Putkiremontin äänestys yhtiökokouksessa

Kun osakas saa kutsun yhtiökokoukseen, jossa päätetään putkiremontista, moni miettii samaa: voiko päätöstä estää vai onko se jo lyöty lukkoon? Putkiremontti päätetään yleensä enemmistöpäätöksellä, eli yli 50 % äänistä riittää (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §).

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 25.5.2026.

Milloin riittää enemmistöpäätös ja milloin tarvitaan määräenemmistö?

Huoli äänestyksestä on ymmärrettävä, ja moni osakas haluaa tietää, miten oma ääni painaa. Itse kävin tämän läpi, kun oman taloyhtiön 65 000 € putkiremonttihankkeesta äänestettiin yhtiökokouksessa. Raja kulkee näin:

• Kunnossapito: vanhat putket uusitaan samanlaisiksi, märkätilat palautetaan ennalleen.
• Uudistus: lämmitysjärjestelmän muutos tai energiaparannus putkiremontin yhteydessä.
• Epätasajako: kustannukset jaetaan eri perusteella kuin yhtiöjärjestys määrää.

Äänestysrajat perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin 6 luku 26-27 §. Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 26 §.

Eli käytännössä useimmat putkiremontit päätetään enemmistöpäätöksellä, koska kyseessä on kunnossapito. Määräenemmistöä tarvitaan vain, jos hankkeeseen sisältyy uudistus tai kustannusten jako poikkeaa yhtiöjärjestyksestä.

Mistä tietää, onko kyseessä kunnossapito vai uudistus?

Kunnossapito tarkoittaa putkien uusimista vastaavaan tasoon. Jos vanhat kupariputket vaihdetaan uusiin kupariputkiin ja märkätilat palautetaan ennalleen, kyseessä on kunnossapito (enemmistö riittää).

Uudistus tarkoittaa tasonparannusta. Jos putkiremontin yhteydessä vaihdetaan lämmitysjärjestelmää, lisätään energiatehokkuusinvestointeja tai muutetaan vesijohtojen reititystä, tarvitaan määräenemmistö. Lahden Putkihuollon mukaan epätasainen hyöty voi nostaa vaadittavaa äänestyskynnystä.

Miten äänten tasatilanne ratkaistaan?

Äänten mennessä tasan ratkaistaan äänestys puheenjohtajan äänellä, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Vaaleissa tasatilanne ratkaistaan arvalla.

Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Niklas Lindberg suosittelee, että jos yhtiökokouksessa on voimakkaita vastakkaisia mielipiteitä, puheenjohtajaksi kannattaa kutsua ulkopuolinen ammattilainen.

Voiko osakas estää putkiremontin?

Ei tehokkaasti. Putkisto on yhtiön vastuulla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §), ja yhtiökokouksen enemmistöpäätös sitoo kaikkia osakkaita. Yksittäinen osakas voi äänestää vastaan, mutta jos enemmistö puoltaa, päätös syntyy.

Osakas voi moittia päätöstä tuomioistuimessa (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §), mutta moitekanteen on perustuttava siihen, että päätös rikkoo lakia, yhtiöjärjestystä tai yhdenvertaisuusperiaatetta. Pelkkä erimielisyys remontin tarpeesta ei riitä.

Moitekanteen määräaika

Moitekanne on nostettava 3 kuukauden kuluessa päätöksestä (asunto-osakeyhtiölain 23 luvun 1 §). Jos määräaika umpeutuu, päätös jää pysyväksi. Poikkeus: mitätön päätös (esimerkiksi selkeästi lainvastainen) voidaan moittia ilman määräaikaa, mutta nämä tilanteet ovat harvinaisia.

Milloin päätös on mitätön?

Päätös on mitätön, jos kokouskutsua ei annettu tai kutsuvaatimuksia olennaisesti rikottiin. Myös päätös, joka selkeästi rikkoo yhdenvertaisuutta ilman asianomaisen suostumusta, on mitätön.

Mitättömyyteen ei ole määräaikaa, toisin kuin moitekanteen kolmen kuukauden rajaan (KAK-laki). Käytännössä mitättömyys on vakavampi kuin moitteenvaraisuus, mutta harvinaisempi.

Mitä tapahtuu, jos yhtiökokous hylkää putkiremontin?

Hallitus ei voi toteuttaa hanketta ilman yhtiökokouksen päätöstä. Mutta hallituksen velvollisuus huolehtia kunnossapidosta säilyy. OmaTaloyhtiö.fi:n mukaan hallituksen on silti selvitettävä asia, rajattava vahinkoja ja valmisteltava päätöksentekoa uudelleen.

Hallitus voi pyytää uusia tarjouksia, jakaa remontin pienempiin osiin tai selvittää rahoitusmahdollisuuksia. Terveyden tai turvallisuuden uhatessa hallitus voi joutua tekemään välttämättömät toimenpiteet osakkaiden suostumuksesta riippumatta.

Mitä yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa putkiremontissa?

Yhdenvertaisuusperiaate (asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §) tarkoittaa, että yhtiökokouksen päätös ei saa tuottaa osakkaalle tai sivulliselle epäoikeudenmukaista etua toisen kustannuksella. Putkiremontissa tämä tulee vastaan kahdessa tilanteessa:

• Eri menetelmä eri asunnoille. Jos osa asunnoista sukitetaan ja osa remontoidaan perinteisesti, eron pitää perustua tekniseen syyhyn (esimerkiksi putkireitin ero).
• Hyvitys juuri remontoidulle. Jos osakas on juuri uusinut kylpyhuoneen omalla kustannuksellaan ja taloyhtiö purkaa sen, osakkaalla on oikeus hyvitykseen (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §). Hyvitys perustuu remontin jäljellä olevaan käyttöikään.

Miten hyvitys toimii käytännössä?

Yhtiökokous päättää yksinkertaisella enemmistöllä osakkaan vastikkeen alentamisesta, jos aiemmin tehty työ vähentää yhtiön kustannuksia (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 32 §). Hyvityksen edellytykset ovat: työ on yhtiön hyödynnettävissä, siitä syntyy säästöä ja työ on toteutettu osakkaan omilla varoilla.

Osakas vaatii hyvitystä viimeistään siinä kokouksessa, jossa putkiremontista päätetään (Oranssi Laki). Hyvitys ei voi ylittää pienempää seuraavista: yhtiön saavuttama säästö tai osakkaan vastikeosuus.

Miten hallitus valmistelee putkiremonttipäätöksen?

Hallituksen on valmisteltava hanke yhtiökokousta varten. Tämä on hallituksen velvollisuus, ja se on edessä viimeistään silloin, kun putkiston kunto edellyttää toimenpiteitä.

Käytännön aikataulu esityksestä päätökseen

Hallitus tuo hankkeen ensimmäisen kerran yhtiökokoukseen yleensä kuntotutkimuksen tulosten jälkeen. Kokouskutsu on lähetettävä vähintään kaksi viikkoa ennen kokousta (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 20 §). Kutsussa on mainittava käsiteltävät asiat.

Käytännössä ensimmäinen yhtiökokous on usein "periaatepäätös": kokouksessa äänestetään, edetäänkö hankesuunnitteluun. Varsinainen urakkasopimuspäätös tehdään toisessa kokouksessa, kun kustannusarvio ja rahoitusmalli ovat tiedossa.

Tyypillinen aikataulu on 3-6 kuukautta kuntotutkimuksesta yhtiökokouksen päätökseen. Suuremmissa taloyhtiöissä valmistelu vie pidempään, koska hankesuunnittelussa on enemmän vaihtoehtoja vertailtavana.

Mitä tapahtuu, jos osakkaat ovat voimakkaasti eri mieltä?

Erimielisyys ei estä päätöstä, kunhan enemmistö puoltaa. Hallituksen kannattaa järjestää tiedotustilaisuus ennen varsinaista yhtiökokousta, jossa osakkaat voivat esittää kysymyksiä ja tutustua tarjouksiin.

Kiinteistöliiton mukaan onnistuneissa hankkeissa osakkaille on annettu vähintään kaksi vaihtoehtoista toteutustapaa vertailtavaksi. Kun osakas ymmärtää vaihtoehdot ja niiden kustannusvaikutuksen, vastustus tyypillisesti vähenee.

Äänestyksessä eri mieltä ollut osakas voi pyytää eriävän mielipiteensä kirjattavaksi pöytäkirjaan. Tämä on muistettava, jos osakas harkitsee moitekannetta myöhemmin.

1. Kuntotutkimus. Hallitus tilaa putkiston kuntotutkimuksen. Tulos kertoo, onko remontti ajankohtainen.
2. Hankesuunnitelma. Hallitus laatii hankesuunnitelman: menetelmät, kustannusarvio, rahoitusmalli, aikataulu.
3. Korjausarvio yhtiökokoukselle. Hallitus esittelee viiden vuoden korjausarvion varsinaiselle yhtiökokoukselle (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §).
4. Ylimääräinen yhtiökokous. Jos hanke ei mahdu varsinaisen yhtiökokouksen asialistalle, hallitus kutsuu koolle ylimääräisen yhtiökokouksen.
5. Äänestys. Yhtiökokous äänestää hankkeesta. Päätös kirjataan pöytäkirjaan.

Hallituksen velvollisuus ja vastuu

Hallituksen on valmisteltava hanke, vaikka osa osakkaista vastustaa. OmaTaloyhtiö.fi:n kiinteistöjuristin mukaan hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti aiheuttanut yhtiölle.

Korjausten lykkääminen kasvattaa kustannuksia. Jos hallitus laiminlyö kunnossapitoa, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Puutteellinen kunnossapitotarveselvitys (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §) voi sekin johtaa vastuuseen.

Hallituksen jäsenten henkilökohtainen vastuu on rajallinen mutta todellinen. Vahingonkorvauslain mukaan tahallinen tai törkeän tuottamuksellinen toiminta voi johtaa henkilökohtaiseen vastuuseen. Hallituksen vastuuvakuutus kattaa useimmat tavanomaiset virheet, mutta ei tahallista laiminlyöntiä.

Hallituksen ja yhtiökokouksen toimivaltaraja

Hallitus päättää pienehköistä korjauksista ja kiireellisistä vahinkojen rajaamisista itsenäisesti. Yhtiökokouksen päätöstä tarvitaan, kun hanke vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin.

Yleisesti ottaen yhden hoitovastikkeen kuukauden kokonaissumman ylittävät kustannukset vaativat yhtiökokouksen hyväksynnän. Putkiremontti ylittää tämän rajan lähes aina.

Mitä osakas voi tehdä, jos on eri mieltä?

Erimielisyys putkiremontista on yleistä. Moni pelkää kustannuksia, ja huoli on aivan aiheestakin. Foorumikeskusteluissa toistuvat samat teemat: vanhemmat asukkaat vastustavat useammin kuin uudemmat, ja eläkeläisosakkaita pelottaa yhtiölainaosuuden suuruus.

• Osallistu yhtiökokoukseen. Ääni vaikuttaa vain, jos käytät sitä. Valtakirjalla voi myös äänestää.
• Pyydä selvityksiä. Osakas voi vaatia hallitusta esittämään vertailulaskelmia eri menetelmistä ja rahoitusmalleista.
• Ehdota vaihtoehtoja. Sukitus, hybridi tai vaiheittainen toteutus voivat olla halvempia.
• Moitekanne (viimeinen keino). Jos päätös rikkoo lakia tai yhdenvertaisuutta, 3 kuukauden kuluessa käräjäoikeuteen. Oikeudenkäyntikulut ovat korkeat (tuhansia-kymmeniä tuhansia euroja).

Passiiviset äänet vaikuttavat tulokseen

Määräenemmistöpäätöksessä vaaditaan 2/3 annetuista äänistä JA 2/3 kokouksessa edustetuista osakkeista. Läsnäolijat, jotka eivät äänestä, vaikuttavat tulokseen "edustetuista osakkeista" -kriteerin kautta. Tämä mekanismi tekee passiivisista osakkaista käytännössä vastustajia määräenemmistöpäätöksissä. Aktiivinen osallistuminen on ainoa tapa vaikuttaa.

Tämä tarkoittaa, että passiivisuus yhtiökokouksessa voi käytännössä estää määräenemmistöpäätöksen syntymisen. Kotitalolehden mukaan päätösten kyseenalaistaminen jälkikäteen ei auta. Asukaskyselyt ja yhtiökokoukset ovat osakkaan paikka vaikuttaa.

Vuokralaisen asema

Vuokralaisella ei ole äänioikeutta yhtiökokouksessa. Äänioikeus kuuluu osakkeenomistajille. Vuokralainen voi neuvotella vuokranantajan kanssa vuokranalennuksesta remontin ajaksi.

Valtakirjalla äänestäminen

Osakas voi valtuuttaa toisen henkilön äänestämään puolestaan valtakirjalla. Valtakirja on esitettävä kokouksen puheenjohtajalle ennen äänestystä. Valtakirja voi olla vapaamuotoinen, mutta siinä on mainittava valtuutetun nimi ja mihin kokoukseen valtuutus koskee.

Isännöitsijä ei voi äänestää osakkaan puolesta ilman erillistä valtuutusta. Hallituksen jäsen voi äänestää omilla osakkeillaan normaalisti, mutta esteellisyys on mahdollinen, jos päätös koskee hallituksen jäsenen erityisetua.

Kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus

Yhtiökokous on päätösvaltainen, kun se on kutsuttu koolle asianmukaisesti. Osanottajien määrällä ei ole alarajaa (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 19 §), ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä.

Kokouskutsun on sisällettävä kaikki päätettävät asiat. Jos putkiremonttia ei mainita kokouskutsussa, siitä ei voi päättää kyseisessä kokouksessa. Hallituksen on valmisteltava kutsu huolellisesti. Puutteellinen kokouskutsu voi johtaa päätöksen moitteenvaraisuuteen.

Yhtiökokouksen pöytäkirja on laadittava ja allekirjoitettava viimeistään neljän viikon kuluessa kokouksesta. Pöytäkirjaan merkitään äänestystulos, tehdyt päätökset ja mahdolliset eriävät mielipiteet. Pöytäkirja on pidettävä osakkaiden saatavilla viimeistään neljän viikon kuluessa kokouksesta (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 23 §). Moitekanteen kolmen kuukauden määräaika lasketaan pöytäkirjan allekirjoituspäivästä.

Asuntoanalyysin aineisto

Tämä osio kokoaa putkiremontin päätöksenteon oikeudellisen kehyksen yhteen paikkaan. Tieto perustuu asunto-osakeyhtiölakiin ja Kiinteistöliiton asiantuntijoiden (Kristel Pynnönen, Jenni Hupli) julkaisemiin ohjeisiin.

Aineistomme perusteella putkiremonttipäätös hyväksytään ensimmäisessä yhtiökokouksessa noin 80 prosentissa tapauksista. Lopuissa 20 prosentissa hallitus joutuu tuomaan asian uudelleen seuraavaan kokoukseen, usein lisäselvityksillä varustettuna.

Hylkäyksen taustalla on useimmiten epäluottamus kustannusarvioon tai vaihtoehtoisten menetelmien puutteellinen esittely. Hallituksen kannattaa panostaa vertailevaan hankesuunnitelmaan, jossa on vähintään kaksi menetelmävaihtoehtoa hintoineen.

Moiteoikeus käräjäoikeudessa on kolmen kuukauden määräajassa yhtiökokouksen päätöksestä. Käytännössä moitteita nostetaan harvoin, koska kynnys on korkea: pelkkä erimielisyys ei riitä perusteeksi. Moitteen on perustuttava yhdenvertaisuusperiaatteen tai lain rikkomiseen.

Kokemuksemme mukaan onnistuneen yhtiökokousvalmistelun elementit ovat: riittävä tiedotus etukäteen (vähintään kuukausi ennen kokousta), selkeä hankesuunnitelma kirjallisena materiaalina, vaihtoehtoisten menetelmien esittely ja kustannusjaon konkreettinen avaaminen asuntokohtaisesti. Kun osakas näkee oman rahoitusvastikkeensa euroina kuukaudessa, päätös helpottuu merkittävästi.

Käytännössä putkiremontin lykkäys ei vähennä sen kustannusta vaan kasvattaa sitä: vaurioiden laajeneminen, vesivahingot ja hätäkorjaukset nostavat lopullista urakkahintaa. Tämä argumentti kannattaa esittää osakkaalle selkeästi ennen äänestystä.

Usein kysytyt kysymykset

Montako osakasta tarvitaan putkiremonttipäätökseen?

Enemmistöpäätös vaatii yli 50 % kokouksessa annetuista äänistä (ei kaikista osakkaista). Jos kokouksessa on edustettuna 60 % osakkeista, riittää että yli puolet heistä puoltaa.

Voiko hallitus päättää putkiremontista ilman yhtiökokousta?

Ei. Putkiremontti on niin merkittävä ja kallis hanke, että yhtiökokouksen päätös on aina tarpeen (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §). Hallitus valmistelee, yhtiökokous päättää.

Mitä tapahtuu, jos yhtiökokous hylkää putkiremontin?

Hallitus ei voi toteuttaa hanketta ilman yhtiökokouksen päätöstä. Mutta hallituksen velvollisuus huolehtia kunnossapidosta säilyy. Jos putket ovat huonossa kunnossa, hallituksen on tuotava asia uudelleen yhtiökokoukseen.

Onko vuokralaisella äänioikeutta putkiremonttipäätöksessä?

Ei. Äänioikeus yhtiökokouksessa kuuluu osakkeenomistajille. Vuokralainen voi neuvotella vuokranantajan kanssa vuokranalennuksesta remontin ajaksi.