Vuok­ra­tu­lo­jen il­moit­ta­mi­nen

Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Se on ilmoitettava veroilmoituksella myös silloin, kun vähennykset syövät koko voiton. Oikein ilmoitettu vuokra ja ajoissa hoidettu ennakko pitävät jäännösveron ja sen koron poissa. Verotus kohdistuu vähennysten jälkeiseen nettotuloon. Siksi olennaista on tietää, mitkä menot vuokratulosta saa vähentää.

Miten vuokratuloa verotetaan?

Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Vero ei kohdistu koko vuokraan vaan siihen, mitä jää jäljelle, kun sallitut kulut on vähennetty.

Vuokratulo on pääomatuloa

Tuloverolaki lukee vuokratulon pääomatuloksi. Samaan luokkaan kuuluvat esimerkiksi osinko- ja myyntivoitot. Vuokratulon vero lasketaan siten yhdessä muiden pääomatulojen kanssa. Sama kaava pätee laajemminkin yksityisen vuokranantajan verotukseen.

Kaksi veroprosenttia

Vuokratulon vero määräytyy pääomatulon veroprosentin mukaan, joka on 30 prosenttia 30 000 euroon asti ja 34 prosenttia sen ylittävästä osasta. Raja lasketaan kaikista pääomatuloista yhteen, ei pelkästä vuokratulosta.

Käytännössä myös samana vuonna myyty osake tai saatu osinko voi nostaa osan vuokratulosta korotetun prosentin puolelle. Yksittäisen vuokranantajan tulot jäävät kuitenkin yleensä kokonaan alemman prosentin piiriin.

Vero lasketaan nettotulosta

Tämä nettoperiaate erottaa vuokratulon verotuksen palkasta. Veroa maksetaan vasta vähennysten jälkeen jäävästä nettotulosta. Jos vuokralle annetusta asunnosta kertyy tuloa vähemmän kuin siihen kohdistuu kuluja, veroa ei jää lainkaan. Juuri tämän vuoksi vähennysten oikea käsittely on koko ilmoituksen tärkein kohta.

Nettotulo lasketaan vuosikohtaisesti. Yhtenä vuonna vuokraus voi tuottaa voittoa ja toisena tappiota, esimerkiksi ison remonttilaskun vuoksi. Kunkin vuoden vero määräytyy juuri sen vuoden tulojen ja kulujen perusteella. Tämän vuoksi vapaaehtoiset korjaukset kannattaa ajoittaa vuodelle, jona vuokratuloa on riittävästi vähennettäväksi.

Mitkä menot vuokratulosta saa vähentää?

Vuokratulosta saa vähentää sen hankkimisesta johtuvat menot. Ne ovat tavallisesti vuokranantajan itse maksamia juoksevia kuluja.

Tavanomaiset vähennykset

Yleisimmät vähennykset ovat vastikkeet, käyttömaksut ja asunnon ylläpito. Elantomenoja ei sen sijaan saa vähentää, vaikka ne liittyisivät samaan asuntoon. Taulukko kokoaa tavallisimmat erät ja sen, miten kukin niistä käsitellään.

Listaan kuuluvat myös vuokrauksesta johtuvat asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, kuten vuokran perintä tai häätö. Velan järjestelypalkkiot ja toimitusmaksut ovat vähennyskelpoisia, mutta itse asunnon kauppahinta ei ole. Myös vuokraukseen otetun kotivakuutuksen osuus vähennetään vuokratulosta.

Matkakuluihin kelpaavat esittely-, tarkastus- ja huoltomatkat todellisten kustannusten mukaan. Vuokralaisen hankinnasta vähennetään välityspalkkion lisäksi ilmoituskulut.

Juoksevat kulut vähennetään sinä vuonna, jona ne on maksettu. Maksupäivä ratkaisee, ei se, mille kuukaudelle lasku kohdistuu. Vuodenvaihteessa erääntyvä lasku kuuluu siis sen vuoden vähennyksiin, jona se maksetaan.

Rahoitusvastike vain tuloutettuna

Rahoitusvastike on erikoistapaus. Sen saa vähentää vuokratulosta vain, jos taloyhtiö on tulouttanut vastikkeen kirjanpidossaan. Rahoitusvastikkeen verokohtelu määräytyy siis yhtiön kirjanpidossa. Tiedon käsittelytavasta saa isännöitsijältä.

Rahastoitua vastiketta ei vähennetä lainkaan. Se lisätään osakkeiden hankintamenoon ja vaikuttaa vasta myöhemmin, kun asunto myydään. Sama vastike voi siis olla vähennyskelpoinen yhtenä vuonna ja rahastoitu seuraavana.

Kalustevähennys ilman tositteita

Kalustetusta asunnosta saa kaavamaisen kalustevähennyksen ilman eri tositteita, 40 euroa kuukaudessa yksiöstä ja 60 euroa kaksiosta tai suuremmasta asunnosta. Vaihtoehtoisesti kalusteet vähennetään todellisten kulujen mukaan, kalliimmat esineet vuotuisina poistoina.

Lainan korot vähennetään erikseen

Asuntolainan korot ovat oma lukunsa. Niitä ei vähennetä suoraan vuokratulosta, vaan tulonhankkimisvelan korkoina kaikista pääomatuloista. Ehtona on, että asunnosta peritään käypää vuokraa tulonhankintaa varten.

Osittain vuokrattu asunto

Jos vuokralla on vain osa omasta asunnosta, esimerkiksi yksi huone, vähennykset jaetaan vuokratun osan mukaan. Samoin omakotitalon kiinteistöverosta ja kuluista vähennetään vain vuokratun pinta-alan osuus. Koko asunnon kuluja ei saa vähentää, jos vain osa on vuokralla.

Mitä ei saa vähentää

Oman työn arvoa ei koskaan saa vähentää, vaikka vuokranantaja tekisi remontin itse. Vähennyskelpoisia eivät ole myöskään elantomenot. Samoin puolisolle tai alaikäiselle lapselle maksettu palkka jää tietyin ehdoin vähennysten ulkopuolelle.

Miten remonttikulut vähennetään?

Remonttikulut jakautuvat verotuksessa kahtia. Osa vähennetään heti, osa vasta vuosien kuluessa tai asunnon myynnissä.

Vuosikorjaus vähennetään heti

Vuosikorjaus pitää asunnon entisessä kunnossa. Sen menot vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona ne on maksettu. Tällaisia ovat esimerkiksi seinien maalaus, saman tasoisen lattian vaihto ja kuluneiden kodinkoneiden uusinta.

Vuosikorjauksen tunnistaa siitä, että se palauttaa asunnon aiempaan tasoon eikä paranna sitä. Rajanveto perusparannukseen kannattaa tehdä huolella, sillä se määrää vähennyksen ajoituksen.

Perusparannus siirtyy hankintamenoon

Perusparannus nostaa asunnon tasoa tai laajentaa sitä. Tällaista on esimerkiksi tavanomaisen pinnan vaihto huomattavasti kalliimpaan tai kokonaan uuden tilan rakentaminen. Sen kuluja ei vähennetä maksuvuonna, vaan ne lisätään asunnon hankintamenoon tai vähennetään vuosittaisina poistoina.

Ajoituksen eron käsittelee tarkemmin sijoitusasunnon remonttien verotus. Ennen vuokrauksen alkua tehty remontti käsitellään aina hankintamenona, oli kyse kummasta tahansa. Vuosikuluna vuosikorjauksen saa vähentää vasta, kun vuokralainen on tosiasiassa muuttanut asuntoon.

Miten tappiollisen vuokrauksen voi vähentää?

Vuokraus voi jäädä tappiolliseksi, kun kulut ylittävät tulot. Näin käy esimerkiksi remonttivuonna tai silloin, kun asunto on osan vuotta tyhjillään. Tappiokaan ei mene hukkaan, jos vuokraus tehdään tulonhankintaa varten.

Alijäämä pienentää ansiotulon veroa

Kun vähennykset ovat vuokratuloa suuremmat, erotus on pääomatulolajin alijäämä. Se pienentää ensin muita pääomatuloja. Jäljelle jäävä osa pienentää ansiotulon veroa alijäämähyvityksenä, jonka enimmäismäärä on 1 400 euroa ja jota lapsikorotukset kasvattavat 400 tai 800 eurolla.

Alijäämähyvitys tehdään suoraan ansiotulon verosta ja hyödyttää siten myös palkansaajaa. Hyvitykselle on yläraja. Sen ylittävä tappio siirtyy seuraaville vuosille.

Tappio siirtyy kymmeneksi vuodeksi

Jos alijäämää jää yli hyvityksen, se vahvistetaan pääomatulolajin tappioksi ja vähennetään seuraavien kymmenen vuoden pääomatuloista sitä mukaa kuin tuloa syntyy. Tappiota ei siis menetä, vaikka sitä ei saisi käytettyä heti.

Vähennysoikeus ja tappion vahvistus edellyttävät, että asunnosta peritään käypää vuokraa. Jos asunto vuokrataan esimerkiksi sukulaiselle reilusti alle markkinatason, menoja ei saa vähentää täysimääräisesti eikä tappiota vahvisteta.

Miten vuokratulot ilmoitetaan OmaVerossa?

Vuokratulot lisätään veroilmoitukseen itse, sillä esitäytetyllä veroilmoituksella niitä ei ole valmiina. Vastuu tietojen oikeellisuudesta on vuokranantajalla.

Lisää tulot esitäytetylle

Esitäytetty veroilmoitus tulee OmaVeroon keväällä. Siihen lisätään vuokratulot ja niihin kohdistuvat vähennykset ennen henkilökohtaista määräpäivää, joka näkyy ilmoituksen etusivulla. Vuokratulot on ilmoitettava silloinkin, kun vähennysten jälkeen veroa ei jää maksettavaksi.

Jos vuokralla on useampi asunto, tulot ja kulut eritellään kohteittain. Selkeä erittely nopeuttaa ilmoitusta ja helpottaa myös silloin, jos Verohallinto pyytää lisätietoja jälkikäteen.

Tarkista esitäytetyt tiedot

Osa tuloista ja vähennyksistä voi olla veroilmoituksella jo valmiina, mutta vuokratulot eivät. Tiedot kannattaa tarkistaa rivi riviltä ja korjata puutteet. Verokortin ennakonpidätystä voi myös päivittää kesken vuoden, jos vuokratulo kasvaa.

Ennakkovero tasaa maksun

Vuokralaisen maksamasta vuokrasta ei peritä ennakonpidätystä, joten vuokranantaja hoitaa veron itse. Sen voi maksaa tasaisesti hakemalla ennakkoveroa tai korottamalla verokortin pidätysprosenttia. Loppuvuoden voi vielä täydentää lisäennakolla ennen kuin verotus valmistuu, mikä pitää jäännösveron koron poissa.

Säilytä tositteet talteen

Vuokrauksen tulot ja kulut kannattaa kirjata ylös heti. Muistiinpanot ja tositteet vähennyksistä on säilytettävä kuusi vuotta verovuoden jälkeen. Ilman tositteita vähennystä ei myönnetä, vaikka kulu olisi todellinen.

Myöhästymismaksu vai veronkorotus

Myöhässä ilmoitetuista tuloista voi seurata maksu. Jos täydennät ilmoituksen oma-aloitteisesti myöhässä, kyse on pienestä myöhästymismaksusta. Jos tulo jää kokonaan ilmoittamatta ja Verohallinto puuttuu siihen, seuraa veronkorotus, joka on henkilöasiakkaalla vähintään 75 euroa.

Ilmoittamatta jätetty vuokratulo voi tulla ilmi esimerkiksi vuokralaisen tiedoista tai pankin maksuliikenteestä. Siksi tulo kannattaa ilmoittaa oikein heti, vaikka se tuntuisi pieneltä. Oikea ilmoitus on aina halvempi kuin jälkikäteen määrätty seuraamus. Epäselvän vähennyksen voi jättää pois ja vaatia sitä myöhemmin oikaisuvaatimuksella, kun tositteet ovat kunnossa.

Miten korjausvelka vaikuttaa vähennyksiin?

Taloyhtiön tuleva remontti ei muuta vain vuokranantajan kuluja. Se muuttaa myös sitä, milloin ja miten kulut näkyvät veroilmoituksessa.

Vähennyksen ajoitus riippuu remontista

Tuleva remontti kertyy usein rahoitusvastikkeeseen, jonka saa vähentää vain tuloutettuna ja vain vuokratulosta. Huoneiston perusparannus taas siirtyy hankintamenoon eikä pienennä veroa lainkaan sinä vuonna. Sama euromäärä voi siis osua eri vuosille sen mukaan, kummasta on kyse.

Vuokranantajan kannalta tämä tarkoittaa, että remontin ajoitus ja rahoitustapa vaikuttavat suoraan verotukseen. Tieto tulevasta korjaustarpeesta auttaa arvioimaan, minä vuonna vähennys todella syntyy.

Laske korjausvelka ennen ostoa

Taloyhtiön kertynyt korjaustarve kannattaa selvittää jo ennen ostoa. Silloin tiedät, milloin tuleva remontti alkaa kerryttää vähennyskelpoista rahoitusvastiketta ja mikä osa menoista siirtyy vasta myynnin hankintamenoon.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevan remonttitarpeen suoraan asuntoilmoituksesta. Näin vuokranantaja näkee jo ostohetkellä, mitkä kulut ovat pian vähennyskelpoisia ja mitkä vasta myynnissä. Sama tieto auttaa mitoittamaan vuokran niin, että se kattaa tulevan vastikkeen ja jättää verojen jälkeen tuottoa.

Usein kysytyt kysymykset

Pitääkö vuokratulo ilmoittaa, jos siitä ei jää veroa?

Paljonko vuokratulosta menee veroa?

Mitä vuokratulosta saa vähentää?

Miten vuokratulot ilmoitetaan?