Avaintiedot
- Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta ja pääomavastikkeesta, joilla katetaan taloyhtiön menot.
- Vastikkeen suuruudesta päättää yhtiökokous yhtiöjärjestykseen kirjatun perusteen mukaan.
- Vuokranantaja vähentää hoitovastikkeen vuokratulosta, mutta pääomavastikkeen vain tuloutettuna.
Yhtiövastike
Yhtiövastike on osakkaan säännöllinen maksu, jolla taloyhtiö kattaa menonsa. Se koostuu hoitovastikkeesta ja mahdollisesta pääomavastikkeesta. Maksuperuste on määrätty yhtiöjärjestyksessä, yleensä huoneiston pinta-alan mukaan.
Yhtiövastike nousee, uusi rahoitusvastike ilmestyy laskuun, eikä kukaan tunnu kertovan, mihin raha menee. Yhtiövastike on osakkaan kuukausimaksu, jolla taloyhtiö kattaa menonsa. Se jakautuu hoitovastikkeeseen ja pääomavastikkeeseen. Peruste on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Vastikkeesta päättää yhtiökokous talousarvion pohjalta, ei hallitus yksin eikä mielivaltaisesti. Kun tunnet vastikkeen osat ja lain, osakas ja ostaja näkee, mistä maksu koostuu ja onko sen taso perusteltu.
Mikä yhtiövastike on?
Yhtiövastike on osakkaan säännöllinen maksu taloyhtiölle. Sillä katetaan yhtiön yhteiset menot.
Osakkaan kuukausimaksu
Yhtiövastike maksetaan yleensä kuukausittain. Se ei ole vuokraa. Osakas maksaa sitä omistamastaan huoneistosta, myös silloin kun asuu siinä itse. Vastike kattaa talon yhteiset kulut, kuten lämmön, kiinteistönhoidon ja korjaukset. Maksu perustuu lakiin. Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön omat säännöt määrää tarkemmat perusteet.
Laki tuntee kaksi vastiketta
Arkikielessä puhutaan hoitovastikkeesta ja rahoitusvastikkeesta. Laki ei kuitenkaan tunne sanaa hoitovastike. Se tuntee vain yhtiövastikkeen ja pääomavastikkeen. Pääomavastike eli pitkävaikutteisten menojen vastike on lain toinen vastikelaji. Hoitovastike on siis yhtiövastikkeen arkinimi. Ero on hyvä tietää.
Vastike ei ole vuokra
Moni sekoittaa vastikkeen vuokraan. Vuokraa maksaa asukas asunnon käytöstä. Vastiketta maksaa osakas omistuksensa perusteella. Vastike kattaa yhtiön menoja, ei asumista. Omistaja maksaa sitä silloinkin, kun huoneisto on tyhjä.
Kuka on maksuvelvollinen
Maksuvelvollisuus on osakkaalla. Se perustuu suoraan lakiin. Osakas maksaa vastiketta yhtiöjärjestyksessä määrätyn perusteen mukaan. Velvollisuus ei riipu siitä, asuuko hän huoneistossa vai vuokraako sen eteenpäin. Vuokralainen ei ole yhtiölle vastuussa vastikkeesta.
Miten vastike maksetaan
Vastike maksetaan yhtiön tilille kuukausittain. Isännöitsijä lähettää maksutiedot. Eräpäivä on yleensä kuun alussa. Maksu kannattaa hoitaa ajallaan. Myöhästyminen tuo viivästyskoron.
Vastike ja isännöitsijäntodistus
Maksamattomat vastikkeet näkyvät isännöitsijäntodistuksessa. Ostaja saa todistuksesta kuvan talon maksurästeistä. Todistus kannattaa lukea ennen kauppaa. Se paljastaa myös tulevat korotukset ja lainaosuuden. Asiakirja on ostajan tärkein työkalu.
Mistä yhtiövastike koostuu?
Yhtiövastike jakautuu yleensä kahteen osaan. Toinen kattaa juoksevat kulut ja toinen pitkän aikavälin investoinnit.
Vastikkeen osat
Seuraava taulukko kokoaa vastikkeen osat ja sen, mitä kukin kattaa.
| Vastikkeen osa | Mitä se kattaa |
|---|---|
| Hoitovastike | Juoksevat kulut |
| Pääomavastike | Lainan lyhennykset ja korot |
| Vesivastike | Kulutus tai henkilömäärä |
| Tonttivastike | Vuokratontin maanvuokra |
Hoitovastike
Hoitovastike kattaa talon päivittäiset menot. Niitä ovat lämmitys, vesi, jätehuolto, kiinteistönhoito ja hallinto. Se on vastikkeen suurin ja tutuin osa. Se erääntyy joka kuukausi. Hoitovastikkeen sisällöstä ja tasosta euroina kerrotaan tarkemmin erikseen.
Pääoma- ja rahoitusvastike
Pääomavastike kattaa taloyhtiön lainan. Sillä maksetaan lainan lyhennykset ja korot. Arkikielessä sitä kutsutaan usein rahoitusvastikkeeksi. Se voi ilmestyä laskuun vasta, kun yhtiö on ottanut lainaa esimerkiksi putkiremonttiin. Rahoitusvastikkeen laskennasta ja verokohtelusta kerrotaan omana aiheenaan.
Erilliset vastikkeet
Osa taloyhtiöistä perii erillisiä vastikkeita. Nämä eivät kuulu kaikkiin taloihin. Vesivastike laskutetaan veden kulutuksen tai asukasmäärän mukaan. Tonttivastike koskee taloja, jotka ovat vuokratontilla. Veden hinnasta kerrotaan huoneistokohtaiset vesimittarit omana aiheenaan.
Miksi vastikkeet eroavat
Kahden samankokoisen asunnon vastike voi erota paljon. Erot johtuvat talon iästä, lämmitystavasta ja lainasta. Vanha ja korjaamaton talo voi olla halpa tänään mutta kallis huomenna. Uusi talo taas kantaa usein isoa rahoitusvastiketta. Vertailu kannattaa tehdä talokohtaisesti.
Remonttivastike
Isoa remonttia varten voidaan periä erillistä remonttivastiketta. Se on pääomavastikkeen kaltainen maksu tiettyyn hankkeeseen. Kun hanke on maksettu, vastike päättyy. Näin kulut kohdistuvat oikeaan remonttiin. Peruste on kirjattava yhtiöjärjestykseen.
Mihin yhtiövastiketta käytetään?
Vastikkeella katetaan vain yhtiölle kuuluvia menoja. Laki rajaa, mihin rahaa saa käyttää.
Lain sallimat menot
Laki luettelee, mihin vastiketta voi käyttää. Sillä katetaan kiinteistön hankinta, käyttö ja kunnossapito. Myös perusparannukset ja yhteishankinnat kuuluvat listaan. Vastikkeella ei kateta yksittäisen osakkaan omia menoja. Raja on selkeä.
Miksi vastike nousee
Vastike nousee, kun yhtiön menot kasvavat. Yleisiä syitä ovat energian hinta, korjaukset ja uusi laina. Iso remontti näkyy usein juuri pääomavastikkeessa. Nousu ei siis ole mielivaltaista. Se seuraa todellisia kuluja.
Vesi ja sähkö erikseen
Vastike ei kata kaikkea asumista. Oma sähkö ja kotivakuutus tulevat sen päälle. Myös vesi voi olla erillinen maksu. Siksi kuukausikulut ovat vastiketta suuremmat. Tämä yllättää monen ensiasunnon ostajan.
Matala vastike ja korjausvelka
Poikkeuksellisen matala vastike ei aina ole hyvä uutinen. Se voi kertoa lykätyistä korjauksista. Kun korjaukset siirtyvät, ne kasvavat korjausvelaksi ja tulevat maksuun myöhemmin. Ostajan kannattaa katsoa vastikkeen lisäksi talon korjaustarvetta. Halpa vastike voi tulla kalliiksi.
Talousarvio ohjaa vastiketta
Vastikkeen taso perustuu talousarvioon. Talousarvio laaditaan tulevan vuoden menoista. Yhtiökokous hyväksyy sen kerran vuodessa. Jos menot arvioidaan väärin, vastike voi jäädä liian pieneksi. Silloin edessä on jälkiperintä tai korotus.
Miten vastikkeen suuruus määräytyy?
Vastikkeen peruste on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Sen suuruudesta päättää yhtiökokous.
Maksuperuste yhtiöjärjestyksessä
Vastikkeen maksuperuste on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Yleisin peruste on huoneiston pinta-ala. Peruste voi olla myös osakkeiden lukumäärä tai mitattu kulutus. Sama neliömäärä maksaa siis eri taloissa eri verran. Peruste ei muutu ilman yhtiöjärjestyksen muutosta.
Neliö vai osakeluku
Pinta-alaperuste on tavallisin uusissa taloyhtiöissä. Osakkeiden lukumäärään perustuva vastike on yleisempi vanhoissa yhtiöissä. Osakeluku voi jakaa kulut hieman eri tavalla kuin neliöt. Peruste kannattaa tarkistaa yhtiöjärjestyksestä. Se ratkaisee oman maksun suuruuden.
Kuka päättää vastikkeesta
Vastikkeen suuruudesta päättää yhtiökokous, jollei yhtiöjärjestys toisin määrää. Päätös tehdään talousarvion pohjalta. Hallitus valmistelee, mutta osakkaat päättävät. Yksittäinen osakas ei voi määrätä omaa vastikettaan. Yhtiökokouksen päätöksenteosta ja aikataulusta kerrotaan erikseen.
Vastiketta ei nosteta mielivaltaisesti
Yhtiökokous ei voi korottaa vastiketta miten tahansa. Vastikkeella saa kattaa vain yhtiön todellisia menoja. Korotuksen on siis perustuttava kuluihin, ei mielivaltaan. Osakas voi pyytää talousarvion perustelut. Näin nousun syyn voi tarkistaa.
Vastikekerroin
Joissakin taloissa käytetään vastikekerrointa. Kerroin painottaa esimerkiksi ylimpien kerrosten huoneistoja. Se on kirjattu yhtiöjärjestykseen. Kerroin vaikuttaa suoraan oman huoneiston maksuun. Se kannattaa tarkistaa etukäteen.
Peruste ostajan kannalta
Ostajan kannattaa katsoa, mihin vastike perustuu. Neliöperuste on helppo ennakoida. Osakeluku voi yllättää vanhassa talossa. Peruste löytyy yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta. Se auttaa vertaamaan asuntoja.
Voiko vastiketta saada alennettua?
Joskus vastikkeeseen voi saada alennuksen. Toisinaan maksu taas siirtyy uudelle omistajalle.
Alennus käytön estyessä
Jos huoneistoa ei voi käyttää, vastikkeesta voi saada alennuksen. Alennus vastaa sitä summaa, jonka yhtiö säästää huoneiston käytön estyessä. Käytännössä kyse on usein vesimaksusta. Osakas ei kuitenkaan saa itse jättää vastiketta maksamatta. Alennuksesta päättää yhtiö. Alennusta haetaan yhtiöltä kirjallisesti. Päätös kirjataan pöytäkirjaan.
Uuden omistajan vastuu
Asunnon ostaja voi joutua vastuuseen myyjän maksamattomista vastikkeista. Vastuu rajautuu kaupantekokuukauteen ja viiteen sitä edeltävään kuukauteen. Se suojaa ostajaa yllätyksiltä. Uusi omistaja ei vastaa maksuista, joita ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa. Siksi todistus kannattaa lukea ennen kauppaa.
Maksamaton vastike ja seuraukset
Maksamaton vastike johtaa perintään. Yhtiö voi vaatia rästit korkoineen. Toistuva laiminlyönti voi johtaa huoneiston ottamiseen yhtiön hallintaan. Menettelystä kerrotaan huoneiston hallintaanotto tarkemmin. Maksut kannattaa siis hoitaa ajoissa.
Alennus ei ole automaattinen
Vastikealennus ei synny itsestään. Osakkaan on esitettävä peruste ja yhtiön on hyväksyttävä se. Alennus kattaa vain yhtiön säästämät kulut. Koko vastiketta ei jätetä pois. Riita ratkaistaan tarvittaessa tuomioistuimessa. Hakemus tehdään ennen maksukauden alkua. Takautuvaa alennusta ei yleensä myönnetä.
Rästit ja muut osakkaat
Maksamaton vastike ei jää vain yhtiön tappioksi. Muut osakkaat voivat joutua paikkaamaan puuttuvan summan hoitovastikkeessa. Erityisen suuri riski liittyy pääomavastikkeen rästeihin. Sen vuoksi rästejä peritään tiukasti. Yhteinen etu vaatii sitä. Pääomavastikkeen rästi voi vaarantaa lainanlyhennyksen. Vaje katetaan hoitovastikkeesta.
Miten yhtiövastike vaikuttaa verotukseen?
Vastikkeen verokohtelu riippuu siitä, asutko itse vai vuokraatko. Omassa asunnossa vastiketta ei vähennetä.
Oma asunto ja verotus
Omassa käytössä olevan asunnon yhtiövastike on elinkustannus. Sitä ei voi vähentää verotuksessa. Vähennysoikeus koskee vain vuokraustoimintaa. Poikkeus on rahastoitu lainaosuus, joka lisätään osakkeen hankintamenoon ja pienentää myöhempää myyntivoittoa. Asumismeno pysyy verotuksen ulkopuolella. Sama koskee vapaa-ajan asuntoa.
Sijoittajan vähennykset
Vuokranantaja voi vähentää hoitovastikkeen vuokratulosta. Pääomavastike on vähennyskelpoinen vain, jos taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan. Jos yhtiö rahastoi vastikkeen, sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Rahastoitu osuus siirtyy osakkeen hankintamenoon. Yhtiö voi tulouttaa osan ja rahastoida osan. Silloin vähennys koskee vain tuloutettua osuutta.
Tuloutus ja rahastointi
Vähennysoikeus ratkeaa siis yhtiön kirjanpitotavasta, ei vastikkeen käyttötarkoituksesta. Tiedon saa isännöitsijältä. Sijoittajan kannattaa selvittää tämä ennen ostoa. Tuloutetun ja rahastoidun vastikkeen veroerosta kerrotaan tarkemmin.
Yhtiölaina verotuksessa
Sijoittajalle taloyhtiön laina näkyy verotuksessa rahoitusvastikkeena. Vähennys riippuu siitä, tulouttaako yhtiö vastikkeen. Oma-asujalle laina ei tuota vähennystä. Rahastoitu osuus vaikuttaa vasta myyntivoiton laskennassa. Ero voi olla rahassa iso.
Vähennys veroilmoituksella
Vuokranantaja merkitsee vastikkeet veroilmoitukseen. Vähennys edellyttää oikeita tositteita. Tiedot saa isännöitsijältä ja yhtiön tilinpäätöksestä. Väärä merkintä voi johtaa jälkiveroon. Kirjaukset kannattaa säilyttää huolella.
Usein kysytyt kysymykset
Mistä yhtiövastike muodostuu?
Yhtiövastike on hoitovastikkeen ja mahdollisen pääomavastikkeen summa. Hoitovastike kattaa juoksevat kulut, pääomavastike taloyhtiön lainan. Osa taloista perii lisäksi vesi- tai tonttivastiketta.Kuka päättää yhtiövastikkeen suuruudesta?
Suuruudesta päättää yhtiökokous talousarvion pohjalta, jollei yhtiöjärjestys toisin määrää. Korotuksen on perustuttava yhtiön todellisiin menoihin. Mielivaltainen nosto ei ole sallittu.Voiko yhtiövastikkeen vähentää verotuksessa?
Omassa asunnossa vastiketta ei vähennetä. Vuokranantaja vähentää hoitovastikkeen vuokratulosta. Pääomavastikkeen saa vähentää vain, jos taloyhtiö on tulouttanut sen kirjanpidossaan.Vastaako ostaja myyjän maksamattomista vastikkeista?
Ostaja vastaa myyjän rästeistä enintään kaupantekokuukaudelta ja viideltä sitä edeltävältä kuukaudelta. Vastuu koskee vain isännöitsijäntodistuksessa mainittuja maksuja. Todistus kannattaa siksi tarkistaa ennen kauppaa.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Vastikkeen taso kertoo vain osan totuudesta. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tiedät, mitä matala tai korkea vastike oikeasti tarkoittaa.
Lähteet
Näytä 8 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Verohallinto (Vuokratulojen verotus ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 1 § (Maksuvelvollisuus): "Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 2 § (Yhtiövastikkeella katettavat menot): "Yhtiövastikkeella voidaan kattaa yhtiön menot, jotka aiheutuvat: 1) kiinteistön hankinnasta ja rakentamisesta; 2) kiinteistön ja rakennusten käytöstä ja kunnossapidosta; 3) kiinteistön ja rakennuksen perusparannuksesta, lisärakentamisesta ja lisäalueen hankkimisesta (uudistus); 4) yhtiön toimintaan taikka kiinteistön tai rakennuksen käyttöön liittyvän hyödykkeen yhteishankinnasta; sekä 5) muista yhtiölle kuuluvista velvoitteista." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 3 § (Erilaiset yhtiövastikkeet): "Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia. Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 4 § (Yhtiövastikkeen maksuperuste): "Vastikkeen maksuperusteesta on määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteena voi olla esimerkiksi huoneiston pinta-ala, osakkeiden lukumäärä taikka sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen todellinen tai luotettavasti arvioitavissa oleva kulutus." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 5 § (Osakehuoneiston käytön estyminen): "Jos osakehuoneistoa ei voi käyttää sen käyttötarkoituksen mukaisesti, osakkeenomistajalta perittävästä yhtiövastikkeesta on vähennettävä määrä, jolla yhtiön käyttö- ja kunnossapitokulut vähenevät huoneiston käytön estymisen vuoksi." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 3 luku 7 § (Uuden omistajan vastuu): "Osakkeen uusi omistaja on edellisen omistajan ohella vastuussa tämän laiminlyömästä yhtiövastikkeesta." Vastuu rajautuu enintään omistuksen siirtokuukauden vastikkeeseen sekä viiden sitä edeltävän kuukauden vastikkeisiin, eikä uusi omistaja vastaa maksusta, jota ei ole mainittu isännöitsijäntodistuksessa. finlex.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto (vastikkeet): "Yhtiövastike on eri vastikkeiden yhteissumma." Yhtiövastikkeeseen kuuluvat hoitovastike sekä mahdollinen pääomavastike, joka voi olla rahoitusvastike tai hankekohtainen remonttivastike. Hoitovastikkeella katetaan yhtiön juoksevat kulut ja pääomavastikkeella pitkävaikutteiset menot. kiinteistoliitto.fi.
- Verohallinto (Vuokratulojen verotus, vastikkeet): "Osakehuoneistosta saadusta vuokratulosta on vähennyskelpoista menoa vastike, joka on kirjattu asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöosakeyhtiön kirjanpidossa tuloksi. Tuloutetut vastikkeet ovat yleensä hoitovastikkeita. Myös pääomavastike voidaan vähentää, jos se luetaan yhtiölle tuloksi." Rahastoitu vastike ei ole vähennyskelpoinen, vaan se lisätään osakkeen hankintamenoon. vero.fi.