Vuokrankorotus

Vuokraa saa korottaa vain, jos vuokrasopimuksessa on korotusehto, joka kertoo korotuksen perusteen. Ilman ehtoa korotus pitää sopia erikseen, eikä sitä voi tehdä yksipuolisesti. Yleisin korotustapa on indeksiehto, jossa vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin. Pelkkä markkinoiden tai naapuruston vuokratason nousu ei ole korotuksen peruste, jos siitä ei ole sovittu sopimuksessa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 20.6.2026.

Milloin vuokraa saa korottaa?

Vuokraa saa korottaa vain vuokrasopimukseen kirjatun korotusehdon perusteella. Ilman ehtoa vuokranantaja ei voi nostaa vuokraa yksipuolisesti kesken sopimuksen.

Korotusehdon tyypit

Korotusehto kertoo, millä perusteella ja kuinka usein vuokraa tarkistetaan. Tavallisimmat tavat ovat kiinteä prosentti, kiinteä euromäärä, elinkustannusindeksiin sidottu indeksiehto ja etukäteen porrastettu vuokra.

Asuntoanalyysin yhteenveto tavallisista korotusehdoista. Kaikkien pätevyys perustuu siihen, että ehto on kirjattu vuokrasopimukseen.

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 27 §:n mukaan vuokran määräytyminen perustuu siihen, mitä osapuolet ovat sopineet. Ehto on siksi pätevä vain, jos se on kirjattu sopimukseen riittävän selkeästi ja siitä käy ilmi korotuksen peruste.

Epämääräinen ehto on riski molemmille. Lain 27 §:n mukaan ehto, jolla vuokranantaja saa yksipuolisesti määrätä korotuksen ajankohdan tai määrän, on mitätön, jos korotuksen perusteesta ei ole myös sovittu. Pelkkä maininta korotuksesta tarpeen mukaan ei siis riitä.

Jos sopimuksessa ei ole ehtoa

Ilman korotusehtoa vuokraa voi nostaa vain sopimalla siitä vuokralaisen kanssa. Vuokralaisen ei ole pakko hyväksyä korotusta, jos sopimuksessa ei ole sille perustetta.

Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokranantaja voi viime kädessä irtisanoa sopimuksen ja tarjota uutta sopimusta korkeammalla vuokralla. Tämä on kuitenkin hidas tie.

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta mukaan vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt vähintään vuoden, ja muuten kolme kuukautta. Vuokralaisen oma irtisanomisaika on aina yksi kuukausi. Nopea korotus ei siis tätä kautta onnistu, ja perusteeton irtisanominen pelkän korotuksen takia voidaan myös tulkita lain vastaiseksi.

Huoneenvuokralakia ollaan uudistamassa. Hallitus antoi maaliskuussa 2026 esityksen, jossa vuokranantajan pidempi irtisanomisaika lyhenisi neljään kuukauteen ja koskisi vasta vähintään kaksi vuotta kestänyttä vuokrasuhdetta. Esitys ei ole vielä voimassa, ja tavoitteena on voimaantulo syksyllä 2026.

Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva

Määräaikaisessa sopimuksessa vuokra on lähtökohtaisesti kiinteä koko kaudeksi, ellei sopimuksessa ole korotusehtoa. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa korotus tehdään sopimuksen ehdon mukaisesti, tavallisesti kerran vuodessa.

Tämä kannattaa tarkistaa jo ennen sopimuksen allekirjoittamista. Sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu on, että korotuksen peruste ja ajankohta ovat sopimuksessa yksiselitteiset.

Miten indeksikorotus lasketaan?

Indeksiehdossa vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin, ja korotus lasketaan indeksin pistelukujen suhteella. Laskutapa on sama joka vuosi.

Laskukaava

Tilastokeskuksen ohjeen mukaan uusi vuokra saadaan jakamalla tarkistushetken indeksipisteluku sopimuksentekohetken pisteluvulla ja kertomalla tulos alkuperäisellä vuokralla. Kaava on siis uusi pisteluku jaettuna vanhalla pisteluvulla, kerrottuna alkuperäisellä vuokralla.

Vertailussa käytetään aina sopimuksentekohetken pistelukua ja alkuperäistä vuokraa, ei edellisen vuoden korotettua vuokraa. Näin korotus pysyy oikeassa suhteessa indeksin kokonaismuutokseen.

Esimerkkilaskelma

Tilastokeskuksen omassa esimerkissä 1.4.2018 solmittu 600 euron vuokra tarkistettiin ensimmäisen kerran vuoden kuluttua. Laskussa jaettiin tarkistushetken pisteluku 1959 sopimushetken pisteluvulla 1935 ja kerrottiin 600 eurolla, jolloin uudeksi vuokraksi tuli 607,44 euroa.

Myöhempinä vuosina sama alkuperäinen vuokra suhteutetaan uuteen pistelukuun. Vuonna 2022 luku oli 2084, jolloin sama vuokra nousi 646,20 euroon. Indeksikorotus voi siis olla myös pieni tai jäädä kokonaan tekemättä, jos indeksi ei ole noussut.

Esimerkki näyttää myös, miksi alkuperäistä vuokraa käytetään koko ajan. Jos korotukset laskettaisiin aina edellisen vuoden korotetusta vuokrasta, korotukset kertautuisivat ja vuokra nousisi pidemmällä aikavälillä nopeammin kuin elinkustannusindeksi. Oikea menetelmä pitää vuokran muutoksen samassa suhteessa indeksin kokonaismuutokseen.

Indeksikorotuksen euromäärä

Euroina indeksikorotus on yleensä maltillinen. Jos 800 euron vuokraan tulee kahden prosentin indeksikorotus, vuokra nousee 16 euroa kuukaudessa eli 192 euroa vuodessa. Tämä on havainnollistava esimerkki, ei tilasto.

Kun indeksi nousee hitaasti, korotuskin on pieni. Kovan inflaation vuosina indeksikorotus voi sen sijaan olla useita prosentteja, mikä näkyy heti vuokralaisen kassassa. Siksi ennakoitavuus on molempien etu, ja korotuksen suuruus kannattaa tarkistaa ennen ilmoittamista.

Mistä indeksiluvut löytyvät

Indeksiehdossa käytetään yleensä elinkustannusindeksiä, jonka perusajankohta on merkitty muotoon 1951:10=100. Tilastokeskus julkaisee pisteluvut kuukausittain maksutta, joten korotuksen voi tarkistaa itse.

Sopimukseen kannattaa kirjata, mitä indeksiä ja minkä kuukauden pistelukua käytetään. Näin korotuksesta ei synny tulkintaerimielisyyttä vuosien mittaan.

Miten korotuksesta pitää ilmoittaa?

Korotuksesta ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti hyvissä ajoin ennen sen voimaantuloa. Ilmoituksesta pitää käydä ilmi uusi vuokra, korotuksen peruste ja voimaantulopäivä.

Ilmoituksen sisältö

Selkeä ilmoitus vähentää riitoja. Kun vuokralainen näkee perusteen ja laskennan, hän voi itse tarkistaa, että korotus vastaa sopimuksen ehtoa.

Indeksikorotuksessa kannattaa kertoa käytetyt pisteluvut ja laskelma. Kiinteässä korotuksessa riittää viittaus sopimuksen ehtoon ja uusi euromäärä.

Voimaantulo ja korotuksen tiheys

Korotus tulee voimaan ilmoituksessa mainittuna päivänä, ei takautuvasti. Ilmoitus pitää siis tehdä riittävän ajoissa ennen korotuksen voimaantuloa.

Korotuksen tiheys määräytyy sopimuksen ehdosta. Indeksiehdossa tarkistus tehdään tyypillisesti kerran vuodessa samana kuukautena. Useampi korotus vuodessa on mahdollinen vain, jos sopimus sen nimenomaan sallii.

Hyvä vuokratapa

Vuokra-alan järjestöjen yhdessä ylläpitämä hyvä vuokratapa suosittaa, että korotuksesta ilmoitetaan kohtuullisin ajoin ja että peruste on läpinäkyvä. Suomen Vuokranantajien ohjeistuksessa korostetaan ennakoitavuutta ja kirjallista viestintää.

Hyvä vuokratapa ei ole laki, mutta sen noudattaminen vähentää erimielisyyksiä ja tukee pitkää vuokrasuhdetta. Pitkä ja vakaa vuokrasuhde on usein vuokranantajalle tuottoisampi kuin tiheät korotukset ja vaihtuvuus.

Voiko korotuksen riitauttaa?

Vuokralainen voi riitauttaa korotuksen, jos se ei vastaa sopimuksen ehtoa tai jos vuokra on kohtuuton. Asian voi viedä käräjäoikeuteen.

Vuokran kohtuullisuus

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 30 §:n mukaan tuomioistuin voi muuttaa kohtuutonta vuokraa tai sen korotusta. Kohtuullisuutta arvioidaan vertaamalla vuokraa vastaavien asuntojen vuokriin alueella.

Käytännössä kohtuuttomuuteen vedotaan harvoin, koska vapaarahoitteisten asuntojen vuokrissa on laaja sopimusvapaus. Selkein riitautusperuste on, ettei korotuksella ole sopimuksen mukaista perustetta lainkaan.

Vapaarahoitteinen ja tuettu asunto

Edellä kuvattu sopimusvapaus koskee vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Valtion tukemissa eli ARA-asunnoissa vuokra perustuu omakustannusperiaatteeseen, jolloin vuokralla katetaan vain todelliset pääoma- ja hoitokulut.

Siksi näiden vuokrat liikkuvat eri tahtiin. Tilastokeskuksen mukaan tuettujen asuntojen vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla 2,5 prosenttia ja muualla maassa 2,0 prosenttia alkuvuonna 2026, vaikka vapaarahoitteiset vuokrat olivat samaan aikaan laskussa.

Markkinatilanne ei yksin oikeuta korotusta

Yleinen vuokratason muutos ei ole korotuksen peruste, ellei siitä ole sovittu. Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteiset vuokrat jopa laskivat pääkaupunkiseudulla 0,4 prosenttia alkuvuonna 2026, kun muualla Suomessa ne nousivat 0,4 prosenttia.

Käytännössä korotukset ovat jääneet maltillisiksi. Suomen Vuokranantajien kyselyssä vain runsas neljännes vuokranantajista korotti vuokraa viime vuonna, ja viidennes korotti sopimuksen sallimaa vähemmän.

Asuntoanalyysin yhteenveto laista asuinhuoneiston vuokrauksesta (27 ja 30 §). Vapaarahoitteisten vuokrien muutos: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat, 2026.

Mitä vuokralaisen kannattaa tietää korotuksesta?

Vuokralaisen tärkein työkalu on oma vuokrasopimus. Korotuksen laillisuus ratkeaa lähes aina siitä, mitä sopimukseen on kirjattu.

Tarkista peruste sopimuksesta

Kun korotusilmoitus tulee, vertaa sitä sopimuksen korotusehtoon. Indeksikorotuksessa voit tarkistaa pisteluvut Tilastokeskuksen maksuttomasta taulukosta ja laskea korotuksen itse.

Jos ilmoitettu korotus on suurempi kuin ehto sallii, voit huomauttaa virheestä ja pyytää korjattua laskelmaa. Useimmiten kyse on laskuvirheestä, ei tahallisuudesta.

Milloin korotuksesta voi kieltäytyä

Jos sopimuksessa ei ole korotusehtoa tai korotus ylittää ehdon, voit kieltäytyä maksamasta korotettua osaa. Maksa tällöin alkuperäinen vuokra ajallaan, jotta et joudu maksuviiveen takia heikompaan asemaan.

Erimielisyyden voi viedä käräjäoikeuteen, mutta usein riittää, että vuokralainen osoittaa ilmoituksen olevan ristiriidassa sopimuksen kanssa. Vakaa vuokrasuhde on molempien etu, joten asia kannattaa ensin selvittää vuokranantajan kanssa.

Mitä vuokrankorotus tarkoittaa sijoittajalle?

Vuokranantajalle korotusehto on tärkein yksittäinen sopimuskohta tuoton kannalta. Ilman sitä vuokra jää jumiin koko vuokrasuhteen ajaksi.

Korotusehto osaksi sopimusta

Kirjaa korotusehto jo sopimukseen ja valitse selkeä peruste, esimerkiksi elinkustannusindeksi tai kiinteä prosentti. Määrittele myös tarkistuksen ajankohta, jotta korotus on ennakoitava molemmille.

Indeksiehto suojaa parhaiten inflaatiolta, koska vuokra seuraa yleistä kustannustasoa automaattisesti. Kiinteä prosentti on taas yksinkertaisin tulkita, mutta se voi jäädä jälkeen tai edelle todellisesta kustannuskehityksestä. Valinta kannattaa tehdä vuokrasuhteen pituuden ja oman riskinsietokyvyn mukaan.

Liian aggressiivinen korotuspolitiikka kostautuu vaihtuvuutena. Tyhjä kuukausi syö nopeasti suuremmankin korotuksen hyödyn, joten kohtuullinen ja ennakoitava korotus on usein tuottoisin.

Vuokrankorotus ja vuokratuotto

Korotus parantaa vuokratuottoa, mutta sen vaikutus on pieni verrattuna taloyhtiön korjausvelkaan. Iso remontti voi nostaa rahoitusvastiketta enemmän kuin vuosien indeksikorotukset yhteensä.

Mittakaava kannattaa hahmottaa euroina. Sadan euron kuukausivuokran kahden prosentin indeksikorotus tuo vuodessa noin 24 euroa, kun taas yhtiölainan rahoitusvastike voi nousta putkiremontin jälkeen satoja euroja kuukaudessa. Korotusehto suojaa inflaatiolta, mutta ei taloyhtiön korjausvelalta.

Siksi sijoittajan kannattaa katsoa korotusehdon lisäksi taloyhtiön tulevia remontteja. Asuntoanalyysin laskuri arvioi ne asuntoilmoituksesta, jolloin tuottolaskelmaan saa mukaan myös korjausvelan.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko vuokranantaja korottaa vuokraa ilman sopimusehtoa?

Ei voi yksipuolisesti. Vuokran korottaminen edellyttää vuokrasopimukseen kirjattua korotusehtoa, joka kertoo korotuksen perusteen. Ilman ehtoa vuokraa voi nostaa vain sopimalla siitä vuokralaisen kanssa. Toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa vuokranantaja voi viime kädessä irtisanoa sopimuksen ja tarjota uutta korkeammalla vuokralla, mutta irtisanomisaika on kuusi kuukautta.

Miten indeksikorotus lasketaan käytännössä?

Uusi vuokra saadaan jakamalla tarkistushetken indeksipisteluku sopimuksentekohetken pisteluvulla ja kertomalla alkuperäisellä vuokralla. Tilastokeskuksen esimerkissä 600 euron vuokra nousi pisteluvulla 1959 jaettuna 1935:llä arvoon 607,44 euroa. Vertailu tehdään aina sopimushetken pistelukuun ja alkuperäiseen vuokraan, ei edellisen vuoden korotettuun vuokraan.

Pitääkö vuokralaisen hyväksyä korotus, joka vetoaa markkinahintaan?

Ei, jos sopimuksessa ei ole korotusehtoa. Yleinen vuokratason nousu ei yksin oikeuta korotukseen. Itse asiassa vapaarahoitteiset vuokrat laskivat pääkaupunkiseudulla alkuvuonna 2026. Jos korotuksella ei ole sopimuksen mukaista perustetta, vuokralainen voi kieltäytyä maksamasta korotettua osaa ja viedä asian tarvittaessa käräjäoikeuteen.

Onko indeksiehto sallittu vain pitkissä vuokrasopimuksissa?

Ei enää. Aiemmin indeksiehtoa rajoitti erillinen laki, joka salli sen vain toistaiseksi voimassa olevissa tai vähintään kolmen vuoden sopimuksissa. Tämä laki ei ole ollut voimassa vuoden 2012 jälkeen, joten moni verkossa toistettu kolmen vuoden sääntö on vanhentunut. Indeksiehdosta sovitaan nykyisin osana vuokrasopimusta.