Avaintiedot
- Taloyhtiön tulos on lähes nolla tarkoituksella, joten tuloslaskelman viimeinen rivi ei kerro talouden kunnosta.
- Vastikerahoituslaskelma paljastaa, kattavatko vastikkeet menonsa. Toistuva alijäämä ennakoi vastikkeen korotusta.
- Ostajan kannattaa lukea taseesta kassa ja velat sekä liitetiedoista yhtiön lainat ja tuleva korjaustarve.
Taloyhtiön tilinpäätös
Taloyhtiön tilinpäätös on asunto-osakeyhtiön tilikaudelta laadittava talousasiakirja. Se sisältää tuloslaskelman, taseen ja liitetiedot. Taloyhtiöllä on aina myös toimintakertomus, jonka liitteenä esitetään vastikerahoituslaskelma. Yhtiökokous vahvistaa tilinpäätöksen.
Taloyhtiön tilinpäätös näyttää lähes aina nollatulosta, joten pelkkä voitto tai tappio ei kerro talouden kunnosta. Oikeat vastaukset löytyvät taseesta ja vastikerahoituslaskelmasta. Niistä näkee, kattavatko vastikkeet menot ja kuinka paljon yhtiöllä on lainaa. Kun osaat lukea nämä kohdat, tunnistat riskit ennen kuin ostat asunnon tai äänestät yhtiökokouksessa.
Mistä taloyhtiön tilinpäätös koostuu?
Tilinpäätös kootaan yhtiön juoksevasta kirjanpidosta tilikauden päätteeksi. Se koostuu kolmesta asiakirjasta, joita täydentää toimintakertomus.
Tuloslaskelma
Tuloslaskelma kertoo tilikauden tuotot ja kulut. Tuotot ovat pääosin osakkailta perittyjä vastikkeita. Kuluja ovat lämmitys, vesi, huolto, korjaukset ja korot. Erotus on tilikauden voitto tai tappio. Taloyhtiössä tämä luku jää lähes nollaan, joten se kertoo yksinään vähän. Tärkeämpää on, mistä tuotot ja kulut muodostuivat.
Tase
Tase on tilanne tilikauden viimeisenä päivänä. Se kertoo yhtiön varat, oman pääoman ja velat. Varoissa näkyy pankkitilin saldo ja rakennuksen kirjanpitoarvo. Veloissa näkyvät yhtiön lainat. Taseesta ostaja lukee, kuinka paljon yhtiöllä on rahaa ja kuinka paljon velkaa. Tämä on talouden tilannekuva.
Liitetiedot
Liitetiedot kertovat sen, mikä ei näy tuloslaskelmasta ja taseesta. Niissä avataan yhtiön lainat ja niiden ehdot. Niissä näkyvät myös vastuut, vakuudet ja kiinnitykset. Liitetiedot ovat ostajalle arvokkain kohta lainojen selvittämiseen. Ne täydentävät kuivat luvut sanallisella tiedolla.
Miten osat liittyvät toisiinsa
Osat kytkeytyvät toisiinsa tiiviisti. Tuloslaskelman lopputulos siirtyy taseen omaan pääomaan. Taseen lainat avataan tarkemmin liitetiedoissa. Toimintakertomus selittää sanoin, mitä luvut käytännössä tarkoittavat. Yksittäinen rivi kertoo vähän ilman muita osia, koska sama tapahtuma näkyy monessa paikassa. Ostaja lukee kaikki osat rinnakkain, ei yhtä irrallaan muista.
Toimintakertomus ja laskelmat
Taloyhtiöllä on aina myös toimintakertomus, vaikka pieni tavallinen yritys voisi jättää sen tekemättä. Se avaa luvut sanallisesti ja luettelee lain vaatimat tiedot. Sen liitteenä ovat vastikerahoituslaskelma ja talousarviovertailu. Näiden sisällöstä kerrotaan tarkemmin toimintakertomuksen omassa oppaassa. Taulukko kokoaa tilinpäätöksen osat.
| Osa | Mitä se kertoo |
|---|---|
| Tuloslaskelma | Tilikauden tuotot ja kulut, tulos lähes nolla |
| Tase | Varat, oma pääoma ja velat tilikauden lopussa |
| Liitetiedot | Lainat, vastuut ja vakuudet tarkemmin |
| Toimintakertomus | Sanallinen selostus ja lain vaatimat tiedot |
Miksi tulos on lähes nolla?
Taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa. Siksi tulos ohjataan lähelle nollaa.
Nollatulosperiaate
Taloyhtiö kerää vastikkeita vain menojensa kattamiseen. Se ei jaa voittoa osakkaille kuten sijoitusyhtiö. Tavoite on niin sanottu nollatulos, jossa tuotot ja kulut kohtaavat. Suuri voitto johtaisi turhaan veroon. Suuri tappio taas tarkoittaisi, että vastike on ollut liian matala eikä kata menoja. Tasapaino lähellä nollaa on taloyhtiön normaali ja tavoiteltu tila.
Tuloksentasauskeinot
Tulos ohjataan nollaan kirjanpidon keinoin. Osakkailta lainoihin kerätyt maksut voidaan rahastoida, jolloin niitä ei kirjata tuotoksi. Rakennuksesta tehtävät poistot painavat tulosta alaspäin. Asuintalovarauksella voidaan tasata tulosta vuosien välillä. Nämä keinot selittävät, miksi luku on lähes aina nolla.
Miksi tulos johtaa harhaan
Koska tulos ohjataan nollaan, se ei kerro talouden kunnosta. Iso voitto on usein vain ajoituksen tulos, kun lasku kaatui seuraavalle vuodelle. Pieni tappio on tavallinen eikä yksinään hälytä. Ostajan kannattaa katsoa muualle kuin viimeiselle riville. Oikea signaali löytyy vastikerahoituslaskelmasta ja taseesta, jotka kertovat, riittävätkö rahat ja paljonko velkaa on.
Mitä vastikerahoituslaskelma kertoo?
Vastikerahoituslaskelma on ostajan tärkein sivu. Se paljastaa, kattoiko kukin vastike omat menonsa.
Jäämä kertoo tilanteen
Laskelma erittelee jokaisen vastikkeen erikseen. Hoitovastikkeesta jää joko ylijäämää tai alijäämää. Sama lasketaan rahoitusvastikkeelle. Ylijäämä tarkoittaa, että vastiketta kerättiin menoja enemmän. Alijäämä tarkoittaa, että vastike ei riittänyt. Jäämä siirtyy seuraavalle tilikaudelle näkyviin.
Alijäämä ennakoi korotusta
Toistuva alijäämä on selkeä varoitusmerkki. Se tarkoittaa, että vastike on liian matala menoihin nähden. Ennen pitkää vastiketta on korotettava. Ostajan on hyvä tietää tämä ennen kauppaa. Yhtä lailla suuri ylijäämä voi kertoa, että rahaa makuutetaan korjausten sijaan.
Hankekohtainen erittely
Isoista remonteista laaditaan usein oma hankekohtainen erittely. Se seuraa yksittäisen hankkeen rahoitusta muusta taloudesta erillään. Erittelystä näkee, paljonko lainaa hankkeeseen on nostettu. Se kertoo myös, kuinka moni osakas on maksanut oman osuutensa kerralla pois. Ostaja lukee tästä oman huoneistonsa hankeosuuden. Erittely tekee ison remontin rahavirrasta läpinäkyvän molempiin suuntiin.
Laskelma turvaa yhdenvertaisuutta
Erittely on tärkeä myös osakkaiden kannalta. Se estää sen, että yksi vastikelaji tukee toista. Ilman laskelmaa hoitomaksut voisivat kattaa lainakuluja tai päinvastoin. Se olisi osakkaiden välillä epäreilua. Laskelma pitää maksut erillään ja avoimina. Vaatimus perustuu kirjanpitolautakunnan ohjeeseen ja lain tietovaatimuksiin.
Miten ostaja lukee tilinpäätöksen?
Ostaja ei tarvitse kirjanpitäjän taitoja. Muutama kohta riittää kertomaan olennaisen.
Lue oikeassa järjestyksessä
Aloita vastikerahoituslaskelmasta ja katso jäämät. Siirry sitten taseeseen ja vertaa kassaa lyhytaikaisiin velkoihin. Katso liitetiedoista lainat ja oma lainaosuus. Lue lopuksi toimintakertomuksesta tehdyt ja tulevat korjaukset. Tämä järjestys tuo esiin riskit nopeasti.
Kassa ja velat taseesta
Taseesta näkee maksuvalmiuden. Vertaa pankkitilin saldoa lyhytaikaisiin velkoihin. Ohut kassa tarkoittaa, ettei puskuria ole yllätyksiin. Pienikin rikkoutunut laite voi ajaa yhtiön lisävastikkeeseen. Riittävä kassapuskuri kestää yksittäisen ison laskun ilman erillistä keräystä. Kasvava velka taas siirtää maksettavaa tuleville vuosille ja seuraavalle ostajalle.
Lainaosuus liitetiedoista
Liitetiedoista selviää yhtiön lainojen määrä ja ehdot. Niistä lasketaan huoneiston oma lainaosuus. Lainaosuus kertoo, mikä on velaton hinta myyntihinnan päälle. Moni osakas on voinut jo maksaa osuutensa pois. Korkea velka nostaa myös rahoitusvastiketta.
Korjaustarve vastaan tase
Tase kertoo menneen, mutta ei tulevaa korjaustarvetta. Vanhassa talossa iso remontti voi olla edessä ilman, että se näkyy vielä luvuissa. Vertaa toimintakertomuksen korjaushistoriaa kunnossapitotarveselvitykseen. Tulevien remonttien mittaluokan näkee korjausvelasta ja PTS:stä. Näin tase ja tulevaisuus tulevat yhteen.
Isännöitsijäntodistus ei riitä
Moni ostaja lukee vain isännöitsijäntodistuksen. Se on tiivistelmä, ei koko totuus. Todistus ei avaa vastikkeiden jäämiä eikä talouden kehitystä. Lue siksi myös varsinainen tilinpäätös. Kahden tai kolmen vuoden tilinpäätökset kertovat suunnan.
Mistä tilinpäätöksen saa
Tilinpäätös on osakkaan ja ostajan saatavilla. Osakas saa sen yhtiökokouksen aineistosta tai isännöitsijältä pyytämällä. Ostaja saa sen välittäjän kautta jo ennen tarjousta. Asiakirjaan kannattaa tutustua rauhassa, ei vasta kaupantekopäivänä. Hyvä välittäjä toimittaa myös pari edellisvuotta, jotta talouden suunnan näkee vertailemalla.
Mitä varoitusmerkkejä kannattaa etsiä?
Tilinpäätös paljastaa riskit, jos ne osaa lukea. Muutama sama merkki tulee vastaan ongelmatapauksissa.
Talouden hälytysmerkit
Toistuva alijäämä kertoo liian matalasta vastikkeesta. Ohut kassa ei kestä yllätyksiä. Nopeasti kasvava lainaosuus kertoo raskaasta velasta. Myös kirjaamatta jäänyt korjausvelka on riski. Taulukko kokoaa yleisimmät hälytysmerkit ja niiden syyn.
| Varoitusmerkki | Mitä se voi tarkoittaa |
|---|---|
| Toistuva alijäämä | Vastiketta joudutaan korottamaan pian |
| Ohut kassa | Puskuri ei kestä yllättävää laskua |
| Kasvava lainaosuus | Velkaa siirtyy ostajan maksettavaksi |
| Vastuuvapautta ei myönnetty | Hallinnossa on avoin erimielisyys |
Vertaa kahden vuoden lukuja
Yksi tilinpäätös on pysäytyskuva yhdestä hetkestä. Suunta paljastuu vasta, kun vertaa kahta tai kolmea vuotta peräkkäin. Kasvava alijäämä on pahempi merkki kuin yksittäinen notkahdus. Nouseva lainakanta kertoo jatkuvasta velkaantumisesta yhden hankkeen sijaan. Laskeva kassa varoittaa hiipuvasta puskurista. Kehityksen suunta ratkaisee ostajalle enemmän kuin yksittäisen vuoden luvut.
Kunto ja korjaukset
Luvut kertovat vain osan. Vanha rakennus ja tekemättömät korjaukset ovat oma riskinsä. Jos kunnossapito on jäänyt jälkeen, lasku tulee myöhemmin. Matala vastike voi kertoa juuri tästä, kun korjauksia on lykätty vastikkeen pitämiseksi alhaalla. Ostajan kannattaa lukea korjaushistoria yhtä tarkkaan kuin luvut. Epäselvät kohdat kannattaa kysyä isännöitsijältä.
Milloin tilinpäätös laaditaan ja vahvistetaan?
Tilinpäätöksellä on tarkka aikataulu. Laki asettaa kaksi määräaikaa.
Laatiminen neljässä kuukaudessa
Hallitus laatii tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen tilikauden päätyttyä. Laki vaatii ne neljän kuukauden kuluessa. Asiakirjat laaditaan kirjanpitolain ja asunto-osakeyhtiölain mukaan. Niiden tulee antaa oikea ja riittävä kuva taloudesta. Valmis tilinpäätös allekirjoitetaan.
Tarkastus ennen kokousta
Allekirjoituksen jälkeen luvut tarkastetaan. Tarkastuksen tekee tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja. Tarkastaja antaa kertomuksen, joka esitetään yhtiökokoukselle. Näin osakas saa riippumattoman arvion luvuista. Tarkastus tehdään ennen vahvistamista.
Rekisteröinti ja julkisuus
Vahvistettu tilinpäätös ilmoitetaan kaupparekisteriin. Taloyhtiön tilinpäätös ei silti ole yhtä avoin kuin ison pörssiyhtiön. Käytännössä ostaja saa sen yhtiöltä tai välittäjältä, ei julkisesta hausta. Asiakirjat säilytetään yhtiössä lain vaatiman ajan. Vanhat tilinpäätökset auttavat hahmottamaan talouden pidempää kehitystä.
Vahvistaminen yhtiökokouksessa
Varsinainen yhtiökokous vahvistaa tilinpäätöksen. Se on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Kokous päättää myös vastuuvapaudesta hallitukselle ja isännöitsijälle. Vahvistuksen jälkeen tilinpäätös ilmoitetaan rekisteröitäväksi. Tähän on aikaa kahden kuukauden kuluessa.
Poistot ja tulos
Taloyhtiö saa käyttää poistoja joustavammin kuin tavallinen yritys. Poistoilla ohjataan tulosta kohti nollaa. Ne pienentävät myös rakennuksen kirjanpitoarvoa taseessa. Poistot vaikuttavat yhtiön lukuihin, eivät suoraan osakkaan omaan veroon. Käytetty poistotapa näkyy liitetiedoissa, joten sen voi tarkistaa itse. Osakkaan verotus ratkeaa vasta asunnon myynnissä.
Usein kysytyt kysymykset
Miksi taloyhtiön tilinpäätös näyttää nollatulosta?
Taloyhtiö ei tavoittele voittoa, vaan kerää vastikkeita menojen verran. Tulos ohjataan nollaan rahastoinnilla ja poistoilla. Voitto tai tappio kertoo siis talouden kunnosta vähän.Mitä vastikerahoituslaskelma kertoo?
Se erittelee jokaisen vastikkeen ja kertoo, kattoiko se menonsa. Ylijäämä tarkoittaa liikaa kerättyä, alijäämä liian vähän. Toistuva alijäämä ennakoi vastikkeen korotusta.Mihin ostajan pitää kiinnittää huomiota tilinpäätöksessä?
Katso vastikerahoituslaskelman jäämät, taseen kassa ja velat sekä liitetiedoista lainaosuus. Vertaa korjaushistoriaa tulevaan korjaustarpeeseen. Nämä paljastavat riskit.Riittääkö isännöitsijäntodistus vai pitääkö lukea koko tilinpäätös?
Isännöitsijäntodistus kokoaa vain pääkohdat. Se ei erittele vastikkeiden jäämiä eikä pidemmän ajan suuntaa. Lue lisäksi varsinainen tilinpäätös parilta vuodelta.Milloin taloyhtiön tilinpäätös on valmis?
Hallitus laatii sen neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiökokous vahvistaa sen kuuden kuukauden kuluessa. Tarkastus tehdään näiden välissä.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Tilinpäätös näyttää menneen ja nykyisen talouden, mutta ei täyttä tulevaa korjausaltistusta. Asuntoanalyysi arvioi taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, jota pelkkä tase ei paljasta.
Lähteet
Näytä 10 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Kirjanpitolaki 1336/1997 ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 10 luku 3 § (Kirjanpitolain soveltaminen): "Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava kirjanpitolain ja tämän luvun säännösten mukaisesti." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 10 luku 5 § (Toimintakertomus): "Asunto-osakeyhtiössä on aina laadittava toimintakertomus." Siinä on oltava muun muassa "tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein" sekä "tiedot talousarvion toteutumisesta sekä riittävä selvitys olennaisista poikkeamista talousarvioon nähden". Nämä esitetään käytännössä vastikerahoituslaskelmana ja talousarviovertailuna. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 10 luku 9 § (Kirjanpitolautakunnan ohjeet ja lausunnot): kirjanpitolautakunta voi antaa ohjeita ja lausuntoja tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten soveltamisesta. Tähän perustuu vakiintunut yleisohje asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidosta ja tilinpäätöksestä. finlex.fi.
- Kirjanpitolaki 1336/1997, 3 luku 1 § (Tilinpäätöksen sisältö): tilinpäätös sisältää "tilinpäätöspäivän taloudellista asemaa kuvaavan taseen", "tuloksen muodostumista kuvaavan tuloslaskelman" ja "taseen, tuloslaskelman ja rahoituslaskelman liitteenä olevat tiedot (liitetiedot)"; rahoituslaskelma vaaditaan vain suuryritykseltä. finlex.fi.
- Kirjanpitolaki 1336/1997, 3 luku 2 § (Oikea ja riittävä kuva): "Tilinpäätöksen tulee antaa oikea ja riittävä kuva toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta olennaisuusperiaatteen mukaisesti." finlex.fi.
- Kirjanpitolaki 1336/1997, 3 luku 6 § (Laatimisaika): "Tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 3 § (Varsinainen yhtiökokous): "Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä." Kokouksessa esitetään tilinpäätös, toimintakertomus ja tarkastuskertomukset, ja siinä päätetään tilinpäätöksen vahvistamisesta sekä vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle. finlex.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto (Taloyhtiön tilinpäätös): "Taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa, mutta ei toisaalta tappiotakaan, vaan pyrkiä likipitäen nollatulokseen." Tilinpäätös koostuu tuloslaskelmasta, taseesta, liitetiedoista ja toimintakertomuksesta. kiinteistoliitto.fi.
- Kirjanpitolautakunta, yleisohje asunto-osakeyhtiöiden ja muiden keskinäisten kiinteistöyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta: ohjeessa määritellään vastikerahoituslaskelmat, hankekohtaiset erittelyt ja talousarviovertailu sekä rahastointi- ja poistokäytännöt, joilla tulos ohjataan lähelle nollaa. kirjanpitolautakunta.fi.
- Taloustaito (Veronmaksajat): ostajan kannattaa selvittää tilinpäätöksestä, kuinka paljon yhtiölainaa on jäljellä ja kuinka moni osakas on jo maksanut osuutensa pois, sekä varmistaa riittävä kassapuskuri; nyrkkisääntönä kassassa pidetään usein muutaman kuukauden hoitovastikkeita vastaavaa summaa. taloustaito.fi.