Putkiremontin äänestys yhtiökokouksessa

Kun osakas saa kutsun yhtiökokoukseen, jossa päätetään putkiremontista, moni miettii samaa: voiko päätöstä estää vai onko se jo lyöty lukkoon? Putkiremontti päätetään yleensä enemmistöpäätöksellä, eli yli 50 % äänistä riittää (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §).

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.6.2026.

Milloin riittää enemmistöpäätös ja milloin tarvitaan määräenemmistö?

Huoli äänestyksestä on ymmärrettävä, ja moni osakas haluaa tietää, miten oma ääni painaa. Raja kulkee sen mukaan, onko kyseessä kunnossapito vai uudistus.

Päätöstyypit ja rajat

Raja kulkee näin:

• Kunnossapito: vanhat putket uusitaan samanlaisiksi, märkätilat palautetaan ennalleen. Enemmistöpäätös (6 luvun 26 §).
• Uudistus: lämmitysjärjestelmän muutos tai energiaparannus putkiremontin yhteydessä. Päätetään enemmistöllä (6 luvun 31 §), kun kustannukset jaetaan vastikeperusteella.
• Tasajako: kustannukset jaetaan eri perusteella kuin yhtiöjärjestys (taloyhtiön omat säännöt) määrää. Tämä vaatii määräenemmistön (2/3, 6 luvun 32 §).

Äänestysrajat perustuvat asunto-osakeyhtiölain 6 lukuun.

Eli käytännössä lähes kaikki putkiremontit päätetään enemmistöpäätöksellä, olipa kyse kunnossapidosta tai tavanomaisesta uudistuksesta. Määräenemmistöä (2/3) tarvitaan vain, jos kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksestä poiketen tai jos yhtiöjärjestystä muutetaan.

Kunnossapito vai uudistus

Kunnossapito tarkoittaa putkien uusimista vastaavaan tasoon. Jos vanhat kupariputket vaihdetaan uusiin kupariputkiin ja märkätilat palautetaan ennalleen, kyseessä on kunnossapito ja enemmistö riittää.

Uudistus tarkoittaa tasonparannusta, esimerkiksi lämmitysjärjestelmän muutosta tai vesijohtojen reitityksen muuttamista. Myös tällainen tavanomainen uudistus päätetään enemmistöllä, kun kustannukset jaetaan vastikeperusteella.

Määräenemmistö (2/3) tulee kyseeseen vain kahdessa tilanteessa. Ensimmäinen on kustannusten jakaminen tasan vastikeperusteesta poiketen (6 luvun 32 §). Toinen on yhtiöjärjestyksen muuttaminen (6 luvun 27 §).

Äänten tasatilanne

Äänten mennessä tasan ratkaistaan äänestys puheenjohtajan äänellä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Vaaleissa tasatilanne ratkaistaan arvalla.

Kiinteistöliitto Uudenmaan lakimies Niklas Lindberg suosittelee, että jos yhtiökokouksessa on voimakkaita vastakkaisia mielipiteitä, puheenjohtajaksi kannattaa kutsua ulkopuolinen ammattilainen.

Voiko osakas estää putkiremontin?

Ei tehokkaasti. Putkisto on yhtiön vastuulla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §), ja yhtiökokouksen enemmistöpäätös sitoo kaikkia osakkaita.

Moitekanteen perusteet

Yksittäinen osakas voi äänestää vastaan, mutta jos enemmistö puoltaa, päätös syntyy. Osakas voi moittia päätöstä tuomioistuimessa (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §), mutta kanteen on perustuttava siihen, että päätös rikkoo lakia, yhtiöjärjestystä tai yhdenvertaisuusperiaatetta. Pelkkä erimielisyys remontin tarpeesta ei riitä.

Moitekanteen määräaika

Moitekanne on nostettava 3 kuukauden kuluessa päätöksestä (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §). Jos määräaika umpeutuu, päätös jää pysyväksi. Poikkeus: mitätöntä päätöstä voidaan moittia ilman määräaikaa, mutta nämä tilanteet ovat harvinaisia.

Päätöksen mitättömyys

Päätös on mitätön, jos kokouskutsua ei annettu tai kutsuvaatimuksia olennaisesti rikottiin. Myös päätös, joka selkeästi rikkoo yhdenvertaisuutta ilman asianomaisen suostumusta, on mitätön.

Mitättömyyteen ei ole määräaikaa, toisin kuin moitekanteen kolmen kuukauden rajaan. Käytännössä mitättömyys on vakavampi kuin moitteenvaraisuus, mutta harvinaisempi.

Jos kokous hylkää hankkeen

Hallitus ei voi toteuttaa hanketta ilman yhtiökokouksen päätöstä, mutta hallituksen yleinen tehtävä huolehtia kunnossapidon järjestämisestä säilyy (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §). Hallituksen on silti selvitettävä asia, rajattava vahinkoja ja valmisteltava päätöksentekoa uudelleen.

Hallitus voi pyytää uusia tarjouksia, jakaa remontin pienempiin osiin tai selvittää rahoitusmahdollisuuksia. Terveyden tai turvallisuuden uhatessa hallitus voi joutua tekemään välttämättömät toimenpiteet osakkaiden suostumuksesta riippumatta.

Mitä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa putkiremontissa?

Yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa, ettei yhtiökokouksen päätös saa tuottaa osakkaalle epäoikeudenmukaista etua toisen kustannuksella (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §).

Milloin yhdenvertaisuus punnitaan

Putkiremontissa periaate tulee vastaan kahdessa tilanteessa.

• Eri menetelmä eri asunnoille. Jos osa asunnoista sukitetaan ja osa remontoidaan perinteisesti, eron pitää perustua tekniseen syyhyn (esimerkiksi putkireitin ero).
• Hyvitys juuri remontoidulle. Jos osakas on juuri uusinut kylpyhuoneen omalla kustannuksellaan ja taloyhtiö purkaa sen, yhtiökokous voi alentaa osakkaan maksuosuutta (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §). Hyvitys ei ole automaattinen oikeus, ja se perustuu remontin jäljellä olevaan käyttöikään.

Hyvitys käytännössä

Yhtiökokous päättää yksinkertaisella enemmistöllä osakkaan vastikkeen alentamisesta, jos aiemmin tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §:n 1 momentti). Saman pykälän tasajako sen sijaan vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön. Hyvityksen edellytykset ovat: työ on yhtiön hyödynnettävissä, siitä syntyy säästöä ja työ on toteutettu osakkaan omilla varoilla.

Osakas vaatii hyvitystä viimeistään siinä kokouksessa, jossa putkiremontista päätetään. Hyvitys ei voi ylittää pienempää seuraavista: yhtiön saavuttama säästö tai osakkaan vastikeosuus.

Korkeimman oikeuden linjaus

Korkein oikeus katsoi ratkaisussaan 2025:89, että yhtiökokouksen päätökset rikkoivat yhdenvertaisuutta. Haitta kohdistui yhteen huoneistoon ja alensi sen osakkeiden arvoa, vaikka hyöty jakautui kaikille. Ratkaisu koski lisärakentamista, mutta linjaus koskee kaikkia yhtiökokouksen päätöksiä.

Olennaista oli, ettei myöhemmin toisessa kokouksessa päätettyä rahallista korvausta voitu ottaa huomioon aiempien päätösten yhdenvertaisuusarvioinnissa. Yhdenvertaisuus ratkaistaan päätöksentekohetkellä, eikä jälkikäteinen hyvitys korjaa epäyhdenvertaista päätöstä.

Miten hallitus valmistelee putkiremonttipäätöksen?

Hallituksen on valmisteltava hanke yhtiökokousta varten. Velvollisuus on edessä viimeistään, kun putkiston kunto edellyttää toimenpiteitä.

Aikataulu esityksestä päätökseen

Hallitus tuo hankkeen ensimmäisen kerran yhtiökokoukseen yleensä kuntotutkimuksen tulosten jälkeen. Kokouskutsu on lähetettävä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 20 §). Kutsussa on mainittava käsiteltävät asiat.

Käytännössä ensimmäinen yhtiökokous on usein periaatepäätös: kokouksessa äänestetään, edetäänkö hankesuunnitteluun. Varsinainen urakkasopimuspäätös tehdään toisessa kokouksessa, kun kustannusarvio ja rahoitusmalli ovat tiedossa.

Tyypillinen aikataulu on 3-6 kuukautta kuntotutkimuksesta yhtiökokouksen päätökseen. Suuremmissa taloyhtiöissä valmistelu vie pidempään, koska hankesuunnittelussa on enemmän vaihtoehtoja vertailtavana.

Erimielisyyden hallinta

Erimielisyys ei estä päätöstä, kunhan enemmistö puoltaa. Hallituksen kannattaa järjestää tiedotustilaisuus ennen varsinaista yhtiökokousta, jossa osakkaat voivat esittää kysymyksiä ja tutustua tarjouksiin.

Kiinteistöliiton mukaan onnistuneissa hankkeissa osakkaille on annettu vähintään kaksi vaihtoehtoista toteutustapaa vertailtavaksi. Kun osakas ymmärtää vaihtoehdot ja niiden kustannusvaikutuksen, vastustus tyypillisesti vähenee.

Äänestyksessä eri mieltä ollut osakas voi pyytää eriävän mielipiteensä kirjattavaksi pöytäkirjaan. Tämä on muistettava, jos osakas harkitsee moitekannetta myöhemmin.

Päätöksen vaiheet

1. Kuntotutkimus: hallitus tilaa putkiston kuntotutkimuksen, jonka tulos kertoo, onko remontti ajankohtainen.
2. Hankesuunnitelma: hallitus laatii suunnitelman menetelmistä, kustannusarviosta, rahoitusmallista ja aikataulusta.
3. Korjausarvio yhtiökokoukselle: hallitus esittelee viiden vuoden korjausarvion varsinaiselle yhtiökokoukselle (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §).
4. Ylimääräinen yhtiökokous: jos hanke ei mahdu varsinaisen kokouksen asialistalle, hallitus kutsuu koolle ylimääräisen yhtiökokouksen.
5. Äänestys: yhtiökokous äänestää hankkeesta ja päätös kirjataan pöytäkirjaan.

Hallituksen vastuu

Hallituksen on valmisteltava hanke, vaikka osa osakkaista vastustaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvollisuuden vastaisesti aiheuttanut yhtiölle (24 luvun 1 § ja 1 luvun 11 §).

Korjausten lykkääminen kasvattaa kustannuksia. Jos hallitus laiminlyö kunnossapitoa, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Puutteellinen kunnossapitotarveselvitys (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §) voi sekin johtaa vastuuseen.

Hallituksen jäsenten henkilökohtainen vastuu on rajallinen mutta todellinen. Tahallinen tai törkeän tuottamuksellinen toiminta voi johtaa henkilökohtaiseen vastuuseen. Hallituksen vastuuvakuutus kattaa useimmat tavanomaiset virheet, mutta ei tahallista laiminlyöntiä.

Toimivaltaraja

Hallitus päättää pienehköistä korjauksista ja kiireellisistä vahinkojen rajaamisista itsenäisesti. Yhtiökokouksen päätöstä tarvitaan, kun hanke vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin.

Laajakantoiset tai epätavalliset hankkeet kuuluvat yhtiökokoukselle (asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 2 §). Vakiintunut nyrkkisääntö on, että yhtä kuukausivastiketta suuremmat kustannukset viedään yhtiökokoukseen, ja putkiremontti ylittää tämän rajan lähes aina.

Mitä osakas voi tehdä, jos on eri mieltä?

Erimielisyys putkiremontista on yleistä, ja moni pelkää kustannuksia. Huoli on aiheellinen, mutta osakkaalla on useita keinoja vaikuttaa.

Osakkaan keinot

Foorumikeskusteluissa toistuvat samat teemat: vanhemmat asukkaat vastustavat useammin kuin uudemmat, ja eläkeläisosakkaita pelottaa yhtiölainaosuuden suuruus. Keinot vaikuttaa ovat silti selvät.

• Osallistu yhtiökokoukseen: ääni vaikuttaa vain käytettynä, ja valtakirjalla voi myös äänestää.
• Pyydä selvityksiä: osakas voi vaatia hallitusta esittämään vertailulaskelmia eri menetelmistä ja rahoitusmalleista.
• Ehdota vaihtoehtoja: sukitus, hybridi tai vaiheittainen toteutus voivat olla halvempia.
• Moitekanne viimeisenä keinona: jos päätös rikkoo lakia tai yhdenvertaisuutta, kanne on nostettava 3 kuukauden kuluessa käräjäoikeuteen. Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat.

Passiiviset äänet

Määräenemmistöpäätöksessä vaaditaan 2/3 annetuista äänistä ja 2/3 kokouksessa edustetuista osakkeista. Läsnäolijat, jotka eivät äänestä, vaikuttavat tulokseen edustetuista osakkeista -kriteerin kautta. Tämä tekee passiivisista osakkaista käytännössä vastustajia määräenemmistöpäätöksissä.

Passiivisuus yhtiökokouksessa voi siis estää määräenemmistöpäätöksen syntymisen. Aktiivinen osallistuminen on ainoa tapa vaikuttaa, sillä päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta.

Vuokralaisen asema

Vuokralaisella ei ole äänioikeutta yhtiökokouksessa, sillä äänioikeus kuuluu osakkeenomistajille. Vuokralainen voi neuvotella vuokranantajan kanssa vuokranalennuksesta remontin ajaksi.

Valtakirjalla äänestäminen

Osakas voi valtuuttaa toisen henkilön äänestämään puolestaan valtakirjalla. Valtakirja on esitettävä kokouksen puheenjohtajalle ennen äänestystä. Valtakirja voi olla vapaamuotoinen, mutta siinä on mainittava valtuutetun nimi ja mitä kokousta valtuutus koskee.

Isännöitsijä ei voi äänestää osakkaan puolesta ilman erillistä valtuutusta. Hallituksen jäsen voi äänestää omilla osakkeillaan normaalisti, mutta esteellisyys on mahdollinen, jos päätös koskee hallituksen jäsenen erityisetua.

Kokouksen laillisuus

Yhtiökokous on päätösvaltainen, kun se on kutsuttu koolle asianmukaisesti. Asunto-osakeyhtiölaki ei aseta yhtiökokoukselle vähimmäisosanottajamäärää, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Enemmistöpäätös lasketaan kokouksessa annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §).

Kokouskutsun on sisällettävä kaikki päätettävät asiat. Jos putkiremonttia ei mainita kokouskutsussa, siitä ei voi päättää kyseisessä kokouksessa. Puutteellinen kokouskutsu voi johtaa päätöksen moitteenvaraisuuteen.

Pöytäkirja ja määräaika

Yhtiökokouksen pöytäkirja on pidettävä osakkeenomistajien nähtävänä viimeistään neljän viikon kuluessa kokouksesta. Pöytäkirjaan merkitään tehdyt päätökset ja äänestysten tulokset (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 23 §). Eri mieltä ollut osakas voi pyytää eriävän mielipiteensä kirjattavaksi.

Moitekanteen kolmen kuukauden määräaika lasketaan päätöksen tekemisestä eli yhtiökokouksen päivästä (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §), ei pöytäkirjan allekirjoituspäivästä.

Miksi putkiremonttipäätös kaatuu tai venyy?

Päätöksenteon säännöt perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin ja Kiinteistöliiton asiantuntijoiden ohjeisiin. Hylkäys tai viive johtuu yleensä puutteellisesta valmistelusta.

Yleisimmät hylkäyssyyt

Hylkäyksen taustalla on useimmiten epäluottamus kustannusarvioon tai vaihtoehtoisten menetelmien puutteellinen esittely. Hallituksen kannattaa panostaa vertailevaan hankesuunnitelmaan, jossa on vähintään kaksi menetelmävaihtoehtoa hintoineen.

Viivästyminen johtuu useimmiten siitä, että hanke tuodaan kokoukseen keskeneräisenä. Jos kustannusarvio tai rahoitusmalli puuttuu, osakkaat lykkäävät päätöstä lisäselvityksiä varten ja koko hanke siirtyy seuraavaan kokoukseen.

Onnistunut valmistelu

Onnistunut yhtiökokousvalmistelu nojaa neljään asiaan: tiedotus vähintään kuukautta ennen kokousta, selkeä kirjallinen hankesuunnitelma, vähintään kahden menetelmän vertailu ja kustannusjaon avaaminen asuntokohtaisesti. Kun osakas näkee oman rahoitusvastikkeensa euroina kuukaudessa, päätös helpottuu tuntuvasti.

Putkiremontin lykkäys ei vähennä sen kustannusta vaan kasvattaa sitä: vaurioiden laajeneminen, vesivahingot ja hätäkorjaukset nostavat lopullista urakkahintaa. Tämä argumentti kannattaa esittää osakkaalle selkeästi ennen äänestystä.

Usein kysytyt kysymykset

Montako osakasta tarvitaan putkiremonttipäätökseen?

Enemmistöpäätös vaatii yli 50 % kokouksessa annetuista äänistä (ei kaikista osakkaista). Jos kokouksessa on edustettuna 60 % osakkeista, riittää, että yli puolet heistä puoltaa.

Voiko hallitus päättää putkiremontista ilman yhtiökokousta?

Ei. Putkiremontti on niin laaja ja kallis hanke, että yhtiökokouksen päätös on aina tarpeen (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Hallitus valmistelee, yhtiökokous päättää.

Mitä tapahtuu, jos yhtiökokous hylkää putkiremontin?

Hallitus ei voi toteuttaa hanketta ilman yhtiökokouksen päätöstä. Mutta hallituksen velvollisuus huolehtia kunnossapidosta säilyy. Jos putket ovat huonossa kunnossa, hallituksen on tuotava asia uudelleen yhtiökokoukseen.

Onko vuokralaisella äänioikeutta putkiremonttipäätöksessä?

Ei. Äänioikeus yhtiökokouksessa kuuluu osakkeenomistajille. Vuokralainen voi neuvotella vuokranantajan kanssa vuokranalennuksesta remontin ajaksi.