Taloyhtiön järjestyssäännöt

Taloyhtiön järjestyssäännöt ovat yhteiset pelisäännöt, jotka yhtiökokous vahvistaa. Ne sitovat kaikkia osakkaita ja asukkaita, myös vuokralaisia ja myöhemmin taloon muuttavia. Sääntöjen on oltava kohtuullisia, eivätkä ne voi olla lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisia.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä taloyhtiön järjestyssäännöt ovat?

Järjestyssäännöt ovat taloyhtiön yhteiset pelisäännöt asumiseen. Ne kertovat, miten yhteisissä tiloissa toimitaan ja miten naapureita kohtaan ollaan huomaavaisia.

Järjestyssääntöjen tarkoitus

Järjestyssääntöjen tarkoitus on tehdä asumisesta sujuvaa ja vähentää naapuririitoja. Yhteisesti sovitut säännöt selkeyttävät, mitä talossa saa tehdä ja mitä ei.

Säännöt koskevat yleensä koko kiinteistöä: porraskäytäviä, pihaa, yhteisiä tiloja ja huoneistoja siltä osin kuin toiminta vaikuttaa naapureihin. Tavoitteena on kaikkien viihtyvyys, ei elämän tarpeeton rajoittaminen.

Järjestyssäännöt eivät ole pakollisia, mutta lähes jokaisella taloyhtiöllä on ne. Ilman yhteisiä sääntöjä riidat ratkaistaan tapauskohtaisesti, mikä on hidasta ja epätasapuolista.

Säännöt myös helpottavat uuden asukkaan kotiutumista. Niistä näkee yhdellä silmäyksellä, millaisia tapoja talossa noudatetaan.

Hyvät järjestyssäännöt ovat lyhyet ja selkeät. Kun säännöt ovat ymmärrettävät, niitä myös noudatetaan paremmin kuin pitkää ja sekavaa ohjeistusta.

Ero yhtiöjärjestykseen

Järjestyssäännöt eivät ole sama asia kuin yhtiöjärjestys (eli yhtiön rekisteröidyt perussäännöt). Yhtiöjärjestys määrää yhtiön rakenteen ja vastikkeet, kun taas järjestyssäännöt ohjaavat arjen asumista.

Ero näkyy myös päätöksenteossa. Yhtiöjärjestyksen muutos vaatii määräenemmistön ja rekisteröinnin, kun järjestyssäännöt vahvistetaan tavallisella enemmistöllä.

Järjestyssääntö ei voi kumota yhtiöjärjestyksen määräystä. Jos ne ovat ristiriidassa, yhtiöjärjestys menee aina edelle, samoin kuin laki menee yhtiöjärjestyksen edelle.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (6 luku 26 ja 27 §); Kiinteistöliitto.

Kuka päättää järjestyssäännöistä?

Järjestyssäännöistä päättää yhtiökokous. Hallitus tai isännöitsijä valmistelee säännöt, mutta vain yhtiökokous voi vahvistaa ne.

Yhtiökokous vahvistaa

Yhtiökokous vahvistaa järjestyssäännöt tavallisella enemmistöllä (laki, 6 luku 26 §). Kun säännöt käsitellään kokouksessa, mahdollisimman moni osakas tulee tietoiseksi niistä ja voi vaikuttaa sisältöön.

Hallitus voi antaa tarkempia käytännön ohjeita, mutta varsinaiset säännöt kuuluvat yhtiökokoukselle. Näin säännöillä on osakkaiden tuki, eikä niitä koeta ylhäältä saneltuina.

Säännöt kannattaa liittää kokouskutsun esityslistalle, jotta osakkaat voivat tutustua niihin etukäteen. Näin kokouksessa voidaan keskustella sisällöstä ja tehdä tarvittavat muutokset yhdessä.

Jos yhtiöllä ei ole lainkaan järjestyssääntöjä, asumista ohjaavat suoraan laki ja hyvä tapa. Selkeät säännöt ovat silti suositeltavat, koska ne ehkäisevät riitoja ennalta.

Sitovuus asukkaisiin

Vahvistetut järjestyssäännöt sitovat kaikkia osakkaita ja asukkaita. Sääntöjä on noudatettava, vaikka asukas olisi muuttanut taloon vasta sääntöjen hyväksymisen jälkeen.

Säännöt sitovat myös vuokralaisia. Osakkaan kannattaa antaa järjestyssäännöt vuokralaiselle vuokrasopimuksen yhteydessä, jotta tämä tuntee talon pelisäännöt.

Sääntöjen rikkomisesta vastaa se, joka rikkomuksen tekee. Osakas vastaa kuitenkin siitä, että hänen vuokralaisensa tuntee säännöt ja noudattaa niitä.

Mitä järjestyssäännöt voivat sisältää?

Järjestyssäännöt voivat ohjata yhteiselämää ja yhteisten tilojen käyttöä. Ne eivät kuitenkaan voi rajoittaa asumista kohtuuttomasti.

Tavalliset määräykset

Tyypillisiä määräyksiä ovat hiljaisuusajat, yhteisten tilojen käyttö, jätehuolto ja pysäköinti. Säännöissä voidaan ohjeistaa myös mattojen tomutuksesta, grillauksesta ja lemmikkien pidosta yhteisillä alueilla.

Säännöissä kerrotaan usein myös, keneen otetaan yhteyttä ongelmatilanteissa. Selkeä yhteystieto auttaa ratkaisemaan häiriöt nopeasti ennen kuin ne kärjistyvät.

Hyvä järjestyssääntö on käytännönläheinen. Se vastaa kysymyksiin, joita asukkaat oikeasti kohtaavat, kuten milloin pyykkitupaa saa käyttää tai miten polkupyörät säilytetään.

Tyypillisiä määräyksiä; tarkka sisältö päätetään aina yhtiökokouksessa. Lähde: Kiinteistöliitto.

Hiljaisuusaika on yleisin yksittäinen sääntö. Se rauhoittaa yöajan, mutta ei kiellä tavanomaista elämää, kuten suihkussa käyntiä tai keskustelua.

Lemmikit ovat toinen tavallinen aihe. Säännöissä ei voi kieltää lemmikkejä huoneistossa, mutta yhteisillä alueilla ne pidetään kytkettyinä ja jätökset siivotaan.

Mitä ei voi määrätä

Järjestyssäännöt eivät voi olla lain tai yhtiöjärjestyksen vastaisia. Niillä ei voi myöskään sitovasti rajoittaa tavanomaista asumista ja elämää huoneistossa.

Määräysten on oltava kohtuullisia (Kiinteistöliitto). Sääntö, joka kieltäisi esimerkiksi vieraiden pidon tai lasten leikin pihalla, menisi liian pitkälle eikä sitoisi asukkaita.

Raja kulkee siinä, vaikuttaako toiminta muihin asukkaisiin. Yhteiseen viihtyvyyteen vaikuttavia asioita voidaan ohjata, mutta huoneiston sisäistä tavanomaista elämää ei.

Yksittäistä asukasta ei myöskään voi syrjiä säännöillä. Kaikkien on oltava samassa asemassa, koska osakkaiden yhdenvertaisuus sitoo myös järjestyssääntöjä.

Kohtuuton tai lainvastainen sääntö ei sido asukasta, vaikka yhtiökokous olisi sen hyväksynyt. Riitatilanteessa kohtuuttomuus arvioidaan aina tapauskohtaisesti.

Jos asukas pitää jotakin sääntöä kohtuuttomana, hän voi nostaa asian esiin yhtiökokouksessa ja esittää sen muuttamista. Tarvittaessa sääntöjen kohtuullisuuden voi viime kädessä saattaa myös tuomioistuimen arvioitavaksi.

Mitä järjestyssäännöt sanovat yhteisistä tiloista?

Yhteiset tilat ovat järjestyssääntöjen tavallisin aihe. Säännöt kertovat, miten tiloja varataan, käytetään ja siivotaan.

Pyykkitupa, kerho ja varastot

Pyykkituvan ja kerhohuoneen käytöstä sovitaan yleensä varausvuorot. Säännöissä kerrotaan, miten vuoron varaa ja että tila siivotaan käytön jälkeen seuraavalle.

Varastotiloissa säilytetään vain sallittuja tavaroita. Palovaarallisten aineiden ja romun säilytys kielletään yleensä turvallisuussyistä, koska ne lisäävät palokuormaa.

Yhteisten tilojen kunto on kaikkien vastuulla. Kun tilat jätetään siisteiksi, ne pysyvät käyttökelpoisina eikä yhtiölle synny ylimääräisiä siivouskuluja.

Piha ja autopaikat

Pihalla liikutaan ja leikitään, mutta autoilua ja pysäköintiä ohjataan. Pysäköinti sallitaan vain merkityillä paikoilla, jotta pelastustiet pysyvät vapaina.

Autopaikkojen jaosta päättää yhtiö erikseen, ja siitä voi olla oma ohjeensa (taloyhtiön autopaikat). Järjestyssäännöt täydentävät tätä arjen pelisäännöillä, kuten vieraspaikkojen käytöllä.

Vieraspaikkojen käytöstä syntyy usein erimielisyyttä. Selkeä ohje siitä, kuinka kauan vieras saa pysäköidä, ehkäisee turhat riidat naapureiden kesken.

Voiko järjestyssäännöllä kieltää tupakoinnin?

Sisätiloja koskevat tupakointirajoitukset voidaan kirjata järjestyssääntöihin. Parveke- ja huoneistotupakoinnin kielto sen sijaan haetaan kunnalta, ei pelkällä järjestyssäännöllä.

Tupakointi sisätiloissa ja parvekkeella

Yhteisissä sisätiloissa, kuten porraskäytävissä, tupakointi on jo lain mukaan kielletty. Tämän voi vahvistaa myös järjestyssäännöissä, jotta asia on kaikille selvä.

Parvekkeella ja huoneistossa tupakointia ei voi sitovasti kieltää pelkällä järjestyssäännöllä. Tavanomainen asuminen on vapaata, joten kielto vaatii erillisen menettelyn.

Yhteisten tilojen savuttomuus suojaa kaikkia asukkaita. Parveketupakointi sen sijaan jää usein naapureiden välisen sovittelun varaan, ellei kieltoa ole haettu kunnalta.

Myös sähkösavukkeet voidaan ottaa huomioon säännöissä. Niiden höyry ja haju voivat häiritä naapureita samalla tavalla kuin tavallinen tupakointi.

Tupakointikiellon hakeminen kunnalta

Yhtiökokous voi hakea kunnalta tupakointikieltoa parvekkeille, huoneistojen ulkotiloihin ja jopa huoneistoihin vuoden 2016 tupakkalain nojalla. Kunta päättää kiellosta hakemuksen perusteella.

Ennen hakemusta huoneistojen haltijoita on kuultava (Isännöintiliitto). Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto ovat laatineet mallilomakkeet kiellon hakemiseen ja asukkaiden kuulemiseen.

Kunnan myöntämä kielto on sitova ja sitä valvotaan. Hakemus vaatii hieman valmistelua, mutta se on ainoa keino saada parveketupakoinnille pysyvä este.

Hakemus voidaan tehdä huoneistokohtaisesti tai koko taloa koskien. Kunta arvioi, aiheuttaako savu toistuvaa haittaa, ennen kuin se myöntää kiellon.

Kielto huoneiston sisätiloihin on poikkeuksellinen. Sitä ei yleensä myönnetä, jos savun kulkeutuminen naapuriin voidaan estää rakenteellisin korjauksin.

Miten järjestyssääntöjä noudatetaan ja valvotaan?

Järjestyssäännöt toimivat vain, jos niitä noudatetaan. Valvonta kuuluu ensisijaisesti hallitukselle ja isännöitsijälle.

Rikkomusten seuraukset

Sääntöjen rikkomiseen puututaan yleensä ensin huomautuksella. Useimmat häiriöt loppuvat, kun asukkaalle kerrotaan, että hänen toimintansa rikkoo yhteisiä sääntöjä.

Jos häiriö jatkuu vakavana ja toistuvana, taloyhtiö voi viime kädessä ottaa huoneiston hallintaansa määräajaksi. Tämä on järein keino ja edellyttää laissa säädettyjä edellytyksiä.

Käytännössä riidat ratkeavat lähes aina keskustelemalla. Selkeät säännöt ja tasapuolinen valvonta ehkäisevät tilanteet, joissa kovempia keinoja tarvittaisiin.

Tasapuolisuus on valvonnassa tärkeää. Jos sääntöjä sovelletaan vain osaan asukkaista, valvonta menettää uskottavuutensa ja säännöt jäävät kuolleeksi kirjaimeksi.

Toistuvat häiriöt kannattaa dokumentoida. Päivämäärät, kellonajat ja todistajat auttavat, jos asia etenee huomautuksesta vakavampiin toimiin.

Hallituksen kannattaa puuttua häiriöihin nopeasti. Mitä aikaisemmin asiaan tartutaan, sitä helpommin se ratkeaa ilman kovempia keinoja.

Sääntöjen päivitys ja viestintä

Järjestyssäännöt kannattaa tarkistaa muutaman vuoden välein. Asuminen ja tarpeet muuttuvat, ja vanhentuneet säännöt menettävät merkityksensä.

Säännöt on pidettävä asukkaiden saatavilla, esimerkiksi ilmoitustaululla tai yhtiön verkkosivuilla. Kun kaikki tietävät säännöt, niitä on helppo noudattaa ja niihin voi vedota.

Uusille asukkaille säännöt kannattaa antaa heti muuton yhteydessä. Hyvä perehdytys taloon vähentää väärinkäsityksiä ja luo yhteishenkeä naapureiden kesken.

Päivitys hoidetaan samalla tavalla kuin alkuperäinen hyväksyntä, eli yhtiökokouksessa. Pienet käytännön täsmennykset hallitus voi antaa omissa ohjeissaan.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää taloyhtiön järjestyssäännöistä?

Järjestyssäännöistä päättää yhtiökokous tavallisella enemmistöllä. Hallitus tai isännöitsijä valmistelee säännöt, mutta vain yhtiökokous voi vahvistaa ne. Vahvistetut säännöt sitovat kaikkia osakkaita ja asukkaita, myös vuokralaisia ja myöhemmin taloon muuttavia.

Voiko järjestyssäännöllä kieltää tupakoinnin parvekkeella?

Ei suoraan. Parveke- ja huoneistotupakointia ei voi sitovasti kieltää pelkällä järjestyssäännöllä. Yhtiökokous voi kuitenkin hakea kunnalta tupakointikieltoa tupakkalain nojalla, ja kunta päättää kiellosta hakemuksen perusteella. Ennen hakemusta huoneistojen haltijoita on kuultava.

Sitovatko järjestyssäännöt myös vuokralaista?

Sitovat. Vahvistetut järjestyssäännöt koskevat kaikkia talon asukkaita, myös vuokralaisia. Osakkaan kannattaa antaa säännöt vuokralaiselle vuokrasopimuksen yhteydessä. Jos vuokralainen rikkoo sääntöjä toistuvasti, vastuu tilanteen hoitamisesta on viime kädessä osakkaalla.