Ehdollinen tarjous asuntokaupassa

Ehdollinen ostotarjous on tarjous, jonka sitovuus riippuu sovitusta ehdosta. Yleisin ehto on rahoitusehto: jos ostaja ei saa lainaa, tarjous raukeaa ilman sopimussakkoa. Ehto suojaa ostajaa, kun jokin kaupan edellytys on vielä auki.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asuntokauppalakiin ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeisiin. Päivitetty 13.6.2026.

Mikä on ehdollinen ostotarjous?

Ehdollinen ostotarjous on tarjous, jonka sitovuus riippuu erikseen sovitusta ehdosta. Ehto antaa ostajalle oikeuden vetäytyä kaupasta ilman seuraamusta, jos ehto ei täyty.

Ehdollinen ja ehdoton tarjous

Ehdoton tarjous sitoo tekijäänsä sellaisenaan. Jos ostaja vetäytyy ehdottomasta tarjouksesta, hän voi joutua maksamaan sopimussakon tai menettää käsirahan.

Ehdollinen tarjous sen sijaan sisältää edellytyksen, jonka on toteuduttava. Kun edellytys jää täyttymättä, ostaja pääsee irti tarjouksesta ilman taloudellista menetystä.

Useimmissa asuntotarjouksissa on ainakin rahoitusehto. Pankin lopullinen lainapäätös saadaan usein vasta, kun ostettava kohde on tiedossa.

Purkava ja lykkäävä ehto

Purkava ehto tarkoittaa, että tarjous sitoo heti, mutta lakkaa sitomasta, jos ehdossa kuvattu tilanne toteutuu. Esimerkiksi rahoituksen epääminen laukaisee purkavan ehdon.

Lykkäävä ehto taas tarkoittaa, että tarjous tulee sitovaksi vasta, kun ehto on täyttynyt. Käytännössä molemmat ehtotyypit johtavat samaan lopputulokseen: ostaja ei jää kiinni kauppaan, jonka edellytys puuttuu.

Purkava ehto on näistä yleisempi, koska se sallii kaupan valmistelun heti. Lykkäävää ehtoa käytetään, kun jokin edellytys halutaan varmistaa ennen sitoutumista.

Mitä ehtoja tarjoukseen voi laittaa?

Tavallisimmat ehdot liittyvät rahoitukseen, asunnon kuntoon ja oman asunnon myyntiin. Jokainen ehto suojaa ostajaa eri riskiltä.

Yleisimmät ehdot

Taulukko kokoaa yleisimmät ehdot ja sen, mitä riskiä kukin niistä kattaa. Ehdot kannattaa muotoilla selkeästi, jotta riitaa ei synny.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: osakehuoneiston myyminen ja ostotarjouksen ehdot. Ehdon sisältö ja määräaika sovitaan tarjouksessa.

Rahoitusehto

Rahoitusehto on ostajan tärkein suoja. Sillä varmistetaan, ettei ostaja jää sidotuksi kauppaan, johon hän ei saa pankilta lainaa.

Ehtoon kirjataan, mihin mennessä lainapäätös on saatava. Jos myönteistä lainapäätöstä ei tule määräaikaan mennessä, tarjous raukeaa.

Pankki tarkistaa myös kohteen vakuusarvon ennen lopullista päätöstä. Siksi rahoitusehto kannattaa pitää voimassa, kunnes pankin lopullinen päätös on varma.

Kuntotarkastusehto

Kuntotarkastusehto antaa ostajalle oikeuden vetäytyä, jos asunnossa paljastuu vakavia vikoja. Ehto liittyy usein kuntotarkastukseen tai kosteusmittaukseen.

Ehtoon kannattaa kirjata, kuinka iso vika oikeuttaa vetäytymiseen. Näin vältetään riita siitä, oliko löydös riittävän vakava.

Tavallinen kynnys on, että ehto laukeaa, jos korjaustarve ylittää sovitun euromäärän. Selkeä raja tekee ehdosta toimivan ja vähentää tulkintariitaa.

Oman asunnon myyntiehto

Oman asunnon myyntiehto sitoo kaupan vanhan asunnon myyntiin. Se sopii ostajalle, joka tarvitsee vanhan asunnon kauppahinnan uuteen kauppaan.

Myyjälle ehto on epävarma, koska kauppa riippuu toisesta kaupasta. Siksi myyjä ei aina hyväksy tällaista ehtoa kireässä markkinatilanteessa.

Ehtoon kirjataan määräaika, johon mennessä vanhan asunnon on myytävä. Jos kauppa ei toteudu ajoissa, tarjous raukeaa ilman seuraamusta.

Mitä ostotarjouksessa pitää olla?

Hyvään tarjoukseen kuuluvat hinta, maksuehdot, kaupantekopäivä ja mahdolliset ehdot. Selkeä tarjous vähentää riitaa myöhemmin.

Tarjouksen sisältö

Taulukko kokoaa kohdat, jotka kirjallisesta ostotarjouksesta kannattaa löytyä. Samat tiedot siirtyvät myöhemmin kauppakirjaan.

Kilpailu- ja kuluttajavirasto: osakehuoneiston myyminen (ostotarjouksen ja kauppakirjan sisältö). Tiedot kannattaa kirjata aina kirjallisesti.

Tarjouksen kulku

Ehdollinen tarjous etenee vaiheittain tarjouksesta lopputulokseen. Taulukko esittää vaiheet järjestyksessä.

Asuntoanalyysin tiivistys asuntokauppalain 3 luvusta ja Kilpailu- ja kuluttajaviraston ohjeesta.

Milloin tarjous sitoo?

Ostotarjous sitoo molempia osapuolia, kun myyjä hyväksyy sen. Ehto rajaa sitovuutta sovitulla tavalla.

Hyväksyntä

Tarjous tulee sitovaksi, kun myyjä hyväksyy sen tarjouksen voimassaolon aikana. Tämän jälkeen kummankin osapuolen on tehtävä kauppa sovituin ehdoin.

Hyväksyntä on tehtävä tarjouksen voimassaolon aikana. Myöhässä tullut hyväksyntä katsotaan uudeksi tarjoukseksi, johon ostaja saa vastata vapaasti.

Ehdollisessa tarjouksessa sitovuus on ehdollista. Jos ehto laukeaa, kumpikaan ei ole velvollinen tekemään kauppaa.

Vastatarjous ja voimassaolo

Vastatarjous saa aikaan sen, että alkuperäinen tarjous raukeaa. Myös vastaamatta jättäminen tarjouksen voimassaolon aikana johtaa raukeamiseen.

Tarjouksen voimassaoloaikaa ei kannata tehdä liian pitkäksi. Pari päivää riittää yleensä, jotta toinen osapuoli ehtii harkita.

Vastatarjous voi muuttaa hintaa tai ehtoja. Alkuperäinen tarjoaja voi hyväksyä vastatarjouksen tai tehdä siihen oman uuden tarjouksensa.

Mitä käsiraha ja vakiokorvaus tarkoittavat?

Käsiraha ja vakiokorvaus ovat vakuus siitä, että tarjouksen tehnyt sitoutuu kauppaan. Molemmat voivat olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta.

Käsiraha ja vakiokorvaus

Käsiraha on rahasumma, jonka ostaja maksaa tarjouksen vakuudeksi. Vakiokorvaus on etukäteen sovittu summa, jota ei makseta heti, vaan vasta jos kauppa kaatuu.

Molemmat toimivat kahteen suuntaan. Taulukko näyttää, mitä tapahtuu, kun kauppa jää tekemättä ostajan tai myyjän syystä.

Käsiraha hyvitetään kauppahinnassa, jos kauppa toteutuu. Vakiokorvauksessa rahaa ei liiku, ellei kauppa kaadu sopijapuolen syystä.

Asuntokauppalaki 3 luku (käsiraha ja vakiokorvaus) ja Kilpailu- ja kuluttajavirasto. Yläraja 4 prosenttia perustuu asuntokauppalain 3:6 pykälään.

Yläraja 4 prosenttia

Käsiraha ja vakiokorvaus eivät voi olla yli 4 prosenttia kauppahinnasta. Esimerkiksi 250 000 euron asunnossa katto on 10 000 euroa.

Ehdollinen tarjous ja sopimussakko liittyvät usein yhteen. Pätevä ehto poistaa sopimussakon, jos kauppa kaatuu ehdon vuoksi.

Yläraja koskee sekä käsirahaa että vakiokorvausta. Sitä suurempaa sopimussakkoa ei voi pätevästi sopia asunto-osakkeen kaupassa.

Mitä tapahtuu, jos ehto ei täyty?

Kun ehto ei täyty, tarjous raukeaa eikä kauppaa synny. Ostaja ei tällöin maksa sopimussakkoa eikä menetä käsirahaa.

Ehto ei täyty

Jos esimerkiksi pankki ei myönnä lainaa, rahoitusehto laukeaa ja tarjous raukeaa. Maksettu käsiraha palautetaan ostajalle kokonaan.

Sama koskee kuntotarkastusehtoa, jos tarkastuksessa löytyy ehdossa kuvattu vakava vika. Ostaja pääsee irti kaupasta ilman seuraamusta.

Ostajan on silti vedottava ehtoon sovitussa määräajassa. Jos ostaja antaa ehdon raueta hiljaisesti ja jää toimettomaksi, tilanne voi muuttua tulkinnanvaraiseksi.

Ehdon muotoilu

Ehdon teho riippuu sen muotoilusta. Ehtoon on kirjattava selkeästi sen edellytys ja määräaika, johon mennessä ehdon täyttyminen ratkeaa.

Epämääräinen ehto johtaa helposti riitaan siitä, laukesiko se vai ei. Kirjaa ehto niin tarkasti, että kumpikin osapuoli ymmärtää sen samalla tavalla.

Hyvä ehto nimeää tapahtuman, joka sen laukaisee, ja päivän, johon mennessä asia ratkeaa. Liian väljä ehto ei suojaa ostajaa eikä myyjää.

Miten ehdollinen tarjous kannattaa tehdä?

Tee tarjous ja sen ehdot aina kirjallisesti. Selvitä kohteen kunto ja taloyhtiön talous ennen tarjousta, jotta ehdot osaat asettaa oikein.

Kirjallinen tarjous

Tee kaikki tarjouksen vaiheet kirjallisesti, vähintään sähköpostilla. Näin hinta, maksuaikataulu ja ehdot eivät jää pelkkien puheiden varaan.

Välittäjälle tarjous tehdään aina kirjallisesti. Kirjallinen muoto suojaa molempia osapuolia, jos ehdoista syntyy myöhemmin erimielisyyttä.

Säilytä tarjousviestit ja niiden hyväksyntä. Ne ovat tärkeää näyttöä, jos ehdoista tai aikatauluista syntyy myöhemmin riitaa.

Selvitä kohde ennen tarjousta

Lue isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön korjaussuunnitelmat ennen tarjousta. Niistä näet tulevat remontit, jotka kannattaa ottaa huomioon hinnassa ja ehdoissa.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi myynti-ilmoituksesta talon korjaustarpeen ja sen vastikevaikutuksen. Näin tiedät, kannattaako tarjoukseen lisätä kuntoon liittyvä ehto.

Yleiset virheet ehdoissa

Tavallisin virhe on epämääräinen ehto, jonka laukeamisesta voi kiistellä. Toinen on liian pitkä voimassaoloaika, joka sitoo tarjoajaa tarpeettoman kauan.

Vältä myös ehdoista sopimista pelkästään suullisesti. Kirjaa jokainen ehto ja sen määräaika, niin molemmat osapuolet tietävät, milloin tarjous sitoo.

Kolmas tavallinen virhe on käsirahan maksaminen ilman selkeää sopimusta sen palautuksesta. Sovi aina kirjallisesti, missä tilanteessa käsiraha palautetaan ostajalle.

Muista myös varainsiirtovero, joka lisää ostajan kuluja kauppahinnan päälle. Sen suuruuden voit tarkistaa sivulta asuntokaupan varainsiirtovero.

Usein kysytyt kysymykset

Sitooko ehdollinen ostotarjous, jos ehto ei täyty?

Ei. Jos sovittu ehto ei täyty, esimerkiksi ostaja ei saa lainaa, tarjous raukeaa eikä kauppaa synny. Ostaja ei tällöin maksa sopimussakkoa eikä menetä käsirahaa, vaan maksettu käsiraha palautetaan kokonaan.

Kuinka suuri käsiraha asunnosta voi olla?

Käsiraha ja vakiokorvaus voivat olla enintään 4 prosenttia kauppahinnasta (asuntokauppalaki 3 luku). Esimerkiksi 250 000 euron asunnossa yläraja on 10 000 euroa.

Mikä ero on purkavalla ja lykkäävällä ehdolla?

Purkava ehto sitoo heti, mutta lakkaa sitomasta, jos ehdossa kuvattu tilanne toteutuu. Lykkäävä ehto tekee tarjouksesta sitovan vasta, kun ehto on täyttynyt. Molemmat suojaavat ostajaa samalla tavalla: kauppaan ei jää kiinni, jos edellytys puuttuu.

Voiko ehdon laittaa suulliseen tarjoukseen?

Voi, mutta sitä ei kannata tehdä. Suullisen ehdon sisällöstä syntyy helposti riita. Tee tarjous ja sen ehdot aina kirjallisesti, vähintään sähköpostilla, jotta molemmat tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa.