Pääomavastike

Pääomavastike on yhtiövastikkeen osa, jolla katetaan taloyhtiön pitkävaikutteiset menot, käytännössä remonttilainojen lyhennykset ja korot. Arkikielen rahoitusvastike tarkoittaa samaa maksua, mutta laki tuntee vain pääomavastikkeen. Vastikkeen periminen edellyttää, että vastikkeesta on määrätty yhtiöjärjestyksessä.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.7.2026.

Mitä pääomavastike tarkoittaa?

Pääomavastike eli arkikielen rahoitusvastike on lain ainoa nimeltä mainittu yhtiövastikkeen laji, ja sillä maksetaan talon isot, pitkävaikutteiset hankkeet.

Lain määritelmä

Asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:n mukaan pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.

Sanaa rahoitusvastike ei laissa esiinny kertaakaan, eikä muuten myöskään sanaa hoitovastike: molemmat ovat käytännön termejä. Ympäristöministeriön rakennetun ympäristön sanasto suosittaa termiä pääomavastike ja pitää rahoitusvastiketta vältettävänä rinnakkaisnimenä. Arjessa molemmat tarkoittavat samaa maksua.

Tärkeä raja: pääomavastiketta voi periä vain, jos siitä on määrätty yhtiöjärjestyksessä eli yhtiön omissa säännöissä. Ilman määräystä isotkin korjaukset katetaan tavallisella yhtiövastikkeella.

Vastiketermit taulukkona

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku; ympäristöministeriön rakennetun ympäristön sanasto.

Useampi pääomavastike samassa yhtiössä

Yhtiöllä voi olla monta pääomavastiketta yhtä aikaa, tyypillisesti yksi jokaista lainaa kohden. Putkiremontin vastike ja julkisivuremontin vastike juoksevat silloin rinnakkain, ja isännöitsijäntodistus erittelee ne lainoittain.

Vuokratontilla seisovassa talossa voi lisäksi olla tonttivastike, jolla katetaan tontin vuokra tai lunastusosuus. Tonttivastike on luonteeltaan pääomavastiketta silloin, kun sillä lunastetaan tonttiosuutta; tontin vuokra taas on juokseva meno. Uudiskohteissa tonttiosuuden lunastus voi olla kymmeniä tuhansia euroja, joten rivi kannattaa lukea ilmoituksesta yhtä tarkasti kuin yhtiölainaosuus.

Mihin vastike saa käyttää

Pääomavastike on käyttötarkoitukseensa sidottu. Tietyn lainan hoitoon kerättyä vastiketta ei saa käyttää hoitomenoihin eikä toisen hankkeen kuluihin.

Jos vastiketta on peritty liikaa, ylijäämä pienentää tulevaa vastiketta tai palautetaan osakkaille. Yhtiön on oikaistava virheellisesti peritty vastike, sillä osakkaita on kohdeltava yhdenvertaisesti.

Paljonko pääomavastike on kuukaudessa?

Kerrostaloyhtiöt perivät pääomavastiketta keskimäärin 2,36 € neliöltä kuukaudessa, mutta haarukka on leveä, koska vastike seuraa yhtiön lainoja.

Keskimääräiset vastikkeet

Lähde: Tilastokeskus, asunto-osakeyhtiöiden talous, 2025. Kerrostaloyhtiöt; pääomavastike on tulokseen kirjattu eli rahastoimaton osuus. Keskiarvot sisältävät myös velattomat yhtiöt, joten lainaa lyhentävässä yhtiössä vastike on selvästi suurempi.

Vertailun vuoksi: hoitovastikkeet olivat samana vuonna keskimäärin 5,21 € neliöltä kuukaudessa. Pääomavastike on siis tyypillisesti noin kolmannes osakkaan kuukausimaksuista, mutta remonttivaiheessa se voi ohittaa hoitovastikkeen.

Korkojen vaikutus

Korkokulut ovat noin 40 prosenttia keskimääräisestä pääomavastikkeesta, joten korkotaso heiluttaa vastiketta suoraan. Useimmat taloyhtiölainat on sidottu vaihtuvaan viitekorkoon, yleisimmin 12 kuukauden euriboriin.

Korkojen nousu näkyi suoraan tilastoissa: pääomavastikkeet kasvoivat kerrostaloissa 7,2 prosenttia vuonna 2024 ja korkokulut noin viidenneksen (Tilastokeskus). Sama liike toiseen suuntaan keventää vastiketta, kun korot laskevat.

Laskurin esimerkissä prosenttiyksikön koronnousu nostaisi 50 000 euron osuuden vastiketta vajaat 30 € kuukaudessa. Pitkässä lainassa pienikin korkoliike tuntuu.

Vuonna 2025 korot kääntyivät laskuun. Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöiden korkokulut laskivat 17,1 prosenttia, mutta pääomavastikkeet pysyivät lähes ennallaan ja nousivat 0,6 prosenttia, koska lainojen lyhennykset jatkuivat.

Vastike painottuu uusiin taloihin. Mitä suurempi yhtiölaina, sitä suurempi vastike, joten 2010-luvulla ja sen jälkeen valmistuneissa kerrostaloissa pääomavastike on selvästi vanhaa kantaa korkeampi.

Korko muodostuu viitekorosta ja yhtiökohtaisesta marginaalista. Suomen Pankin mukaan pankki voi taloyhtiölainassa muuttaa marginaalia yksipuolisesti, toisin kuin kuluttajan asuntolainassa, joten viitekoron lasku ei aina laske vastiketta.

Korkoriskiä voi rajata korkosuojauksella eli korkokatolla, jolloin lainan korko ei nouse sovittua tasoa ylemmäs. Suojaus on maksullinen ja nostaa siten itse vastiketta, ja siitä päättää yhtiökokous. Kiinteistöliitto pitää suojausta harkitsemisen arvoisena, jos vastikkeelle on asetettu kipuraja, kun taas Isännöintiliitto suosittaa ensin lainan kilpailutusta.

Vastikelaskuri

Laskurilla näet, mitä oma lainaosuutesi tarkoittaa kuukaudessa. Oletuksena on tyypillinen putkiremonttiosuus.

Oletusarvoilla 50 000 euron lainaosuus 25 vuoden laina-ajalla ja 3,2 prosentin korolla tarkoittaa noin 240 euron pääomavastiketta kuukaudessa. Laskurin korko-oletus 3,2 prosenttia on lähellä maaliskuun 2026 keskikorkoa, joka oli 3,24 prosenttia (Suomen Kiinteistölehti ja Suomen Rahatieto).

Ensimmäisessä erässä korkoa on noin 130 €, ja koko laina-ajalta korkoja kertyy runsaat 22 000 €. Siksi korkotason muutos heiluttaa pääomavastiketta enemmän kuin moni odottaa.

Neliövastikkeeksi muutettuna esimerkin vastike on 50 neliön asunnossa 4,8 €/m² kuukaudessa eli noin kaksinkertainen tilastokeskiarvoon nähden. Ero selittyy sillä, että keskiarvossa ovat mukana myös velattomat yhtiöt.

Lainaosuus ja vastike

Vastike skaalautuu suoraan lainaosuuden mukana. Taulukko näyttää suuruusluokat laskurin oletuskorolla ja -ajalla.

Asuntoanalyysin laskuesimerkki: annuiteettilaina, korko 3,2 %, laina-aika 25 vuotta, ilman yhtiön hallintokuluja.

Miten pääomavastike määräytyy?

Vastikkeen jakoperuste tulee yhtiöjärjestyksestä, ja sen suuruus seuraa yhtiön lainojen lyhennysohjelmaa ja korkoa.

Maksuperuste

Yhtiöjärjestys (yhtiön omat säännöt) määrää, jaetaanko pääomavastike huoneiston pinta-alan vai osakemäärän suhteessa. Sama asunto voi siksi maksaa eri yhtiöissä eri osuuden samasta remontista.

Ero näkyy etenkin pienissä asunnoissa: osakeluvun mukaan jaettuna yksiö voi maksaa suhteessa enemmän kuin neliöiden mukaan jaettuna. Yleisin peruste on huoneiston pinta-ala, mutta peruste kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä ennen ostotarjousta.

Maksuperustetta ei voi muuttaa vapaasti. Asunto-osakeyhtiölain mukaan perusteen muutos yhtiöjärjestyksessä vaatii suostumuksen niiltä osakkailta, joiden maksuvelvollisuus kasvaa. Vain siirto luotettavasti mitattuun kulutukseen, kuten huoneistokohtaiseen vedenmittaukseen, onnistuu määräenemmistöllä.

Korkein oikeus linjasi ratkaisussa KKO 2023:52, että yhtäläisestä maksuvelvollisuudesta poikkeava vastikemääräys vaatii erityistä selkeyttä. Epäselvä määräys tulkitaan yhtäläisen maksuvelvollisuuden hyväksi.

Osakas voi useimmissa yhtiöissä myös maksaa lainaosuutensa kerralla pois, jolloin pääomavastike poistuu tai pienenee. Tämän kertasuorituksen kannattavuutta käsittelee sivu taloyhtiön rahoitusvastike.

Milloin periminen alkaa

Remonttilainan vastike alkaa juosta, kun laina nostetaan ja lyhennykset alkavat, tyypillisesti urakan valmistuttua. Yhtiökokous päättää lainan ottamisesta samalla, kun se päättää hankkeesta. Uudiskohteessa peritään usein ensin vain korkoja lyhennysvapaiden vuosien ajan.

Ennen lainan nostoa osakas saa yleensä valita, maksaako oman osuutensa hankeosuussuorituksena heti vai jättääkö sen yhtiölainaan. Valinta kannattaa tehdä laskelman, ei tottumuksen perusteella.

Lyhennysvapaan päättyessä vastike nousee kerralla, mikä yllättää monen uudiskohteen ostajan. Nousu kannattaa laskea ennen kauppaa, ei sen jälkeen.

Uudiskohteen yhtiölainakatto

Vuonna 2023 voimaan tullut laki rajaa uudiskohteen yhtiölainan enintään 60 prosenttiin asuntojen velattomasta hinnasta. Takaisinmaksuaika saa olla enintään 30 vuotta.

Lyhennysvapaita saa antaa viiden ensimmäisen vuoden aikana enintään 12 kuukautta. Rajat koskevat uusia kohteita, eivät vanhan talon remonttilainoja.

Katto säädettiin, koska suuret yhtiölainat tekivät uudiskohteista halvemman näköisiä kuin ne olivat: pieni myyntihinta ja iso lainaosuus siirsivät riskin ostajalle, ja korkojen noustessa vastikkeet karkasivat.

Jos vastiketta ei makseta

Maksamatta jäänyt pääomavastike on yhtiölle vakava asia, koska vajaus jää käytännössä muiden osakkaiden katettavaksi. Siksi laissa on tehokas keino: osakehuoneiston ottaminen yhtiön hallintaan.

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvun mukaan yhtiökokous voi ottaa osakkaan huoneiston yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi, jos vastike on maksamatta eikä laiminlyönti ole vähäinen. Osakkaalle on ensin annettava kirjallinen varoitus, ja päätös on annettava tiedoksi 60 päivän kuluessa.

Hallinta-aikana yhtiö vuokraa huoneiston ja kattaa vuokratuotolla maksamattoman vastikkeen. Vuoden 2024 lakimuutos helpotti menettelyä silloin, kun osakas asuu ulkomailla. Osakas saa huoneiston takaisin, kun velka on hoidettu.

Maksuvaikeudet ovat yleisempiä uusissa ja 1970-luvun taloissa. Kiinteistöliiton vuoden 2025 kyselyssä osakkaiden maksuvaikeuksien kasvusta kertoi uudiskohteissa noin 18 ja 1970-luvun yhtiöissä noin 15 prosenttia vastaajista.

Tulouttaako vai rahastoiko yhtiö vastikkeen?

Yhtiökokous päättää kirjaustavan vuosittain, ja valinta ratkaisee, saako sijoittajaosakas verovähennyksen.

Päätös yhtiökokouksessa

Tuloutuksessa vastike kirjataan yhtiön tuloksi, rahastoinnissa pääomasijoitukseksi taseeseen. Päätös tehdään yhtiökokouksessa tilikausittain, käytännössä tilinpäätöksen vahvistamisen yhteydessä, ja kokous voi valtuuttaa hallituksen päättämään kirjaustavasta.

Käytäntö ohjaa valintaa: moni yhtiö tulouttaa pääomavastikkeet poistoja vastaan ja rahastoi osakkaiden kertasuoritukset.

Kirjaustavan näkee tilinpäätöksestä, ja ennen kauppaa sen voi kysyä isännöitsijältä. Sijoittajalle tieto on satojen eurojen arvoinen joka vuosi, joten sitä ei kannata jättää arvailujen varaan.

Osakkaalla on yhtiökokouksessa kyselyoikeus. Hallituksen ja isännöitsijän on pyynnöstä annettava tarkemmat tiedot vastikkeista ja lainoista, ja tilinpäätöstä käsiteltäessä myös yhtiön taloudellisesta asemasta laajemmin.

Rahastoinnin rajat

Rahastoida voi enintään sen verran kuin korjaushankkeen menoja on aktivoitu yhtiön taseeseen. Uudisrakentaminen ja hissin jälkiasennus aktivoidaan aina, putkiremontti on harkinnanvarainen. Asuinrakennuksesta yhtiö saa tehdä poistoja enintään 4 prosenttia vuodessa.

Verotettavaa tulosta yhtiö voi tasata myös asuintalovarauksella, joka on enintään 68 € asuinneliöltä vuodessa. Rajat perustuvat Kiinteistöliiton vuoden 2024 ohjeeseen, ja ne selittävät, miksi kirjaustapa vaihtelee yhtiöittäin.

Vaikutus osakkaalle

Verohallinnon ohje on yksiselitteinen: sijoittaja saa vähentää vuokratulosta vain tuloutetun pääomavastikkeen. Rahastoitu vastike lisätään osakkeen hankintamenoon ja huomioidaan vasta asuntoa myytäessä.

Omassa käytössä olevan asunnon pääomavastiketta ei voi vähentää lainkaan, koska asunnosta ei kerry verotettavaa tuloa. Kirjaustapa koskee siis ennen kaikkea sijoittajaa.

Rahastoitu vastike ei silti katoa mihinkään: esimerkiksi 20 000 euron rahastoitu osuus kasvattaa hankintamenoa saman verran ja pienentää myynnissä verotettavaa voittoa. Hyöty vain siirtyy vuosien päähän.

Vähennyksen yksityiskohdat, korkeimman hallinto-oikeuden linjaukset ja laskuesimerkki on käyty läpi sivulla tuloutus vai rahastointi.

Mitä pääomavastike kertoo ostajalle?

Korkea pääomavastike kertoo isosta lainasta, mutta matala vastike voi kertoa myös tekemättömistä remonteista.

Myynti-ilmoituksen luvut

Myynti-ilmoituksessa pääomavastike näkyy omana rivinään hoitovastikkeen rinnalla. Velattoman hinnan ja myyntihinnan erotus on lainaosuus, jota vastike lyhentää.

Esimerkki: jos myyntihinta on 95 000 € ja velaton hinta 120 000 €, lainaosuus on 25 000 €. Laskurin oletuskorolla ja 25 vuoden ajalla se tarkoittaa noin 120 euron pääomavastiketta kuukaudessa.

Vertaa vastiketta lainaosuuteen: jos vastike on pieni mutta lainaosuus iso, edessä voi olla lyhennysvapaa kausi ja vastikkeen nousu.

Hoito- ja pääomavastike yhdessä

Ostajan kannattaa katsoa vastikkeiden summaa, ei kumpaakaan yksin. Tilastokeskiarvoilla kerrostalon kokonaisvastike on noin 7,6 €/m² kuukaudessa eli 50 neliön asunnossa noin 380 €. Korkea pääomavastike kertoo, että remontit on jo tehty, kun taas matala kokonaisvastike vanhassa talossa voi kertoa siirretyistä korjauksista.

Kuukausikulujen vertailu kahden kohteen välillä onnistuu vasta, kun molempien tulevat remontit on arvioitu samalla tavalla. Pelkkä tämän hetken vastikkeiden vertailu suosii aina sitä yhtiötä, joka on lykännyt korjauksiaan pisimpään, ja juuri se on ostajalle kallein virhe.

Isännöitsijäntodistuksen rivit

Tarkat luvut ovat isännöitsijäntodistuksessa: huoneiston osuudet yhtiön lainoista lainoittain, vastikkeiden määrät ja se, onko lainaosuus maksettavissa pois. Myynti-ilmoituksen luvut kannattaa aina tarkistaa todistuksesta, sillä ilmoituksissa on virheitä. Todistuksesta näkyy myös, onko yhtiöllä tulossa lainapäätöksiä, jotka eivät vielä näy missään vastikkeessa.

Tuore todistus suojaa myös ostajaa. Uusi omistaja vastaa myyjän maksamatta jättämästä vastikkeesta enintään omistusoikeuden siirtokuukaudelta ja viideltä sitä edeltäneeltä kuukaudelta, eikä lainkaan rästistä, jota ei mainita isännöitsijäntodistuksessa.

Maksuvelvollisuus alkaa omistusoikeuden siirtymisestä, ei vasta omistuksen kirjaamisesta rekisteriin. Siksi vastiketta maksetaan heti kaupanteosta.

Pääomavastike ja korjausvelka

Nykyisellä pääomavastikkeella maksetaan jo tehtyjä remontteja. Ostajalle tärkeämpi luku on tuleva vastike: tekemätön putkiremontti tarkoittaa kymmenien tuhansien lainaosuutta, joka ei vielä näy vastikkeessa eikä velattomassa hinnassa. Laskurin taulukosta näet, että 50 000 euron tuleva osuus tarkoittaisi noin 240 euron kuukausilisää nykyisten vastikkeiden päälle.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi talon tulevat remontit asuntoilmoituksesta, joten näet myös pääomavastikkeen suunnan, ei vain sen nykytasoa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko pääomavastikkeen maksaa kerralla pois?

Useimmissa yhtiöissä voi: osakas maksaa lainaosuutensa kertasuorituksena, jolloin pääomavastike poistuu tai pienenee. Mahdollisuus ja maksuikkunat riippuvat yhtiön lainaehdoista, joten asia kannattaa varmistaa isännöitsijältä. Sijoittajalle kertasuoritus on usein verotuksellisesti huonompi kuin kuukausittainen tuloutettu vastike, joten laskelma kannattaa tehdä ennen päätöstä.

Onko taloyhtiölaina osakkaan henkilökohtainen laina?

Ei ole. Velallinen on taloyhtiö, ja osakas osallistuu lainanhoitoon pääomavastikkeen kautta. Osakkaan luottotietoja ei tarkisteta eikä laina näy hänen omissa vastuissaan suoraan, mutta pankit huomioivat lainaosuuden asuntolainan myöntämisessä. Jos osa osakkaista ei maksa, vastuu jakautuu lopulta muille osakkaille yhtiön kautta.

Miksi uudiskohteen pääomavastike nousee parin vuoden jälkeen?

Koska lyhennysvapaat vuodet päättyvät. Lyhennysvapaalla osakas maksaa vain yhtiölainan korkoja, ja kun lyhennykset alkavat, vastike voi moninkertaistua. Vuoden 2023 laki rajoitti uudiskohteiden lyhennysvapaat enintään 12 kuukauteen viiden ensimmäisen vuoden aikana, mikä pienentää yllätyksen riskiä uusissa kohteissa.

Saako korjausvastikkeen aina vähentää vuokratulosta?

Ei aina. Korjausvastike on tietyn hankkeen pääomavastike, ja sen vähennyskelpoisuus ratkeaa samalla säännöllä kuin muidenkin pääomavastikkeiden: vain yhtiön tulokseen kirjattu eli tuloutettu vastike on vähennyskelpoinen. Väite, että korjausvastike rahastoitaisiin aina, on virheellinen, sillä kirjaustavan päättää yhtiökokous.