Kat­to­re­mon­tin hinta

Kerrostalon kattoremontti maksaa tyypillisesti 80-250 euroa kattopintaneliöltä, joten tavallisessa taloyhtiössä urakka asettuu kymmenien tuhansien ja isossa satojen tuhansien eurojen välille. Osakkaan kertaosuus on useimmiten noin 1 500-3 500 euroa, ja hankelainalla se tarkoittaa noin 7-17 euron korotusta kuukausivastikkeeseen. Tarjousten suuret erot selittyvät sisällöllä: tarkka hinta selviää vasta kuntotutkimuksesta ja kilpailutuksesta.

Paljonko kerrostalon kattoremontti maksaa?

Tavallisen kerrostalon kattoremontti maksaa noin 56 000-175 000 euroa. Tarkka hinta ratkeaa kattopinnan koosta, muodosta ja kunnosta.

Neliöhinnan haarukka

Koko urakan haarukka on 80-250 euroa kattopintaneliöltä. Se on Asuntoanalyysin oma arvio, joka on suhteutettu Tilastokeskuksen korjauskustannustilastoihin. Hinnat lasketaan kattopinnan neliöistä, eivät huoneistoneliöistä, ja ne sisältävät arvonlisäveron, koska taloyhtiö ei vähennä sitä.

Netin neliöhinnat koskevat usein omakotitaloja, joissa haarukka on selvästi matalampi. Kerrostalossa telineet, sääsuoja ja korkeus nostavat neliöhinnan omaan luokkaansa. Siksi omakotitalon hintatietoa ei voi siirtää taloyhtiöön sellaisenaan.

Kokoluokkien kokonaishinnat

Asuntoanalyysin laskuesimerkki urakkahinnalla 80-250 €/m² kattopintaa. Tavallisessa 40 asunnon kerrostalossa kattopintaa on tyypillisesti noin 700 neliötä. Materiaalikohtaiset haarukat ovat kattoremontin yleisoppaassa.

Hintojen kehitys

Kiinteistöliiton kustannuskatsauksen mukaan asuinrakennusten korjaamisen kustannukset nousivat noin 24 prosenttia vuosina 2020-2025, joten muutaman vuoden takaiset hintatiedot ovat vanhentuneita. Tilastokeskuksen mukaan asunto-osakeyhtiöt korjasivat vuonna 2025 yhteensä 2,7 miljardilla eurolla, josta kerrostaloyhtiöt 2,2 miljardilla. Kattoremonttia suunnitteli seuraavan kymmenen vuoden aikana 17 prosenttia kyselyyn vastanneista yhtiöistä.

Mistä urakkahinta koostuu?

Kate on vain osa hinnasta. Loppu koostuu purusta, alusrakenteista, pellityksistä, kattoturvasta, telineistä ja suunnittelusta.

Työvaiheet ja osuudet

Asuntoanalyysin oma arvio osuuksien suuruusluokista kerrostalokohteessa. Osuudet vaihtelevat katon kunnon ja muodon mukaan, ja rakenteiden uusiminen voi kasvattaa omaa riviään moninkertaiseksi.

Telineet ja sääsuoja

Urakoitsijoiden yksikköhinnat lasketaan yleensä ilman telineitä ja nostokalustoa, joten ne on budjetoitava omana eränään. Kerrostalossa erä kasvaa korkeuden mukana, ja telinevuokra juoksee koko urakan ajan. Siksi katon ja julkisivun korjaus kannattaa usein ajoittaa yhteen, minkä myös Kiinteistöliiton Uudenmaan yhdistys ohjeistaa. Yksi telinekerta jakautuu silloin usealle korjaukselle.

Samaan ajoitukseen liittyy kaksi muuta valintaa. Motivan ohjeen mukaan katon räystäät kannattaa mitoittaa mahdollista julkisivun lisäeristystä varten, ja aurinkopaneelit asennetaan vasta uusitulle katolle.

Rakenteiden kunto ja yllätysvara

Katon taitteet eli jiirit, läpiviennit ja monimutkainen muoto lisäävät työtä, mutta suurin hintariski on pinnan alla. Lahonneet ruoteet tai kastunut eriste muuttavat katteen vaihdon rakenteen uusinnaksi, ja tämä selviää usein vasta purkuvaiheessa. Budjettiin kannattaa varata 10-15 prosentin yllätysvara ja sopia lisätöiden yksikköhinnat etukäteen.

Ennen vuotta 1994 valmistuneen talon purkutöitä edeltää lakisääteinen asbestikartoitus, ja vanhoissa katteissa asbesti on yleinen löydös. Kartoitus ja mahdollinen asbestipurku ovat oma kustannuseränsä.

Paljonko osakas maksaa kattoremontista?

Osakkaan osuus jaetaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, käytännössä useimmiten huoneistoneliöiden suhteessa. Tavallisessa kerrostalossa kertaosuus on 1 500-3 500 euroa, pienimmissä yksiöissä vähemmän. Jakoperusteen säännöt, kuten voiko kuluja jakaa epätasaisesti tai kuka maksaa usean talon yhtiössä, käy läpi kattoremontin kustannusjako.

Laskukaava

Oman osuuden saa jakamalla urakan hinnan yhtiön vastikeperusteen mukaisilla neliöillä ja kertomalla tuloksen oman huoneiston neliöillä. Esimerkiksi 100 000 euron urakka 2 200 vastikeneliön yhtiössä tarkoittaa noin 45 euroa huoneistoneliöltä.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: urakka 100 000 €, vastikepinta-ala 2 200 m², hankelaina 25 vuotta. Korko vastaa Kiinteistölehden maaliskuulta 2026 raportoimaa uusien taloyhtiölainojen keskikorkoa. Luvut on pyöristetty.

Kuukausierä rahoitusvastikkeena

Hankelainan kuukausierä maksetaan rahoitusvastikkeena, ja sen suuruuden näet taulukosta. Laina-ajan lyhentäminen nostaa kuukausierää mutta pienentää korkokulua, ja vastike elää viitekoron mukana, koska taloyhtiölainoissa korkosuojaus on harvinaista.

Kattoremontti on silti pieni erä verrattuna putki- tai julkisivuremonttiin, jotka nostavat vastiketta sadoilla euroilla. Ostajalle katon ikä on ennen kaikkea signaali taloyhtiön korjausvelasta.

Maksuvaihtoehdot

Kiinteistöliitto jakaa osakkaan vaihtoehdot kolmeen: hankesuoritus eli oman osuuden maksu kerralla urakan alkaessa, kertasuoritus lopullisten kustannusten selvittyä tai kuukausittainen lainaosuussuoritus. Hankesuorituksella korkoa ei ehdi kertyä, ja se vapauttaa myös lainan perustamiskuluista.

Omistusasuja ei voi vähentää rahoitusvastiketta verotuksessa, joten oma pankkilaina voi tulla edullisemmaksi. Sijoittajalla tuloutettu rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta, ja rahastoitu suoritus vaikuttaa vasta myyntivoiton verotuksessa.

Miksi tarkka hinta selviää vasta kuntotutkimuksesta?

Ilman rakenteiden avaamista kukaan ei tiedä, mitä katteen alla on. Siksi tarjous ilman kuntotutkimusta on aina ehdollinen.

Kuntoarvio ja kuntotutkimus

Kuntoarvio on aistinvarainen katselmus, joka tuottaa kunnossapitosuunnitelman rungon. Kuntotutkimus taas avaa rakenteita ja kertoo, riittääkö katteen vaihto vai uusitaanko myös alusrakenteet. Kattoliiton Toimivat katot -ohjeen mukaan katon kunto, vauriot ja korjaustarve on selvitettävä ennen korjaustöihin ryhtymistä. Kattokohtainen tutkimus maksaa tyypillisesti muutamia tuhansia euroja, murto-osan urakan yllätysvarasta.

Ilmainen kattotarkastus

Urakoitsijoiden ilmaiset kattotarkastukset ovat useimmiten myyntikäyntejä. Kiinteistölehti muistutti jo vuonna 2020, ettei ilmaista kattotarkastusta ole. Maksullinen ja puolueeton tutkimus voi osoittaa, että katossa on vielä vuosia elinkaarta jäljellä. Tilaa tutkimus taholta, joka ei myy urakkaa.

Pinnoituksen rajat

Pinnoitus tai uusi huopakerros vanhan päälle on houkutteleva säästö, mutta se toimii vain, kun alusrakenteet ja eristeet ovat kuivat ja ehjät. Väsyneen katon pinnoitus siirtää ongelmaa ja voi pahentaa sitä. Päätös pinnoituksesta kannattaa tehdä vasta kuntotutkimuksen jälkeen.

Miten tarjoukset kilpailutetaan ja vertaillaan?

Saman katon tarjoukset voivat erota kymmeniä prosentteja, ja ero selittyy lähes aina sisällöllä. Vertailukelpoiset tarjoukset saa vain tarkalla tarjouspyynnöllä.

Tarjouspyynnön sisältö

Pyydä kolmesta viiteen tarjousta samalla työselostuksella, piirustuksilla ja rakennusurakan yleisillä sopimusehdoilla eli YSE 1998 -ehdoilla. Motivan ohje kiteyttää loput: vertaile muutakin kuin hintaa, pyydä referenssikohteet, tarkista yritys- ja verotiedot ja varaa kilpailutukseen aikaa, sillä kiire kostautuu tilaajalle.

Tarjousten erojen syyt

Halvin tarjous on usein vajaa toimitus, ja siitä ero yleensä syntyy. Tarkista jokaisesta tarjouksesta samat kohdat: sisältyvätkö telineet ja sääsuoja, aluskatteen ja ruoteiden uusinta, kattoturvatuotteet, sadevesijärjestelmä, jätemaksut ja lisätöiden yksikköhinnat. Neliöhinta on vertailun apuväline, ei päätösperuste.

Istuin viime talvena tutun taloyhtiön hallituksen kokouksessa, kun kattourakan tarjouksia avattiin. Halvin, 96 000 euroa, näytti voittajalta, kunnes rivi riviltä selvisi, ettei siihen sisältynyt sääsuojaa eikä läpivientien pellityksiä. Todellinen hintaero kalleimpaan oli muutama tuhat euroa, ei kolmeakymmentätuhatta.

Takuu, vakuudet ja maksuerät

Urakoitsijan takuuaika on YSE 1998 -ehdoissa lähtökohtaisesti kaksi vuotta. Sen jälkeen vastuu jatkuu enintään kymmenen vuotta vastaanotosta. Se koskee vain virheitä, jotka tilaaja näyttää johtuneen törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.

Lisäksi edellytetään, ettei tilaaja ole kohtuuden mukaan voinut havaita virhettä vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Korkein oikeus vahvisti linjan vuonna 2025 kerrostalon putkiurakkaa koskeneessa ennakkopäätöksessä.

Vedeneristykselle voi neuvotella pidemmän takuun, loiville katoille jopa kymmenen vuotta. Maksuerätaulukko sidotaan työn etenemiseen niin, että viimeinen erä on vähintään kymmenesosa urakasta, ja vakuudeksi vaaditaan rakennusajalta noin 10 ja takuuajalta noin 2 prosenttia. Merkitse takuutarkastusten päivät kalenteriin heti, sillä hallitus ehtii vaihtua kahdesti ennen takuun päättymistä.

Miten urakkamuoto vaikuttaa hintaan?

Urakkamuoto määrää, kuka kantaa suunnittelun ja yhteensovituksen riskin. Urakoitsija hinnoittelee riskin joka tapauksessa, joko tarjoukseen tai lisätöihin.

Kokonaisurakka, jaettu urakka ja KVR

Kokonaisurakassa taloyhtiö teettää suunnitelmat ja urakoitsija toteuttaa ne kiinteään hintaan. KVR eli kokonaisvastuurakentaminen siirtää myös suunnittelun urakoitsijalle, ja jaetussa urakassa taloyhtiö sopii erikseen kunkin osaurakoitsijan kanssa.

Kokonaisurakassa hinta lasketaan valmiista suunnitelmista, KVR:ssä urakoitsija myös suunnittelee. Jaettu urakka voi olla paperilla halvin, mutta rajapintojen riita jää taloyhtiölle.

Valvoja ja projektinjohto

Puolueeton valvoja käy työmaalla säännöllisesti ja dokumentoi poikkeamat kirjallisesti. Valvonnan, suunnittelun ja rakennuttamisen kulut ovat Asuntoanalyysin arvion mukaan yhteensä suuruusluokkaa kymmenesosa urakasta. Isännöintiyhtiö veloittaa korjaushankkeesta lisäksi erillisen projektinjohtopalkkion, jonka suuruus kannattaa kysyä etukäteen.

Tarvitaanko lupa ja saako remonttiin tukea?

Tavanomainen katon uusiminen entisen kaltaisena ei useimmiten vaadi lupaa, mutta muutokset vaativat. Tukien tilanne muuttui vuonna 2026.

Rakentamislupa 2025 alkaen

Rakentamislaki yhdisti vuoden 2025 alusta rakennus- ja toimenpideluvat yhdeksi rakentamisluvaksi. Katteen uusiminen samanlaisena on yleensä luvasta vapaata kunnossapitoa. Lupa tarvitaan, kun katemateriaali tai väri muuttuu, rakenteisiin puututaan tai rakennus on suojeltu. Kunnan rakennusjärjestys määrää rajat, joten varmista lupatarve omasta rakennusvalvonnasta ennen tarjouspyyntöä.

Energia-avustus 2026-2027

Valtio valmistelee asunto-osakeyhtiöille uutta 110 miljoonan euron energia-avustusta vuosille 2026-2027. Asetusluonnoksen mukaan tukea saisi enintään 4 000 euroa asuntoa kohti ja enintään puolet hyväksytyistä kustannuksista, kun korjaus parantaa energiatehokkuutta vähintään 10 prosenttia yli lain vähimmäistason.

Kattoremontin yhteydessä tehtävä yläpohjan lisäeristys voi olla osa tällaista pakettia. Pelkällä katteen vaihdolla vaatimus ei täyty.

Avustuksen myöntäisi valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke, ja tukikelpoisia olisivat aikaisintaan 1.6.2026 alkaneet työt. Asetusta ei ole vielä annettu, joten ehdot voivat muuttua. Tilanne on heinäkuulta 2026.

Kotitalousvähennys

Taloyhtiön kattoremontista ei saa kotitalousvähennystä. Verohallinnon ohje käyttää juuri katon korjausta esimerkkinä: yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva työ ei oikeuta osakasta vähennykseen, vaikka osakkaat maksaisivat urakoitsijalle suoraan. Vastikkeina maksetut erät eivät kelpaa koskaan, ja korkein hallinto-oikeus vahvisti saman putkiremontista vuonna 2012.

Milloin kattoremontti kannattaa tehdä?

Paras ajankohta on ennen vuotoja, ja vuodenajalla on väliä. Vakuutus ei pelasta kulunutta kattoa.

Vuodenaika ja suhdanne

Kysyntä painottuu kesäkauteen, ja hiljaisen kauden urakoitsijalta voi saada edullisemman tarjouksen. Talvityö tarvitsee kuitenkin sääsuojan, mikä nostaa urakkahintaa. Vuodenajan vaikutuksen aikatauluun käy läpi kattoremontin kesto. Valtiovarainministeriön suhdanneryhmä arvioi keväällä 2026 korjausrakentamisen kääntyvän kasvuun. Kysynnän kasvu ei ainakaan alenna urakkahintoja.

Vakuutus ei korvaa kulunutta kattoa

Kiinteistövakuutus korvaa äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, kuten myrskyn kaataman puun jäljet. Vakuutuslautakunta epäsi korvauksen kohteessa, jossa vesi valui 27 vuotta vanhan katon rakenteiden läpi. Lautakunnan mukaan vuoto johtui rakenteen puutteista, joten äkillisyysehto ei täyttynyt. Odottava taloyhtiö maksaa siis itse sekä hätäkorjauksen että kosteusvauriot.

Korjausvelka ja kunnossapitotarveselvitys

Hallituksen on esitettävä varsinaiselle yhtiökokoukselle kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden olennaisista kunnossapitotarpeista. Katon ikä ja kuntotutkimuksen tulos kuuluvat siihen. Kun katto lähestyy teknisen käyttöikänsä loppua, korjausvelka kasvaa vuosi vuodelta, ja se näkyy tai sen pitäisi näkyä asuntojen hinnoissa jo ennen urakkaa.

Urakasta päättää yhtiökokous. Katteen uusiminen entisen tasoiseksi on kunnossapitoa, joka hyväksytään tavallisella enemmistöpäätöksellä, ja hallitus valmistelee ja kilpailuttaa hankkeen ennen kokousta. Osakas vaikuttaa rahoitustapaan ja toteutukseen äänestämällä yhtiökokouksessa.

Usein kysytyt kysymykset

Pelastaako pinnoitus vanhan katon?

Vain jos alusrakenteet ja eristeet ovat kuivat ja ehjät, minkä kuntotutkimus varmistaa. Elinkaarensa päässä olevan katon pinnoitus siirtää ongelmaa ja voi kätkeä vaurioita. Vanhoissa kuitusementtikatteissa on lisäksi usein asbestia, jolloin pinnoitustyö vaatii asbestikartoituksen.

Voiko vain vuotavan kohdan korjata?

Paikkaus on perusteltu ensiapu, mutta saman ikäinen kate ympärillä on yhtä lähellä elinkaarensa loppua, ja uuden ja vanhan saumasta tulee seuraava riskikohta. Jos kate lähestyy teknistä käyttöikäänsä, toistuvat paikkaukset tulevat kalliimmaksi kuin ajoissa tehty uusinta.

Miksi kerrostalon neliöhinta on korkeampi kuin omakotitalon?

Telineet, sääsuoja, nostokalusto ja työturvallisuusvaatimukset kasvavat rakennuksen korkeuden mukana, ja taloyhtiön hankkeeseen kuuluvat lisäksi suunnittelu, valvonta ja kilpailutus. Omakotitalon neliöhinnat eivät siksi päde kerrostaloon, vaikka kate olisi sama.

Nostaako kattoremontti asunnon arvoa?

Tehty remontti pienentää taloyhtiön korjausvelkaa ja poistaa ostajalta lähivuosien vastikeriskin, mikä tukee hintaa. Vaikutuksen suuruus riippuu siitä, kuinka lähellä katon käyttöiän loppua oltiin. Asuntoanalyysin laskuri arvioi katon ja muiden rakennusosien korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta.