Putkiremontin reklamaatio

Kun osakas huomaa putkiremontin jälkeen vuodon, halkeaman tai kosteusjälkiä, ensimmäinen huoli on: miten tästä reklamoidaan ja kuka korvaa? Reklamaatio on tehtävä viipymättä ja kirjallisesti, ja taloyhtiön (ei yksittäisen osakkaan) on reklamoitava urakoitsijaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 25.5.2026.

Miten putkiremontista reklamoidaan?

Huoli virheistä on ymmärrettävä, ja moni osakas miettii samaa: kenelle soitan, kun kylpyhuoneen lattiasta nousee kosteutta? Reklamaatio on tehtävä viipymättä, kirjallisesti ja taloyhtiön kautta.

Reklamaation vaiheet

Itse huomasin ajoituksen merkityksen, kun oman taloyhtiön putkiremontin vastaanottotarkastuksen jälkeen ilmeni puutteita kahdessa asunnossa. Reklamaatio menee näin:

1. Osakas ilmoittaa: huomaat virheen (vuoto, kosteusjälki, halkeama tai puuttuva kalusteosa), ilmoitat isännöitsijälle tai hallitukselle ja otat valokuvat.
2. Taloyhtiö reklamoi: isännöitsijä tai hallitus tekee urakoitsijalle kirjallisen reklamaation, jossa kuvataan virhe, sen havaitsemisaika ja vaatimukset.
3. Urakoitsija reagoi: virhe on korjattava kohtuullisessa ajassa, tai taloyhtiö voi teettää korjauksen muualla ja vaatia kustannukset.
4. Dokumentoi kaikki: sähköpostit, valokuvat ja muistiot ovat näyttöä, jos riita päätyy oikeuteen.

Muista myös: osakas ei reklamoi suoraan urakoitsijaa. Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen, joten reklamaatio kulkee taloyhtiön kautta.

Reklamaation sisältö

Reklamaation sisältö ratkaisee sen tehon. Kirjallisessa reklamaatiossa on kuvattava tarkasti: mikä virhe, missä se sijaitsee, milloin se havaittiin ja mitä vaaditaan (korjaus, hinnanalennus tai vahingonkorvaus).

Lähetä reklamaatio todisteellisesti: sähköposti vastaanottovahvistuksella tai kirjattu kirje. Jos vaatimuksia ei vielä pysty tarkentamaan, reklamaatioon voi kirjata varauksen vaatimusten täydentämiseen myöhemmin.

Roolit taloyhtiössä

Isännöitsijä laatii reklamaation, seuraa korjauksia ja koordinoi takuutarkastukset. Hallitus valvoo takuuasioiden asianmukaista hoitoa ja tekee päätökset isoista oikeudellisista toimenpiteistä.

Tekninen valvoja arvioi virheen luonteen ja laajuuden, ja valvojan lausunto tukee reklamaatiota. Foorumikeskusteluissa valitetaan usein, ettei isännöitsijä ota reklamaatioita vastaan tai ei toimi niiden perusteella. Tällöin hallituksen on puututtava asiaan.

Virheen dokumentointi

Oikea dokumentointi on ratkaisevaa, jos asia päätyy oikeuteen. Kun osakas havaitsee virheen, hän ottaa selkeät valokuvat vauriokohdasta mittakaavan kanssa (esimerkiksi viivain vierekkäin). Kuvien yhteydessä kirjataan päivämäärä, sijainti ja havainto.

Kosteudesta on hyvä dokumentoida myös kosteusarvot pintakosteusmittarilla, jos sellainen on saatavilla. Isännöitsijä tai valvoja tekee tarkemman kartoituksen. Kaikki kirjallinen viestintä kannattaa säilyttää alkuperäismuodossa.

Milloin urakoitsija vastaa virheistä?

Yleiset sopimusehdot 1998 määräävät kolme vastuuporrasta. Jokaisen portaan todistustaakka ja edellytykset ovat erilaiset.

Kolme vastuuporrasta

Yleiset sopimusehdot 1998 (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot), 27 §, 29 § ja 30 §.

Takuuaikana urakoitsijan on korjattava virheet, ellei osoita niiden johtuvan muusta syystä. Takuuajan jälkeen taloyhtiö joutuu näyttämään, että virhe johtuu törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.

Korkeimman oikeuden linjaukset

Kaksi tuoretta ennakkopäätöstä selventää putkiremontin vastuuportaita.

Korkein oikeus 2025:3: taloyhtiö tilasi käyttövesiputkien uusimisen 72 asunnon kerrostaloon. Lähes neljä vuotta takuuajan jälkeen huoneistossa havaittiin vesivuoto. Selvityksessä läpivientien tiivistys oli puutteellinen 52 huoneistossa ja kunnossa vain kahdessa (18 jäi tarkistamatta). Korkein oikeus katsoi toistuvan virheen aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, ja urakoitsija korvasi vahingot takuuajan jälkeenkin.

Korkein oikeus 2025:97: vastaanottotarkastuksessa lattiakaivo tulvi. Urakoitsija ilmoitti korjanneensa virheen, mutta takuuaikana kaivo tulvi uudelleen. Tutkimuksissa selvisi viemärin asennusvirhe. Korkein oikeus katsoi, ettei oire vastaanottotarkastuksessa estä vetoamasta virheeseen takuuaikana.

Mitä tapaukset tarkoittavat

Tapausten opetus on kaksiosainen: takuuajan päättyminen ei lopeta urakoitsijan vastuuta toistuvasta virheestä, eikä vastaanottotarkastuksessa havaittu oire estä vetoamasta virheeseen myöhemmin takuuaikana.

Ratkaisu 2025:3 nojautui aiempaan ennakkopäätökseen, jossa korkein oikeus arvioi yleisten sopimusehtojen 30 §:n mukaista laadunvarmistuksen olennaista laiminlyöntiä (korkein oikeus 2016:79). Linja on siis vakiintunut.

Mitkä ovat kriittiset aikamääreet reklamaatiossa?

Reklamaation ajoitus ratkaisee: myöhästynyt reklamaatio voi johtaa oikeuden menetykseen kokonaan. Tärkeimmät määräajat on koottu alle.

Kohtuullinen aika

Laki ei anna tarkkaa päivärajaa, mutta oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana pidetään 2-3 kuukautta virheen havaitsemisesta. Turvallinen käytäntö on kuitenkin tehdä reklamaatio viikon sisällä havainnosta.

Ensimmäinen reklamaatio voi olla suppea: riittää, että ilmoitetaan virhe ja varataan oikeus täydentää vaatimuksia myöhemmin. Tätä kutsutaan varaukselliseksi reklamaatioksi.

Aikamääreet perustuvat yleisiin sopimusehtoihin 1998 ja vanhentumislakiin (728/2003).

Vanhentumislain 4 §:n kolmen vuoden yleinen vanhentumisaika käynnistyy jokaisesta virheestä erikseen. Vaatimus on katkaistava vähintään kolmen vuoden välein, jotta se ei vanhene.

Vanheneminen oikeuskäytännössä

Korkein oikeus (2025:3) vahvisti, että toistuva virhe voidaan saattaa urakoitsijan vastuulle vielä lähes neljä vuotta takuuajan päättymisen jälkeen. Edellytyksenä on törkeä huolimattomuus, ja vanhenemisaika alkaa jokaisesta yksittäisestä virheestä erikseen.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiön kannattaa reklamoida välittömästi, vaikka takuuaika olisi jo päättynyt. Vanhenemisen katkaisu onnistuu vapaamuotoisesti kirjallisella vaatimuksella (vanhentumislain 10 §) tai oikeudellisesti kanteella (11 §). Vanhentumislain 7 § asettaa korvausvelalle kymmenen vuoden enimmäisajan.

Mitkä ovat tyypilliset putkiremontin virheet?

Virheet jakautuvat neljään ryhmään, jotka toistuvat alan asiantuntijoiden ja oikeuskäytännön mukaan.

Neljä virheryhmää

• Vedeneristysvirheet. Puutteellinen vedeneristys kylpyhuoneen lattiassa tai seinissä. Yleisin syy kosteusvaurioihin remontin jälkeen.
• Läpivientien tiivistysvirheet. Putkien läpiviennit lattia- ja seinärakenteissa tiivistetty huolimattomasti. Korkein oikeus (2025:3) koski juuri tätä.
• Viemärin asennusvirheet. Väärä kaato, puutteelliset liitokset tai suunnitelmien vastainen asennus. Korkein oikeus (2025:97) koski tätä.
• Lämmityskaapelin puuttuminen. Lattialämmityskaapeli asentamatta tai vaurioitunut asennuksen aikana.

Vedeneristysvirheet

Tyypillisimmät vedeneristysvirheet ovat väärän vedeneristysmateriaalin valinta, puutteellinen alustan valmistelu, liian ohut vedeneristyskerros ja huonosti toteutetut saumat lattia-seinäliittymässä.

Lisäksi asennusvauriot (työkalut, jalkineet), riittämätön kuivumisaika kerrosten välillä ja väärät asennusolosuhteet (lämpötila, kosteus) ovat yleisiä. Monet virheistä ovat piileviä: ne eivät näy heti vastaanottotarkastuksessa vaan paljastuvat kuukausien tai vuosien kuluttua.

Yleisimmät syyt

Yleisimmät reklamaation syyt putkiremontissa ovat vedeneristyksen pettäminen, lattiakaivon epätiiveys ja viemärin kaadon puute. Juuri näistä virhetyypeistä oli kyse korkeimman oikeuden ratkaisuissa 2025:3 ja 2025:97.

Aikatauluviivästys ei itsessään ole reklamaation peruste, vaan viivästyssakkoasia (yleiset sopimusehdot 18 §). Sen sijaan laadulliset virheet, kuten puutteellinen tiivistys tai vedeneristyksen rikkominen, ovat takuukorjauksen piirissä.

Moni osakas havaitsee virheen vasta kuukausia remontin jälkeen, kun kosteus ehtii tunkeutua rakenteisiin. Siksi märkätilojen kosteutta kannattaa seurata aktiivisesti ensimmäisen vuoden ajan. Pintakosteusmittari on edullinen työkalu, jolla voi seurata lattian ja seinien kosteustasoa säännöllisesti.

Erityisesti lattiakaivon ympäristö ja suihkun takaseinän alanurkka ovat kriittisiä kohtia. Jos kosteusarvot nousevat tasaisesti kuukausien aikana, se viittaa vedeneristyksen pettämiseen. Tällöin on reklamoitava välittömästi, ennen kuin vaurio leviää rakenteisiin ja korjauskustannukset kasvavat.

Miten virheitä voi ehkäistä?

Alan asiantuntijoiden yksimielinen viesti on, että ennaltaehkäisy on halvempaa kuin riitely. Muutama keino vähentää virheitä tuntuvasti.

Keinot ehkäistä virheitä

• Valvonta. Erillinen valvoja (ei urakoitsijan oma) tarkistaa työn laadun vaiheittain. Vähintään kolme valvojaa: rakennus, talotekniikka ja sähkö.
• Mallityö. Yksi asunto remontoidaan ensin ja laatu tarkistetaan ennen kuin työ laajenee.
• Urakoitsijavalinta. Referenssit, taloustilanne ja takuuehdot ratkaisevat. Halvin tarjous ei ole aina paras. Tiedot voi tarkistaa Ralan tietokannasta, joka todentaa urakoitsijan tilaajavastuulain velvoitteet, vastuuvakuutukset ja teknisen pätevyyden.
• Vastaanottotarkastus. Kaikkien osakkaiden kannattaa tarkistaa oma asunto ennen tarkastusta ja kirjata puutteet.

Valvojan rooli ja vastuu

Yleisten sopimusehtojen 62 § määrää, että tilaajan puolen valvonta ei rajoita eikä vähennä urakoitsijan sopimuksenmukaista vastuuta. Valvojan hyväksyntä ei vapauta urakoitsijaa vastuusta.

Valvoja voi kuitenkin joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiötä kohtaan, jos laiminlyö tehtävänsä. Kriittisten työvaiheiden, kuten vedeneristyksen ja läpivientien, tarkastamatta jättäminen on yleisin valvonnan puute.

Voiko osakas reklamoida suoraan urakoitsijaa?

Ei yleensä. Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen, joten osakas ilmoittaa virheestä isännöitsijälle tai hallitukselle, joka tekee reklamaation taloyhtiön nimissä.

Osakkaan lisätyöt

Jos osakas on tilannut omia lisätöitä (kuten kalustevaihdot) erillisellä sopimuksella, osakas reklamoi suoraan urakoitsijaa. Silloin kyseessä on osakkaan ja urakoitsijan välinen sopimus, ja kuluttajansuojalaki voi soveltua.

Taloyhtiö ei ole kuluttaja

Tämä on tärkeä ero. Kuluttajansuojalaki ei koske taloyhtiön tilaamaa putkiremonttia, koska taloyhtiö on oikeushenkilö, ei kuluttaja. Taloyhtiön riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa, ei kuluttajariitalautakunnassa.

Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat: tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja. Tämän takia sovintoneuvottelut urakoitsijan kanssa ovat aina ensisijainen vaihtoehto. Tuomioistuinsovittelu on myös mahdollinen ja edullisempi kuin täysi oikeudenkäynti.

Mistä koostuu onnistunut reklamaatio?

Onnistunut reklamaatio edellyttää kolmea asiaa: kirjallista virheilmoitusta viipymättä, valokuvia vian laadusta ja dokumentoitua ajankohtaa, jolloin virhe havaittiin.

Onnistuneen reklamaation ainekset

Ilman näitä kolmea elementtiä urakoitsija voi kiistää vastuunsa. Ohjeet perustuvat yleisiin sopimusehtoihin 1998, korkeimman oikeuden vuoden 2025 ennakkopäätöksiin ja alan asiantuntijoiden ohjeisiin.

Hallituksen rooli vastaanotossa

Systemaattinen asuntokohtainen tarkistus ennen vastaanottotarkastusta vähentää jälkireklamaatioiden tarvetta tuntuvasti. Käytännössä se tarkoittaa, että jokainen osakas saa tarkistuslistan ja aikarajan ennen virallista vastaanottopöytäkirjaa.

Yleisin virhe taloyhtiön puolelta on, että hallitus allekirjoittaa vastaanottopöytäkirjan ilman osakkaiden palautetta. Tämä ei poista oikeutta reklamoida myöhemmin, mutta heikentää neuvotteluasemaa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka nopeasti pitää reklamoida?

Viipymättä virheen havaitsemisen jälkeen. Tarkkaa päivärajaa ei ole, mutta kuukausien odottaminen voi heikentää oikeutta korvaukseen. Käytännössä: ilmoita isännöitsijälle samana päivänä tai viimeistään viikon sisällä.

Mitä jos urakoitsija ei korjaa virhettä?

Taloyhtiö voi teettää korjauksen muualla ja vaatia kustannuksia urakoitsijalta. Kirjallinen huomautus ensin, sitten teettämisoikeus (yleiset sopimusehdot 29 §). Jos urakoitsija kiistää virheen, riita ratkaistaan käräjäoikeudessa.

Voiko reklamoida takuuajan jälkeen?

Kyllä, jos virhe johtuu törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä (yleiset sopimusehdot 30 §). Vastuu jatkuu 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta. Todistustaakka on taloyhtiöllä.

Kuka maksaa reklamaatiosta aiheutuvat kulut?

Takuuaikana urakoitsija maksaa korjauksen. Takuuajan jälkeen taloyhtiö kantaa kulut, kunnes näyttää virheen johtuvan urakoitsijasta. Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat (tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja).