Par­ve­ke­la­si­tu­su­ra­kan kil­pai­lu­tus ta­lo­yh­ti­ös­sä

Parvekelasitusurakassa taloyhtiö on rakentamishankkeen tilaaja, jota tilaajavastuulaki velvoittaa. Selvitykset urakoitsijasta hankitaan ennen sopimusta, kun urakan arvo ilman arvonlisäveroa on vähintään 9 000 euroa. Laiminlyönnistä seuraa vähintään 2 440 euron maksu. Tarjousten vertailu ratkeaa jo tarjouspyynnössä, sillä vain samalla sisällöllä pyydetyt tarjoukset ovat vertailukelpoisia. Seuraavassa esitellään valmistelu, tarjouspyynnön sisältö, tilaajavastuuselvitykset, tarjousten vertailu ja sopimusvaihe.

Mitä taloyhtiö selvittää ennen tarjouspyyntöä?

Ennen tarjouspyyntöä taloyhtiö ratkaisee hankkeen laajuuden, kytkennän muihin korjauksiin ja luvan tarpeen. Kilpailutusta ei sääntele erillinen laki, sillä julkisia hankintoja koskeva laki koskee vain sen määrittelemiä hankintayksiköitä, joihin asunto-osakeyhtiö ei kuulu.

Laajuus ja osallistujat

Lasitus voidaan toteuttaa koko taloon tai vain osaan parvekkeista. Yksittäisenkin parvekkeen lasitukseen on oltava aina taloyhtiön lupa. Kun lasituksen ottaa vain osa osakkaista, osallistujalista määrää urakan laajuuden. Tarjouspyyntöön kirjataan silloin myös optiot myöhemmin mukaan tuleville parvekkeille.

Helsingin rakennusvalvonnan ohje vaatii koko rakennukselle yhtenäisen värityksen ja suosittelee samaa lasitusjärjestelmää. Ohje kehottaa taloyhtiötä laatimaan kaikkia parvekkeita koskevan lasitussuunnitelman, jota myöhemmät osakkaiden omat lasitukset noudattavat. Päätöksen ja vastuunjaon käy läpi parvekelasitus taloyhtiössä.

Yhdistäminen muihin korjauksiin

Julkisivuyhdistyksen korjaustapakuvauksissa parvekekorjaus kokoaa eri rakenneosien työt yhteen hankkeeseen, jossa samat telineet ja työmaajärjestelyt palvelevat kaikkia töitä. Suunnitteluohje suosittelee lasitusta myös verhouskorjauksen yhteyteen, koska lasitus alentaa parvekkeen kosteusrasitusta.

Korkein oikeus piti lainmukaisena hanketta, jossa yhtiökokous hyväksyi kaiteiden uusimisen ja lasituksen yhtenä urakkana urakoitsijan tarjouksen pohjalta. Sopiva korjaustapa määritetään rakenneosittain kuntotutkimuksella, jonka tilaamisen esittelee parvekkeiden kuntotutkimus.

Lupa

Helsingissä lasitus ei vaadi rakentamislupaa, kun rakenne on pystypuitteeton ja vaakajaoton eli lasit liikkuvat ilman karmeja ja lasit ovat kirkkaat ja avattavat. Lisäksi ulkoilmaan rajoittuvasta seinänosasta on oltava samanaikaisesti avattavissa vähintään 30 prosenttia. Puitteellisen tai kiintein lasein toteutetun ratkaisun luvanvaraisuus on selvitettävä erikseen.

Avattavaa osuutta laskettaessa parvekkeen kaide lasketaan kiinteäksi seinänosaksi. Kiintein lasein lasitettu parveke kuluttaa lisäksi tontin rakennusoikeutta silloinkin, kun lupaa ei tarvita. Mahdollisen rakentamisluvan hakija on aina taloyhtiö. Muissa kunnissa rajat voivat poiketa, joten luvan tarve varmistetaan omasta rakennusvalvonnasta.

Mitä parvekelasituksen tarjouspyyntöön kirjataan?

Tarjoajia kohdellaan tasavertaisesti niin, että jokainen saa saman tiedon. Selkeä tarjouspyyntö tekee tarjousten vertailun mahdolliseksi.

Tekninen sisältö

Lasituksen tehtävä on arviointiasiakirjan mukaan suojata parveketta sateelta, lumelta, tuulelta ja lialta. Se ei tee parvekkeesta vesitiivistä eikä lämmintä tilaa. Suljettuna se vaimentaa jonkin verran ääntä. Raja on hyvä todeta osakkaille etukäteen.

Puitteettomia lasitusjärjestelmiä arvioidaan eurooppalaisessa arviointiasiakirjassa kahdeksalla ominaisuudella, joihin kuuluvat muun muassa tuulikuorman kesto, iskunkestävyys, tuuletuskapasiteetti ja ääneneristävyys. Kun tarjouspyyntö pyytää nämä arvot, tarjouksia voi verrata suorituskyvyllä tuotemerkin sijaan.

Puitteettomalle lasitukselle ei ole yhdenmukaistettua tuotestandardia, joten CE-merkintä perustuu eurooppalaiseen tekniseen arviointiin. Todistuksen voi pyytää tarjouksen liitteeksi. Tuuletusraot ovat arvioinnissa oma ominaisuutensa, koska ne estävät kosteuden tiivistymistä parvekkeelle.

Arviointiasiakirjassa järjestelmän pakollisia osia ovat kantavat alumiiniprofiilit, karkaistut lasit ja liukukiskot rullineen. Myös kiskojen ja kiinnitysten toteutus kuuluu siksi tarjouksen sisältöön.

Ominaisuudet testataan eurooppalaisin menetelmästandardein, esimerkiksi tuulikuorma standardilla EN 12211 ja iskunkestävyys standardilla EN 13049. Tuuletuskyky ilmoitetaan ilmanläpäisevyysluokkana yhdestä neljään.

Kaide ei kuulu lasitusjärjestelmään, joten kaiteiden uusiminen hinnoitellaan omana eränään. Kaiteen määräykset ja tekniikan käy läpi parvekekaiteiden uusiminen.

Rakennusvalvonnan ohjeesta tarjouspyyntöön siirtyvät turvalasit ja lasien pestävyys molemmin puolin. Eri asuntojen lasitettujen parvekkeiden välinen pieliseinä tehdään luokkaan EI 15; parvekelaatan osastointivaatimus on EI 30. Palon leviäminen on estettävä myös tuuletusraon sekä kaiteen ja laatan välisen raon kautta.

Tiiviisti lasitetun parvekkeen kautta ei saa ottaa korvausilmaa asuntoon. Painovoimaisen tai koneellisen poiston taloissa puitteettoman lasituksen läpi saa ottaa raitisilmaa korkeintaan yhteen huoneeseen. Huoneistokohtaisen ilmanvaihdon päätelaitteet eivät saa jäädä lasituksen sisään. Uusimpana vaatimuksena lasitus on suunniteltava niin, että lintujen törmäykset lasiin minimoidaan.

Hinnan yksikkö

Hinta pyydetään parvekekohtaisena. Parvekekohtainen yksikköhinta pitää tarjoukset vertailukelpoisina, kun osallistujien määrä vielä elää. Optioparvekkeet hinnoitellaan samalla yksiköllä.

Kokonaishintaan niputettu tarjous ei kerro, mitä yksittäisen parvekkeen lisääminen tai poistaminen muuttaa.

Takuu ja huolto

Takuuaika ja sen alkamishetki kirjataan tarjouspyyntöön. Pidemmän takuun voi pyytää tarjouksessa erikseen.

Arviointiasiakirjan mukainen lasitusjärjestelmän suunniteltu käyttöikä on 25 vuotta, kun järjestelmä asennetaan ja huolletaan oikein. Käyttöikä ei ole takuu.

Isännöintikäytännössä lasitukset huolletaan noin viiden-seitsemän vuoden välein. Huollossa kiinnitykset ja toimintamekanismit tarkistetaan ja kuluvat osat vaihdetaan tarvittaessa. Säännöllinen huolto varmistaa ennen kaikkea lasien käyttöturvallisuuden. Tarjouspyynnössä pyydetään siksi huolto-ohje ja huoltoväli osana toimitusta. Lasien puhtaanapito kuuluu osakkaalle ja rakenteen huolto yhtiölle.

Mitä tilaajavastuulaki vaatii taloyhtiöltä?

Tilaajavastuulaki velvoittaa taloyhtiötä aina, kun yhtiö rakennuttaa korjaushanketta. Hallinto-oikeus on pitänyt voimassa laiminlyöntimaksun taloyhtiölle, joka jätti selvitykset hankkimatta korjaushankkeessa.

Selvitysvelvollisuus

Selvitysvelvollisuus syntyy, kun urakkasopimuksen arvo ilman arvonlisäveroa on vähintään 9 000 euroa. Koko talon lasitusurakka ylittää rajan käytännössä aina.

Ennen sopimusta urakoitsijalta pyydetään selvitykset rekisterimerkinnöistä, kaupparekisteriote, verovelkaselvitys, todistukset työntekijöiden eläkevakuutuksista, selvitys sovellettavasta työehtosopimuksesta ja selvitys työterveyshuollosta. Rakentamistoiminnassa vaaditaan lisäksi todistus tapaturmavakuutuksen ottamisesta.

Velvollisuus koskee rakentamistoiminnassa kaikkia tilaajia, vaikka rakennuttaminen ei kuuluisi yhtiön tavanomaiseen toimintaan. Selvitykset hankitaan ennen sopimuksen solmimista, kun jo sopimusta tehtäessä on ilmeistä, että raja-arvo ylittyy; selvitykset liitetään myös urakkasopimukseen. Saman urakoitsijan kanssa vuoden sisällä tehty uusi sopimus ei vaadi uusia selvityksiä ilman erityistä syytä.

Lähde: tilaajavastuulaki 1233/2006 ja valtioneuvoston asetus 504/2024.

Laiminlyöntimaksu

Maksujen nykytaso tuli voimaan syyskuussa 2024 ja korvasi vuoden 2021 asetuksen määrät. Määrät tarkistetaan asetuksella kolmen vuoden välein, joten verkossa kiertävät pienemmät summat ovat edellisten asetusten aikaisia; seuraava tarkistus osuu kolmivuotisrytmissä vuoteen 2027. Korotettu maksu voi seurata muun muassa ilmeisen alihintaisen tarjouksen hyväksymisestä.

Valvonta kuuluu Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosastolle koko maassa. Tarkastus voi kohdistua myös taloyhtiön työmaalle.

Poikkeukset ja pilkkomiskielto

Kynnysarvon alle jäävä sopimus jää lain ulkopuolelle. Rajaa ei voi kiertää pilkkomalla, sillä korkein hallinto-oikeus on vahvistanut, että saman urakoitsijan erillisistä töistä laskutetut summat lasketaan yhteen.

Rakentamistoiminnassa tuttukaan urakoitsija ei vapauta selvityksistä, vaan ne hankitaan vakiintuneeltakin sopimuskumppanilta. Selvitykset tarvitaan myös yhden hengen yritykseltä, joka tekee työn itse.

Miten lasitustarjouksia vertaillaan?

Kiinteistöliiton alueyhdistyksen johtajan mukaan kilpailutus on taloyhtiöissä liian usein pelkän hintavertailun synonyymi. Mitä suurempi hankinta on, sitä tärkeämpää on kokonaisuuden hallinta.

Vertailukelpoisuus

Tarjoukset vertaillaan samalla yksiköllä ja samalla laajuudella. Samansisältöisistä tarjouksista hintavertailu on helppoa, mutta laadun vertailu vaatii enemmän työtä. Hinnan rinnalla vertaillaan toimitusaika, asennusjärjestelyt ja takuun sisältö.

Jäsenkyselyjen mukaan reklamaatioon tai sopimuksen purkuun ajaudutaan lähes aina huonoksi koetun laadun takia. Aiempien asiakkaiden kokemukset selviävät usein muutamalla puhelinsoitolla.

Lasitustoimittaja myy järjestelmän, suunnittelun ja asennuksen yhtenä pakettina, mikä vastaa suunnittelun sisältävää urakkamuotoa. Tarjoaja valitaan silloin hinnan lisäksi suunnitteluratkaisun laadun perusteella. Laaja takuu kattaa myös suunnitteluratkaisun, mutta suunnitelmiin vaikuttaminen vaatii tässä muodossa yhtiöltä aktiivisuutta ja osaamista.

Vaihtoehto on ranskalainen urakka eli kiinteähintainen kilpailutus, jossa yhtiö antaa hinnan ja tarjoajat esittävät, mitä sillä saa. Urakkamuodot ja kilpailutuksen vaiheet kokonaisuutena esittelee remontin kilpailutus.

Halvimman hinnan riski

Halvimman tarjouksen saa valita. Ilmeisen alihintainen tarjous on kuitenkin myös oikeudellinen riski.

Korotettu laiminlyöntimaksu voidaan määrätä, kun tilaaja on voinut ymmärtää tarjouksesta, ettei työtä voi tehdä tarjotulla hinnalla niin, että palkat ja lakisääteiset maksut tulevat maksetuiksi. Sama seuraus voi syntyä sopimuksesta, joka tehdään urakoitsijan suuresta verovelasta huolimatta.

Tilaajan on myös varmistettava selvityksen aitous, jos sitä on aihetta epäillä. Pelkkä paperien kerääminen ei riitä.

Miten sopimus ja toteutus etenevät?

Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja sovelletaan laajasti myös taloyhtiöiden korjausurakoissa.

Vastaanottotarkastus

Urakan katselmuksista juridisesti merkityksellisin on vastaanottotarkastus. Taloyhtiön on esitettävä työhön kohdistuvat vaatimuksensa perusteiltaan yksilöityinä viimeistään siinä. Vaatimus, jota ei esitetä vastaanottotarkastuksessa, menetetään.

Kiinteistöliitto suosittelee, että katselmuksiin osallistuu isännöitsijän lisäksi hallituksen jäsen.

Takuuaika

Takuuaika alkaa vastaanottotarkastuksesta ja kestää kaksi vuotta, ellei sopimuksessa ole sovittu muusta; sopimusehtojen valinnan käy läpi taloyhtiön urakkasopimus. Takuuaikana näyttötaakka on urakoitsijalla, jonka on osoitettava, ettei virhe johdu sen vastuulle kuuluvasta seikasta.

Urakoitsijan kokonaisvastuu jatkuu kymmenen vuotta. Virheestä on silti reklamoitava ajoissa. Tehty reklamaatio on uusittava vähintään kolmen vuoden välein, jotta asia ei vanhene.

Mitä lasitusurakka kustantaa?

Lasitusurakan hintaan vaikuttavat järjestelmä, parvekkeiden koko ja määrä sekä samassa hankkeessa tehtävät muut työt.

Hintatiedot

Hintatasot ja hintaan vaikuttavat tekijät esittelee parvekelasituksen hinta. Oma hintatieto auttaa vertailussa tunnistamaan poikkeavan halvan tai kalliin tarjouksen.

Korjausvelka

Kun parvekkeet ja lasitus lähestyvät käyttöikänsä loppua, tuleva korjaus kasvaa korjausvelaksi eli kertyneeksi korjaustarpeeksi.

Usein kysytyt kysymykset

Koskeeko tilaajavastuulaki taloyhtiötä?

Koskee. Korjaushankkeen rakennuttajana asunto-osakeyhtiö on lain tarkoittama tilaaja, minkä hallinto-oikeus on vahvistanut maksuun johtaneessa tapauksessa. Velvollisuus alkaa 9 000 euron arvonlisäverottomasta arvosta eikä edellytä, että rakennuttaminen olisi yhtiölle tavanomaista.

Milloin tilaajavastuuselvityksiä ei tarvita?

Kun sopimuksen arvo ilman arvonlisäveroa jää alle 9 000 euron. Osittaminen ei kierrä rajaa, koska laki laskee saman toimittajan peräkkäiset sopimukset yhdeksi kokonaisuudeksi. Myöskään pitkä yhteistyö ei rakentamistoiminnassa poista selvitysvelvollisuutta, vaan tutultakin urakoitsijalta pyydetään samat asiakirjat.

Miten lasitustarjouksista saa vertailukelpoisia?

Pyytämällä kaikki tarjoukset samalla sisällöllä ja samalla yksiköllä. Tarjouspyyntöön kirjataan parvekkeiden määrä ja mitat, avattava osuus, turvalasit sekä takuu ja huolto. Hinta pyydetään parvekekohtaisena. Kun jokainen tarjoaja saa saman tiedon, erot kertovat toimittajasta eivätkä tulkinnasta.

Mikä on ranskalainen urakka?

Kiinteähintainen kilpailutus. Yhtiö ilmoittaa hinnan etukäteen; tarjoajat kuvaavat, millaisen toteutuksen ja laadun sillä saa. Kiinteistöliiton alueyhdistys pitää mallia vaihtoehtona perinteiselle hintakilpailulle rajatussa hankkeessa, jollainen parvekelasitus usein on.

Kuinka pitkä takuu parvekelasituksella on?

Yleisten sopimusehtojen pohjalta takuu kestää kaksi vuotta ja lasketaan vastaanottotarkastuksesta; pidemmästä voi sopia urakkasopimuksessa. Takuun aikana virheen syyn selvittäminen kuuluu urakoitsijalle. Kokonaisvastuu jatkuu kymmenen vuotta, mutta reklamaatio on tehtävä ajoissa ja uusittava vähintään kolmen vuoden välein. Järjestelmän suunniteltu käyttöikä, noin 25 vuotta, ei ole takuu.

Saako halvimman tarjouksen valita?

Saa. Usein halvin on myös perusteltu valinta. Poikkeuksellisen halpa hinta kannattaa silti kyseenalaistaa. Jos hinnasta näkee, ettei työ voi kattaa palkkoja ja lakisääteisiä maksuja, sopimuksen tehnyt tilaaja voi saada korotetun maksun. Laatu kannattaa varmistaa ennen valintaa esimerkiksi soittamalla aiemmille asiakkaille.