Avaintiedot
- Taloyhtiö päättää, kirjataanko remonttimaksut tuloksi vai rahastoon.
- Vuokranantaja saa vähentää vain tuloutetun maksun vuokratulostaan.
- Rahastoitu maksu pienentää veroa vasta asunnon myynnissä.
Tuloutus ja rahastointi
Tuloutus ja rahastointi ovat kaksi tapaa kirjata osakkaan taloyhtiölle maksama vastike. Tuloutettu maksu on taloyhtiön veronalaista tuloa, rahastoitu maksu veroton pääomansijoitus. Valinta ratkaisee, saako vuokranantaja vähentää maksun vuokratulostaan.
Tuloutus ja rahastointi ovat kaksi tapaa, joilla taloyhtiö kirjaa osakkailta kerätyt remonttimaksut. Valinta on taloyhtiön, mutta se ratkaisee, saako vuokranantaja vähentää maksun verotuksessa. Tuloutettu maksu on vähennyskelpoinen heti vuokratulosta. Rahastoitua ei voi vähentää vuosittain, mutta sen saa lisätä asunnon ostohintaan ja hyödyntää vasta myynnissä. Omalle asukkaalle ero jää usein pieneksi.
Mitä tarkoittaa vastikkeen tuloutus ja rahastointi?
Tuloutus ja rahastointi ovat kaksi kirjaustapaa samalle maksulle. Taloyhtiö valitsee, kumpaa käyttää, kun se kerää osakkailta rahaa remonttiin.
Kaksi kirjaustapaa
Tuloutuksessa maksu merkitään taloyhtiön tuloksi tuloslaskelmaan. Rahastoinnissa se kirjataan omaan pääomaan, tavallisesti rakennusrahastoon. Sama euro päätyy siis joko tulokseksi tai pääomasijoitukseksi. Verohallinnon mukaan rahastoinnilla tarkoitetaan varojen keräämistä pääomansijoituksina taloyhtiölle. Kirjaustapa ei muuta maksun suuruutta, mutta se muuttaa verokohtelun.
| Kohde | Tuloutus | Rahastointi |
|---|---|---|
| Kirjanpito | Tuloa | Rahastoon |
| Yhtiön verotus | Veronalaista | Verotonta |
| Hankintameno | Ei muutu | Kasvaa |
| Vähennysoikeus | Sallittu | Ei sallittu |
Rakennusrahasto
Rahastoitu maksu päätyy yleensä rakennusrahastoon. Se on taloyhtiön sidottua omaa pääomaa, ei tuloa. Sidottua pääomaa ei jaeta osakkaille, vaan se jää yhtiöön rahoittamaan hanketta.
Kirjanpitolautakunnan ohjeen mukaan suoritus on yhtiölle joko tuloa vastikkeena tai saatua pääomasijoitusta rahastosuorituksena. Rahastointi ei ole sama asia kuin osakeyhtiön vapaan pääoman rahasto. Kyse on nimenomaan asunto-osakeyhtiön rakennusrahastosta.
Rahastoitavat maksut
Rahastoida voi vain osakkaiden maksamia vastikkeita sekä laina- ja hankeosuuksien suorituksia. Taloyhtiö voi myös tulouttaa osan ja rahastoida osan. Se voi esimerkiksi tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet. Lainan korkoja ei kuitenkaan voi rahastoida. Ne ovat aina taloyhtiön tuloa.
Miten valinta vaikuttaa taloyhtiön verotukseen?
Kirjaustapa ratkaisee, maksaako taloyhtiö maksusta veroa. Tuloutettu maksu on veronalaista tuloa, rahastoitu yleensä veroton pääomansijoitus.
Tuloutettu suoritus
Tuloutettu suoritus on taloyhtiön veronalaista tuloa. Sitä vastaan voi vähentää saman vuoden korjauskulut ja poistot. Kun kulut ja tulo osuvat samalle vuodelle, veroa jää usein vähän. Iso perusparannus on poikkeus. Sen poistot jaksottuvat monelle vuodelle, joten tuloutus voi nostaa yhtiön verotettavaa tuloa maksuvuonna.
Tuloutus ei silti tarkoita automaattisesti suurta veroa yhtiölle. Kun remontin kulut ja poistot osuvat samalle vuodelle, ne pienentävät verotettavaa tuloa. Vasta jos tuloa jää kulujen jälkeen, yhtiö maksaa siitä yhteisöveron. Pienessä hankkeessa lopputulos on usein lähellä nollaa.
Rahastoitu suoritus
Rahastoitu suoritus ei ole taloyhtiön veronalaista tuloa. Verohallinto pitää sitä verottomana pääomansijoituksena yhtiöön. Verovapaus ei kuitenkaan ole ehdoton. Se pätee vain, kun varat käytetään aktivoitaviin menoihin, kuten perusparannukseen tai käyttöomaisuuteen. Jos rahastoituja varoja käytetään vuosittaisiin hoito- ja korjauskuluihin, ne muuttuvat veronalaiseksi tuloksi.
Miksi valinta vaihtelee
Valinta seuraa usein hankkeen luonnetta. Vuosikorjaus, kuten maalaus tai pienet huollot, tuloutetaan tavallisesti, koska kulut vähennetään samana vuonna. Iso perusparannus rahastoidaan usein, koska sen poistot jaksottuvat monelle vuodelle. Rahastointi pitää tällöin yhtiön verotettavan tulon kurissa. Sopivin tapa riippuu hankkeen koosta ja rahoituksesta.
Korko on aina tuloa
Lainan korkoja ei voi rahastoida. Korkojen kattamiseksi kerätty vastikkeen osa on aina yhtiön tuloa, vaikka lyhennyksiin menevä osa rahastoitaisiin. Korko on juokseva kulu, ei aktivoitava meno. Käytännössä yhtiö voi siis rahastoida lainan lyhennykset mutta tulouttaa korot. Kirjaus tehdään maksuerittäin.
Kannattaako rahoitusvastike tulouttaa vai rahastoida?
Sama valinta osuu eri osakkaisiin eri tavoin. Vuokranantaja hyötyy tuloutuksesta, omalle asukkaalle ero jää pieneksi.
Sijoittaja ja asukas
| Osakas | Tuloutus | Rahastointi |
|---|---|---|
| Vakituinen asukas | Ei vähennystä | Kasvattaa hankintamenoa |
| Sijoittaja | Vähennys heti | Hyöty vasta myynnissä |
Vuokranantaja saa vähentää tuloutetun rahoitusvastikkeen vuokratulostaan jo maksuvuonna. Rahastoitua vastiketta hän ei voi vähentää vuosittain. Oma asukas ei saa vähennystä kummassakaan tapauksessa, koska hänellä ei ole asunnosta vuokratuloa. Hänelle merkitystä on vain hankintamenon kasvulla. Sekin vaikuttaa vasta myyntivuonna. Näiden kahden osakastyypin ero on käytännössä tuntuva.
Laskuesimerkki
Ero näkyy selvimmin ajassa. Tuloutettuna vuokranantaja vähentää koko rahoitusvastikkeen vuokratulostaan heti. Verohyöty on tällöin vajaa kolmasosa maksusta. Rahastoituna samaa vuosivähennystä ei tule. Sen sijaan maksu kasvattaa asunnon ostohintaa ja pienentää veroa vasta myyntivuonna. Heti saatava vähennys on sijoittajalle yleensä arvokkaampi kuin sama summa vuosien päästä.
Vaikutus riippuu myös summan koosta. Suuressa remontissa vuosittainen vähennys voi olla tuntuva, pienessä lähes olematon. Rahastoinnin hyöty taas kasvaa, jos asunto myydään pian remontin jälkeen. Sijoittajan kannattaa arvioida oma pitoaikansa, ennen kuin hän puhuu jommankumman tavan puolesta.
Vuokratulon vähennys
Vuokranantaja ilmoittaa vähennyksen veroilmoituksellaan. Vain tuloutettu vastike on vähennyskelpoinen, ja vähennys tehdään sinä vuonna, jona maksu on suoritettu. Muut vuokratulon vähennykset ilmoitetaan samalla lomakkeella. Väärä oletus kirjaustavasta johtaa helposti virheelliseen veroilmoitukseen.
Sijoittajapainotteinen yhtiö
Koska valinta koskee kaikkia osakkaita, sen kokonaisvaikutus riippuu osakaskunnasta. Sijoittajavaltaisessa yhtiössä tuloutus tuottaa monelle osakkaalle vuosittaisen vähennyksen. Omistusasujavaltaisessa yhtiössä sama valinta ei juuri liikuta osakkaiden verotusta. Hallituksen kannattaa tuntea oman yhtiönsä osakasrakenne, kun se valmistelee hankkeen rahoitusta.
Miten rahastointi vaikuttaa myyntivoittoveroon?
Rahastoitu maksu ei katoa, vaan siirtyy asunnon myyntiin. Se kasvattaa hankintamenoa ja pienentää myyntivoittoa.
Hankintamenon kasvu
Rahastoitu rahoitusvastike lisätään osakkeiden hankintamenoon. Kun asunto myydään, hankintameno vähennetään myyntihinnasta, joten verotettava myyntivoitto pienenee. Näin rahastoinnin hyöty realisoituu vasta myyntivuonna. Myyntivoiton tarkempi laskenta on oma aiheensa. Se avataan myyntivoiton laskennassa.
Hankintamenon kasvu ei näy heti missään. Se kirjautuu osakkaan omiin tietoihin ja vaikuttaa vasta luovutusvoiton laskennassa. Osakkaan kannattaa säilyttää tositteet rahastoiduista maksuista koko omistusajan. Ilman niitä korkeampaa hankintamenoa on vaikea todistaa myyntivuonna.
Oman asunnon verovapaus
Omalle asukkaalle hyöty voi jäädä kokonaan saamatta. Vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun asunnossa on asuttu vähintään kahden vuoden ajan. Silloin myyntivoitosta ei mene veroa, eikä suuremmasta hankintamenosta ole hyötyä. Siksi oma asukas on tuloutuksen ja rahastoinnin välissä usein täysin neutraali.
Kahden vuoden sääntö on oman asukkaan kannalta olennainen. Jos asunto myydään aiemmin tai se on ollut vuokralla, myynti voi olla verollinen. Silloin suurempi hankintameno alkaa taas tuottaa etua.
Perusparannus ja hankintameno
Hankintamenoa kasvattaa rahastoinnin lisäksi itse perusparannus. Omistusaikana tehdyt perusparannusmenot luetaan osakkeiden hankintamenoon, kun asunto myydään. Tavallinen vuosikorjaus ei tätä tee. Raja perusparannuksen ja vuosikorjauksen välillä ratkeaa hankkeen laadun mukaan. Suuret uudistukset ovat perusparannusta, tavanomainen ylläpito vuosikorjausta.
Kuka päättää tuloutuksesta ja rahastoinnista?
Päätösvalta kuuluu taloyhtiölle, ei yksittäiselle osakkaalle. Ratkaisu syntyy yhtiökokouksessa tai perustuu yhtiöjärjestyksen määräykseen.
Yhtiökokouksen päätös
Rahastoinnin on perustuttava yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen. Varojen käyttötarkoitus on päätettävä ennen kuin maksuja aletaan kerätä. Osakas ei voi valita omaa verokohteluaan. Hänen verotuksensa seuraa sitä, miten maksu käsitellään yhtiön kirjanpidossa.
Päätöksen ajoitus
Ajoituksella on väliä. Rahastointipäätös on tehtävä tilikauden aikana, ei vasta tilinpäätöstä vahvistettaessa. Jos päätös tehdään vasta vuoden päätyttyä, rahastoitu määrä muuttuu taloyhtiön veronalaiseksi tuloksi. Ajoitus on siis oma erillinen ehtonsa.
Käytännössä isännöitsijä valmistelee esityksen kirjaustavasta. Yhtiökokous vahvistaa sen osana talousarviota tai hankkeen rahoitussuunnitelmaa. Osakkaat voivat vaikuttaa asiaan äänestämällä. Yksittäinen osakas ei kuitenkaan voi vaatia itselleen muista poikkeavaa kohtelua.
| Kysymys | Vastaus |
|---|---|
| Kuka valitsee | Taloyhtiö, käytännössä yhtiökokous ja hallitus |
| Koskeeko kaikkia | Sama ratkaisu pätee kaikkiin osakkaisiin |
| Voiko vaihdella | Voi vaihdella hankkeittain ja lainoittain |
| Mistä sen näkee | Isännöitsijältä tai tilinpäätöksen tiedoista |
Yhdenvertainen kohtelu
Osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti. Yhtiö ei voi tulouttaa vain vuokranantajien maksuja ja rahastoida muiden. Eroa saa tehdä vain maksun tyypin mukaan tai jakamalla saman maksun kiinteällä osuudella kaikille samoin. Yhtiö voi esimerkiksi tulouttaa hankeosuudet ja rahastoida rahoitusvastikkeet. Osakaskohtainen valinta ei ole sallittu.
Mistä näet, kumpaa taloyhtiösi käyttää?
Kirjaustapa ei näy asunnon myynti-ilmoituksessa. Sen saa selville taloyhtiön tilinpäätöksestä ja isännöitsijältä.
Isännöitsijä ja tilinpäätös
Nopein tapa on kysyä isännöitsijältä. Verohallinto ohjaa vuokranantajaa hakemaan tiedon juuri häneltä. Tieto löytyy myös taloyhtiön tilinpäätöksestä ja sen liitetiedoista. Kirjaustapa voi vaihdella hankkeittain ja lainoittain, joten yhtä yleispätevää vastausta ei ole.
Tieto ei aina ole yhdessä paikassa. Sama taloyhtiö on voinut tulouttaa yhden hankkeen ja rahastoida toisen. Kannattaa siis kysyä juuri sen vastikkeen kirjaustapaa, joka omaa asuntoa koskee. Vanhan hankkeen tapa ei kerro uuden hankkeen ratkaisua.
Tiedon merkitys
Tieto vaikuttaa suoraan verotukseen. Vuokranantaja tarvitsee sen veroilmoitusta varten, koska vain tuloutettu vastike on vähennyskelpoinen. Ostoa harkitseva sijoittaja näkee kirjaustavasta, kertyykö vähennyksiä heti vai vasta myynnissä. Rahoitusvastikkeen suuruus riippuu taloyhtiön tulevista remonteista, jotka arvioit analyysillä.
Ostajan tarkistuslista
Ostoa harkitseva voi tarkistaa kolme asiaa. Ensimmäinen on kirjaustapa, joka kertoo, kertyykö vähennyksiä heti. Toinen on yhtiön tulevat remontit, jotka määrittävät rahoitusvastikkeen suuruuden. Kolmas on rahoitustapa, sillä tulouttavassa yhtiössä yhtiölaina on sijoittajalle usein edullinen. Nämä yhdessä määrittävät, kuinka paljon valinnalla on rahallista merkitystä.
Kirjaustapa kannattaa selvittää ajoissa. Ennen ostoa se auttaa vertailemaan kohteita, ennen remonttia se auttaa äänestämään yhtiökokouksessa. Jälkikäteen omaa kirjausta ei voi enää muuttaa.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä eroa on tuloutuksella ja rahastoinnilla?
Kyse on kirjaustavasta, joka ei muuta maksettua summaa. Tuloutettu maksu verotetaan yhtiön tulona, rahastoitu jää verottomaksi pääomansijoitukseksi. Vuokranantajalle tuloutus avaa vuosivähennyksen, jota rahastointi ei anna. Rahastoinnin hyöty tulee vasta asuntoa myytäessä.Voiko rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta?
Kyllä, mutta ainoastaan tuloutetun. Vähennys tehdään sen vuoden veroilmoituksessa, jona maksu on suoritettu. Rahastoitua osaa ei saa vähentää lainkaan vuositasolla. Epävarmassa tilanteessa kirjaustavan varmistaa isännöitsijältä ennen ilmoituksen jättöä.Miten rahastointi vaikuttaa myyntivoittoveroon?
Se pienentää verotettavaa voittoa myyntihetkellä. Rahastoitu summa kasvattaa asunnon hankintamenoa, joka vähennetään myyntihinnasta. Näin myyntivoitto ja siitä perittävä vero jäävät pienemmiksi. Verovapaassa oman kodin kaupassa etua ei kerry.Kuka päättää tuloutuksesta ja rahastoinnista?
Valinta kuuluu taloyhtiölle, ei yksittäiselle osakkaalle. Se ratkaistaan yhtiökokouksessa tai on kirjattu ennalta yhtiöjärjestykseen. Saman erän voi jakaa osittain molempiin tapoihin. Tapa ei myöskään sido eri vuosia tai eri hankkeita toisiinsa.Näkyykö kirjaustapa isännöitsijäntodistuksessa?
Myynti-ilmoitus ei sitä kerro. Varmin lähde on isännöitsijä. Tarkan tiedon näkee myös tilinpäätöksen liitetiedoista. Ostoa suunnittelevan kannattaa kysyä se etukäteen. Kirjaustapa vaikuttaa suoraan vuokrauksen verotukseen.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Tuloutuksen ja rahastoinnin merkitys kasvaa sitä mukaa, mitä suuremmat rahoitusvastikkeet taloyhtiöllä on edessään. Asuntoanalyysi arvioi taloyhtiön tulevat remontit ja rahoitusvastikkeen suuruusluokan suoraan myynti-ilmoituksesta, joten näet, kuinka paljon valinnalla on sinulle merkitystä.
Lähteet
Näytä 7 lähdettä: Verohallinto, Kirjanpitolautakunta ja muut
- Verohallinto, Asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus: rahastointimenettelyllä tarkoitetaan varojen keräämistä pääomansijoituksina asunto-osakeyhtiölle, ja rahastoidut suoritukset ovat verovapaita pääomansijoituksia vain, jos varat käytetään aktivoitaviin käyttöomaisuushankintoihin tai niistä aiheutuneiden velkojen lyhentämiseen. Jos rahastoituja varoja käytetään yhtiön vuosikuluihin, ne ovat veronalaista tuloa. Tuloutetut suoritukset ovat yhtiön veronalaista tuloa. Rahastoinnin on perustuttava yhtiöjärjestykseen tai yhtiökokouksen päätökseen, ja päätös on tehtävä tilikauden aikana. vero.fi.
- Verohallinto, Mitä kuluja asunnon vuokratuloista voi vähentää: pääomavastikkeen (rahoitusvastike) voi vähentää vuokratulosta, jos vastikkeet on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Jos pääomavastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää vuokratulosta, vaan rahastoidun määrän saa lisätä asunnon ostohintaan ja vähentää myyntihinnasta luovutusvoittoa laskettaessa. vero.fi.
- Verohallinto, syventävä vero-ohje Vuokratulojen verotus (VH/7418/00.01.00/2025): vuokratulosta vähennyskelpoisia ovat muun muassa hoitovastike sekä yhtiön tuloksi luetut pääoma- ja rahoitusvastikkeet. vero.fi.
- Verohallinto, syventävä vero-ohje Omaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot luonnollisen henkilön tuloverotuksessa (VH/2188/00.01.00/2026): osakkaan yhtiölle suorittama pääomavastike lisää osakkeiden hankintamenoa, jos yhtiö rahastoi pääomavastikkeet kirjanpidossaan. vero.fi.
- Kirjanpitolautakunta, yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta (1.2.2017): osakkaan suoritus on yhtiölle joko tuloa vastikkeena tai saatua pääomasijoitusta rahastosuorituksena, ja rakennusrahasto on asunto-osakeyhtiölain 10 luvun mukaista sidottua omaa pääomaa. kirjanpitolautakunta.fi.
- Tuloverolaki 1535/1992, 46 §, 47 §, 48 § ja 54 §: luovutushinnasta vähennetään hankintamenon poistamatta oleva osa; hankintamenoon luetaan omistusaikaiset perusparannusmenot; vakituisen asunnon luovutusvoitto on verovapaa, kun asuntoa on käytetty omana kotina vähintään kahden vuoden ajan; pääomatuloista saa vähentää niiden hankkimisesta johtuneet menot. finlex.fi.
- Laki elinkeinotulon verottamisesta 360/1968, 6 §: veronalaista tuloa eivät ole yhteisön osake- tai osuuspääomana ja muuna pääomansijoituksena saamat erät. Tämä on peruste sille, että rahastoitu suoritus on taloyhtiölle veroton pääomansijoitus. finlex.fi.