Sa­la­o­ja­re­mon­tin hinta ta­lo­yh­ti­ös­sä

Taloyhtiön salaojaremontti kustantaa laskelmamme mukaan arviolta 500 euroa sokkelimetriltä arvonlisäveroineen, nelikerroksisessa viitetalossamme noin 46 000 euroa yhtiölle. Keskusteluissa saman kohteen tarjoukset ovat eronneet moninkertaisesti, joten hinnan perusteet kannattaa tuntea ennen tarjouspyyntöä. Tällä sivulla esitellään laskelmamme perusteet, urakan hintatekijät ja julkisten urakoiden hintataso.

Paljonko salaojaremontti kustantaa taloyhtiössä?

Hinta lasketaan sokkelin pituudelta ja on viitetalossamme arviolta 46 000 euroa. Asunnon osuus riippuu talon kerrosluvusta.

Hinta sokkelimetriltä ja asunnolta

Laskurimme perusarvo on 500 euroa sokkelimetriltä, kun salaojat ja sokkelin vedeneristys uusitaan kerralla. Arvonlisävero sisältyy hintoihin.

Viitetalomme on nelikerroksinen kerrostalo, jossa on 2 000 asuinneliötä ja sokkelia 92 metriä. Sen salaojaremontti kustantaa arviolta 46 000 euroa.

Asuinneliöhinta 23 euroa pätee nelikerroksisessa talossa, kun jakajana on koko asuinala. Laskurissa sekä metrimäärän että metrihinnan voi korvata omilla luvuillaan.

Urakoitsijoiden omat arviot asettuvat samalle tasolle. PMP-Asennus ja Salaojitus Hyytiäinen ilmoittavat molemmat noin 500 euron metrihinnan, mutta samaa lukua toistavat arviot eivät vahvista toisiaan. Remontin sisältö ja vaiheet esitellään salaojaremontissa.

Kerrosluku ratkaisee osuutesi

Sokkelin pituus ei kasva, vaikka kerroksia on enemmän. Yhtiön urakka pysyy viitetalossa noin 46 000 eurossa, mutta kerrosluku ratkaisee, kuinka monelle asuinneliölle summa jakautuu.

Mitä matalampi talo, sitä suurempi osuus samasta työstä osuu yhdelle asuinneliölle ja sen maksajalle.

Oman talon haarukka

Sokkelin pituuden voi arvioida talon ulkomitoista. Esimerkiksi 15 metriä pitkä ja 12 metriä leveä talo antaa ympärysmitaksi 54 metriä. Rivitaloyhtiössä sokkelia on asuntoa kohti enemmän kuin kerrostalossa, joten metriperusteinen hinta osuu niihin raskaammin.

Kertomalla metrit 500 eurolla saa ensimmäisen haarukan. Esimerkkitalossa se on noin 27 000 euroa. Kuntotutkimus ja tarjoukset tarkentavat lukua molempiin suuntiin.

Mistä salaojaremontin hinta muodostuu?

Suurin erä on kaivuutyö. Sisältö ratkaisee tarjousten erot.

Mitä urakkaan sisältyy

Urakoitsija-arvioiden metrihintaan sisältyvät kaivuu, putket, sepeli ja patolevy, joka toimii sokkelin vedeneristyksenä. Julkisten hankintojen urakkakuvauksissa samaan urakkaan kuuluvat usein myös sadevesikaivot, routaeristeet ja perusmuurin vedeneristys. HUS Kiinteistöt uusii Raaseporissa kahden asuinrakennuksen salaojat ja sadevesijärjestelmät yhdellä urakalla.

Sadevesijärjestelmä uusitaan tavallisesti samassa kaivannossa, koska kosteusasetus vaatii johtamaan hulevedet pois rakennuksen vierestä. Sadevesien uusinta samalla kertaa kasvattaa urakkaa mutta säästää erillisen kaivuun. Urakkaan kuuluu myös vanhan täytön poisto ja uusi salaojasora, sillä asetus kieltää humusmaan ja rakennusjätteen salaojituskerroksesta. Eristystyön menetelmät esitellään sokkelin vedeneristyksessä.

Pihan palautus ja lisätyöt

Metrihinta kattaa kaivannossa tehtävän työn. Pihan lopullinen palautus hinnoitellaan urakoitsija-arvioissa yleensä erikseen, arviolta 1 000-5 000 eurolla arvonlisäveroineen. Nurmikoiden ja istutusten uusiminen esitellään taloyhtiön piharemontissa.

Terassit joudutaan usein purkamaan putkilinjan päältä. Keskusteluissa purku on toistuva yllätyskulu.

Mikä hintaa heiluttaa

Keskustelujen kokeneet vastaajat eivät anna hintaa näkemättä kohdetta. Hintaan vaikuttavat sokkelin pituus, kaivuusyvyys, maaperä ja mahdollinen louhinta, kellarillisuus, koneen pääsy talon vierelle ja terassien purku. Kellarillisessa talossa kaivetaan syvemmälle, mikä kasvattaa työtä samoilla metreillä.

Putki itsessään on halpa. Keskusteluissa muistutetaan, että syvimmät kaivuumetrit voivat kustantaa puolet koko työstä. Urakoitsijapuoli selittää hajontaa maaperällä. Kahdesta samanlaisesta talosta toisessa voi mennä päivä ja toisessa viikko.

Osittainen korjaus on mahdollinen, kun kuntotutkimus rajaa vian esimerkiksi yhdelle sivulle rakennusta. Silloin hinta seuraa kaivettavia metrejä, ei koko sokkelia. Kosteusasetus sallii korjaustyössä täyttöjen uusimisen vain korjattavilta osin, mikä tukee vaiheittaista toteutusta.

Miten kustannukset ovat kehittyneet?

Nousu painottui vuosiin 2021-2023. Sen jälkeen kustannustaso on ollut tasainen.

Perustustöiden kustannusindeksi

Kerrostalon perustusten ja rungon kustannusindeksi nousi heinäkuusta 2021 heinäkuuhun 2023 noin 16 prosenttia. Vuosina 2024 ja 2025 heinäkuun vuosimuutos jäi alle prosentin. Heinäkuussa 2026 pisteluku nousi edellisvuodesta vajaat kaksi prosenttia ja oli lähes viidenneksen korkeampi kuin viisi vuotta aiemmin.

Mitä indeksistä voi päätellä

Viime vuosien tasaisuus tarkoittaa, ettei lykkäämisellä ole juuri voittanut eikä hävinnyt. Indeksi kertoo kustannusten suunnan, ei tilaajan maksamaa urakkahintaa.

Maarakennusalan kustannukset nousivat kesäkuussa 2026 kuitenkin 6,7 prosenttia vuodessa. Kaivuuvaltaisen työn hinta voi elää indeksiä nopeammin. Maarakennusindeksissä kunnallistekniset järjestelmät kääntyivät puolessa vuodessa 2,3 prosentin laskusta 7,3 prosentin nousuun. Kumpikin indeksi kuvaa koko alaa, ei pelkkiä salaojatöitä.

Miksi tarjoukset hajoavat?

Ero syntyy tarjousten sisällöstä ja maaperästä. Julkiset hinnat näyttävät ison kohteen tason.

Julkiset urakkahinnat

Hankintalain mukaan hankinnan ennakoitu arvo lasketaan ilman arvonlisäveroa. Julkiset luvut ovat sen vuoksi yleensä keskenään vertailukelpoisia.

Toteutuneita sopimushintoja julkaistaan vähän. Salaojiin viittaavia hankintailmoituksia löytyi lähes kaksisataa, mutta sopimushinnan niistä kertoo vain yksi. Uusikaupunki osti vuonna 2022 suorahankintana salaojaurakan 281 700 eurolla ilman arvonlisäveroa. Urakoitsijana oli paikallinen maanrakennusyhtiö.

Taulukon tilaajat ovat kuntia, kiinteistöyhtiöitä ja seurakuntia, eivät tavallisia asunto-osakeyhtiöitä. Ilmoitusvelvollisuus alkaa vasta 150 000 euron rakennusurakoista, mikä painottaa otosta isoihin kohteisiin. Ilmoituksissa ei kerrota pinta-aloja, joten julkisista luvuista ei voi johtaa metri- tai neliöhintaa. Euromäärät ovat silti ainoa avoin vertailukohta.

Espoon Asunnot poikkesi tästä vuonna 2024 ja ilmoitti arvoksi 300 000 euroa arvonlisäveroineen. Veroperuste kannattaa siis tarkistaa jokaisesta ilmoituksesta erikseen.

Tarjousten hajonta ja kokemukset

Keskustelujen kokemus on, että saman kohteen tarjoukset voivat erota moninkertaisesti. Sisällöt eroavat, sillä toinen tarjous kattaa pihan palautuksen ja sadevesityöt ja toinen pelkät salaojat.

Osa urakoitsijoista antaa summan vain puhelimessa, mitä vastaajat kuvaavat avoimeksi valtakirjaksi. Kirjallinen ja eritelty tarjous on vertailun vähimmäisvaatimus. Myös sopimusehdot ovat osa hintaa. Eräässä yhtiössä viivästyssakko oli vastaajan mukaan leivottu valmiiksi urakkatarjouksen hintaan.

Moni kuvaa hintashokkia, jossa tarjous on moninkertainen omaan odotukseen nähden. Erään 17 asunnon rivitaloyhtiön ketjussa arvaukset asuntokohtaisesta osuudesta hajosivat 1 000 eurosta yli 20 000 euroon, ennen kuin tarjouksia oli pyydetty.

Keskusteluissa kehotetaan pyytämään tarjous myös paikalliselta maanrakentajalta kotimyynnin rinnalle. Halvin tarjous ei kertomuksissa taannut hyvää työtä, eikä toiseksi kallein estänyt huonoa.

Vuosileimatut kokemukset antavat suuruusluokan. Neljän asunnon yhtiö kertoi maksaneensa 25 000 euroa vuonna 2013 ja piti summaa edullisena. Kolmen huoneiston rivitalossa remontti kustansi vuonna 2007 noin 8 500 euroa huoneistolta, kun samalla uusittiin sadevedet ja eristeet. Kumpikin luku on yksittäinen muistelu, ei markkinahinta.

Erään urakoitsijan julkaisemissa referensseissä rivitaloyhtiöiden toteutuneet urakat olivat 60 000-115 000 euron haarukassa vanhalla 24 prosentin arvonlisäverokannalla. Kerrostalokohteen 137 000 euron referenssistä veroperuste puuttuu. Referenssit ovat vuosilta ennen syyskuun 2024 verokannan muutosta.

Valvoja ja vastaanoton kuvaus kustantavat keskustelujen mukaan 200-400 euroa. Vastaajat pitävät sitä edullisena vakuutuksena työlle, joka jää maan alle piiloon ja jonka virheet paljastuvat vasta vuosien päästä.

Kuka maksaa salaojaremontin?

Yhtiö maksaa urakan. Osakas maksaa osuutensa vastikkeessa.

Yhtiö maksaa, osakas vastikkeessa

Asunto-osakeyhtiölain mukaan salaojat kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Rahoitus järjestetään vastikkeella tai yhtiön lainalla, josta osakkaan osuus maksetaan rahoitusvastikkeessa.

Lopullinen jako osakkaille määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Lainaosuuden voi tavallisesti maksaa pois myös kertasuorituksena.

Kotitalousvähennys ei koske yhtiön urakkaa

Verohallinnon ohjeen mukaan osakas ei saa kotitalousvähennystä taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvasta remontista. Vähennystä ei saa silloinkaan, kun osakas maksaisi kustannukset suoraan työn tekijälle.

Vuonna 2026 kotitalousvähennys on muissa töissä 35 prosenttia työkorvauksesta. Vähennyksen rajat ja poikkeukset esitellään remontin kotitalousvähennyksessä.

Usein kysytyt kysymykset

Paljonko salaojaremontti kustantaa asuntoa kohti?

Nelikerroksisessa viitetalossamme 60 neliön asunnon osuus on noin 1 380 euroa arvonlisäveroineen. Matalammassa talossa osuus on suurempi ja korkeammassa pienempi.

Mitä salaojaremontti kustantaa sokkelimetriltä?

Täysuusinta kustantaa laskelmassamme arviolta 500 euroa sokkelimetriltä, sokkelin vedeneristys mukaan lukien. Urakoitsija-arviot ovat samaa tasoa. Arvonlisävero sisältyy.

Miksi salaojaremontin tarjoukset eroavat niin paljon?

Tarjoajat laskevat eri sisältöä. Työmäärää muuttavat maaperä, kaivuusyvyys ja mahdollinen louhinta. Vertailukelpoisia tarjoukset ovat vasta, kun ne lasketaan samasta suunnitelmasta.

Saako salaojaremontista kotitalousvähennystä?

Taloyhtiön teettämästä urakasta osakas ei saa vähennystä. Näin on myös silloin, kun osakas maksaisi työn suoraan tekijälle.