Ta­lo­yh­ti­ön au­to­pai­kat

Autopaikat ovat taloyhtiön yleisimpiä riidan aiheita, ja moni osakas luulee omistavansa käyttämänsä paikan. Suurin osa taloyhtiön autopaikoista on kuitenkin yhtiön hallinnassa, jolloin niiden jaosta ja vuokrasta päättää hallitus, ei yksittäinen asukas. Kun tiedät, kumman hallintamuodon piiriin oma paikkasi kuuluu, tiedät myös kuka päättää sen käytöstä ja voitko menettää sen. Tällä sivulla esitellään autopaikkojen hallintamuodot, päätösvalta, oikeudenmukainen jako ja se, mitä lakia vuokraan sovelletaan.

Kenen hallinnassa taloyhtiön autopaikat ovat?

Autopaikan hallintamuoto ratkaisee kaiken muun. Se määrää, kuka paikasta päättää, maksetaanko siitä vuokraa vai vastiketta ja voiko asukas menettää paikan.

Yhtiön hallinnassa olevat paikat

Kun yhtiöjärjestyksessä ei ole toisin määrätty, autopaikat ovat taloyhtiön hallinnassa. Tämä on selvästi yleisin tilanne. Yhtiö vuokraa paikan asukkaalle, päättää sen käytöstä ja voi ottaa sen takaisin jaon niin vaatiessa. Asukas ei siis omista paikkaa, vaikka olisi käyttänyt sitä vuosia. Juuri tämä on autopaikkojen yleisin väärinkäsitys.

Osakashallintaiset paikat

Autopaikka on osakkaan hallinnassa vain, jos siitä on nimenomainen määräys yhtiöjärjestyksessä. Silloin paikka on joko sidottu asunnon osakkeisiin tai sillä on omat autopaikkaosakkeensa.

Osakas päättää itse tällaisen paikan käytöstä, voi vuokrata sen eteenpäin ja maksaa siitä vastiketta. Taloyhtiö ei voi ottaa paikkaa pois eikä jakaa sitä uudelleen. Osakashallinta on siis omistajan oikeus, ei vain pitkä käyttövuoro.

Oman paikan hallintamuodon näkee yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta. Jos paikkaa ei ole sidottu osakkeisiin, se on lähes varmasti yhtiön hallinnassa. Epäselvässä tilanteessa asian kannattaa varmistaa isännöitsijältä, koska koko muu ratkaisu riippuu tästä yhdestä tiedosta.

Uusi pysäköintipaikkaosake vuodesta 2026

Asunto-osakeyhtiölain muutos tuo 1.10.2026 alkaen kokonaan uuden hallintamuodon. Sen jälkeen taloyhtiö voi antaa oikeuden autopaikkaan myös toisen kiinteistön alueella, kun järjestely perustuu esimerkiksi rekisteröityyn käyttöoikeuteen. Jos tällaisen paikan taustajärjestely päättyy eikä korvaavaa paikkaa löydy, yhtiön on lunastettava pysäköintipaikkaosakkeet käyvästä hinnasta. Uudistus koskee lähinnä uusia kohteita.

Kuka päättää taloyhtiön autopaikoista?

Yhtiön hallinnassa olevista paikoista päättää taloyhtiö, ei yksittäinen asukas. Vastuu jakautuu hallituksen ja yhtiökokouksen kesken sen mukaan, kuinka iso asia on kyseessä.

Mistä hallitus ja isännöitsijä päättävät

Paikkojen jakaminen asukkaille ja vuokrasopimusten tekeminen on tavanomaista hallintoa. Siitä vastaavat hallitus ja isännöitsijä. Myös vuokran suuruudesta päättää hallitus, mutta päätöstä sitoo yhdenvertaisuus. Jos hallitus vuokraa paikan suosikkiosakkaalle alle käyvän hinnan, kyse on juuri sellaisesta perusteettomasta edusta, jonka laki kieltää.

Milloin päätös kuuluu yhtiökokoukselle

Kiinteistöliiton suosittelema malli on, että hallitus laatii kirjalliset autopaikkasäännöt ja yhtiökokous vahvistaa ne. Yhtiökokous tarvitaan aina, kun asia on epätavallinen tai laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti osakkaiden kustannuksiin. Uuden paikoituksen rakentaminen kuuluu tähän joukkoon. Jos taas paikat halutaan sitoa osakkeisiin, se vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen ja kahden kolmasosan määräenemmistön.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 (hallituksen tehtävät 7 luku 2 §, yhtiökokouksen enemmistövaatimukset 6 luku); Kiinteistöliitto, lakipähkinä 2025.

Miten autopaikat jaetaan oikeudenmukaisesti?

Kun paikkoja on vähemmän kuin halukkaita, jaon on oltava yhdenvertainen. Yhdenvertaisuus ei tarkoita, että jokainen saa paikan heti, vaan että jokaisella on yhtäläinen mahdollisuus saada se.

Yhdenvertaisuusperiaate jaossa

Asunto-osakeyhtiölain mukaan jokainen paikkaa tarvitseva saa ensin yhden paikan. Vasta sen jälkeen ylimääräisiä paikkoja voidaan vuokrata kakkospaikoiksi. Kun uusi tarvitsija ilmoittautuu, kakkospaikka on irtisanottava. Pitkät jonot tarkoittavat, että paikkoja on kierrätettävä kohtuullisin väliajoin. Kierrätys tuntuu ikävältä paikan menettäjästä, mutta juuri se pitää jaon yhdenvertaisena, kun paikkoja on niukasti.

Jonotus, arvonta ja tarveharkinta

Käytännön jakotapoja on kolme. Paikat voidaan täyttää ilmoittautumisjärjestyksen mukaisella jonotuslistalla, arpomalla halukkaiden kesken tai jakamalla ne määräajoin uudelleen. Isännöitsijä pitää jonoa yllä.

Jaossa saa painaa se, onko osakkaalla jatkuvassa käytössä oleva auto, sillä tarve on hyväksyttävä peruste. Sen sijaan pysyvä sääntö, joka työntää sijoittajan jokaisen uuden vuokralaisen jonon hännille, on katsottu yhdenvertaisuuden vastaiseksi.

Vuokralaisen ja sijoittajan oikeus

Asuva osakas ja sijoittajaosakas ovat jaossa samanarvoisia. Sijoittajan on voitava tarjota vuokralaiselleen sama oikeus yhtiön autopaikkaan kuin talossa asuvilla osakkailla on.

Kun vuokralainen vaihtuu, jonopaikka voi siirtyä uudelle vuokralaiselle. Vuokralainen itse ei kuitenkaan ole päättämässä jaosta, koska yhdenvertaisuus koskee osakkaita, ei asukkaita. Autopaikkojen säännöistä kannattaa kirjata selkeät perusteet osaksi taloyhtiön järjestyssääntöjä.

Miten jakoriidat ratkaistaan

Autopaikkojen jaosta ei ole korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä, joten riidat arvioidaan yhdenvertaisuuden yleisen mittapuun kautta. Korkein oikeus on linjannut, että yhdenvertaisuutta mitataan sillä, miten päätös vaikuttaa osakkeiden arvoon. Jälkikäteinen hyvitys ei korjaa jo tehtyä yhdenvertaisuuden vastaista päätöstä.

Hovioikeuksissa lopputulos on riippunut paikkojen niukkuudesta. Autottoman osakkaan ohittaminen on hyväksytty silloin, kun paikat olivat vähissä, mutta toisen kodin omistajan sivuuttaminen on hylätty, kun paikkoja riitti kaikille. Rajanveto ratkeaa siis niukkuudella ja jaon perusteilla, ei sillä, kuka ehti jonoon ensin.

Paljonko autopaikasta peritään?

Autopaikan maksu riippuu hallintamuodosta. Osakashallintaisesta paikasta maksetaan vastiketta, yhtiön paikasta vuokraa.

Vastike vai vuokra

Osakashallintaisesta paikasta peritään vastiketta yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, samaan tapaan kuin asunnosta. Yhtiön hallinnassa olevasta paikasta peritään sen sijaan vuokraa eli käyttökorvausta. Ero on tärkeä, koska vastiketta ei voi periä ilman yhtiöjärjestyksen perustetta. Vuokra taas on sopimusasia, jonka hallitus asettaa.

Vuokran suuruus

Autopaikkojen vuokrista ei ole markkinatilastoa, ja hinnat vaihtelevat rajusti. Laajimmassa kyselyssä maksut vaihtelivat muutamasta eurosta noin kolmeensataan euroon kuukaudessa, ja lähes kaikki kerrostaloasukkaat maksavat paikastaan.

Kiinteistöliiton kyselyn mukaan noin kolmanneksella taloyhtiöistä on liian vähän paikkoja. Moni yhtiö perii asukkailtaan selvästi alle sen, mitä paikka maksaisi ulkopuoliselle, koska hintaa ei ole tarkistettu vuosiin.

Alihinnoittelu ei ole vain menetettyä tuloa. Yhden autopaikan rakentaminen maksaa maan tasolle arviolta muutamasta tuhannesta eurosta noin kuuteen tuhanteen euroon, ja pysäköintitalossa tai kallioluolassa moninkertaisesti enemmän. Kun rakentaminen on näin kallista, hyvin halpa vuokra tarkoittaa, että autottomat osakkaat maksavat osan naapurin paikasta. Vuokraa asettaessaan hallitusta sitoo silti yhdenvertaisuus.

Mitä lakia autopaikan vuokraan sovelletaan?

Yhtiön paikkaa vuokrataan aina sopimuksella, mutta sovellettava laki riippuu paikan tyypistä. Se ratkaisee muun muassa irtisanomisajan.

Halli- ja tallipaikat

Autotalliin ja katetun hallin paikkaan sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta, koska kyse on rakennuksen osan vuokraamisesta. Silloin vuokranantajan irtisanomisaika on yleensä kolme kuukautta ja vuokralaisen yksi kuukausi. Osapuolet voivat sopia lyhyemmästäkin ajasta.

Piha- ja katospaikat

Taivasalla olevaan piha- tai katospaikkaan sovelletaan maanvuokralakia. Toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan irtisanoa ilman erityistä perustetta, ja irtisanomisaika on ilman muuta sopimusta kaksi viikkoa. Määräaikainen sopimus päättyy itsestään ilman irtisanomista.

Jos paikka ei ole käytettävissä taloyhtiöstä johtuvasta syystä, esimerkiksi remontin vuoksi, asukas voi saada vapautuksen vuokrasta tai alennuksen siihen. Paikan vuokraaminen edelleen omalle vuokralaiselle vaatii aina taloyhtiön suostumuksen.

Menettääkö autopaikan asuntoa myytäessä?

Autopaikan kohtalo kaupassa riippuu jälleen hallintamuodosta. Tässä ero näkyy asukkaalle konkreettisimmin.

Yhtiön paikka jää yhtiölle

Jos paikka on yhtiön hallinnassa, se ei siirry asunnon mukana. Myyjä menettää paikan, ja se menee jonossa seuraavalle. Ostaja ei siis saa paikkaa automaattisesti, vaan asettuu jonoon muiden tavoin. Tämän vuoksi paikan saatavuus kannattaa selvittää ennen kauppaa, ei sen jälkeen. Ostajan kannattaa myös kysyä, kuinka pitkä jono paikkoihin on.

Osakashallintainen paikka seuraa osaketta

Osakkeisiin sidottu paikka siirtyy kaupassa asunnon mukana, koska se on osa myytäviä osakkeita. Autopaikkaosakkeeseen voi kuitenkin liittyä yhtiöjärjestyksen lunastuslauseke, jonka nojalla toinen osakas voi lunastaa paikan. Kaupan ehdot ja yhtiöjärjestyksen määräykset kannattaa siksi lukea tarkasti ennen kauppaa. Lunastuslauseke voi siirtää paikan toiselle osakkaalle kaupan jälkeenkin.

Entä sähköauton latauspaikka?

Sähköauton yleistyminen tuo autopaikkoihin oman kysymyksensä. Perusasiat kannattaa tuntea, vaikka lataamisen yksityiskohdat ovat oma kokonaisuutensa.

Milloin latausvalmius on pakko rakentaa

Vanhaa asuinkerrostaloa laki ei velvoita rakentamaan latauspisteitä. Velvoite syntyy vasta, kun rakennetaan uutta tai tehdään laaja, luvanvarainen korjaus, joka koskee pysäköintialuetta tai sen sähköjä. Silloin yli neljän paikan kohteessa jokaiseen paikkaan on tehtävä latausvalmius eli valmis putkitus. Latauspisteiden rakentamisesta itsestään päättää yhtiökokous.

Kuka maksaa lataamisen

Lokakuun 2026 alusta laki jakaa latausuudistuksen suuret kustannukset tasan etua saavien huoneistojen kesken. Poikkeus on mahdollinen, jos yhtiöjärjestyksessä on muu peruste. Valtion latausinfra-avustus on päättynyt, joten uutta tukea ei tällä hetkellä ole haettavissa.

Ennen päätöstä taloyhtiö teettää yleensä sähkökapasiteetin kartoituksen, jonka hallitus voi tilata hoitovastikkeella. Se kertoo, kuinka monta latauspistettä kiinteistön sähköliittymä kestää. Osakas voi lisäksi hakea taloyhtiöltä luvan oman latauspisteen asentamiseen omalle paikalleen.

Usein kysytyt kysymykset

Saako naapuri ottaa tyhjillään olevan autopaikkani?

Jos paikka on yhtiön hallinnassa etkä käytä sitä, taloyhtiö voi jakaa sen toiselle, sillä paikka ei ole omaisuuttasi. Jos taas paikka on osakashallinnassa eli sidottu osakkeisiisi, kukaan ei voi ottaa sitä, vaikka se olisi tyhjillään. Ratkaisee siis hallintamuoto, ei se, kuka on maksanut paikasta pisimpään.

Voiko hallitus korottaa autopaikan vuokraa?

Voi. Yhtiön hallinnassa olevan paikan vuokrasta päättää hallitus, ja se voi tarkistaa vuokraa vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Korotusta sitoo yhdenvertaisuus: samanlaisista paikoista on perittävä sama hinta, eikä ketään saa suosia. Osakashallintaisen paikan vastike taas määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan.

Onko autopaikka tarjottava autottomalle osakkaalle?

Jaossa saa painaa todellinen tarve, eli se, onko osakkaalla jatkuvassa käytössä oleva auto. Jos paikkoja on niukasti, autottoman osakkaan ohittaminen on hyväksytty, kun taas paikkojen riittäessä kaikille toisen kodin omistajaakaan ei saa perusteetta sivuuttaa. Selkeät, kaikkiin samalla tavalla soveltuvat autopaikkasäännöt ehkäisevät riidan.

Kuuluuko autopaikka automaattisesti asuntoon?

Ei kuulu, ellei sitä ole yhtiöjärjestyksessä sidottu asunnon osakkeisiin. Useimmiten autopaikka on yhtiön hallinnassa ja vuokrataan erikseen, jolloin se ei siirry asunnon mukana kaupassa. Tarkista aina yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta, seuraako paikka asuntoa vai onko se erikseen vuokrattava.