Säh­kö­jär­jes­tel­män kun­to­tut­ki­mus

Sähköjärjestelmän kuntotutkimus, virallisemmalta nimeltään sähkölaitteiston kuntotutkimus, selvittää mittauksin, missä kunnossa talon sähköt ovat ja mitä niille kannattaa tehdä. Mikään viranomainen ei tarkasta asuinkerrostalon sähköjä säännöllisesti, mutta vastuu niiden kunnosta on taloyhtiöllä. Tällä sivulla esitellään tutkimuksen ajoitus ja sisältö, raportin hyödyt, tekijän pätevyys ja tilaamisen vaiheet.

Mikä sähköjärjestelmän kuntotutkimus on?

Kuntotutkimus on selvityksistä tarkin. Nimet menevät arkipuheessa sekaisin, joten rajat kannattaa tuntea ennen tilaamista.

Kuntoarvio, kuntotutkimus ja tarkastukset

SETI Oy:n mukaan kuntotutkimus tehdään kunnossapitosuunnitelmaa, korjaussuunnittelua tai peruskorjauksen toteutusta varten. Se ei ole vianetsintää vaan kokonaiskuva siitä, miten järjestelmästä saadaan toimiva, nykyvaatimusten mukainen ja tulevaa käyttöä palveleva. Taulukko kokoaa selvitysten erot.

Sähköturvallisuuslaki 1135/2016 ja SETI Oy, 2023.

Arkipuheessa kuntotarkastus tarkoittaa asuntokaupan tarkastusta ja kuntokartoitus yleensä kosteusselvitystä. Sähköjen selvityksestä kannattaa käyttää taulukon nimiä, jotta tarjouspyyntö osuu oikeaan palveluun.

Lain vaatimukset

Sähköturvallisuuslaki rajaa asuinrakennukset määräaikaistarkastusten ulkopuolelle. Tukesin sanoin asuinrakennusten sähköasennuksia ei tarkasteta säännöllisesti. Poikkeus ovat talon liiketilat, joiden ylivirtasuoja on yli 35 ampeeria. Niiden sähköt tarkastetaan kymmenen vuoden välein. Kuntotutkimusta laki ei tunne lainkaan, joten se on aina vapaaehtoinen.

Kirjallista kunnossapito-ohjelmaa laki vaatii vain suurilta laitteistoilta. Taloyhtiölle riittävät laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet. Tarkkailun välineiksi jäävät kuntotutkimus ja kevyemmät kunnossapitotarkastukset.

Vastuu ei silti katoa. Lain mukaan sähkölaitteiston haltija vastaa laitteiston turvallisuudesta ja siitä, että kuntoa tarkkaillaan ja viat poistetaan riittävän nopeasti. Taloyhtiössä omistajaa edustavat Tukesin mukaan hallitus ja sen puheenjohtaja. Kuntotutkimus on käytännössä perusteellisin tapa hoitaa tämä tarkkailuvelvoite vanhassa talossa.

Milloin kuntotutkimus kannattaa teettää?

Oikea hetki seuraa talon hankkeita, ei kalenteria.

Ikä ei yksin ratkaise

Käytämme laskurissa täydelle sähköremontille 40 vuoden käyttöikää, joka perustuu sähköalan järjestelmäohjeisiin. Se on suunnitteluoletus. Tukesin mukaan asennukset voivat olla varsin iäkkäitäkin, jos niitä on pidetty kunnossa. Pelkkä ikä ei ole Tukesin mukaan peruste uusia niitä. Sähköalan urakoitsijaliitto STUL on nimennyt kiireen 40 vuotta täyttäneen järjestelmän kanssa suoraan harhaluuloksi.

Toimivuus ei silti kerro suojaustasosta. Vanha asennus voi toimia moitteetta ja jäädä silti vaille vikavirtasuojien ja maadoitusten antamaa turvaa. Tukesin esitteen mukaan merkittävä osa sähkön käytön henkilö- ja palovahingoista voitaisiin välttää jatkuvalla kunnonvalvonnalla ja ennakoivalla kunnossapidolla.

Kuntotutkimus erottaa toimivuuden ja suojaustason toisistaan mittauksilla. Raportti antaa hallitukselle perusteen sekä remonttiin että sen lykkäämiseen. Arjessa näkyvät varoitusmerkit on käyty läpi kerrostalon sähköremontin sivulla.

Tukes suosittelee vanhoille asennuksille kunnossapitotarkastuksia määrävälein mutta ei nimeä väliä. Kunnossapidon laiminlyönti voi viraston mukaan vaikuttaa vakuutuskorvauksiin vahingon sattuessa.

Ennen korjaussuunnittelua

Kuntotutkimus on korjaussuunnittelun perusasiakirja. Se kannattaa teettää ennen suunnittelua, jotta korjaukset kohdistuvat oikein. Tutkimus on ajankohtainen, kun järjestelmässä ilmenee häiriöitä tai talossa suunnitellaan laajempaa saneerausta.

Moni yhtiö teettää tutkimuksen ennen putkiremonttia, kun sähköjen uusimisesta samassa yhteydessä päätetään. Sähköalan ammattilehdessä kehotetaan sovittamaan sähkötutkimus yhteen LVI-puolen tutkimusten kanssa, jotta putkiremonttia ei tehdä yhtenä vuotena ja nousujohtoja uusita toisena.

Asuntokaupan yhteydessä

Tukes suosittelee sähköasennusten tarkastuksia erityisesti silloin, kun asunnon tai kiinteistön omistus on vaihtumassa. Myyntiä varten tehty tutkimus rajataan toteamaan nykyinen kunto. Ostajalle raportti on harvinainen ikkuna talon sähköjen todelliseen tilaan, sillä isännöitsijäntodistus kertoo vain tehdyt remontit.

Tukes nimeää oppaassaan tällaisen tarkastuksen tekijäksi sähköurakoitsijan, kuntotutkijan tai valtuutetun tarkastajan.

Mitä kuntotutkimus sisältää?

Tutkimus etenee silmämääräisestä tarkastuksesta mittauksiin. Sisältö sovitaan tilauksessa.

Silmämääräinen tarkastus

Tutkija käy läpi keskukset, kaapelireitit ja läpiviennit palokatkoineen sekä maadoitukset ja kosketussuojaukset. Myös liittymisjohto, nousukaapelit ja sähkötilojen siisteys kuuluvat kierrokseen. Konsulttiyhtiö Susteran kuvauksessa pääkeskus tarkastetaan silmämääräisesti ja pääsulakkeiden lämpötila mitataan.

Kierros voi ulottua myös piha-alueelle. Silloin tarkistetaan ulkovalaistuksen ja autolämmityspistorasioiden kunto ja turvallisuus. Savonialaisen opinnäytetyön esimerkkikohteessa keskustiloja käytettiin varastona, mikä on kiellettyä palokuorman vuoksi.

Opinnäytetöiden mukaan tarkastus etenee ST-kortin ohjaamana kymmenen vaiheen prosessina sopimuksesta luovutuspalaveriin.

Mittaukset

Mittauksista ei ole standardia, joka määräisi tietyt pakolliset mittaukset, vaan sisältö valitaan sen mukaan, mistä halutaan varmistua.

Valikoimaan kuuluvat esimerkiksi lämpökuvaus, eristysvastuksen mittaus (paljastaa eristeen heikkenemisen ennen vikaa), vikavirtasuojien toiminta-aikojen testaus ja sähkön laadun mittaus. Samaan valikoimaan kuuluvat oikosulkuvirtojen ja suojajohtimien jatkuvuuden mittaukset. Laajuus on pistokoeluontoinen, joten jokaista rasiaa ei avata.

Mittauksissa on omat ehtonsa. Lämpökuvaus vaatii kuormaa, vähintään 40 prosenttia maksimista, jotta löystynyt liitos lämpenee näkyviin. Esimerkkikohteessa kuormaa saatiin kytkemällä liesi päälle. Kuuma liitos varmistettiin kuvaamalla se toisesta kulmasta, jotta heijastus ei näyttäisi vialta.

Tukes pitää säännöllistä lämpökuvausta tehokkaana keinona ehkäistä huonojen liitosten aiheuttamia palo- ja katkosriskejä. Vikavirtasuojista testataan toiminta-aika, sillä vanhentunut suoja voi jättää laukeamatta.

Sähkön laatu mitataan kymmenen minuutin keskiarvoina. Samassa kohteessa mittari oli pääkeskuksella viikon ja muilla keskuksilla kolme vuorokautta, jotta huippukuormitusajat saatiin talteen.

Laatumittari tallentaa jännitteet, virrat, tehot ja harmoniset yliaallot, joista haitallisin on nollajohdinta kuormittava kolmas. Tulokset luovutetaan pöytäkirjoina raportin liitteenä. Laatumittaus on suositeltu toistettavaksi kolmen vuoden välein. Se kertoo samalla, paljonko liittymässä on vapaata kapasiteettia esimerkiksi sähköautojen latauspisteille.

Käynti asunnoissa

Kaikkia asuntoja ei tutkita. Esimerkkikohteesta tarkastettiin yhdeksän asuntoa, jotka valittiin asukaskyselyn perusteella niin, että jokaisesta asuntotyypistä tutkittiin ryhmätaulu, valaistus ja pistorasiaryhmät.

Asukkaalle käynti on lyhyt. Tutkija avaa ryhmätaulun ja mittaa valaistus- ja pistorasiaryhmät, eikä seiniä avata ilman erillistä sopimista. Kaikkea ei aina päästä mittaamaan. Esimerkkikohteessa maadoitukset tarkastettiin vain silmämääräisesti. Koska kuntoa ei voitu täysin varmistaa, raporttiin kirjattiin välitön korjauskehotus.

Mitä raportista saa irti?

Raportti on tutkimuksen varsinainen tuote. Hyvä raportti kertoo kunnon, kiireellisyyden ja kustannusten suuruusluokan.

Havainnot ja kiireellisyys

Raportti esittelee havainnot, johtopäätökset ja henkilöturvallisuuden riskitekijät sekä korjausvaihtoehdot. Mittaustulokset esitetään raportin liitteenä. Kiireelliset, välitöntä korjausta vaativat puutteet nostetaan yhteenvetoon, ei suunnitelman hännille.

Järjestelmien kunto luokitellaan yleisesti neljään kuntoluokkaan, joissa luokka 1 vastaa uutta ja luokka 4 uusittavaa järjestelmää. Raporttiin kuuluu myös arvio rakenneosien jäljellä olevasta teknisestä käyttöiästä. Parhaimmillaan tutkimus selvittää myös liittymisjohtojen kunnon, liittymän tehonsiirtokyvyn ja uusien liittymisjohtojen lisäysmahdollisuudet.

PTS-ehdotus ja kustannusarviot

Raportin liitteenä on yleensä pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS), joka jaksottaa korjaukset kymmenelle vuodelle ja antaa jokaiselle toimenpiteelle toteutusvuoden ja kustannusarvion. Arviot ovat suuntaa antavia, eivät tarjouksia. Ne helpottavat budjetin suunnittelua.

Hallitukselle tämä on suora syöte lakisääteiseen kunnossapitotarveselvitykseen, jonka asunto-osakeyhtiölaki vaatii esittämään yhtiökokoukselle seuraavan viiden vuoden tarpeista. Uudistettu ST-kortti sisältää liitteenään järjestelmien elinkaaritaulukon ja PTS-esimerkin, joka kiinnittää jaksotuksen alan yhteiseen ohjeeseen.

Kuka kuntotutkimuksen saa tehdä?

Laki ei vaadi tutkimuksen tekijältä erillistä pätevyyttä. Alalla on silti valvottu pätevyysjärjestelmä.

Vapaaehtoinen pätevyys

SETI Oy myöntää sähkölaitteiston kuntotutkijan pätevyystodistuksen. Vaatimuksena on sähköpätevyys 1 tai 2, kolmen päivän kuntotutkijakoulutus, voimassa oleva sähkötyöturvallisuus- ja ensiapukoulutus sekä hyväksytty raportti yhdestä tehdystä kuntotutkimuksesta. Korjaustöihin rajattu sähköpätevyys 3 ei kelpaa. Todistus on voimassa viisi vuotta kerrallaan.

Pätevöityneet tutkijat ja hyväksytyt yritykset löytyvät SETIpro-rekisteristä, josta tilaaja voi tarkistaa tekijän ennen sopimusta. Hyväksytyllä kuntotutkijayrityksellä on vastuuvakuutus ja nimetty vastuuhenkilö.

Kuntotutkija ei ole tarkastaja

Lakisääteiset määräaikais- ja varmennustarkastukset saa tehdä vain valtuutettu tarkastaja tai valtuutettu laitos. Valtuutuksen myöntää viranomainen, kuntotutkijan pätevyyden ala itse. Roolien ero on sähköalan ammattilehden mukaan sisällössä. Määräaikaistarkastus selvittää turvallisuuden tarkastushetkellä, kuntotutkimus sen, missä elinkaaren vaiheessa laitteisto on ja miten se soveltuu tulevaan käyttöön. Taloyhtiö tarvitsee remonttipäätöksiin jälkimmäistä.

Miten taloyhtiö tilaa kuntotutkimuksen?

Tilaus onnistuu, kun tarkoitus on selvillä ennen tarjouspyyntöä.

Tarkoitus määrää laajuuden

Sähköalan ammattilehden ohje tilaajalle on aloittaa käyttötarkoituksesta, sillä laajuus, tekotapa ja raportointi vaihtelevat sen mukaan. Lehti jakaa tarkoitukset kunnossapitosuunnitelman laatimiseen, peruskorjauksen esisuunnitteluun ja myyntikunnon selvittämiseen.

Sama lähde varoittaa yli-tilaamisesta. Jos halutaan vain todeta nykyinen kunto, kevyempi kunnossapitotarkastus on soveltuvampi kuin laaja kuntotutkimus. Tukesin esitteessä kunnossapitotarkastukseen kuuluu aistinvaraisia tarkastuksia ja sähköteknisiä mittauksia. Pienet puhdistukset ja korjaukset kannattaa esitteen mukaan sopia ennalta tehtäviksi samalla käynnillä.

Ala jakaa palvelun laajaan ja suppeaan kuntotutkimukseen. Käytännössä raja sovitaan tarjouksessa.

Lähtötiedot ja sopiminen

Tutkija tarvitsee lähtötiedoikseen sähköpiirustukset ja kaaviot, tarkastusten ja huoltojen pöytäkirjat sekä aiemmat kuntotutkimusraportit. Ennen kenttätyötä pidetään aloituspalaveri, jossa sovitaan aikataulu, tiloissa liikkuminen ja rakenteiden mahdollinen avaaminen.

Mittausten viemä aika kannattaa kirjata sopimukseen, sillä pisimmät mittaukset kestävät päivistä viikkoon. Puuttuvat piirustukset eivät estä tutkimusta, mutta ne hidastavat sitä. Esimerkkikohteessa sähkökuvia löytyi vain kohtalaisesti. Puuttuvista kirjattiin toimenpide-ehdotus niiden laatimiseksi.

Lähtötietoihin kuuluu myös asukaskysely, joka kohdistaa käynnit sinne, missä ongelmat tuntuvat. Sopimukseen kirjataan lisäksi raportointitapa. Vakiintunut käytäntö on esittää havainnot järjestelmittäin sähkönimikkeistön mukaan, jolloin eri tekijöiden raportit ovat vertailukelpoisia.

Usein kysytyt kysymykset

Onko sähköjärjestelmän kuntotutkimus pakollinen?

Ei ole. Sähköturvallisuuslaki vaatii määräaikaistarkastukset vain muille kuin asuinrakennuksille. Kuntotutkimusta laki ei tunne lainkaan. Taloyhtiöllä on silti lakisääteinen velvollisuus tarkkailla sähkölaitteistonsa kuntoa ja korjata havaitut viat. Kuntotutkimus on kattavin tapa hoitaa se.

Mitä eroa on kuntoarviolla ja kuntotutkimuksella?

Kuntoarvio silmäilee koko talon kerralla, eikä siinä avata rakenteita tai juuri mitata. Kuntotutkimus kohdistuu yhteen järjestelmään ja perustuu mittauksiin, joiden vuoksi rakenteita voidaan myös avata. Kuntoarvio kertoo, mitä kannattaa tutkia. Kuntotutkimus kertoo, mitä pitää korjata.

Keksiikö tutkija vikoja laskuttaakseen?

Riski on pienempi kuin verkkokeskusteluissa pelätään. Kuntotutkimus ja korjausurakka ovat eri hankintoja, jotka yhtiö kilpailuttaa erikseen. Raportin kustannusarviot ovat suuntaa antavia arvioita, jotka eivät sido mihinkään hankintaan. Raportti on kilpailutuksen pohja, jolla yhtiö pyytää tarjoukset haluamiltaan urakoitsijoilta. Tekijän pätevyyden voi tarkistaa SETIpro-rekisteristä.

Paljonko sähköjärjestelmän kuntotutkimus maksaa?

Taloyhtiön sähkökuntotutkimukselle ei ole julkaistua hintatietoa. Työ hinnoitellaan yleensä kohteen ja sovitun laajuuden mukaan tarjouksilla. Vertailukelpoiset tarjoukset saa kirjaamalla tarjouspyyntöön tutkimuksen tarkoituksen, halutut mittaukset ja tutkittavien asuntojen määrän. Itse remontin hinnat on eritelty sähköremontin hinnan sivulla.