Put­ki­re­mon­tin rek­la­maa­tio ja ura­koit­si­jan vir­he­vas­tuu

Putkiremontin jälkeen löytynyt virhe ei jää automaattisesti taloyhtiön maksettavaksi, sillä urakoitsija vastaa työnsä tuloksesta myös vastaanoton jälkeen. Oikeus vaatimuksiin on kuitenkin helppo menettää. Korkein oikeus on katsonut, että rahamääräinen vaatimus on esitettävä viimeistään urakan päätteeksi pidettävässä taloudellisessa loppuselvityksessä, vaikka vahingon suuruus olisi vielä epäselvä. Viimeinen takaraja on kymmenen vuotta vastaanotosta, mutta ratkaisevat hetket ovat käytännössä paljon aikaisemmin. Tällä sivulla esitellään virhevastuun jakautuminen, ilmoittamisen määräajat, reklamaation laatiminen, käytettävissä olevat vaatimukset ja riidan eteneminen.

Kuka putkiremontin virheestä vastaa?

Urakoitsija vastaa työnsä virheistä taloyhtiölle, koska urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen. Yksittäinen osakas ei ole sopimussuhteessa urakoitsijaan, joten osakas ilmoittaa virheestä omalle yhtiölleen.

Sopimusketju ja kolme tilannetta

Hankkeen kulku on kuvattu putkiremontin oppaassa. Rakennusurakan yleiset sopimusehdot eli YSE 1998 sitovat vain, jos ne on otettu urakkasopimuksen osaksi. Ehtojen sisältö ja sudenkuopat on koottu taloyhtiön urakkasopimukseen.

Kuluttajansuojalain urakkaluku koskee lain sanamuodon mukaan myös "taloudelliselta merkitykseltään huomattavaa asuinhuoneiston peruskorjausta tai -parannusta". Osakkaan oma märkätilojen tasonparannus voi siten kuulua kuluttajansuojan piiriin. Yhtiön tilaama urakka jää lain soveltamisalan ulkopuolelle.

Osakkaan ilmoitus yhtiölle

Asunto-osakeyhtiölain mukaan "osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle. Ilmoitus on tehtävä viivytyksettä." Laki ei sisällä osakkaalle omaa reklamaatiomenettelyä urakoitsijaa kohtaan, joten ilmoitus yhtiölle on osakkaan reklamaatio.

Käytännössä ilmoitus tehdään remontin lopussa yhtiön jakamalla kyselylomakkeella. Julkisivuyhdistyksen korjausurakkaohje varoittaa, että ilmoittamatta jätetyn selvän vian ylimääräiset korjauskulut voivat jäädä osakkaan vastuulle. Rajanveto yhtiön ja osakkaan korjausvastuun välillä on haettavissa vastuunjakotaulukosta.

Jos yhtiö ei kirjallisen huomautuksen jälkeen ryhdy riittäviin toimiin ja laiminlyönti rajoittaa olennaisesti huoneiston käyttöä, osakas saa teettää korjauksen yhtiön kustannuksella. Yhtiön on tällöin korvattava työn tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Valvojan rooli

Valvoja on urakkaehtojen sanoin "rakennuttajan puolesta työsuoritusta valvova henkilö", eli hän on taloyhtiön asialla. Valvoja tarkastaa työn tuloksen, kokoaa havaituista puutteista luettelon ja yhdistää siihen osakkaiden ilmoitukset. Kuvaus on Teknologian tutkimuskeskus VTT:n putkiremonttiselvityksestä.

Puutelista laaditaan usein jo ennen vastaanottoa ja sen laatii tyypillisesti yhtiön valvoja. Rakenteita ei tarvitse avata, mutta tarkistusluukut, ovet ja ikkunat käydään läpi. Ohje on Suomen Kiinteistölehden vastaanottoartikkelista.

Missä ajassa virheestä on ilmoitettava?

Takaraja riippuu siitä, missä vaiheessa virhe havaitaan. Tiukimmat rajat ovat urakan lopussa, sillä oikeus vaatimuksiin voidaan menettää jo vastaanottotarkastuksessa.

Reklamaation viisi takarajaa

Taulukon kolme ensimmäistä rajaa perustuvat YSE 1998 -ehtoihin ja kaksi viimeistä vanhentumislakiin ja ehtojen kymmenen vuoden rajaan. Korkein oikeus (KKO) on tulkinnut rajoja ratkaisuissaan. Rajat koskevat taloyhtiötä tilaajana.

Vastaanoton kaksi takarajaa

Vastaanottotarkastus on tilaisuus, jossa taloyhtiö ottaa työn vastaan ja virheet kirjataan pöytäkirjaan. Pöytäkirjaan merkitään kaikki virheet ja niihin liittyvät vaatimukset. Myös virheet, joista vaatimuksia ei esitetä, kirjataan perusteluineen.

Ehtojen ankarin lause kuuluu näin: vaatimukset on esitettävä "perusteiltaan yksilöityinä viimeistään vastaanottotarkastuksessa sillä uhalla, että oikeus näiden vaatimusten tekemiseen on muutoin menetetty".

Taloudellinen loppuselvitys on kokous, jossa urakan lopulliset rahasuhteet ratkaistaan. Urakoitsija toimittaa lopputilityksen kahden viikon kuluessa vastaanottotarkastuksen pöytäkirjan saamisesta ja loppuselvitys pidetään kuukauden kuluessa tilityksestä. Korkeimman oikeuden linjan mukaan kaikki vaatimukset on esitettävä ja tarvittaessa uudistettava loppuselvityksessä uhalla, että oikeus vedota niihin menetetään.

Tuoreessa ratkaisussa KKO 2023:29 tilaaja oli nostanut virheen esiin sekä vastaanottotarkastuksessa että loppuselvityksessä, mutta ei esittänyt rahamäärää ja menetti siksi oikeutensa. Vastaanoton paikka koko hankkeen ketjussa on kuvattu putkiremontin vaiheissa.

Vaatimusten sisällölle on kaksi eri sääntöä sen mukaan, mitä sopimuksessa lukee. Jos reklamaatiosta ei ole sovittu mitään, korkeimman oikeuden mukaan "reklamaation ei ilman nimenomaista säännöstä tai sopimusmääräystä edellytetä sisältävän yksilöityjä vaatimuksia". Samassa ratkaisussa riitti, että taloyhtiön huomautus kirjattiin katselmuksessa pöytäkirjaan.

YSE 1998 -ehdoissa sääntö on tiukempi. Korkeimman oikeuden mukaan rahamäärä on esitettävä, "vaikka sillä ei vielä olisi varmuutta siitä, korjaako urakoitsija virheen vai ei". Senhetkinen arvio riittää.

Takuuajan ilmoitukset ja vakuus

Takuuaikana näyttötaakka on urakoitsijalla. Ehtojen mukaan urakoitsija korjaa kustannuksellaan takuuaikana ilmenneet virheet, ellei hän näytä niiden aiheutuneen itsestään riippumattomasta syystä, kuten normaalista kulumisesta. Käyttöä haittaavat tai vaaraa aiheuttavat virheet on korjattava viipymättä.

Takuutarkastus on takuuajan päätteeksi pidettävä tarkastus. Se on viimeinen hetki kirjata takuuaikana ilmenneet virheet. Jos kumpikaan osapuoli ei pyydä tarkastusta ajoissa, takuuaika jatkuu kuukaudella. Julkisivuyhdistyksen ohje suosittelee ennakkotarkastusta ja virheluettelolomakkeiden jakamista huoneistoihin, jotta puutteiden ilmeneminen takuuaikana voidaan osoittaa.

Rahallinen turva on sidottu samaan kelloon. Takuuajan vakuus on voimassa kolme kuukautta yli takuuajan, joten reklamaatio kannattaa tehdä ennen vakuuden vapautumista.

Vanhentuminen ja reklamaation uusiminen

Vahingonkorvaussaatava vanhentuu vanhentumislain mukaan kolmessa vuodessa siitä, kun virhe havaittiin tai se olisi pitänyt havaita. Vanhentuminen katkaistaan vapaamuotoisella muistutuksella, jossa kerrotaan vaatimuksen peruste ja määrä. Kiinteistöliitto Uusimaan juristi neuvoo uusimaan tehdyn reklamaation vähintään kolmen vuoden välein.

Takuuajan jälkeen vastuu kapenee jyrkästi. Urakoitsija vastaa enää vakavista laiminlyönneistä, jotka tilaajan on itse näytettävä toteen. Tämäkin vastuu päättyy kymmenen vuoden kuluttua vastaanotosta. Takuun sisältö ja tilaajan oikeudet on käyty läpi putkiremontin takuussa.

Asianmukaisesti reklamoinut tilaaja ei menetä oikeuksiaan pelkän odottamisen vuoksi. Korkeimman oikeuden mukaan reklamaation tehneen velkojan passiivisuus ei yleensä johda saatavan lakkaamiseen ennen vanhentumisajan umpeutumista, kunhan vanhentuminen katkaistaan ajallaan.

Miten reklamaatio tehdään?

Reklamaatio tehdään kirjallisesti, eikä valmista lomaketta ole olemassa. Vapaamuotoinen kirje riittää, kunhan sen sisältö kattaa neljä vakiokohtaa.

Reklamaation sisältö

Julkisivuyhdistyksen korjausurakkaohje neuvoo kirjaamaan kirjeeseen neljä asiaa.

• Kirjeestä käy ilmi vastaanottaja ja urakka, jota ilmoitus koskee.
• Virhe kuvataan niin yksilöidysti, että siitä selviää, missä vika on.
• Vaatimukset esitetään heti tai niiden esittämiseen varataan oikeus.
• Loppuun merkitään päiväys ja allekirjoitus.

Sama sisältö katkaisee myös saatavan vanhentumisen, kunhan vaatimuksen peruste ja määrä käyvät kirjeestä ilmi. Vanhentumisen määräajat on käyty läpi edellä.

Dokumentointi ja toimitustapa

Kilpailu- ja kuluttajavirasto neuvoo liittämään reklamaatioon näyttöä, kuten valokuvia, asiakirjoja ja sähköpostikirjeenvaihtoa. Virhe kannattaa dokumentoida ennen korjaamista myös kiireessä, sillä korkein oikeus on korostanut vastapuolen mahdollisuutta muodostaa oma käsityksensä väitetystä virheestä.

Urakan aikana havainnot kirjataan työmaapäiväkirjaan, johon kummallakin osapuolella on urakkaehtojen mukaan oikeus tehdä merkintöjä. Suomen Kiinteistölehden ohjeen mukaan reklamaation voi lähettää sähköpostilla, mutta saantitodistuskirje on varmempi, jos urakoitsijan epäillään välttelevän vastuutaan.

Mitä virheestä voi vaatia?

Ensisijainen seuraus on virheen korjaus urakoitsijan kustannuksella. Rahallinen hyvitys tulee kyseeseen, jos korjaus olisi kustannuksiltaan kohtuuton eikä virhe haittaa käyttöä olennaisesti.

Korjaus, arvonvähennys vai korvaus

YSE 1998 -ehtojen mukaan sopimusta vastaamaton työ on korjattava tai korvattava uudella suorituksella. Jos oikaisu ei ole välttämätöntä ja korjaus olisi kustannuksiltaan kohtuuton, urakoitsija hyvittää arvonalennuksen. Takuuaikana vähäiset virheet voidaan sopia hyvitettäviksi arvonvähennyksenä.

Laskut kannattaa riitauttaa heti. Korkein oikeus on katsonut, että tilaajan velvollisuuksiin kuuluu laskujen tarkastaminen ja epäselvyyksistä reklamoiminen ennen maksamista. Ilmoittamista ei saa lykätä siksi, että urakoitsija jatkaisi töitä. Työmaan viivästyksen seuraukset on käsitelty putkiremontin kestossa.

Teettäminen urakoitsijan kustannuksella

Jos urakoitsija ei korjaa takuuvirhettä, tilaaja saa teettää työn urakoitsijan kustannuksella. Sitä ennen urakoitsijalle on ilmoitettava asiasta kirjallisesti. Suomen Kiinteistölehden ohjeen mukaan ilmoituksessa kerrotaan, mistä virheestä on kyse, milloin siitä on reklamoitu ja miksi korjaus on tehtävä. Lisäksi todetaan, että työ teetetään urakoitsijan kustannuksella, ellei urakoitsija itse ryhdy töihin.

Sama keino toimii muissakin laiminlyönneissä kehotuksen ja kohtuullisen määräajan jälkeen. Jos urakoitsija asetetaan konkurssiin, tilaajalla on oikeus purkaa sopimus. Vaatimukset voi tällöin kohdistaa takuuajan vakuuteen sen voimassaoloaikana.

Osakkaan omat vaatimukset

Osakkaan itse tilaaman työn keinoista säädetään kuluttajansuojalaissa. Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan tilaaja saa pidättää maksusta virhettä vastaavan osuuden, vaatia oikaisua, teettää korjauksen perustellusta syystä toisella ja vaatia erotuksen vahingonkorvauksena tai vaatia hinnanalennusta. Pääurakoitsija vastaa aliurakoitsijoidensa työstä ja valituksen voi tehdä myös suoraan aliurakoitsijalle.

Kuluttajansuojalaissa ei ole kiinteää takarajaa, vaan virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa havaitsemisesta. Kuluttajariitalautakunnan oman ohjeen mukaan kohtuullinen aika tarkoittaa muutamia kuukausia ja enintään noin puolta vuotta.

Mihin riita etenee?

Taloyhtiön urakkariita ratkaistaan viime kädessä käräjäoikeudessa. Kuluttajariitalautakunta ei ota käsiteltäväkseen taloyhtiön nimissä tilattua urakkaa.

Taloyhtiön riitatie

Ennen oikeudenkäyntiä käydään neuvottelut ja taloudellinen loppuselvitys, joissa valtaosa erimielisyyksistä ratkeaa. YSE 1998 -ehtojen mukaan riidat "on jätettävä käräjäoikeuden ratkaistavaksi", ellei sopimuksessa ole sovittu välimiesmenettelystä.

Kuluttajariitalautakunnan oma ohje sulkee pois urakat, jotka on tilattu "yrityksen tai taloyhtiön nimissä", koska asunto-osakeyhtiö ei ole lain tarkoittama kuluttaja. Asunnon kauppaa koskevissa riidoissa asuntoyhteisö voi asioida lautakunnassa, mutta urakkariidassa ei. Lautakunta ohjaa taloyhtiöt Kiinteistöliiton lakineuvontaan.

Käytännössä taloyhtiön vahvimmat keinot eivät vaadi oikeudenkäyntiä. Maksueristä saa pidättää virheen korjauskuluja vastaavan määrän ja takuuajan vakuus turvaa vaatimuksia ilman kannetta.

Osakkaan riitatie

Osakas vie oman sopimuksensa riidan kuluttajariitalautakuntaan. Lautakunta edellyttää, että yritykselle on ensin tehty kirjallinen reklamaatio ja että kuluttajaneuvontaan on oltu yhteydessä ennen hakemusta. Hakemus lautakunnassa katkaisee saatavan vanhentumisen.

Rajaus koskee sijoittajia. Lautakunnan vakiintuneen käytännön mukaan useamman kuin yhden sijoitusasunnon omistaja ei ole kuluttajan asemassa, jolloin riita siirtyy yleisiin tuomioistuimiin.

Usein kysytyt kysymykset

Miten putkiremontin reklamaatio muotoillaan?

Reklamaatio tehdään kirjallisesti. Siihen kirjataan vastaanottaja, urakka, yksilöity kuvaus virheestä, vaatimukset tai varaus niiden esittämiseen sekä päiväys ja allekirjoitus.

Voiko virheestä valittaa takuuajan jälkeen?

Voi, mutta vastuu kapenee. Takuun jälkeen tilaajan on näytettävä törkeä laiminlyönti, täyttämättä jäänyt suoritus tai laadunvarmistuksen olennainen laiminlyönti. Raja on kymmenen vuotta vastaanotosta.

Voiko putkiremonttiriidan viedä kuluttajariitalautakuntaan?

Taloyhtiön nimissä tilattua urakkaa lautakunta ei käsittele. Osakkaan itse tilaaman remontin riita kuuluu lautakunnalle, jos tilaaja on kuluttajan asemassa.