Osakkaan oikeudet taloyhtiössä

Osakkaalla on taloyhtiössä oikeus vaikuttaa päätöksiin, hallita ja muokata omaa huoneistoaan, saada tietoa yhtiön asioista ja tulla kohdelluksi yhdenvertaisesti. Oikeudet perustuvat asunto-osakeyhtiölain säännöksiin, ja niitä käytetään ennen kaikkea yhtiökokouksessa. Myös vähemmistöosakkaalla on laissa turvattuja oikeuksia.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä oikeuksia osakkaalla on taloyhtiössä?

Osakkaalla on kahdenlaisia oikeuksia: hän voi vaikuttaa yhtiön päätöksiin ja hallita omaa huoneistoaan. Molemmat perustuvat asunto-osakeyhtiölain säännöksiin.

Hallinnolliset oikeudet

Hallinnollisilla oikeuksilla osakas vaikuttaa yhtiön asioihin. Niihin kuuluu oikeus osallistua yhtiökokoukseen, äänestää siellä, saada asia kokouksen käsiteltäväksi ja kysyä yhtiön asioista.

Nämä oikeudet ovat tärkeitä, koska yhtiökokous on osakkaan vaikutuskanava. Suuret päätökset, kuten remontit ja talousarvio, tehdään kokouksessa, jossa jokainen osakas saa äänensä kuuluviin.

Osakas voi myös asettua ehdolle hallitukseen ja vaikuttaa siihen, ketkä yhtiötä johtavat. Aktiivinen osakas pääsee näin mukaan päätöksentekoon laajemminkin kuin pelkästään äänestämällä.

Osakas voi tehdä hallitukselle ehdotuksia myös kokousten välillä. Hallitus ei ole velvollinen toimimaan jokaisen ehdotuksen mukaan.

Huoneistoon liittyvät oikeudet

Osakas omistaa osakkeet, jotka tuottavat oikeuden hallita tiettyä huoneistoa. Hän saa asua siinä, vuokrata sen ja myydä osakkeensa haluamallaan hinnalla, ellei yhtiöjärjestys (eli yhtiön omat säännöt) rajoita myyntiä.

Yleisin rajoitus on lunastuslauseke. Sen nojalla toisella osakkaalla tai yhtiöllä voi olla oikeus lunastaa osakkeet, kun ne siirtyvät uudelle omistajalle (laki, 2 luku 5 §).

Osakkaalla on myös oikeus muokata huoneistoaan tietyin ehdoin. Hän vastaa huoneiston sisäosien kunnossapidosta ja voi teettää remontteja, kunhan hän ilmoittaa niistä yhtiölle etukäteen.

Osakas voi vuokrata huoneistonsa eteenpäin ilman yhtiön lupaa. Yhtiölle on kuitenkin hyvä ilmoittaa, kuka huoneistossa asuu, jotta yhteydenpito ja turvallisuusasiat toimivat.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009; Suomen Kiinteistölehti.

Miten osakas voi vaikuttaa yhtiökokouksessa?

Yhtiökokous on osakkaan tärkein vaikutuskanava. Siellä osakas käyttää ääntään, tekee aloitteita ja saa tietoa yhtiön asioista.

Osallistumis- ja äänioikeus

Jokaisella osakkaalla on oikeus osallistua yhtiökokoukseen joko itse tai valtuutetun kautta (laki, 6 luku 7 §). Kokouksessa osakas voi käyttää puheenvuoroja ja äänestää käsiteltävistä asioista.

Yleensä yksi osake tuottaa yhden äänen, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin (laki, 6 luku 13 §). Suuri huoneisto tuo siis enemmän ääniä kuin pieni, koska sillä on enemmän osakkeita.

Osakas voi valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään kokouksessa (laki, 6 luku 8 §). Valtuutus tehdään yleensä kirjallisella valtakirjalla, ja valtuutettu äänestää osakkaan puolesta.

Aloite- ja kyselyoikeus

Osakkaalla on oikeus saada haluamansa asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, kun hän vaatii sitä kirjallisesti riittävän ajoissa (laki, 6 luku 6 §). Näin yksittäinen osakas voi nostaa tärkeän asian päätettäväksi.

Kokouksessa osakkaalla on kyselyoikeus (laki, 6 luku 25 §). Hallituksen ja isännöitsijän on annettava tietoja asioista, jotka vaikuttavat käsiteltävien asioiden arviointiin.

Jos kysymykseen ei voida vastata kokouksessa, osakkaalle on toimitettava kirjallinen vastaus kahden viikon kuluessa (laki, 6 luku 25 §). Kyselyoikeus varmistaa, että osakas voi tehdä päätöksensä riittävin tiedoin.

Kyselyoikeus ei ulotu salassa pidettäviin tietoihin eikä yksittäisten osakkaiden henkilökohtaisiin asioihin. Tieto annetaan siltä osin kuin se on tarpeen käsiteltävän asian arvioimiseksi.

Etäosallistuminen

Osakkaalla ei ole ehdotonta oikeutta osallistua yhtiökokoukseen etäyhteydellä eli etäosallistumiseen. Kokonaan etänä pidettävä kokous on mahdollinen vain, jos siitä on määräys yhtiöjärjestyksessä (laki, 6 luku 17 §).

Hallitus voi kuitenkin päättää tavallisen kokouksen rinnalle hybridikokouksen, jossa voi osallistua paikan päällä tai etäyhteydellä, ellei yhtiöjärjestys sitä rajoita.

Vähintään 30 osakehuoneiston yhtiössä kymmenesosan osakkeista omistavat voivat vaatia hybridikokousta perinteisen kokouksen sijaan (laki, 6 luku 17 a §). Vaatimus tehdään kirjallisesti hallitukselle hyvissä ajoin ennen kokousta.

Tiedonsaanti ja asiakirjat

Osakkaalla on oikeus saada jäljennös yhtiökokouksen pöytäkirjasta. Lisäksi hän saa omaa huoneistoaan koskevat selvitykset, jos niillä on merkitystä huoneiston arvoon tai käyttöön (Kiinteistöliitto).

Ennen varsinaista yhtiökokousta osakkaalla on oikeus nähdä tilinpäätös, toimintakertomus ja tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus. Asiakirjat ja hallituksen päätösehdotukset pidetään nähtävillä vähintään kahden viikon ajan ennen kokousta, ja osakas saa niistä pyynnöstä jäljennöksen (laki, 6 luku 22 §).

Osakkaalla on myös oikeus saada hallitsemastaan huoneistosta isännöitsijäntodistus (laki, 7 luku 27 §). Todistus kertoo yhtiön taloudesta, rakennusten kunnosta, huoneiston lainaosuudesta ja erääntyneistä vastikkeista. Yhtiö saa periä siitä hallituksen hyväksymän kohtuullisen maksun.

Laajempi tiedonsaanti on sidottu yhtiökokoukseen ja kyselyoikeuteen. Osakas ei voi vaatia kaikkia yhtiön asiakirjoja milloin tahansa, mutta hän saa päätöksenteon kannalta tarpeelliset tiedot.

Pöytäkirjat pidetään osakkaiden nähtävillä, ja osakas saa niistä pyynnöstä jäljennöksen. Näin jokainen voi tarkistaa, mitä kokouksessa on päätetty.

Mitä oikeuksia osakkaalla on omaan huoneistoonsa?

Osakas saa hallita ja muokata huoneistoaan, mutta tietyin ehdoin. Yhtiön ja osakkaan vastuut on jaettu laissa.

Muutostyöoikeus

Osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa (laki, 5 luku 1 §). Hän voi esimerkiksi uusia keittiön tai kylpyhuoneen omalla kustannuksellaan.

Muutostyöstä on ilmoitettava etukäteen yhtiölle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla oleviin rakenteisiin (laki, 5 luku 2 §). Yhtiöllä on oikeus valvoa työtä ja asettaa ehtoja, jotta rakenteet eivät vaurioidu (laki, 5 luku 7 §).

Ilmoitus suojaa sekä osakasta että yhtiötä. Yhtiö voi varmistaa, että työ tehdään oikein, ja osakas saa kirjatuksi, mitä on tehty ja milloin.

Yhtiö ei voi kieltää tavanomaista huoneistoremonttia ilman perustetta. Se voi kuitenkin asettaa ehtoja, jotka suojaavat rakenteita ja muita asukkaita.

Hallinta ja kunnossapito

Osakas vastaa huoneistonsa sisäosien kunnossapidosta, ja yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä. Tämä kunnossapitovastuu (eli kuka vastaa mistäkin korjauksesta) ratkaisee, kuka maksaa kunkin korjauksen (kunnossapitovastuu yhtiössä).

Osakkaalla on oikeus pitää huoneistoaan hallinnassaan ja käyttää sitä asumiseen. Yhtiö voi puuttua hallintaan vain laissa säädetyissä poikkeustilanteissa, kuten vakavan laiminlyönnin vuoksi.

Osakas saa myös pitää huoneistossaan lemmikkejä ja sisustaa sen haluamallaan tavalla. Yhtiöjärjestys voi rajoittaa yhteisten tilojen käyttöä, mutta ei tavanomaista asumista huoneistossa.

Miten osakas voi puolustaa oikeuksiaan?

Osakasta suojaa kaksi tärkeää keinoa: yhdenvertaisuusperiaate ja oikeus moittia lainvastaista päätöstä. Ne turvaavat osakkaan asemaa enemmistöä vastaan.

Yhdenvertaisuus

Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella (laki, 1 luku 10 §). Sama periaate sitoo erikseen yhtiökokouksen päätöksentekoa (laki, 6 luku 14 §).

Yhdenvertaisuus ei vaadi täysin samaa kohtelua, vaan estää enemmistöä suosimasta itseään (yhdenvertaisuus remontissa). Se on osakkaan vahvin suoja epäreiluja päätöksiä vastaan.

Periaate koskee kaikkea yhtiön päätöksentekoa, ei vain remontteja. Se sitoo yhtä lailla hallitusta, isännöitsijää ja yhtiökokousta, joten osakas voi vedota siihen monenlaisissa tilanteissa.

Yhdenvertaisuudesta voidaan poiketa vain sen osakkaan suostumuksella, jonka kustannuksella etua annettaisiin. Enemmistö ei voi tehdä poikkeusta hänen puolestaan.

Korkein oikeus vahvisti tämän ratkaisussa KKO 2025:89: päätökset lisärakentamisesta olivat yhdenvertaisuuden vastaisia, kun haitta kohdistui yhteen huoneistoon. Loukkausta ei poistanut se, että hanke hyödytti taloudellisesti kaikkia, eikä yhtiön yksipuolisesti tarjoama korvaus.

Päätöksen moittiminen

Jos yhtiökokouksen päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, osakas voi moittia sitä tuomioistuimessa (laki, 6 luku 29 §). Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä (laki, 23 luku 1 §).

Moiteaika on lyhyt, joten osakkaan kannattaa toimia nopeasti. Tuomioistuin voi kumota päätöksen tai muuttaa sitä, jos kanne menestyy.

Virheellisyydellä on kaksi astetta. Moitittava päätös on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen, ja se jää voimaan, jos sitä ei moiti määräajassa (laki, 23 luku 1 §). Mitätön päätös taas ei sido lainkaan eikä sitä koske määräaika (laki, 23 luku 2 §).

Päätös on mitätön esimerkiksi, jos siihen olisi tarvittu osakkaan suostumus tai kokouskutsussa on vakava virhe. Useimmat virheet ovat kuitenkin moitittavia, eli ne on riitautettava kolmen kuukauden määräajassa.

Vahingonkorvaus

Moitekanteen rinnalla osakas voi vaatia vahingonkorvausta eli rahallista korvausta kärsimästään vahingosta. Asunto-osakeyhtiölain 24 luku määrää, ketkä voivat joutua korvausvastuuseen.

Korvausta voi joutua maksamaan hallituksen jäsen tai isännöitsijä (laki, 24 luku 1 §), toinen osakas (laki, 24 luku 2 §) tai yhtiö itse. Vastuu edellyttää yleensä lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomista sekä tahallisuutta tai huolimattomuutta.

Jos yhtiö ei itse aja korvauskannetta, vähemmistö voi tehdä sen yhtiön puolesta. Vähintään kymmenesosa osakkeista omistavat voivat nostaa kanteen omissa nimissään yhtiölle tulevan korvauksen saamiseksi (laki, 24 luku 9 §).

Mitä oikeuksia vähemmistöosakkaalla on?

Vähemmistöosakas ei jää enemmistön armoille. Laki turvaa hänelle keinoja saada asioita käsiteltäväksi ja tietoa yhtiöstä.

Ylimääräisen kokouksen vaatiminen

Osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa kaikista osakkeista, voivat vaatia ylimääräistä yhtiökokousta tietyn asian käsittelemistä varten (laki, 6 luku 5 §). Vaatimus tehdään kirjallisesti.

Tämä oikeus on tärkeä, jos hallitus ei ota tärkeää asiaa esille. Vähemmistö voi näin pakottaa asian käsittelyyn, vaikka se ei saisi enemmistöä taakseen päätöksessä.

Hallituksen on toimitettava kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksesta. Jos hallitus ei toimi, osakas voi hakea Lupa- ja valvontavirastolta oikeutta kutsua kokous koolle yhtiön kustannuksella.

Kokousta ei voi vaatia mistä tahansa syystä, vaan vaatimuksessa on yksilöitävä käsiteltävä asia. Näin oikeutta ei käytetä yhtiön toiminnan tarpeettomaan haittaamiseen.

Erityinen tarkastus

Vähemmistö voi vaatia erityistä tarkastusta eli ulkopuolisen tekemää tarkastusta yhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta. Sitä haetaan Lupa- ja valvontavirastolta, jos vähintään kymmenesosa osakkeista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista kannattaa ehdotusta yhtiökokouksessa (laki, 9 luku 13 §).

Hakemus tehdään kuukauden kuluessa kokouksesta. Tarkastus on osakkaan vahvin keino selvittää epäilty väärinkäytös, kun hallitukseen tai isännöitsijään ei enää luoteta.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 ja 2022.

Mitä velvollisuuksia osakkaalla on?

Oikeuksien vastapainona osakkaalla on velvollisuuksia. Tärkeimmät ovat vastikkeen maksaminen ja huoneiston hoitaminen.

Vastikkeenmaksuvelvollisuus

Osakkaan on maksettava yhtiövastiketta, jolla katetaan yhtiön menot, kuten lämmitys, korjaukset ja lainat. Vastike määräytyy yhtiöjärjestyksen perusteen mukaan, käytännössä usein huoneiston pinta-alan suhteessa.

Vastike on suoritettava, vaikka osakas olisi tyytymätön päätökseen. Jos vastike jää maksamatta, yhtiö voi viime kädessä ottaa huoneiston hallintaansa määräajaksi.

Vastikkeen suuruudesta päättää yhtiökokous talousarvion yhteydessä. Osakas voi vaikuttaa vastikkeeseen äänestämällä, mutta hyväksytty vastike sitoo kaikkia osakkaita.

Itse vastikeperusteen muuttaminen on eri asia kuin vastikkeen korottaminen. Perusteen muutos vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen määräenemmistöllä, ja sen osakkaan suostumuksen, jonka maksuvelvollisuus kasvaa (laki, 6 luku 34 ja 35 §).

Erääntynyt vastike voidaan periä myös huoneiston uudelta omistajalta tietyin rajoituksin. Siksi ostajan kannattaa tarkistaa vastikerästit isännöitsijäntodistuksesta ennen kauppaa.

Huoneiston hoito ja ilmoitukset

Osakkaan on hoidettava huoneistoaan huolellisesti ja ilmoitettava muutostöistä yhtiölle etukäteen. Näin yhtiö voi valvoa, etteivät työt vahingoita rakenteita.

Osakkaan on myös sallittava yhtiölle pääsy huoneistoon, kun se on tarpeen kunnossapitoa tai valvontaa varten. Oikeudet ja velvollisuudet kulkevat siis käsi kädessä.

Jos osakas laiminlyö huoneiston hoidon ja siitä aiheutuu vahinkoa yhtiölle tai naapureille, hän voi joutua korvausvastuuseen. Huolellinen hoito on siis sekä osakkaan etu että velvollisuus.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka monta ääntä osakkaalla on yhtiökokouksessa?

Yleensä yksi osake tuottaa yhden äänen, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Suurempi huoneisto tuo siis enemmän ääniä, koska sillä on enemmän osakkeita. Osakas voi käyttää ääntään itse tai valtuuttaa toisen henkilön edustamaan itseään kokouksessa.

Voiko yksittäinen osakas saada asian yhtiökokouksen käsiteltäväksi?

Voi. Osakkaalla on oikeus saada haluamansa asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi, kun hän vaatii sitä kirjallisesti riittävän ajoissa ennen kokousta. Näin yksittäinen osakas voi nostaa tärkeän asian päätettäväksi, vaikka hallitus ei olisi sitä ottanut esille.

Mitä osakas voi tehdä, jos yhtiökokouksen päätös on lainvastainen?

Osakas voi moittia päätöstä tuomioistuimessa. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä. Tuomioistuin voi kumota päätöksen tai muuttaa sitä, jos se on lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen tai loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta.

Onko vuokralaisella oikeuksia taloyhtiön yhtiökokouksessa?

Osakkaan vuokralaisella eli huoneiston asukkaalla on rajattu osallistumisoikeus. Kun yhtiökokouksessa käsitellään järjestyssääntöjä, yhteisten tilojen käyttöä tai asukkaan asumiseen huomattavasti vaikuttavaa kunnossapitoa tai uudistusta, asukas saa osallistua ja käyttää puhevaltaa. Äänioikeutta asukkaalla ei kuitenkaan ole, vaan päätösvalta säilyy osakkailla.