Taloyhtiön hankesuunnitelma korjaushankkeessa

Hankesuunnitelma on korjaushankkeen suunnitteluvaihe, joka tulee ennen toteutussuunnittelua ja urakkaa. Siinä päätetään, mitä korjataan, kuinka laajasti ja millä rahalla, ja yhtiökokous tekee päätöksen tämän pohjalta. Kun hallitus ja osakkaat tuntevat tämän vaiheen, remontti ei tule yllätyksenä eikä kustannus karkaa käsistä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.6.2026.

Mikä taloyhtiön hankesuunnitelma on?

Hankesuunnitelma on korjaushankkeen suunnitteluvaiheen tulos. Se vastaa kysymykseen, mitä korjataan, kuinka laajasti, milloin ja millä rahalla, ennen kuin urakasta päätetään.

Suunnittelun pohja

Vaihe tulee kuntotutkimuksen jälkeen ja ennen toteutussuunnittelua. Kuntotutkimus eli rakenteiden teknisen kunnon selvitys kertoo, mitä on pakko korjata. Hankesuunnitelma kääntää tämän tiedon tavoitteiksi, vaihtoehdoiksi ja kustannusarvioksi, joista yhtiökokous voi päättää.

Nimi voi hämätä. Hankesuunnitelma ei ole tekninen piirustus eikä lopullinen budjetti, vaan päätöksen pohja: se kuvaa hankkeen suunnan ja reunaehdot ennen tarkkaa suunnittelua.

Ei tarjous eikä budjetti

Ei ole. Tarjous tulee urakoitsijalta vasta kilpailutuksessa, ja se perustuu valmiisiin piirustuksiin. Hankesuunnitelman kustannusarvio on sitä edeltävä alustava arvio, joka tarkentuu hankkeen edetessä.

Osakkaan kannattaa lukea arvio juuri alustavana. Se kertoo hankkeen suuruusluokan ja auttaa varautumaan, mutta lopullinen hinta selviää vasta urakkatarjousten myötä.

Huolellisuuden hyöty

Suuri osa hankkeen lopullisista kustannuksista määräytyy hankesuunnitteluvaiheessa, vaikka raha kuluu vasta työmaalla. Rakennustietosäätiön ohjeen mukaan juuri tässä vaiheessa valitaan korjaustapa, laajuus ja laatutaso, ja ne ratkaisevat hinnan.

Kiireellä tehty suunnitelma johtaa kalliisiin muutoksiin työmaalla. Hyvin pohjustettu suunnitelma taas pitää aikataulun ja budjetin kasassa, joten siihen käytetty aika maksaa itsensä takaisin.

Hankesuunnittelu on koko korjaushankkeen tärkein vaihe. Juuri silloin haetaan tasapaino tavoitteiden, rahan ja rakennuksen todellisen kunnon välille.

Pienen korjauksen tarve

Pieni ja selvärajainen korjaus etenee kevyemmällä valmistelulla. Mitä laajempi ja kalliimpi hanke on, sitä tärkeämpi erillinen hankesuunnitelma on osakkaiden päätöksen tueksi.

Esimerkiksi putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti ovat hankkeita, joissa hankesuunnitelma kannattaa aina tehdä. Niissä raha, laajuus ja häiriö asumiselle ovat suuria, joten päätös vaatii kunnon pohjatiedon.

Mitä hankesuunnitelma sisältää?

Hankesuunnitelma kokoaa kaikki hankkeen tavoitteet ja reunaehdot yhteen asiakirjaan. Suomen Kiinteistöliiton hankesuunnitteluoppaan (2021) mukaan se kattaa hankkeen sisällön, laajuuden, tavoitteet, kustannukset, aikataulun ja toteutustavan.

Suunnitelman osat

Tavoitteet kuvaavat, mihin korjauksella pyritään: säilytetäänkö rakennus entisellään vai parannetaanko sitä, ja mikä laatutaso halutaan. Laajuus rajaa, mitkä rakennusosat hankkeeseen kuuluvat ja mitkä jätetään myöhemmäksi.

Korjausvaihtoehdot vertaillaan, esimerkiksi perinteinen menetelmä ja kevyempi vaihtoehto rinnakkain. Alustava kustannusarvio ja yleinen aikataulu antavat osakkaille kuvan rahasta ja kestosta. Rahoitus sisältää lainavaihtoehdot ja mahdolliset avustukset.

Hankesuunnitelmaan kuuluu myös riskien arviointi ja viestintä osakkaille. Mukana on usein arvio energiatehokkuudesta, koska korjauksen yhteydessä voidaan parantaa talon energiankulutusta kustannustehokkaasti.

Korjaustapojen vertailu

Kyllä, ja se on suunnitelman tärkeimpiä tehtäviä. Eri korjaustavoilla on eri hinta, kesto ja vaikutus asumiselle, joten vaihtoehtojen vertailu auttaa osakkaita valitsemaan talolle sopivan ratkaisun.

Esimerkiksi putkiremontissa vertaillaan perinteistä menetelmää ja kevyempää sukitusta. Suunnitelma kertoo, mihin talo soveltuu ja mitä kukin vaihtoehto maksaa, jotta päätös ei perustu arvaukseen.

Hanke- vai toteutussuunnitelma

Hankesuunnitelma kertoo, mitä ja miksi tehdään. Toteutussuunnittelu taas tuottaa tarkat tekniset piirustukset, joiden perusteella urakka kilpailutetaan ja rakennetaan.

Järjestys on tärkeä. Toteutussuunnittelu kannattaa aloittaa vasta, kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman, jotta tarkkoja piirustuksia ei tilata hankkeesta, jota ei ole päätetty toteuttaa.

Rahoitusosio

Rahoitusosio kertoo, miten hanke maksetaan. Tavallisesti taloyhtiö ottaa pankkilainan, joka katetaan osakkailta perittävällä rahoitusvastikkeella.

Hankesuunnitelmassa selvitetään myös mahdolliset avustukset, esimerkiksi hissin jälkiasennukseen tai energiakorjauksiin. Osakkaalle olennaisin tieto on arvio siitä, kuinka paljon oma vastike nousee hankkeen jälkeen.

Kuka laatii hankesuunnitelman?

Hankesuunnitelman laatii käytännössä hankesuunnittelija tai ulkopuolinen konsultti hallituksen ohjauksessa. Hallitus tilaa työn, asettaa tavoitteet ja vastaa siitä, että suunnitelma vastaa taloyhtiön tarvetta.

Suunnittelija ja isännöitsijä

Isännöitsijä tukee valmistelua: kokoaa lähtötiedot, järjestää tarjouspyynnöt ja huolehtii tiedotuksesta osakkaille. Hallitus ja isännöitsijä eivät yleensä piirrä ratkaisuja itse, vaan ostavat asiantuntemuksen suunnittelijalta.

Suunnittelijan valinta

Hyvä suunnittelija tunnetaan vastaavien kohteiden kokemuksesta ja selkeästä raportoinnista. Hallituksen kannattaa pyytää tarjoukset muutamalta toimijalta ja tarkistaa referenssit ennen valintaa.

Osakkaiden toiveet kannattaa kartoittaa jo tässä vaiheessa, esimerkiksi kyselyllä. Kun asukkaat kokevat tulleensa kuulluiksi, yhtiökokouksen päätös syntyy sujuvammin ja riitojen riski pienenee.

Hallituksen rooli

Hallitus ohjaa työtä ja tekee valinnat suunnittelijan esitysten perusteella. Se asettaa hankkeelle tavoitteet, hyväksyy välivaiheet ja vie valmiin suunnitelman yhtiökokoukseen.

Taloyhtiö toimii hankkeessa rakennuttajana ja tilaajana. Hallituksen ensimmäinen tehtävä on valita kokenut projektipäällikkö johtamaan rakennuttamista; pätevyyden voi osoittaa esimerkiksi rakennuttajan pätevyydellä, kuten RAP tai RAPS.

Rakennuttajan on myös nimettävä hankkeelle kosteudenhallinnasta vastaava koordinaattori ja turvallisuuskoordinaattori. Hankesuunnitteluvaiheessa kosteudenhallinnasta vastaa usein projektipäällikkö.

Hallitus vastaa tehtävästään huolellisesti. Puutteellinen valmistelu voi johtaa kalliisiin yllätyksiin urakassa ja pahimmillaan osakkaiden tyytymättömyyteen tai riitaan.

Työryhmän tarve

Suuressa hankkeessa kootaan usein pieni työryhmä, jossa on hallituksen jäseniä, isännöitsijä ja suunnittelija. Ryhmä käy läpi vaihtoehdot ja valmistelee esityksen yhtiökokoukselle.

Työryhmä jakaa vastuuta ja nopeuttaa päätöksiä. Samalla se varmistaa, että osakkaiden toiveet kulkevat mukana koko suunnittelun ajan eikä hanke jää vain yhden henkilön varaan.

Missä kohtaa korjaushanketta hankesuunnitelma on?

Hankesuunnitelma on korjaushankkeen toinen vaihe. Hanke etenee vaiheittain tarveselvityksestä ja kuntotutkimuksesta hankesuunnitteluun, sieltä toteutussuunnitteluun ja lopulta urakkaan.

Korjaushankkeen vaiheet

Lähde: Rakennustietosäätiö RTS, KH 90-00593 (RT 18-11220) (2016); RAKLI ry ja RTS, HJR18 (RT 10-11284) (2017). Vaiheet tarveselvityksestä urakkaan.

Jokainen vaihe rakentuu edellisen päälle. Kuntotutkimus antaa tiedon, hankesuunnittelu tekee valinnat, toteutussuunnittelu tarkentaa ne piirustuksiksi ja urakka panee ne toteen.

Suunnittelun kesto

Hankesuunnitteluun kannattaa varata aikaa hankkeen laajuuden mukaan. Laajemmassa hankkeessa, kuten putkiremontissa, vaihe vie tyypillisesti noin 4-6 kuukautta.

Aikaan sisältyy tarkentavia selvityksiä, vaihtoehtojen vertailu, rahoitusmallin laadinta ja osakkaille pidettävä tiedotustilaisuus. Hallituksen kannattaa aikatauluttaa vaihe väljästi, koska kuntotutkimuksen löydökset voivat muuttaa suunnitelmaa.

Suunnitelman tarkentuminen

Kyllä. Hankesuunnittelun aikana tehdään usein lisätutkimuksia ja rakenteiden avauksia, ja ne voivat tarkentaa laajuutta tai kustannusarviota ennen yhtiökokousta.

Tämä on suunnitelman tarkoitus: se etsii talolle parhaan ratkaisun, ei vain vahvista ensimmäistä arvausta. Siksi valmis hankesuunnitelma on luotettavampi pohja päätökselle kuin pelkkä alkuarvio.

Miten yhtiökokous päättää hankesuunnitelman pohjalta?

Hallitus esittelee valmiin hankesuunnitelman yhtiökokoukselle, ja yhtiökokous päättää hankkeesta sen pohjalta. Suuresta korjaushankkeesta ei voi päättää hallitus yksin, vaan päätösvalta kuuluu osakkaille.

Lain tuki päätökselle

Asunto-osakeyhtiölaki tukee tätä kahdella tavalla. Hallituksen on esitettävä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta, joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai vastikkeeseen (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 §). Tämä kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen viiden vuoden korjausarvio on hankesuunnitelman luonteva tausta.

Tavanomaisesta kunnossapidosta ja korjauksesta yhtiökokous päättää yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 26 ja 30 §). Myös tason nostava uudistus onnistuu enemmistöpäätöksellä, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi (6 luku 31-33 §).

Kahden kolmasosan määräenemmistö (6 luku 27 §) koskee muun muassa yhtiöjärjestyksen muuttamista ja uudistusta, joka hyödyttää vain osaa osakkaista. Lisää korjauspäätösten kynnyksistä löytyy sivulta taloyhtiön peruskorjaus.

Päätöksen sisältö

Päätöksen pitää kattaa korjaustapa, kustannusten yläraja, rahoitus ja aikataulu. Mitä tarkemmin nämä on kirjattu hankesuunnitelmaan, sitä selkeämpi yhtiökokouksen päätöksestä tulee.

Hyväksyttyä hankesuunnitelmaa kutsutaan hankeohjelmaksi, ja sen vahvistavaa yhtiökokouspäätöstä investointipäätökseksi. Päätös sitoo suuren osan hankkeen kustannuksista, joten valmisteluun kannattaa panostaa.

Hallitus ei saa ylittää saamaansa valtuutusta. Jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti päätetystä, asia on vietävä uudelleen yhtiökokouksen käsittelyyn ennen urakan tilaamista.

Osakkaiden tiedotus

Hyvässä hankkeessa osakkaat saavat hankesuunnitelman ja päätösehdotuksen hyvissä ajoin ennen kokousta. Usein järjestetään myös tiedotustilaisuus, jossa suunnittelija esittelee vaihtoehdot ja vastaa kysymyksiin.

Avoin tiedotus kannattaa. Kun osakkaat ymmärtävät, miksi korjaus tehdään ja mitä se maksaa, päätös syntyy harvemmin riidan kautta ja hanke etenee sovussa.

Miten hankesuunnitelma liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Hankesuunnitelma ei synny tyhjästä, vaan talon todellisesta korjaustarpeesta. Mitä paremmin osakas tuntee talon korjausvelan ennen kokousta, sitä vähemmän hankesuunnitelma tulee yllätyksenä.

Korjausvelan kokonaiskuva

Korjausvelka tarkoittaa sitä korjausten määrää, joka talolle on kertynyt, kun kunnossapitoa on lykätty. Suuri korjausvelka ennakoi tiheämpiä ja kalliimpia hankkeita lähivuosina, joten sen tunteminen kannattaa jo ennen asunnon ostoa.

Hankesuunnitelma on yhden hankkeen tarkka kuvaus, korjausvelka taas kertoo talon kokonaiskuvan. Molempia kannattaa lukea rinnakkain, koska yksittäinen hanke harvoin on talon ainoa tuleva korjaus.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan remonttitarpeen jo ennen kuin hankesuunnitelma valmistuu tai päätös tehdään yhtiökokouksessa.

Osakkaan valmistautuminen

Osakkaan kannattaa lukea hankesuunnitelma, kokouskutsun liitteet ja pitkän tähtäimen suunnitelma ennen kokousta. Niistä näkee, mitkä rakennusosat ovat käyttöikänsä päässä ja mikä korjaus on seuraavaksi edessä.

Hyväksytty mutta vielä toteuttamaton hanke tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta. Kun korjausvelka on tiedossa, osakas osaa arvioida, onko hankkeen aikataulu ja rahoitus talon kunnon kannalta järkevä.

Ostajan hyöty

Asuntoa ostavalle hankesuunnitelma on arvokas tieto. Se paljastaa, mitä korjauksia talolle on tulossa ja kuinka suuri rahoitusvastike voi olla edessä lähivuosina.

Isännöitsijäntodistuksesta ja yhtiökokouspöytäkirjoista näkee, onko hanke jo päätetty vai vasta suunnittelussa. Mitä aikaisemmin osakas tai ostaja saa tämän tiedon, sitä paremmin hän voi varautua kustannukseen.

Tieto muuttaa osakkaan roolin: kokous ei ole enää pelkkä ilmoitusasia, vaan paikka vaikuttaa. Hyvä hankesuunnitelma ja selkeä kuva korjausvelasta antavat osakkaalle eväät tehdä perusteltu päätös.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on hankesuunnitelman ja kuntotutkimuksen ero?

Kuntotutkimus selvittää rakenteiden teknisen kunnon ja kertoo, mitä on pakko korjata. Hankesuunnitelma tehdään tämän jälkeen, ja se kääntää teknisen tiedon tavoitteiksi, korjausvaihtoehdoiksi, kustannusarvioksi ja aikatauluksi. Kuntotutkimus vastaa kysymykseen mitä on rikki, hankesuunnitelma kysymykseen mitä korjataan ja millä rahalla.

Kuka maksaa hankesuunnitelman laatimisen?

Hankesuunnittelun kustannus kuuluu taloyhtiölle ja katetaan yhtiövastikkeesta tai erikseen kerätystä rahasta. Hallitus tilaa työn suunnittelijalta tai konsultilta. Suomen Kiinteistöliiton hankesuunnitteluoppaan (2021) mukaan vaiheeseen panostaminen kannattaa, koska suuri osa hankkeen lopullisista kustannuksista määräytyy juuri hankesuunnittelussa.

Pitääkö yhtiökokouksen hyväksyä hankesuunnitelma?

Suuresta korjaushankkeesta päättää yhtiökokous, ja päätös tehdään hankesuunnitelman pohjalta. Hallitus esittelee suunnitelman ja viiden vuoden kunnossapitotarveselvityksen kokoukselle (asunto-osakeyhtiölaki 6 luku 3 §). Tavanomainen kunnossapito ja korjaus etenee yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 ja 30 §). Myös tason nostava uudistus onnistuu enemmistöllä, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi (6 luku 31-33 §). Kahden kolmasosan määräenemmistö (6 luku 27 §) koskee muun muassa yhtiöjärjestyksen muuttamista ja vain osaa osakkaista hyödyttävää uudistusta.

Kuinka kauan hankesuunnittelu kestää?

Hankesuunnitteluun kannattaa varata aikaa hankkeen laajuuden mukaan. Pieni korjaus etenee nopeasti, mutta laajemmassa hankkeessa, kuten putkiremontissa, vaihe vie tyypillisesti noin 4-6 kuukautta. Aikaan sisältyy tarkentavat selvitykset, vaihtoehtojen vertailu, rahoitusmalli ja osakkaiden tiedotus.

Voiko toteutussuunnittelun aloittaa ennen hankesuunnitelmaa?

Ei kannata. Toteutussuunnittelu tuottaa tarkat tekniset piirustukset, ja ne tilataan vasta, kun yhtiökokous on hyväksynyt hankesuunnitelman. Näin taloyhtiö ei maksa kalliista piirustuksista hankkeeseen, jota ei ole päätetty toteuttaa, eikä suunnittele yksityiskohtia ennen kuin laajuus ja rahoitus on lyöty lukkoon.