Putkiremontin takuu

Kun osakas huomaa putkiremontin jälkeen vuodon tai halkeaman, ensimmäinen huoli on: kattaako takuu? Taloyhtiön putkiremontin takuuaika on 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta (yleiset sopimusehdot, YSE 1998), mutta vastuu voi jatkua jopa 10 vuotta törkeästä huolimattomuudesta.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 26.5.2026.

Mistä putkiremontin takuuaika muodostuu?

Moni miettii samaa: mitä tapahtuu, kun remontin jälkeen ilmenee virhe? Taloyhtiön putkiremontin takuuaika on 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta (yleiset sopimusehdot 1998).

Takuun perusta

Oman taloyhtiön putkiremontin vastaanottotarkastuksessa löytyi puutteita kahden asunnon vedeneristyksestä, ja silloin opin, mitä takuu kattaa. YSE 1998 (Rakennusurakan yleiset sopimusehdot) on taloyhtiöiden putkiurakoiden vakioehto, joka määrää takuuajaksi 2 vuotta vastaanottotarkastuksesta.

Kahden vuoden takuu on alan vakiintunut vähimmäistaso. Osa urakoitsijoista tarjoaa menetelmäkohtaisesti pidempää omaa takuuta, mutta se on vapaaehtoinen lupaus, ei sopimusehtojen vaatimus.

Todistustaakan jakautuminen

Takuuaikana todistustaakka on urakoitsijalla. Jos kylpyhuoneen lattiasta nousee kosteutta vuosi remontin jälkeen, urakoitsijan on todistettava, ettei virhe johdu hänen työstään.

Takuuajan jälkeen todistustaakka kääntyy taloyhtiölle. Silloin taloyhtiön on osoitettava, että virhe johtuu urakoitsijan törkeästä huolimattomuudesta.

Käytännössä taloyhtiön kannattaa dokumentoida kaikki virheet valokuvin ja kirjallisesti heti kun ne havaitaan. Dokumentointi ratkaisee reklamaation onnistumisen.

Milloin takuuaika alkaa

Takuuaika alkaa vastaanottotarkastuspäivästä, ei urakan valmistumisesta tai viimeisestä maksuerästä. YSE 71 § edellyttää, että vastaanottotarkastus aloitetaan viimeistään 14 vuorokauden kuluessa vastaanottopyynnön tiedoksisaamisesta.

Viivästynyt vastaanottotarkastus lyhentää käytännössä takuuaikaa, koska virheet ehtivät ilmetä ennen kuin takuu on edes alkanut. Hallituksen kannattaa pitää tarkastus ajoissa.

YSE 1998, 27 §, 29 § ja 30 §.

Jos tarkastusta ei pidetä

Jos urakoitsija ei ilmoita työtä valmiiksi eikä vastaanottotarkastusta pidetä, takuuajan alkaminen viivästyy. Tämä on urakoitsijalle epäedullista, mutta taloyhtiölle riski: piilossa olevat virheet eivät tule esiin ilman muodollista tarkastusta.

YSE 71 §:n 5. kohta antaa tilaajalle oikeuden pitää jälkitarkastus, jos vastaanottotarkastuksessa on todettu puutteita. Jälkitarkastuksessa todetaan, onko puutteet korjattu sovitussa ajassa.

Menetelmäkohtaiset takuut

Urakoitsijoiden omat takuut vaihtelevat tyypillisesti noin 5-30 vuoteen menetelmästä riippuen: sukitukselle luvataan usein erillinen työtakuu ja pidempi materiaali- tai vuotamattomuustakuu. Oma takuu on yrityksen vapaaehtoinen lupaus, ja sen ehdot kannattaa tarkistaa urakkasopimuksesta.

Oman takuun arvo riippuu yrityksen vakavaraisuudesta. Hallituksen kannattaa vaatia urakkaan rakennusajan vakuus, joka on yleisten sopimusehtojen mukaan 10 prosenttia urakkahinnasta. Takuuajan vakuus on 2 prosenttia (yleiset sopimusehdot 36 §). Näin korjaukset on katettu myös silloin, jos urakoitsija menee konkurssiin.

Voiko urakoitsija vastata virheistä takuuajan jälkeen?

Kyllä. YSE 1998, 30 § ulottaa vastuun 10 vuoteen vastaanottotarkastuksesta, jos virhe johtuu urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta.

Vastuun oikeusperusta

Korkein oikeus vahvisti tämän vastuun jo ratkaisussaan 2016:79: urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin, jos se on olennaisesti laiminlyönyt sovitun laadunvarmistuksen. Vuoden 2025 ratkaisut soveltavat tätä linjaa.

Systemaattinen virhe

Korkein oikeus linjasi vuoden 2025 ennakkopäätöksessä, että sama tiivistysvirhe 52 asunnossa 72:sta (18 jäi tarkistamatta) osoittaa törkeää huolimattomuutta. Urakoitsija vastasi kustannuksista vielä noin 6 vuotta vastaanottotarkastuksen jälkeen.

Päätöksen perusteluissa todettiin, että systemaattinen läpivientien tiivistysvirhe ei ole yksittäinen inhimillinen erehdys vaan työnjohdon laiminlyönti. Tämä on tärkeä linjaus taloyhtiöille, joissa toistuvia asennusvirheitä ilmenee vasta vuosia remontin jälkeen.

Virheen syntymishetki

Toinen vuoden 2025 ennakkopäätös tarkensi, milloin virhe on takuuaikainen ja milloin se syntyy myöhemmin. Viemärin kaato oli alusta asti väärä, joten kyseessä oli takuuaikainen virhe, vaikka se havaittiin vasta myöhemmin.

Päätös on tärkeä, koska monet putkiremontin virheet ovat piilossa rakenteissa ja ilmenevät vasta kuukausien tai vuosien kuluttua. Virheen syntymishetki ratkaisee, ei havaitsemishetki.

Yhdessä nämä kaksi päätöstä vahvistavat taloyhtiön asemaa: systemaattinen virhe on törkeä, ja piilossa ollut asennusvirhe on takuuaikainen virheen syntymishetkestä riippumatta.

Miksi päätökset merkitsevät

Ennen vuotta 2025 taloyhtiöillä oli vaikea näyttää toteen takuuajan jälkeistä vastuuta. Korkeimman oikeuden linjaukset laskevat kynnystä: systemaattinen virhe riittää osoittamaan törkeää huolimattomuutta.

Hallituksen kannattaa tuntea nämä tapaukset, koska ne ovat suoraan sovellettavissa omaan tilanteeseen. Jos putkiremontin jälkeen useassa asunnossa ilmenee sama vedeneristysongelma, kyseessä voi olla systemaattinen virhe.

Onko taloyhtiö kuluttaja?

Ei. Taloyhtiö on oikeushenkilö, ei luonnollinen henkilö, joten kuluttajansuojalaki ei sovellu taloyhtiön tilaamaan putkiremonttiin.

Riidan ratkaisupaikka

Taloyhtiön ja urakoitsijan välinen riita ratkaistaan käräjäoikeudessa, ei kuluttajariitalautakunnassa. Oikeudenkäyntikulut ovat tuhansia tai kymmeniä tuhansia euroja.

Milloin kuluttajansuoja soveltuu

Vain silloin, kun yksittäinen osakas on tilannut omia lisätöitä erillisellä sopimuksella suoraan urakoitsijalta. Silloin osakas on kuluttaja ja urakoitsija elinkeinonharjoittaja.

Käytännössä tämä koskee esimerkiksi keittiön kalustevaihtoa tai saunan laudevaihtoa, jonka osakas tilaa putkiremontin urakoitsijalta erillisellä sopimuksella. Taloyhtiön urakkaan kuuluvat työt eivät kuulu kuluttajansuojan piiriin.

Riidan ratkaisu

Taloyhtiön kannattaa aina yrittää sovintoa ensin. Sovintoneuvotteluissa isännöitsijä, hallitus ja urakoitsija käyvät läpi virheet ja sopivat korjauksesta tai korvauksesta.

Jos sovinto ei onnistu, seuraava askel on tuomioistuinsovittelu. Se on edullisempi kuin täysi oikeudenkäynti ja kestää viikkoja kuukausien sijaan, ja tuomari toimii sovittelijana.

Viimeisenä keinona on täysi oikeudenkäynti käräjäoikeudessa. Kustannukset nousevat helposti kymmeniin tuhansiin euroihin, ja tappio tarkoittaa myös vastapuolen kulujen korvaamista.

Miten putkiremontista reklamoidaan takuuaikana?

Reklamaatio on tehtävä viipymättä ja kirjallisesti. Osakas ilmoittaa virheestä isännöitsijälle, joka tekee reklamaation taloyhtiön nimissä; osakas ei reklamoi suoraan urakoitsijaa.

Reklamaation sisältö

• Kuvaus virheestä: mitä, missä, milloin havaittu.
• Valokuvat ja mahdollinen kosteuskartoitus.
• Vaatimus: korjaus, hinnanalennus tai vahingonkorvaus.
• Lähetystapa: sähköposti vastaanottovahvistuksella tai kirjattu kirje.

Takuutarkastus

Takuutarkastus pidetään aikaisintaan kuukautta ennen takuuajan päättymistä. Hallituksen tai isännöitsijän on kutsuttava urakoitsija tarkastukseen kirjallisesti.

Jos takuutarkastusta ei pidetä ajoissa, oikeus reklamoida säilyy niin kauan kuin takuuaika on voimassa. Myöhästynyt tarkastus kuitenkin heikentää neuvotteluasemaa tuntuvasti.

Käytännön vinkki: hallituksen kannattaa merkitä takuutarkastuksen päivämäärä kalenteriin heti vastaanottotarkastuksen jälkeen, koska 2 vuotta kuluu nopeasti. Isännöitsijä hoitaa kutsun.

Ennen takuutarkastusta

Jokaisen osakkaan kannattaa tarkistaa oma asunto ennen takuutarkastusta ja kirjata puutteet: vedeneristyksen halkeamat, kallistusvirheet, kolhut ja puuttuvat tiivisteet.

Hallituksen kannattaa jakaa osakkaille tarkistuslista ja antaa 2-3 viikon vastausaika. Puutteet kootaan yhteen listaan, joka käydään läpi urakoitsijan kanssa takuutarkastuksessa.

Mitä 2 vuoden ja 10 vuoden takuu kattaa käytännössä?

Kahden vuoden YSE-takuu kattaa kaikki urakkaan kuuluvat työt: putkiasennukset, vedeneristykset, laatoituksen, kalusteasennukset ja sähkötyöt.

Mitä takuu ei kata

• Normaali kuluminen ja ikääntyminen.
• Osakkaan aiheuttama vaurio (esim. vääränlainen pesuaine).
• Osakkaan omat lisätyöt, jotka eivät kuulu urakkaan.
• Force majeure (tulva, tulipalo, myrsky).

10 vuoden vastuu

10 vuoden vastuu (YSE 30 §) ei ole takuu vaan vahingonkorvausvastuu. Taloyhtiön on näytettävä toteen, että virhe johtuu törkeästä huolimattomuudesta tai täyttämättä jääneestä suorituksesta.

Käytännössä tämä tarkoittaa, että taloyhtiö tarvitsee asiantuntijalausunnon, joka osoittaa virheen laadun. Pelkkä vuoto ei riitä, vaan on todistettava, miten virhe syntyi ja miksi se on törkeä.

Vastuuaika ei kuitenkaan poista vanhentumissääntöjä: vaatimus voi vanhentua vanhentumislain 4 §:n kolmen vuoden yleisajassa virheen havaitsemisesta, ellei sitä katkaista kirjallisella vaatimuksella tai kanteella. Kymmenen vuoden vastuuaika on siis ulkoraja, ei lupa odottaa.

Mitä tapahtuu, jos urakoitsija menee konkurssiin?

Konkurssissa takuusaatava on tavallinen konkurssisaatava. Käytännössä se tarkoittaa, että taloyhtiö saa takuukorjauksesta vain murto-osan tai ei mitään.

Takuuajan vakuus suojana

Tästä syystä takuuajan vakuus suojaa konkurssilta: se on kolmannen osapuolen takaus, josta taloyhtiö saa korvauksen, vaikka urakoitsija olisi maksukyvytön. Korkein oikeus velvoitti ratkaisussaan 2025:97 takaajan korvaamaan taloyhtiölle takuuaikana ilmenneen viemärivirheen.

Riskin pienentäminen

• Tarkista urakoitsijan taloustiedot ennen sopimusta (Asiakastieto, Rala).
• Vaadi riittävät vakuudet urakkasopimukseen (YSE 36 §).
• Pidätä viimeinen maksuerä vastaanottotarkastukseen asti.
• Dokumentoi kaikki virheet järjestelmällisesti takuuaikana.

Vakuutus vaihtoehtona

Rakennusvirheitä ei tyypillisesti kata mikään taloyhtiön oma vakuutus. Urakoitsijan vastuuvakuutus saattaa kattaa osan, mutta se riippuu vakuutuksen ehdoista ja laajuudesta.

Hallituksen kannattaa selvittää urakkasopimusta tehdessään, onko urakoitsijalla voimassa oleva vastuuvakuutus ja mitä se kattaa. Tämä tieto kannattaa kirjata urakkasopimukseen.

Rala-sertifiointi

Rala (Rakentamisen Laatu) ylläpitää rekisteriä sertifioiduista urakoitsijoista. Sertifiointi edellyttää, että yritys täyttää taloudelliset ja laadulliset kriteerit. Se ei ole takuu, mutta pienentää riskiä.

Hallituksen kannattaa tarkistaa urakoitsijan Rala-status ennen sopimusta. Lisäksi Asiakastiedon luottoluokitus kertoo taloudellisen tilanteen. Yritys, jolla on Rala-sertifiointi ja hyvä luottoluokitus, on todennäköisemmin toiminnassa vielä takuuajan päättyessä.

Miten takuusuoja varmistetaan käytännössä?

Takuun perusta on kahdessa lähteessä: YSE 1998 -sopimusehdoissa ja korkeimman oikeuden vuoden 2025 ratkaisuissa.

Takuun oikeusperusta

YSE 1998 -ehtoja sovelletaan lähes kaikissa taloyhtiön putkiremonteissa, ja niiden mukaan urakoitsijan takuuaika on kaksi vuotta vastaanotosta. Vastuu törkeästä huolimattomuudesta tai sovitun suorituksen laiminlyönnistä jatkuu kuitenkin kymmenen vuotta. Tämä kymmenen vuoden vastuu on se, johon vuoden 2025 ratkaisut ottavat kantaa.

Dokumentointi ratkaisee

Valokuvat, päiväkirjamerkinnät ja kirjalliset reklamaatiot ennen takuuajan päättymistä ovat käytännössä ainoa keino osoittaa vian ajankohta. Siksi dokumentoinnin laatu ratkaisee riidan.

Hallitukselle: takuuasioiden hallinta on yksinkertaista, jos vastaanottotarkastus tehdään huolellisesti, virheet dokumentoidaan systemaattisesti ja takuutarkastus pidetään ajoissa. Nämä kolme asiaa yhdessä muodostavat taloyhtiön takuusuojan perustan.

Kustannusvaikutus on tuntuva: yksittäisen vedeneristysvirheen korjaus maksaa 3 000-8 000 euroa asuntoa kohden. Kertomalla 40 asunnolla puhutaan satojen tuhansien eurojen kustannuksesta, jonka taloyhtiö voi takuun nojalla ohjata urakoitsijalle.

Usein kysytyt kysymykset

Kattaako takuu myös osakkaan omat lisätyöt?

YSE-takuu kattaa urakkasopimukseen sisältyvät työt. Osakkaan omat lisätyöt (kuten kalustevaihdot) kuuluvat osakkaan ja urakoitsijan välisen erillissopimuksen piiriin.

Milloin takuutarkastus pitää järjestää?

Aikaisintaan kuukautta ennen takuuajan päättymistä. Hallituksen tai isännöitsijän on kutsuttava urakoitsija tarkastukseen. Jos tarkastusta ei pidetä, virheet voi silti reklamoida takuuaikana.

Voiko osakas reklamoida suoraan urakoitsijaa?

Ei yleensä. Urakkasopimus on taloyhtiön ja urakoitsijan välinen. Osakas ilmoittaa virheestä isännöitsijälle, joka reklamoi taloyhtiön nimissä.

Kuka maksaa takuuriidan oikeudenkäyntikulut?

Häviäjä maksaa yleensä molempien osapuolten oikeudenkäyntikulut. Taloyhtiölle tämä on riski: oikeudenkäyntikulut voivat nousta kymmeniin tuhansiin euroihin. Sovintoneuvottelut ovat aina ensisijainen vaihtoehto.