Vuokranantajan velvollisuudet

Vuokranantajan tärkein velvollisuus on luovuttaa asunto sovitussa kunnossa ja pitää se kunnossa koko vuokrasuhteen ajan. Lisäksi vuokranantaja vastaa vuokravakuuden oikeasta käsittelystä ja huoneiston korjauksista. Jos asunto on puutteellisessa kunnossa, vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen. Vuokranantajan velvollisuudet ovat samalla vuokralaisen oikeuksia, joten ne kannattaa tuntea molemmin puolin.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Missä kunnossa asunto pitää luovuttaa?

Asunnon on oltava vuokrasuhteen alkaessa siinä kunnossa, jonka vuokralainen voi kohtuudella vaatia, jollei toisin ole sovittu. Sama vaatimus jatkuu koko vuokrasuhteen ajan.

Kunto vuokrasuhteen alkaessa

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 16 §:n mukaan vuokranantajan on luovutettava huoneisto vuokralaisen hallintaan sovittuna ajankohtana. Asunnon pitää olla muuttovalmis ja käyttökelpoinen.

Jos asunnossa on jo luovutushetkellä olennainen puute, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen tai jopa sopimuksen purkamiseen. Sovittu kunto kannattaa kirjata sopimukseen, jotta odotukset ovat yhtenevät.

Mikä on kohtuullinen kunto

Kohtuullista kuntoa arvioidaan asunnon iän, alueen huoneistokannan ja paikallisten olosuhteiden mukaan. Vanhassa talossa kuluneet pinnat ovat normaaleja, eikä vuokranantajan tarvitse uusia kaikkea uudeksi.

Normaali kuluminen kuuluu vuokranantajalle. Tahallinen tai huolimaton vahinko on sen sijaan vuokralaisen vastuulla, ja siitä voidaan periä korvaus. Rajanveto on tavallinen riidan aihe, joten lähtötilanteen dokumentointi on tärkeää.

Käytännön esimerkki erottaa nämä toisistaan. Kulunut parketti tai haalistunut maali on normaalia kulumista, mutta lattiaan poltettu reikä tai lemmikin raapimat ovet ovat vahinkoja, joista vuokralainen vastaa. Pienet naulanreiät seinissä katsotaan yleensä tavanomaiseksi asumiseksi.

Mitä vuokraan kuuluu

Vuokranantajan on luovutettava asunnon avaimet ja kaikki sopimuksen mukainen varustelu. Jos vuokraan kuuluu kodinkoneita, kalusteita tai säilytystila, niiden on oltava sovitussa kunnossa ja käytettävissä heti vuokrasuhteen alusta.

Sopimukseen kannattaa listata, mitä vuokraan sisältyy ja missä kunnossa varustelu on. Tämä estää myöhemmät erimielisyydet siitä, oliko esimerkiksi astianpesukone luvattu vai ei, ja kuka vastaa sen korjaamisesta vuokrasuhteen aikana.

Jos luovutus viivästyy

Jos vuokranantaja ei luovuta asuntoa sovittuna päivänä, vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen viivästyksen ajalta. Pitkä viivästys voi oikeuttaa myös sopimuksen purkamiseen ja vahingonkorvaukseen, jos siitä aiheutuu vuokralaiselle ylimääräisiä kuluja, kuten väliaikaisen majoituksen tarve.

Viivästys on tavallinen riitojen lähde uudiskohteissa ja remontin jälkeen, koska töiden valmistuminen myöhästyy usein. Realistinen muuttopäivä sopimukseen ja varasuunnitelma viivästyksen varalta vähentävät tätä riskiä molemmilla puolilla.

Kuka vastaa korjauksista?

Huoneiston kunnossapidosta vastaa yleensä vuokranantaja. Vuokralainen ei saa tehdä asunnossa remonttia ilman vuokranantajan lupaa, mutta hänen on huolehdittava asunnosta huolellisesti ja ilmoitettava vioista.

Vuokranantajan korjausvastuu

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 21 §:n mukaan vuokranantaja saa teettää huoneistossa korjaus- ja hoitotoimenpiteitä, ja vuokralaisen on sallittava ne. Suuremmista töistä on ilmoitettava etukäteen, ja jos työ haittaa asumista, vuokralaisella voi olla oikeus vuokranalennukseen työn ajalta.

Vastuu kattaa rakenteet, talotekniikan ja kiinteät varusteet, kuten lieden ja jääkaapin, jos ne kuuluvat vuokraan. Vuokralainen huolehtii tavanomaisesta siisteydestä ja pienistä huoltotoimista, kuten lamppujen ja paristojen vaihdosta sekä viemärin pintojen puhtaudesta.

Asuntoanalyysin yhteenveto laista asuinhuoneiston vuokrauksesta (21 §). Vuokrasopimuksessa voidaan sopia tarkemmin huoltotehtävistä.

Korjauksen kohtuullinen aika

Kun puute on vuokranantajan vastuulla, korjaus pitää käynnistää kohtuullisessa ajassa ilmoituksesta. Kohtuullinen aika riippuu puutteen vakavuudesta: vesivuoto on korjattava heti, kun taas kosmeettinen vika voi odottaa pidempään.

Jos vuokranantaja viivyttelee, vuokralainen voi vaatia vuokranalennusta ja ääritapauksessa teettää välttämättömän korjauksen vuokranantajan kustannuksella. Tähän kannattaa ryhtyä vasta kirjallisen kehotuksen jälkeen, jotta peruste on selvä.

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle viasta tai puutteesta viipymättä ja kirjallisesti. Ilmoitus on tärkeä, koska oikeus vuokranalennukseen alkaa vasta siitä hetkestä, kun puute on tullut vuokranantajan tietoon.

Kirjallinen ilmoitus suojaa molempia. Se osoittaa, milloin vuokranantaja sai tiedon, ja antaa hänelle mahdollisuuden korjata puute kohtuullisessa ajassa.

Oikeus päästä huoneistoon

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 22 §:n mukaan vuokranantajalla on oikeus päästä huoneistoon kunnon ja hoidon valvomiseksi. Käynnistä on sovittava vuokralaisen kanssa eikä asuntoon saa mennä ilman lupaa.

Sama oikeus koskee asunnon näyttämistä uudelle vuokralaiselle tai ostajalle. Käytännössä näytöt järjestetään vuokralaiselle sopivana aikana.

Milloin vuokralaisella on oikeus vuokranalennukseen?

Jos asunto on puutteellisessa kunnossa, vuokralaisella on oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen tai osittaiseen vuokravapautukseen siltä ajalta, jolta asuntoa ei voi käyttää kunnolla.

Oikeus alennukseen

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 23 §:n mukaan oikeus alennukseen syntyy, kun huoneisto ei ole vaadittavassa kunnossa eikä puute johdu vuokralaisesta. Alennus lasketaan siltä ajalta, jolloin asunto on ollut puutteellinen.

Alennuksen suuruus riippuu haitan vakavuudesta. Pieni vika oikeuttaa pieneen alennukseen, kun taas asumiskelvoton asunto voi oikeuttaa lähes täyteen vapautukseen vuokrasta.

Alennus suhteutetaan siihen, kuinka paljon haitta vähentää asunnon käyttöä. Jos yksi makuuhuone on vesivahingon takia poissa käytöstä, alennus voi olla murto-osa vuokrasta. Jos taas koko asunto on terveydelle vaarallinen, vuokraa ei tarvitse maksaa lainkaan siltä ajalta.

Selvin tapa sopia alennuksesta on kirjallinen sopimus vuokranantajan kanssa. Siinä todetaan haitan kesto ja alennuksen suuruus, jolloin kumpikaan ei joudu jälkikäteen arvailemaan, mitä sovittiin. Ilman kirjausta alennuksen perustelu on myöhemmin vaikeaa.

Kosteus- ja homevauriot

Suurin osa vuokranalennusriidoista liittyy kosteus- ja homevaurioihin sekä sisäilmaongelmiin. Tämä näkyy hovioikeuksien ja korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä, jossa terveyshaitta painaa arvioinnissa paljon.

Riippumatonta euromääräistä tilastoa alennusten suuruudesta ei juuri ole, koska tapaukset ratkaistaan yksilöllisesti. Selvä terveyshaitta ja asumisen estyminen johtavat kuitenkin tyypillisesti suureen alennukseen.

Jos vuokranantaja ei reagoi epäiltyyn home- tai kosteusvaurioon, vuokralainen voi pyytää kunnan terveydensuojeluviranomaista tekemään asuntotarkastuksen. Viranomaisen lausunto terveyshaitasta on vahva todiste, jos asia etenee vuokranalennusvaatimukseen tai sopimuksen purkamiseen.

Milloin oikeutta ei ole

Oikeutta alennukseen ei ole, jos vuokralainen on itse aiheuttanut puutteen tai laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuutensa. Alennus ei myöskään koske aikaa ennen kuin puutteesta on ilmoitettu vuokranantajalle.

Siksi vuokralaisen kannattaa ilmoittaa viasta heti. Hiljaa kärsiminen kuukausia ja alennuksen vaatiminen vasta jälkikäteen heikentää vaatimuksen perustetta.

Miten vuokravakuus pitää käsitellä?

Vuokravakuus turvaa vuokranantajaa vuokrarästien ja vahinkojen varalta. Lain mukaan vakuudella on selkeät rajat sekä määrässä että käsittelyssä.

Vakuuden enimmäismäärä

Lain asuinhuoneiston vuokrauksesta 8 §:n mukaan vuokravakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokra. Tätä suurempi vakuus ei ole pätevä siltä osin kuin se ylittää rajan.

Vakuutta on hoidettava huolellisesti koko vuokrasuhteen ajan, jotta vuokranantaja kykenee palauttamaan sen. Laki ei velvoita pitämään vakuutta erillisellä tilillä, mutta se on suositeltava tapa: yleisin ratkaisu on vuokralaisen tilille jäädytetty vakuussumma tai erillinen vakuustili.

Vakuuden muodot

Tavallisin vakuus on rahavakuus, jonka vuokralainen maksaa erilliselle tilille. Muita muotoja ovat pankin antama vuokravakuus, takaajan sitoumus ja sosiaalitoimen myöntämä maksusitoumus, jos vuokralainen saa asumiseen tukea.

Vuokranantaja ei voi vaatia useaa täysimääräistä vakuutta päällekkäin. Kaikkien vakuuksien yhteismäärä pysyy kolmen kuukauden vuokran rajassa, oli muoto mikä tahansa. Vakuuden muoto kannattaa kirjata sopimukseen yksiselitteisesti.

Vakuuden palautus

Vakuus palautetaan vuokralaiselle kohtuullisessa ajassa vuokrasuhteen päätyttyä, jos asunto on sovitussa kunnossa eikä rästejä ole. Käytännössä palautus tapahtuu usein noin kuukauden kuluessa.

Jos vuokranantaja pidättää osan vakuudesta, pidätyksen peruste on kerrottava. Pelkkä normaali kuluminen ei oikeuta pidättämään vakuutta.

Jos vakuuden palautuksesta syntyy erimielisyys, vuokralainen voi viedä asian kuluttajariitalautakuntaan, joka antaa maksuttoman ratkaisusuosituksen. Riitojen välttämiseksi kannattaa tehdä asunnosta yhteinen lopputarkastus, jossa kunto kirjataan ja valokuvataan ennen vakuuden palautusta.

Mihin vakuutta saa käyttää

Asuntoanalyysin yhteenveto laista asuinhuoneiston vuokrauksesta (8 §) ja vakiintuneesta käytännöstä.

Mitä velvollisuudet tarkoittavat vuokranantajalle?

Velvollisuudet ovat myös riskienhallintaa. Huonosti hoidettu asunto johtaa vuokranalennuksiin, riitoihin ja vaihtuvuuteen, jotka kaikki syövät tuottoa.

Kunto kannattaa dokumentoida

Tee asunnosta kuntolista ja valokuvat vuokrasuhteen alussa. Näin sovittu kunto on todennettavissa, jos lopussa kiistellään vahingoista ja vakuudesta.

Dokumentointi suojaa myös vuokralaista. Se osoittaa, mikä oli jo valmiina ja mistä vuokralainen ei ole vastuussa.

Korjausvelka ja vuokranantajan kulut

Iso osa vuokranantajan kuluista syntyy taloyhtiön remonteista, ei asunnon sisältä. Putkiremontti tai julkisivuremontti nostaa rahoitusvastiketta vuosiksi ja voi viedä vuokratuoton hetkellisesti miinukselle.

Siksi kannattaa arvioida taloyhtiön korjaustarve jo ennen ostoa. Asuntoanalyysin laskuri lukee asuntoilmoituksen ja arvioi tulevat remontit, jolloin ne saa mukaan tuottolaskelmaan.

Vuokranantajan muistilista

Velvollisuudet on helpointa hoitaa, kun ne tekee rutiiniksi. Luovuta asunto sovitussa kunnossa, dokumentoi kunto valokuvin, pidä vakuus erillään ja korjaa ilmoitetut viat kohtuullisessa ajassa.

Reagoi kirjallisiin ilmoituksiin nopeasti ja säilytä kaikki viestit talteen. Hoida vuokrankorotukset sopimuksen ehdon mukaan ja palauta vakuus ajoissa lopputarkastuksen jälkeen. Hyvin hoidettu vuokrasuhde pysyy pidempään ja tuottaa vakaammin kuin tiheästi vaihtuva vuokralainen.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa vuokra-asunnon korjauksista?

Useimmiten vuokranantaja. Vuokranantaja vastaa huoneiston rakenteista, talotekniikasta ja kiinteistä varusteista sekä huoneiston kunnosta koko vuokrasuhteen ajan. Vuokralainen huolehtii tavanomaisesta siisteydestä ja pienistä huoltotoimista. Vuokralainen ei saa teettää korjauksia ilman vuokranantajan lupaa, mutta hänen on ilmoitettava vioista viipymättä ja kirjallisesti.

Kuinka suuri vuokravakuus saa olla?

Vuokravakuus saa olla enintään kolmen kuukauden vuokra. Rajan ylittävää vakuutta vuokranantaja ei voi vaatia. Vakuutta on hoidettava huolellisesti, ja se palautetaan kohtuullisessa ajassa vuokrasuhteen päätyttyä, jos asunto on sovitussa kunnossa eikä vuokrarästejä ole. Normaali kuluminen ei oikeuta pidättämään vakuutta.

Milloin vuokralainen saa vuokranalennusta?

Kun asunto on puutteellisessa kunnossa eikä puute johdu vuokralaisesta. Oikeus kohtuulliseen vuokranalennukseen alkaa siitä hetkestä, kun puutteesta on ilmoitettu vuokranantajalle. Alennuksen suuruus riippuu haitan vakavuudesta: pieni vika oikeuttaa pieneen alennukseen, asumiskelvoton asunto lähes täyteen vapautukseen. Suurin osa riidoista koskee kosteus- ja homevaurioita.

Saako vuokranantaja mennä asuntoon ilman lupaa?

Ei. Vuokranantajalla on oikeus päästä asuntoon kunnon ja hoidon valvomiseksi sekä asunnon näyttämiseksi, mutta käynnistä on aina sovittava vuokralaisen kanssa. Asuntoon ei saa mennä ilman vuokralaisen lupaa muuten kuin poikkeustilanteessa, esimerkiksi vesivahingon torjumiseksi. Vuokralaisella on kotirauha myös vuokra-asunnossa.