Taloyhtiön tilinpäätös

Taloyhtiön tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen, liitetiedot ja toimintakertomuksen, ja varsinainen yhtiökokous vahvistaa sen kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tulos on tarkoituksella lähellä nollaa. Siksi ostajan tärkein laskelma on toimintakertomuksen vastikerahoituslaskelma eli jälkilaskelma vastikkeiden käytöstä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölain 1599/2009 10 ja 6 lukuun, Kirjanpitolautakunnan yleisohjeeseen 1.2.2017 ja Tilastokeskuksen Asunto-osakeyhtiöiden talous 2024 -tilastoon. Päivitetty 11.6.2026.

Mitä taloyhtiön tilinpäätös sisältää?

Tilinpäätökseen kuuluvat tuloslaskelma, tase ja liitetiedot, ja taloyhtiössä siihen liitetään aina myös toimintakertomus. Sisältöä ohjaavat kirjanpitolaki, asunto-osakeyhtiölain 10 luku ja Kirjanpitolautakunnan yleisohje.

Neljä osaa

Lähde: kirjanpitolaki 1336/1997, asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 10 luku (Finlex) ja Kirjanpitolautakunnan yleisohje asunto-osakeyhtiöiden kirjanpidosta, tilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta (1.2.2017).

Pieni yhtiö saa kirjanpidossa helpotuksia, mutta toimintakertomus laaditaan aina, koska asunto-osakeyhtiölaki vaatii sen (10 luku 5 §). Tuloslaskelma laaditaan kiinteistön kaavalla, joten rivit ovat samat yhtiöstä toiseen ja vertailu on helppoa.

Toimintakertomuksen pakolliset tiedot

Toimintakertomus on ostajalle tilinpäätöksen tärkein osa, koska lain vaatimat tiedot kootaan siihen. Lista ei ole hallituksen valittavissa.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 10 luku 5 § (Finlex). Pykälä edellyttää lisäksi tiedot pääomalainoista sekä rasitteista, kiinnityksistä ja panttikirjojen sijainnista. Taulukon oikeanpuoleinen sarake on Asuntoanalyysin oma lukuohje.

Aikataulu

Tilinpäätös laaditaan kirjanpitolain mukaan neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa, ja se vahvistaa tilinpäätöksen (6 luku 3 §). Useimmissa yhtiöissä tilikausi on kalenterivuosi, joten kokoukset osuvat keväälle.

Ennen kokousta tilinpäätöksen tarkastaa tilintarkastaja, jos rakennuksissa on vähintään 30 huoneistoa (9 luku 5 §). Pienemmissä yhtiöissä riittää yleensä osakkaiden valitsema toiminnantarkastaja.

Miksi taloyhtiön tulos on lähellä nollaa?

Taloyhtiön tarkoitus ei ole tuottaa voittoa, vaan vastikkeet mitoitetaan kulujen mukaan (Kiinteistöliitto). Tulos painetaan kirjanpidossa lähelle nollaa myös verosyistä, joten tappio ei vielä kerro ongelmista.

Tuloksen tasauksen keinot

Lähde: Kirjanpitolautakunnan yleisohje 1.2.2017 ja lausunto 1847/2010 sekä Kiinteistöliitto Uusimaa (poisto enintään 4 prosenttia). Asuintalovarauksen rajat perustuvat Verohallinnon ohjeeseen: vähintään 3 500 euroa ja enintään 68 euroa asuinrakennuksen neliöltä vuodessa.

Taloyhtiöiden ei tarvitse tehdä suunnitelman mukaisia poistoja, vaan poiston suuruus valitaan vuosittain (Kirjanpitolautakunta). Poistot ovat siis tuloksen tasauksen työkalu, eivät arvio rakennuksen kulumisesta. Isännöintiliiton ohjeissa todetaan suoraan, etteivät poistot kerro taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta.

Rahastoinnin verovapaus edellyttää, että varat käytetään taseeseen aktivoitaviin menoihin, kuten perusparannuksiin (Verohallinto). Tuloutuksen ja rahastoinnin valinta on oma kysymyksensä, joka ratkeaa yhtiön ja osakkaiden verotuksen kokonaisuuden perusteella.

Alijäämä tuloslaskelmassa

Tuloslaskelman tappio syntyy useimmiten poistoista. Kerrostaloyhtiöt kirjasivat poistoja keskimäärin 1,05 euroa neliöltä kuukaudessa vuonna 2024 (Tilastokeskus). Poisto ei vie rahaa kassasta, joten paperilla tappiollinen yhtiö voi olla taloudeltaan täysin terve.

Rahaliikenteestä kertoo enemmän hoitokate eli tuottojen ja hoitokulujen erotus ennen poistoja ja rahoituseriä. Kerrostaloyhtiöiden käyttö- ja hoitokate oli vuonna 2024 keskimäärin -0,09 euroa neliöltä kuukaudessa. Yksittäisen vuoden kate vaihtelee korjausten mukaan, joten negatiivinen luku ei yksin kerro kriisistä.

Oikea hälytysmerkki

Oikea hälytysmerkki ei ole tilikauden tappio vaan vastikerahoituslaskelman kumulatiivinen alijäämä. Se tarkoittaa, että menoja on katettu vuosien mittaan enemmän kuin vastikkeita on kerätty, ja erotus on jouduttu paikkaamaan kassasta tai velalla.

Alalla suositellaan yleisesti, että hoitovastikkeen jäämä pidetään noin 2-3 kuukauden vastikkeita vastaavana puskurina. Suositus ei ole laki, mutta sen alittuminen ennakoi vastikkeen korotusta tai ylimääräistä yhtiökokousta.

Mikä on vastikerahoituslaskelma?

Vastikerahoituslaskelma on toimintakertomuksen laskelma, joka näyttää, mihin kukin vastike on käytetty ja paljonko sitä on kerätty suhteessa menoihin. Velkaisessa yhtiössä se on tilinpäätöksen tärkein yksittäinen sivu.

Laskelman tarkoitus

Lakiperusta on toimintakertomuksen tietovaatimuksessa: tiedot yhtiövastikkeen käytöstä on annettava, jos vastike voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein (10 luku 5 §). Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukaan laskelma esittää vastiketulot ja niillä katettavat menot kumulatiivisesti, ja sen tarkoitus on turvata osakkaiden yhdenvertaisuus.

Kirjanpitolautakunta vahvisti vaatimukset huhtikuussa 2025: laskelman erien on vastattava tuloslaskelmaa ja tasetta, ja kokonaisjäämän on täsmättävä yhtiön rahoitusaseman kanssa. Hyvin laadittu laskelma on siis tarkistettavissa, ei pelkkä hallituksen muistio.

Lukutapa ostajalle

Laskelmassa hoitotalous ja lainakohtainen pääomatalous esitetään omina sarakkeinaan, ja kummallekin lasketaan oma jäämä. Erottelu on yhdenvertaisuuden ydin: lainaosuutensa pois maksaneen osakkaan rahoitusvastikkeita ei saa käyttää hoitomenoihin.

Tärkein rivi on kumulatiivinen jäämä. Tuloslaskelman alijäämä on usein kirjanpitotekniikkaa, mutta vastikerahoituslaskelman kumulatiivinen alijäämä on aina oikeaa rahaa. Useana vuonna syvenevä hoitoalijäämä tarkoittaa, että vastike on mitoitettu liian pieneksi.

Laina- ja hankeosuuslaskelmat

Saman yleisohjeen mukaan yhtiö laatii lainaosuuslaskelman, kun osakas maksaa lainaosuutensa pois, ja hankeosuuslaskelman, kun remontin kustannukset jaetaan huoneistoille. Ostaja näkee ostettavan huoneiston lainaosuuden helpoimmin isännöitsijäntodistuksesta, jonka liitteinä tilinpäätösasiakirjat kulkevat.

Mitä luvuista tarkistetaan ennen asuntokauppaa?

Tilinpäätös kannattaa lukea määrätyssä järjestyksessä ja lukuja verrata tilastoon. Hälytysmerkit löytyvät muutamalta riviltä, kun tietää, mistä katsoa.

Lukujärjestys

Lukujärjestys on Asuntoanalyysin oma lukuohje. Asiakirjojen sisältö perustuu kirjanpitolakiin ja asunto-osakeyhtiölain 10 lukuun.

Hälytysmerkit

Tulkinnat ovat Asuntoanalyysin omia. Ne kokoavat kiinteistöalan yleisiä tarkistuslistoja, eivät korvaa tilintarkastusta.

Lainat ja rahastot taseessa

Taseen rahastot, kuten rakennusrahasto, ovat oman pääoman eriä, eivät pankkitilillä odottavaa säästöä (10 luku 1 §). Rahastoidut vastikkeet ovat käytännössä osakkaiden pääomasijoituksia (Kirjanpitolautakunta). Suuri rahasto ei siis kerro kassan tilanteesta. Kassan riittävyys luetaan vastikerahoituslaskelman jäämästä ja taseen rahavaroista.

Lainakanta kannattaa lukea liitetiedoista, joissa lainat eritellään ehtoineen. Korkojen merkitys on kasvanut: taloyhtiöiden korkokulut nousivat 19,7 prosenttia ja pääomavastikkeet 9,2 prosenttia vuonna 2024 (Tilastokeskus). Vaihtuvakorkoisessa lainassa nousu siirtyy rahoitusvastikkeisiin nopeasti, kiinteässä vasta korkojakson päättyessä.

Hoitokulut vertailulukuina

Oman yhtiön tuloslaskelmaa kannattaa verrata Tilastokeskuksen keskiarvoihin. Kerrostaloyhtiöiden hoitokulut olivat vuonna 2024 yhteensä 5,79 euroa huoneistoneliöltä kuukaudessa.

Lähde: Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous 2024 (StatFin). Koko maan kerrostaloyhtiöiden keskiarvoja; yhteissummaan sisältyy myös pienempiä eriä. Hoitovastike oli samana vuonna keskimäärin 4,86 €/m²/kk, ja erotus katetaan käyttökorvauksilla ja muilla tuotoilla.

Selvä poikkeama keskiarvosta ei ole tuomio vaan kysymys. Vanha talo ilman remontteja painaa korjausriviä, sähkölämmitteinen talo lämmitysriviä. Poikkeaman syy selviää tuloslaskelman erittelyistä ja hallitukselta kysymällä. Vertailu kannattaa tehdä riveittäin, sillä yhteissumma piilottaa rakenteen: kahden yhtiön sama loppusumma voi syntyä täysin eri kuluista.

Miten tilinpäätös käsitellään yhtiökokouksessa?

Varsinainen yhtiökokous päättää tilinpäätöksen vahvistamisesta, tuloksen käytöstä ja vastuuvapaudesta. Sama kokous käsittelee myös talousarvion ja hallituksen selvityksen tulevista korjaustarpeista.

Esitettävät ja päätettävät asiat

Kokouksessa on esitettävä tilinpäätös, toimintakertomus sekä tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus. Lisäksi esitetään kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen kirjallinen arvio seuraavan viiden vuoden korjaustarpeista. Samalla esitetään selvitys jo tehdyistä kunnossapito- ja muutostöistä (6 luku 3 §).

Päätettäviä asioita ovat tilinpäätöksen vahvistaminen, tuloksen käyttö, vastuuvapaus hallitukselle ja isännöitsijälle sekä talousarvio ja vastikkeiden suuruus. Kokousmenettely ja äänestykset on käyty läpi yhtiökokouksen omalla sivulla.

Osakkaan oikeudet

Tilinpäätösasiakirjat on pidettävä nähtävänä vähintään kahden viikon ajan ennen kokousta kutsussa ilmoitetussa paikassa (6 luku 22 §). Kokouksessa osakkaalla on kyselyoikeus: hallituksen ja isännöitsijän on vastattava tilinpäätöstä koskeviin kysymyksiin.

Ostajan ei tarvitse odottaa kokousta. Viimeksi vahvistettu tilinpäätös liitteineen kulkee isännöitsijäntodistuksen mukana, ja tuore pöytäkirja kertoo, mitä vahvistamisen yhteydessä päätettiin.

Kunnossapitotarveselvityksen yhteys

Tilinpäätös katsoo taaksepäin, kunnossapitotarveselvitys eteenpäin, ja laki tuo ne samaan kokoukseen. Yhdessä ne kertovat, kestääkö yhtiön talous tulevat remontit. Selvityksen tausta on käyty läpi PTS-sivulla.

Jos selvitys on ohut, kuva täydentyy laskennallisesti. Asuntoanalyysin laskuri arvioi rakennusosien elinkaaret ja korjausvelan, joten tilinpäätöksen lukuja voi verrata edessä oleviin kustannuksiin.

Usein kysytyt kysymykset

Onko taloyhtiön tappiollinen tilinpäätös huono merkki?

Ei yleensä. Tuloslaskelman tappio syntyy useimmiten poistoista, jotka eivät vie rahaa kassasta. Talouden todellinen tila arvioidaan vastikerahoituslaskelmasta: jos kumulatiivinen jäämä on selvästi negatiivinen useana vuonna, vastikkeet eivät riitä menoihin ja korotuspaine on todellinen.

Milloin taloyhtiön tilinpäätös valmistuu?

Tilinpäätös laaditaan kirjanpitolain mukaan neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ja varsinainen yhtiökokous vahvistaa sen kuuden kuukauden kuluessa. Useimmissa taloyhtiöissä tilikausi on kalenterivuosi, joten tilinpäätös valmistuu kevättalvella ja vahvistetaan touko-kesäkuuhun mennessä.

Mikä on taloyhtiön hoitokate?

Hoitokate on kiinteistön tuottojen ja hoitokulujen erotus ennen poistoja ja rahoituseriä. Se kuvaa juoksevan talouden tasapainoa paremmin kuin tilikauden tulos. Kate vaihtelee voimakkaasti korjausvuosina: vuonna 2024 kerrostaloyhtiöiden käyttö- ja hoitokate oli keskimäärin -0,09 euroa neliöltä kuukaudessa (Tilastokeskus).

Saako osakas tilinpäätöksen nähtäväksi ennen yhtiökokousta?

Saa. Tilinpäätös, toimintakertomus ja tarkastuskertomukset on pidettävä nähtävänä vähintään kahden viikon ajan ennen varsinaista yhtiökokousta kokouskutsussa ilmoitetussa paikassa. Asuntokaupassa samat asiakirjat kulkevat isännöitsijäntodistuksen liitteinä, joten ostaja saa ne myyjältä tai välittäjältä.