Par­ve­ke­la­si­tus ta­lo­yh­ti­ös­sä

Parvekelasitus tulee taloyhtiössä eteen joko koko talon hankkeena tai yhden osakkaan toiveena. Kummassakin tapauksessa riita syntyy herkimmin siitä, kuka lasit maksaa ja kuka ne pitää kunnossa. Kunnossapito seuraa lasien hankkijaa. Päätöksissä viimeinen sana on yhtiöllä, koska lasit ovat osa julkisivua. Oman tilanteen voi tarkistaa yhtiön asiakirjoista jo ennen kokousta tai asuntokauppaa. Seuraavassa esitellään päätösvaatimukset, lupaehdot ja vastuunjako lain ja oikeuskäytännön pohjalta.

Mitä parvekelasitus tarkoittaa taloyhtiössä?

Parvekelasitus suojaa parveketta säältä avattavalla lasiseinällä. Taloyhtiössä lasitus on samalla julkisivun muutos, joten sen säännöt tulevat asunto-osakeyhtiölaista ja rakennusvalvonnasta.

Kylmä sääsuoja

Tavallinen parvekelasitus on kylmä sääsuoja. Se ei tee parvekkeesta huonetilaa eikä kasvata huoneiston pinta-alaa.

Talvella laseja pidetään hieman raollaan, jotta kosteus tuulettuu pois rakenteista. Hankkeen hintahaarukat parveketyypeittäin erittelee parvekelasituksen hinta.

Parvekkeen asema laissa

Asunto-osakeyhtiölaissa parveke kuuluu osakehuoneistoon, kun sinne pääsee vain huoneiston kautta. Osakas siis hallitsee parvekettaan, mutta rakennuksen ulkopinta on sielläkin yhtiön vastuulla.

Tämä kahtiajako selittää lasituksen säännöt. Lasit kiinnittyvät yhtiön julkisivuun, vaikka ne palvelevat yhtä parveketta, joten lasitukseen tarvitaan aina yhtiön päätös tai suostumus.

Kuka päättää parvekelasituksesta taloyhtiössä?

Koko talon parvekelasituksesta päättää yhtiökokous yli puolella annetuista äänistä. Hallitus valmistelee hankkeen, mutta ei voi päättää siitä yksin, koska lasitus vaikuttaa vastikkeisiin ja huoneistojen käyttöön.

Enemmistö riittää

Lasituksen jälkiasennus on laissa uudistus. Yhtiökokous hyväksyy sen tavallisella enemmistöllä, kun talo saatetaan vastaamaan ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia eikä osakkaan maksurasitus nouse kohtuuttomaksi.

Verkossa toistuva väite kahden kolmasosan määräenemmistöstä on väärä. Lasitushankkeessa määräenemmistöä tarvitaan vasta, jos samalla muutetaan yhtiöjärjestystä tai kulut jaetaan tasan vastikeperusteesta poiketen. Määräenemmistöä vaativat asiat on lueteltu laissa erikseen.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä. Jos kokouksessa on edustettuna sata ääntä ja niistä käytetään vain 60, päätökseen riittää 31 ääntä. Edustettuina olevat mutta äänestämättä jättävät osakkaat eivät siis vaikuta lopputulokseen.

Korkeimman oikeuden linja

Korkein oikeus vahvisti vuonna 2005 lasitusriidassa, että parvekelasitus on ajankohdan tavanomaisia vaatimuksia vastaava perusparannus, jota nykylaki kutsuu uudistukseksi. Yhtiö sai päättää siitä enemmistöllä ja rahoittaa sen kaikilta osakkailta perittävillä vastikkeilla.

Talossa oli 72 huoneistoa, joista vain 48:ssa oli parveke. Vastiketta sai silti periä myös parvekkeettomilta, koska lasitus vähentää parvekkeiden korjauskuluja ja hyödyttää siten koko yhtiötä. Ratkaisu syntyi vanhan lain aikana, mutta sama linja on kirjattu nykyiseen lakiin.

Yhdenvertaisuus

Päätös ei saa tuottaa osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella. Kiinteistöliiton mukaan yhdenvertaisuutta ei loukata, kun uudistuksesta koituu etua koko yhtiölle.

Jos yksittäinen parveke jätetään osakkaan pyynnöstä lasittamatta, hän osallistuu yhtiön hankkeen kustannuksiin silti vastikeperusteen mukaan. Yhdenvertaisuutta loukkaavaa päätöstä osakas voi moittia käräjäoikeudessa, kun moitekanne nostetaan kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.

Tarvitaanko parvekelasitukseen rakentamislupa?

Parvekelasitus muuttaa julkisivua, joten siihen tarvitaan yleensä rakentamislupa. Rajat vaihtelevat kunnittain, joten luvan tarve varmistetaan oman kunnan rakennusvalvonnasta.

Helsingin rajanveto

Helsingin rakennusvalvonta uusi lasitusohjeensa marraskuussa 2025 rakentamislain pohjalta. Lupaa ei tarvita, kun lasitus tehdään pystypuitteettomana ja vaakajaottomana kirkkain avattavin lasein.

Lisäksi ulkoseinän lasituksesta on oltava kerralla avattavissa vähintään 30 prosenttia. Osuutta laskettaessa kaide lasketaan kiinteäksi osaksi seinää.

Luvan tarve on silti selvitettävä, jos rakennus on valmistunut ennen 1960-lukua tai se on suojeltu. Sama koskee lasitusta, jossa on puitteita, umpiosia tai värillisiä laseja, sekä parvekkeen kattamista.

Pääosin kiintein puitteellisin lasein tehty lasitus muodostaa kerrosalaa. Kerrostalossa tällainen lasitus vaatii siksi luvan ja kuluttaa tontin rakennusoikeutta.

Kaide on säädelty lasejakin tiukemmin, sillä sen uusiminen vaatii Helsingissä aina rakentamisluvan. Sama koskee parvekelaatan uusimista tai muuttamista. Kaidehankkeen vaiheisiin ja maksajaan perehtyy parvekekaiteiden uusiminen.

Ennakkoselvitys ja muut kunnat

Hallitus selvittää lupaedellytykset ennen yhtiökokousta, Helsingissä esimerkiksi rakennusvalvonnan neuvontapyynnöllä. Helsingin ohje kehottaa suunnittelemaan lasitusratkaisut koko taloyhtiössä yhtenä kokonaisuutena.

Tampereella parvekkeiden lasitus ei vaadi lupaa, kun rakennus on rakennettu vuoden 1960 jälkeen. Kaavamääräykset ja rakennusjärjestys sitovat silloinkin, kun lupaa ei tarvita.

Paloturvallisuus

Paloturvallisuusasetus vaatii rajoittamaan palon leviämistä lasitetulta parvekkeelta toiseen ja viereiseen palo-osastoon. Yli kaksikerroksisessa talossa lasitetun parvekkeen laatan on täytettävä luokka EI 30.

Jos vierekkäisten lasitettujen parvekkeiden seinien vapaa väli jää alle kahden metrin, seinältä vaaditaan luokka EI 15. Suunnittelija mitoittaa vaatimukset lupapiirustuksiin.

Kuka vastaa parvekelasien kunnossapidosta?

Parvekelasien kunnossapitovastuu eli velvollisuus huoltaa ja korjata lasit omalla kustannuksella kuuluu sille, joka lasit on hankkinut. Yhtiön hankkeena asennettu lasitus on yhtiön vastuulla, osakkaan jälkikäteen teettämä jää osakkaalle.

Neljä perustilannetta

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ja Suomen Kiinteistölehti, 2022.

Osakkaan jälkilasitus

Osakkaan teettämien lasien huolto, tiivisteet ja korjaukset jäävät osakkaalle, vaikka parvekelaatta ja kaide ovat yhtiön. Sama vastuu koskee edellisen omistajan teettämiä laseja, joten se siirtyy asuntokaupassa ostajalle.

Riidoissa ratkaisee usein näyttö. Lasien hankkija ja asennusvuosi kannattaa tarkistaa isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiön muutostyöilmoituksista ennen kauppaa. Laki velvoittaa yhtiön säilyttämään muutostyön tiedot ja antamaan ne isännöitsijäntodistuksessa.

Sääntö nousee lakiin lokakuussa 2026. Kesäkuussa 2026 vahvistettu asunto-osakeyhtiölain muutos kirjaa suoraan, että osakas vastaa muutostyönsä kunnossapidosta, eikä vakiintunut tulkinta siitä muutu. Sama laki siirtää ikkunat kokonaan yhtiön vastuulle, mistä kertoo tarkemmin ikkunoiden vastuunjako.

Siirto yhtiölle ja hyvitys

Jos yhtiö myöhemmin lasittaa koko talon, yhdenvertaisuus vaatii ottamaan myös osakkaiden aiemmin asennuttamat lasit yhtiön vastuulle, kun ne vastaavat yhtiön lasitusta. Laki tuntee saman ajatuksen, sillä yhtiö vastaa osakkaan asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan ja jonka toteutusta yhtiö on voinut valvoa.

Kun osakkaan vanhat lasit kelpaavat yhtiön urakkaan, yhtiökokouksen on päätettävä hyvityksestä eli yhtiövastikkeen alennuksesta. Alennus lasketaan yhtiön saamasta säästöstä ja osakkaan maksuosuudesta, joista pienempi on samalla alennuksen katto. Myös lasien jäljellä oleva elinkaari vaikuttaa summaan.

Yhtiökokous voi myös päättää, että osakkaan vastuulle kuuluva kunnossapitotyö tehdään yhtiön kustannuksella, jos työ on taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta.

Yhtiöjärjestyksen määräys

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi jakaa lasien kunnossapidon toisin. Laki sallii poikkeavan määräyksen sekä koko taloa että pelkkää parveketta koskevana. Määräykset kannattaa lukea ennen kokousta, koska ne voivat myös tiukentaa päätösvaatimuksia.

Vastuun siirtäminen yhtiöltä osakkaille vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen. Sen taakse tarvitaan kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista.

Kiinteistöliiton lakineuvonta muistuttaa yhdestä rajasta. Jos lasien korjaustarve on jo yhtiön tiedossa, vastuuta ei voi siirtää osakkaalle ilman hänen suostumustaan.

Laki tuntee myös yhteisen parvekkeen. Jos parvekkeelle on kulku useammasta huoneistosta, näiden osakkaiden on sovittava keskenään sen kunnossapidosta ja muutostöistä. Yhtiöjärjestys voi lisäksi määrätä parvekkeen hallintaoikeudesta toisin.

Voiko osakas lasittaa vain oman parvekkeensa?

Osakas saa lasittaa oman parvekkeensa vain yhtiön suostumuksella. Hakemus tehdään kirjallisesti hallitukselle ennen töiden aloittamista.

Suostumus ja ehdot

Parvekkeen hallinta ei anna oikeutta koskea rakennuksen ulkoseinään. Korkein oikeus katsoi vuonna 2013, että ulkoseinä on osakkaan parvekkeellakin yhtiön hallinnassa, joten siihen kiinnittyvä muutostyö vaatii yhtiön suostumuksen.

Kiinteistöliiton mukaan osakkaan oma vapaus rajoittuu lähinnä parvekkeen lattian pintamateriaaliin ja kaiteen sisäpintaan. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja, joten yhtiö voi vaatia saman lasitusjärjestelmän ja yhtenäisen ilmeen, jotta julkisivu ei muutu kirjavaksi.

Kirjallisessa ilmoituksessa työ kuvataan niin tarkasti, että yhtiö voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamisen ja työstä aiheutuvan haitan. Ilmoitusvelvollisuus koskee myös töitä, jotka voivat vaikuttaa toisen osakkaan huoneiston käyttöön.

Lupa kulkee yhtiön kautta

Rakentamisluvan hakija on taloyhtiö myös silloin, kun lasit haluaa yksi osakas. Helsingin ohjeen mukaan yksittäisenkin parvekkeen lasitukseen on lisäksi aina oltava taloyhtiön lupa.

Laki sanoo saman. Kun osakkaan muutostyö vaatii viranomaisen luvan, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakas hakemaan se. Luvan kulut maksaa osakas.

Miten parvekelasitus liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Lasitus suojaa yhtiön vastuulla olevia parvekerakenteita, joten se voi siirtää tulevaa parvekeremonttia. Korjausvelka eli kertynyt korjaustarve kasvaa hitaammin, kun sade ja sulamisvesi eivät pääse suoraan betoniin.

Suojavaikutus

Tampereen teknillisen yliopiston tutkimusaineiston mukaan lasitus hidastaa betonin pakkasrapautumista. Parvekkeen käyttöikä pitenee lasituksen ansiosta 5-25 vuotta.

Jo vaurioitunutta betonia lasitus ei silti korjaa. Jos pinnoissa näkyy halkeamia tai rapautumaa, kunto selvitetään ennen lasitusta. Selvityksen menetelmät kuvaa parvekkeiden kuntotutkimus, kun taas koko parvekkeen korjauksen vaiheet esittelee parvekeremontti taloyhtiössä.

Ajoitus ja kilpailutus

Julkisivuremontin yhteydessä lasitus kannattaa tehdä samalla, koska telineet ovat silloin jo pystyssä. Vuoden 2005 lasitusriidassakin lasitus päätettiin kaiteiden uusimisen yhteydessä.

Erillisessä hankkeessa asennus tehdään telineiltä tai nostimilta parveke kerrallaan. Tarjousten vertailun ja sopimusehdot käy läpi parvekelasitusurakan kilpailutus.

Tieto ennen ostoa

Ostajalle lasien alkuperä on rahakysymys. Osakkaan teettämien lasien huolto ja uusinta siirtyvät kaupassa ostajalle, kun taas yhtiön asentamat lasit hoidetaan vastikkeilla.

Myös lasitusjärjestelmä itse vanhenee aikanaan, kun tiivisteet ja helat kuluvat. Yhtiön asentamien lasien uusinta kannattaa siksi viedä pitkän tähtäimen suunnitelmaan muiden parvekekorjausten rinnalle.

Usein kysytyt kysymykset

Kuuluvatko parvekelasit taloyhtiölle?

Riippuu lasien hankkijasta. Kun taloyhtiö on asennuttanut lasituksen omana hankkeenaan, lasit kuuluvat yhtiölle ja yhtiö kustantaa niiden huollon ja korjaukset. Kun osakas on hankkinut lasit jälkikäteen omalla rahallaan, ne ovat hänen vastuullaan. Vastuu koskee myös asunnon myöhempää ostajaa. Parvekelaatta, kaiteen runko ja rakennuksen ulkopinta ovat lähtökohtaisesti yhtiön. Yhtiöjärjestyksen oma määräys voi jakaa vastuun toisin.

Päättääkö parvekelasituksesta yhtiökokous vai hallitus?

Yhtiökokous. Hallitus ei voi yksin sitoa osakkaita hankkeeseen, joka kasvattaa vastikkeita ja muuttaa parvekkeiden käyttöä, joten se vie asian yhtiökokoukseen. Hallituksen tehtävä on valmistella hanke, hankkia alustavat tarjoukset ja selvittää lupaedellytykset etukäteen. Kokouksessa ehdotus hyväksytään tavallisella ääntenenemmistöllä.

Tarvitseeko yksittäisen parvekkeen lasitus luvan?

Tarvitsee taloyhtiön luvan aina ja rakentamisluvan kuntakohtaisten rajojen mukaan. Osakkaan lasitushakemus tehdään kirjallisesti hallitukselle, eikä työtä saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta. Mahdollisen rakentamisluvan hakee taloyhtiö. Luvan kulut maksaa muutosta haluava osakas. Helsingissä pystypuitteeton ja vaakajaoton kirkkain avattavin lasein tehty lasitus, josta on kerralla avattavissa vähintään 30 prosenttia, ei vaadi rakentamislupaa, mutta taloyhtiön lupa tarvitaan silloinkin.

Voiko taloyhtiö pakottaa osakkaan ottamaan parvekelasit?

Yhtiö ei voi määrätä osakasta hankkimaan laseja omalla rahallaan. Yhtiökokous voi kuitenkin päättää enemmistöllä, että lasitus tehdään yhtiön hankkeena koko taloon, jolloin kulut katetaan kaikilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden vuonna 2005 vahvistaman linjan mukaan vastike saadaan periä myös niiltä, joiden huoneistossa ei ole parveketta, koska hanke hyödyttää koko yhtiötä.

Saako osakas hyvityksen, kun yhtiö lasittaa koko talon?

Saa, jos hänen aiemmin teettämänsä lasit vähentävät yhtiön urakan kuluja. Yhtiökokouksen on silloin päätettävä vastikkeen alennuksesta. Alennuksen suuruus perustuu yhtiön saamaan säästöön eikä lasien alkuperäiseen hankintahintaan. Ylärajana on yhtiön säästö tai osakkaan oma maksuosuus sen mukaan, kumpi on pienempi. Vanhoista laseista jäljellä oleva käyttöaika otetaan laskelmassa huomioon.

Muuttuuko parvekelasien vastuunjako lokakuussa 2026?

Sisältö pysyy, mutta sääntö nousee lakiin. Lokakuun 2026 alusta asunto-osakeyhtiölaki toteaa suoraan, että osakas vastaa oman ja edeltäjänsä muutostyön kunnossapidosta, mikä on tähänkin asti ollut vakiintunut tulkinta. Samassa uudistuksessa ikkunoiden kunnossapito siirtyy kokonaan yhtiölle, mutta parvekelaseihin vastaavaa siirtoa ei tehty.