Paljonko sa­la­o­ja­re­mont­ti maksaa ta­lo­yh­ti­ös­sä?

Salaojaremontille ei ole kansallista hintatilastoa, ja kaikki liikkeellä olevat euromäärät ovat urakoitsijoiden tai kilpailutuspalveluiden omia lukuja. Yksi urakoitsija ilmoittaa noin 500 euroa sokkelimetriltä, mutta toteutuneet taloyhtiöurakat ovat olleet kymmenistä tuhansista yli puoleen miljoonaan euroon. Ero ei ole laskuvirhe vaan rajaus: metrihinta kattaa kaivannon, ei pihan palautusta, sadevesiä tai sokkelin vedeneristystä.

Paljonko salaojaremontti maksaa?

Virallista hintaa ei ole olemassa: rakennusalan ohjekortit määrittelevät salaojan käyttöiän ja rakenteen, mutta euromääriä julkaisevat vain urakoitsijat ja kilpailutuspalvelut.

Mitä urakoitsijat ilmoittavat

Yleisin hinnoitteluyksikkö on sokkelimetri, eli rakennuksen ympärysmitta. Urakoitsija Salaojitus Ilari Hyytiäinen ilmoittaa keskimääräiseksi hinnaksi noin 500 euroa sokkelimetriltä ja sadan tai kahdensadan metrin ympärysmitalle 50 000-100 000 euron urakan. Sama metrihinta löytyy toiselta urakoitsijalta, mutta lähteet eivät ole toisistaan riippumattomia, joten sama luku toisaalla ei vahvista sitä.

Kilpailutuspalvelu Remppakamu ilmoittaa toisen yksikön, 150-300 euroa juoksumetriltä. Juoksumetri mittaa kaivannon ja putken pituutta, sokkelimetri rakennuksen ympärysmittaa. Nämä eivät ole sama luku, koska putkilinja kiertää nurkat, haarautuu tarkastuskaivoille ja jatkuu purkupaikalle asti.

Kumpikaan luku ei ole tilasto, vaan myyvän osapuolen omaa hinnoittelua.

Ristiriita luvuissa

Sama kilpailutuspalvelu kertoo myös kilpailuttamiensa taloyhtiöurakoiden keskiarvon. Se on noin 240 000 euroa, ja ääripäät ovat noin 69 000 ja noin 530 000 euroa. Palvelu ei kerro, montako urakkaa lukujen takana on eikä miltä ajalta ne ovat.

Luvut eivät sovi yhteen palvelun omaan metrihintaan. Sadan tai kahdensadan metrin sokkelilla 150-300 euron juoksumetrihinta tekisi 15 000-60 000 euroa, eli murto-osan ilmoitetusta keskiarvosta.

Ristiriita ei ole laskuvirhe vaan rajausero. Metrihinta kattaa kaivannon ja putken. Keskiarvoon mahtuvat lisäksi pihan purku ja palautus, sadevesien eriyttäminen ja sokkelin vedeneristys.

Omakotitalon luvut

Hakutuloksissa toistuvat 10 000-30 000 euron hinnat ja noin 17 000 euron keskiarvot ovat omakotitalojen lukuja. Taloyhtiön hallitukselle ne ovat suoraan harhaanjohtavia, koska kaivettavaa sokkelia on rivi- tai kerrostalossa moninkertaisesti.

Mitä tarjous jättää ulkopuolelle?

Tarjoukset eivät ole vertailukelpoisia rajauksen takia, eivät hinnan, ja sama euromäärä voi tarkoittaa kahta hyvin eri laajuista työtä.

Mitä järjestelmään kuuluu

Ympäristöministeriön ohjeen mukaan salaojajärjestelmään kuuluvat salaojaputket, salaojituskerros, tarkastuskaivot ja -putket sekä kokoojakaivo. Järjestelmän on oltava tarkastettavissa ja huollettavissa.

Ohje asettaa myös mitat, ja ne selittävät osan kaivuutyön määrästä.

Lähde: ympäristöministeriön ohje rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta, 2020. Kaltevuus ja kerrospaksuudet määräävät kaivannon syvyyden. Pitkä yhtenäinen linja vaatii siksi joko syvemmän kaivannon tai välikaivoja, ja kumpikin näkyy hinnassa.

Mikä jää tyypillisesti pois

Kooste urakoitsijoiden julkaisemista tarjousrajauksista. Yksi urakoitsija hinnoittelee pihan palautuksen erikseen 1 000-5 000 euroon.

Terassit ja istutukset

Rivitaloyhtiössä kaivanto kulkee usein terassien kohdalta, ja silloin purettavaa on enemmän kuin sokkelin pituus antaa ymmärtää. Kysy tarjouspyynnössä erikseen, kenen vastuulla terassien purku ja palautus on ja millä tasolla ne palautetaan. Vastuunjaon yleiskuvan kokoaa vastuunjakotaulukko.

Paljonko osakas maksaa?

Tässä on hankkeen harhaanjohtavin piirre. Hinta lasketaan sokkelimetreistä, mutta maksettavaksi se tulee huoneistoneliöiltä.

Kaksi eri jakajaa

Urakan hinta seuraa rakennuksen ympärysmittaa, kun taas osakkaan osuus määräytyy yhtiöjärjestyksen mukaan, käytännössä lähes aina huoneiston pinta-alan suhteessa.

Siksi asuntokohtaista euromäärää ei voi laskea jakamalla urakkaa asuntojen lukumäärällä, koska ilman yhtiön kokonaisneliöitä sellainen luku on merkityksetön.

Ketju menee näin. Otetaan esimerkiksi yhtiö, jossa on sadan metrin ympärysmitta ja 900 huoneistoneliötä. 500 euron metrihinnalla urakka on 50 000 euroa, eli noin 56 euroa neliöltä. Yhden 58 neliön kaksion osuus on silloin noin 3 200 euroa. Luvut ovat esimerkki, joten laske oman yhtiösi neliöillä.

Sama 50 000 euroa jaettaisiin täsmälleen samalla tavalla, vaikka talossa olisi kaksi kerrosta lisää. Kaivettavaa sokkelia ei tulisi metriäkään enempää, mutta jakajaksi tulisi enemmän neliöitä, jolloin yhden asunnon osuus pienenisi.

Oman yhtiön ympärysmitan saa asemapiirroksesta tai karttapalvelusta mittaamalla. Se on ainoa luku, jolla verkosta löytyvät metrihinnat kääntyvät oman yhtiön suuruusluokaksi. Mittaa se ennen ensimmäistä tarjouspyyntöä.

Kaksi laskettua esimerkkiä

Ylempi rivi: Latva-Käyrä, Seinäjoen ammattikorkeakoulu 2018, keskiraskas korjaus, johon kuuluvat sadevesien poisjohdatus, salaojat ja sokkelin eristykset. Alempi rivi: Labroc Oy:n kuntotutkimuksen kunnossapitosuunnitelma, siteerattuna Hurtig, Lapin ammattikorkeakoulu 2023. Asuntokohtaiset osuudet on laskettu pinta-alan suhteessa.

Ero on samankokoiselle asunnolle viisin- tai seitsenkertainen sen mukaan, kumpaa päätä haarukasta vertaa. Alempi rivi sisältää koko piha-alueen saneerauksen, ylempi ei.

Kotitalousvähennystä ei saa

Taloyhtiön päättämästä remontista osakas ei saa kotitalousvähennystä, koska työ kuuluu asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön vastuulle. Vähennystä ei saa silloinkaan, vaikka osakas maksaisi laskun suoraan tekijälle.

Vähennyksen saa vain työstä, jonka osakas tilaa ja maksaa itse yhtiön urakan ulkopuolella. Osa hakutulosten kärjessä olevista oppaista väittää toisin, myös euromäärillä.

Miksi naapuriyhtiön hinta on eri?

Kaksi samankokoista taloa voi saada tarjoukset, jotka poikkeavat toisistaan moninkertaisesti. Selitys on maassa ja pihassa, ei rakennuksessa.

Mitä kaivanto kohtaa

Salaoja asennetaan perustusten alapuolelle, joten kaivannon syvyys ratkeaa maaperästä. Kivinen tai kallioinen tontti vaatii louhintaa, ja se on tavallinen yllätyserä loppulaskussa.

Ohjeen mukaan on lisäksi huomioitava salaojituksen vaikutus naapuritonteille ja olemassa olevan rakennuksen perustuksiin. Ahtaalla kaupunkitontilla tämä lisää sekä suunnittelua että työtä.

Mitä pihalla on

Piharakenteet ovat toinen suuri muuttuja. Terassit, kiveykset, istutukset ja parkkialueet puretaan ja palautetaan. Niiden määrä vaihtelee yhtiöittäin enemmän kuin sokkelin pituus, ja juuri siksi kahden naapurin tarjoukset voivat erota moninkertaisesti.

Mitä tehdään samalla

Kolmas tekijä on rajaus. Kun kaivanto on kerran auki, sokkelin vedeneristys, routasuojaus ja sadevesijärjestelmä tehdään yleensä samalla, ja juuri se erottaa 50 000 euron urakan 250 000 euron urakasta.

Erikseen tehtyinä samat työt maksavat enemmän, koska sama kaivanto avataan kahdesti. Purku, työmaan pystytys ja pihan palautus tulevat silloin maksettaviksi kahteen kertaan, ja ne ovat urakan suurimpia eriä. Tämä ratkaisee tarjousvertailun, vaikka se ei näy yhdenkään yksittäisen tarjouksen loppusummassa.

Tarjousvertailu kääntyy tästä päinvastaiseksi. Kallein tarjous voi olla halvin, jos se sisältää sadevedet ja vedeneristyksen, jotka muuten maksetaan erikseen muutaman vuoden päästä uudelleen avatusta kaivannosta.

Mitä urakka maksaa käyttöikävuotta kohden?

Urakkasumma yksin ei kerro, onko hinta kohtuullinen. Salaoja palvelee vuosikymmeniä, joten vuosikustannus on parempi mittari.

Käyttöikäoletus

Laskelmissa käytetään 40 vuotta, joka on salaojaremontin esittämän haarukan keskeltä. Huoltamattomassa järjestelmässä käyttöikä jää lyhyemmäksi, mikä nostaa vuosikustannusta vastaavasti.

Siksi huoltohistoria ja kuntotutkimus kannattaa selvittää ennen kuin hinta-arviota viedään yhtiökokoukselle.

Mitä se on kuukaudessa

Edellä esitetyistä kahdesta kohteesta suppeampi maksaa 48-67 euroa huoneistoneliöltä ja laajempi noin 330 euroa. Neljänkymmenen vuoden käyttöiällä se tarkoittaa 1,2-1,7 euroa neliöltä vuodessa suppeassa ja noin kahdeksaa euroa laajassa.

Alempi luku on arvio ilman arvonlisäveroa, eikä siihen sisälly suunnittelua eikä valvontaa, joten osakkaalle lankeava summa on tätä suurempi. Asuntoanalyysin laskuesimerkki edellä esitetyistä kahdesta kohteesta 60 neliön asunnolle: urakka jaettuna yhtiön huoneistoalalla ja käyttöiällä, kuukautta kohden. Käyttöikäoletus 40 vuotta on haarukan keskeltä, ja lyhyempi käyttöikä nostaa vuosikustannusta vastaavasti.

Tämä ei ole vastikkeenkorotus. Yhtiö maksaa urakan yleensä 10-20 vuoden lainalla, joten rahoitusvastike on laina-aikana selvästi taulukon lukua suurempi ja päättyy lainan mukana.

Kaksi lukua vastaavat eri kysymykseen. Käyttöikävuosihinta kertoo, mitä rakennusosa maksaa omistamisen aikana. Rahoitusvastike kertoo, mitä se maksaa juuri nyt.

Miten tarjoukset saa vertailukelpoisiksi?

Vertailu epäonnistuu lähes aina rajauksen takia, ja se on korjattavissa tarjouspyynnössä.

Mitä tarjouspyynnössä on rajattava

Mitä yhtiökokoukselle esitetään

Esitä haarukka ja se ehto, joka sen ratkaisee, älä yhtä lukua. Kaivannon syvyys ja pihan palautuksen taso määräävät, kumpaan päähän hanke asettuu. Molemmat selviävät kuntotutkimuksesta ja tarjouspyynnön rajauksesta, eivät arvaamalla.

Odottamisen hinta kannattaa sanoa ääneen. Kiinteistölehti on kertonut tapauksesta, jossa salaojien kunnossapidon laiminlyönti maksoi taloyhtiölle lopulta 51 000 euroa, josta 43 000 euroa oli pelkkiä oikeudenkäyntikuluja. Ennen korjauspäätöstä kannattaa käydä läpi, miten salaojaremontti etenee menetelmineen ja vaiheineen.

Usein kysytyt kysymykset

Miksi hinta ilmoitetaan sokkelimetreinä eikä neliöinä?

Koska työ ei seuraa rakennuksen kerrosalaa. Kaivettavaa on täsmälleen sen verran kuin rakennuksessa on ympärysmittaa, joten kaksikerroksinen ja nelikerroksinen talo samalla pohjalla maksavat salaojista saman verran. Huoneistoneliöt tulevat mukaan vasta siinä vaiheessa, kun kustannus jaetaan osakkaiden kesken.

Saako taloyhtiön salaojaremontista kotitalousvähennyksen?

Ei saa. Ratkaisevaa on se, kenen vastuulle työ kuuluu, ei se kuka laskun maksaa: salaojat ovat asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön vastuulla, joten vähennystä ei saa silloinkaan, vaikka osakas maksaisi tekijälle suoraan. Vähennyksen saa vain työstä, joka kuuluu osakkaan omalle vastuulle.

Miksi netissä näkyy alle 20 000 euron keskihintoja?

Ne ovat omakotitalojen hintoja. Hakutulosten kärjessä on paljon sivuja, joiden aineisto koostuu pientalokohteista, ja niissä kaivettavaa sokkelia on murto-osa taloyhtiön vastaavasta. Tarkista aina, montako kohdetta luvun takana on ja ovatko ne taloyhtiöitä vai pientaloja.

Kuuluuko sadevesijärjestelmä samaan urakkaan?

Vaihtelee, ja juuri siksi tarjoukset eroavat. Sadevedet ja salaojat kulkevat samassa kaivannossa, joten ne kannattaa yleensä tehdä yhtä aikaa, mutta moni tarjous hinnoittelee vain salaojan. Kysy erikseen, sisältyykö sadevesien eriyttäminen ja liitos kunnan verkkoon hintaan.

Voiko salaojat uusia vain siltä sivulta, jossa on ongelma?

Teknisesti voi, mutta säästö jää usein pieneksi. Työmaan pystytys, kaivinkoneen siirto ja pihan palautus maksavat lähes saman riippumatta siitä, kaivetaanko yksi seinusta vai koko kierros. Osittainen korjaus on perusteltu lähinnä silloin, kun muu osa on kuntotutkimuksessa todettu toimivaksi.