Pi­ha­kan­nen korjaus ta­lo­yh­ti­ös­sä

Pihakansi on samalla alapuolisen pysäköintihallin katto. Vedeneristyksen pettäminen huomataan usein vasta hallissa. Laskelmamme mukaan kannen peruskorjaus kustantaa arviolta 800 euroa kansineliöltä arvonlisäveroineen. Tällä sivulla esitellään pihakannen rakenne, tyypilliset vauriot, korjauksen vaiheet, kustannustaso ja vastuunjako taloyhtiössä.

Mikä pihakansi on?

Pihakansi näyttää pihalta, mutta on rakennusosa. Sen kerrokset ratkaisevat, miten korjaus tehdään.

Piha alapuolisen tilan kattona

Helsingin kaupungin kaupunkitilaohje määrittelee pihakannen kansirakenteeksi, jonka alapuolella voi olla toiminnallista tilaa, esimerkiksi pysäköintihalli. Kannella oleskeleva ei ohjeen mukaan usein tule ajatelleeksi seisovansa kattorakenteen päällä. Sama havainto tehtiin keskustelussa jo 2007, jossa naapuritalo kuvattiin rakennukseksi, jolle piha on kattona. Arkipuheessa alapuolinen tila on parkkihalli.

Kaupunkitilaohjeen mukaan kannet sulautuvat saumattomasti osaksi piha-aluetta tai toria. Rakenteella on silti kantavuusraja. Keskustelija kysyi jo 2009, kestääkö sisäpiha nosturin, kun piha on hallin katto.

Kuormat ovat konkreettisia. Kaupunkitilaohjeen mukaan matala kasvillisuus kuormittaa kantta noin 50 kiloa neliöltä, suuret yksittäispensaat 150 ja 60-vuotias puu 6 000 kiloa neliöltä.

Sana pihakansi on rakennusalan termi. Suunnitelmissa sama rakenne voi olla nimeltään kansipiha. Rakennuksen ja pihan raja kulkee kannen sisällä. Pinta on pihaa, mutta kerrokset sen alla ovat rakennusta.

Kannen kerrokset ovat ylhäältä alas seuraavat.

Kerrosten järjestys vaihtelee rakennetyypeittäin. Vedeneristyksen paikka nimeää tyypin. Kylmässä hallissa kerroksia on vähemmän. Virhekortin luettelossa kylmän hallin kannessa on pintalaatta, hiekkakerros, salaojamatto, vedeneristys ja kallistusbetoni kantavan laatan päällä.

Käännetty rakenne kantaa liikenteen

Nykyisissä kansissa vedeneristys on lämmöneristeen alla, jolloin rakennetta kutsutaan käännetyksi. Eriste ja salaojituskerros suojaavat eristystä liikenteen kuormilta ja pakkaselta. Virhekorteissa vanhojen eristämättömien kansien korjaukseksi esitetään juuri muutosta vedeneristetyksi käännetyksi rakenteeksi.

Ympäristöministeriön kosteusohje kuvaa saman rakenteen kansirakenteille. Pääosa vedenpoistosta tapahtuu pintarakennetta pitkin. Vedeneristyksen päältä vesi johdetaan kaivoille esimerkiksi salaojamatoilla. Vedeneristys kiinnitetään kauttaaltaan yhtenäiseen tiiviiseen betonivaluun. Näin vuotovesi ei pääse etenemään eristeen ja betonin välissä, vaan vika pysyy paikallisena. Ohje sijoittaa käännetyn rakenteen liikuntasaumat yleensä alustabetonirakenteen muodostaman kaukalon ulkopuolelle.

Kattoliiton Toimivat katot -ohje vuodelta 2025 vaatii liikennöidylle tasolle vähintään kaltevuuden 1:80, salaojituskerroksen ja 300 millimetrin ylösnostot. Ohje on kattoalan järjestön, ei viranomaisen. Ympäristöministeriön ohjeessa kansirakenteet ovat kahden sivun soveltamisohje, eikä itse kosteusasetus mainitse niitä lainkaan.

Miksi pihakansi vuotaa?

Kannen vauriot alkavat vedenpoiston pienistä osista. Asukas huomaa ne yleensä hallin puolelta.

Vuoto näkyy ensin hallissa

Keskustelija kysyi jo 2006, vaurioittaako hallin katon saumasta tippuva vesi auton maalipintaa. Sama kuvio on kirjattu virhekorttiin, jossa vuotovesi valui käännetyn katon läpi autojen maalipinnoille. Vika kasvaa piilossa, koska kansi ei suoraan liity asumiseen.

Asuntokaupassa sama piilo jatkuu. Ostaja kysyi keskustelussa 2007, mitä tulossa oleva pihakansiremontti tarkoittaa ja onko siitä paljon haittaa. Kysymys on oikea, sillä kannen korjaus on rakennusosan peruskorjaus, ei pihan ehostus.

Ostajalle kansi on katvealue. Isännöintiliiton lakimies totesi IS Taloussanomissa 2012, että kunnostusta on voitu lykätä pitkään ja että lumen peittäessä pihan ostaja voi jättää koko kannen noteeraamatta. Piharemontti voi hänen mukaansa kuulostaa kevyeltä nurmikon parantamiselta.

Pihakansi on keskusteluissa harvinainen sana. Kirjoittajat puhuvat pihasta, hallista ja vuodosta, eivät vedeneristeestä tai kallistuksista.

Tyypilliset vauriokohdat

Virhekortit nimeävät kolme toistuvaa kohtaa. Kaivojen vesireiät tukkeutuvat, jos niitä ei huolleta. Maakostean betonin kalkkisaostuma voi tukkia vedenpoiston eristeen päältä. Liikuntasauman eristeratkaisu voi pettää, vaikka muu kansi pitäisi. Kortissa pettänyt eristekerros oli neljän millimetrin paksuinen.

Neljäs kohta on vedeneristyksen liian matala nosto seinää vasten. Korttien yleisohje vaatii vähintään 300 millimetrin noston yläpuolista seinää vasten.

Kortit kuvaavat todettuja tapauksia, eivät tilastoa. Vedenpoiston puhtaanapito on kannen edullisin suojaus. Sen laiminlyönti on korteissa todettu vaurion syy. Kantava laatta on korttien mukaan käytännössä aina märkä, joten eristyksen kunto ratkaisee alapuolisen tilan olot.

Kylmässä hallissa tilanne on korttien mukaan toinen. Rakenne voi olla suhteellisen riskitön, jos kantavan laatan alapinnassa ei ole eristettä.

Miten pihakansi tutkitaan ja korjataan?

Korjaus alkaa tutkimuksesta, ei urakkatarjouksesta. Kannen kunto selviää vain avaamalla rakennetta.

Kuntotutkimus ennen suunnittelua

Tutkimus kootaan yleisistä menetelmistä, sillä ympäristöministeriön kuntotutkimusopas ei käsittele kansia erikseen. Käytössä ovat rakenneavaukset, kosteusmittaukset ja vesitiiveyskoe. Koe kertoo, pitääkö eristys vettä. Avaus näyttää, miksi se ei pidä. Kunnon selvittämisen laiminlyönti on virhekorteissa oma aiheensa.

Avauksista selviää kerrosten todellinen järjestys, eristeen kunto ja kosteuden sijainti. Tulos ratkaisee, riittääkö paikallinen korjaus vai uusitaanko koko kansi. Tutkimuksen tilaamisesta kerrotaan taloyhtiön kuntotutkimuksen sivulla.

Korjauksen sisältö

Peruskorjauksessa kansi puretaan pintarakenteista kantavaan laattaan asti. Laatan päälle tehdään uusi vedeneristys. Kerrokset rakennetaan sen jälkeen takaisin. Liikuntasaumat ja kaivot uusitaan samalla.

Kattoliiton ohjeen mukaan eristyksen tiiviys varmistetaan vedenpainekokeella ennen kerrosten palautusta. Kokeessa kannen päällä pidetään 100-300 millimetrin vesipatsasta 12 tunnista kolmeen vuorokauteen. Piha on työn ajan pois käytöstä.

Vanha kansi voi olla kokonaan vailla vedeneristystä. Virhekortin ensisijainen korjausratkaisu on silloin muuttaa rakenne vedeneristetyksi käännetyksi rakenteeksi ja poistaa alapuolinen lämmöneristys. Istutettu kansipiha rakennetaan kosteusohjeen mukaan samalla käännetyllä periaatteella kuin viherkatot.

Kansipihan suunnittelussa otetaan kaupunkitilaohjeen mukaan huomioon kantavuus, pilarilinjojen sijainti ja istutusalueiden vedenpoisto. Kasvualusta on kannella rajallinen. Märkyys ja lumikuorma asettavat kasvillisuudelle erityisvaatimuksia. Istutusaltaat mitoitetaan kansirakenteen kestävyyden mukaan.

Paljonko pihakannen korjaus kustantaa?

Laskelmamme antaa kannen peruskorjaukselle suuruusluokan. Julkaistuja yksittäishintoja on niukasti, koska urakat niputetaan.

Hinta kansineliöltä ja asuinneliöltä

Arviomme perusarvo on 800 euroa kansineliöltä arvonlisäveroineen (ALV 25,5 prosenttia). Viitetalossa kansi on oletuksemme mukaan 250 neliötä, kahdeksasosa 2 000 asuinneliöstä. Asuinneliötä kohti sama urakka tekee noin 100 euroa. Taulukko kokoaa aineistomme lähteet.

Haarukka on 565-941 euroa kansineliöltä. Alapään arvio on Betoniteollisuuden lehdestä, yläpää kuntotutkimuksiin erikoistuneen insinööritoimiston. Luvut ovat aineistomme arvioita, eivät tarjouksia. Perusarvomme kattaa purun, uuden vedeneristyksen ja kerrosten palautuksen.

Laskurimme käyttöikäoletus kannen vedeneristykselle on 30 vuotta. Sama insinööritoimisto arvioi vedeneristeiden käyttöiäksi karkeasti 25-40 vuotta, joten oletus osuu haarukkaan.

Markkinaoikeuden ratkaisuun kirjattu seurakunnan pihakannen korjaus oli arvoltaan arviolta 350 000 euroa ilman arvonlisäveroa (2017). Kohde ei ollut taloyhtiö, eikä pinta-alaa julkaistu. Summa oli hankinnan ennakoitu arvo, ei lopullinen urakkahinta. Summa antaa mittakaavan. Yhden kannen korjaus voi olla satojen tuhansien eurojen hanke. Ison erän rahoituksesta kerrotaan rahoitusvastikkeen sivulla.

Hinnan vaihtelun syyt

Suurimmat erot syntyvät purkusyvyydestä ja pintarakenteen tasosta. Kiveys ja istutukset kustantavat enemmän kuin asfaltti. Liikuntasaumojen ja kaivojen määrä sekä alapuolisen tilan suojaus näkyvät urakkahinnassa. Myös kansialan suhde asuinalaan vaihtelee tonteittain, joten asuinneliöluku on oletuksemme varassa.

Suhde vaikuttaa suoraan. Jos kansi on neljäsosa asuinalasta eikä kahdeksasosa, asuinneliökohtainen kustannus kaksinkertaistuu samalla kansineliöhinnalla.

Kaupunkitilaohje luettelee pintarakenteen vaihtoehdot kivilaatoista asfalttiin. Yleisimpiin päällysteisiin kuuluvat ohjeen mukaan myös betonikivet ja nupukivi. Päällysteen paksuus sovitaan kannen rakennesuunnittelijan kanssa. Valintaan vaikuttavat liikennekuorma ja talvikunnossapito.

Julkisissa hankinnoissa kannen korjaus kilpailutetaan usein osana laajempaa urakkaa. Vertailukelpoista yksikköhintaa ei siksi synny julkisista lähteistä. Kevyt pinnoituskorjaus on eri toimenpide kuin peruskorjaus, eikä niiden hintoja voi verrata keskenään. Tarjouspyyntö kannattaa sitoa kuntotutkimuksen tuloksiin, jotta urakoitsijat hinnoittelevat saman purkusyvyyden.

Kuka pihakannesta vastaa?

Kansi on rakennuksen rakenne. Vastuu ei muutu siitä, että sen päällä on piha.

Yhtiö vastaa rakenteesta

Kunnossapito kuuluu lain nojalla yhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan "yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet". Kantava laatta ja vedeneristys ovat juuri tällaisia rakenteita. Osakas maksaa osuutensa vastikkeessa.

Vakiintunutta korkeimman oikeuden käytäntöä pihakansista ei ole. Se ei tee vastuusta epäselvää, sillä lain pääsääntö kattaa rakenteet ilman erillistä ratkaisuakin. Rakennusosakohtaiset vastuut voi hakea vastuunjakotaulukosta.

Urakoitsijan vastuu ja yhteiskannet

Uudehkon kannen virheessä vastuussa voi olla urakoitsija. Korkein oikeus (KKO) katsoi pysäköintitalon kansirakenteita koskeneessa ratkaisussa, että tilaajan reklamaatiokirje katkaisi korvausvaatimuksen vanhentumisen (KKO:2019:88).

Riita koski urakoitsijan kymmenvuotisvastuun piiriin kuuluvia virheitä. Vastuu perustuu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin. Ratkaisussa urakoitsija oli itse pyytänyt katselmuksessa reklamaatiota, jossa viat on eritelty. Taloyhtiön kannattaa siksi reklamoida kirjallisesti ja eritellysti heti, kun virhettä epäillään.

Halli kannen alla voi olla usean yhtiön yhteinen. Korkein hallinto-oikeus (KHO) käsitteli ratkaisussa KHO:2017:45 pysäköintihallia, jonka omisti seitsemän asunto-osakeyhtiötä yhdessä. Silloin korjauksesta ja sen kustannuksista sovitaan yhtiöiden kesken. Pintapihan hankkeet, kuten asfaltoinnit ja istutukset, esitellään taloyhtiön piharemontin sivulla.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä pihakansi on?

Pihakansi on kansirakenne, jonka päällä on piha ja jonka alla on toiminnallista tilaa, yleensä pysäköintihalli. Kannen vedeneristys toimii alapuolisen tilan vesikattona. Nykyrakenteissa eristys on lämmöneristeen alla, jolloin rakennetta kutsutaan käännetyksi.

Paljonko pihakannen korjaus kustantaa?

Laskelmamme mukaan peruskorjaus kustantaa arviolta 800 euroa kansineliöltä arvonlisäveroineen, viitetalossa noin 100 euroa asuinneliötä kohti. Aineistomme lähteet antavat 565-941 euron haarukan kansineliöltä. Lopullinen hinta riippuu purkusyvyydestä, pintarakenteesta ja saumojen määrästä.

Kuinka kauan pihakannen vedeneristys kestää?

Laskurimme käyttöikäoletus kannen vedeneristykselle on 30 vuotta. Vapaasti julkaistua virallista käyttöikälukua ei ole, sillä alan käyttöikätaulukot ovat maksullisia. Toteutunut ikä riippuu vedenpoiston huollosta ja saumojen kunnosta.

Voiko pihakannen korjausta lykätä?

Lykkääminen on kannessa tunnettu virhe, koska vika kasvaa piilossa alapuolisessa tilassa. Rakennusvirhepankissa on oma kortti kunnon selvittämisen laiminlyönnistä. Vedenpoiston puhtaanapito on edullisin tapa siirtää isoa korjausta hallitusti.