Avaintiedot
- Välityspalkkio on 250 000 euron kaupassa noin 7 500-12 500 euroa.
- Osakehuoneisto ja kiinteistö myydään eri lakien mukaan.
- Ostaja maksaa varainsiirtoveron itse, 1,5 tai 3 prosenttia hinnasta.
Asuntokauppa ilman välittäjää
Asuntokauppa ilman välittäjää tarkoittaa kauppaa, jonka myyjä ja ostaja tekevät keskenään ilman kiinteistönvälittäjää. Myyjä hoitaa hinnoittelun, markkinoinnin, asiakirjat ja kauppakirjan itse. Samalla hänelle jää se vastuu asunnon tiedoista, jonka välittäjä muuten kantaisi.
Välittäjän palkkio on ison asunnon kaupassa helposti kymppitonnin luokkaa. Sen maksaa myyjä. Kaupan voi hoitaa myös itse, mutta silloin myyjä kantaa senkin vastuun, josta välittäjä normaalisti huolehtii. Kun tunnistaa kaupan muodon, oikeat asiakirjat ja oman vastuunsa rajat, itsemyynti on hallittavissa oleva urakka. Tällä sivulla esitellään kaupan kulku, verot ja kulut sekä se, miten ostaja lukee taloyhtiön kunnon ennen kauppaa.
Kannattaako asunto myydä ilman välittäjää?
Kannattaa, jos myyjä pystyy hoitamaan asiakirjat ja kertomaan asunnon tiedot rehellisesti. Silloin hän pitää itsellään sen palkkion, jonka välittäjä muuten veisi.
Paljonko välittäjästä säästää
Välityspalkkio on Suomessa tavallisesti 3-5 prosenttia myyntihinnasta arvonlisäveroineen. Prosentti kuulostaa pieneltä, mutta se lasketaan koko kauppasummasta. Niinpä 250 000 euron asunnossa palkkio on noin 7 500-12 500 euroa. Sen myyjä säästää tekemällä kaupan itse. Säästö on todellinen vasta, kun myyjä hoitaa saman työn, josta palkkio maksettiin.
Mikä jää omalle vastuulle
Välittäjä ei ole vain myyjä vaan myös vastuunkantaja. Välitysliikkeellä on lakisääteinen vastuuvakuutus, josta ostaja voi hakea korvausta, jos kaupassa menee jokin pieleen. Ilman välittäjää tätä turvaa ei ole. Myyjä vastaa antamistaan tiedoista suoraan ostajalle omalla rahallaan. Tämä on itsemyynnin todellinen hinta, ei työmäärä.
Vastuun voi silti pitää hallinnassa. Ostajan kannattaa pyytää kaikki asiakirjat kirjallisina ja säilyttää ne. Myyjän taas kannattaa kirjata muistiin, mitä tietoja hän on asunnosta antanut ja milloin. Selkeä paperijälki suojaa molempia, jos kaupasta syntyy myöhemmin erimielisyyttä.
Kenelle itsemyynti sopii
Itsemyynti sopii parhaiten haluttuun kohteeseen hyvällä alueella, jossa ostajia riittää ilman välittäjän verkostoa. Osa ostajista karttaa yhä yksityismyyjän ilmoituksia, joten heikosti myyvässä kohteessa itsemyynti voi kaventaa ostajakuntaa.
Noin viidennes vanhojen asuntojen kaupoista tehdään ilman välittäjää. Itse myyvien osuus ilmoituksista on noussut viime vuosina noin 12 prosenttiin. Itsemyynti ei siis ole poikkeus vaan vakiintunut tapa.
Mitä eroa on osakekaupalla ja kiinteistökaupalla?
Osakehuoneisto ja kiinteistö ovat kaksi eri kaupan lajia, joita koskee eri laki. Ero ratkaisee, tarvitaanko kaupanvahvistaja ja mikä asiakirja on kaupan ydin.
Osakehuoneiston kauppa
Kerros- ja rivitaloasunto on osake taloyhtiössä, ei kiinteistö. Sen kauppaa koskee asuntokauppalaki. Kaupanvahvistajaa ei tarvita. Kaupan voi tehdä tavallisella kauppakirjalla. Tärkein asiakirja on isännöitsijäntodistus, joka kertoo asunnon ja taloyhtiön tilanteen. Kauppa kirjataan huoneistotietojärjestelmään. Uusi omistaja ilmoittaa omistuksensa Maanmittauslaitokselle.
Kiinteistön kauppa
Omakotitalo tontteineen on kiinteistö. Sitä koskee maakaari. Kiinteistön kauppa on määrämuotoinen: kauppakirja tehdään kirjallisesti ja kaupanvahvistaja vahvistaa sen molempien osapuolten läsnä ollessa. Ilman tätä muotoa kauppa ei sido. Vaihtoehto on Maanmittauslaitoksen sähköinen kaupankäyntijärjestelmä, jossa kaupanvahvistajaa ei tarvita.
Vertailu
| Piirre | Osakehuoneisto | Kiinteistö |
|---|---|---|
| Laki | Asuntokauppalaki | Maakaari |
| Vahvistaja | Ei tarvita | Pakollinen |
| Asiakirja | Todistus | Lainhuuto |
| Vero | 1,5 prosenttia | 3 % |
Mitkä asiakirjat asuntokaupassa tarvitaan?
Osakekaupan asiakirjat kokoaa yhteen isännöitsijäntodistus. Sen ympärille kootaan muutama muu pakollinen paperi ennen kaupan tekoa.
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein yksittäinen asiakirja. Se kertoo asunnon vastikkeet, taloyhtiön lainat ja huoneistolle kuuluvan lainaosuuden sekä yhtiön tekemät ja päättämät korjaukset.
Todistuksen tilaa ilman välittäjää myyjä itse, sillä sen saa vain osakas, panttioikeuden haltija tai toimeksiannon saanut välitysliike. Todistus saa olla enintään kolme kuukautta vanha, jotta tiedot ovat ajan tasalla.
Muut pakolliset asiakirjat
Isännöitsijäntodistuksen liitteinä ovat yhtiöjärjestys eli taloyhtiön säännöt, viimeisin tilinpäätös ja taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys eli seuraavan viiden vuoden korjaussuunnitelma. Erikseen tarvitaan energiatodistus, joka on oltava esillä jo myynti-ilmoituksessa. Kiinteistökaupassa todistukset tulevat kiinteistörekisteristä: lainhuuto, rasitustodistus ja kaavatilanne.
Kuka tilaa ja mitä maksaa
Asiakirjat ovat myyjän vastuulla. Niiden hinta on murto-osa säästetystä palkkiosta. Isännöitsijäntodistus on edullinen. Kuntotarkastus maksaa enemmän, mutta paljastaa vanhan talon riskit ennen kauppaa. Se kannattaa teettää etenkin ennen myyntiä, jos rakennus on iäkäs.
Miten kauppakirja tehdään ja onko sähköinen kauppa mahdollista?
Kauppakirja on kaupan sitova sopimus, jonka sisältö kannattaa tehdä huolella. Täysin sähköinen kauppa onnistuu yksityisiltä toistaiseksi vain kiinteistössä, ei osakehuoneistossa.
Kauppakirjan sisältö
Kauppakirjaan kirjataan osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja hallinnan luovutuksen ajankohta. Osakekaupassa kirjataan myös huoneistolle kuuluva yhtiölainaosuus ja se, maksaako ostaja sen pois vai ottaako vastattavakseen. Valmiita kauppakirjapohjia saa pankeista ja asuntoportaaleista. Epäselvä sanamuoto on tavallisin riidan siemen, joten monimutkaisessa kaupassa lakimiehen tarkistus maksaa itsensä takaisin.
Sähköinen kauppa
Pankkien digitaalinen kaupankäyntijärjestelmä eli DIAS ei ole yksityisen käytettävissä. Sen käynnistää aina välittäjä. Ilman välittäjää osakekauppa tehdään vanhaan tapaan pankissa paperisella kauppakirjalla.
Kiinteistössä tilanne on toinen. Maanmittauslaitoksen sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on avoin myös yksityisille. Siinä omistuksen siirto rekisteröityy päivissä kuukausien sijaan. Osakekaupan jälkeen ostaja taas ilmoittaa omistuksensa huoneistotietojärjestelmään ja luovuttaa vanhan paperisen osakekirjan mitätöitäväksi.
Kaupantekopaikka
Ilman välittäjää osakekaupan kaupantekotilaisuus järjestetään käytännössä aina pankissa. Pankki hoitaa rahaliikenteen, vapauttaa asunnon panttikirjan ja siirtää omistuksen maksua vastaan. Näin kumpikaan osapuoli ei jää alttiiksi sille, että raha tai omistus liikkuisi ilman toista.
Paljonko veroja ja kuluja itse myydessä maksaa?
Ison erän maksaa ostaja varainsiirtoverona. Myyjän omat kulut jäävät pieniksi, kun välityspalkkio jää pois.
Varainsiirtovero
Varainsiirtoveron maksaa ostaja. Se on asunto-osakkeesta 1,5 prosenttia ja kiinteistöstä 3 prosenttia. Osakkeessa vero lasketaan velattomasta hinnasta, joten huoneistolle kuuluva yhtiölainaosuus kasvattaa veron määrää. Kun kaupassa ei ole välittäjää, ostaja tekee ilmoituksen ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta. Välittäjän kaupassa vero maksettaisiin heti allekirjoituksen yhteydessä.
Kaupan kulut
Osa kuluista koskee vain kiinteistökauppaa, kuten kaupanvahvistaja ja lainhuuto. Osakekaupassa niitä ei makseta.
| Kuluerä | Maksaja | Hinta |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Myyjä | noin 115 € |
| Kuntotarkastus | Myyjä | 800-2 000 € |
| Kaupanvahvistaja | Sovittu | 143 € |
| Omistuksen kirjaus | Ostaja | 63 € |
| Lainhuuto | Ostaja | 172 € |
Ensiasunnon verovapaus poistui
Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui vuoden 2024 alussa. Nykyään myös ensiasunnon ostaja maksaa varainsiirtoveron täysimääräisenä. Sama uudistus laski veroprosentteja aiemmasta, eli osakkeen vero putosi kahdesta prosentista 1,5 prosenttiin. Ostajan kannattaa siis varata verorahat itse, sillä mikään vapautus ei enää kata niitä.
Mitä myyjä vastaa ja miten riskit hallitaan?
Suurin riski itsemyynnissä ei ole työmäärä vaan vastuu virheestä. Myyjä vastaa siitä yksin, ilman välittäjän vakuutusta takanaan.
Tiedonantovelvollisuus
Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki kaupan kannalta olennaiset tiedot asunnosta. Tähän kuuluvat tunnetut viat, taloyhtiön tehdyt ja suunnitellut remontit sekä yhtiön talouden tila. Turvallisinta on kertoa mieluummin liikaa kuin liian vähän. Kertomatta jätetty tieto kääntyy myöhemmin myyjää vastaan, vaikka se olisi jäänyt pois vahingossa. Tämä velvollisuus on itsemyynnin vaativin kohta.
Virhevastuu ja reklamaatioaika
Ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua, jos asunnossa paljastuu virhe. Osakekaupassa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei ilmoita siitä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa vastaava raja on viisi vuotta.
Raja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on salannut tuntemansa vian. Korkein oikeus on pitänyt tällaista menettelyä kunnianvastaisena, jolloin määräaika ei pelasta myyjää.
Riitojen ratkaisu
Kuluttajariitalautakunta ratkaisee myös yksityishenkilöiden välisiä asuntoriitoja, mikä on poikkeus sen tavallisesta toimialasta. Ratkaisu on maksuton, mutta hidas: käsittely kestää keskimäärin runsaat 14 kuukautta. Tuomioistuin on vielä kalliimpi ja hitaampi tie. Siksi paras riskienhallinta on huolellinen kauppakirja ja rehellinen tiedonanto jo ennen kauppaa.
Miten ostaja arvioi taloyhtiön kunnon ennen kauppaa?
Ilman välittäjää ostaja tekee itse sen taustatyön, jonka välittäjä muuten tekisi. Osakekaupassa tärkein selvitettävä ei ole asunto vaan taloyhtiö sen ympärillä.
Mitä isännöitsijäntodistuksesta lukee
Isännöitsijäntodistuksesta kannattaa lukea ensin taloyhtiön suunnitellut suuret korjaukset ja niiden aikataulu. Toistuvasti lykätty remontti ei katoa, vaan muuttuu ennen pitkää pakolliseksi ja kasaa yhtiölle raskasta lainaa. Toinen luettava kohta on huoneistolle kuuluva yhtiölainaosuus, joka on osa asunnon todellista hintaa. Jos todistuksesta puuttuvat tarkat tiedot suunnitelmista, se on itsessään varoitusmerkki.
Korjausvelka ja tulevat remontit
Rakennuksen ikä kertoo, mitä on edessä. Kun kerrostalo lähestyy 50 vuoden ikää, putkiremontti ja julkisivukorjaus tulevat ajankohtaisiksi. Näiden kertyneestä korjaustarpeesta käytetään nimeä korjausvelka. Se siirtyy asunnon mukana uudelle omistajalle vastikkeina. Ostajan kannattaa arvioida tämä suuruusluokka ennen tarjousta, koska se muuttaa asunnon todellista hintaa enemmän kuin pyyntihinnan pyöristys.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajalla on oma vastuunsa ottaa selvää. Hän ei voi jälkeenpäin vedota vikaan, jonka olisi pitänyt havaita asuntoa tarkastaessa. Jos kuntotarkastus suosittelee lisätutkimuksia, niiden sivuuttaminen siirtää vastuun ostajalle. Taloyhtiön korjausvelan arviointi kuuluu samaan selonottoon. Sen voi tehdä jo ennen näyttöä asuntoilmoituksen tiedoilla.
Ennen näyttöä kannattaa lukea taloyhtiön edellinen tilinpäätös ja vastikelaskelma. Ne kertovat, kattaako vastike jo nyt lainanhoidon vai kasvaako se tulevan remontin myötä. Näytöllä on hyvä hetki kysyä isännöitsijältä viimeisimmästä kuntoarviosta ja sen suosituksista.
Usein kysytyt kysymykset
Kuka maksaa varainsiirtoveron ilman välittäjää?
Varainsiirtoveron maksaa aina ostaja, myös ilman välittäjää. Ostaja ilmoittaa ja maksaa sen itse OmaVerossa, kun välittäjä ei sitä hoida. Osakkeesta vero on 1,5 prosenttia velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 prosenttia.Voiko sähköisen asuntokaupan tehdä ilman välittäjää?
Osakehuoneistossa ei toistaiseksi voi. Pankkien DIAS-järjestelmän käynnistää aina välittäjä. Yksityinen tekee osakekaupan siis pankissa paperisella kauppakirjalla. Kiinteistössä sähköinen kauppa onnistuu myös yksityiseltä Maanmittauslaitoksen palvelussa.Onko hyväksytty ostotarjous sitova?
Kirjallinen ostotarjous sitoo molempia, kun se on hyväksytty. Jos tarjoukseen liittyy käsiraha ja osapuoli peruu kaupan, käsirahan menettää tai vastapuoli saa vakiokorvauksen. Asuntokauppalaki rajaa näiden korvausten enimmäismäärän.Paljonko itse myydessä oikeasti säästää?
Säästö on välityspalkkion verran, 3-5 prosenttia hinnasta. Siitä vähennetään omat kulut, kuten isännöitsijäntodistus ja mahdollinen lakimiehen tarkistus. Nämä kulut ovat vain pieni osa säästetystä summasta. Valtaosa palkkiosta jää siis omaan taskuun.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Taloyhtiön korjausvelka muuttaa asunnon todellista hintaa enemmän kuin pyyntihinnan pyöristys. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta.
Lähteet
Näytä 11 lähdettä: Asuntokauppalaki 843/1994, Maakaari 540/1995 ja muut
- Asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku (käytetyn asunnon kauppa). 6 luku 11 § (yleinen virhesäännös, myös tiedonantovirhe) ja 6 luku 14 §: ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, jollei ilmoita siitä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta; määräaika ei suojaa myyjää, joka on toiminut törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti. 6 luku 20 § (taloudellinen virhe: yhtiövastike, lainaosuus ja yhtiön taloudellinen tila). finlex.fi.
- Maakaari 540/1995, 2 luku (kiinteistön kauppa). 2 luku 1 §: kauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistettava se, tai kauppa tehdään sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä; muuten kauppa ei sido. 2 luku 17 § (salainen laatuvirhe) ja 2 luku 25 §: laatuvirheeseen on vedottava viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. finlex.fi.
- Varainsiirtoverolaki 931/1996, 6 § (kiinteistö 3 prosenttia) ja 20 § (arvopaperi 1,5 prosenttia, asunto-osakkeessa peruste velaton hinta). Verokannat muuttuivat lailla 1185/2023 (voimaan 1.1.2024, sovelletaan 12.10.2023 tai sen jälkeen tehtyihin sopimuksiin), ja ensiasunnon verovapaus kumottiin samassa yhteydessä. finlex.fi.
- Verohallinto: varainsiirtovero. Ilman välittäjää ostaja antaa varainsiirtoveroilmoituksen ja maksaa veron kahden kuukauden kuluessa luovutussopimuksen allekirjoittamisesta; välittäjän kaupassa vero suoritetaan sopimuksen tekemisen yhteydessä. vero.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 27 § (isännöitsijäntodistus) sekä valtioneuvoston asetus osakehuoneistorekisteristä ja isännöitsijäntodistuksesta 365/2010: todistuksen saa osakas, panttioikeuden haltija tai toimeksiannon saanut kiinteistönvälitysliike, ja siihen merkitään muun muassa vastikkeet, lainaosuudet, tehdyt korjaukset ja kunnossapitotarveselvitys. finlex.fi.
- DIAS (Digitaalinen asuntokauppa): pankkien sähköistä asuntokauppaa ei tällä hetkellä voi tehdä ilman kiinteistönvälittäjää; kaupan käynnistää välittäjä. dias.fi.
- Maanmittauslaitos: kiinteistön sähköinen kaupankäyntijärjestelmä (Kiinteistövaihdannan palvelu) on avoin myös yksityisille, eikä siinä käytetä kaupanvahvistajaa; rekisteröintimaksut 2026 (lainhuuto 172 €, sähköinen luovutuskirja 236 €, osakkeen omistuksen rekisteröinti 63 €, kaupanvahvistajan maksu 143 €). maanmittauslaitos.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto, Isännöintipalkkiot 2023: isännöitsijäntodistuksen mediaanihinta noin 115 euroa. kiinteistoliitto.fi.
- Kuluttajariitalautakunta, toimintakertomus 2025: lautakunta ratkaisee myös yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja, ja asioiden keskimääräinen käsittelyaika on runsaat 14 kuukautta. kuluttajariita.fi.
- Yle: noin viidennes vanhojen asuntojen kaupoista tehdään ilman välittäjää (2019) ja itse myyvien osuus myynti-ilmoituksista on noussut noin viidestä prosentista noin 12 prosenttiin (2024). yle.fi.
- Korkein oikeus, KKO 2015:58 (salainen virhe, kaupan purku) ja KKO 2007:91 (osakehuoneiston kauppa, kunnianvastainen menettely, kahden vuoden reklamaatioraja ei suojaa myyjää); KKO 2019:16 (kuntotarkastuksen suositus perusti ostajalle erityisen syyn tutkia kohde tarkemmin). finlex.fi.