Putkiremontti ja asbesti taloyhtiössä

Kun osakas kuulee, että taloyhtiölle on edessä putkiremontti ennen vuotta 1994 rakennetussa talossa, asbesti nousee väistämättä puheeksi. Asbestikartoitus on pakollinen ennen purkutöitä (asbestiasetus), ja se lisää putkiremontin kustannuksia tyypillisesti 5-15 %.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.6.2026.

Milloin asbestikartoitus on pakollinen putkiremontissa?

Moni miettii samaa: koskeeko asbestivelvoite meidän taloyhtiötä? Kartoitus on pakollinen aina, kun puretaan rakenteita ennen vuotta 1994 rakennetussa tai korjatussa talossa.

Milloin velvoite koskee taloyhtiötä

Asbestilaki ja valtioneuvoston asetus asbestityöstä määräävät, että rakennuttajan on huolehdittava kartoituksesta ennen purkutöitä. Putkiremontissa tämä tarkoittaa käytännössä:

• Perinteinen linjasaneeraus eli putkiremontti, jossa seinät ja lattiat avataan: kartoitus on pakollinen.
• Sukitus: kartoitusta ei yleensä tarvita, koska rakenteita ei avata. Jos sukituksen ohessa uusitaan käyttövesiputkia tai avataan koteloita, kartoitus on pakollinen myös silloin.
• Kylpyhuoneremontti putkiremontin yhteydessä: kartoitus pakollinen, koska vanhat tasoitteet ja laastit voivat sisältää asbestia.

Huoli asbestista on ymmärrettävä. Ehjä asbesti ei ole vaarallinen: vaara syntyy vasta purkutyön aikana, kun asbestikuidut vapautuvat ilmaan pölynä.

Kuka tilaa kartoituksen

Taloyhtiön putkiremontissa hallitus tilaa kartoituksen osana hankesuunnittelua. Asbestilain mukaan rakennuttaja vastaa siitä, että kartoitus tehdään. Taloyhtiöissä rakennuttaja on taloyhtiö itse (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §).

Osakkaan omassa remontissa osakas tilaa ja maksaa kartoituksen itse. Isännöitsijän tulisi edellyttää asbestikartoitusta osana muutostyöilmoitusprosessia (Kiinteistöliitto).

Paljonko asbestikartoitus ja -purku maksavat?

Asbestin kustannus riippuu löytyvän asbestin määrästä ja purettavan alueen laajuudesta. Julkista hintatilastoa asbestikartoituksesta ja -purusta ei ole, joten tarkka kustannus selviää vasta kartoituksen ja urakkatarjousten jälkeen.

Kustannuksen osatekijät

Kartoituksen hinta riippuu taloyhtiön koosta ja näytemäärästä. Purun hinta riippuu asbestin määrästä ja sijainnista sekä tarvittavan osastoinnin laajuudesta. Pienin purku on yhden läpiviennin siistiminen, laajin koko nousulinjan eristeiden poisto.

Varautuminen budjetissa

Varaa yllätyksiin 10-20 prosenttia putkiremontin kokonaisbudjetista. Asbestin osuus on tästä vain osa. Myös kosteusvaurio ja rakenneviat syövät samaa varausta. Asbestin vaikutus kokonaishintaan on eritelty jäljempänä.

Miten asbesti vaikuttaa putkiremontin aikatauluun?

Jos kartoitus on tehty ajoissa, vaikutus aikatauluun on pieni: 2-4 viikkoa lisää purkuvaiheeseen. Jos asbesti löytyy yllättäen kesken purkutyön, työmaa keskeytetään ja viivästys voi olla viikkoja.

Kartoituksen aikataulu

Kartoitus kannattaa tilata hankesuunnitteluvaiheessa, viimeistään 2-3 kuukautta ennen työmaan aloitusta. Kokonaisaikataulu kartoituksen tilaamisesta purkuvalmiuteen on tyypillisesti 3-5 viikkoa.

Jos kartoitusta ei ole tehty ajoissa ja asbesti löytyy yllättäen purkutyön aikana, työmaa keskeytetään välittömästi. Keskeytys voi kestää viikkoja, koska Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosastolle on tehtävä ilmoitus ja sertifioitu purkaja on tilattava erikseen.

Vaikutus väistöasumiseen

Asbestipurkutyön aikana osastoitu alue on kokonaan asuinkiellossa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että asukkaiden on muutettava pois aikaisemmin kuin tavallisessa putkiremontissa.

Jos asbestia löytyy porraskäytävän nousulinjasta, koko linjan asuntojen asukkaiden on poistuttava purkutyön ajaksi. Alipaineistus ja osastointi ulottuvat usein laajemmalle kuin varsinainen purkutyökohde. Väistöasumisen tarve pitenee tyypillisesti 1-2 viikolla.

Asbestipurun vaiheet ja kesto

Asbestikartoituksen kenttäkäynti kestää muutamasta tunnista useampaan päivään taloyhtiön koosta riippuen. Laboratorioraportti valmistuu 1-2 viikossa. Asbestipurkutyö yksittäisessä kylpyhuoneessa kestää 1-3 päivää, koko taloyhtiön putkiremontissa 3-7 päivää. Purkutyön jälkeen puhtausmittaus vie vielä 1-2 päivää.

Lisäksi Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosastolle on tehtävä ennakkoilmoitus vähintään 7 päivää ennen asbestipurkutyön alkua (valtioneuvoston asetus). Tämä kannattaa huomioida aikataulussa.

Asbestikartoitus kannattaa sisällyttää jo hankesuunnitteluvaiheeseen, viimeistään ennen kilpailutusta. Silloin aikataulu ja budjetti ovat realistisia alusta alkaen.

Välttääkö sukitus asbestivelvoitteen?

Kyllä, osittain. Sukituksessa viemäriputken sisäpuolelle asennetaan uusi putkikerros avaamatta rakenteita, joten asbestikartoitusta ei tarvita.

Milloin kartoitus silti tarvitaan

Käytännössä tilanne on harvoin näin yksinkertainen.

• Jos sukituksen ohessa uusitaan käyttövesiputkia (pintavedot, kotelot), rakenteiden avaaminen edellyttää kartoitusta.
• Jos kylpyhuoneita uusitaan samalla, vanhojen tasoitteiden ja laattojen purku edellyttää kartoitusta.
• Hybridiremonteissa (sukitus ja osittainen perinteinen) kartoitus on käytännössä aina tarpeen.

Sukitus välttää kartoituksen siis vain, jos se tehdään puhtaasti viemärien sisäpuolisena työnä ilman muita purkutöitä.

Ehjän asbestin jättäminen paikalleen

Jos asbestipitoista materiaalia ei tarvitse purkaa, se voidaan jättää paikalleen. Ehjän asbestipitoisen rakenteen päälle voi asentaa uuden materiaalin. Kartoitusvelvoite koskee nimenomaan purkutöitä, ei materiaalin olemassaoloa sinänsä.

Sukitus hyödyntää tätä periaatetta. Vanhat putkieristeet, joissa voi olla asbestia, jäävät rakenteisiin ehjinä. Purkutyötä ei tehdä, joten asbestikuituja ei vapaudu ilmaan.

Mistä rakenteista asbestia löytyy putkiremontissa?

Asbestia käytettiin Suomessa laajasti 1920-luvulta vuoteen 1993, runsaimmin 1960-70-luvuilla. Putkiremontissa sitä löytyy tyypillisesti muutamasta kohdasta.

Tyypilliset löytöpaikat

• Putkieristeet. Vanhat villamaiset putkieristeet voivat sisältää asbestia, erityisesti lämmitysputkissa.
• Läpivientien tiivisteet. Putkien läpiviennit lattia- ja seinärakenteissa on usein tiivistetty asbestipitoisella massalla.
• Kylpyhuoneen tasoitteet. Vanhat seinätasoitteet ja lattian tasoitekerrokset voivat sisältää asbestia, vaikka päällimmäiset laatat olisi jo uusittu.
• Laattojen kiinnitysaineet. 1960-70-luvun kiinnityslaastissa on todettu asbestia.
• Putkikuilujen levyrakenteet. Asbestipitoisia levyjä käytettiin putkikuilujen verhouksissa.

Asbestia ei näe silmällä. Vain laboratorioanalyysi kertoo, onko näytteessä asbestikuituja. Kartoittaja ottaa näytteet ja lähettää ne laboratorioon.

Asbestilajit ja yleisyys

Suomessa yleisimmät asbestilajit ovat krysotiili (valkoinen asbesti), amosiitti (ruskea, erityisesti putkieristeissä) ja krokidoliitti (sininen, vaarallisin). Asbestisairaus puhkeaa pitkän viiveen jälkeen, tyypillisesti 10-40 vuotta altistumisesta (Hengitysliitto).

Mesotelioomalla viive on tavallisesti 30-50 vuotta altistumisen alkamisesta (Työterveyslaitos).

Valtaosa suomalaisista asuu yhä ennen vuotta 1994 rakennetuissa rakennuksissa. Mesotelioomia eli keuhkopussin syöpiä todetaan Suomessa vuosittain noin 100 (Työterveyslaitos).

Asbestisairaudet, kuten asbestoosi, keuhkosyöpä ja mesoteliooma, kehittyvät pitkän viiveen jälkeen, eikä turvallista altistumistasoa ole olemassa (Työterveyslaitos). Tämän vuoksi laki edellyttää, että jokainen ennen vuotta 1994 rakennettu kohde kartoitetaan ennen purkua, vaikka asbestin määrä olisi pieni.

Turvallinen asbestipurku

Asbestipurun saa tehdä vain asbestipurkutyöluvan saanut yritys, joka on merkitty viranomaisen ylläpitämään asbestipurkutyöluparekisteriin. Luvan on saanut satoja yrityksiä. Työ tehdään osastoituna ja alipaineistettuna, jotta asbestikuidut eivät leviä ympäristöön.

Purkutyön jälkeen tilan ilmasta otetaan näytteet. Tila luovutetaan vasta, kun ilmassa on asbestia enintään 0,01 kuitua kuutiosenttimetrissä. Vasta puhtaan tuloksen jälkeen varsinainen putkiremontti voi jatkua.

Työntekijän altistumisen sitova raja-arvo tiukentui 0,01 kuituun kuutiosenttimetrissä 21. joulukuuta 2025, kun Euroopan unionin asbestidirektiivin muutos pantiin täytäntöön.

Mitä seuraa, jos asbestikartoitus laiminlyödään?

Seuraukset voivat olla vakavia. Asbestiasetus velvoittaa rakennuttajaa (taloyhtiössä hallitusta) huolehtimaan kartoituksesta.

Laiminlyönnin seuraukset

• Työmaan välitön keskeytys viranomaisen määräyksestä.
• Sakkorangaistus.
• Vahingonkorvausvastuu altistuneille työntekijöille ja asukkaille.

Vaasan hovioikeus tuomitsi vuonna 2021 osakkaan, joka oli rakennuttajana jättänyt asbestikartoituksen tekemättä. Maksettavaksi tuli 7 058 euroa vahingonkorvauksina sekä omat ja taloyhtiön oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa, yhteensä yli 35 000 euroa. Viivyttely ei siis kannata.

Vaasan hovioikeuden tapaus

Tapauksessa vuonna 1971 rakennetun taloyhtiön uusi osakas aloitti keittiöremontin ilman muutostyöilmoitusta ja asbestikartoitusta. Purku koski 47 vuotta vanhoja kalusteita, lattiamattoja ja laattoja, joissa todettiin asbestia. Asbestikontaminaatio levisi käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään.

Hovioikeus totesi omistajan olevan 100 prosenttia vastuussa (käräjäoikeus oli jakanut vastuun 75/25). Kauppakirjassa oli merkintä asbestikartoituksen puuttumisesta, joten omistajalla oli tieto riskistä. Omistajan maksettavaksi tuli asbestivahingon korjaus 7 058 euroa sekä omat ja taloyhtiön oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa, yhteensä yli 35 000 euroa.

Isännöitsijäntodistuksen merkitys

Vaasan hovioikeus linjasi, että havaitut asbestilöydökset on merkittävä isännöitsijäntodistukseen (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §). Tämä tieto on tärkeä asunnonkauppaa suunnitteleville, koska ostaja voi arvioida tulevan remontin lisäkustannuksia.

Ennakoinnin merkitys

Kartoituksen hinta koko taloyhtiölle on pieni verrattuna laiminlyönnin seurauksiin. Vaasan tapaus osoitti, että kartoittamatta jättäminen voi maksaa moninkertaisesti sen, mitä itse kartoitus olisi maksanut. Kartoituksen voi siksi nähdä halpana vakuutuksena suurta taloudellista riskiä vastaan.

Laiminlyönti viivästyttää myös koko hanketta. Jos asbesti löytyy yllättäen kesken purkutyön, työmaa keskeytetään. Sertifioitu purkaja on tilattava erikseen, ja Lupa- ja valvontaviraston työsuojeluosastolle on tehtävä ennakkoilmoitus vähintään seitsemän päivää ennen jatkoa. Nämä viiveet kertautuvat kaikkien linjojen aikatauluun.

Rikkomus voi johtaa myös rikosoikeudelliseen vastuuseen. Työturvallisuuslaki velvoittaa rakennuttajan suojaamaan työntekijät ja asukkaat altistumiselta, ja purkutyö ilman asianmukaista kartoitusta voidaan käsitellä työturvallisuusrikoksena. Hallituksen kannattaa varmistaa, että kartoitus on tehty ja dokumentoitu ennen minkään purkutyön aloittamista.

Ilman kartoitusta myös kustannusarvioon jää iso tuntematon, joka voi paljastua vasta kesken urakan ja kaataa budjetin.

Miten asbesti vaikuttaa putkiremontin hintaan?

Ennen vuotta 1994 rakennetuissa taloyhtiöissä asbestipurku lisää putkiremontin kokonaishintaa tyypillisesti 5-15 prosenttia. Suurin lisä syntyy, kun putkien eriste on amfiboliasbestia, joka vaatii tiukimman suojatason.

Asbestityyppi ratkaisee kustannuksen

Krysotiili eli valkoinen asbesti on yleisin löydös, ja sen purkukustannus on pienin, koska purkutapa on yksinkertaisempi. Putkieristeissä esiintyy usein amfiboliasbestia, joka vaatii tiukimman suojatason. Kartoitus erittelee asbestityypit, joten kustannusarvio tarkentuu vasta laboratoriotulosten jälkeen.

Lähde: Työterveyslaitos, Asbesti rakennustyössä. Putkieristeissä käytettiin usein amfiboliasbestia (amosiitti, antofylliitti), joka vaatii tiukimman suojatason ja nostaa purkukustannusta.

Kartoittajan valinta

Pätevän kartoittajan valinta varmistaa luotettavan kustannusarvion. Kartoittajalla on oltava työhön riittävä pätevyys, ja kartoitus kannattaa kilpailuttaa kuten muukin urakka.

Usein kysytyt kysymykset

Onko ehjä asbesti vaarallinen?

Ei. Ehjä asbestipitoinen materiaali ei vapauta kuituja ilmaan. Vaara syntyy vasta purkutyön, poraamisen tai hiomisen yhteydessä, kun asbestikuidut vapautuvat pölynä.

Kuka maksaa asbestikartoituksen putkiremontissa?

Taloyhtiön putkiremontissa taloyhtiö maksaa kartoituksen osana hankkeen kokonaiskustannuksia. Osakkaan omassa remontissa osakas maksaa kartoituksen itse.

Voiko asbestin jättää paikalleen?

Kyllä, jos materiaalia ei tarvitse purkaa. Ehjän asbestipitoisen rakenteen päälle voi asentaa uuden materiaalin. Mutta jos rakenne avataan, asbesti on purettava ensin.

Kuinka monta yritystä saa tehdä asbestipurkua Suomessa?

Asbestipurkutyöluvan on saanut satoja yrityksiä. Luvanhaltijat löytyvät viranomaisen ylläpitämästä asbestipurkutyöluparekisteristä. Varmista, että urakoitsijalla on voimassa oleva lupa ennen sopimuksen tekemistä.