Put­ki­re­mont­ti tulossa ja asunnon ostaminen

Taloyhtiöön tulossa oleva putkiremontti on asunnon ostajan suurin yksittäinen lisäkulu. Se kustantaa arviomme mukaan 40 000-60 000 euroa tavallista kerrostaloasuntoa kohden arvonlisäveroineen. Hyvän kaupan se estää silti harvoin, sillä kustannuksen voi laskea osaksi tarjousta. Välittäjien kokemuksen mukaan osa ostajista maksaa liikaa, koska tulevaa remonttia ei osata ottaa hinnassa huomioon. Tällä sivulla esitellään ostopäätös remontin vaiheen mukaan, vertailuhinnan laskeminen, tarkistettavat asiakirjat, hinnoiteltavat riskit ja tehdyn remontin arviointi.

Kannattaako asunto ostaa, kun putkiremontti on tulossa?

Asunnon voi ostaa turvallisesti, vaikka taloyhtiöön on tulossa putkiremontti, kunhan remontin kustannus lasketaan osaksi hintaa. Ratkaisevaa on, missä vaiheessa remontti on ja riittävätkö ostajan rahat sekä kauppaan että remonttiin.

Vaihe ratkaisee hinnan ja tiedon

Tuleva putkiremontti ei ole yksi tilanne vaan vuosia kestävä jatkumo. Rakennusinsinööriliiton ja Isännöintiliiton työkirjan mukaan tarveselvitys ja hankkeen valmistelu kestävät arviolta 2-3 vuotta ja itse remontti puolesta vuodesta puoleentoista. Väliin mahtuvat hankesuunnittelu eli vaihe, jossa remontin sisältö ja hinta täsmentyvät, sekä tekninen suunnittelu.

Maininta putkiston kuntotutkimuksesta tarkoittaa siis tyypillisesti vuosien etäisyyttä itse töistä. Remontin tekninen sisältö ja menetelmät on esitelty putkiremontin oppaassa.

Taulukon viisi vaihetta kertovat, kuinka tarkasti oman osuuden voi jo laskea. Hankesuunnitteluvaiheessa mukaan tuleva ostaja pääsee vielä vaikuttamaan remontin sisältöön.

Kenelle ostos sopii

Omaan käyttöön ostavan on siedettävä remontin aikainen haitta. Työkirjan mukaan asunnon pesuhuone ja wc ovat kokonaisremontissa poissa käytöstä arviolta 6-12 viikkoa, kun talokohtainen urakka kestää kolmesta yhdeksään kuukautta. Kesto ja väistöasuminen eli asuminen muualla töiden ajan on käsitelty putkiremontin kestossa.

Sijoittajalle keskeinen kysymys on vuokratulon katko, sillä vuokralaisella on lain mukaan oikeus vuokran alennukseen tai vapautukseen ajalta, jolta huoneistoa ei voi käyttää. Suuresta korjaustyöstä on lisäksi ilmoitettava vuokralaiselle vähintään kuusi kuukautta etukäteen. Ilmoituksen saatuaan vuokralainen saa purkaa sopimuksen 14 päivän kuluessa.

Miten tuleva putkiremontti lasketaan hintaan?

Vertailuhinta saadaan laskemalla yhteen velaton hinta, oma osuus tulevasta remontista ja varainsiirtovero. Summaa verrataan vastaavaan asuntoon, jossa remontti on jo tehty.

Vertailuhinnan kaava

Velaton hinta tarkoittaa myyntihintaa ja asuntoon kohdistuvaa osuutta yhtiön lainoista yhteensä. Tarjous neuvotellaan myyntihinnasta, mutta laskelma tehdään aina velattomasta hinnasta.

Arviomme mukaan putkiremontti kustantaa suuruusluokkaa 1 000 euroa asuinneliöltä arvonlisäveroineen, pääkaupunkiseudulla arviolta 1 100 ja muualla maassa noin 890 euroa. Arvio perustuu Hinnat ja elinkaaret -aineistoomme sekä Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometriin. Hinnan muodostuminen on eritelty putkiremontin hinnan erittelyssä.

Varainsiirtovero on asunto-osakkeen kaupassa 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta myös silloin, kun ostaja jättää lainaosuuden maksettavaksi vastikkeissa. Ensiasunnon ostaja ei ole enää vapautettu verosta vuoden 2024 alusta lukien. Veron yksityiskohdat on koottu asuntokaupan varainsiirtoveron oppaaseen.

Esimerkkilaskelma kaksiolle

Laskuesimerkki näyttää kaavan 60 neliön kaksiolle, jonka velaton pyyntihinta on 150 000 euroa. Remonttiosuus lasketaan arviomme keskitasolla eli 1 000 eurolla asuinneliöltä arvonlisäveroineen.

Vertailuhintaan lisätään vielä väistöasumisen kulut, jos asunnossa ei voi asua töiden aikana. Vasta tämä summa on vertailukelpoinen remontoidun verrokkiasunnon velattomaan hintaan. Jos vertailuhinta nousee verrokkia korkeammaksi, tarjousta on perusteltua laskea tai kauppa jättää tekemättä.

Arvion ylitysvara

Kustannusarvio ei ole urakkahinta. Työkirjan mukaan todellinen kustannustaso selviää vasta, kun remontin sisältö on tarkentunut ja urakoitsijoilta on saatu sitovat tarjoukset. Hankkeen kuluihin kuuluvat myös kuntokartoitus, projektinjohto sekä suunnittelu ja valvonta, joiden osuus on yleensä 8-15 prosenttia kokonaiskustannuksista.

Toteutuneiden hankkeiden hajonta on suurta. Isännöintiliiton vuoden 2023 barometrissa kaikkien toteutustapojen neliöhinnoista puolet osui 200 ja 900 euron välille arvonlisäveroineen, koska kevyt sisäpuolinen korjaus on eri hintaluokkaa kuin perinteinen kokonaisremontti. Laskelmaan kannattaa siksi jättää ylitysvaraa kustannusarvion päälle, etenkin jos hanke on vasta selvitysvaiheessa.

Vastikevaikutus kuukaudessa

Rahoitusvastike on kuukausierä, jolla osakas maksaa lainaosuuttaan yhtiölle. Jos esimerkin 60 000 euron osuus maksetaan rahoitusvastikkeena 20 vuodessa, kuukausierä on laskelmamme mukaan arviolta 430 euroa. Laskelma käyttää tasaerää ja Finanssivalvonnan suosittamaa kuuden prosentin arviointikorkoa.

Lainaosuuden voi myös maksaa kerralla pois, mitä on käsitelty lainaosuuden poismaksun vertailussa. Danske Bankin kyselyssä vuonna 2023 noin puolet suomalaisista maksaisi yhtiölainan pois heti kaupan yhteydessä. Pankit neuvovat vertaamaan yhtiölainan ehtoja omaan lainatarjoukseen.

Mitä asiakirjoista tarkistetaan ennen tarjousta?

Isännöitsijäntodistus on ostajan tärkein asiakirja, koska siihen on asetuksen mukaan kirjattava sekä päätetyt että hallituksen ehdottamat korjaukset. Kuvan täydentävät kuntotutkimus ja kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen arvio tulevista korjaustarpeista.

Isännöitsijäntodistuksen remonttirivit

Todistuksen remonttitiedot jakautuvat viiteen riviin, jotka on käyty läpi tarkemmin isännöitsijäntodistuksen oppaassa. Asuntokaupassa todistus saa olla enintään neljä kuukautta vanha. Ostaja ei saa todistusta yhtiöltä itse, vaan sen tilaa osakas tai myyntitoimeksiannon saanut välittäjä.

Todistuksesta näkyvät myös huoneiston lainaosuudet ja yhtiön päättämät nostamattomat lainat. Nostamaton laina on ostajalle tärkeä rivi, koska päätetty remontti ei vielä näy vastikkeessa. Kilpailu- ja kuluttajavirasto neuvoo lukemaan myös yhtiökokouksen viimeisimmän pöytäkirjan, josta suunnitteilla olevat isot korjaukset voivat ilmetä.

Kuntotutkimus ja kunnossapitotarveselvitys

Hallitus esittää kunnossapitotarveselvityksen varsinaisessa yhtiökokouksessa vuosittain, eikä listaus ole sitova päätös hankkeista. Pitkän tähtäimen suunnitelma kartoittaa tarpeet, kustannukset ja ajankohdat selvitystä perusteellisemmin.

Putkiston todellisen kunnon kertoo vain putkiston kuntotutkimus. Kiinteistöliiton asiantuntija neuvoo varovaisuuteen, jos ikääntyneestä talosta puuttuvat sekä isot remontit että kuntoarvio. Puuttuva selvitys ei tarkoita puuttuvaa korjaustarvetta.

Mitä välittäjän on kerrottava

Välittäjän on asetuksen mukaan kerrottava ostajalle yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat huomattavat korjaukset. Kerrottava on myös arvio niiden ajankohdasta ja ostajalle aiheutuvista kustannuksista. Hyvän välitystavan ohje ulottaa velvollisuuden myös suunnitteilla ja käynnissä oleviin korjauksiin sekä isännöitsijän huoneistokohtaiseen kustannusarvioon.

Yksityisen myyjän kertomatta jättämä tieto, josta hänen täytyy olettaa tienneen, voi olla kaupassa virhe. Virheet ja niiden seuraukset kaupan jälkeen on käsitelty piilevän virheen oppaassa.

Mitä riskejä ostajan on hinnoiteltava?

Suurimmat riskit ovat vastikkeen nousu suhteessa omaan talouteen, yhtiön ja alueen rahoituskelpoisuus sekä se, ettei markkina hinnoittele tulevaa remonttia täysimääräisesti.

Vastike- ja korkoriski

Finanssivalvonnan mukaan tärkein tekijä on yhtiölainan vaikutus omaan kokonaisvelkataakkaan eli kaikkien lainojen yhteismäärään. Korkojen nousu tuntuu samaan aikaan sekä omassa asuntolainassa että rahoitusvastikkeessa, jos molemmat on sidottu markkinakorkoon. Pankki vähentää lisäksi yhtiölainan asunnon vakuusarvosta, joten suuri lainaosuus pienentää oman lainan vakuutta.

Uusi omistaja vastaa yhtiövastikkeista omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Aiemman omistajan vastikerästejä siirtyy enintään kuuden kuukauden ajalta ja vain siltä osin kuin ne näkyvät isännöitsijäntodistuksessa.

Alue- ja rahoitusriski

Isännöintiliiton barometrissa 21 prosenttia isännöitsijöistä kertoi keväällä 2026, että putkiremontteja on jäänyt toteutumatta rahoitusvaikeuksien takia. Taantuvissa kunnissa osuus oli 42 prosenttia. Toteutumatta jäänyt remontti ei poista korjaustarvetta vaan siirtää sen tulevalle omistajalle.

Finanssivalvonnan mukaan osakkaan lainaosuus voi kaatua muiden osakkaiden maksettavaksi, jos asunnon realisointi ei onnistu. Riski painottuu alueille, joilla asuntojen hinnat eivät kanna remontin kustannusta. Velkaantuneen yhtiön varoitusmerkit on koottu velkaisen taloyhtiön oppaaseen.

Jos lainansaanti on epävarmaa, Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohje on kirjata rahoitus tarjoukseen purkavaksi ehdoksi. Ehto suojaa ostajaa siltä, että pankki hinnoittelee tulevan remontin eri tavalla kuin ostaja.

Markkinahinnan epätarkkuus

Suomen Kiinteistölehden mukaan lähestyvä putkiremontti alkaa näkyä kauppahinnassa noin 5-6 vuotta ennen aloitusta, mutta kaikki ostajat eivät huomioi kustannusta hinnan päälle.

Aalto-yliopiston diplomityössä vuonna 2026 korjausvelalla ei ollut havaittavaa yhteyttä asuntojen myyntiaikaan pääkaupunkiseudulla. Tulos viittaa siihen, että ostajat huomioivat remontit hintaneuvottelussa eivätkä vältä kohteita. Remontin vaikutus hintaan on käsitelty perusteellisesti remontin hintavaikutuksen oppaassa.

Milloin tehty putkiremontti kannattaa maksaa?

Tehty putkiremontti kannattaa maksaa silloin, kun hinta vastaa remontin todellista laajuutta. Myyjän ilmoitus tehdystä putkiremontista ei vielä kerro, mitä on tehty.

Tehdyn remontin laajuus

Sama sana kattaa hyvin erilaisia urakoita. Kiinteistöliiton barometriaineistossa pelkkien käyttövesiputkien uusiminen kustansi mediaanihinnaltaan noin viidesosan perinteisen kokonaisremontin neliöhinnasta. Siksi on tarkistettava, uusittiinko myös viemärit, märkätilat ja sähköt.

Tehdyt korjaukset näkyvät isännöitsijäntodistuksesta vuosilukuineen. Menetelmien erot ja kattavuus on käyty läpi sukituksen ja perinteisen remontin vertailussa.

Tehdyn remontin hinta

Remontoidun asunnon velaton hinta sisältää tyypillisesti remontin lainaosuuden. Ostaja maksaa remontin siis joka tapauksessa, joko hinnassa, lainaosuutena tai tulevana remonttina.

Aalto-yliopiston tutkielmassa vuodelta 2011 juuri remontoiduista asunnoista maksettiin pääkaupunkiseudulla arviolta kolme prosenttia enemmän kuin kauan sitten remontoiduista. Vuosien 2023-2025 kauppa-aineistossa alle viisi vuotta vanhalle putkiremontille ei sen sijaan mitattu hintalisää. Tuoreesta remontista ei siis kannata maksaa enempää kuin korjausvelan poistumisen verran.

Takuu ostajan turvana

Urakan takuuaika on yleensä kaksi vuotta, joten tuoreessa remontissa takuu voi olla yhä voimassa. Takuun sisältö ja virheiden vaatiminen on käsitelty putkiremontin takuun oppaassa. Ostajan kannattaa kysyä takuun päättymispäivä jo ennen tarjousta.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko tuleva putkiremontti kustantaa asunnon ostajalle?

Oma osuus on arviolta 1 000 euroa asuinneliöltä arvonlisäveroineen eli tavallisessa 40-60 neliön kerrostaloasunnossa noin 40 000-60 000 euroa. Haarukka perustuu Asuntoanalyysin kustannusaineistoon sekä Kiinteistöliiton barometriin.

Kuka maksaa putkiremontin, jos asunto myydään kesken remontin?

Maksuvelvollisuus seuraa osaketta. Vastikkeet siirtyvät ostajalle omistusoikeuden siirtymispäivästä, joten remontin loppuosa jää ostajan maksettavaksi, ellei kauppakirjassa sovita muuta.

Laskeeko tuleva putkiremontti asunnon hintaa?

Yleensä laskee. Alennus alkaa kertyä jo vuosia ennen töiden alkua, mutta markkina ei aina hinnoittele koko kustannusta. Ostajan kannattaa siksi laskea oma osuus itse.

Kannattaako yhtiölainaosuus maksaa heti pois?

Se riippuu oman lainatarjouksen ehdoista. Danske Bankin asiantuntijan mukaan henkilökohtainen laina on tyypillisesti edullisempi kuin yhtiölaina. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta molemmissa tapauksissa.