Asuntokauppa ilman välittäjää

Kerrostaloasunnon voi myydä ja ostaa myös ilman kiinteistönvälittäjää. Tällöin osapuolet hoitavat itse asiakirjat, kauppakirjan ja omistuksen siirron. Myyjän vastuu ostajalle säilyy samana, oli välittäjää tai ei.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Kilpailu- ja kuluttajaviraston, Maanmittauslaitoksen ja Verohallinnon ohjeisiin sekä asuntokauppalakiin. Päivitetty 13.6.2026.

Miten asunnon myy ilman välittäjää?

Myynti etenee samoin vaihein kuin välittäjän kanssa, mutta jokainen vaihe jää osapuolten itsensä hoidettavaksi. Taulukko kokoaa myynnin kulun.

Myynnin vaiheet

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: osakehuoneiston myyminen, ja Maanmittauslaitos: osakehuoneiston omistuksen rekisteröinti.

Mitä itse tekeminen vaatii

Ilman välittäjää säästät välityspalkkion, mutta hoidat itse työn ja vastuun. Tämä vaatii aikaa ja huolellisuutta jokaisessa vaiheessa.

Tärkeintä on antaa ostajalle oikeat tiedot ja laatia kauppakirja huolellisesti. Näistä kahdesta syntyvät yleisimmät riidat itse tehdyssä kaupassa.

Varaa aikaa esittelyihin ja yhteydenottoihin. Ostajaehdokkaat kysyvät usein taloyhtiön taloudesta ja tulevista remonteista.

Mitä välittäjä tekisi?

Välittäjä hoitaa kaupan vaiheet puolestasi palkkiota vastaan. Ilman välittäjää teet saman työn itse ja säästät palkkion.

Tehtävät välittäjän kanssa ja itse

Taulukko vertaa, kuka hoitaa minkäkin vaiheen. Itse tehden vastaat jokaisesta kohdasta.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: välittäjän palvelut asuntokaupassa.

Listan jokainen tehtävä on hoidettavissa itse, kun varaa riittävästi aikaa. Vaikein vaihe useimmille on kauppakirjan laatiminen oikein.

Säästö ja vastuu

Suurin hyöty on säästetty välityspalkkio. Vastineeksi kannat itse työn ja vastuun siitä, että tiedot ovat oikein.

Mieti realistisesti oma aikasi ja osaamisesi. Jos kauppa on suoraviivainen ja asunto helposti myytävä, itse tekeminen on usein vaivatonta.

Itse tehty kauppa ei ole sen riskialttiimpi, kun jokainen vaihe hoidetaan huolellisesti ja tiedot kirjataan ylös.

Jos aikaa tai varmuutta ei ole, yksittäisen vaiheen voi ostaa erikseen. Esimerkiksi kauppakirjan saa pankista, vaikka muuten myisit itse.

Miten asunnon hinnoittelee?

Ilman välittäjää hinnan arvioit itse. Realistinen hinta perustuu alueen toteutuneisiin kauppoihin, ei pelkkiin hintapyyntöihin.

Hinnan arviointi

Vertaa samankokoisten ja samanikäisten asuntojen toteutuneita kauppahintoja samalta alueelta. Se kertoo enemmän kuin ilmoituksissa näkyvä pyyntihinta.

Hintatietoa saa esimerkiksi pankeista ja julkisista hintatilastoista. Naapuriasuntojen toteutuneet kaupat antavat parhaan vertailukohdan.

Ota huomioon asunnon kunto ja taloyhtiön tulevat remontit. Iso tuleva putki- tai julkisivuremontti laskee asunnon arvoa, vaikka itse asunto olisi hyvässä kunnossa.

Yli- ja alihinnoittelu

Ylihinnoiteltu asunto jää myymättä ja vanhenee ilmoituksissa. Pitkään myynnissä ollut kohde herättää ostajissa epäilyn piilevästä viasta.

Alihinnoittelu taas tarkoittaa rahan menetystä, jota ei saa takaisin. Realistinen hinta löytää ostajan nopeammin kuin liian korkea tai matala.

Seuraa ilmoituksen kiinnostusta ensimmäisten viikkojen aikana. Jos yhteydenottoja ei tule lainkaan, hinta on todennäköisesti liian korkea.

Mitä asiakirjoja tarvitaan?

Asunto-osakekauppaan tarvitaan taloyhtiön keskeiset asiakirjat. Niistä ostaja näkee yhtiön talouden ja tulevat remontit.

Tarvittavat asiakirjat

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: osakehuoneiston myyminen. Asiakirjat saa taloyhtiön isännöitsijältä.

Mistä asiakirjat saa

Asiakirjat tilataan taloyhtiön isännöitsijältä. Tarkista, että isännöitsijäntodistus on ajan tasalla ja vastaa todellisuutta.

Lue myös yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt sekä viimeisin tilinpäätös. Niiden tiedot siirtyvät ostajalle ja osin myös kauppakirjaan.

Tilaa asiakirjat hyvissä ajoin ennen esittelyä. Osa isännöitsijätoimistoista perii todistuksesta maksun ja toimittaa sen muutamassa päivässä.

Tuore isännöitsijäntodistus on tärkeä, sillä vanhentunut todistus ei kerro yhtiön nykytilaa. Tilaa uusi todistus, jos myynti on venynyt pitkäksi.

Mitä kauppakirjassa pitää olla?

Asunto-osakkeen kauppakirja tehdään aina kirjallisesti, vähintään kahtena kappaleena. Siihen kirjataan kaikki sovitut kauppaehdot.

Kauppakirjan sisältö

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: osakehuoneiston myyminen (kauppakirjan sisältö). Selvät viat kirjataan kauppakirjaan, ei pelkkien puheiden varaan.

Kuka laatii kauppakirjan

Kauppakirjan voi laatia itse, mutta sen voi myös teettää asiantuntijalla. Kauppakirjapohjia on saatavilla, ja laatimisen voi ostaa pankilta tai asianajotoimistolta.

Asiantuntijan käyttö on järkevää, jos kauppaan liittyy ehtoja tai tunnettuja vikoja. Hyvin laadittu kauppakirja vähentää myöhempien riitojen riskiä.

Pankki laatii kauppakirjan usein osana asuntolainan järjestelyä. Tällöin maksu ja omistuksen siirto hoituvat samalla kertaa turvallisesti.

Sähköinen kaupankäynti pankin palvelussa on yleistynyt. Siinä kauppakirja, maksu ja omistuksen siirto hoituvat samassa palvelussa allekirjoituksella.

Miten omistus siirtyy?

Asunto-osakkeen omistus siirtyy osakehuoneistorekisterin merkinnällä. Ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta.

Osakehuoneistorekisteri

Omistus osoitetaan joko sähköisellä omistajamerkinnällä tai paperisella osakekirjalla. Osakehuoneistorekisteri sisältää tiedot omistuksesta, panttauksista ja hallintaoikeuden rajoituksista.

Kaupan jälkeen ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä. Tarkista hyvissä ajoin, onko kohteen omistus jo sähköisessä rekisterissä vai vielä paperisessa osakekirjassa.

Vanhat paperiset osakekirjat siirretään vähitellen sähköiseen rekisteriin. Jos osakekirja on yhä paperinen, se luovutetaan ostajalle kaupan yhteydessä.

Varainsiirtovero

Ilman välittäjää ostaja vastaa itse varainsiirtoveron ilmoittamisesta ja maksamisesta. Vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta.

Ilmoitus ja maksu tehdään OmaVerossa kahden kuukauden kuluessa kaupasta. Veron suuruus ja maksuaika on koottu sivulle asuntokaupan varainsiirtovero.

Vero lasketaan velattomasta hinnasta eli kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden summasta. Ostaja vastaa ilmoituksesta myös silloin, kun veroa ei jää maksettavaksi.

Mikä vastuu myyjälle jää?

Myyjän vastuu ostajalle on sama välittäjän kanssa ja ilman. Ilman välittäjää myyjä vain hoitaa tiedonannon itse.

Tiedonantovelvollisuus

Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, joilla voi olla vaikutusta kauppaan. Näitä ovat päätetyt ja suunnitellut remontit sekä asunnon viat ja puutteet.

Tiedonantovelvollisuus kattaa myös taloyhtiön talouden. Ostajalle on kerrottava esimerkiksi tulevista vastikkeista ja osuudesta yhtiön lainoihin.

Kerro tiedot mieluiten kirjallisesti. Suulliset maininnat unohtuvat helposti, ja niistä on vaikea esittää näyttöä jälkikäteen.

Virhevastuu

Myyjä vastaa asunnon virheistä asuntokauppalain 6 luvun mukaan, vaikka välittäjää ei olisi. Salainen virhe voi johtaa hinnanalennukseen tai harvoin kaupan purkuun.

Vastuusta ja sen rajoista kerrotaan tarkemmin sivulla asuntokaupan purku. Huolellinen tiedonanto on paras tapa välttää riita jälkikäteen.

Vastuu jatkuu kaupan jälkeen, eikä se pääty avainten luovutukseen. Ostaja voi vedota virheeseen kohtuullisessa ajassa ja enintään kahden vuoden kuluessa.

Mitkä ovat itse myynnin riskit?

Itse tehdyssä kaupassa riskit liittyvät tietoihin ja kauppakirjaan. Ne on kuitenkin helppo hallita huolellisuudella.

Yleiset sudenkuopat

Asuntoanalyysin tiivistys Kilpailu- ja kuluttajaviraston ja Maanmittauslaitoksen ohjeista.

Useimmat riidat johtuvat puutteellisesta tiedonannosta. Kun kirjaat tiedot huolellisesti, riski pienenee selvästi.

Milloin kannattaa käyttää asiantuntijaa

Asiantuntijaa kannattaa harkita, jos kauppaan liittyy ehtoja, tunnettuja vikoja tai iso yhtiölaina. Kauppakirjan laatimisen voi ostaa myös erikseen.

Pankki tai asianajaja voi hoitaa kauppakirjan ja maksuliikenteen, vaikka muuten myisit itse. Näin saat asiantuntijan juuri siihen vaiheeseen, jossa riski on suurin.

Asiantuntijan palkkio on pieni verrattuna riitaan, jonka virheellinen kauppakirja voi aiheuttaa. Harkitse apua varsinkin, kun kauppaan liittyy iso yhtiölaina tai tunnettu vika.

Mitä ostajan kannattaa tehdä?

Ilman välittäjää ostajan on selvitettävä kohde itse. Hyvin tehty selvitystyö pienentää riskiä piilevästä virheestä.

Ostajan selvitykset

Lue taloyhtiön asiakirjat ja tarkista asunnon kunto ennen tarjousta. Tarvittaessa teetä kuntotarkastus, joka tuo esiin näkyvät puutteet.

Käy läpi myös isännöitsijäntodistus ja yhtiön korjaussuunnitelmat. Niistä näet tulevat remontit, jotka vaikuttavat hintaan ja vastikkeeseen.

Pyydä myyjältä selvitys jo tehdyistä remonteista. Näin tiedät, mitä asunnossa on uusittu ja mitä on vielä edessä.

Tarjouksen ehdot

Tee ostotarjous kirjallisesti ja harkitse ehtoja, kuten rahoitusehtoa. Ehdoista ja niiden vaikutuksesta kerrotaan sivulla ehdollinen tarjous asuntokaupassa.

Sovi myös kaupantekopäivä ja maksuaikataulu selkeästi. Kun aikataulu on kirjattu, omistuksen siirto ja varainsiirtovero hoituvat ajallaan.

Talon tulevat remontit kannattaa arvioida ennen tarjousta. Asuntoanalyysin laskuri arvioi ne myynti-ilmoituksesta ja näyttää niiden vaikutuksen vastikkeeseen.

Usein kysytyt kysymykset

Saako kerrostaloasunnon myydä ilman välittäjää?

Saa. Asunto-osakkeen voi myydä ja ostaa ilman kiinteistönvälittäjää. Tällöin osapuolet kokoavat itse taloyhtiön asiakirjat, laativat kauppakirjan ja huolehtivat omistuksen rekisteröinnistä sekä varainsiirtoverosta.

Säilyykö myyjän vastuu ilman välittäjää?

Kyllä. Myyjän tiedonantovelvollisuus ja virhevastuu määräytyvät asuntokauppalain 6 luvun mukaan riippumatta siitä, onko kaupassa välittäjää. Myyjä vastaa antamistaan tiedoista ja asunnon salaisesta virheestä.

Kuka tekee kauppakirjan ilman välittäjää?

Kauppakirjan voi laatia itse, mutta sen voi myös teettää pankilla tai asianajotoimistolla. Asiantuntijan käyttö on järkevää, jos kauppaan liittyy ehtoja tai tunnettuja vikoja. Kauppakirja tehdään aina kirjallisesti vähintään kahtena kappaleena.

Miten omistus siirtyy ilman välittäjää?

Omistus siirtyy osakehuoneistorekisterin merkinnällä. Ostaja hakee omistuksen rekisteröintiä Maanmittauslaitokselta kaupan jälkeen. Omistus osoitetaan joko sähköisellä omistajamerkinnällä tai paperisella osakekirjalla.