Eh­dol­li­nen os­to­tar­jous ja ta­lo­yh­ti­ön kor­jaus­vel­ka

Ostotarjouksen voi tehdä ehdollisena. Ehto antaa oikeuden vetäytyä kaupasta ilman sopimussakkoa, jos taloyhtiön kunto ei vastaa oletettua. Suurin piilokulu asunto-osakkeessa on taloyhtiön korjausvelka, joka lankeaa myöhemmin vastikkeena. Sido tarjous isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitosuunnitelman tarkastukseen ennen kuin kauppa sitoo. Silloin pääset irti, jos tulevat remontit ovat pelättyä suuremmat.

Mikä on ehdollinen ostotarjous?

Ehdollinen ostotarjous on tavallinen ostotarjous, johon on liitetty ehto. Ehto määrää, milloin kauppa sitoo ja milloin ei.

Ehto ja sitovuus

Hyväksytty ostotarjous synnyttää sitovan kaupan. Ilman ehtoa ostaja on kiinni tarjouksessaan. Ehto muuttaa tämän. Se jättää ostajalle ulospääsyn, jos jokin sovittu asia ei toteudu.

Ehto ei siis ole muotoseikka. Se on ostajan turvaverkko. Tarjouksen tekemistä ja sen kokoa käsittelee erikseen asunnon ostotarjous. Ehto on se osa, joka määrää, pääseekö ostaja tarvittaessa irti.

Ilman ehtoa peruminen onnistuu vain hyvin lyhyen aikaa, ennen kuin myyjä on ehtinyt reagoida. Sen jälkeen tarjous sitoo. Ehto pidentää tämän suojan koko määräajan mittaiseksi.

Purkava ja lykkäävä ehto

Ehtoja on kahta lajia. Lykkäävä ehto tarkoittaa, että kauppa syntyy vasta ehdon täytyttyä. Purkava ehto taas sitoo heti, mutta kauppa purkautuu, jos ehto laukeaa.

Kuluttajakaupassa purkava ehto on tavallisin. Ostaja sitoutuu kauppaan, mutta saa perääntyä, jos ehdon tapahtuma toteutuu. Kauppa voi purkautua esimerkiksi silloin, kun pankki ei myönnä lainaa. Ero on käytännössä pieni, mutta sanamuoto kannattaa valita tietoisesti.

Käytännön ero on siinä, kumpi kantaa epävarmuutta. Lykkäävässä ehdossa kauppa on auki, kunnes ehto täyttyy. Purkavassa kauppa on voimassa, kunnes ehto mahdollisesti kaataa sen.

Sopimusvapaus ja ehdot

Laki ei määrittele ehdollista tarjousta erikseen. Oikeus liittää ehto perustuu sopimusvapauteen. Osapuolet saavat siis sopia ehdoista melko vapaasti.

Asuntokauppalaki tulee kuvaan vasta perääntymisen hinnassa. Se ei kiellä ehtoja, mutta se määrää, milloin perääntyvä ostaja joutuu maksamaan. Juuri tähän ehto vaikuttaa. Pätevä ehto siirtää perääntymisen sakon ulottumattomiin.

Sopimusvapaus koskee molempia osapuolia. Myyjä voi hyväksyä ehdollisen tarjouksen tai vaatia ehdotonta. Kilpailutilanteessa ehdollinen tarjous voi hävitä ehdottomalle. Ehdot kannattaa siksi pitää perusteltuina ja täsmällisinä.

Mitä ehtoja tarjoukseen voi kirjata?

Ehdon voi sitoa moneen asiaan. Kolme on tavallisinta.

Rahoitusehto

Rahoitusehto sitoo kaupan lainan saamiseen. Ostaja tekee tarjouksen, mutta kauppa syntyy vain, jos pankki myöntää lainan.

Jos rahoitus ei järjesty määräajassa, tarjous raukeaa ilman sopimussakkoa. Tämä on ostajan tavallisin suoja. Ehtoon kannattaa kirjata selkeä päivämäärä, johon mennessä lainapäätöksen on oltava valmis.

Rahoitusehto on ostajalle lähes riskitön. Pankki joko myöntää lainan tai ei, eikä ostaja voi vaikuttaa lopputulokseen jälkikäteen. Se hyväksytään siksi yleisesti myös myyjän puolelta.

Oman asunnon myyntiehto

Moni ostaa uuden kodin ennen vanhan myyntiä. Myyntiehto sitoo kaupan siihen, että ostaja saa oman asuntonsa kaupaksi määräajassa.

Jos vanha asunto ei mene kaupaksi ajoissa, tarjouksesta pääsee irti. Ehto suojaa kahden asunnon loukulta. Myyjälle ehto on epävarma. Sen kanssa tarjous on heikompi kuin ehdoton.

Myyntiehdolle kannattaa asettaa realistinen määräaika. Liian pitkä aika ei houkuttele myyjää. Liian lyhyt jättää oman asunnon myymättä. Tasapaino löytyy alueen myyntiaikojen mukaan.

Kuntoehto ja taloyhtiön asiakirjat

Kuntoehto sitoo kaupan tarkastuksen tulokseen. Ostaja voi teettää kuntotarkastuksen tai tutkia taloyhtiön asiakirjat ennen kuin kauppa sitoo. Tarkastuksen laajuutta avaa erikseen kuntotarkastus.

Kerrostalossa asiakirjat kertovat usein enemmän kuin huoneiston tarkastus. Suurin riski on taloyhtiön puolella, ei seinien sisällä. Juuri tähän ehtoon taloyhtiön korjausvelka kytketään.

Kuntoehto on asunto-osakkeen vahvin ehto. Rahoitus- ja myyntiehto ovat myyjälle epävarmoja, mutta taloyhtiön asiakirjoihin sidottu ehto perustuu tosiasioihin. Se on vaikea kiistää, sillä asiakirjat ovat julkisia ja tarkistettavissa.

Ehto voi kuulua esimerkiksi näin. Kauppa purkautuu, jos isännöitsijäntodistus tai kuntotutkimus paljastaa korjaustarpeen, jota tarjouksessa ei ollut huomioitu. Näin sanamuoto sitoo kaupan juuri taloyhtiön kuntoon.

Miten ehdollinen tarjous suojaa sopimussakolta?

Tarjouksesta perääntyminen voi maksaa. Ehto poistaa tämän riskin.

Sopimussakon yläraja

Ilman ehtoa perääntyvä ostaja voi menettää käsirahan tai sopimussakon. Asuntokauppalain mukaan tarjouksen tekijä voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Summa lasketaan tarjotusta hinnasta, ei velattomasta hinnasta. Se voi silti olla tuntuva. Kohtuutonta sakkoa voidaan yksittäistapauksessa sovitella pienemmäksi.

Käsiraha ja sopimussakko ajavat saman asian. Käsiraha maksetaan etukäteen tarjouksen vakuudeksi. Sopimussakko taas sitoudutaan maksamaan vasta, jos kaupasta vetäydytään. Kumpikin voi olla enintään saman verran.

Ehto poistaa sakon

Sopimussakko lankeaa vain, jos kauppa kaatuu ostajan puolella olevasta syystä. Pätevän ehdon toteutumatta jääminen ei ole tällainen syy. Kun sovittu ehto ei täyty, ostaja pääsee kaupasta ilman sopimussakkoa.

Alla oleva taulukko vertaa perääntymisen tapoja.

Tämä on ehdon koko idea. Perääntyminen ei ole rangaistavaa, kun se johtuu sovitusta ehdosta. Ostaja ei pelaa omalla rahallaan, vaan käyttää oikeutta, josta on etukäteen sovittu.

Purku on kallis vaihtoehto

Ehdon vaihtoehto on kaupan purku jälkikäteen. Se on kallis ja epävarma tie. Purku onnistuu vain, jos asunnossa on olennainen virhe. Kynnys on korkea.

Jälkikäteistä purkua käsittelee erikseen asuntokaupan purku. Ehto hoitaa saman asian etukäteen ja halvemmalla. Se estää riidan sen sijaan, että ratkoisi sitä jälkikäteen.

Purku vie usein kuukausia ja päätyy monesti hinnanalennukseen, ei kaupan peruuntumiseen. Ehdollinen ostaja välttää tämän. Hän tekee päätöksen ennen kauppaa, ei sen jälkeen.

Miten ehdollistat tarjouksen taloyhtiön korjausvelan varalta?

Tämä on ostajan tärkein suojakeino. Suurin syy ehdollistaa tarjous on taloyhtiön korjausvelka.

Korjausvelka on suurin piilokulu

Asunto-osakkeen suurin piilokulu ei ole huoneistossa. Se on taloyhtiössä. Kuluttajaviraston mukaan taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää ennen kauppaa, jotta lähitulevaisuuden kalliit remontit eivät tule yllätyksenä.

Tuleva putki- tai julkisivuremontti maksetaan yhtiölainana ja kuukausittaisena vastikkeena. Se ei näy pyyntihinnassa. Ostaja voi siis maksaa täyden hinnan asunnosta, jonka kulut ovat vasta tulossa.

Ero näkyy vasta myöhemmin. Vanhassa taloyhtiössä putket, julkisivu ja katto tulevat vuorollaan korjattaviksi. Mitä lähempänä remontti on, sitä suurempi osa hinnasta pitäisi jo olla maksettu pois.

Sama koskee myös hyväkuntoiselta näyttävää taloa. Julkisivu ja katto voivat olla kunnossa, vaikka putket ovat elinkaarensa lopussa. Pinta ei kerro korjausvelasta. Sen paljastavat asiakirjat ja rakennusosien ikä.

Sido ehto asiakirjoihin

Korjausvelan näkee taloyhtiön asiakirjoista. Ehdon voi sitoa isännöitsijäntodistuksen, kunnossapitosuunnitelman ja yhtiökokouksen pöytäkirjan sisältöön.

Kunnossapitosuunnitelma kattaa seuraavat viisi vuotta, joten siitä näkee, mitä hallitus jo tietää tulevan. Todistuksen tietojen lukemista avaa erikseen isännöitsijäntodistus. Ehto voi kuulua esimerkiksi niin, että kauppa purkautuu, jos asiakirjat paljastavat päätetyn suuren remontin.

Pöytäkirjasta näkee, mistä on jo päätetty. Suunnitelma kertoo, mikä on tulossa. Yhdessä ne piirtävät kuvan taloyhtiön menoista lähivuosina. Ehto voi vaatia, että mikään näistä ei ylitä ostajan asettamaa rajaa.

Laske korjausvelka ennen määräaikaa

Ehto on vain yhtä hyvä kuin sen laukaiseva tieto. Ostajan on tiedettävä korjausvelan suuruus ennen kuin ehdon määräaika umpeutuu.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin tiedät ennen sitovaa kauppaa, kannattaako ehto laukaista. Luku syntyy ajoissa, ei riidan jälkeen.

Sama luku palvelee kahdesti. Ennen kauppaa se kertoo, kannattaako tarjota. Ehdon määräajassa se kertoo, kannattaako vetäytyä. Kumpikin päätös nojaa samaan tietoon.

Miten kirjaat ehdon niin että se pitää?

Huono ehto ei suojaa. Pätevä ehto vaatii kolme asiaa.

Nimeä laukaiseva tieto

Ehdon on nimettävä täsmällinen laukaiseva tieto. Epämääräinen ehto kaatuu riidassa.

Kirjaa, mikä asiakirja tai tapahtuma laukaisee ehdon. Päätetty putkiremontti pöytäkirjassa on selkeä laukaisija. Mitä tarkempi ehto, sitä varmemmin se pitää.

Vältä sanoja kuten hyvä tai riittävä. Ne ovat tulkinnanvaraisia. Parempi on nimetä konkreettinen tapahtuma, kuten päätös remontista tai tietty korjausvelan taso, jonka ylittyessä kauppa purkautuu.

Aseta määräaika

Ehdolla on oltava määräaika. Se kertoo, mihin mennessä ehdon tapahtuma pitää selvittää.

Ilman määräaikaa kauppa jää roikkumaan epävarmana. Määräaika kannattaa mitoittaa niin, että korjausvelan ehtii laskea ennen sen umpeutumista. Liian tiukka aika kääntyy ostajaa vastaan.

Kohtuullinen aika riippuu ehdosta. Rahoitusehto ratkeaa muutamassa päivässä, kun pankki vastaa. Taloyhtiön asiakirjojen tutkiminen voi vaatia enemmän aikaa, sillä korjausvelan laskenta ja isännöitsijän vastaus vievät oman aikansa.

Sovi seuraus kirjallisesti

Ehdon seuraus on kirjattava tarjoukseen. Kirjaa, purkautuuko kauppa vai jääkö se syntymättä. Kerro myös, palautetaanko käsiraha.

Suullinen ehto on käytännössä hyödytön, koska sitä ei voi näyttää toteen. Perääntymisen sääntöjä ilman ehtoa avaa erikseen ostotarjouksen peruminen.

Kirjallinen ehto suojaa molempia. Ostaja tietää, milloin hän pääsee irti. Myyjä tietää, milloin kauppa on varma. Riita syntyy vain epämääräisistä ehdoista, ei selkeistä.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko ostotarjouksen tehdä ehdollisena?

Mikä on purkava ehto?

Voiko ehdoksi asettaa taloyhtiön kunnon tai korjausvelan?

Peruuntuuko käsiraha, jos ehto ei täyty?