Si­joi­tu­sa­sun­non remontit ve­ro­tuk­ses­sa

Remontin verokohtelu määrää, vähennätkö kulun heti vai vasta vuosien päästä. Vuosikorjaus vähennetään vuokratulosta maksuvuonna. Perusparannus lisätään asunnon hankintamenoon tai vähennetään tasapoistoina. Ero riippuu siitä, palauttaako remontti alkuperäisen tason vai nostaako sitä. Oikea luokittelu määrää, milloin vähennyksen saa ja paljonko veroa jää lopulta maksettavaksi.

Mikä on vuosikorjauksen ja perusparannuksen ero?

Ero on tason säilyttäminen tai sen nostaminen. Vuosikorjaus palauttaa entisen kunnon, kun taas perusparannus laajentaa asuntoa tai nostaa sen tasoa.

Vuosikorjaus

Vuosikorjauksesta on kyse, kun asunto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Seinien maalaus, kuluneen lattian vaihto vastaavaan ja keittiön kaappien uusiminen ovat vuosikorjausta. Myös ikkunoiden uusiminen ja katon uusiminen entisen tasoiseksi kuuluvat tähän. Vanhan korvaaminen uudella on vuosikorjausta silloinkin, kun uusi on teknisesti parempi.

Uuden materiaalin parempi laatu ei yksin tee työstä perusparannusta. Olennaista on, säilyykö asunnon taso ennallaan vai nouseeko se. Esimerkiksi vanhojen ikkunoiden vaihto nykyaikaisiin on yleensä vuosikorjausta.

Perusparannus

Perusparannus laajentaa asuntoa tai muuttaa sen tasokkaammaksi. Taso nousee. Kylmän varaston muuttaminen saunaksi ja parvekkeen ensimmäinen lasitus ovat perusparannusta. Uima-altaan rakentaminen entiseen varastoon kuuluu samaan luokkaan. Myös tason selvä nosto, kuten muovimaton vaihto parkettiin, lasketaan perusparannukseksi.

Tason nosto voi olla myös osittainen. Kylpyhuoneen uudelleenlaatoitus vastaavaan on vuosikorjausta, mutta tason selvä parannus on perusparannusta. Tällaisessa remontissa kulut jaetaan kahtia työn luonteen mukaan.

Rajanveto käytännössä

Laaja remontti on usein samaan aikaan molempia. Kustannukset jaetaan vuosikorjaukseen ja perusparannukseen työn luonteen ja laajuuden mukaan. Jakoa ei tehdä kulujen suuruuden perusteella, koska vuosikorjaus voi olla perusparannusta kalliimpi. Jos verovelvollinen ei itse esitä jakoa, verottaja arvioi osuudet prosenttiperusteisesti.

Luokittelu määrää vähennyksen ajankohdan, ei sen määrää. Sekä vuosikorjaus että perusparannus ovat lopulta vähennyskelpoisia. Ero on siinä, saako vähennyksen heti vai vasta vuosien kuluessa. Siksi remontin luonne kannattaa selvittää ennen töiden aloittamista.

Miten sijoitusasunnon remontit vähennetään verotuksessa?

Vuosikorjaus vähennetään vuokratulosta heti. Perusparannuksen vähennystapa riippuu siitä, omistatko osakehuoneiston vai kiinteistön.

Vuosikorjaus vuokratulosta

Vuosikorjausmenot vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona ne on maksettu. Etu näkyy heti. Vähennys pienentää verotettavaa vuokratuloa suoraan. Jos menot ylittävät vuokratulon, erotus vähennetään muista pääomatuloista.

Jos vähennykset ylittävät kaikki pääomatulot, syntyy pääomatulolajin alijäämä. Osa alijäämästä hyvitetään ansiotulon verosta alijäämähyvityksenä. Ylimenevä osa vahvistetaan tappioksi, joka vähennetään seuraavien kymmenen vuoden pääomatulosta.

Perusparannus tasapoistoina

Osakehuoneiston perusparannusta ei voi vähentää vuosimenona. Verovelvollisen vaatimuksesta sen saa vähentää tasapoistoina asunnon vaikutusaikana. Poisto tehdään aina kymmenessä vuodessa, jos vaikutusaika on kymmentä vuotta pidempi.

Verohallinnon esimerkissä 3 000 euron parvekelasitus vähennetään kymmenen vuoden tasapoistoina. Vähennys on silloin 300 euroa vuodessa. Jos vuokraus päättyy ennen kymmentä vuotta, vähentämättä jäänyt osa lisätään asunnon hankintamenoon.

Verovelvollinen voi valita tasapoiston tai hankintamenoon lisäämisen. Tasapoisto tuo vähennyksen jo vuokra-aikana. Hankintamenoon lisääminen siirtää vähennyksen myyntiin. Valinta riippuu siitä, syntyykö vuokratuloa, josta poiston voi vähentää.

Osakehuoneisto vai kiinteistö

Osakehuoneiston hankintamenoa ei voi poistaa, koska osakkeet ovat kulumatonta omaisuutta. Kiinteistöllä sen sijaan rakennuksen hankintamenosta tehdään vuotuinen poisto. Tähän poistoon luetaan myös rakennukseen tehdyt korjaus- ja perusparannusmenot.

Asuinrakennuksen vuotuinen poisto on enintään neljä prosenttia poistamattomasta hankintamenosta. Liike-, varasto- ja tehdasrakennuksilla poisto on enintään seitsemän prosenttia. Maapohjaa ei voi poistaa, koska sekin on kulumatonta omaisuutta.

Ero on suuri sijoittajalle. Osakehuoneistossa perusparannus odottaa myyntiä tai kuluu tasapoistoina kymmenen vuoden ajan. Kiinteistössä sama meno alkaa pienentää verotettavaa vuokratuloa heti rakennuksen poiston kautta.

Kalusteet ja kodinkoneet

Kalustetun asunnon irtaimisto vähennetään omilla säännöillään. Enintään 1 200 euron kaluste tai kodinkone vähennetään kerralla hankintavuonna. Kalliimpi vähennetään 25 prosentin menojäännöspoistoina. Kalustetusta yksiöstä saa lisäksi 40 euron ja isommasta asunnosta 60 euron kaavamaisen kuukausivähennyksen.

Vakuutuskorvaus ja korjaus

Vahingon korjauksen saa vähentää täysimääräisesti, vaikka vakuutus korvaisi osan kuluista. Verovapaa vakuutuskorvaus ei pienennä korjauskulun vähennystä. Näin on silloinkin, kun korvaus ylittää todelliset korjauskustannukset.

Vuokralaisen tekemä remontti

Jos vuokralainen maksaa asuntoon arvoa nostavan remontin, se voi olla vuokranantajan veronalaista tuloa. Vuokrasopimukseen perustuva korjaus luetaan tuloksi maksuvuonna. Muutoin arvonnousu tuloutuu vasta vuokrasuhteen päättyessä. Vuokranantaja voi vähentää saman määrän hankintamenona.

Miten taloyhtiön remontit vähennetään?

Taloyhtiön remonttia et luokittele itse vuosikorjaukseksi tai perusparannukseksi. Vähennys ratkeaa sen mukaan, miten taloyhtiö kirjaa keräämänsä vastikkeen.

Rahoitusvastike ja hoitovastike

Hoitovastikkeen saa aina vähentää vuokratulosta. Rahoitusvastike on toinen tarina. Rahoitusvastike kattaa taloyhtiön lainaa, josta maksetaan esimerkiksi putkiremonttia. Sen vähennyskelpoisuus riippuu taloyhtiön kirjanpidosta.

Hoitovastike ja rahoitusvastike erotellaan isännöitsijäntodistuksessa. Hoitovastike kattaa juoksevat kulut, rahoitusvastike taloyhtiön lainanhoidon. Vain jälkimmäisen vähennys riippuu kirjaustavasta.

Tuloutettu vai rahastoitu

Tuloutetun rahoitusvastikkeen saa vähentää vuokratulosta vuosikuluna. Rahastoitua vastiketta ei saa vähentää. Se lisätään osakkeen hankintamenoon ja vaikuttaa vasta myynnissä. Tiedon kirjaustavasta saa isännöitsijältä.

Sama koskee kerralla maksettua lainaosuutta. Senkin saa vähentää täysimääräisesti, jos taloyhtiö tulouttaa suorituksen. Vähennyskelpoisuus ei riipu siitä, kerätäänkö vastike kuukausittain vai yhdellä suorituksella.

Vastikkeen keräystarkoitus ei vaikuta vähennykseen. Merkitystä on vain sillä, tulouttaako vai rahastoiko taloyhtiö suorituksen. Sama hanke voi olla toisessa yhtiössä vähennyskelpoinen ja toisessa hankintamenoon kirjattava.

Milloin remonttia ei saa vähentää vuokratulosta?

Remontti on vähennyskelpoinen vasta, kun asunto on vuokrauskäytössä. Ennen vuokrausta tehdyt työt liittyvät asunnon hankintaan ja siirtyvät hankintamenoon.

Ennen vuokrauskäyttöä

Jatkuvassa vuokrauksessa remontin saa vähentää vasta, kun vuokralainen on tosiasiassa muuttanut asuntoon. Pelkkä vuokrasopimuksen alkaminen ei riitä. Jos asunto on asuttava vasta remontin jälkeen, menot lisätään hankintamenoon.

Käytännössä asunto kannattaa vuokrata ennen laajaa remonttia. Sääntö on tiukka. Silloin työt kohdistuvat vuokrauskäyttöön ja vuosikorjaus on heti vähennyskelpoinen. Ostohetkellä tyhjänä remontoitu asunto sen sijaan kasvattaa vain hankintamenoa.

Hankinnan yhteydessä tehty remontti

Heti oston jälkeen ja ennen vuokrausta tehty remontti lisätään aina hankintamenoon. Näin on riippumatta siitä, onko työ vuosikorjausta vai perusparannusta. Osakehuoneistolla tällaista menoa ei saa vähentää edes tasapoistoina. Se vähennetään vasta myynnissä.

Oma käyttö ja oma työ

Omassa käytössä olevan asunnon remonttia ei vähennetä vuokratulosta. Jos asunto on osittain omassa käytössä, vähennetään vain vuokrattuun osaan kohdistuva vuosikorjaus. Oman työn arvoa ei saa vähentää missään tilanteessa.

Muistiinpanot ja tositteet

Vuokranantaja on muistiinpanovelvollinen. Vähennysten on perustuttava tositteisiin, kuten laskuihin ja kuitteihin. Muistiinpanot ja tositteet on säilytettävä kuusi vuotta verovuoden päättymistä seuraavan vuoden alusta. Näyttö remontin luonteesta on verovelvollisen vastuulla.

Sama jako koskee vastikkeita ja korkomenoja. Vuokrattuun osaan kohdistuva osuus vähennetään, oman käytön osuus jää elantomenoksi. Kulut jaetaan yleensä pinta-alan suhteessa.

Miten remontit vaikuttavat myyntivoiton verotukseen?

Perusparannus ei katoa, vaikka sitä ei vähennetä heti. Se pienentää myyntivoittoa, kun asunto aikanaan myydään.

Perusparannus hankintamenoon

Perusparannusmenot luetaan omaisuuden hankintamenoon omistusaikana. Myyntivoitto lasketaan niin, että luovutushinnasta vähennetään poistamaton hankintameno ja myyntikulut. Suurempi hankintameno tarkoittaa pienempää verotettavaa voittoa. Näin perusparannus tulee lopulta vähennetyksi, vaikka sitä ei saanut vähentää vuosimenona.

Poistamatta jääneet tasapoistot

Jos osakehuoneiston tasapoistot jäävät kesken, vähentämätön osa lisätään hankintamenoon. Perusparannus tulee siten vähennetyksi viimeistään myynnin yhteydessä. Jo poistoina vähennettyä osaa ei vähennetä toiseen kertaan.

Sijoittajan kannalta perusparannus lykkää vähennystä, mutta ei poista sitä. Vuosikorjaus tuo edun heti, perusparannus vasta myöhemmin. Ajoitus painaa. Sillä on vaikutusta vuokrauksen kassavirtaan.

Hankintameno-olettama

Myyjä voi vähentää todelliset kulut tai käyttää hankintameno-olettamaa. Olettama on 20 prosenttia myyntihinnasta, tai 40 prosenttia, kun asunto on omistettu vähintään kymmenen vuotta. Olettamaa käyttäessä erillisiä perusparannusmenoja ei enää vähennetä. Olettama kannattaa vain, jos todelliset kulut ja hankintameno jäävät sitä pienemmiksi.

Miten arvioit remonttitarpeen ja verovaikutuksen etukäteen?

Suurin osa sijoitusasunnon remonteista tulee taloyhtiön kautta. Tulevat hankkeet kannattaa selvittää ennen ostoa, koska ne vaikuttavat sekä tuottoon että verotukseen.

Taloyhtiön korjausvelka

Taloyhtiön korjausvelka kertoo, kuinka paljon korjauksia on lykätty. Luku kannattaa tarkistaa. Se ennakoi tulevia rahoitusvastikkeita ja remontteja. Näiden verokohtelu määräytyy sen mukaan, tulouttaako vai rahastoiko yhtiö vastikkeen.

Suuri korjausvelka tarkoittaa usein lähivuosien putki- tai julkisivuremonttia. Näistä kertyy rahoitusvastiketta, jonka verokohtelu riippuu taloyhtiön kirjanpidosta. Ostohinnan ohella kannattaa arvioida myös tulevien vastikkeiden suuruus.

Tulevat remontit ja verovaikutus

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin näet remonttitarpeen jo ennen tarjousta. Vuokratulon ja vähennysten ilmoittamista käsittelee erikseen vuokratulojen ilmoittaminen.

Usein kysytyt kysymykset

Onko keittiöremontti vuosikorjaus vai perusparannus?

Saako remonttikulut vähentää heti vuokratulosta?

Miten putkiremontti vähennetään verotuksessa?

Voiko remontin vähentää, jos asunto oli remontin ajan tyhjillään?