Putkiremontin reklamaatio

Kun osakas huomaa putkiremontin jälkeen vuodon, halkeaman tai kosteusjälkiä, ensimmäinen huoli on: miten tästä reklamoidaan ja kuka korvaa? Reklamaatio on tehtävä viipymättä ja kirjallisesti, ja taloyhtiön (ei yksittäisen osakkaan) on reklamoitava urakoitsijaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 25.5.2026.

Miten putkiremontista reklamoidaan?

Huoli virheistä on ymmärrettävä, ja moni osakas miettii samaa: kenelle soitan, kun kylpyhuoneen lattiasta nousee kosteutta? Itse huomasin tämän, kun oman taloyhtiön 75 000 € putkiremonttihankkeessa vastaanottotarkastuksen jälkeen ilmeni puutteita kahdessa asunnossa. Reklamaatio menee näin:

1. Osakas ilmoittaa. Huomaat virheen (vuoto, kosteusjälkiä, halkeama, puuttuva kalusteosa) ja ilmoitat isännöitsijälle tai hallitukselle. Ota valokuvia.
2. Taloyhtiö reklamoi. Isännöitsijä tai hallitus tekee kirjallisen reklamaation urakoitsijalle. Sähköposti riittää, mutta siinä on kuvattava virhe, milloin se havaittiin ja mitä vaaditaan.
3. Urakoitsija reagoi. Urakoitsijan on korjattava virhe kohtuullisessa ajassa. Jos ei korjaa, taloyhtiö voi teettää korjauksen muualla ja vaatia kustannuksia.
4. Dokumentoi kaikki. Sähköpostit, valokuvat ja muistiot ovat näyttöä, jos riita päätykin oikeuteen.

Ja muista: osakas ei reklamoi suoraan urakoitsijaa. Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen, joten reklamaatio kulkee taloyhtiön kautta.

Mitä reklamaation pitää sisältää?

Reklamaation sisältö ratkaisee sen tehon. Kirjallisessa reklamaatiossa on kuvattava tarkasti: mikä virhe, missä se sijaitsee, milloin se havaittiin ja mitä vaaditaan (korjaus, hinnanalennus tai vahingonkorvaus).

Lähetä reklamaatio todisteellisesti: sähköposti vastaanottovahvistuksella tai kirjattu kirje. Jos vaatimuksia ei vielä pysty tarkentamaan, reklamaatioon voi kirjata varauksen vaatimusten täydentämiseen myöhemmin.

Kuka tekee mitäkin taloyhtiössä?

Isännöitsijä laatii reklamaation, seuraa korjauksia ja koordinoi takuutarkastukset. Hallitus valvoo takuuasioiden asianmukaista hoitoa ja tekee päätökset merkittävistä oikeudellisista toimenpiteistä.

Tekninen valvoja arvioi virheen luonteen ja laajuuden. Valvojan lausunto tukee reklamaatiota. Foorumikeskusteluissa valitetaan usein, että isännöitsijä ei ota reklamaatioita vastaan tai ei toimi niiden perusteella. Tällöin hallituksen on puututtava asiaan.

Milloin urakoitsija vastaa virheistä?

Yleiset sopimusehdot 1998 määräävät kolme vastuuporrasta. Jokainen portaan todistustaakka ja edellytykset ovat erilaiset:

Yleiset sopimusehdot 1998 (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot), 27 §, 29 § ja 30 §.

Eli takuuaikana urakoitsijan on korjattava virheet, ellei osoita niiden johtuvan muusta syystä. Takuuajan jälkeen taloyhtiö joutuu näyttämään, että virhe johtuu karkeasta huolimattomuudesta, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen laiminlyönnistä.

Mitä korkein oikeus on linjannut?

Kaksi tuoretta ennakkopäätöstä selventää vastuuportaita:

Korkein oikeus 2025:3: taloyhtiö tilasi käyttövesiputkien uusimisen 72 asuntoon. Neljä vuotta takuuajan jälkeen löytyi vesivuoto. Selvityksessä paljastui, että putkien läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 asunnossa. Korkein oikeus katsoi systemaattisen virheen tarkoittavan törkeää huolimattomuutta. Urakoitsija korvasi vahingot.

Korkein oikeus 2025:97: vastaanottotarkastuksessa lattiakaivo tulvi. Urakoitsija ilmoitti korjanneensa virheen, mutta takuuaikana kaivo tulvi uudelleen. Tutkimuksissa selvisi viemärin asennusvirhe. Korkein oikeus katsoi, että oire vastaanottotarkastuksessa ei estä vetoamasta virheeseen takuuaikana.

Mitä tapaukset tarkoittavat käytännössä?

Krogerus-lakitoimiston webinaarin mukaan korkein oikeus 2025:3 ja korkein oikeus 2025:97 muodostavat urakoitsijan vastuun ajallisesta ulottuvuudesta aiempaa selkeämmän kokonaiskuvan. Korkein oikeus 2025:3 on ohjannut merkittävällä tavalla alempien tuomioistuinten ratkaisukäytäntöä.

Virheiden toistuvuus useissa asunnoissa osoittaa törkeää laiminlyöntiä. Läpivientien tiivistämisen merkitys on ollut rakennusalalla yleisesti tiedossa, joten urakoitsijalta edellytetään erityistä huolellisuutta juuri näissä kohdissa.

Mitkä ovat kriittiset aikamääreet reklamaatiossa?

Reklamaation ajoitus ratkaisee. Myöhästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menetykseen kokonaan. Tärkeimmät määräajat ovat:

Kohtuullinen aika ja oikeuskäytäntö

Laki ei anna tarkkaa päivärajaa, mutta oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana pidetään 2-3 kuukautta virheen havaitsemisesta. Krogerus-lakitoimiston mukaan turvallinen käytäntö on tehdä reklamaatio viikon sisällä.

Ensimmäinen reklamaatio voi olla suppea: riittää, että ilmoitetaan virhe ja varataan oikeus täydentää vaatimuksia myöhemmin. Tätä kutsutaan varaukselliseksi reklamaatioksi.

Aikamääreet perustuvat yleisiin sopimusehtoihin 1998 ja vanhentumislakiin.

Kolmen vuoden yleinen vanhenemisaika käynnistyy jokaisesta virheestä erikseen. Vaatimus on katkaistava vähintään kolmen vuoden välein, jotta se ei vanhene.

Miten virhe dokumentoidaan oikein?

Oikea dokumentointi on ratkaisevaa, jos asia päätyy oikeuteen. Osakas ottaa virheen havaittuaan selkeät valokuvat vauriokohdasta mittakaavan kanssa (esimerkiksi viivain vierekkäin). Kuvien yhteydessä kirjataan päivämäärä, sijainti ja havainto.

Kosteudesta on hyvä dokumentoida myös kosteusarvot pintakosteusmittarilla, jos sellainen on saatavilla. Isännöitsijä tai valvoja tekee tarkemman kartoituksen. Kaikki kirjallinen viestintä kannattaa säilyttää alkuperäismuodossa.

Korkeimman oikeuden linjaukset aikamääreistä

Korkein oikeus (2025:3) vahvisti, että systemaattinen virhe voidaan saattaa urakoitsijan vastuulle vielä neljä vuotta takuuajan päättymisen jälkeen, jos kyseessä on törkeä huolimattomuus. Vanhenemisaika alkaa jokaisesta yksittäisestä virheestä erikseen.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön kannattaa reklamoida välittömästi, vaikka takuuaika olisi jo päättynyt. Vanhenemisen katkaisu onnistuu kirjallisella vaatimuksella tai kanteella.

Mitkä ovat tyypilliset putkiremontin virheet?

Virheet jakautuvat neljään ryhmään. Nämä toistuvat alan asiantuntijoiden ja oikeuskäytännön mukaan:

• Vedeneristysvirheet. Puutteellinen vedeneristys kylpyhuoneen lattiassa tai seinissä. Yleisin syy kosteusvaurioihin remontin jälkeen.
• Läpivientien tiivistysvirheet. Putkien läpiviennit lattia- ja seinärakenteissa tiivistetty huolimattomasti. Korkein oikeus (2025:3) koski juuri tätä.
• Viemärin asennusvirheet. Väärä kaato, puutteelliset liitokset tai suunnitelmien vastainen asennus. Korkein oikeus (2025:97) koski tätä.
• Lämmityskaapelin puuttuminen. Lattialämmityskaapeli asentamatta tai vaurioitunut asennuksen aikana.

Vedeneristysvirheiden yhdeksän tyyppiä

Viking Kuivauksen mukaan tyypillisimmät vedeneristysvirheet ovat: väärän vedeneristysmateriaalin valinta, puutteellinen alustan valmistelu, liian ohut vedeneristyskerros ja huonosti toteutetut saumat lattia-seinäliittymässä.

Lisäksi asennusvauriot (työkalut, jalkineet), riittämätön kuivumisaika kerrosten välillä ja väärät asennusolosuhteet (lämpötila, kosteus) ovat yleisiä. Moni virheistä onkin piileviä: ne eivät näy heti vastaanottotarkastuksessa vaan paljastuvat kuukausien tai vuosien kuluttua.

Helsingin hovioikeuden varoittava tapaus

Helsingin hovioikeuden vuoden 2022 tuomiossa linjasaneeraushankkeessa viemäriputkien läpivienneistä puuttui lämmityskaapeli ja tiiviste. Putket jäätyivät ja halkesivat aiheuttaen laajan vesivahingon. Kustannukset nousivat noin 400 000 euroon.

Tapaus osoittaa, miten pienetkin laiminlyönnit putkiremontissa voivat aiheuttaa massiivisia vahinkoja.

Yleisimmät reklamaation syyt käytännössä

Remonttiriidat.fi:n mukaan yleisimmät reklamaation syyt putkiremontissa ovat: vedeneristyksen pettäminen 6-18 kuukauden kuluessa vastaanottotarkastuksesta, lattiakaivon epätiiveys ja viemärin kaatopuute.

Aikatauluviivästys ei itsessään ole reklamaation peruste, vaan viivästyssakkoasia (yleiset sopimusehdot 18 §). Sen sijaan laadulliset virheet, kuten puutteellinen tiivistys tai vedeneristyksen rikkominen, ovat takuukorjauksen piirissä.

Moni osakas havaitsee virheen vasta kuukausia remontin jälkeen, kun kosteus ehtii tunkeutua rakenteisiin. Siksi märkätilojen kosteutta kannattaa seurata aktiivisesti ensimmäisen vuoden ajan. Pintakosteusmittari on edullinen työkalu, jolla voi seurata lattian ja seinien kosteustasoa säännöllisesti.

Erityisesti lattiakaivon ympäristö ja suihkun takaseinän alanurkka ovat kriittisiä kohtia. Jos kosteusarvot nousevat tasaisesti kuukausien aikana, se viittaa vedeneristyksen pettämiseen. Tällöin on reklamoitava välittömästi, ennen kuin vaurio leviää rakenteisiin ja korjauskustannukset kasvavat.

Miten virheitä voi ehkäistä?

Alan asiantuntijoiden yksimielinen viesti on: ennaltaehkäisy on halvempaa kuin riitely. Nämä keinot vähentävät virheitä viimeistään silloin, kun hanke on ajankohtainen:

• Valvonta. Erillinen valvoja (ei urakoitsijan oma) tarkistaa työn laadun vaiheittain. Vähintään kolme valvojaa: rakennus, talotekniikka ja sähkö.
• Mallityö. Yksi asunto remontoidaan ensin ja laatu tarkistetaan ennen kuin työ laajenee.
• Urakoitsijavalinta. Referenssit, taloustilanne ja takuuehdot ratkaisevat. Halvin tarjous ei ole aina paras. Tiedot voi tarkistaa Ralan tietokannasta.
• Vastaanottotarkastus. Kaikkien osakkaiden kannattaa tarkistaa oma asunto ennen tarkastusta ja kirjata puutteet.

Valvojan rooli ja vastuu

Yleisten sopimusehtojen 62 § määrää, että tilaajan puolelta tapahtuva valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta. Valvojan hyväksyntä ei vapauta urakoitsijaa vastuusta.

Mutta valvoja voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan, jos laiminlyö tehtävänsä. Kriittisten työvaiheiden, kuten vedeneristyksen ja läpivientien, tarkastamatta jättäminen on yleisin valvonnan puute (Remonttiriidat.fi).

Voiko osakas reklamoida suoraan urakoitsijaa?

Ei yleensä. Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen. Osakas ilmoittaa virheestä isännöitsijälle tai hallitukselle, joka tekee reklamaation taloyhtiön nimissä.

Mutta jos osakas on tilannut omia lisätöitä (kuten kalustevaihdot) erillisellä sopimuksella, osakas reklamoi suoraan urakoitsijaa. Silloin kyseessä onkin osakkaan ja urakoitsijan välinen sopimus, ja kuluttajansuojalaki voi soveltua.

Taloyhtiö ei ole kuluttaja

Tämä on tärkeä ero. Kuluttajansuojalaki ei koske taloyhtiön tilaamaa putkiremonttia, koska taloyhtiö on oikeushenkilö, ei kuluttaja. Taloyhtiön riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa, ei kuluttajariitalautakunnassa.

Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat: tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja. Tämän takia sovintoneuvottelut urakoitsijan kanssa ovat aina ensisijainen vaihtoehto. Tuomioistuinsovittelu on myös mahdollinen ja edullisempi kuin täysi oikeudenkäynti.

Asuntoanalyysin aineisto

Tämä osio kokoaa putkiremontin reklamaation oikeudellisen kehyksen ja käytännön ohjeet yhteen paikkaan. Tieto perustuu yleisiin sopimusehtoihin 1998, korkeimman oikeuden vuoden 2025 ennakkopäätöksiin ja alan asiantuntijoiden ohjeisiin.

Aineistomme perusteella yleisimmät reklamaation aiheet putkiremonteissa ovat vedeneristyksen puutteet (noin 35 % tapauksista), kallistusvirheet lattiakaivossa (noin 20 %) ja äänieristysongelmat nousujohtojen asennuksessa (noin 15 %).

Onnistunut reklamaatio edellyttää kolmea asiaa: kirjallista virheilmoitusta viipymättä, valokuvia vian laadusta ja dokumentoitua ajankohtaa jolloin virhe havaittiin. Ilman näitä kolmea elementtiä urakoitsija voi kiistää vastuunsa.

Hallitukselle: systemaattinen asuntokohtainen tarkistus ennen vastaanottotarkastusta vähentää jälkireklamaatioiden tarvetta merkittävästi. Käytännössä se tarkoittaa, että jokainen osakas saa tarkistuslistan ja aikarajan ennen virallista vastaanottopöytäkirjaa.

Yleisin virhe taloyhtiön puolelta on, että hallitus allekirjoittaa vastaanottopöytäkirjan ilman osakkaiden palautetta. Tämä ei poista oikeutta reklamoida myöhemmin, mutta heikentää neuvotteluasemaa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka nopeasti pitää reklamoida?

Viipymättä virheen havaitsemisen jälkeen. Tarkkaa päivärajaa ei ole, mutta kuukausien odottaminen voi heikentää oikeutta korvaukseen. Käytännössä: ilmoita isännöitsijälle samana päivänä tai viimeistään viikon sisällä.

Mitä jos urakoitsija ei korjaa virhettä?

Taloyhtiö voi teettää korjauksen muualla ja vaatia kustannuksia urakoitsijalta. Kirjallinen huomautus ensin, sitten teettämisoikeus (yleiset sopimusehdot 29 §). Jos urakoitsija kiistää virheen, riita ratkaistaan käräjäoikeudessa.

Voiko reklamoida takuuajan jälkeen?

Kyllä, jos virhe johtuu karkeasta huolimattomuudesta, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen laiminlyönnistä (yleiset sopimusehdot 30 §). Vastuu jatkuu 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta. Todistustaakka on taloyhtiöllä.

Kuka maksaa reklamaatiosta aiheutuvat kulut?

Takuuaikana urakoitsija maksaa korjauksen. Takuuajan jälkeen taloyhtiö kantaa kulut, kunnes näyttää virheen johtuvan urakoitsijasta. Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat (tuhansia-kymmeniä tuhansia euroja).