Ta­lo­yh­ti­ön pi­ha­re­mont­ti

Piharemontti on pihan pintojen, varusteiden ja vedenohjauksen peruskorjaus. Keskustelijat kysyvät vuodesta toiseen, kuka remontista päättää. Urakoitsijoiden hinnastoissa asfaltoinnin uusiminen kustantaa arviolta 15-40 euroa pihaneliöltä arvonlisäveroineen. Tällä sivulla esitellään piharemontin sisältö, pihan hallinta, päätöksenteko, kustannukset ja vastuunjako taloyhtiössä.

Mitä taloyhtiön piharemontti sisältää?

Remontti kattaa pihan pinnat ja varusteet sekä vedenohjauksen. Se on oma hankkeensa, ei talon korjauksen sivutuote.

Pintarakenteet ja varusteet

Tavallinen hanke kattaa asfaltin tai kiveyksen uusimisen, nurmikot ja istutukset, pihavalaistuksen ja kalusteet. Rakennusalalla piha- ja viherurakka on vakiintunut oma urakkalajinsa, joka on korkeimman oikeuden käsittelemässä urakkasopimuksessa kirjattu omaksi sivu-urakakseen.

Rajaus kannattaa tehdä heti. Kannen päällä oleva piha on rakenteena eri asia, jonka korjaus esitellään pihakannen korjauksen sivulla. Salaojat ja sokkelin kuivatus ovat maanalaista tekniikkaa, joka on rajattu omille sivuilleen. Leikkipaikan välineet ja niiden turvallisuus esitellään taloyhtiön leikkipaikan sivulla. Autopaikkojen pinta kuuluu samaan urakkaan, mutta paikkojen jako ei.

Remontti muuttaa myös arkea. Asukas kertoi keskustelussa 2009, että remontissa autopaikkoja vähennettiin ja vain puolet paikoista sai lämpötolpan. Toinen kirjoittaja kuvasi 2010, miten työmaasta oli kauhea meteli päivästä toiseen. Varusteiden taso kannattaa päättää suunnitelmassa, ei työmaalla.

Pintavesien ohjaus kuuluu remonttiin

Pihan pinta ohjaa sade- ja sulamisvedet. Maankäyttö- ja rakennuslain hulevesipykälä on yhden virkkeen mittainen: "Kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistönsä hulevesien hallinnasta." Vedet imeytetään tontilla tai johdetaan kunnan järjestelmään.

Ympäristöministeriön kosteusasetuksen mukaan hulevedet johdetaan pois rakennuksen vierestä hulevesijärjestelmän avulla. Sama asetus vaatii, että maanvastaisen lattian yläpinta on vähintään 0,3 metriä maanpinnan yläpuolella. Uusi pinnoite ei siksi saa nostaa pihan pintaa sokkelia vasten.

Kunnan toimielin voi lain mukaan määrätä kiinteistön omistajan poistamaan hulevesistä aiheutuvan haitan. Suomen Kiinteistölehden mukaan epäviralliset polutkin kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Kulkuväylä kannattaa remontissa rakentaa sinne, missä ihmiset jo kulkevat.

Kuka taloyhtiön pihaa hallitsee?

Piha on aina yhtiön omistuksessa. Hallinta kuuluu osakkaalle vain, jos yhtiöjärjestys (yhtiön omat säännöt) niin määrää.

Yhtiöjärjestys ratkaisee hallinnan

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan ratkaisevaa on yhtiöjärjestyksen sisältö. Määräys voi olla esimerkiksi karttaliite, johon kunkin huoneiston piha on merkitty. Ilman mainintaa piha-alueet kuuluvat yhtiön välittömään hallintaan. Asunto-osakeyhtiölaissa osakas voi hallita huoneiston lisäksi muuta osaa kiinteistöstä vain yhtiöjärjestyksen määräyksellä.

Aita tai pensasaita ei ratkaise asiaa. Kiinteistöliiton mukaan aidattu piha voi näyttää huoneiston omalta, vaikka se on juridisesti yhtiön. Myöskään myyjän tai välittäjän toteamus asuntokaupassa ei siirrä hallintaa.

Osakashallintaisella pihalla kunnossapito jakautuu kuin huoneistossa. Osakas vastaa pinnoista, yhtiö maapohjasta ja perusjärjestelmistä.

Osakkaan muutostyöt pihalla

Yhtiöllä on Suomen Kiinteistölehden mukaan täysi päätäntävalta siitä, mitä sen hallinnassa oleville pihoille rakennetaan. Osakas ei saa tällaisella pihalla rakentaa, kaivaa eikä kaataa puita ilman yhtiön lupaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan muutostyöstä tehdään kirjallinen hakemus hallitukselle, eikä työtä saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta.

Esteettömyyttä parantava muutostyö on poikkeus. Siihen osakkaalla on lain mukaan oikeus, kun hän ilmoittaa työstä etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Valtion esteettömyysavustus ei kuitenkaan kata piha-alueen korjauksia.

Lupaharkinnassa yhtiötä sitoo osakkaiden yhdenvertaisuus. Suomen Kiinteistölehden esimerkissä pihavajan lupa yhdelle tarkoittaa, että muidenkin on saatava rakentaa vastaava. Viranomaisluvat hakee taloyhtiö, joka voi valtuuttaa osakkaan. Aidan tai rakennelman luvantarve ratkeaa kunnan rakennusjärjestyksessä.

Suomen Kiinteistölehti suosittelee yhteistä piharakennusohjetta. Siitä jokainen voi tarkistaa, mitä pihalla saa tehdä ja kenen luvalla.

Kuka päättää piharemontista?

Laajakantoinen piharemontti päätetään yhtiökokouksessa. Hallitus toteuttaa vain pienet, budjetoidut kunnossapitotyöt.

Yhtiökokous päättää laajasta remontista

Hallituksen toimivallasta kysytään keskusteluissa yhä uudelleen. Kysyjä ihmetteli jo 2009, onko hallitus ylittänyt toimivaltansa, kun se oli päättänyt piharemontista ilman yhtiökokousta. Toinen osakas kirjoitti 2015, että hallitus tuntuu päättävän remonteista ja asukkaille asia on vain ilmoitusluontoinen. Kolmas kysyi 2010, millä äänimäärällä hallituksen ajama ylimääräinen piharemontti estetään yhtiökokouksessa.

Vastaajat tiivistivät jo 2009, että laaja piharemontti vaatii yhtiökokouksen päätöksen.

Laki vetää rajan hankkeen vaikutuksiin. Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää kunnossapidosta ja uudistuksesta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Päätökseen riittää enemmistö annetuista äänistä. Yhtiön on lisäksi ilmoitettava osakkaille riittävän ajoissa uudistuksesta, joka vaikuttaa huoneiston käyttämiseen.

Keskustelun vastauksissa raja piirtyi 2015 samoin kuin laissa. Hallitus voi päättää budjetoiduista ja pakollisista töistä, yhtiökokous lisävelasta ja vastikkeiden korotuksista. Taulukko tiivistää päätöstilanteet.

Tavanomainen taso ratkaisee maksajan

Tavanomaisen tason remontin kulut katetaan vastikkeella, jonka maksavat kaikki osakkaat. Lain mukaan enemmistöpäätös riittää, kun kiinteistö nostetaan kunkin ajankohdan tavanmukaisten vaatimusten tasolle eikä maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi.

Tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta laki säätää toisin. Sen kuluihin peritään vastiketta vain suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeidensa uusilta omistajilta. Yhtiökokous voi myös sallia määräenemmistöllä uudistuksen, joka hyödyttää vain osaa osakkaista, jos yhdenvertaisuutta ei loukata.

Kustannusjako herättää pihassa erityisiä odotuksia. Kysyjä ihmetteli keskustelussa 2018, eikö olisi oikeudenmukaisempaa periä kaikilta saman verran, kun yhtiö omistaa pihan. Kulut jaetaan kuitenkin yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tasajako vaatisi käytännössä niiden suostumuksen, joiden maksuosuus kasvaisi.

Pihan jakamisesta osakkaiden käyttöön on yksi ennakkopäätös aiemman asunto-osakeyhtiölain ajalta. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO:1998:61, ettei epätasainen jako sellaisenaan loukkaa yhdenvertaisuutta, jos sille on hyväksyttävä syy.

Vakiintunut käytäntö tai alueen vuosien hoito ei kelvannut perusteeksi. Jako oli pätemätön myös siksi, että aidattu alue katkaisi muiden kulun talon päädyn kautta. Nykylaissa sama periaate on yhdenvertaisuussäännöksessä.

Paljonko piharemontti kustantaa?

Ilmaista virallista yksikköhintaa pihatöille ei ole julkaistu. Suuruusluokan antavat urakoitsijoiden julkiset hinnastot.

Asfaltoinnin hintahaarukat

Asfaltoinnin uusiminen kustantaa urakoitsijahinnastojen mukaan arviolta 15-40 euroa pihaneliöltä arvonlisäveroineen. Oma laskurimme ei hinnoittele pintapihaa, joten luvut ovat urakoitsijoiden ilmoittamia. Taulukko kokoaa neljä julkaistua haarukkaa.

Suuri alue on neliöltä edullisin. Urakkamaailman hinnastossa alle sadan neliön alue kustantaa arviolta 20-25 euroa neliöltä ja sitä suurempi 15-20 euroa. Asfalttineliön hinnastossa pienet pihat ovat arviolta 25-30 euroa ja suuremmat kohteet 15-25 euroa neliöltä.

Westendin huollon mukaan hintaa liikuttavat alueen koko, pohjarakenteen kunto ja tarvittavat työt. Taloyhtiön piha on käytännössä aina suuren alueen urakka.

Urakkasumma nousee silti isoksi. Kirjoittaja pelkäsi keskustelussa 2010, että pihaa rakennetaan kymmenillätuhansilla euroilla toisten viihdekeskukseksi. Hinnastot koskevat asfaltointia. Kiveykselle, istutuksille ja valaistukselle ei löytynyt julkaistua haarukkaa, vaan ne hinnoitellaan hankekohtaisesti. Ison erän jaksottamisesta kerrotaan rahoitusvastikkeen sivulla.

Asfaltin käyttöikä

Siikajoen kunnan käyttöikätaulukko vuodelta 2019 antaa tontin asfalttipäällysteelle 20 vuoden teknisen käyttöiän. Julkaistut arviot vaihtelevat 10 ja 50 vuoden välillä liikennemäärän ja hoidon mukaan. Valtaosa arvioista asettuu 15-30 vuoteen.

Haarukan leveys johtuu kuormasta. OMAtaloyhtiö.fi-sivuston mukaan ikää lyhentävät etenkin jäteautojen ja huoltokaluston käynnit. Säännöllinen hoito taas pidentää päällysteen ikää. Keskusteluissa pihan kunnostus tarkoittaa juuri tätä jatkuvaa hoitoa, remontti kertaluonteista hanketta.

Kuka pihasta vastaa?

Pihan kunnossapito on yhtiön vastuulla, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin. Hoito, kuten nurmikon leikkuu huoneistopihalla, kuuluu osakkaalle.

Yhtiö vastaa, osakas hoitaa

Lain jäännössäännön mukaan "yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle". Lain luettelo osakkaan vastuista koskee huoneiston sisäosia, joten piha jää yhtiölle. Kunnossapitotyössä on lain mukaan noudatettava hyvää rakennustapaa.

Hoitovelvollisuus on eri asia kuin kunnossapitovastuu (velvollisuus korjata ja kustantaa). Kiinteistöliiton mukaan nurmikon leikkuu ja istutusten hoito kuuluvat osakkaalle hänen huoneistopihallaan. Rakennusosakohtaiset vastuut voi hakea vastuunjakotaulukosta. Yhtiökokous voi lain mukaan päättää osakkaalle kuuluvan työn tekemisestä yhtiön kustannuksella, jos se on taloudellisesti tarkoituksenmukaista eikä loukkaa yhdenvertaisuutta.

Yhtiöllä on aina oikeus käyttää huoneistopihoja omiin töihinsä, kuten huoltomaalauksiin. Töiden jälkeen yhtiön on Suomen Kiinteistölehden mukaan saatettava piha ennalleen yhtiön perustasoon. Ennallistus kattaa perustason, ei osakkaan omia lisäyksiä.

Turvallisuus ja huoltosopimus

Pihan turvallisuudesta yhtiöllä on Suomen Kiinteistölehden mukaan korostunut huolellisuusvelvoite. Yhtiön on tarvittaessa osoitettava toimineensa huolellisesti.

Vastuu ei siirry huoltoyhtiölle pelkällä sopimuksella. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO:2007:62, että yhtiö vastasi katolta pudonneesta jäästä, koska lumitöitä ei ollut kirjattu huoltosopimuksen tehtäviin. Sama oppi koskee pihan talvikunnossapitoa. Siirrettävä tehtävä kirjataan sopimukseen nimenomaisesti.

Isoissa kaupungeissa taloyhtiölle voi kuulua myös viereisen jalkakäytävän hiekoitus, jollei kaupunki ole ottanut sitä hoitaakseen. Arjen talvikunnossapito ja pihan käytön säännöt esitellään taloyhtiön piha-alueen sivulla.

Talkoisiin ei voi velvoittaa. Suomen Kiinteistölehden mukaan lumityöt on teetettävä ulkopuolisella, jos vapaaehtoisia ei ole. Korkein oikeus on silti katsonut, että talkoojärjestelyyn itse suostunut osakas jäi ilman korvausta, kun hän liukastui hiekoittamattomalla pihatiellä. Vapautus koski vain järjestelyyn suostunutta osakasta.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää taloyhtiön piharemontista?

Laajakantoinen tai asumiskustannuksiin olennaisesti vaikuttava piharemontti päätetään yhtiökokouksessa enemmistöllä annetuista äänistä. Hallitus voi päättää vain pienistä, talousarvioon mahtuvista kunnossapitotöistä. Tavanomaisen tason ylittävän uudistuksen kulut peritään vain siihen suostuneilta osakkailta.

Paljonko pihan asfaltointi kustantaa?

Urakoitsijahinnastojen mukaan asfaltoinnin uusiminen kustantaa arviolta 15-40 euroa pihaneliöltä arvonlisäveroineen. Suuri alue on neliöltä edullisin. Ilmaista virallista yksikköhintaa ei ole julkaistu, joten haarukka perustuu urakoitsijoiden omiin hinnastoihin.

Saako osakas tehdä muutoksia taloyhtiön pihaan?

Yhtiön hallinnassa olevalla pihalla muutostyö vaatii kirjallisen hakemuksen ja yhtiön suostumuksen ennen aloitusta. Esteettömyyttä parantavaan muutostyöhön osakkaalla on oikeus, kun hän ilmoittaa siitä etukäteen. Hallinnan ratkaisee yhtiöjärjestys.

Kenelle kuuluu nurmikon leikkuu taloyhtiössä?

Nurmikon leikkuu ja istutusten hoito kuuluvat osakkaalle hänen huoneistopihallaan. Rakenteiden ja pintojen kunnossapito kuuluu yhtiölle, jollei yhtiöjärjestys määrää toisin.