Avaintiedot
- Pääomavastike on osuutesi taloyhtiön lainasta, ei oman asuntosi laina.
- Se voi nousta, kun korot kasvavat tai lyhennysvapaa päättyy.
- Voit usein maksaa oman lainaosuutesi kerralla pois.
Pääomavastike
Pääomavastike on se osa yhtiövastiketta, jolla katetaan taloyhtiön lainan korko ja lyhennys. Arkikielessä sitä sanotaan rahoitusvastikkeeksi. Laki tuntee vain sanan pääomavastike. Sen suuruudesta päättää yhtiökokous, joka vahvistaa vastikkeen osana talousarviota.
Pääomavastike on osuutesi taloyhtiön yhteisestä lainasta, ei sinun oman asuntosi laina. Se maksetaan hoitovastikkeen rinnalla. Monessa taloyhtiössä pääomavastike on kasvanut isojen remonttien myötä hoitovastiketta suuremmaksi. Arkikielessä samaa maksua sanotaan rahoitusvastikkeeksi. Oma pääomavastike riippuu taloyhtiön lainasta, korosta ja siitä, kuinka iso osuus lainasta on kohdallasi.
Mitä pääomavastike on ja miten se eroaa hoitovastikkeesta?
Moni asunnonostaja hämmentyy pääomavastikkeesta. Se on kuitenkin helppo ymmärtää yhtiövastikkeen toisena puoliskona.
Osa yhtiövastiketta
Yhtiövastike on kuukausimaksu, jonka osakkaat suorittavat taloyhtiölle. Se jakautuu kahteen osaan. Hoitovastike kattaa käytön ja ylläpidon. Pääomavastike eli rahoitusvastike kattaa taloyhtiön lainan. Yhdessä ne muodostavat vastikelaskun loppusumman.
Osuus taloyhtiön lainasta
Kun taloyhtiö ottaa lainaa, jokainen osakas saa siitä oman osuutensa maksettavakseen. Laina on otettu yleensä isoa remonttia varten, kuten putkiremonttia tai julkisivuremonttia. Kun maksat pääomavastiketta, maksat omaa osuuttasi tästä lainasta korkoineen. Kyse ei ole oman asuntosi lainasta vaan taloyhtiön lainasta.
Ero hoitovastikkeeseen
Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevat menot, kuten lämmön, veden ja kiinteistönhoidon. Pääomavastike taas lyhentää taloyhtiön lainaa. Hoitovastike on lähes joka taloyhtiössä. Pääomavastike on vain silloin, kun yhtiöllä on lainaa. Taulukko kokoaa erot.
| Vertailukohta | Hoitovastike | Pääomavastike |
|---|---|---|
| Mihin menee | Ylläpitoon | Lainan hoitoon |
| Kuka päättää | Yhtiökokous | Yhtiökokous |
| Onko aina | Lähes aina | Jos lainaa |
| Vähennys | Kyllä | Jos tuloutettu |
Kolme eri nimeä
Samasta maksusta käytetään kolmea nimeä. Laki tuntee vain sanan pääomavastike. Arkikielessä ja asuntoilmoituksissa puhutaan rahoitusvastikkeesta. Yhtä remonttihanketta varten peritty erä voi kulkea nimellä korjausvastike. Osakkaan näkökulmasta samaa maksua käsitellään rahoitusvastikkeen oppaassa.
Miksi termi hämmentää
Termi hämmentää monta. Sama maksu esiintyy kolmella nimellä sen mukaan, kuka siitä puhuu. Isännöitsijäntodistus mainitsee rahoitusvastikkeen, laki pääomavastikkeen ja hallitus voi puhua korjausvastikkeesta. Kun tietää näiden tarkoittavan samaa asiaa, sekaannus katoaa.
Mihin pääomavastikkeella saa maksaa ja kuka siitä päättää?
Pääomavastikkeen käyttö ja päätöksenteko on sidottu lakiin. Asunto-osakeyhtiölaki määrää molemmista.
Vain pitkävaikutteisiin menoihin
Laki sallii pääomavastikkeen vain pitkävaikutteisiin menoihin. Näitä ovat kiinteistön hankinta, rakentaminen, peruskorjaus ja uudistus. Käytännössä kyse on isoista remonteista ja rakennushankkeista. Juoksevia kuluja pääomavastikkeella ei saa kattaa, sillä ne kuuluvat hoitovastikkeeseen.
Yhtiökokous päättää
Pääomavastikkeen suuruudesta päättää yhtiökokous eikä isännöitsijä yksin. Yhtiökokous vahvistaa talousarvion ja vastikkeen määrän kerran vuodessa. Isännöitsijä ja hallitus valmistelevat esityksen, mutta päätösvalta on osakkailla. Tämä on yleinen väärinkäsitys, joka kannattaa oikaista.
Peruste yhtiöjärjestyksessä
Pääomavastike on olemassa vain, jos yhtiöjärjestys eli taloyhtiön säännöt niin määräävät. Samat säännöt kertovat maksuperusteen, yleensä huoneiston pinta-alan tai osakkeiden lukumäärän. Sen mukaan lasketaan, kuinka iso osuus lainasta on kohdallasi. Ilman mainintaa yhtiöjärjestyksessä pääomavastiketta ei voi periä.
Vastuu alkaa kaupasta
Velvollisuus maksaa vastiketta alkaa, kun osake on rekisteröity uudelle omistajalle. Asunnon ostaja vastaa pääomavastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Myyjän ja ostajan kannattaa sopia selvästi, kumpi maksaa kaupantekokuukauden. Vastuu seuraa omistusta eikä jää roikkumaan.
Miten laina jakautuu
Maksuperuste ratkaisee jaon. Jos perusteena on pinta-ala, iso asunto maksaa enemmän kuin pieni. Jos perusteena on osakkeiden lukumäärä, erä seuraa omistusosuutta yhtiöstä. Kahdessa saman kokoisessa asunnossa pääomavastike on tällöin yhtä suuri riippumatta siitä, montako ihmistä asunnossa asuu.
Peruste on siis tärkeä. Kun harkitset asunnon ostoa, tarkista yhtiöjärjestyksestä maksuperuste, sillä se ratkaisee, kuinka suuri osuus yhtiön koko lainasta lankeaa juuri sinun asuntosi maksettavaksi.
Miten pääomavastike lasketaan ja paljonko se on?
Pääomavastike on lainanhoitoa jaettuna osakkaille. Sen voi laskea itse muutamalla luvulla.
Korko ja lyhennys yhdessä
Pääomavastike muodostuu kahdesta osasta. Toinen on lainan korko, toinen on lyhennys. Nämä lasketaan yhteen ja jaetaan osakkaiden kesken maksuperusteen mukaan. Itse laina ja sen ehdot on avattu taloyhtiölainan oppaassa.
Laske oma vastikkeesi
Oman pääomavastikkeen voi arvioida lainaosuuden, koron ja laina-ajan avulla. Alla oleva laskuri tekee sen puolestasi. Syötä lainaosuutesi, arvioitu korko ja jäljellä oleva laina-aika. Tulos on suuntaa antava, sillä se ei sisällä yhtiön hallintokuluja.
Pääomavastikelaskuri
Laskuri näyttää, paljonko lainaosuus on pääomavastikkeena kuukaudessa. Tulos on annuiteettilainan erä ilman yhtiön hallintokuluja, joten todellinen vastike on hieman suurempi.
Vastikkeen verovähennys riippuu siitä, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö maksun. Koko talon tulevat remontit saat arvioitua Asuntoanalyysin laskurilla.
Esimerkki kuukausierästä
Otetaan esimerkki. Jos lainaosuutesi on 50 000 euroa, korko noin 3,5 prosenttia ja laina-aika 20 vuotta, pääomavastike on arviomme mukaan noin 290 euroa kuukaudessa. Se on 60 neliön asunnossa noin 4-6 euroa asuinneliöltä kuukaudessa. Luvut ovat annuiteettilaskelma, eivät tarkka tarjous.
Koron ja ajan vaikutus
Kaksi lukua liikuttaa erää eniten. Korkeampi korko nostaa kuukausierää, matalampi laskee sitä. Pidempi laina-aika pienentää kuukausierää, mutta kasvattaa maksettua korkoa. Siksi sama lainaosuus voi tuottaa hyvin erilaisen pääomavastikkeen eri taloyhtiöissä.
Keskimääräinen taso
Kaikkien taloyhtiöiden keskiarvo on tätä pienempi. Kerrostaloissa pääomavastike on Tilastokeskuksen mukaan keskimäärin noin 2,36 euroa asuinneliöltä kuukaudessa. Luku on kuitenkin harhaanjohtava, sillä se sisältää myös velattomat taloyhtiöt. Vasta remontin ottanut yhtiö on tämän yläpuolella. Vastiketasoja vertaillaan keskimääräisen yhtiövastikkeen oppaassa.
Miksi pääomavastike nousee tai tulee yllätyksenä?
Pääomavastike ei ole kiinteä luku. Se elää lainan ja korkojen mukana.
Korko nostaa erää
Suuri osa taloyhtiön lainoista on vaihtuvakorkoisia. Kun korko nousee, myös pääomavastike nousee. Taloyhtiölainojen keskikorko oli Suomen Pankin mukaan noin 3,36 prosenttia vuonna 2025. Korko muodostuu viitekorosta ja marginaalista. Se voi myös muuttua kesken laina-ajan.
| Syy | Mitä tapahtuu |
|---|---|
| Korko nousee | Kuukausierä kasvaa |
| Lyhennysvapaa loppuu | Lyhennys alkaa |
| Uusi remonttilaina | Uusi pääomavastike |
| Uudiskohteen iso laina | Korkea vastike alusta |
Lyhennysvapaa päättyy
Moni taloyhtiölaina alkaa lyhennysvapaalla. Silloin maksat vain korkoa, et lyhennystä. Kun lyhennysvapaa loppuu, kuukausierä hyppää ylöspäin. Uudiskohteessa tämä yllättää ostajan, jos siihen ei ole varautunut.
Uudiskohteen iso laina
Uudessa asunnossa myyntihinta on usein matala, mutta yhtiölaina suuri. Iso osa velattomasta hinnasta on silloin lainaa, joka maksetaan pääomavastikkeena. Alun lyhennysvapaa pitää erän pienenä ensimmäisinä vuosina. Kun lyhennykset alkavat, kuukausikulut voivat nousta tuntuvasti.
Remontti tuo uuden lainan
Iso remontti rahoitetaan lähes aina taloyhtiölainalla. Uusi laina tarkoittaa uutta pääomavastiketta. Vanhassa talossa korkea pääomavastike kertoo, että isot korjaukset on jo tehty. Tulevat remontit ja niiden vaikutuksen vastikkeeseen voit arvioida Asuntoanalyysin laskurilla.
Voinko maksaa lainaosuuden pois tai vähentää sen verotuksessa?
Pääomavastikkeeseen liittyy kaksi yleistä kysymystä. Toinen koskee poismaksua, toinen verovähennystä.
Lainaosuuden voi maksaa pois
Monessa taloyhtiössä oman lainaosuuden voi maksaa kerralla pois. Silloin pääomavastike lakkaa ja kuukausikulut kevenevät. Kannattavuus riippuu lainan korosta ja siitä, mitä rahalle muuten saisi. Poismaksun ajoitus ja ehdot on käyty läpi lainaosuuden poismaksun oppaassa.
Verovähennys vuokranantajalle
Vuokranantaja voi vähentää pääomavastikkeen vuokratulosta vain, jos yhtiö on tulouttanut sen kirjanpidossa. Jos vastike on rahastoitu, sitä ei vähennetä vuosittain. Sen sijaan se lisätään asunnon hankintamenoon. Tiedon oikeasta kirjaustavasta saa isännöitsijältä.
Oma käyttö ja verotus
Omassa käytössä olevan asunnon pääomavastiketta ei vähennetä verotuksessa vuosittain. Rahastoitu osuus lisätään kuitenkin asunnon hankintamenoon. Se pienentää myyntivoittoa ja siten veroa, kun asunnon joskus myy. Verokohtelu on avattu tarkemmin tuloutuksen ja rahastoinnin oppaassa.
Kertamaksu vai jatka
Valinta ei ole itsestään selvä. Jos lainan korko on matala, rahalle voi saada paremman tuoton muualla. Jos korko on korkea, poismaksu säästää enemmän kuin talletus tuottaa. Ratkaisu riippuu koroista ja omasta taloudesta, eikä yhtä oikeaa vastausta ole kaikille.
Laske molemmat vaihtoehdot. Vertaa lainan korkoa siihen tuottoon, jonka saisit samalle rahalle esimerkiksi sijoituksesta tai toisen velan lyhennyksestä. Valitse sitten se vaihtoehto, joka jättää enemmän rahaa käteen.
Miten pääomavastike näkyy asuntokaupassa?
Pääomavastike vaikuttaa siihen, mitä asunnosta oikeasti maksaa. Ostajan kannattaa katsoa se tarkkaan.
Velaton hinta ja myyntihinta
Asunnon myyntihinta ei kerro koko totuutta. Velaton hinta tarkoittaa myyntihintaa ja päälle tulevaa osuutta taloyhtiön lainasta. Juuri tuo velkaosuus näkyy myöhemmin pääomavastikkeena. Näiden ero on selitetty velattoman hinnan oppaassa.
Tarkista isännöitsijäntodistus
Pääomavastikkeen suuruus lukee isännöitsijäntodistuksessa. Sieltä näkee myös velkaosuuden ja taloyhtiön lainat. Suuri pääomavastike ei ole automaattisesti huono asia. Se voi kertoa, että talon isot remontit on jo rahoitettu.
Vastaat myös yhteisestä lainasta
Taloyhtiön laina on osakkaiden yhteinen vastuu. Jos naapuri jättää oman osuutensa maksamatta, vaje katetaan yhtiön kautta muilta. Siksi taloyhtiön talouden kunto kannattaa tarkistaa ennen kauppaa. Osuutesi lainasta ja tulevat remontit kannattaa selvittää jo ennen ostopäätöstä.
Kun laina on maksettu
Taloyhtiön laina ei kestä ikuisesti. Kun se on maksettu loppuun, pääomavastike poistuu kokonaan. Silloin kuukausivastike putoaa hoitovastikkeen tasolle. Uusi remontti voi tosin tuoda uuden lainan ja uuden pääomavastikkeen myöhemmin.
Vertaa velatonta hintaa
Vertaa aina velatonta hintaa. Halvempi myyntihinta voi kätkeä suuren velkaosuuden ja korkean pääomavastikkeen. Kalliimman asunnon velaton hinta voi silti olla edullisempi, jos siinä ei ole lainaa lainkaan. Pelkkä myyntihinta johtaa harhaan, kun taloyhtiöiden lainat eroavat toisistaan paljon.
Ero voi olla iso. Kahdesta samannäköisestä kolmiosta toisessa velkaosuutta voi olla kymmeniä tuhansia euroja enemmän, mikä näkyy suoraan kuukausittaisessa pääomavastikkeessa vielä vuosien ajan.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä pääomavastike tarkoittaa?
Pääomavastike on osuutesi taloyhtiön ottamasta lainasta. Sillä maksetaan lainan korkoa ja lyhennystä kuukausittain. Taloyhtiö on yleensä ottanut lainan isoa korjausta varten. Ilman yhtiön lainaa pääomavastiketta ei peritä.Mitä eroa on pääomavastikkeella ja rahoitusvastikkeella?
Ei mitään, ne ovat sama maksu. Laki käyttää sanaa pääomavastike, kun taas arjessa ja myynti-ilmoituksissa käytetään sanaa rahoitusvastike. Yksittäistä hanketta varten kerätty erä tunnetaan nimellä korjausvastike. Kaikki tarkoittavat osuutta taloyhtiön lainasta.Miksi pääomavastike nousee?
Yleisin syy on koron nousu, koska useimmat taloyhtiölainat ovat vaihtuvakorkoisia. Toinen tavallinen syy on lyhennysvapaan päättyminen, jolloin lyhennysosa lisätään kuukausierään. Myös uusi remonttilaina nostaa pääomavastiketta. Uudiskohteessa iso yhtiölaina näkyy korkeana vastikkeena heti alusta.Voinko maksaa pääomavastikkeen tai lainaosuuden pois kerralla?
Useimmissa taloyhtiöissä lainaosuuden voi suorittaa kertamaksuna sovittuina ajankohtina. Kun osuus on maksettu, siitä ei enää peritä pääomavastiketta. Ehdot ja aikataulun sanelee yhtiön laina, jonka tiedot saat isännöitsijältä. Kertamaksun järkevyys ratkeaa vertaamalla lainan korkoa muihin tuottoihin.Onko pääomavastike verovähennyskelpoinen?
Ratkaisevaa on, onko taloyhtiö tulouttanut vai rahastoinut vastikkeen. Vuokranantaja saa vähentää tuloutetun pääomavastikkeen vuokratulosta, mutta rahastoitua ei. Rahastoitu vastike lisätään asunnon hankintamenoon ja pienentää aikanaan myyntivoittoa. Oikean kirjaustavan varmistat isännöitsijältä.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Pääomavastike kertoo tämän hetken lainaerän, mutta ei sitä, mitä edessä on. Asuntoanalyysi arvioi taloyhtiön korjausvelan ja tulevat remontit, joten näet, kuinka paljon pääomavastike voi vielä muuttua ja miten se vaikuttaa asumiskuluihin.
Lähteet
Näytä 5 lähdettä: Tilastokeskus, Suomen Pankki ja muut
- Tilastokeskus, Asunto-osakeyhtiöiden talous (StatFin-tietokanta): kerrostaloissa hoitovastike oli keskimäärin 5,21 ja pääomavastikkeen rahastoimaton osuus 2,36 euroa asuinneliöltä kuukaudessa vuonna 2025. Pääomavastikkeen keskiluku kuvaa koko yhtiökantaa velattomat yhtiöt mukaan lukien, joten se aliarvioi juuri lainaa ottaneen taloyhtiön todellista vastiketta. Luvut ovat arvonlisäverottomia, sillä asuinhuoneiston vastike ei ole arvonlisäverollinen erä. stat.fi.
- Suomen Pankki, asuntoyhteisöjen lainojen korot: asuntoyhteisöjen eli muun muassa taloyhtiöiden lainojen keskikorko oli noin 3,36 prosenttia keväällä 2025, ja 12 kuukauden euribor liikkui noin 2,3-2,7 prosentissa vuonna 2026. Korko muodostuu viitekorosta ja marginaalista, ja taloyhtiölainan marginaali voi muuttua kesken laina-ajan. suomenpankki.fi.
- Verohallinto, Vähennykset vuokratuloista: vuokranantaja voi vähentää pääomavastikkeen (rahoitusvastike) vuokratulosta vain, jos vastike on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa. Rahastoitua vastiketta ei vähennetä vuosittain, vaan se lisätään asunnon hankintamenoon. Tiedon kirjaustavasta saa isännöitsijältä. Yhdessä esimerkissä yhden asunnon putkiremontin rahoitusvastikeosuus oli 8 600 euroa vuodessa. vero.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku (yhtiövastike) ja 6 luku (yhtiökokous): laki käyttää vain sanaa pääomavastike (3 luvun 3 §), ei sanoja rahoitusvastike tai hoitovastike. Pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta, ja vain jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään. Maksuperusteesta määrätään yhtiöjärjestyksessä (3 luvun 4 §), uusi omistaja vastaa vastikkeesta omistusoikeuden siirtymisestä (3 luvun 6 §), ja vastikkeen määrästä päättää yhtiökokous osana talousarviota (6 luvun 3 ja 12 §). finlex.fi.
- Kiinteistöliitto, Asunto-osakeyhtiö ja arvonlisäverotus: asuinhuoneiston hoito- ja pääomavastike ovat arvonlisäverottomia. Taloyhtiön remonttien urakkahintojen sisältämä arvonlisävero (25,5 prosenttia) ei ole asuintalolle vähennyskelpoinen, joten se sisältyy taloyhtiölainan pääomaan ja kulkee mukana pääomavastikkeessa. kiinteistoliitto.fi.