Putkiremontti tulossa, kannattaako ostaa

Asunnon voi ostaa putkiremontin alta kannattavasti, jos velaton hinta joustaa remontin kustannuksen verran ja rahoitusvastike mahtuu budjettiin pitkäksi aikaa. Tutkimusnäytön mukaan alennus jää usein liian pieneksi, koska markkina hinnoittelee tulevan remontin vain osittain. Päätös kannattaa siksi laskea, ei arvata.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulussa tarkastettuun hintatutkimukseen (2011), Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton vuoden 2025 barometreihin sekä asuntokauppalain 843/1994 6 lukuun. Päivitetty 12.6.2026.

Kannattaako asunto ostaa, jos putkiremontti on tulossa?

Kannattaa, jos saat remontin kustannuksen hinnasta pois ja aiot asua tai vuokrata pitkään. Ei kannata, jos myynti on edessä parin vuoden sisällä tai budjetti ei kestä rahoitusvastiketta.

Lyhyt vastaus

Ratkaisu on hinnoittelukysymys. Remontti maksetaan joka tapauksessa, joten olennaista on, maksaako sen myyjä alennuksena vai ostaja vastikkeina, ja kumpi kantaa kustannusarvion riskin.

Sama remontti maksetaan vain kerran. Jos ostat alennuksella ennen remonttia tai täydellä hinnalla sen jälkeen, lopputulos on sama. Tappio syntyy, kun ostaa alennuksetta juuri ennen remonttia.

Tutkimusnäyttö antaa ostajalle selkänojan: alennukset ovat keskimäärin jääneet remontin kustannusta pienemmiksi, joten tinkimisvara on todellinen. Vastapainona ovat asumishaitta, epävarmuus ja vuosia juokseva rahoitusvastike.

Päätöstaulukko

Taulukko on Asuntoanalyysin oma tulkinta tutkimus- ja tilastolähteistä. Yksittäistapauksessa ratkaisevat kohteen hinta, hankevaihe ja ostajan oma talous.

Miten tuleva putkiremontti vaikuttaa hintaan?

Hinta alkaa laskea jo vuosia ennen remonttia, mutta lasku ei tutkimusten mukaan riitä kattamaan tulevaa kustannusta. Ostaja maksaa siis keskimäärin liikaa, ellei hän tingi itse.

Tutkimustulokset

Laajin suomalainen aineistotutkimus on Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulussa tarkastettu pro gradu vuodelta 2011, joka kävi läpi Helsingin ja Espoon kaupat vuosilta 2000-2010. Sen mukaan hinta alkaa laskea noin kuusi vuotta ennen remonttia, mutta alennus ei missään vaiheessa kata tulevaa kustannusta.

Kun velattomaan hintaan lisättiin remontin kustannus, remonttia odottavat asunnot olivat noin 18 prosenttia kalliimpia kuin vastaavat remontoidut (Rakennuslehti). Vuosi ennen remonttia ero oli noin 11 prosenttia. Juuri remontoitu asunto sai vain noin 3 prosentin lisähinnan verrattuna aiemmin remontoituihin.

Ostajan tappioksi muutettuna kuusi vuotta ennen remonttia ostanut hävisi laskelmissa noin 15 prosenttia remontoidun ostajalle, ja vuosi ennen ostanut noin 8 prosenttia. Luvut ovat laskennallisia ja suuntaa antavia, ja aineisto päättyy vuoteen 2010. Tuoreempaa yhtä laajaa tutkimusta ei tietääksemme ole julkaistu, joten suuruusluokat kannattaa lukea suuntana, ei takuuna.

Mitä tämä tarkoittaa tarjouksessa

Tarjouksessa vähennetään velattomasta vertailuhinnasta remontin koko kustannus, mediaanina noin 1 000 euroa asuinneliöltä (Kiinteistöliitto). Tutkimuksen valossa myyjät myöntävät koko vähennyksen harvoin, joten siitä joutuu neuvottelemaan.

Varo silti tuplavähennystä. Osa remontista voi jo olla pyyntihinnassa, jos kohde on hinnoiteltu alueen remontoituja selvästi halvemmaksi. Vertaa aina velattomia hintoja saman alueen remontoituihin asuntoihin.

Esimerkki: jos alueen remontoidut kolmiot maksavat velattomina 250 000 euroa ja kohde pyytää 230 000 euroa, hinnassa on jo 20 000 euron remonttivähennys. Silloin neuvotellaan vain puuttuvasta osuudesta, ei koko kustannuksesta.

Alueelliset erot

Isännöintiliiton Kotitalo-lehti on raportoinut, että kustannukset ovat siirtyneet myyntihintoihin varmimmin pääkaupunkiseudulla, muualla vain osittain. Kiinteistölehden haastattelemien välittäjien mukaan hintavaikutus alkaa näkyä noin 5-6 vuotta ennen remonttia ja arvostetuilla alueilla remontti on useammin sijoitus kuin kustannus.

Yleispätevää euromääräistä sääntöä ei siis ole. Sama remontti voi olla keskustakolmiossa sijoitus ja muuttotappiopaikkakunnalla pelkkä kustannus, joten vertailu tehdään paikallisesti.

Mitä ostaminen ennen remonttia maksaa?

Ostajan kokonaislasku muodostuu kolmesta erästä: remonttiosuudesta, asumishaitasta ja rahoituskuluista. Mediaanihintaisella remontilla 55 neliön asunnon lasku on noin 60 000 euroa ilman rahoituskuluja.

Laskuesimerkki

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: Kiinteistöliiton syksyn 2025 korjausrakentamisbarometrin mediaani 1 000 €/m² ja sijaisasunto 800-1 500 €/kk (Isännöintiliitto). Rahoitusvastike on annuiteetti 20 vuodelle 3,24 prosentin korolla (Kiinteistölehden pankkivertailu, maaliskuu 2026). Pääkaupunkiseudulla mediaani on noin 1 100 €/m² ja yksittäiset hankkeet jopa yli 1 500 €/m².

Summa on sama riippumatta siitä, maksaako osuuden kerralla vai vastikkeena: vain korko ja ajoitus muuttuvat. Lainaosuuden maksutavat on käyty läpi putkiremontin rahoitussivulla.

Myyntihinta ja velaton hinta

Ilmoituksissa remonttia odottavan yhtiön asunto näyttää usein halvalta, koska myyntihinta ei sisällä lainaosuutta. Velaton hinta on myyntihinta ja lainaosuus yhteensä, ja vain sitä kannattaa vertailla.

Tuleva remontti tekee vertailusta vielä petollisemman: päätetty mutta nostamaton laina ei näy edes velattomassa hinnassa. Se lisätään vertailuun itse, ja määrä tarkistetaan isännöitsijäntodistuksesta.

Asumishaitta

Perinteisessä remontissa asunto on poissa käytöstä tyypillisesti 8-12 viikkoa, sukituksessa 1-4 viikkoa (Isännöintiliitto). Taloyhtiö ei järjestä eikä maksa sijaisasuntoa, ja vastike juoksee remontin ajan. Budjetoi siis kaksoiskulu: sijaisasunnon vuokra ja kohteen vastike juoksevat yhtä aikaa.

Vastiketta alennetaan vain sen verran kuin yhtiön omat kulut pienenevät käytön estyessä (asunto-osakeyhtiölain 3 luku 5 §). Vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen remontin ajalta, mikä syö sijoittajan kassavirtaa. Menetelmien erot ja aikataulut on käyty läpi keston omalla sivulla.

Missä hankevaiheessa ostaminen on turvallisinta?

Mitä pidemmälle hanke on edennyt, sitä varmempi kustannus ja pienempi alennus. Turvallisin vaihe on urakkasopimuksen jälkeen, edullisin sitä ennen.

Epävarmuuden portaat

Portaikko on Asuntoanalyysin oma jäsennys taloyhtiön korjaushankkeen vaiheista. Putkiremontista päätetään yhtiökokouksen enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 6 luku 26 §).

Aikaisin ostava voi perustella suurinta alennusta mutta kantaa suurimman riskin kustannusarviosta. Urakkasopimuksen jälkeen ostava tietää hinnan, mutta myyjäkin tietää sen, joten tinkimisvara kapenee. Päätöksen jälkeen remonttia ei käytännössä peruta, sillä yhtiökokouksen enemmistöpäätös sitoo myös uutta omistajaa.

Talon ikä antaa ensimmäisen vihjeen jo ennen asiakirjoja. Käyttövesiputket kestävät tyypillisesti 40-50 vuotta ja valurautaviemärit 30-50 vuotta, joten 1960- ja 1970-lukujen talossa remontti on edessä, vaikka sitä ei vielä lukisi missään.

Asiakirjat ennen tarjousta

Isännöitsijäntodistuksessa on mainittava myös päätetyt mutta vielä nostamattomat lainat, jotka eivät näy nykyisessä vastikkeessa eivätkä velattomassa hinnassa. Tämä on ostajan suurin piiloriski, ja se tarkistetaan todistuksesta ennen tarjousta.

Lisäksi luetaan kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen arvio seuraavien viiden vuoden korjaustarpeista, tuoreet yhtiökokouspöytäkirjat ja PTS. Yhdessä ne kertovat, missä portaikon vaiheessa hanke todella on. Pyydä asiakirjat välittäjältä jo ennen näyttöä.

Jos remontti salataan

Myyjän ja välittäjän on kerrottava tiedossa oleva tuleva remontti ja sen lainaosuus. Salattu tieto yhtiön veloista tai taloudesta on asuntokauppalain taloudellinen virhe (6 luku 20 §), ja salattu kuntotieto voi olla yleinen virhe (6 luku 11 §).

Virhe oikeuttaa tyypillisesti hinnanalennukseen. Virheellisestä isännöitsijäntodistuksesta vastaa sen antaja, mikä on käyty läpi todistuksen omalla sivulla.

Mitä etuja ostamisessa ennen remonttia on?

Ennen remonttia ostava saa neuvotteluvaran, pienen veroedun ja mahdollisuuden vaikuttaa remontin valintoihin. Etujen vastapaino on epävarmuus ja vaiva.

Neuvotteluvara ja veroetu

Remonttia odottavien asuntojen hinnat laskevat ja myyntiajat pitenevät, joten neuvotteluasema on ostajan. Moni myyjä haluaa ulos ennen hanketta, ja se näkyy joustona. Pitkään myynnissä olleissa kohteissa jousto on suurin.

Kirjaa kauppakirjaan, mihin tietoon hinta perustuu: kustannusarvio, hankevaihe ja lainaosuus. Kirjaus helpottaa virhevastuun arviointia, jos arvio osoittautuu myöhemmin vääräksi.

Varainsiirtovero lasketaan kaupantekohetken velattomasta hinnasta, joten tulevasta lainaosuudesta ei makseta veroa (Verohallinto). Esimerkin 55 000 euron osuudella säästö on noin 825 euroa, ja se koskee myös ensiasunnon ostajaa, jonka verovapaus poistui vuoden 2024 alussa.

Sijoittajan verovähennys

Tuloutettu rahoitusvastike on vuokranantajalle vähennyskelpoinen vuokratulosta, minkä korkein hallinto-oikeus vahvisti vuonna 2023. Kirjaustavan vaikutus on selostettu tuloutus vai rahastointi -sivulla.

Remontin tyhjät viikot eivät katkaise vähennyksiä, kun vuokrauskäyttö jatkuu (Verohallinto). Rahastoivassa yhtiössä laskelma kääntyy: vähennys siirtyy hankintamenoon ja toteutuu vasta myytäessä. Remontoitu kylpyhuone on vuokramarkkinoilla tyypillisesti etu.

Omat valinnat ja pitkä huolettomuus

Remontin yhteydessä osakas voi teettää omia muutostöitä lisähintaan, esimerkiksi valita kylpyhuoneen pinnat ja kalusteet. Valmiiksi remontoidussa asunnossa valinnat on tehty puolestasi.

Perinteisen remontin jälkeen viemärit kestävät noin 50 vuotta ja sukituksen jälkeen noin 40 vuotta (Kiinteistölehti). Putket ovat kunnossa vuosikymmeniä, mikä tukee sekä asumista että jälleenmyyntiä.

Asuntoanalyysin laskuri laskee tämän sivun kysymyksen vastauksen kohteellesi: se lukee myynti-ilmoituksen ja arvioi tulevan putkiremontin kustannuksen ja vastikevaikutuksen ennen tarjousta.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko tuleva putkiremontti laskee asunnon hintaa?

Tutkimuksen mukaan hinta alkaa laskea noin kuusi vuotta ennen remonttia, mutta alennus ei keskimäärin riitä kattamaan tulevaa kustannusta: kustannus mukaan lukien remonttia odottavat asunnot olivat noin 18 prosenttia remontoituja kalliimpia. Arvostetuilla alueilla vaikutus on pienempi kuin muualla, joten vertailu tehdään paikallisesti.

Kannattaako ostaa ennen vai jälkeen putkiremontin?

Ennen remonttia ostava saa halvemman hinnan, veroedun lainaosuudesta ja mahdollisuuden vaikuttaa valintoihin, mutta kantaa kustannusarvion riskin ja asumishaitan. Remontin jälkeen ostava maksaa varmuudesta, mutta tutkimuksen mukaan juuri remontoidun lisähinta oli vain noin 3 prosenttia verrattuna aiemmin remontoituihin. Lyhyellä omistuksella kumpikaan ei pelasta: hinta ei ehdi palautua.

Mistä näen, onko putkiremontti tulossa?

Isännöitsijäntodistuksesta, jossa on mainittava päätetyt ja vireillä olevat hankkeet sekä päätetyt mutta nostamattomat lainat, kunnossapitotarveselvityksestä eli hallituksen viiden vuoden arviosta sekä yhtiökokousten pöytäkirjoista. Talon ikä kertoo loput: käyttövesiputket kestävät tyypillisesti 40-50 vuotta.

Voiko putkiremontin kustannusarvio ylittyä?

Voi, eikä ylityksistä julkaista kattavaa tilastoa. Varmuus kasvaa hankkeen edetessä: kuntotutkimus tarkentaa laajuutta, hankesuunnittelu haarukkaa ja urakkasopimus lukitsee hinnan. Aikaisessa vaiheessa ostavan kannattaa lisätä tarjoukseen varmuusvara arvion päälle.