Yhdenvertaisuus taloyhtiön remontissa

Yhdenvertaisuus tarkoittaa, ettei taloyhtiö saa remontissa suosia osaa osakkaista toisten kustannuksella. Asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaate ei vaadi täysin samanlaista kohtelua, vaan kieltää epäoikeutetun edun antamisen. Samanlaisia huoneistoja kohdellaan yleensä samoin, ja jo tehty remontti voidaan hyvittää.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä yhdenvertaisuus tarkoittaa taloyhtiön remontissa?

Yhdenvertaisuus tarkoittaa, ettei taloyhtiö saa remontissa antaa osakkaalle epäoikeutettua etua toisten kustannuksella. Se ei kuitenkaan vaadi, että jokaista huoneistoa kohdeltaisiin täysin samalla tavalla.

Yhdenvertaisuusperiaate laissa

Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 § kieltää epäoikeutetun edun antamisen. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkaalle etua yhtiön tai toisen osakkaan kustannuksella.

Sama periaate sitoo erikseen myös yhtiökokouksen päätöksentekoa (laki, 6 luku 14 §). Periaatteen tarkoitus ei ole estää päätöksentekoa, vaan estää enemmistöä suosimasta itseään vähemmistön kustannuksella (Kiinteistöliitto).

Periaate koskee kaikkea yhtiön päätöksentekoa, ei vain remontteja. Se sitoo yhtä lailla hallitusta, isännöitsijää ja yhtiökokousta. Remontissa periaate korostuu, koska päätökset ovat kalliita ja vaikuttavat huoneistojen arvoon eri tavoin.

Mitä se ei tarkoita

Yhdenvertaisuus ei tarkoita, että remontti tuottaisi kaikille saman hyödyn. Tavanomainen kunnossapitopäätös ei loukkaa periaatetta, vaikka se hyödyttää eri huoneistoja eri tavoin.

Mahdollista epäoikeutettua etua arvioidaan sen mukaan, miten päätös vaikuttaa huoneiston arvoon (Kiinteistöliitto). Samanlaisia huoneistoja on kuitenkin kohdeltava yleensä samoin, ellei eri ratkaisulle ole teknistä perustetta.

Esimerkiksi julkisivuremontti voi parantaa varjoisan puolen asuntoja enemmän kuin aurinkoisia. Tämä ei tee päätöksestä yhdenvertaisuuden vastaista, koska kyse on tavanomaisesta kunnossapidosta. Epäoikeutettu etu syntyy vasta, jos yhtiö esimerkiksi laiminlyö osan huoneistoista tahallaan.

Selvin loukkaus kunnossapidossa on, jos yhtiö korjaa toistuvasti vain tiettyjä huoneistoja ja jättää samanlaiset muut heikompaan kuntoon. Silloin osa osakkaista saa etua toisten kustannuksella. Kaikkia koskevat tavanomaiset hankkeet eivät ole tällaisia.

Miten remontin kustannukset jaetaan oikeudenmukaisesti?

Kustannukset jaetaan yleensä vastikeperusteen mukaan. Joissakin remonteissa tasajako tai hyödyn mukainen jako on yhdenvertaisempi.

Vastikeperusteinen jako

Yleensä kulut jaetaan osakkaiden kesken yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, käytännössä huoneistojen pinta-alan suhteessa. Tämä on useimmiten yhdenvertainen tapa, koska suurempi huoneisto maksaa enemmän ja hyötyy myös enemmän.

Jos vastikeperuste johtaisi selvästi epäreiluun lopputulokseen yksittäisessä hankkeessa, yhtiökokous voi päättää toisenlaisesta jaosta laissa säädetyin ehdoin. Tämä on poikkeus, ei sääntö.

Vastikeperuste on kirjattu yhtiöjärjestykseen, ja se ratkaisee kunkin osakkaan maksuosuuden. Useimmissa kerrostaloyhtiöissä peruste on huoneiston pinta-ala. Jako toimii hyvin, kun remontti hyödyttää huoneistoja suunnilleen niiden koon suhteessa.

Tasajako ja hyötyperiaate

Joskus vastikeperuste johtaisi epäoikeudenmukaiseen lopputulokseen. Silloin kustannuksia voidaan jakaa toisin, mutta vain laissa säädetyin edellytyksin.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (6 luku 32 §, maksuvelvollisuuden muuttaminen); Suomen Kiinteistölehti, 2023.

Tasajaosta päätetään kahden kolmasosan määräenemmistöllä (laki, 6 luku 32 §). Edellytyksenä on, että työ kohdistuu huoneistoihin ja kullekin koituva etu ja kustannus ovat yhtä suuret. Hissin jälkiasennuksessa ylempien kerrosten osakkaat hyötyvät enemmän, joten kustannuksia voidaan painottaa hyödyn mukaan.

Tasajako sopii huoneistokohtaisiin töihin, joista jokainen saa saman hyödyn. Hyödyn mukainen jako taas sopii hankkeisiin, joista vain osa osakkaista hyötyy. Kummassakin tapauksessa päätös on perusteltava huolellisesti, jotta se kestää mahdollisen moitteen.

Milloin osakas saa hyvityksen remontista?

Osakas voi saada hyvityksen, jos hänen aiemmin teettämänsä remontti säästää yhtiön kustannuksia. Tämä turvaa yhdenvertaisuuden, ettei osakas maksa samasta työstä kahdesti.

Hyvitys jo tehdystä remontista

Tyypillinen tilanne on osakas, joka on jo uusinut kylpyhuoneensa, kun yhtiössä alkaa putkiremontti. Hänen huoneistossaan yhtiölle jää vähemmän työtä, joten yhtiö säästää.

Hyvitys lasketaan tästä yhtiölle syntyvästä säästöstä, ei siitä, mitä osakkaan oma remontti aikanaan maksoi (Suomen Kiinteistölehti, 2023). Olemme nähneet putkiremontteja, joissa jo kylpyhuoneensa uusinut osakas sai hyvityksen, koska yhtiö säästi hänen huoneistossaan tuhansia euroja.

Esimerkki: jos kylpyhuoneen uusiminen putkiremontin yhteydessä maksaisi yhtiölle vaikkapa 8 000 euroa, ja osakas on jo teettänyt vastaavan työn, yhtiö säästää tämän summan. Hyvitys mitoitetaan säästön mukaan, ei osakkaan alkuperäisen laskun mukaan.

Hyvitys voidaan toteuttaa esimerkiksi alentamalla osakkaan osuutta hankkeen kustannuksista. Näin osakas ei maksa toiseen kertaan työstä, jonka hän on jo teettänyt ja josta yhtiö hyötyy.

Hyvityksen edellytykset

Hyvitys ei ole automaattinen. Osakkaan remontista ei saa olla kulunut liian kauan, ja sen asianmukaisuus ja hyödynnettävyys on voitava osoittaa.

Lisäksi remontin on oltava määräysten ja hyvän rakennustavan mukainen (Suomen Kiinteistölehti, 2023). Hallitus harkitsee hyvityksen huolellisesti, koska sekä liian suuri että puuttuva hyvitys voi loukata muiden osakkaiden yhdenvertaisuutta.

Riidat hyvityksestä syntyvät yleensä siitä, ettei säästöä ole laskettu auki. Selkeä laskelma siitä, paljonko yhtiö säästää osakkaan huoneistossa, ehkäisee erimielisyydet etukäteen.

Käytännössä osakkaan kannattaa säilyttää remontin kuitit, suunnitelmat ja tarkastusasiakirjat. Niillä hän osoittaa työn laadun ja iän, jos hyvityksestä neuvotellaan myöhemmin. Ilman dokumentteja hyvitystä on vaikea perustella muille osakkaille.

Mitä voi tehdä, jos päätös loukkaa yhdenvertaisuutta?

Yhdenvertaisuutta loukkaavan yhtiökokouspäätöksen voi viedä tuomioistuimen tutkittavaksi. Periaatteesta voidaan myös poiketa, jos osakas itse suostuu siihen.

Päätöksen moittiminen

Osakas voi moittia yhtiökokouksen päätöstä, joka on yhdenvertaisuuden vastainen. Moitekanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä (laki, 6 luku 29 § ja 23 luku 1 §). Tuomioistuin voi kumota päätöksen tai muuttaa sitä.

Moiteaika on lyhyt, joten kanne kannattaa tehdä nopeasti. Erityisen vakavasti virheellinen päätös voi olla mitätön ilman määräaikaa, mutta tämä koskee vain harvoja tilanteita. Tavallinen yhdenvertaisuusvirhe korjataan moitekanteella.

Moiteoikeus on osakkaalla, joka ei ole hyväksynyt päätöstä. Kanne nostetaan käräjäoikeudessa, ja sen voi tehdä myös pienen omistuksen osakas. Yhdenvertaisuus suojaa nimenomaan vähemmistöä enemmistön päätöksiltä.

Suostumus poikkeamiseen

Yhdenvertaisuusperiaatteesta voidaan poiketa, jos se osakas, jonka kustannuksella etua annettaisiin, antaa siihen suostumuksensa (laki, 6 luku 28 §). Käytännössä tämä tarkoittaa, että osakas voi hyväksyä itseään koskevan poikkeuksen, mutta enemmistö ei voi sitä hänen puolestaan tehdä.

Suostumus on tarpeen esimerkiksi silloin, kun yksi osakas saa luvan laajentaa huoneistoaan yhtiön tilaan. Järjestely hyväksytään niiden osakkaiden suostumuksella, joiden etua se koskee. Ilman suostumusta päätös olisi moitittavissa.

Miten yhdenvertaisuus näkyy käytännön remonteissa?

Periaate on helpoin ymmärtää esimerkkien kautta. Näemme samat tilanteet toistuvan taloyhtiöiden remonteissa.

Putkiremontti ja samanlaiset huoneistot

Putkiremontissa samanlaiset kylpyhuoneet tehdään yleensä samalla tasolla kaikille. Yhtiö ei voi asentaa toiseen huoneistoon kalliimpia materiaaleja yhtiön kustannuksella ilman hyväksyttävää syytä, koska se olisi epäoikeutettua etua.

Osakas voi toki valita huoneistoonsa paremmat materiaalit, jos hän maksaa erotuksen itse. Silloin etu ei tule muiden kustannuksella.

Jos jonkin huoneiston kylpyhuone on teknisesti eri kunnossa, eri ratkaisu voi olla perusteltu. Ratkaisevaa on tekninen tarve, ei osakkaan asema tai toive.

Hissi ja parveke

Hissin jälkiasennus ja parvekkeiden lisääminen hyödyttävät usein vain osaa osakkaista. Näissä kustannusten jako hyödyn mukaan on yleensä yhdenvertaisempi kuin tasajako tai pelkkä vastikeperuste.

Laissa ei ole täsmäsääntöä siitä, miten hissin jälkiasennuksen kustannukset jaetaan, kun vastikeperuste olisi yhdenvertaisuuden vastainen. Siksi nämä päätökset valmistellaan huolella ja perustellaan hyödyn mukaan.

Parvekkeiden lisäämisessä tai lasittamisessa hyöty kohdistuu niihin huoneistoihin, jotka parvekkeen saavat. Kustannukset jaetaan tällöin yleensä hyödyn mukaan tai katetaan osakkaiden omilla maksuilla. Yhtiön yhteistä rahaa ei käytetä vain osan osakkaista hyödyksi ilman perustetta.

Yhteinen piirre näissä esimerkeissä on sama: kun hyöty jakautuu epätasaisesti, myös maksujen on seurattava hyötyä. Silloin päätös kestää yhdenvertaisuuden tarkastelun, vaikka se kohtelisi huoneistoja eri tavoin.

Kuka vastaa yhdenvertaisuuden toteutumisesta?

Yhdenvertaisuudesta vastaa ennen kaikkea taloyhtiön johto. Myös osakkaan oma valppaus on tärkeää, koska moiteaika on lyhyt.

Hallituksen ja isännöinnin vastuu

Hallitus ja isännöitsijä vastaavat siitä, että päätökset valmistellaan yhdenvertaisesti ja yhtiön etua edistäen (laki, 1 luku 11 §). Jos johto rikkoo periaatetta tahallaan tai huolimattomuudesta, se voi joutua vahingonkorvausvastuuseen. Siksi yhdenvertaisuus tarkistetaan jo valmistelussa, ei vasta kokouksessa.

Käytännössä yhdenvertaisuus varmistetaan kohtelemalla samanlaisia huoneistoja samoin ja perustelemalla jokainen poikkeus. Hyvä peruste on tekninen tai kunnoltaan todennettava, ei osakkaan toive.

Osakkaan oma valppaus

Osakkaan kannattaa seurata kokouskutsuja ja päätöksiä. Yhdenvertaisuutta voi puolustaa vain, jos huomaa ongelman moiteajan kuluessa. Hyvin perusteltu esitys kokouksessa ehkäisee riitoja paremmin kuin jälkikäteinen kanne.

Jos epäilet, että päätös suosii osaa osakkaista perusteetta, pyydä hallitusta perustelemaan kustannusten jako kirjallisesti ennen kokousta. Selkeä peruste joko vahvistaa päätöksen tai paljastaa ongelman ajoissa.

Usein kysytyt kysymykset

Tarkoittaako yhdenvertaisuus, että kaikki maksavat saman summan?

Ei tarkoita. Yhdenvertaisuus ei vaadi, että jokainen osakas maksaa saman euromäärän. Kulut jaetaan yleensä vastikeperusteen mukaan, jolloin suurempi huoneisto maksaa enemmän. Periaate kieltää vain epäoikeutetun edun antamisen osakkaalle toisten kustannuksella.

Voiko hallitus päättää eri huoneistoihin eri tasoiset remontit?

Voi, jos siihen on hyväksyttävä tekninen tai kunnoltaan perusteltu syy. Samanlaisia huoneistoja on kuitenkin yleensä kohdeltava samoin. Jos osakas haluaa huoneistoonsa paremmat materiaalit ilman teknistä perustetta, hän maksaa erotuksen itse, jotta etu ei tule yhtiön tai muiden osakkaiden kustannuksella.

Mihin mennessä yhdenvertaisuutta loukkaava päätös pitää moittia?

Moitekanne yhtiökokouksen päätöksestä on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. Jos kannetta ei nosteta ajoissa, päätös jää voimaan, vaikka se olisi yhdenvertaisuuden vastainen. Vakavimmissa tapauksissa päätös voi olla mitätön ilman määräaikaa, mutta tämä on poikkeus.