Avaintiedot
- Yhdenvertaisuus ei takaa, että jokainen osakas hyötyy jokaisesta remontista yhtä paljon.
- Remonttikulut jaetaan vastikeperusteen mukaan. Tasajako vaatii neljä ehtoa ja kahden kolmasosan enemmistön.
- Vakava yhdenvertaisuuden loukkaus tekee päätöksestä mitättömän, jos loukatun osakkaan suostumusta ei ole.
Osakkaiden yhdenvertaisuus
Osakkaiden yhdenvertaisuus tarkoittaa, että kaikki osakkeet tuottavat taloyhtiössä yhtäläiset oikeudet. Yhtiökokous, hallitus ja isännöitsijä eivät saa tehdä päätöstä, joka tuottaa osakkaalle epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai yhtiön kustannuksella. Periaate rajaa päätöksentekoa. Se ei takaa jokaiselle yhtä suurta hyötyä jokaisesta remontista.
Remontin lasku tuntuu epäreilulta, kun maksat hissistä alakerrassa tai parvekeremontista ilman parveketta. Osakkaiden yhdenvertaisuus ei kuitenkaan tarkoita, että jokainen hyötyy jokaisesta remontista yhtä paljon. Se kieltää yhtiötä tekemästä päätöstä, joka antaa yhdelle osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella. Kulut jaetaan yleensä vastikeperusteen mukaan, ei hyödyn mukaan. Kun tunnet säännöt, tiedät milloin epäreilu tunne on aiheellinen ja milloin päätös on oikeasti lainvastainen. Tällä sivulla esitellään yhdenvertaisuuden sisältö, remontin kustannusjako ja keinot, joilla epäoikeutettuun päätökseen puututaan.
Mitä yhdenvertaisuus tarkoittaa taloyhtiön remontissa?
Yhdenvertaisuus kieltää yhtiötä tuottamasta yhdelle osakkaalle epäoikeutettua etua toisen kustannuksella. Se ei tarkoita, että jokaisen olisi hyödyttävä jokaisesta remontista yhtä paljon.
Yhtiökokousta sitova sääntö
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa saman rajan yhtiökokoukselle, hallitukselle ja isännöitsijälle. Kukaan heistä ei saa tehdä päätöstä, joka antaa osakkaalle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkaan laskuun.
Sääntö ei kiellä remonttia, joka kohtelee osakkaita eri tavoin. Se kieltää vain etujen jakamisen ilman hyväksyttävää perustetta. Remonttipäätös voi siis olla täysin laillinen, vaikka se ei kohtele kaikkia samalla tavalla.
Ei takaa tasapuolista hyötyä
Taloyhtiössä täydellinen yhdenvertaisuus on mahdoton tavoite. Osakkaan on siedettävä kohtuuden rajoissa se, että hän ei hyödy jokaisesta pienestä uudistuksesta. Kiinteistöliiton lakimiehet muistuttavat, että kaikki eivät koskaan ole täysin samassa asemassa. Sauna, jota et käytä, tai talon yhteinen pyykkitupa maksavat sinullekin. Se ei vielä loukkaa yhdenvertaisuutta.
Ratkaisee vaikutus asunnon arvoon
Loukkausta arvioidaan ennen muuta sillä, miten päätös vaikuttaa huoneistojen arvoon. Jos hanke nostaa kaikkien asuntojen arvoa suunnilleen samassa suhteessa, se on harvoin yhdenvertaisuuden vastainen.
Henkilökohtainen tarve tai mieltymys ei ratkaise asiaa. Ratkaisu punnitaan taloudellisin vaikutuksin, ei sen mukaan, kuka tiloja käyttää eniten. Poikkeaman pitää olla varsin selvä, ennen kuin päätös katsotaan lainvastaiseksi. Kynnys on korkea.
Miten remontin kustannukset jaetaan osakkaiden kesken?
Kulut jaetaan yleensä vastikeperusteen mukaan, tavallisesti asunnon pinta-alan suhteessa. Hyöty ei muuta jakoa, ellei laki erikseen niin salli.
Vastikeperuste ohjaa jakoa
Vastikeperuste eli yhtiöjärjestyksessä sovittu jakotapa määrää, kuka maksaa ja kuinka paljon. Useimmiten peruste on huoneiston pinta-ala. Iso asunto maksaa remontista enemmän kuin pieni, vaikka kummassakin olisi yksi keittiö ja yksi kylpyhuone. Osakas ei voi kieltäytyä maksamasta sillä, että hän ei hyödy remontista. Vastikevelvollisuus seuraa yhtiöjärjestystä, ei osakkaan omaa arviota hyödystä.
Miksi isompi asunto maksaa enemmän
Vastikeperuste on tarkoituksella yksinkertainen, ei tarkka mittari hyödystä. Korkein oikeus hyväksyi vuonna 2016 sen, että yhteisen pyykkituvan kulut katetaan vastikkeella ilman erillistä käyttömaksua. Yhdenvertaisuus ei takaa jokaiselle yhtä suurta hyötyä jokaista vastike-euroa kohden. Karkea peruste on laillinen juuri siksi, että se pitää taloyhtiön hallinnon toimivana.
| Remontin tyyppi | Miten kulut jaetaan |
|---|---|
| Putki- tai julkisivuremontti | Vastikeperusteen mukaan, usein pinta-ala |
| Hissin jälkiasennus | Vastikeperuste kertaa kerrosluku |
| Uudistus osalle huoneistoista | Vain hyötyvät maksavat, jos kokous päättää |
Milloin kustannusjaosta voidaan poiketa?
Laki sallii vastikeperusteesta poikkeamisen vain tietyin ehdoin. Tavallisimmat keinot ovat kulujen tasajako ja hyvitys jo tehdystä työstä.
Kulujen tasajako
Yhtiökokous voi jakaa kunnossapidon tai uudistuksen kulut tasan huoneistojen kesken. Se on mahdollista vain, kun neljä ehtoa täyttyy samaan aikaan. Toimenpiteen pitää kohdistua huoneistoihin. Kullekin huoneistolle tulevan hyödyn pitää olla yhtä suuri.
Myös kunkin huoneiston kustannuksen pitää olla yhtä suuri. Lisäksi tasajakoa on kannatettava kahden kolmasosan enemmistöllä. Kiinteistöliiton mukaan hyöty ei ole yhtä suuri, jos joihinkin huoneistoihin asennetaan enemmän ovia tai hanoja kuin toisiin. Silloin tasajako ei ole sallittu.
| Tasajaon ehto | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Kohdistuu huoneistoihin | Työ tehdään huoneistojen sisällä |
| Yhtä suuri hyöty | Jokainen huoneisto saa saman edun |
| Yhtä suuri kustannus | Jokaisen huoneiston osuus on sama |
| Kahden kolmasosan enemmistö | Vähintään kaksi kolmasosaa äänistä |
Ehto rajaa tasajaon ulkopuolelle työt, jotka tehdään vain yhtiön omissa tiloissa. Porrashuoneen tai pihan uudistus jaetaan siis vastikeperusteen mukaan. Huoneiston sisällä tehtävä työ on se, jossa tasajako ylipäätään tulee kyseeseen.
Hyvitys jo tehdystä remontista
Osakas, joka on jo uusinut kylpyhuoneensa, voi saada hyvityksen taloyhtiön putkiremontissa. Hyvitys edellyttää, että aiempi työ on yhä teknisesti käyttökelpoinen ja säästää yhtiön kuluja. Sama periaate koskee muitakin osakkaan omalla kustannuksellaan tekemiä parannuksia, jotka pienentävät yhtiön korjaustarvetta.
Alennus lasketaan yhtiölle tulevan säästön ja osakkaan oman vastikeosuuden mukaan. Osakas saa näistä pienemmän. Hyvitys ei siis palauta koko aiemman remontin hintaa. Se ottaa huomioon vain sen osan, jonka taloyhtiö säästää. Hyvitys ei ole automaattinen.
Kuka maksaa hissin jälkiasennuksen?
Uuden hissin kulut jaetaan kerroskertoimella, ei tasan eikä pelkän pinta-alan mukaan. Alakerrassa asuva maksaa vähiten.
Kerroskerroin jakaa kustannuksen
Jälkiasennettavan hissin kustannus jaetaan vastikeperusteen mukaan kerrottuna huoneiston kerroksella. Ylimmässä kerroksessa asuva maksaa kerrointen mukaan eniten, alimmassa vähiten. Peruste vastaa sitä, kuinka paljon eri kerroksissa asuvat hissiä käyttävät. Kerros lasketaan porrashuoneen sisäänkäynnistä. Käyttö ratkaisee osuuden.
| Huoneiston kerros | Maksuosuuden kerroin |
|---|---|
| 1. kerros | Yksinkertainen osuus |
| 2. kerros | Kaksinkertainen osuus |
| 3. kerros | Kolminkertainen osuus |
| 4. kerros | Nelinkertainen osuus |
Asunto-osakeyhtiölaki, 6 luvun 32 §.
Jälkiasennus ja vanhan hissin korjaus
Kerroskerroin koskee vain uuden hissin asentamista. Kun jo olemassa oleva hissi korjataan tai peruskorjataan, kulut jaetaan tavallisen vastikeperusteen mukaan. Tästä syntyy usein väärinkäsitys.
Alakerran osakas voi saada suuren laskun vanhan hissin remontista, vaikka jälkiasennuksessa hänen osuutensa olisi jäänyt pieneksi. Kannattaa siis tarkistaa, kummasta hankkeesta on kyse. Uuden hissin kustannukset ja päätöksenteko käydään läpi hissiremonttia koskevassa oppaassa.
Hissi vain osaan portaista
Isossa yhtiössä hissi voidaan asentaa vain osaan porraskäytävistä. Silloin asennuskulut jaetaan vain niiden osakkaiden kesken, joiden huoneisto sijaitsee kyseisessä portaassa. Muut osakkaat eivät osallistu näihin kuluihin. Päätös vaatii tavallisen enemmistön lisäksi hyötyvien osakkaiden oman enemmistön.
Voiko remontin tehdä vain osaan taloa?
Remontin voi toteuttaa vaiheittain, jos siihen on järkevät tekniset perustelut. Vaiheistus muuttuu ongelmaksi vasta, kun se laiminlyö osan osakkaiden kunnossapidon.
Milloin vaiheistus on sallittua
Yhdenvertaisuus ei estä hankkeen jakamista useaan osaan. Kiinteistöliiton mukaan vaiheittainen toteutus on sallittu, kun sille on järkevät tekniset perusteet. Myös hankkeen suuri koko tai kustannusten porrastus voi olla peruste jakaa työ osiin.
Yksi rakennus voidaan korjata ensin, jos sen kunto sitä vaatii. Samoin esteettömyyttä parantava hissi voidaan asentaa ensin siihen portaaseen, jossa tarve on suurin. Ero on siinä, perustuuko järjestys tekniseen tarpeeseen vai jonkun osakkaan suosimiseen.
Milloin se loukkaa yhdenvertaisuutta
Vaiheistus loukkaa yhdenvertaisuutta, jos se jättää osan osakkaista pysyvästi huonompaan asemaan. Näin käy, kun toisten huoneistojen välttämätön korjaus lykätään ilman perustetta. Silloin kyse ei ole aikataulusta vaan kunnossapidon laiminlyönnistä. Tekninen perustelu erottaa laillisen vaiheistuksen laittomasta. Aikataulu ei ole tekosyy.
Mitä oikeuskäytäntö sanoo yhdenvertaisuudesta?
Korkein oikeus on hyväksynyt koko yhtiötä hyödyttäviä hankkeita ja kumonnut päätöksiä, jotka keskittävät haitan yhdelle osakkaalle. Ratkaisut auttavat hahmottamaan rajan.
Korkeimman oikeuden linja
Ratkaisujen punninta palautuu asunnon arvoon. Hanke, joka nostaa kaikkien huoneistojen arvoa samassa suhteessa, kestää yhdenvertaisuusarvion. Päätös, joka hyödyttää monia mutta vahingoittaa yhtä, ei kestä. Alla oleva taulukko kokoaa kolme keskeistä ratkaisua ja niiden opetuksen. Vuoden 2005 ratkaisu on annettu edellisen, sittemmin kumotun asunto-osakeyhtiölain aikana.
| Ratkaisu | Mitä siitä opitaan |
|---|---|
| Korkein oikeus 2025 | Lisärakentaminen, jonka haitta osui yhteen huoneistoon, oli mitätön. Korvaus ei korjannut sitä. |
| Korkein oikeus 2016 | Yhteisen pyykkituvan kulut sai kattaa vastikkeella. Vastikeperuste saa siis olla karkea. |
| Korkein oikeus 2005 | Parvekelasien asennus lasittamattomiinkin parvekkeisiin ei loukannut yhdenvertaisuutta. |
Ei suoraa ennakkoratkaisua tasajaosta
Korkein oikeus ei ole antanut ennakkoratkaisua kulujen tasajaosta. Tasajaon rajat tunnetaan siksi lain sanamuodosta ja Kiinteistöliiton kaltaisten asiantuntijoiden ohjeista. Julkaistut ratkaisut koskevat lähinnä uudistuksia ja arvonmenetyksiä, eivät suoraan kulujen jakoa. Tulkinnanvaraisessa tilanteessa kannattaa pyytää kirjallinen kannanotto ennen päätöstä.
Miten toimit, jos päätös loukkaa yhdenvertaisuutta?
Ilman loukatun suostumusta selvä loukkaus on mitätön eikä sido ketään. Lievempi virhe on moitittavissa määräajassa.
Suostumus poistaa esteen
Yhdenvertaisuudesta voidaan poiketa, jos se osakas suostuu, jonka kustannuksella etu annetaan. Suostumuksen voi antaa ennen kokousta, kokouksessa tai sen jälkeen. Kokouksessa päätöstä kannattanut osakas katsotaan suostuneeksi. Ilman suostumusta selvästi yhdenvertaisuutta loukkaava päätös jää mitättömäksi.
Mitätön vai moitittava päätös
Selvä loukkaus ilman suostumusta tekee päätöksestä mitättömän. Mitättömyyteen voi vedota ilman määräaikaa. Lievempi virhe on sen sijaan moitittava. Silloin osakkaan on nostettava kanne yhtiökokouksen päätöksestä kolmen kuukauden kuluessa. Määräajan jälkeen moitittava päätös jää voimaan.
Näyttö perustuu asunnon arvoon
Loukkausta väittävän osakkaan on osoitettava se toteen. Näyttö nojaa siihen, miten päätös vaikuttaa huoneistojen arvoon. Pelkkä kokemus epäreiluudesta ei riitä. Osakas voi vaatia myös vahingonkorvausta, jos päätöksestä on syntynyt taloudellista vahinkoa. Poikkeustapauksessa osakas voi vaatia jopa osakkeidensa lunastamista.
Usein kysytyt kysymykset
Voinko kieltäytyä maksamasta remonttia, josta en hyödy?
Et voi. Vastikevelvollisuus perustuu yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen, ei siihen, hyödytkö remontista. Myös osakas, jonka huoneistoon työtä ei tehdä, maksaa oman osuutensa. Yhdenvertaisuuteen vetoaminen ei juuri koskaan muuta laillista kustannusjakoa toiseksi.Pitääkö minun maksaa hissistä, vaikka asun alakerrassa?
Uuden hissin jälkiasennuksessa kulut jaetaan kerroskertoimella, joten alimmassa kerroksessa osuutesi on pienin. Jos kyse on vanhan hissin korjauksesta, kulut jaetaan tavallisen vastikeperusteen mukaan, jolloin myös alakerta osallistuu täysimääräisesti. Tarkista aina, kumpi hanke on kyseessä.Voiko yhtiökokous päättää tasajaosta tavallisella enemmistöllä?
Ei voi. Tasajako vaatii kahden kolmasosan enemmistön. Lisäksi kolmen muun ehdon on täytyttävä samaan aikaan: työn on kohdistuttava huoneistoihin sekä tuotettava jokaiselle huoneistolle yhtä suuri hyöty ja yhtä suuri kustannus. Jos yksikin ehto jää täyttymättä, kulut jaetaan vastikeperusteen mukaan.Kuinka kauan yhdenvertaisuutta loukkaavaa päätöstä voi moittia?
Jos päätös on selvästi yhdenvertaisuuden vastainen eikä loukattu ole suostunut siihen, se on mitätön ilman määräaikaa. Lievempi virhe on moitittava kolmen kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta. Määräajan umpeuduttua moitittava päätös jää voimaan, joten kannanotto kannattaa hankkia ajoissa.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Kulujen jako riitautuu harvemmin, kun taloyhtiön tuleva korjaustarve on tiedossa. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, joten näet ajoissa, mihin oma vastikeosuutesi perustuu.
Lähteet
Näytä 9 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 1 luku 10 § (Osakkeenomistajien yhdenvertaisuus): "Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 14 § (Yhdenvertaisuusperiaate): "Yhtiökokouksessa ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä." Saman lain 6 luvun 28 § (Suostumus yhdenvertaisuusperiaatteesta poikkeamiseen): "Yhtiökokous ei saa tehdä 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä ilman sen osakkeenomistajan suostumusta, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 26 § (Enemmistöpäätös): "Yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista äänistä, jollei tässä laissa säädetä toisin." Saman lain 6 luvun 27 § (Määräenemmistöpäätös) vaatii vähintään kaksi kolmasosaa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 32 § (Maksuvelvollisuuden muuttaminen kunnossapidon ja uudistuksen osalta), 2 momentti (tasajako): "Yhtiökokous voi päättää 27 §:ssä tarkoitetulla määräenemmistöllä kunnossapidosta ja uudistuksesta aiheutuvien kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin ja kunnossapidosta tai uudistuksesta kullekin osakehuoneistolle tuleva etu ja kunkin huoneiston osalta aiheutuva kustannus ovat yhtä suuret." Saman pykälän 3 momentin mukaan hissin jälkiasennuksen kulut jaetaan yhtiövastikeperusteen mukaan kerrottuna osakehuoneiston kerroksella. Saman pykälän 1 momentti antaa osakkaalle hyvityksen aiemmin tehdystä työstä. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 30 § (kunnossapito) ja 31 § (kaikkien osakkeenomistajien rahoittama uudistus): molemmista päätetään 26 §:n mukaisella enemmistöllä. Uudistuksesta päätetään enemmistöllä, jos osakkaan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja uudistus täyttää yhden laissa luetelluista edellytyksistä. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 23 luku 2 § (mitättömät päätökset): yhtiökokouksen päätös on mitätön muun muassa, jos se on selvästi 1 luvun 10 §:ssä tarkoitetun yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu 6 luvun 28 §:ssä tarkoitettua suostumusta. Saman lain 23 luvun 1 § mukaan muuta virheellistä päätöstä on moitittava kanteella kolmen kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä. finlex.fi.
- Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2025:89 (14.10.2025): lisärakentamishanke, jonka hyöty jakautui kaikille osakkeille mutta haitta keskittyi yhteen huoneistoon, oli yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja mitätön. Yhtiön myöhempi päätös maksaa haitasta kärsineille osakkaille korvausta ei korjannut alkuperäistä virhettä. finlex.fi.
- Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2016:43 (15.6.2016): yhteisen pesutuvan kulujen kattaminen yhtiövastikkeella ilman erillistä käyttömaksua ei ollut asunto-osakeyhtiölain, yhtiöjärjestyksen tai yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2005:83 (4.7.2005, annettu vanhan asunto-osakeyhtiölain 809/1991 aikana): parvekelasien uusiminen ja asennus myös aiemmin lasittamattomiin parvekkeisiin ei loukannut parvekkeettomien osakkaiden yhdenvertaisuutta. finlex.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto ja Suomen Kiinteistölehti (kustannusten tasajako ja yhdenvertaisuus korjaushankkeissa): tasajako edellyttää neljän ehdon täyttymistä samaan aikaan ja kahden kolmasosan määräenemmistöä; korjaushanke voidaan toteuttaa vaiheittain, jos siihen on järkevät tekniset perustelut; osakkaan on siedettävä kohtuuden rajoissa se, ettei hyödy jokaisesta uudistuksesta. kiinteistolehti.fi.