Ara­va­lai­na ja ara­va­ra­joi­tuk­set

Aravalaina on valtion vanha asuntolaina, jota ei ole myönnetty enää vuoden 2007 jälkeen. Sen tilalle tuli korkotukilaina. Vaikka uutta lainaa ei saa, moni asunto on yhä aravarajoitusten alainen. Rajoitukset ohjaavat, ketä asunnossa saa asua ja millä hinnalla se saadaan myydä.

Mikä aravalaina on?

Aravalaina oli valtion myöntämä asuntolaina. Sen tarkoitus oli tuottaa kohtuuhintaisia vuokra- asuntoja tavallisille asukkaille.

Valtion asuntolaina

Aravalaina rahoitettiin valtion varoista, ei tavallisesta pankista. Se annettiin edullisin ehdoin, jotta vuokrat pysyivät kohtuullisina. Vastineeksi asuntoja sitoivat aravarajoitukset. Laina oli pitkäaikainen ja kohdistui koko taloon, ei yksittäiseen ostajaan. Nimi tulee sanoista asuntorakennustuotannon valtuuskunta. Sana arava on lyhenne, joka jäi elämään omana käsitteenään.

Mihin tarkoitukseen

Lainaa myönnettiin asuntojen uudisrakentamiseen ja hankintaan. Sillä rahoitettiin myös vanhojen talojen perusparannuksia. Suuri osa maan vuokrataloista syntyi juuri näin. Etenkin lähiöiden kerrostalot rakennettiin usein aravalainalla. Järjestelmä oli pitkään valtion päätapa tukea asuntotuotantoa. Tuki oli iso.

Miksi arava syntyi

Aravajärjestelmä syntyi sotien jälkeiseen asuntopulaan. Kaupungistuminen toi paljon väkeä lähiöihin, joihin tarvittiin nopeasti koteja. Valtio halusi varmistaa, että myös pienituloiset saivat asunnon. Edullinen laina teki kohtuuhintaisen vuokra-asunnon rakentamisen mahdolliseksi. Näin syntyi suuri osa maan nykyisestä vuokra-asuntokannasta. Tarve oli suuri.

Kolme asuntotyyppiä

Arava-asunto voi olla kolmea eri tyyppiä. Yleisin on aravavuokra-asunto, jossa asutaan vuokralla. Omistusarava on omaan käyttöön ostettu asunto, jonka myyntihintaa rajoitetaan. Kolmas tyyppi on asumisoikeusasunto. Ostajan asema riippuu täysin siitä, mikä tyyppi on kyseessä. Sama sana voi siis tarkoittaa hyvin erilaista asuntoa.

Kuka lainan sai

Aravalainaa ei myönnetty yksityiselle asunnonostajalle. Saajina olivat kunnat ja yleishyödylliset vuokrataloyhtiöt. Ne rakensivat ja omistivat talot, joissa asukkaat asuvat vuokralla. Tavallisen taloyhtiön taloyhtiölaina on aivan eri asia kuin aravalaina. Aravalaina oli valtion tukema, taloyhtiölaina otetaan pankista.

Myönnetäänkö aravalainoja enää?

Uusia aravalainoja ei enää saa. Järjestelmä on ajettu alas, kun tilalle tuli toinen tukimuoto.

Uusia ei enää myönnetä

Uusia aravalainoja ei ole myönnetty enää vuoden 2007 jälkeen. Vanha lainakanta on vähitellen maksettu takaisin. Ovi on kiinni. Lainoja myöntänyt valtion asuntorahasto lakkautettiin. Tukea ohjataan nyt suoraan valtion talousarviosta. Aravalaki on myös vanhentunut kirjaimeltaan. Uuden rakentamisen kannalta arava kuuluu historiaan.

Korkotukilaina tuli tilalle

Valtion tuki ei loppunut, vaan sen muoto vaihtui. Uuden tuetun vuokratuotannon rahoittaa nyt korkotukilaina. Siinä laina otetaan pankista. Valtio maksaa osan korosta. Korkotukilainaan liittyvät samat käyttö- ja luovutusrajoitukset kuin aravaan. Idea on siis sama, rahoitustapa vain toinen. Tuki jatkuu.

Vanha lainakanta jäljellä

Vaikka uusia lainoja ei myönnetä, vanhat lainat elävät yhä. Suuri joukko taloja on edelleen aravarajoitusten alaisia. Rajoitukset jatkuvat, kunnes laina on maksettu ja rajoitusaika kuluu loppuun. Arava vaikuttaa yhä moneen asukkaaseen ja ostajaan. Asunnon asiakirjoista näkee, onko kohde rajoitusten piirissä. Vanha järjestelmä näkyy asuntokaupassa vielä pitkään.

Miksi järjestelmä loppui

Lainapainotteisesta tuesta luovuttiin vähitellen. Korkotuki todettiin joustavammaksi tavaksi tukea rakentamista. Samalla valtio siirtyi rahoittajasta kehittäjän rooliin. Aravalainojen takaisinmaksu ehtyi tulonlähteenä. Rahasto lakkautettiin sen myötä. Muutos oli asteittainen, ei yhtäkkinen. Vanhat sitoumukset jäivät silti voimaan pitkäksi aikaa.

Mitä aravarajoitukset tarkoittavat?

Aravarajoitukset ovat lain asettamia ehtoja arava-asunnolle. Ne sitovat käyttöä, myyntiä ja hintaa.

Käyttörajoitus

Käyttörajoitus tarkoittaa, että asuntoa on käytettävä vuokra-asuntona. Sitä ei saa ottaa omaan vapaaseen käyttöön tai myydä eteenpäin vapaasti. Asukkaat myös valitaan sosiaalisin perustein, kuten tulojen ja tarpeen mukaan. Näin asunnot ohjautuvat niitä eniten tarvitseville. Ehto on tiukka. Taulukko kokoaa rajoitusten kolme lajia.

Luovutusrajoitus

Luovutusrajoitus ohjaa, kenelle asunnon saa myydä. Ostajaksi kelpaa kunta tai Varken erikseen nimeämä taho. Nimetyn ostajan on oltava sellainen, joka tarjoaa vuokra-asuntoja. Yksityinen henkilö ei siis voi ostaa yksittäistä aravavuokra-asuntoa vapailta markkinoilta. Sääntöjen vastainen kauppa on lain mukaan mitätön. Kauppa on rajattu.

Hintarajoitus

Hintarajoitus asettaa myynnille katon. Asunnosta saa pyytää enintään vahvistetun luovutuskorvauksen. Tämä hinta ei seuraa markkinoita, vaan se lasketaan säädetyllä kaavalla. Kaava perustuu alkuperäiseen hankinta-arvoon ja indeksiin. Helsingin Hitas-järjestelmän enimmäishinta on tästä erillinen, kunnan oma sääntely.

Rajoitukset seuraavat osakkeita

Rajoitukset koskevat myös asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita. Osakkeita ei voi myydä ohi luovutusrajoituksen. Sama pätee koko vuokrataloyhtiön osakekantaan. Rajoitus siirtyy kaupassa aina uudelle omistajalle. Ostaja ei voi ostaa itseään vapaaksi ehdoista.

Rajoitusmerkintä asiakirjoissa

Rajoitukset eivät ole piilossa, vaan ne merkitään virallisiin rekistereihin. Merkintä näkyy kiinnitysrekisterissä, osakeluettelossa ja huoneistotietojärjestelmässä. Ostaja näkee rajoituksen myös isännöitsijäntodistuksesta. Merkintä kertoo, että kohteeseen liittyy aravaehtoja. Se on syytä tarkistaa aina ennen kauppaa.

Miten aravavuokra ja myyntihinta määräytyvät?

Arava-asunnon vuokraa ja hintaa ei jätetä markkinoiden ratkaistavaksi. Molempia ohjaa säädetty laskentatapa.

Omakustannusperiaate

Aravavuokra perustuu omakustannusperiaatteeseen. Vuokralla katetaan vain talon rahoitus- ja hoitomenot, ei tuottoa omistajalle. Menot osoitetaan erillisellä jälkilaskelmalla. Voittoa ei oteta.

Siksi aravavuokra on usein markkinavuokraa matalampi. Periaate suojaa asukasta ylihinnalta. Vuokra ei sisällä voittolisää omistajalle. Peruste on selvä.

Vuokran valvonta

Vuokranmääritystä valvoo viranomainen. Varke ohjaa ja valvoo, että omakustannusperiaate toteutuu. Yksittäisen vuokran kohtuullisuuden voi viime kädessä ratkaista tuomioistuin. Asukkaalla on siis oikeus vaatia selvitys vuokran perusteista. Tämä pitää vuokrat läpinäkyvinä.

Enimmäishinta myynnissä

Kun arava-asunto myydään, hintaa rajoittaa enimmäishinta. Varke vahvistaa suurimman sallitun luovutuskorvauksen. Se muodostuu talon hankinta-arvosta, indeksitarkistuksesta ja mahdollisista parannuksista. Myyjä ei siis saa asunnosta vapaata markkinahintaa. Ero asunnon velattomaan hintaan voi olla iso.

Ero markkinahintaan

Enimmäishinta ja markkinahinta voivat poiketa paljon toisistaan. Kysytyllä alueella vapaan asunnon hinta olisi huomattavasti korkeampi. Rajoitettu hinta pitää asunnon edullisena myös myyjän vaihtuessa. Ostajalle tämä on etu, myyjälle rajoite. Ero kertoo, kuinka vahvasti sääntely ohjaa hintaa.

Ylihinta valtiolle

Sallittua hintaa ei voi kiertää pyytämällä ylihintaa. Jos kauppahinta ylittää enimmäishinnan, ylitys on tilitettävä valtiolle. Tämän hoitaa Valtiokonttori. Sääntö poistaa houkutuksen myydä ohi rajoitusten. Se pitää arava-asunnot edullisina myös vaihdossa.

Milloin rajoitukset päättyvät?

Aravarajoitukset eivät ole ikuisia. Ne päättyvät joko ajan myötä tai erillisellä vapautuksella.

Rajoitusaika kestää vuosikymmeniä

Rajoitukset ovat voimassa määrätyn rajoitusajan. Aika lasketaan lainan myöntämisestä ja kestää vuosikymmeniä. Ennenaikainen lainan takaisinmaksu ei yksin lopeta rajoituksia. Osa rajoituksista voi jatkua vielä lainan jälkeenkin. Tarkka kesto riippuu lainan myöntövuodesta. Aika on pitkä.

Vapautuminen hakemuksella

Rajoituksista voi vapautua myös hakemalla. Vapautuksen myöntää Varke asettamillaan ehdoilla. Vapautus voidaan antaa esimerkiksi tyhjilleen jäävälle talolle taantuvalla alueella. Kun laina on ollut riittävän kauan, vapautus on jopa myönnettävä hakemuksesta. Vapautus voi koskea koko taloa tai vain osaa siitä. Ehdot vaihtelevat.

Laina maksettava pois

Vapautumisen ehtona on yleensä lainan takaisinmaksu. Valtion laina on maksettava pois tai takaus vapautettava. Vasta sen jälkeen rajoitusmerkintä poistetaan asiakirjoista. Tämän jälkeen asunto siirtyy vapaarahoitteisen asunnon sääntöihin. Silloin sekä vuokra että myyntihinta vapautuvat.

Rajoitusakordi

Joskus lainaa on jäljellä enemmän kuin asunto on arvoltaan. Tällaisilla taantuvilla alueilla käytetään rajoitusakordia. Siinä osa valtion lainasta jää valtion vastuulle. Näin talo voidaan vapauttaa rajoituksista ilman kohtuutonta tappiota. Tavoite on estää asuntojen jääminen tyhjilleen.

Osittainen vapautus

Vapautus ei ole aina täydellinen. Varke voi vapauttaa vain osan talosta tai osan ehdoista. Loput rajoitukset voivat jäädä vielä voimaan. Näin asunto siirtyy vapaille markkinoille joskus vaiheittain. Ehdot kirjataan aina vapautuspäätökseen.

Kuka hallinnoi arava-asuntoja?

Arava-asuntoja hallinnoi kaksi eri viranomaista. Kummallakin on oma roolinsa.

Varke korvasi ARAn

Arava-asioista vastaa nykyään Varke eli Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus. Se korvasi aiemman ARAn, jonka tehtävät siirtyivät sille. Varke vahvistaa hinnat ja myöntää vapautukset rajoituksista. Se myös ohjaa vuokranmääritystä. Taulukko kokoaa tahojen työnjaon.

Valtiokonttori hoitaa lainat

Itse lainojen hoito kuuluu Valtiokonttorille. Se maksaa ja perii vanhat aravalainat. Valtiokonttori ottaa vastaan myös enimmäishinnan ylittävät ylihinnat. Varke taas päättää rajoituksista ja hinnoista. Työnjako on selvä, vaikka molemmat liittyvät samaan asuntoon. Ostajan kannattaa tietää, kumpaan ottaa yhteyttä missäkin asiassa. Roolit eroavat.

Arava, ARA vai korkotuki

Termit menevät helposti sekaisin. Arava on vanha lainajärjestelmä, jota ei enää käytetä uusiin taloihin. Varke on viranomainen, joka valvoo tukiasuntoja. Korkotuki on nykyinen tapa rahoittaa uutta tuettua tuotantoa. Kaikkia yhdistää sama tavoite eli kohtuuhintainen asuminen. Ero on tärkeä.

Ostajan tarkistuslista

Arava-asuntoa harkitsevan kannattaa selvittää muutama asia etukäteen. Tarkista, onko kohde rajoitusten alainen ja mihin tyyppiin se kuuluu. Selvitä myös, milloin rajoitusaika päättyy ja paljonko lainaa on jäljellä. Nämä määräävät, saatko asunnon vapaasti käyttöön tai myyntiin. Epäselvässä tilanteessa kysy tiedot Varkelta tai isännöitsijältä. Näin vältät ikävät yllätykset kaupan jälkeen.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko aravalainaa enää saada?

Mitä aravarajoitukset tarkoittavat käytännössä?

Voiko arava-asunnon myydä vapaasti?

Milloin aravarajoitukset päättyvät?

Onko arava sama asia kuin ARA tai korkotuki?