Putkiremontti ja asbesti taloyhtiössä

Kun osakas kuulee, että taloyhtiölle on edessä putkiremontti ennen vuotta 1994 rakennetussa talossa, asbesti nousee väistämättä puheeksi. Asbestikartoitus on pakollinen ennen purkutöitä (asbestilaki 684/2015), ja se lisää putkiremontin kustannuksia tyypillisesti 5-15 %.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 25.5.2026.

Milloin asbestikartoitus on pakollinen putkiremontissa?

Moni miettii samaa: koskeeko asbestivelvoite meidän taloyhtiötä? Itse tarkistin tämän, kun oman taloyhtiön 1970-luvun kerrostalon 90 000 € putkiremonttihanke alkoi ja hallitus tilasi kartoituksen. Vastaus on selkeä: kartoitus on pakollinen aina, kun puretaan rakenteita ennen vuotta 1994 rakennetussa tai korjatussa talossa.

Asbestilaki (684/2015) ja valtioneuvoston asetus asbestityöstä (798/2015) määräävät, että rakennuttajan on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä ennen purkutöitä. Putkiremontissa tämä tarkoittaa käytännössä:

• Perinteinen putkiremontti (eli linjasaneeraus): kartoitus pakollinen, koska seiniä ja lattioita avataan.
• Sukitus: kartoitusta ei yleensä tarvita, koska rakenteita ei avata. Mutta jos sukituksen ohessa uusitaan käyttövesiputkia tai avataan koteloita, kartoitus on pakollinen myös silloin.
• Kylpyhuoneremontti putkiremontin yhteydessä: kartoitus pakollinen, koska vanhat tasoitteet ja laastit voivat sisältää asbestia.

Huoli asbestista on ymmärrettävä. Ehjä asbesti ei ole vaarallinen. Vaara syntyy vasta purkutyön aikana, kun asbestikuidut vapautuvat ilmaan pölynä.

Kuka tilaa kartoituksen?

Taloyhtiön putkiremontissa hallitus tilaa kartoituksen osana hankesuunnittelua. Asbestilain mukaan rakennuttaja vastaa siitä, että kartoitus tehdään. Taloyhtiöissä rakennuttaja on taloyhtiö itse (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §).

Osakkaan omassa remontissa osakas tilaa ja maksaa kartoituksen itse. Isännöitsijän tulisi edellyttää asbestikartoitusta osana muutostyöilmoitusprosessia (Kiinteistöliitto, Marina Furuhjelm).

Paljonko asbestikartoitus ja -purku maksavat?

Kartoituksen ja purun hinnat

Kustannus riippuu taloyhtiön koosta ja siitä, kuinka paljon asbestia löytyy. Alla olevat luvut perustuvat toteutuneisiin hintoihin.

Hinnat perustuvat Urakkadiili.fi:n toteutuneisiin hintatietoihin (27 hanketta) sekä Pleppo.fi:n ja Ilma-Ahti Oy:n julkaisemiin arvioihin.

Kokonaisvaikutus putkiremontin hintaan: tyypillisesti 5-15 % lisäkustannusta. Summa riippuu siitä, kuinka paljon asbestia löytyykin ja kuinka laajalta alueelta purkutyö tehdään.

Miten kustannus vaihtelee rakennusvuoden mukaan?

Urakkadiili.fi:n toteutuneiden hintojen perusteella 1960-luvun taloissa kartoituksen hinta vaihtelee 111-440 euroa per asunto. 1970-luvun taloissa 135-239 euroa. 1980-luvun taloissa 139-500 euroa. Vaihteluun vaikuttaa asbestin käyttökohteiden moninaisuus eri aikakausien rakentamisessa.

Suositeltava yllätyksiin varautuminen on 10-20 % lisävaraus putkiremontin kokonaisbudjettiin. Tästä asbestin osuus on osa, mutta myös muut yllätykset (kosteusvaurio, rakenneviat) syövät samaa varausta.

Miten asbesti vaikuttaa putkiremontin aikatauluun?

Jos asbestikartoitus on tehty ajoissa (ennen työmaan aloitusta), vaikutus aikatauluun on pieni: 2-4 viikkoa lisää purkuvaiheeseen. Mutta jos asbesti löytyy yllättäen kesken purkutyön, työmaa keskeytetään ja viivästys voi olla viikkoja.

Milloin laki edellyttää kartoitusta?

Asbestilaki 684/2015 velvoittaa rakennuttajan teettämään asbestikartoituksen aina, kun puretaan rakenteita ennen vuotta 1994 rakennetussa tai korjatussa rakennuksessa. Velvoite koskee myös pieniä purkutöitä, kuten yksittäisen läpiviennin avaamista.

Kartoitus on tehtävä ennen purkutöiden aloittamista. Asbestikartoitusta ei saa jättää tekemättä sillä perusteella, että rakennusvuoden tiedetään olevan lähellä vuotta 1994. Vain laboratorioanalyysi kertoo, onko materiaali asbestipitoinen.

Kartoituksen kustannus suhteessa laiminlyönnin hintaan

Kartoituksen hinta on tyypillisesti 3 500-5 500 euroa koko taloyhtiölle. Laiminlyönnin hinta voi olla moninkertainen: Vaasan hovioikeuden tapauksessa kokonaiskulut nousivat noin 35 000 euroon. Lisäksi työmaan keskeytys viivästyttää koko hanketta.

Kartoitus kannattaa siis nähdä investointina, joka maksaa itsensä takaisin riskien vähenemisenä ja realistisempana aikatauluna.

Miten asbesti vaikuttaa väistöasumiseen?

Asbestipurkutyön aikana osastoitu alue on kokonaan asuinkiellossa. Käytännössä tämä tarkoittaa, että asukkaiden on muutettava pois aikaisemmin kuin tavallisessa putkiremontissa.

Jos asbestia löytyy porraskäytävän nousulinjasta, koko linjan asuntojen asukkaiden on poistuttava purkutyön ajaksi. Alipaineistus ja osastointi ulottuvat usein laajemmalle kuin varsinainen purkutyökohde. Väistöasumisen tarve pitenee tyypillisesti 1-2 viikolla.

Asbestipurun vaiheet ja kesto

Asbestikartoituksen kenttäkäynti kestää muutamasta tunnista useampaan päivään taloyhtiön koosta riippuen. Laboratorioraportti valmistuu 1-2 viikossa. Asbestipurkutyö yksittäisessä kylpyhuoneessa kestää 1-3 päivää, koko taloyhtiön putkiremontissa 3-7 päivää (Suomen Asbestitekniikka). Purkutyön jälkeen puhtausmittaus vie vielä 1-2 päivää.

Lisäksi aluehallintovirastolle on tehtävä ennakkoilmoitus vähintään 7 päivää ennen asbestipurkutyön alkua (VNa 798/2015). Tämä kannattaa huomioida aikataulussa.

Kannattaakin sisällyttää asbestikartoitus jo hankesuunnitteluvaiheeseen, viimeistään ennen kilpailutusta. Silloin aikataulu ja budjetti ovat realistisia alusta alkaen.

Välttääkö sukitus asbestivelvoitteen?

Kyllä, osittain. Sukituksessa viemäriputken sisäpuolelle asennetaan uusi putkikerros avaamatta rakenteita. Koska purkutöitä ei tehdä, asbestikartoitusta ei tarvita.

Mutta käytännössä tilanne on harvoin näin yksinkertainen:

• Jos sukituksen ohessa uusitaan käyttövesiputkia (pintavedot, kotelot), rakenteiden avaaminen edellyttää kartoitusta.
• Jos kylpyhuoneita uusitaan samalla, vanhojen tasoitteiden ja laattojen purku edellyttää kartoitusta.
• Hybridiremonteissa (sukitus + osittainen perinteinen) kartoitus on käytännössä aina tarpeen.

Eli sukitus välttää kartoituksen vain, jos se tehdään puhtaasti viemärien sisäpuolisena työnä ilman muita purkutöitä.

Ehjän asbestin jättäminen paikalleen

Jos asbestipitoista materiaalia ei tarvitse purkaa, se voidaan jättää paikalleen. Ehjän asbestipitoisen rakenteen päälle voi asentaa uuden materiaalin. Tämä on tärkeä periaate: asbestikartoitusvelvoite koskee nimenomaan purkutöitä, ei materiaalin olemassaoloa sinänsä.

Sukitus hyödyntää tätä periaatetta. Vanhat putkieristeet, joissa voi olla asbestia, jäävät rakenteisiin ehjinä. Purkutyötä ei tehdä, joten asbestikuituja ei vapaudu ilmaan.

Mistä rakenteista asbestia löytyy putkiremontissa?

Asbestia käytettiin Suomessa laajasti 1920-luvulta vuoteen 1993. Käyttö oli runsainta 1960-70-luvuilla. Putkiremontissa tyypilliset löytöpaikat ovat:

• Putkieristeet. Vanhat villamaiset putkieristeet voivat sisältää asbestia, erityisesti lämmitysputkissa.
• Läpivientien tiivisteet. Putkien läpiviennit lattia- ja seinärakenteissa on usein tiivistetty asbestipitoisella massalla.
• Kylpyhuoneen tasoitteet. Vanhat seinätasoitteet ja lattian tasoitekerrokset voivat sisältää asbestia, vaikka päällimmäiset laatat olisi jo uusittu.
• Laattojen kiinnitysaineet. 1960-70 -luvun kiinnityslaastissa on todettu asbestia.
• Putkikuilujen levyrakenteet. Asbestipitoisia levyjä käytettiin putkikuilujen verhouksissa.

Asbestia ei näe silmällä. Vain laboratorioanalyysi kertoo, onko näytteessä asbestikuituja. Kartoittaja ottaa näytteet ja lähettää ne laboratorioon.

Asbestilajit ja niiden yleisyys

Suomessa yleisimmät asbestilajit ovat krysotiili (valkoinen asbesti), amosiitti (ruskea, erityisesti putkieristeissä) ja krokidoliitti (sininen, vaarallisin). Työterveyslaitoksen mukaan altistumisen ja ensioireiden välillä voi olla 10-30 vuotta.

Asbestia käytettiin Suomessa 1920-luvulta vuoteen 1993. Käyttö oli runsainta 1960-70-luvuilla. Noin 3,9 miljoonaa suomalaista asuu ennen vuotta 1994 rakennetuissa rakennuksissa (Yle). Vuosittain asbestin aiheuttamiin sairauksiin kuolee Suomessa 50-150 ihmistä (Työterveyslaitos).

Miten asbestipurku tehdään turvallisesti?

Asbestipurun saa tehdä vain aluehallintoviraston asbestipurkuluparekisteriin merkitty sertifioitu purkaja. Suomessa on noin 60 sertifioitua asbestipurkajaa. Työ tehdään osastoituna ja alipaineistettuna, jotta asbestikuidut eivät leviä ympäristöön.

Purkutyön jälkeen ilmanäytteet analysoidaan laboratoriossa. Altistumisraja on 0,01 kuitua/cm3 (VNa 798/2015, tiukennettu 12/2025). Vasta puhtaan tuloksen jälkeen varsinainen putkiremontti voi jatkua.

Mitä seuraa, jos asbestikartoitus laiminlyödään?

Seuraukset voivat olla vakavia. Asbestilaki 684/2015 velvoittaa rakennuttajaa (taloyhtiöissä hallitusta) huolehtimaan kartoituksesta. Laiminlyönnistä voi seurata:

• Työmaan välitön keskeytys viranomaisen määräyksestä.
• Sakkorangaistus.
• Vahingonkorvausvastuu altistuneille työntekijöille ja asukkaille.

Vaasan hovioikeus (1.10.2021 nro 385) tuomitsi rakennuttajan, joka oli jättänyt asbestikartoituksen tekemättä. Korvaussumma oli 7 058 euroa vahingonkorvauksina ja 22 000 euroa oikeudenkäyntikuluina. Viivyttely ei siis kannata.

Vaasan hovioikeuden tapaus tarkemmin

Tapauksessa vuonna 1971 rakennetun taloyhtiön uusi osakas aloitti keittiöremontin ilman muutostyöilmoitusta ja asbestikartoitusta. Purku koski 47 vuotta vanhoja kalusteita, lattiamattoja ja laattoja, joissa todettiin asbestia. Asbestikontaminaatio levisi käytäviin ja ilmanvaihtojärjestelmään.

Hovioikeus totesi omistajan olevan 100 % vastuussa (käräjäoikeus oli jakanut vastuun 75/25). Kauppakirjassa oli merkintä "asbestikartoitusta ei ole tehty", joten omistajalla oli tieto riskistä. Kokonaiskulut omistajalle olivat noin 35 000 euroa.

Isännöitsijäntodistuksen merkitys

Vaasan hovioikeus linjasi, että asbestikartoituksissa havaitut asbestilöydökset on merkittävä isännöitsijäntodistukseen (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §). Tämä tieto on tärkeä asunnonkauppaa suunnitteleville, koska ostaja voi arvioida tulevan remontin lisäkustannuksia.

Asbestikartoituksen käytännön aikataulu putkiremontissa

Kartoitus kannattaa tilata hankesuunnitteluvaiheessa, viimeistään 2-3 kuukautta ennen työmaan aloitusta. Kenttäkäynti kestää 1-3 päivää taloyhtiön koosta riippuen. Laboratoriotulokset valmistuvat 1-2 viikossa. Kokonaisaikataulu kartoituksen tilaamisesta purkuvalmiuteen on tyypillisesti 3-5 viikkoa.

Jos kartoitusta ei ole tehty ajoissa ja asbesti löytyy yllättäen purkutyön aikana, työmaa keskeytetään välittömästi. Keskeytys voi kestää viikkoja, koska aluehallintovirastolle on tehtävä ilmoitus ja sertifioitu purkaja on tilattava erikseen.

Tämä tilanne on kallis ja vältettävissä ennakoinnilla. Hallituksen kannattaa sisällyttää kartoitus hankesuunnitelman ensimmäiseen vaiheeseen, jotta kustannusarvio ja aikataulu ovat realistiset alusta alkaen. Hyvin valmisteltu hanke etenee suunnitellusti ilman kalliita yllätyskeskeytyksiä.

Asuntoanalyysin aineisto

Tämä osio kokoaa asbestin vaikutuksen putkiremonttiin yhteen paikkaan. Tiedot perustuvat asbestilakiin, valtioneuvoston asetukseen, hovioikeuden päätökseen ja toteutuneisiin hintatietoihin. Yhtään näistä ei ole aiemmin koottu samaan artikkeliin putkiremontin näkökulmasta.

Kokemuksemme mukaan ennen vuotta 1994 rakennetuissa taloyhtiöissä asbestipurkukustannus lisää putkiremontin kokonaishintaa tyypillisesti 5-15 prosenttia. Suurin kustannuslisä syntyy, kun putkien eristemateriaali on amfiboliasbestia, joka vaatii tiukimman suojatason.

Krysotiiliasbesti putkieristeissä ja lattialaatoissa on yleisin löydös. Sen purkukustannus on selvästi pienempi, koska purkutapa on yksinkertaisempi. Kartoitus erittelee asbestityypit, joten kustannusarvio tarkentuu vasta laboratoriotulosten jälkeen.

Hallitukselle: kartoituksen tilaaminen hankesuunnittelun alussa on halvin investointi koko projektin budjetin tarkkuuteen. Sertifioituja kartoittajia löytyy Aluehallintovirastojen ylläpitämästä rekisteristä.

Usein kysytyt kysymykset

Onko ehjä asbesti vaarallinen?

Ei. Ehjä asbestipitoinen materiaali ei vapauta kuituja ilmaan. Vaara syntyy vasta purkutyön, poraamisen tai hiomisen yhteydessä, kun asbestikuidut vapautuvat pölynä.

Kuka maksaa asbestikartoituksen putkiremontissa?

Taloyhtiön putkiremontissa taloyhtiö maksaa kartoituksen osana hankkeen kokonaiskustannuksia. Osakkaan omassa remontissa osakas maksaa kartoituksen itse.

Voiko asbestin jättää paikalleen?

Kyllä, jos materiaalia ei tarvitse purkaa. Ehjän asbestipitoisen rakenteen päälle voi asentaa uuden materiaalin. Mutta jos rakenne avataan, asbesti on purettava ensin.

Kuinka monta sertifioitua asbestipurkajaa Suomessa on?

Noin 60 sertifioitua asbestipurkajaa. Aluehallintovirasto ylläpitää asbestipurkuluparekisteriä. Varmista, että urakoitsijalla on voimassa oleva lupa ennen sopimuksen tekemistä.