Put­ki­re­mon­tin takuu

Putkiremontin virheet paljastuvat usein vasta, kun työmaa on jo purettu ja lasku uhkaa palata osakkaille. Takuu kestää kaksi vuotta vastaanottotarkastuksesta. Sinä aikana urakoitsijan on korjattava virheet, joita se ei osoita ulkopuolisesta syystä johtuviksi. Määräajat tunteva hallitus pitää vakuuden voimassa ja saa vaatimuksensa perille ajoissa. Tällä sivulla esitellään takuun sisältö, takuutarkastuksen määräajat, takuuajan vakuus ja urakoitsijan vastuu takuuajan jälkeen.

Mitä putkiremontin takuu kattaa?

Urakoitsija vastaa työnsä sopimuksenmukaisuudesta koko takuuajan. Vastuu perustuu rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin, jotka liitetään käytännössä jokaiseen taloyhtiön urakkasopimukseen.

Käännetty todistustaakka

Takuuaikana urakoitsijan on korjattava kustannuksellaan virheet, joita se ei näytä itsestään riippumattomasta syystä syntyneiksi. Taloyhtiön ei tarvitse selvittää virheen juurisyytä. Riittää, että virheestä ilmoitetaan kirjallisesti.

Kiinteistöliitto Uudenmaan lakimies Niklas Lindberg luonnehtii takuuaikaa urakan koeajaksi. Kahden vuoden ajan työn tulosta tarkkaillaan. Epäselväksi jäävä virhe luetaan urakoitsijan vastuulle.

Takuun rajaukset

Takuu ei tee urakoitsijasta kaiken korvaajaa. Vastuun ulkopuolelle jäävät normaali kuluminen, virheellinen käyttö ja yhtiön omien huoltotöiden laiminlyönti. Virhe, joka ei olennaisesti haittaa työntuloksen käyttöä, voidaan myös sopia hyvitettäväksi arvonvähennyksenä korjaamisen sijasta.

Kiireelliset virheet

Vaaraa tai vaurioitumista aiheuttava virhe on korjattava viipymättä. Vuotava liitos ei siis odota takuutarkastusta. Jos urakoitsija viivyttelee, taloyhtiö saa kirjallisen ilmoituksen jälkeen teettää työn toisella ja periä kulut urakoitsijalta.

Kuinka pitkä takuuaika on ja milloin se alkaa?

Takuuaika on kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole sovittu muuta. Se alkaa päivästä, jona kohde hyväksytään vastaanotetuksi vastaanottotarkastuksessa.

Kahden vuoden pääsääntö

Vastaanotto on putkiremontin vaiheista se, josta jokainen myöhempi määräaika lasketaan. Asianajaja Mikko Ravin mukaan pidemmästä takuusta saa sopia, mutta urakoitsijat suostuvat siihen harvoin ja hinnoittelevat pidennyksen urakkaan.

Kaksi vuotta on lyhyt aika suhteessa putkiin. Uusitun putkiston odotetaan kestävän vuosikymmeniä, mutta sopimuksen takuu valvoo vain kahta ensimmäistä vuotta.

Takuuajan aikajana

Takuun määräajat muodostavat ketjun, jonka jokainen porras päättyy eri päivänä. Päivämäärät kannattaa kirjata kalenteriin heti vastaanotossa.

Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998 ja laki velan vanhentumisesta 728/2003.

Urakoitsijan takuulupaukset

Urakoitsijat markkinoivat putkiremonteille myös sopimusehtojen kahta vuotta selvästi pidempiä takuita. Lupaus on eri asia kuin sopimusehtojen takuu, sillä se on yrityksen oma sitoumus ja sen arvo on sidottu antajansa maksukykyyn.

Pitkiin materiaalitakuisiin liittyy lisäksi ehtojen oma sääntö. Jos aliurakoitsija tai tavarantoimittaja antaa pääurakoitsijaa pidemmän takuun ja yhtiö hyväksyy sitoumuksen suorasta vastuusta, pääurakoitsijan vastuu lakkaa ylimenevältä ajalta. Pitkä sukitustakuu voi siis vaihtaa vastuunkantajan pienempään yritykseen.

Miten takuutarkastus toimitetaan?

Takuutarkastus pidetään aikaisintaan kuukautta ennen takuuajan päättymistä ja viimeistään päättymispäivänä. Siinä käydään läpi takuuaikana ilmenneet virheet ja sovitaan korjauksista.

Tarkastuksen aikaikkuna

Ehdot antavat myöhästyjälle yhden varaventtiilin. Jos kumpikaan osapuoli ei pyydä tarkastusta ajoissa, takuuaika jatkuu vielä kuukauden, jonka aikana yhtiö saa yhä esittää takuuseen perustuvat vaatimuksensa. Kuukauden jatke on ainoa jousto, joten tarkastuksen ajankohtaa ei kannata jättää sen varaan.

Osakkaan havainnot

Suurin osa takuuvirheistä näkyy ensin asunnoissa. Lattiakaivon ohi valuva vesi, irtoava saumaus tai naksuva lattialämmitys havaitaan arjessa jo ennen tarkastusta. Osakkaan ilmoitus isännöitsijälle kannattaa tehdä kirjallisesti ja valokuvin heti, kun virhe näkyy.

Kylpyhuoneen lattian kaadot ovat tästä tavallinen esimerkki. Lammikoksi jäävä vesi tuntuu pikkuvaivalta, jonka moni kuittaa lastalla. Kirjaamattomana sama vika jää takuutarkastuksessa käsittelemättä ja korjaus yhtiön omaksi kuluksi.

Pöytäkirjan merkitys

Asianajaja Kimmo Rytkösen mukaan takuutarkastuksen pöytäkirja määrittää, mikä kuuluu urakoitsijan takuuvastuulle. Kirjaamaton virhe on riidassa heikoilla. Korjausten valmistuttua pidetään jälkitarkastus. Vakuutta ei kannata vapauttaa ennen kuin korjaukset on siinä hyväksytty.

Mikä on takuuajan vakuus?

Takuuajan vakuus on urakoitsijan antama rahallinen pantti takuuvelvoitteiden täyttämisestä. Sen oletusarvo on kaksi prosenttia arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.

Vakuuden määrä ja muoto

Vakuudeksi kelpaa pankin tai vakuutusyhtiön omavelkainen takaus, rahatalletus tai muu yhtiön hyväksymä järjestely. Rakennusaikana vakuus on kymmenen prosenttia urakkahinnasta. Vastaanoton jälkeen se vaihtuu pienempään takuuajan vakuuteen, joka on voimassa kolme kuukautta yli takuuajan ja palautuu sitten urakoitsijalle.

Kaksi prosenttia on vähän suhteessa siihen, mitä sen pitäisi kattaa. Esimerkiksi kolmen miljoonan euron arvonlisäverottomassa urakassa takuuajan vakuus on 60 000 euroa. Kiinteistöliitto neuvookin sopimaan ehtojen oletusta suuremmista vakuuksista.

Vakuus maksajana

Korkein oikeus ratkaisi marraskuussa 2025 linjasaneerausriidan, joka näyttää vakuuden merkityksen käytännössä. Kylpyhuoneen lattiakaivo tulvi jo vastaanottotarkastuksessa. Urakoitsija ilmoitti korjanneensa vian, mutta tieto oli totuudenvastainen. Todellinen syy eli pesukoneen poistoputken virheellinen asennus löytyi vasta takuuaikana.

Korkein oikeus katsoi virheen ilmenneen takuuaikana, koska yhtiö sai luottaa ammattiurakoitsijan ilmoitukseen korjauksesta. Takauksen antaja maksoi yhtiölle 57 495,66 euroa, kun takauksen enimmäismäärä oli 58 858 euroa. Pelkkä yhden kylpyhuoneen viemärivirheen korjaus kustansi 38 382,82 euroa. Vakuuden enimmäismäärästä jäi käyttämättä vain runsaat tuhat euroa.

Urakoitsijan konkurssi

Jos urakoitsija menee konkurssiin, vakuuden merkitys korostuu entisestään. Konkurssissa takuu menettää kantajansa. Kiinteistöliiton lakimiehen mukaan purkautuneen yrityksen virhevastuulle ei ole enää vastaajaa, joten korjaukset jäävät taloyhtiön ja viime kädessä osakkaiden maksettaviksi. Vakuus on silloin usein yhtiön ainoa rahanlähde.

Konkurssipesältä kysytään ensin, aikooko se hoitaa takuukorjaukset. Asianajajien kokemuksen mukaan pesällä on siihen harvoin varoja. Yhtiön saatava on silti valvottava konkurssissa, sillä valvomatta jättäminen vapauttaa takaajan siltä osin kuin pesästä olisi kertynyt suoritus.

Hallitukselle vakuudet eivät ole muodollisuus. Asianajaja Tommi Leppäsen mukaan johto voi joutua itse korvausvastuuseen, jos tavanomaiset vakuudet jätetään vaatimatta ja laiminlyönnistä seuraa yhtiölle vahinkoa konkurssissa.

Kuka takuuta valvoo taloyhtiössä?

Sopijapuoli on taloyhtiö, joten vaatimukset urakoitsijalle esittää hallitus tai isännöitsijä. Osakkaalla ei ole sopimussuhdetta urakoitsijaan.

Yhtiön ja osakkaan roolit

Kilpailu- ja kuluttajaviraston mukaan osakas ei voi esittää yhtiön tilaaman remontin virheistä vaatimuksia suoraan urakoitsijalle. Osakkaan reitti kulkee isännöitsijän ja hallituksen kautta. Kirjallinen ilmoitus valokuvineen jättää jäljen, jonka varaan yhtiön oma vaatimus rakennetaan.

Asianajaja Aki Rosénin muistisääntö kuuluu, että yhtiön tilaamasta työstä reklamoi yhtiö ja osakkaan tilaamasta osakas. Sama jako ratkaisee myös sen, kumman takuusta virheessä ylipäätään on kyse.

Osakkaan omat lisätyöt

Sama putkiremontti voi kulkea kahden eri säännöstön alla. Yhtiön urakka on kahden yrityksen välinen sopimus, johon kuluttajansuojalaki ei sovellu. Korkein oikeus totesi tämän vuonna 2017 nimenomaan asunto-osakeyhtiön urakkariidassa.

Kun osakas tilaa linjasaneerauksen yhteydessä omat lisätyönsä suoraan urakoitsijalta ja maksaa ne itse, hän on kuluttaja. Silloin virhevastuu tulee laista, eikä sitä voi takuuehdolla supistaa. Riitatilanteessa osakas voi kääntyä kuluttajaneuvonnan puoleen. Kylpyhuoneen kalusteiden vaihto on siis takuumielessä eri sopimus kuin yhtiön putkiremontti, vaikka työt tekee sama yritys samana päivänä.

Hallituksen velvollisuudet

Hallituksen takuutehtävät ovat käytännönläheisiä. Vakuudet vaaditaan sopimukseen ja niiden voimassaoloa jatketaan, kunnes korjaukset on jälkitarkastettu. Urakoitsijan luottotietoja kannattaa Rytkösen mukaan seurata koko urakan ja takuuajan, jotta maksukyvyn heikkeneminen huomataan ajoissa.

Sukitetussa kohteessa hallitus voi lisäksi kuvauttaa viemärit vielä takuuaikana. Kotitalo-lehden haastattelema asiantuntija suosittelee tätä, koska kuvaus löytää asennusvirheet ennen kuin todistustaakka kääntyy yhtiölle.

Milloin urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen?

Takuuajan jälkeen vastuu supistuu jyrkästi. Urakoitsija vastaa enää virheistä, jotka johtuvat törkeästä laiminlyönnistä, tekemättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä.

Kolme vastuuperustetta

Kaikkiin kolmeen perusteeseen liittyy sama lisäehto. Virheen on oltava sellainen, jota yhtiö ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanotossa eikä takuuaikana. Näyttötaakka kääntyy samalla yhtiölle. Vastuun ehdoton takaraja on kymmenen vuotta vastaanotosta.

Tavallinen huolimattomuus ei enää riitä. Asianajaja Aki Rosénin esimerkissä lievällä huolimattomuudella aiheutettu vika, joka löytyy vasta kahden vuoden jälkeen, jää kokonaan yhtiön vahingoksi. Lindbergin mukaan törkeyden todistaminen vaatii laajaa teknistä näyttöä ja nostaa oikeudenkäyntikulut helposti korkeiksi.

Törkeän laiminlyönnin mittapuu

Korkein oikeus asetti törkeyden riman tammikuussa 2025 ratkaisussa, joka koski kerrostalon käyttövesiputkien uusimista. Urakka oli vastaanotettu 2011 ja vuoto löytyi keväällä 2017, lähes neljä vuotta takuun päättymisen jälkeen. Selvityksessä putkien läpivientien tiivistys todettiin puutteelliseksi 52 huoneistossa 72:sta. Kunnossa tiivistys oli kahdessa huoneistossa.

Ratkaisussa punnittiin virheiden määrää ja toistuvuutta. Suoritus poikkesi selvästi siitä, mitä ammattitaitoiselta urakoitsijalta voi edellyttää, joten laiminlyönti oli törkeä ja vastuu jatkui takuun päätyttyä. Mitä vaativampi urakka on, sitä suurempaa huolellisuutta tekijältä edellytetään.

Laadunvarmistuksen laiminlyönti johtaa samaan lopputulokseen. Vuonna 2016 korkein oikeus piti urakoitsijaa vastuussa katosta, joka painui noin puoli metriä takuuajan päätyttyä. Vastuu kattoi myös aliurakoitsijan mitoitusvirheen. Käräjäoikeus tuomitsi vahingosta yli 770 000 euron korvaukset.

Vanhentumisen katkaisu

Kymmenen vuoden takaraja ei tarkoita, että kerran tehty ilmoitus kantaisi koko matkan. Korvaussaatava vanhenee kolmessa vuodessa siitä, kun virhe havaittiin. Kiinteistöliitto Uudenmaan lakimies Heidi Vitikainen neuvoo siksi uusimaan reklamaation vähintään kolmen vuoden välein.

Muistutuksesta on käytävä ilmi vaatimuksen peruste ja määrä. Ylimalkaisuus kostautui edellä kuvatussa linjasaneerausriidassa. Yhtiön selvitys riitti osasta kustannuksia, joten pääosalle viivästyskorko alkoi vasta haasteen tiedoksiannosta kesäkuussa 2020, kun riittävästi selvitetylle osalle korko juoksi joulukuusta 2018. Jos urakoitsija ei korjaa kirjattua virhettä, yhtiö etenee reklamaation kautta teettämiseen tai kanteeseen.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka pitkä takuu sukitetulla putkella on?

Sama kaksi vuotta kuin muussakin urakassa, ellei sopimuksessa ole muuta. Tutkittua tietoa sukitettujen putkien todellisesta kestosta ei Suomessa vielä ole. Vakuutusyhtiöt arvioivat sukitetun putken iän toisistaan poikkeavin tavoin. Varoittava esimerkki on pinnoitus, joka on eri menetelmä ja jolla korjattuja putkia on jouduttu uusimaan jo muutaman vuoden kuluttua remontista.

Koskeeko kuluttajansuojalaki taloyhtiön putkiremonttia?

Ei koske, koska urakkasopimuksen molemmat osapuolet ovat yhtiöitä. Korkein oikeus on kuitenkin todennut, että osapuolet voivat sopia lain soveltamisesta, jolloin sen säännökset sitovat sopimusehtona. Ilman tällaista ehtoa taloyhtiön suoja on vain sopimuksessa.

Kuka maksaa vesivahingon, jos takuuvirhe kastelee rakenteet?

Kiinteistövakuutus korvaa usein äkillisen vuotovahingon, mutta rakennusvirheestä johtuvat seurannaisvahingot voivat jäädä korvauksen ulkopuolelle. Itse virheen korjaaminen kuuluu takuuaikana urakoitsijalle. Siksi urakoitsijalta kannattaa pyytää vastuuvakuutustodistus jo ennen töiden alkua.

Milloin takuuaika alkaa, jos vastaanottotarkastusta ei pidetä?

Silloin takuuaika alkaa päivästä, jona rakennuskohde otetaan käyttöön. Sama käyttöönottopäivä on tällöin myös kymmenen vuoden enimmäisvastuun laskennan alku. Tarkastuksen väliin jättäminen ei siis pidennä urakoitsijan vastuuta, mutta se vie yhtiöltä pöytäkirjan, johon virheet ja vaatimukset kirjattaisiin.