Taloyhtiön peruskorjaus ja sen ajoitus

Taloyhtiön peruskorjaus palauttaa rakennuksen tai sen osan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, kun käyttöikä on lopussa. Tyypillisiä ovat putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti, ja niiden ajankohdan voi ennustaa rakennusosien käyttöiästä. Hallitus ja osakkaat hyötyvät siitä, että tuleva korjaus on tiedossa vuosia ennen yhtiökokouksen päätöstä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex) 6 luvun 26-27 §, Rakennustiedon ohjekorttiin KH 90-00403 / LVI 01-10424 (2008) sekä Tilastokeskuksen korjausrakentamisen tilastoon. Päivitetty 1.6.2026.

Mitä taloyhtiön peruskorjaus tarkoittaa?

Peruskorjaus eli korjaus, jossa loppuun kulunut rakennusosa palautetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon, on taloyhtiön elinkaaren suurin yksittäinen kuluerä. Talon arvo ja asumisen turvallisuus riippuvat siitä, että korjaukset tehdään ajallaan.

Tavanomaisia taloyhtiön peruskorjauksia ovat putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti. Niissä vanha rakennusosa uusitaan, mutta talon taso ja varustus säilyvät ennallaan.

Peruskorjaus eroaa uudisrakentamisesta siinä, että työ tehdään valmiiseen, asuttuun taloon. Asukkaat elävät usein korjauksen keskellä, mikä vaatii hyvää tiedotusta ja aikataulutusta hallitukselta.

Miksi käyttöikä ratkaisee ajankohdan?

Jokaisella rakennusosalla on tekninen käyttöikä, jonka jälkeen vaurioriski kasvaa nopeasti. Kun putket, julkisivu tai katto lähestyvät käyttöikänsä loppua, korjaus siirtyy suunnitelmasta päätökseen.

Hyvin hoidettu taloyhtiö seuraa käyttöikiä etukäteen ja ajoittaa korjaukset ennen vaurioita. Lykätty korjaus kasvaa korjausvelaksi, joka erääntyy myöhemmin kalliimpana.

Käyttöikä on ohjearvo, ei takuu. Saman ikäinen putkisto voi olla eri talossa eri kunnossa, koska veden laatu, asennustapa ja huolto vaikuttavat lopputulokseen. Siksi ikä kertoo riskin, mutta kuntotutkimus kertoo yksittäisen talon todellisen tilanteen.

Mistä peruskorjaus eroaa pelkästä paikkauksesta?

Paikkaus korjaa yksittäisen vaurion, mutta jättää muun rakennusosan ennalleen. Peruskorjaus taas uusii koko rakennusosan, kun paikkaaminen ei enää kannata.

Raja tulee vastaan, kun sama korjaustarve palaa vuosi toisensa jälkeen ja kustannus kasvaa. Esimerkiksi vuotavan katon voi paikata kerran, mutta yhä uudelleen vuotava katto on merkki siitä, että koko vesikate on tiensä päässä.

Peruskorjaus on siksi usein edullisempi kuin loputon paikkaaminen. Kertaalleen tehty uusinta poistaa toistuvat vauriot ja niiden seurannaiskulut moneksi vuosikymmeneksi eteenpäin.

Mitä eroa on kunnossapidolla, peruskorjauksella ja perusparannuksella?

Kunnossapito eli rakennuksen alkuperäisen kunnon säilyttävä hoito kattaa pienet vuosikorjaukset. Peruskorjaus uusii loppuun kuluneen osan alkuperäistä vastaavaksi. Perusparannus eli korjaus, joka nostaa talon tasoa alkuperäistä paremmaksi, menee tätä pidemmälle.

Käytännössä raja kunnossapidon ja peruskorjauksen välillä on liukuva. Kummassakin talon taso säilyy ennallaan, ja päätös tehdään samalla enemmistösäännöllä kuin perusparannuksesta.

Perusparannus erottuu sisällöltään: siinä talo saa jotain uutta, mitä ennen ei ollut. Hissin lisäys, parvekkeiden rakentaminen tai ilmanvaihdon koneellistaminen ovat tyypillisiä parannuksia, joista yhtiökokous silti päättää enemmistöllä.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 26 § ja 27 § (Finlex).

Miksi raja vaikuttaa käsittelyyn?

Raja ei muuta äänikynnystä, koska itse korjaus ja perusparannus tehdään molemmat yli puolen annetun äänen enemmistöllä. Yksittäinen osakas ei voi kumpaakaan yksin estää.

Raja vaikuttaa muualla: perusparannus voi oikeuttaa eri verokohteluun ja vaatii usein tarkemman päätösehdotuksen. Esimerkiksi hissin jälkiasennus hissittömään taloon parantaa taloa, mutta sen päättää sama enemmistö kuin putkiremontin.

Voiko peruskorjaukseen yhdistää parannuksen?

Usein kannattaa. Kun putket tai julkisivu uusitaan, samalla voi nostaa tasoa pienellä lisäkustannuksella, esimerkiksi parantaa ilmanvaihtoa tai lisätä eristystä.

Tällöin osa hankkeesta on peruskorjausta ja osa parannusta. Hallitus jakaa ehdotuksen selvästi, jotta osakkaat tietävät, mistä äänestetään, vaikka äänikynnys on molemmissa sama enemmistö.

Mitkä peruskorjaukset taloyhtiössä yleensä tulevat vastaan?

Suurin osa kerrostalon peruskorjauksista osuu samoihin rakennusosiin: putkistoon, julkisivuun, kattoon, ikkunoihin ja ilmanvaihtoon. Niiden ajankohdan voi arvioida teknisestä käyttöiästä jo kymmenen vuotta etukäteen.

Alla oleva taulukko kokoaa tyypilliset rakennusosat ja niiden ohjeelliset käyttöiät Rakennustiedon ohjekortista. Luvut auttavat hahmottamaan, mitkä korjaukset talossa ovat lähivuosina edessä.

Lähde: Rakennustieto, ohjekortti KH 90-00403 / LVI 01-10424, kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot, 2008. Vaihteluvälit ovat ohjeellisia, ja yksittäisen talon kunnon ratkaisee kuntotutkimus.

Milloin putkiremontti on edessä?

Putkiremontti on ajankohtainen tyypillisesti 40-50 vuoden iässä, kun vesijohdot ja viemärit kuluvat loppuun. Laajimmillaan kyse on linjasaneerauksesta eli koko vesijohto- ja viemäriverkoston uusinnasta kerralla.

Putkiremontti on yleensä taloyhtiön kallein yksittäinen korjaus. Siksi sen ajoitus ja rahoitus kannattaa suunnitella vuosia ennen kuin vauriot pakottavat kiireeseen.

Vanha valurautaviemäri ja kupariputki voivat kestää käyttöikänsä ylärajan asti, mutta vuotoriski kasvaa loppua kohti. Yksittäinen vesivahinko maksaa usein enemmän kuin suunniteltu putkiremontti, joten ennakointi on osakkaalle myös taloudellinen turva.

Milloin julkisivu ja katto ovat vuorossa?

Betoni- ja rapattu julkisivu kestää ohjeellisesti noin 40-50 vuotta, minkä jälkeen pinta ja saumat vaativat korjausta. Vesikate kestää materiaalista riippuen 25-45 vuotta, joten katto ja julkisivu osuvat usein samalle vuosikymmenelle.

Julkisivun kunto kannattaa tutkia ennen päätöstä, koska betonin vauriot voivat olla pinnan alla piilossa. Kuntotutkimus erottaa kevyen pintakorjauksen ja laajan julkisivuremontin toisistaan.

Ilmanvaihtojärjestelmä uusitaan tyypillisesti 20-25 vuoden välein, usein putkiremontin yhteydessä. Useampi korjaus samaan aikaan nostaa hetkellistä kustannusta, mutta säästää erillisiä telineitä ja suunnittelua.

Miksi ikkunat ja vesikate kannattaa ajoittaa yhteen?

Puuikkunat kestävät ohjeellisesti noin 50 vuotta, joten ne tulevat usein vastaan samaan aikaan julkisivun kanssa. Ikkunoiden uusinta julkisivutyön yhteydessä säästää telineitä ja vähentää häiriötä asukkaille.

Sama logiikka koskee kattoa ja yläpohjan eristystä. Kun katto avataan, lisäeristyksen tekeminen samalla on edullisempaa kuin erillisenä hankkeena myöhemmin.

Kuka taloyhtiössä päättää peruskorjauksesta?

Peruskorjauksesta päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista korjauspäätöstä eikä välttää vastiketta vastustamalla.

Tavanomaisen peruskorjauksen yhtiökokous hyväksyy, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 26 §). Tämä enemmistösääntö koskee putki-, julkisivu- ja kattoremonttia.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, ei kaikista osakkaista. Tyhjät ja poissaolevat äänet eivät kaada hanketta, joten aktiivinen osallistuminen kokoukseen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa.

Milloin tarvitaan määräenemmistö?

Itse korjaukseen tai perusparannukseen ei tarvita määräenemmistöä. Kahden kolmasosan kannatus äänistä ja edustetuista osakkeista vaaditaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §).

Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 31 §). Hissin jälkiasennuksen kulut voi sen sijaan jakaa kerroksittain enemmistöllä (6 luku 32 §).

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi tiukentaa näitä vaatimuksia. Oman taloyhtiön säännöt kannattaa siksi lukea ennen suurta korjauspäätöstä, koska ne voivat vaatia tavallista suuremman kannatuksen.

Mitä hallituksen pitää valmistella?

Hallitus tilaa kuntotutkimuksen, laatii hankesuunnitelman ja vie selkeän päätösehdotuksen yhtiökokoukseen. Hyvä valmistelu vähentää myöhempiä riitoja ja yllätyksiä urakan aikana.

Hallitus esittää varsinaiselle yhtiökokoukselle myös kirjallisen selvityksen seuraavan viiden vuoden korjaustarpeesta. Tämä selvitys nostaa tulevan peruskorjauksen näkyväksi jo vuosia ennen päätösvuotta.

Käytännön työn hoitavat hallituksen valitsema urakoitsija ja isännöitsijä. Yhtiökokous antaa valtuutuksen, jonka rajoissa hallitus tekee urakkasopimuksen ja seuraa hankkeen etenemistä.

Hallitus ei saa ylittää yhtiökokouksen antamaa valtuutusta. Jos hanke laajenee tai kallistuu olennaisesti, asia palautetaan yhtiökokoukseen ennen kuin lisätöistä sovitaan urakoitsijan kanssa.

Miten taloyhtiön peruskorjaus rahoitetaan?

Suuret peruskorjaukset rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla taloyhtiöllä on satoja tuhansia euroja valmiina kassassa. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa.

Osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena eli vastikkeena, jolla katetaan taloyhtiölainan lyhennys ja korko. Vastikkeen suuruus riippuu lainan koosta, korosta ja takaisinmaksuajasta.

Kertasuoritus vai rahoitusvastike?

Moni taloyhtiö tarjoaa osakkaalle valinnan: maksaa oma osuus kerralla pois tai pieninä erinä rahoitusvastikkeena. Kertamaksu pienentää kuukausivastiketta, mutta vaatii ison summan etukäteen.

Rahoitusvastike kannattaa erottaa hoitovastikkeesta, jolla katetaan talon juokseva ylläpito. Rahoitusvastike liittyy nimenomaan korjaushankkeen lainaan ja päättyy, kun laina on maksettu pois.

Lainaosuuden suuruus näkyy isännöitsijäntodistuksessa. Ostajan kannattaa tarkistaa, kuinka paljon velkaa asuntoon kohdistuu, koska se nostaa todellista ostohintaa velattoman hinnan päälle.

Mitä rahoitus tarkoittaa kuukausibudjetissa?

Suuri peruskorjaus voi nostaa kuukausivastiketta sadoilla euroilla useaksi vuodeksi. Korjauksia kasautuu usein samaan vaiheeseen, joten yhden hankkeen vastike ei aina jää viimeiseksi.

Siksi osakkaan on hyvä katsoa koko talon korjaustarvetta, ei vain seuraavaa hanketta. Yksittäisen remontin vastike kertoo vähän, jos perässä tulee heti toinen yhtä suuri korjaus.

Miten korjausvelka ennakoi tulevan peruskorjauksen?

Korjausvelka eli kertynyt korjaustarve, jota taloyhtiö ei ole vielä toteuttanut, ennakoi tulevia peruskorjauksia rahassa. Mitä suurempi velka, sitä lähempänä ja kalliimpana korjaukset ovat edessä.

Korjausvelka syntyy, kun rakennusosa kuluu käyttöikänsä loppua kohti, mutta sitä ei vielä uusita. Velka kertoo, kuinka suuri osuus talon arvosta odottaa jo erääntynyttä korjausta.

Miten osakas hyötyy tiedosta?

Kun korjausvelka on tiedossa, yhtiökokouksen päätösehdotus ei tule yllätyksenä. Osakas osaa varautua rahoitusvastikkeen nousuun ja arvioida, onko hankkeen ajoitus talon kunnon kannalta järkevä.

Ostajalle korjausvelka on tärkein yksittäinen luku talon hinnan takana. Kaksi samanhintaista asuntoa voivat olla eriarvoisia, jos toisen talossa putket ja katto ovat jo elinkaarensa lopussa.

Miksi korjausvelka ei näy isännöitsijäntodistuksessa?

Korjausvelka ei ole taseen erä, joten se ei näy euroina isännöitsijäntodistuksessa. Todistus kertoo jo päätetyt hankkeet ja lainat, mutta ei vielä erääntyvää korjaustarvetta.

Siksi tuleva korjaustarve kannattaa laskea erikseen rakennusosien iästä ja käyttöiästä. Pelkkä velaton hinta ja todistus eivät kerro koko kuvaa talon tulevista kustannuksista.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin näet tulevan peruskorjaustarpeen jo ennen yhtiökokousta tai ostopäätöstä, eikä tarkka summa jää pelkän arvauksen varaan.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä eroa on peruskorjauksella ja perusparannuksella?

Peruskorjaus palauttaa loppuun kuluneen rakennusosan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Talon taso ja varustus säilyvät ennallaan, esimerkiksi vanhat putket vaihdetaan uusiin. Perusparannus taas nostaa talon tasoa alkuperäistä paremmaksi, kuten hissin lisääminen hissittömään taloon tai painovoimaisen ilmanvaihdon vaihtaminen koneelliseksi. Molemmista yhtiökokous päättää yli puolen äänten enemmistöllä, ja kahden kolmasosan määräenemmistö koskee vasta yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Milloin taloyhtiön putkiremontti on yleensä ajankohtainen?

Putkiremontti eli linjasaneeraus on ajankohtainen tyypillisesti 40-50 vuoden iässä, kun vesijohdot ja viemärit lähestyvät teknisen käyttöikänsä loppua. Materiaali vaikuttaa lukuun: sinkityt teräsputket kestävät vähemmän, valurautaviemärit pidempään. Tarkan ajankohdan kertoo kuntotutkimus, ei pelkkä ikä. Lähde tekniseen käyttöikään on Rakennustiedon ohjekortti KH 90-00403 (2008).

Voiko osakas estää peruskorjauksen äänestämällä vastaan?

Ei voi. Tavanomainen peruskorjaus, kuten putki-, julkisivu- tai kattoremontti, hyväksytään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä. Lainmukaisesti syntynyt päätös sitoo myös vastustanutta osakasta, ja rahoitusvastike on maksettava. Osakas voi vaikuttaa hankkeen sisältöön ja ajoitukseen keskustelemalla ja äänestämällä, mutta yksin hän ei voi kaataa enemmistön hyväksymää korjausta.

Miten taloyhtiön peruskorjaus yleensä rahoitetaan?

Suuret peruskorjaukset rahoitetaan yleensä taloyhtiölainalla, koska harvalla taloyhtiöllä on koko summaa valmiina. Laina jaetaan osakkaille omistuksen suhteessa, ja osakas maksaa oman osuutensa rahoitusvastikkeena, joka kattaa lainan lyhennyksen ja koron. Moni taloyhtiö antaa osakkaalle mahdollisuuden maksaa osuus kerralla pois, jolloin kuukausivastike pienenee.

Miten näen tulevan peruskorjaustarpeen ennen asunnon ostoa?

Tulevan peruskorjaustarpeen näkee rakennusosien iästä ja käyttöiästä sekä hallituksen viiden vuoden korjausselvityksestä ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Isännöitsijäntodistuksesta näkee jo päätetyt hankkeet ja asuntoon kohdistuvan lainaosuuden. Asuntoanalyysi laskee rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tulevan remontin suuruusluokan näkee jo ennen ostopäätöstä. Tarkan summan ratkaisee kuntotutkimus.