Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus on isännöitsijän allekirjoittama tiivistelmä taloyhtiön ja huoneiston tiedoista, ja se tarvitaan käytännössä jokaisessa asuntokaupassa. Todistuksen saa tilata vain osakkeiden omistaja, pantinhaltija tai toimeksiannon saanut välitysliike. Mediaanihinta liitteineen on 130 euroa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 7 luvun 27 §:ään, valtioneuvoston asetukseen 365/2010 (Finlex), korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2010:17 ja Kiinteistöliiton isännöintipalkkiotutkimuksiin. Päivitetty 11.6.2026.

Mikä isännöitsijäntodistus on?

Isännöitsijäntodistus on lakisääteinen tiivistelmä taloyhtiön ja huoneiston tiedoista. Isännöitsijä antaa sen pyynnöstä, ja se on asuntokaupan tärkein yksittäinen asiakirja.

Lakiperusta

Velvollisuus on kirjattu asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ään: isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, todistuksen antaa hallituksen puheenjohtaja.

Sama pykälä tuntee myös sähköisen vaihtoehdon: todistuksen sijasta tiedot voidaan päivittää huoneistotietojärjestelmään. Todistus on päivättävä ja allekirjoitettava, ja tiedot annetaan päiväyksen mukaisina (valtioneuvoston asetus).

Järjestelmästä on tulossa pakollinen tietolähde. Taloyhtiöiden on siirrettävä hallinnolliset tietonsa, kuten lainat, vastikkeet ja remontit, Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmään viimeistään 30.6.2026. Sen jälkeen todistuksen tiedot tulevat yhä useammin suoraan rekisteristä.

Käyttötilanteet

Todistusta tarvitaan asuntokaupassa, pankin vakuusarvioinnissa ja usein vuokrauksessa. Myynti-ilmoituksen luvut tarkistetaan siitä, ja ostajan katsotaan yleensä tuntevan tiedot, jotka todistuksesta ilmenevät.

Kaupassa todistuksia tarvitaan usein kaksi: yksi tilataan myynnin alkaessa, ja kaupantekohetkelle hankitaan tuore. Syy on raha: varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joten lainaosuuden on oltava kaupantekopäivän tarkkuudella oikein (Verohallinto).

Pohja ja lomake

Virallista ilmaista pohjaa ei ole. Isännöintiyritykset tulostavat todistuksen järjestelmistään, ja alan ohjeena on Rakennustiedon ohjekortti RT 103649 lomakkeineen.

Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää, hallituksen puheenjohtaja laatii todistuksen valtioneuvoston asetuksen sisältölistan mukaan. Lista on käyty läpi seuraavassa osiossa, joten sitä voi käyttää suoraan tarkistuslistana.

Mitä isännöitsijäntodistus sisältää?

Sisältö ei ole isännöitsijän valittavissa, vaan se on säädetty valtioneuvoston asetuksessa. Todistus on tiivistelmä viidestä tietokokonaisuudesta.

Lakisääteinen sisältö taulukkona

Lähde: valtioneuvoston asetus 365/2010, 3-7 § (Finlex). Remontti-ilmoitusten merkintävelvollisuus koskee töitä, joista on ilmoitettu yhtiölle 1.7.2010 jälkeen.

Ostajan kannalta painavin on huoneisto-osa: lainaosuudet on eriteltävä lainoittain, ja myös päätetyt mutta vielä nostamattomat lainat on mainittava. Rakennusten tietoihin kuuluu yhtiökokouksen käsittelemä kunnossapitotarveselvitys eli näkymä tuleviin remontteihin. Selvityksen tausta on selitetty PTS-sivulla.

Myös pinta-alalle on sääntö: asetuksen mukaan yleisesti hyväksytty mittaustapa on huoneistoalan standardi SFS 5139, ja todistuksessa on mainittava, onko pinta-ala mitattu sen mukaan. Vanhoissa yhtiöissä yhtiöjärjestyksen pinta-ala voi poiketa mitatusta.

Pakolliset liitteet

Todistukseen on liitettävä viimeksi vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio sekä tilintarkastus- ja toiminnantarkastuskertomus (asetus 6 §). Yhtiöjärjestys (yhtiön omat säännöt) liitetään pyydettäessä.

Tilaaja voi pyytää todistuksen myös ilman talousliitteitä, mutta niiden puuttuminen on silloin mainittava todistuksessa. Asuntokauppaa varten liitteet on syytä ottaa aina mukaan.

Suppea vuokraustodistus

Vuokrausta varten voidaan antaa suppea todistus, josta on käytävä selvästi ilmi, että se on tarkoitettu vain vuokraukseen (asetus 8 §). Siitä puuttuvat muun muassa lainaosuus- ja talousliitetiedot, joten se ei kelpaa asuntokauppaan.

Mitä isännöitsijäntodistus maksaa?

Mediaanihinta liitteineen on 130 euroa Kiinteistöliiton vuoden 2026 tutkimuksessa. Hinnan hyväksyy taloyhtiön hallitus, joten se on yhtiökohtainen.

Hinnat tutkimuksessa

Lähde: Suomen Kiinteistöliiton Isännöintipalkkiot 2026 -tutkimus (KTI, kysely tammi-helmikuussa 2026) ja Isännöintipalkkiot 2023. Neljännekset kuvaavat edullisimman ja kalleimman neljänneksen rajoja. Mediaani nousi 13 prosenttia kolmessa vuodessa.

Pikatoimituksesta ja lisäkappaleista peritään yleensä lisämaksu. Maksaja on tilaaja, asuntokaupassa siis käytännössä myyjä.

Hinnan peruste

Laki ei tunne hinnastoa, vaan todistuksesta voidaan periä hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu (7 luku 27 §). Hinta sovitaan yleensä isännöintisopimuksessa, joten hallitus voi neuvotella siitä siinä missä muistakin erillisveloituksista.

Osakehuoneistotuloste ei korvaa todistusta

Maanmittauslaitoksen osakehuoneistotuloste maksaa 16-19 euroa ja kertoo huoneiston omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot huoneistotietojärjestelmästä. Se ei korvaa isännöitsijäntodistusta, sillä talous, lainaosuudet, vastikkeet ja remontit ilmenevät vain todistuksesta.

Asuntokaupassa tarvitaan siksi yleensä molemmat: tuloste varmistaa omistuksen ja panttaukset, todistus kertoo, mitä osakas todellisuudessa maksaa ja mitä taloon on tulossa.

Tulosteen merkitys kasvaa, kun yhtiö on siirtänyt osakeluettelonsa Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisteriin. Vuonna 2019 tai sen jälkeen perustetut yhtiöt ovat rekisterissä suoraan, ja siirron jälkeen omistajatietoja ylläpidetään siellä, ei enää yhtiön omassa osakeluettelossa.

Kuka todistuksen saa tilata ja mistä?

Todistus tilataan omasta isännöintiyrityksestä, ja tilausoikeus on laissa rajattu kolmelle taholle. Ostaja ei kuulu niihin.

Tilaajat lain mukaan

Pyynnön voivat tehdä osakkeiden omistaja sekä osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä eli yleensä pankki. Kolmas on välitysliike, jolla on voimassa oleva myynti- tai vuokraustoimeksianto (7 luku 27 §). Todistus ei ole julkinen asiakirja.

Asunnon ostaja ei siis voi tilata todistusta itse, vaan hän saa sen myyjältä tai välittäjältä. Ostajan kannattaa pyytää todistus liitteineen nähtäväksi jo ennen tarjousta, ei vasta kaupantekopäivänä.

Toimitusaika

Isännöintiliiton mukaan todistuksen saa tavallisesti 2-4 arkipäivässä ja viimeistään viikossa. Moni isännöintiyritys tarjoaa pikatoimituksen lisämaksusta.

Myyntiä suunnittelevan kannattaa tilata todistus ajoissa, sillä kiireisinä aikoina toimitus voi venyä. Välittäjä tilaa todistuksen yleensä heti toimeksiannon alkaessa.

Jos todistusta ei kuulu

Todistuksen antaminen ei ole palvelus vaan lakisääteinen velvollisuus. Jos isännöitsijä ei toimita todistusta, vaatimuksen voi osoittaa hallitukselle, ja ilman isännöitsijää velvollisuus on hallituksen puheenjohtajalla (7 luku 27 §).

Viivyttelystä aiheutuneesta vahingosta, esimerkiksi kariutuneesta kaupasta, isännöitsijä voi joutua korvausvastuuseen (24 luku 1 §). Kirjallinen, päivätty tilaus on siksi hyvä tehdä todisteeksi.

Kuinka vanha todistus saa olla?

Laki ei säädä todistukselle voimassaoloaikaa. Käytännön rajat tulevat välitysalan ohjeesta ja pankeista.

Laki ja päiväys

Asetus vaatii vain, että todistus päivätään ja tiedot annetaan päiväyksen mukaisina (asetus 2 §). Todistus ei siis vanhene tiettynä päivänä, mutta sen tiedot vanhenevat heti, kun yhtiössä päätetään jotain uutta.

Lainaosuudessa pykälä antaa liikkumavaraa: tilaajan pyynnöstä lainaosuus voidaan ilmoittaa muultakin ajankohdalta tilikauden päättymisen jälkeen. Kaupantekopäivän tarkka osuus saadaan siis ilman kokonaan uutta todistusta, jos isännöinti suostuu päivitykseen.

Välitystavan neljä kuukautta

Hyvän välitystavan ohjeen mukaan todistus saa toimeksiantoa suoritettaessa olla enintään neljä kuukautta vanha. Raja muuttui kolmesta kuukaudesta neljään 15.1.2024, joten moni verkossa kiertävä kolmen kuukauden ohje on vanhentunut.

Kaupantekopäivälle välittäjän on silti hankittava tuore todistus tai tarkistettava tietojen ajantasaisuus, ja pankki voi vaatia rahoituspäätöstä varten enintään kolme kuukautta vanhat asiakirjat (Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto). Isännöintiliitto suosittaa samaa neljän kuukauden rajaa asuntokauppaan.

Miten ostaja lukee todistusta?

Tärkeimmät rivit ovat lainaosuudet, vastikeperuste ja tulevia remontteja ennakoivat kohdat. Ne kertovat, mitä asunto todellisuudessa maksaa lähivuosina.

Tärkeimmät rivit taulukkona

Rivit perustuvat asetuksen 365/2010 4-6 §:n sisältövaatimuksiin (Finlex). Lukuohje on Asuntoanalyysin oma tulkinta.

Lainaosuus maksetaan kaupan jälkeen kuukausittain rahoitusvastikkeena, ellei ostaja maksa sitä pois kerralla. Siksi rivi kannattaa lukea yhdessä vastikerivin kanssa.

Korjaushistoria ja laskuri

Korjaushistoria ja kunnossapitotarveselvitys ovat yhdessä ostajan tärkein ennuste, mutta ne kertovat vain sen, mitä yhtiö on kirjannut. Asuntoanalyysin laskuri täydentää kuvan: se arvioi rakennusosien elinkaaret ja korjausvelan, vaikka kunnossapitotarveselvitys olisi ohut.

Vertaa laskurin arviota todistuksen korjaushistoriaan. Jos talo on 1970-luvulta eikä putkiremonttia näy historiassa eikä suunnitelmissa, hinta neuvotellaan sen mukaan.

Kuka vastaa todistuksen virheistä?

Virheellisestä todistuksesta vastaa sen antaja, käytännössä isännöitsijä tai isännöintiyritys. Vastuu voi ulottua suoraan ostajaan asti.

Antajan vastuu

Isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään lakia rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut (24 luku 1 §). Jos todistus ei vastaa lain ja asetuksen vaatimuksia, antajan oletetaan toimineen huolimattomasti (Isännöintiliitto).

Korkein oikeus vahvisti ratkaisussa KKO 2010:17, että ostaja voi vaatia korvausta suoraan todistuksen antajalta. Tapauksessa todistuksen pinta-alaan sisältyi tiloja, joille ei ollut haettu rakennuslupaa.

Myyjän asema

Ostajalle virheestä vastaa ensi kädessä myyjä asuntokauppalain nojalla, mutta myyjällä on oikeus periä maksamansa korvaus todistuksen antajalta. Kuluttajariitalautakunta sovelsi tätä vastuuketjua maaliskuussa 2025: todistuksesta puuttui tieto julkisivujen hankesuunnittelusta, ja huoneistolle tuli 38 800-43 500 euron lainaosuus. Lautakunta suositti, että isännöitsijä maksaa myyjälle 9 300 euroa.

Ostajan ja myyjän kannattaa siksi lukea todistus yhdessä läpi ennen kauppaa. Puuttuva tieto on halvempi löytää neuvottelupöydässä kuin lautakunnassa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko ostaja tilata isännöitsijäntodistuksen?

Ei voi. Lain mukaan todistuksen voivat tilata vain osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa oleva myynti- tai vuokraustoimeksianto. Ostaja saa todistuksen myyjältä tai välittäjältä, ja se kannattaa pyytää liitteineen nähtäväksi jo ennen ostotarjousta.

Kuinka nopeasti isännöitsijäntodistuksen saa?

Isännöintiliiton mukaan todistuksen saa tavallisesti 2-4 arkipäivässä ja viimeistään viikossa. Moni isännöintiyritys tarjoaa pikatoimituksen lisämaksusta. Myyntiä suunnittelevan kannattaa tilata todistus ajoissa, sillä kiireisinä aikoina toimitus voi venyä.

Miksi asuntokaupassa tarvitaan usein kaksi todistusta?

Koska tiedot vanhenevat. Myynnin alkaessa tilataan todistus ilmoitusta ja esittelyjä varten, ja kaupantekohetkelle hankitaan tuore todistus, jossa lainaosuus on ajan tasalla. Varainsiirtovero lasketaan velattomasta hinnasta, joten lainaosuuden on oltava kaupantekopäivän tarkkuudella oikein.

Onko isännöitsijäntodistus pakko antaa?

On. Asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:n mukaan isännöitsijän on annettava todistus pyynnöstä, ja ilman isännöitsijää velvollisuus on hallituksen puheenjohtajalla. Viivyttelystä aiheutuneesta vahingosta voi seurata korvausvastuu, joten tilaus kannattaa tehdä kirjallisena ja päivättynä.