Tuloutus vai rahastointi

Tuloutus tarkoittaa, että taloyhtiö kirjaa vastikkeet tuotoksi, ja rahastointi, että ne kirjataan osakkaiden pääomasijoituksiksi. Vuokranantajalle tuloutus on yleensä edullisempi: tuloutetun rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta heti, rahastoidun vasta myynnissä hankintamenon kautta. Vähennysoikeus on voimassa, eikä sen poistosta ole esitystä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Verohallinnon vuokratulo- ja rahastointiohjeisiin, korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuun KHO 2023:104, valtiovarainministeriön muistioon 24.8.2021 ja Kirjanpitolautakunnan yleisohjeeseen 1.2.2017. Päivitetty 11.6.2026.

Mitä tuloutus ja rahastointi tarkoittavat?

Kyse on saman vastikkeen kahdesta kirjaustavasta taloyhtiön kirjanpidossa. Valinta ei muuta yhtiön rahatilannetta, mutta se ratkaisee osakkaan verotuksen.

Kaksi kirjaustapaa

Lähteet: Kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta (1.2.2017) ja asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 10 luku 1-2 § (Finlex).

Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukaan rahastoituja suorituksia ei käsitellä yhtiön tulona vaan osakkaiden pääomasijoituksina. Rahastoidut varat kirjataan esimerkiksi rakennusrahastoon, joka on asunto-osakeyhtiölain mukaan sidottua omaa pääomaa.

Kuka päättää ja milloin

Rahastoinnin on perustuttava yhtiöjärjestyksen määräykseen tai yhtiökokouksen päätökseen, ja varojen käyttötarkoitus on päätettävä viimeistään rahastointipäätöksen yhteydessä (Verohallinto). Käytännössä isännöitsijä tai hallitus tekee esityksen, ja yhtiökokous päättää vuosittain.

Ajoituksessa on ansa. Rahastointi on verovapaata vain, jos päätös tehdään tilikauden aikana. Tilikauden päättymisen jälkeen tehty rahastointi on yhtiölle veronalaista tuloa, eikä virhettä voi korjata jälkikäteen.

Mitä saa rahastoida verovapaasti

Lähde: Verohallinto, asunto-osakeyhtiön rahastoimien varojen tuloverotus. Korkovastikkeiden rahastointikielto perustuu Kirjanpitolautakunnan lausuntoon 2002/1680.

Lainanlyhennyksiä rahastoiva yhtiö joutuu myös lyhentämään lainojaan tilikauden aikana vähintään rahastoidun määrän. Rahastointi on siis sidottu todelliseen rahankäyttöön, ei pelkkä kirjaus.

Putkiremontti on tyypillinen aktivoitava perusparannus, joten sen lainan lyhennykset voi rahastoida, jos yhtiökokous niin päättää. Vuosittaisten huoltokorjausten rahoitusta ei sen sijaan voi rahastoida verovapaasti.

Kumpi on sijoittajalle parempi?

Vuokranantajalle tuloutus on lähes aina edullisempi, koska vähennyksen saa heti. Rahastointi siirtää hyödyn myyntihetkeen, jolloin se voi kutistua tai kadota kokonaan.

Verovaikutus vuokra-aikana

Tuloutettu rahoitusvastike vähennetään vuokratulosta samana vuonna, kun se on maksettu. Pääomatulon vero on 30 prosenttia ja 30 000 euron rajan ylittävästä osasta 34 prosenttia, joten sadan euron vastike pienentää veroa 30-34 euroa (Verohallinto).

Rahastoitua vastiketta ei saa vähentää vuokratulosta lainkaan. Vähennys siirtyy hankintamenoon ja toteutuu aikaisintaan myyntivuonna, jos toteutuu silloinkaan.

Korkojen osuus vastikkeesta

Rahoitusvastike sisältää lyhennystä ja korkoa, ja tuloutuskysymys koskee vain lyhennysosaa. Korot kerätään aina tuloutettuina, koska korkovastikkeita ei voi rahastoida, joten korkojen vähennys säilyy kirjaustavasta riippumatta.

Korkojen paino on nyt suuri: Kiinteistölehden lainavertailussa uusien taloyhtiölainojen keskikorko oli maaliskuussa 2026 noin 3,2 prosenttia pääkaupunkiseudun pankkien tarjouksissa. Mitä suurempi korko-osuus vastikkeesta on, sitä pienempi osa riippuu rahastointipäätöksestä.

Verovaikutus myynnissä

Rahastoidut vastikkeet lisätään osakkeiden hankintamenoon, joten ne pienentävät luovutusvoittoa asuntoa myytäessä. Tuloutettuja vastikkeita ei lisätä hankintamenoon.

Rahastoinnin hyöty toteutuu silti vain osassa myyntejä. Jos myyjä käyttää hankintameno-olettamaa eli vähentää myyntihinnasta kaavamaisen 20 tai 40 prosentin osuuden, todellista hankintamenoa ei käytetä eikä rahastointi vaikuta veroon.

Olettama valitaan, kun se ylittää todellisen hankintamenon, mikä on tyypillistä pitkään omistetuissa asunnoissa, joiden arvo on noussut. Oman asunnon verovapaassa myynnissä hankintamenolla ei ole merkitystä lainkaan.

Laskuesimerkki

Sama lainaosuus tuottaa nimellisesti saman verosäästön kumpaakin reittiä, mutta ajoitus ja varmuus eroavat jyrkästi.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: 60 000 euron lainaosuus, tasalyhennys 20 vuodessa (3 000 €/v), pääomatulovero 30 prosenttia, korot jätetty pois. Tuloutuksen etu on ajoitus: säästö kertyy heti eikä riipu myyntitavasta.

Ajoituksella on myös rahallinen arvonsa. Heti saatu verosäästö on käytettävissä lainanlyhennyksiin tai uuteen sijoitukseen vuosia ennen myyntiä. Siksi moni vuokranantaja pitää tuloutusta selvänä valintana, vaikka nimellissummat näyttävät samoilta. Korkojen vähennys tulee tämän päälle kummassakin mallissa.

Päätöstaulukko

Taulukko on Asuntoanalyysin oma tulkinta Verohallinnon ohjeiden pohjalta. Yksittäistapauksessa ratkaisee osakkaan oma verotilanne.

Onko vähennysoikeus poistumassa?

Ei ole. Poistoa selvitettiin vuosina 2020-2021, mutta esitystä ei koskaan annettu, ja Verohallinnon tuore ohje pitää säännön ennallaan.

Ehdotuksen historia

Lähteet: valtiovarainministeriön muistio 24.8.2021, luottolaitoslain muutos 183/2023 (voimaan 1.7.2023) ja Verohallinnon ohje VH/7418/00.01.00/2025 (12.1.2026).

Valtiovarainministeriön muistion mukaan vähennys perustuu vakiintuneeseen vastaavuusperiaatteeseen ja on verojärjestelmän perusrakenteen mukainen. Muutos vaatisi hallituksen esityksen ja eduskunnan päätöksen, joten se ei voi tulla voimaan yllättäen. Vuoden 2023 lainakatto hillitsee samaa ilmiötä luottopuolella: uudiskohteen yhtiölaina saa olla enintään 60 prosenttia velattomasta hinnasta ja takaisinmaksuaika enintään 30 vuotta.

Vastaavuusperiaate

Vähennysoikeus ei perustu yhteen pykälään vaan vastaavuusperiaatteeseen: osakkaan verotus seuraa yhtiön kirjanpitoa. Valtiovarainministeriön muistio listaa periaatteen taustaksi korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuja 1970-luvulta alkaen.

Sama periaate toimii molempiin suuntiin. Tuloutettu vastike on yhtiölle veronalaista tuloa ja osakkaalle vähennys, rahastoitu taas yhtiölle verovapaa pääomasijoitus ja osakkaalle hankintamenoa. Kyse ei ole verotuesta vaan verojärjestelmän perusrakenteesta, kuten ministeriön selvitys totesi.

Tuore oikeuskäytäntö

Korkein hallinto-oikeus vahvisti marraskuussa 2023 ratkaisussa KHO 2023:104, että tuloutetut rahoitusvastikkeet ovat vähennyskelpoisia tulonhankkimismenoja. Ratkaisevaa on yhtiön kirjanpitokäsittely, ei se, mitä vastikkeella maksetaan. Ratkaisu koski keskinäistä kiinteistöyhtiötä, mutta periaate on sama asunto-osakeyhtiössä.

Osakkaan verotus seuraa siis yhtiön kirjausta. Siksi yhtiökokouksen tuloutus- ja rahastointipäätös on vuokranantajalle rahanarvoinen asia, johon kannattaa ottaa kantaa kokouksessa.

Miten yhtiö välttää veron tulouttaessaan?

Tuloutus ei yleensä aiheuta yhtiölle veroja, koska verotettava tulos painetaan nollaan poistoilla, varauksilla ja vanhoilla tappioilla. Keinot riittävät tyypillisen remonttilainan lyhennystahtiin.

Tuloksen tasauskeinot verotuksessa

Rakennuksesta saa poistaa verotuksessa enintään 4 prosenttia vuodessa. Asuintalovaraus on enintään 68 euroa asuinrakennuksen neliöltä vuodessa, ja vahvistetut tappiot vähennetään kymmenen seuraavan verovuoden aikana (Verohallinto). Poisto lasketaan jäljellä olevasta menojäännöksestä, joten se pienenee hitaasti vuosi vuodelta.

Mittakaava riittää yleensä hyvin. Enimmäisvaraus vastaa 5,67:ää euroa neliöltä kuukaudessa. Tuloutettu pääomavastike eli rahoitusvastike oli Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöissä keskimäärin 2,37 euroa neliöltä kuukaudessa vuonna 2024, joten pelkkä varaus kattaa tyypillisen lyhennystahdin yli kaksinkertaisesti. Vertailu on Asuntoanalyysin oma laskelma.

Varaus on silti lykkäystä, ei lopullista verovapautta: se on käytettävä kymmenen vuoden kuluessa talon todellisiin menoihin. Tilinpäätöksen tasauskeinot selostetaan tarkemmin tilinpäätössivulla.

Milloin rahastointi on yhtiölle perusteltua

Rahastointi puolustaa paikkaansa, kun aktivoitavan hankkeen lyhennykset ylittävät tasauskeinojen mittakaavan. Tyypillinen esimerkki on uudiskohteen rakennusaikainen laina, jonka lyhennykset saa rahastoida suoraan (Verohallinto).

Vanhassa kerrostaloyhtiössä valinta nousee esiin isossa remontissa. Sijoittajaosakkaat ajavat yleensä tuloutusta ja osa osakkaista rahastointia, ja päätös syntyy yhtiökokouksen enemmistöllä. Sama yhtiö voi myös tulouttaa yhden lainan vastikkeet ja rahastoida toisen.

Miten asia näkyy ostajalle?

Kirjauskäytäntö näkyy tilinpäätöksestä ja isännöitsijäntodistuksen liitteistä, ja se vaikuttaa sijoittajan kassavirtaan heti ensimmäisestä vuodesta alkaen.

Tarkistus ennen kauppaa

Tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelma kertoo, mitkä vastikkeet on tuloutettu ja mitkä rahastoitu. Laskelman lukutapa esitellään tilinpäätöksen lukuohjeessa, ja asiakirjat saa isännöitsijäntodistuksen liitteinä.

Vakiintuneen käytännön voi varmistaa isännöitsijältä ennen tarjousta. Aiempi käytäntö ei silti sido: yhtiökokous päättää asiasta vuosittain, joten sijoittaja voi esittää tuloutusta seuraavassa kokouksessa.

Uudiskohteissa rakennusaikainen laina on usein rahastoitu jo valmiiksi, eikä ostaja voi vaikuttaa siihen takautuvasti. Vanhan yhtiön remonttilainassa tilanne on avoin, koska kirjaustavasta päätetään vuosi kerrallaan. Myynti-ilmoitus ei kirjaustapaa kerro, joten asia jää helposti huomaamatta juuri silloin, kun sillä on eniten väliä.

Varainsiirtovero ja velaton hinta

Kirjaustapa ei vaikuta varainsiirtoveroon. Ostaja maksaa asunto-osakkeista 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta, johon yhtiölainaosuus luetaan mukaan (Verohallinto). Lainaosuuden maksutavat on käyty läpi rahoitusvastikesivulla.

Vaikutus asuntojen vertailussa

Kaksi samanhintaista asuntoa voi tuottaa vuokranantajalle eri kassavirran pelkän kirjaustavan takia. Laskuesimerkin mittakaavassa ero on 900 euroa vuodessa, joten rahastoivan yhtiön asunnosta kannattaa tarjota vähemmän tai ajaa tuloutusta kokouksessa. Ero kertautuu jokaisena omistusvuotena lainan loppuun asti.

Verojen jälkeisen kassavirran voi laskea vuokratuottolaskurilla, ja Asuntoanalyysin laskuri arvioi tulevat remontit, jotka ovat vastikepäätösten taustalla.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko rahastointipäätöksen tehdä jälkikäteen?

Ei voi. Rahastointi on yhtiölle verovapaata vain, jos päätös tehdään tilikauden aikana. Jos rahastoinnista päätetään vasta tilikauden päätyttyä, esimerkiksi tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, rahastoon siirretty määrä on yhtiön veronalaista tuloa.

Koskeeko sama sääntö lainaosuuden kertasuoritusta?

Koskee. Vähennyskelpoisuus ratkeaa yhtiön kirjanpitokäsittelyn mukaan myös silloin, kun lainaosuus maksetaan pois kerralla. Tuloutettu kertasuoritus on vuokranantajalle vähennyskelpoinen, rahastoitu lisätään osakkeiden hankintamenoon.

Saako hoitovastikkeen vähentää vuokratulosta?

Saa. Vuokratulosta on vähennyskelpoinen vastike, joka on kirjattu yhtiön kirjanpidossa tuloksi, ja hoitovastike kirjataan käytännössä aina tuloksi. Kysymys tuloutuksesta ja rahastoinnista koskee rahoitusvastikkeita eli lainanhoitoon kerättyjä vastikkeita.

Mistä näen, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö?

Tilinpäätöksen vastikerahoituslaskelmasta ja toimintakertomuksesta. Ne kulkevat isännöitsijäntodistuksen liitteinä, joten ostaja saa tiedon ennen kauppaa. Epäselvässä tilanteessa asia kannattaa varmistaa isännöitsijältä kirjallisesti.