Sijoitusasunnon remontit verotuksessa

Sijoitusasunnon remonttikulut jaetaan verotuksessa kahteen lajiin. Vuosikorjaus, joka pitää asunnon entisessä kunnossa, vähennetään heti maksuvuoden vuokratulosta. Perusparannus, joka nostaa asunnon tasoa, vähennetään osakehuoneistossa kymmenen vuoden tasapoistoin tai lisätään hankintamenoon. Heti oston jälkeen ennen vuokrausta tehty remontti menee aina hankintamenoon, ja taloyhtiön remontti vähennetään vastikkeen kautta vain, jos se tuloutetaan.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 16.6.2026.

Miten remonttikulut jaetaan verotuksessa?

Remonttikulut jaetaan verotuksessa kahteen lajiin. Vuosikorjaus vähennetään heti vuokratulosta, perusparannus taas yleensä vasta ajan myötä useamman vuoden aikana.

Vuosikorjaus ja perusparannus

Vuosikorjaus on ylläpitävä korjaus, joka ei nosta asunnon tasoa. Se palauttaa asunnon entiseen kuntoon, esimerkiksi maalaamalla seinät uudelleen. Tällaisen kulun saa vähentää heti vuokratulosta.

Perusparannus puolestaan nostaa asunnon tasoa entistä paremmaksi. Tasonnosto on esimerkiksi muovimaton vaihtaminen parkettiin. Perusparannuksen verokohtelu on erilainen kuin vuosikorjauksen.

Raja näiden välillä ratkaisee, milloin vähennyksen saa. Siksi remontin laji kannattaa tunnistaa jo ennen töiden alkua. Epäselvässä tapauksessa kannattaa kysyä neuvoa verottajalta.

Verokohtelu

Yleisimmät kulut jakautuvat verotuksessa selkeästi. Osa vähennetään vuokratulosta, osa lisätään hankintamenoon eli asunnon ostohintaan.

Verohallinto, vuokratulojen verotus. Osakehuoneisto tarkoittaa kerrostalo- tai rivitaloasunnon osakkeita.

Hankintamenoon lisätty kulu ei katoa, vaan se vähennetään vasta asuntoa myytäessä. Silloin se pienentää luovutusvoittoa eli myynnistä saatua voittoa. Vähennys siis siirtyy tulevaisuuteen.

Miksi jako ratkaisee

Jako vaikuttaa siihen, minä vuonna verohyödyn saa. Vuosikorjauksen hyöty tulee heti, kun taas perusparannuksen hyöty jakautuu vuosille tai siirtyy myyntiin. Sijoittajalle aikaisempi vähennys on yleensä arvokkaampi.

Verohyöty ajallaan parantaa vuokrauksen kassavirtaa. Siksi remonttien ajoitusta ja lajia kannattaa miettiä etukäteen. Hyvin ajoitettu remontti voi pienentää veroa jo samana vuonna.

Jako ei ole valinta vaan seuraa remontin laadusta. Verottaja arvioi, oliko kyse tason säilyttämisestä vai sen nostamisesta. Siksi kulut on syytä eritellä jo laskutusvaiheessa.

Mitkä korjaukset saa vähentää heti?

Vuosikorjaukset saa vähentää heti maksuvuoden vuokratulosta. Ne ovat korjauksia, jotka pitävät asunnon entisessä kunnossa.

Mikä on vuosikorjaus

Vuosikorjaus säilyttää asunnon tason, ei paranna sitä. Kulunut pinta uusitaan samantasoiseksi, eikä asunto muutu paremmaksi kuin ennen. Tämä erottaa vuosikorjauksen perusparannuksesta.

Tyypillisiä vuosikorjauksia ovat maalaus, tapetointi ja rikkoutuneen laitteen vaihto vastaavaan. Myös kuluneen lattian uusiminen samaan tasoon on vuosikorjausta. Taso ei nouse, joten kulu vähennetään heti.

Olennaista on, että lopputulos vastaa entistä tasoa. Jos uusi materiaali on selvästi parempi, kyse voi olla perusparannuksesta. Vertaa lopputulosta entiseen kuntoon, niin tunnistat lajin nopeasti.

Vähennys maksuvuonna

Vuosikorjauskulun saa vähentää kokonaan sinä vuonna, jona se maksetaan. Vähennys tehdään suoraan vuokratulosta, joten se pienentää verotettavaa tuloa heti. Tämä on sijoittajalle nopein verohyöty.

Vähennys edellyttää, että asunto on vuokrauskäytössä. Säilytä kuitit ja erittele kulut veroilmoitukseen. Tee vähennys heti samana vuonna, kun maksat kulun.

Jos vuokratuloa on vähemmän kuin kuluja, ylimenevä osa voi muodostaa tappion. Tappio otetaan huomioon pääomatulojen verotuksessa. Pidä siksi kirjaa kaikista vuoden kuluista.

Esimerkkejä vuosikorjauksesta

Seinien maalaus vuokralaisten vaihtuessa on vuosikorjausta. Samoin rikkoutuneen jääkaapin vaihto vastaavaan uuteen lasketaan vuosikorjaukseksi. Kummassakaan asunnon taso ei nouse.

Myös pienet vesikalusteiden korjaukset ja kuluneen pintamateriaalin uusiminen samaan tasoon ovat vuosikorjausta. Nämä kulut vähennetään maksuvuonna. Pidä silti erillään ne työt, jotka nostavat tasoa.

Jos remontti sisältää sekä maalausta että tason nostoa, erittele osat laskussa. Vuosikorjausosa vähennetään heti, tasonnosto erikseen. Pyydä urakoitsijalta eritelty lasku, niin tunnistat osat helposti.

Miten perusparannus vähennetään?

Perusparannus vähennetään yleensä ajan myötä, ei kerralla. Osakehuoneistossa sen voi vähentää tasapoistoin tai lisätä hankintamenoon.

Mikä on perusparannus

Perusparannus nostaa asunnon tasoa entistä paremmaksi. Esimerkki on muovimaton vaihtaminen parkettiin tai keittiön uusiminen aiempaa laadukkaammaksi. Taso nousee, joten kulua ei vähennetä heti kokonaan.

Tasonnoston tunnistaa siitä, että asunto on remontin jälkeen parempi kuin ostohetkellä. Tämä erottaa perusparannuksen ylläpitävästä vuosikorjauksesta. Raja ei aina ole selvä, joten kulut on syytä eritellä.

Tyypillisiä perusparannuksia ovat tason nostavat keittiö- ja kylpyhuoneremontit. Myös uusien rakenteiden tai laitteiden lisääminen on perusparannusta. Tunnista tason nostot jo ennen remonttia, niin verokohtelu ei yllätä jälkikäteen.

Kymmenen vuoden tasapoisto

Osakehuoneiston perusparannuksen voi vähentää vuokratulosta tasapoistoin. Tasapoisto tarkoittaa, että kulu jaetaan tasaisin vuosittaisin erin. Vähennysaika on enintään kymmenen vuotta.

Verohallinnon mukaan osakehuoneiston perusparannusmenot vähennetään vuotuisin tasapoistoin vaikutusaikanaan, enintään kymmenessä vuodessa. Käytännössä kerrostalo- tai rivitaloasunnon perusparannus vähennetään siis usein kymmenessä erässä. Tämä antaa vähennyksen, vaikka asuntoa ei myytäisi.

Tasapoisto sopii sijoittajalle, jolla on vuokratuloa joka vuosi. Vähennys pienentää verotettavaa tuloa kymmenen vuoden ajan. Merkitse jäljellä oleva vähennys muistiin joka vuosi, niin et menetä eriä.

Tai hankintamenoon

Vaihtoehtoisesti perusparannuksen voi lisätä asunnon hankintamenoon. Silloin kulu ei pienennä vuokratuloa, vaan se huomioidaan vasta asuntoa myytäessä. Myynnissä se pienentää luovutusvoittoa.

Valinta tasapoiston ja hankintamenon välillä riippuu omasta tilanteesta. Jos vuokratuloa on paljon, tasapoisto antaa hyödyn nopeammin. Jos asunto myydään pian, hankintamenoon lisääminen voi olla yksinkertaisempaa.

Mieti siksi, kuinka kauan aiot pitää asunnon. Pitkä pitoaika puoltaa tasapoistoa, lyhyt taas hankintamenoa. Molemmissa kulu vähennetään lopulta, vain ajoitus eroaa. Laske molemmat vaihtoehdot auki, niin valitset oman tilanteesi kannalta edullisimman tavan.

Miksi oston jälkeinen remontti ei vähene heti?

Heti oston jälkeen tehty remontti ei vähene vuokratulosta. Se lisätään asunnon hankintamenoon riippumatta remontin lajista.

Heti oston jälkeen

Jos remontti tehdään heti oston jälkeen ennen vuokrausta, kulut lisätään hankintamenoon. Tämä koskee sekä vuosikorjausta että perusparannusta. Vähennys saadaan vasta myynnissä luovutusvoittoa laskettaessa.

Verottaja katsoo tällaisen remontin osaksi asunnon hankintaa. Asunto laitettiin kuntoon ennen vuokraustoiminnan alkua, joten kulu ei liity vielä vuokraukseen. Tästä syystä heti ostetun ja remontoidun asunnon kuluja ei voi vähentää vuokratulosta.

Tämä yllättää usein ensimmäistä sijoitusasuntoa ostavan. Remonttilasku tuntuu vuokraukseen liittyvältä, mutta verotus katsoo sen hankinnaksi. Selvitä asunnon kunto jo ennen kauppaa, niin vältät yllätyksen.

Näin vältät ansan

Ansan välttää vuokraamalla asunnon ensin ja remontoimalla vasta vuokrauksen aikana. Tällöin korjaus liittyy vuokraustoimintaan ja se vähennetään lajinsa mukaan. Vuosikorjaus vähennetään heti, perusparannus tasapoistoin.

Jos asunto on ostettaessa hyvässä kunnossa, vältät turhan oston jälkeisen remontin. Suunnittele isommat remontit vuokrauksen ajalle, jos se on mahdollista. Näin verohyöty ei siirry vasta myyntiin.

Pieni välttämätön korjaus ennen vuokrausta voi silti olla järkevä. Muista vain, että sen vähennys tulee vasta myynnissä. Punnitse asunnon vuokrattavuus ja verohyödyn ajoitus yhdessä.

Laajat remontit jaetaan

Laaja remontti on usein samaan aikaan sekä perusparannusta että vuosikorjausta. Tällöin kustannukset jaetaan kahteen osaan remontin laadun ja laajuuden mukaan. Vuosikorjausosa vähennetään heti, perusparannusosa tasapoistoin tai hankintamenoon.

Jako kannattaa tehdä huolella ja dokumentoida selkeästi. Erittele laskut työvaiheittain, jotta verottaja näkee, mikä osa oli ylläpitoa ja mikä tasonnostoa. Hyvä erittely nopeuttaa vähennyksen saamista.

Urakoitsijalta kannattaa pyytää eritelty lasku jo tilausvaiheessa. Selkeät työvaiheet helpottavat veroilmoituksen täyttöä. Säilytä laskut ja kuitit koko vähennysajan, ja käytä erittelyä veroilmoituksen pohjana.

Miten kalusteet ja kodinkoneet vähennetään?

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankinnalla on oma vähennyssääntönsä. Pieni hankinta vähennetään kerralla, kalliimpi vuosittaisina poistoina.

Hankintameno ja poisto

Verohallinnon mukaan enintään 1 200 euron kalusteen tai kodinkoneen saa vähentää kerralla maksuvuoden vuokratulosta. Tätä kalliimpi hankinta vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistoina.

Menojäännöspoisto tarkoittaa, että vähennät joka vuosi 25 prosenttia jäljellä olevasta arvosta. Kun jäännös on enintään 1 200 euroa, loppuosan saa vähentää kerralla.

Verohallinto, vuokratulojen verotus. Sama raja koskee yksittäistä kalustetta tai kodinkonetta.

Kalustevähennys

Jos vuokraat asunnon kalustettuna, kalusteista voi vähentää kaavamaisen kalustevähennyksen erittelyn sijaan. Verohallinnon mukaan vähennys on 40 euroa kuukaudessa yksiöstä tai huoneesta ja 60 euroa kaksiosta tai suuremmasta.

Verohallinto, vuokratulojen verotus, kalustettu asunto.

Kiinteiden kodinkoneiden, kuten jääkaapin, lieden ja astianpesukoneen, hankintameno on vähennyskelpoinen kalustevähennyksen lisäksi. Valitse joko kaavamainen vähennys tai todellisten kulujen erittely.

Saako taloyhtiön remontin vähentää vastikkeesta?

Taloyhtiön remontti vähennetään vastikkeen kautta. Hoitovastike on aina vähennyskelpoinen, rahoitusvastike riippuu yhtiön kirjauksesta.

Hoitovastike aina

Asunto-osakeyhtiön perimän hoitovastikkeen saa aina vähentää vuokratulosta. Vähennys koskee koko vuokrausajan hoitovastiketta. Tämä on sijoittajalle selkein vähennys.

Hoitovastike kattaa yhtiön juoksevat kulut, kuten lämmön ja huollon. Se vähennetään sinä vuonna, jona se maksetaan. Liitä isännöitsijän erittely veroilmoitukseen, niin vähennys menee oikein.

Hoitovastike on vähennyskelpoinen myös remontin ajalta. Vaikka asunto olisi hetken tyhjillään, vähennys säilyy, kun vuokraus jatkuu. Vähennä hoitovastike joka vuosi koko vuokrausajan, niin saat täyden hyödyn.

Rahoitusvastike, tuloutus vai rahastointi

Rahoitusvastike rahoittaa taloyhtiön remonttilainaa. Sen vähennyskelpoisuus riippuu siitä, miten yhtiö kirjaa sen: tuloutuksena vai rahastointina. Tuloutus tarkoittaa kirjaamista yhtiön tuloksi, rahastointi taas pääomaan.

Suomen Vuokranantajien mukaan tuloutettu pääomavastike eli rahoitusvastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta. Rahastoitua vastiketta et voi vähentää, vaan se siirtyy osakkeen hankintamenoon. Kysy isännöitsijältä, kumpaa tapaa yhtiö käyttää.

Ero on käsitelty tarkemmin sivuilla tuloutus vai rahastointi ja pääomavastike. Verotuksessa ratkaisee yhtiön kirjaustapa, ei se, mihin vastike kerättiin.

Korjausvelka ja verotus

Tuleva remontti vaikuttaa sekä verotukseen että kassavirtaan. Mitä suurempi korjausvelka, sitä suurempia vastikkeita ja remontteja on edessä. Arvioi tulevat remontit ja vastikkeet jo ennen tarjousta, niin tiedät kohteen kokonaiskulun.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi taloyhtiön tulevat remontit asuntoilmoituksesta. Vuokratuoton laskenta on käsitelty sivulla vuokratuotto. Näin näet kohteen tulevat kulut ennen tarjousta.

Usein kysytyt kysymykset

Saako sijoitusasunnon remontin vähentää vuokratulosta?

Riippuu remontin lajista. Vuosikorjaus, joka pitää asunnon entisessä kunnossa, vähennetään kokonaan maksuvuoden vuokratulosta. Perusparannus, joka nostaa asunnon tasoa, vähennetään osakehuoneistossa enintään kymmenen vuoden tasapoistoin vuokratulosta tai vaihtoehtoisesti lisätään asunnon hankintamenoon. Heti oston jälkeen ennen vuokrausta tehty remontti lisätään aina hankintamenoon, eikä sitä voi vähentää vuokratulosta.

Mitä eroa on vuosikorjauksella ja perusparannuksella?

Vuosikorjaus on ylläpitävä korjaus, joka ei nosta asunnon tasoa, esimerkiksi seinien maalaus tai rikkoutuneen laitteen vaihto vastaavaan. Perusparannus nostaa asunnon tasoa entistä paremmaksi, esimerkiksi muovimaton vaihtaminen parkettiin. Vuosikorjaus vähennetään heti vuokratulosta, kun taas perusparannus vähennetään kymmenen vuoden tasapoistoin tai lisätään hankintamenoon. Laajassa remontissa kulut jaetaan näihin kahteen osaan remontin laadun mukaan.

Saako rahoitusvastikkeen vähentää vuokratulosta?

Vain jos taloyhtiö tulouttaa sen kirjanpidossaan. Suomen Vuokranantajien mukaan tuloutetun pääomavastikkeen eli rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta. Jos vastike sen sijaan rahastoidaan yhtiön kirjanpitoon, sitä ei voi vähentää, vaan se lisätään osakkeen hankintamenoon ja huomioidaan vasta myynnissä. Verotuksessa ratkaisee yhtiön kirjaustapa, ei se, mihin vastike kerättiin. Kysy isännöitsijältä, kumpaa tapaa yhtiö käyttää.

Miksi heti oston jälkeen tehtyä remonttia ei voi vähentää?

Koska verotus katsoo sen osaksi asunnon hankintaa. Heti osakehuoneiston hankinnan jälkeen ennen vuokrausta tehdyt korjaukset lisätään osaksi huoneiston hankintamenoa riippumatta siitä, ovatko ne vuosikorjausta vai perusparannusta. Näitä kuluja ei voi vähentää vuokratulosta, vaan ne huomioidaan vasta asuntoa myytäessä luovutusvoittoa laskettaessa. Ansan välttää vuokraamalla asunnon ensin ja tekemällä isommat remontit vasta vuokrauksen aikana.