Ilmalämpöpumppu kerrostaloon ja taloyhtiön lupa

Osakas saa asentaa ilmalämpöpumpun kerrostaloasuntoonsa omalla kustannuksellaan, mutta tarvitsee siihen taloyhtiön luvan. Ulkoyksikkö ja sen vaatima läpivienti koskevat yhtiön vastuulla olevaa ulkoseinää ja julkisivua, joten työstä on tehtävä kirjallinen muutostyöilmoitus. Yhtiö voi asettaa ehtoja sijoituksesta, melusta ja kiinnityksestä, ja laitteen vastuu jää osakkaalle.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden diplomi-insinööri. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex, 4 ja 5 luku), korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2021:32, Kiinteistöliiton ja Motivan julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 1.6.2026.

Miksi ilmalämpöpumppu vaatii taloyhtiön luvan?

Osakas tarvitsee taloyhtiön luvan, koska ilmalämpöpumppu koskee yhtiön vastuulla olevaa rakennetta. Ulkoyksikkö kiinnitetään ulkoseinään tai parvekkeelle, ja kylmäaineputkisto viedään ulkoseinän läpi.

Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnasta ja julkisivusta (asunto-osakeyhtiölaki 4 luku 2 §). Kun osakkaan työ ulottuu tälle alueelle, kyse on saman lain 5 luvun mukaisesta muutostyöstä, ei pelkästä sisäremontista.

Tämä yhtiön kunnossapitovastuu eli yhtiön lakisääteinen velvollisuus pitää rakennus kunnossa on luvan ydin. Osakas ei voi yksin muuttaa julkisivua, vaikka laite tuleekin hänen omaan asuntoonsa.

Mitä laitteita kerrostaloon soveltuu?

Kerrostaloon asennetaan tyypillisesti ilma-ilmalämpöpumppu eli niin sanottu split-laite. Siinä on erillinen ulko- ja sisäyksikkö, jotka yhdistää ulkoseinän läpi kulkeva kylmäaineputkisto.

Ilma-vesilämpöpumppu liittyy talon lämmitysverkkoon, joten se on koko taloyhtiön energiaratkaisu, ei osakkaan oma muutostyö. Yksittäisen osakkaan hanke on lähes aina ilma-ilmalämpöpumppu.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan kerrostalossa ilmalämpöpumppua käytetään vain viilennykseen, ei lämmitykseen. Pieni viilennys kesähelteellä riittää, eikä laitteella tavoitella talven lämpötiloja.

Mitä hyötyä laitteesta on?

Viilennys parantaa asumismukavuutta kesällä ja kuivattaa samalla sisäilmaa. Motivan mukaan ilma-ilmalämpöpumppu voi tuottaa 30 - 60 prosenttia huonetilojen lämmitysenergiasta, jos sitä käytetään myös lämmitykseen.

Sähkölämmitteisessä talossa laite voi Motivan mukaan säästää jopa 30 prosenttia kokonaisenergiankulutuksesta. Kaukolämmitetyssä kerrostalossa hyöty on lähinnä kesäaikainen viilennys.

Motivan mukaan ilma-ilmalämpöpumppu sopii taustalämmöksi suoran sähkölämmityksen rinnalle. Pakkasella sen teho laskee, joten yksin se ei riitä kerrostalon lämmitykseen.

Milloin asennus on osakkaan oma muutostyö?

Korkein oikeus linjasi ratkaisussa KKO 2021:32, että parvekkeelle sijoitettu ulkoyksikkö on osakehuoneistossa tehtävä muutostyö. Osakkaalla on tällöin lähtökohtainen oikeus asennukseen.

Ratkaisussa putket ja johdot kulkivat parvekkeen ja huoneiston välisen ulkoseinän läpi. Korkein oikeus katsoi, ettei yhtiökokous ollut voinut kieltää tällaista työtä kategorisesti.

Oikeus ei silti ole rajaton. Yhtiö voi yhä asettaa ehtoja, jotka ovat tarpeen rakennukselle koituvan vahingon tai muun haitan estämiseksi. Tästä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:ssä.

Milloin tarvitaan yhtiön suostumus?

Jos ulkoyksikkö kiinnitetään ulkoseinään muualle kuin omalle parvekkeelle, kyse on yhtiön hallitseman rakennusosan muutoksesta. Tällöin osakas tarvitsee yhtiön nimenomaisen suostumuksen.

Sama koskee ulkoyksikön sijoittamista yhtiön hallinnassa olevalle pihalle. Näissä tilanteissa yhtiö voi harkita luvan myöntämistä vapaasti, kunhan se kohtelee samassa asemassa olevia osakkaita yhdenvertaisesti.

Ero parvekeasennukseen on selvä. Omalla parvekkeella tehty asennus on osakkaan oikeus ehtojen rajoissa, mutta julkisivuun tai pihalle tuleva ulkoyksikkö jää aina yhtiön harkintaan.

Miten yhdenvertaisuus vaikuttaa lupaan?

Jos yksi osakas saa luvan tietyin ehdoin, samassa asemassa olevalle osakkaalle on myönnettävä lupa samoin ehdoin. Tämä yhdenvertaisuus ohjaa taloyhtiön linjaa kaikkiin tuleviin hakemuksiin.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan asennusten ehdot kannattaa vahvistaa yhtiökokouksen periaatepäätöksellä. Selkeä linjaus auttaa hallitusta käsittelemään seuraavat ilmoitukset yhdenmukaisesti.

Parvekkeelliset ja parvekkeettomat huoneistot voivat silti olla eri asemassa. Kiinteistöliiton mukaan luvan myöntäminen vain parvekkeellisille huoneistoille ei lähtökohtaisesti riko yhdenvertaisuutta.

Miten taloyhtiön lupaa haetaan?

Osakas tekee kirjallisen muutostyöilmoituksen yhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle ennen työn aloittamista. Tästä säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:ssä.

Hallitus käsittelee ilmoituksen ja antaa luvan ehtoineen, kun edellytykset täyttyvät. Jos taloyhtiössä ei ole aiempaa linjaa, asia kannattaa viedä yhtiökokoukseen periaatepäätöstä varten.

Lähde: Kiinteistöliiton, Kiinteistöliitto Uusimaan ja Rakennustiedon ohje, 18.10.2021, sekä asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 5 luku 2 § (Finlex).

Kuka saa tehdä asennuksen?

Ilmalämpöpumpun saa asentaa vain urakoitsija, jolla on kylmälaiteliikkeen hyväksyntä. Hyväksynnän myöntää Turvallisuus- ja kemikaalivirasto Tukes, ja se on luvan ehtona.

Kiinteisiin sähköasennuksiin tarvitaan lisäksi sähköasennusoikeudet. Pätevän asentajan tiedot kuuluvat muutostyöilmoitukseen, jotta yhtiö voi arvioida työn laadun etukäteen.

Kuinka kauan käsittely kestää?

Hallitus käsittelee ilmoituksen ilman aiheetonta viivettä. Jos yhtiökokouksen periaatepäätös puuttuu, päätöksenteko vie oman aikansa, joten hakemus kannattaa jättää hyvissä ajoin.

Kiinteistöliiton mukaan asia kannattaa laittaa vireille jo ennen lomakautta. Keskellä helteitä ja lomia käsittely venyy, eikä työtä saa aloittaa ennen yhtiön vastausta.

Hallitus voi käsitellä yksittäisen ilmoituksen ilman yhtiökokousta, jos laitetta sijoitetaan parvekkeelle. Yhtiökokouksen periaatepäätös kuitenkin selkeyttää linjan kaikille tuleville hakemuksille.

Mihin ulkoyksikkö saa tulla ja millä ehdoilla?

Kerrostalossa ulkoyksikkö sijoitetaan tyypillisesti omalle parvekkeelle. Kiinteistöliiton ohjeen mukaan se asennetaan parvekekaiteen alapuolelle niin, ettei laite näy parvekkeen ulkopuolelle.

Sisäyksikkö tulee parvekkeen ja huonetilan väliselle seinälle tai sen lähelle. Läpivienti ulkoseinään on tehtävä hyvää rakennustapaa noudattaen, sisältä höyrytiiviiksi ja ulkoa sääsuojatuksi.

Kondenssivesi johdetaan yleensä parvekkeen vedenpoistoon. Viilennys tuottaa kesähelteellä vettä useita litroja vuorokaudessa, joten sen hallittu poisto on yksi luvan tavallisista ehdoista.

Mitä ehtoja melusta voi tulla?

Asennus on tehtävä niin, ettei siitä aiheudu meluhaittaa. Ulkoyksikkö kiinnitetään asennustelineeseen, jossa on vaimennuskumit estämässä tärinästä syntyviä runkoääniä.

Yhtiö voi liittää lupaan ympäristöministeriön asetuksen 796/2017 raja-arvot. Käytännössä jatkuvan äänen keskiäänitaso saisi olla enintään 45 desibeliä ja enimmäisäänitaso 50 desibeliä naapurin parvekkeella tai ikkunan ulkopuolella.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan oikein tehty asennus harvoin tuottaa meluongelmaa. Äänitasomittaus tehdään vain, jos haittaa epäillään perustellusti käytön aikana.

Voiko yhtiö rajoittaa käyttöä?

Lupaan voidaan kirjata käyttöehtoja. Yleinen ehto on, että laitetta käytetään vain viilennyskaudella, esimerkiksi toukokuun alusta elokuun loppuun.

Jos naapurustolle syntyy yöaikaista äänihaittaa, yhtiöllä voi olla oikeus rajoittaa yökäyttöä. Ehdot ovat sopimuksenvaraisia ja liittyvät haittojen estämiseen, eivät laitteen kieltämiseen.

Kuka vastaa laitteesta asennuksen jälkeen?

Laite jää osakkaan vastuulle. Hän vastaa huollosta, käytöstä, vaurioista ja poistosta omalla kustannuksellaan. Tämä vastuu seuraa asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §:n logiikkaa osakkaan kunnossapitovastuusta.

Kunnossapitovastuu eli velvollisuus pitää oma asennus kunnossa kattaa myös ulkoyksikön suodattimet ja kondenssiveden poiston. Osakkaan on tarkastettava poiston toiminta säännöllisesti viilennyskauden alussa.

Vastuu kattaa myös vahingot. Jos laite vaurioittaa rakennetta tai aiheuttaa todistettavaa haittaa naapurille, osakkaan on korjattava tilanne tai poistettava laite.

Mitä tapahtuu, jos yhtiö korjaa julkisivua?

Jos taloyhtiö tekee julkisivu- tai muun remontin, joka vaatii laitteen poistamista, osakas maksaa purku- ja uudelleenasennuskulut. Yhtiön työ menee laitteen edelle.

Sama koskee tilannetta, jossa osakas poistaa laitteen itse. Tällöin hänen on saatettava yhtiön vastuulla olevat rakennusosat asennusta edeltävään kuntoon.

Sitooko sopimus uutta osakasta?

Osakkaan ja yhtiön välinen sopimus ei sido huoneiston uutta omistajaa ilman erillistä sitoutumista. Siksi vastuunjako kannattaa kirjata yhtiöjärjestykseen.

Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja sitoo myös uutta osakasta. Sen muuttaminen voi vaatia kahden kolmasosan määräenemmistön yhtiökokouksessa.

Paljonko ilmalämpöpumppu maksaa ja paljonko se säästää?

Asennettu ilmalämpöpumppu maksaa alan julkisten hintatietojen mukaan yleensä noin 1 500 - 3 000 euroa. Laite kattaa suuren osan summasta, asennustyö pienemmän.

Hinta vaihtelee laitteen tehon, asennuksen vaativuuden ja läpiviennin mukaan. Osakas vastaa kaikista kuluista itse, koska kyse on hänen omasta muutostyöstään.

Lähde: Kiinteistöliiton ohje 18.10.2021 (sähkönkulutus) ja alan julkiset hintatiedot (laite ja asennus). Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 5 luku 7 § (Finlex).

Mitä viilennys kuluttaa?

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan kerrostaloasunnon kesäaikainen viilennys kuluttaa sähköä yleensä noin 50 - 200 kilowattituntia vuodessa. Se on noin 5 - 25 euroa vuodessa.

Maltillinen viilennys ei siis ole rahareikä. Suurin kuluerä on kertaluonteinen asennus, ei laitteen käyttö kesän aikana.

Maksaako osakas valvonnan?

Osakas vastaa työn valvonnasta yhtiölle koituvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista (5 luku 7 §). Valvonnan laajuus riippuu asennuksen vaativuudesta ja ilmoituksen laadusta.

Mahdollisen viranomaisluvan kulut kuuluvat samaan osakkaalle. Hyvä ja tarkka muutostyöilmoitus pitää valvonnan kevyenä ja kustannukset pieninä.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan yhtiön kannattaa pyytää osakkaalta käyttöönottopöytäkirja valokuvineen. Sen avulla yhtiö varmistaa, että asennus vastaa luvan ehtoja.

Miten ilmalämpöpumppu liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Osakkaan ilmalämpöpumppu ei vähennä taloyhtiön korjausvelkaa, mutta sen ajoitus kannattaa sovittaa talon tuleviin remontteihin. Julkisivu- tai ikkunaremontti voi vaatia laitteen väliaikaista poistoa.

Korjausvelka eli kertynyt korjausvaje kertoo, mitkä rakennusosat ovat käyttöikänsä päässä. Jos julkisivu lähestyy remonttia, uusi ulkoyksikkö joudutaan ehkä irrottamaan pian.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan osakas vastaa irrotuksen ja uudelleenasennuksen kuluista, jos yhtiön remontti vaatii laitteen poistoa. Päällekkäinen ajoitus tuo siis ylimääräisen laskun.

Siksi osakkaan kannattaa selvittää talon korjaustilanne ennen tilausta. Hyvä ajoitus säästää purkutyötä ja turhaa kahteen kertaan maksamista.

Miten korjausvelan saa selville?

Talon korjaustarpeen näkee hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Niistä selviää julkisivun ja ikkunoiden arvioitu korjausvuosi.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevan julkisivuremontin ajoituksen ennen kuin tilaat oman ilmalämpöpumpun.

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitseeko ilmalämpöpumppuun aina taloyhtiön luvan kerrostalossa?

Kyllä. Ilmalämpöpumpun asentaminen edellyttää aina kirjallista muutostyöilmoitusta taloyhtiölle, koska ulkoyksikkö ja kylmäaineputkiston läpivienti koskevat yhtiön vastuulla olevaa ulkoseinää ja julkisivua. Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnasta asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n nojalla. Osakas saa aloittaa työn vasta, kun yhtiö on antanut vastauksensa ehtoineen.

Voiko taloyhtiö kieltää ilmalämpöpumpun asentamisen parvekkeelle?

Lähtökohtaisesti ei. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 2021:32, että parvekkeelle sijoitettu ulkoyksikkö on osakehuoneistossa tehtävä muutostyö, johon osakkaalla on lähtökohtainen oikeus. Yhtiö voi silti asettaa ehtoja, jotka ovat tarpeen rakennukselle koituvan haitan tai vahingon estämiseksi. Kielto on mahdollinen vain, jos haitta yhtiölle on suurempi kuin osakkaan hyöty. Ulkoseinään tai pihalle tuleva ulkoyksikkö vaatii sen sijaan aina yhtiön suostumuksen.

Mihin ulkoyksikkö saa tulla kerrostalossa?

Kerrostalossa ulkoyksikkö sijoitetaan tyypillisesti omalle parvekkeelle. Kiinteistöliiton ohjeen mukaan se asennetaan parvekekaiteen alapuolelle niin, ettei laite näy parvekkeen ulkopuolelle. Ulkoyksikkö kiinnitetään asennustelineeseen, jossa on vaimennuskumit estämässä runkoääniä. Ulkoseinään muualle kuin omalle parvekkeelle tai yhtiön pihalle tuleva sijoitus vaatii yhtiön nimenomaisen suostumuksen.

Aiheuttaako ilmalämpöpumpun ulkoyksikkö meluhaittaa naapurille?

Oikein tehty asennus tuottaa harvoin meluhaittaa. Ulkoyksikkö kiinnitetään vaimennuskumeilla varustettuun telineeseen, mikä estää tärinästä syntyvät runkoäänet. Yhtiö voi liittää lupaan ympäristöministeriön asetuksen 796/2017 raja-arvot: jatkuvan äänen keskiäänitaso saisi olla enintään 45 desibeliä ja enimmäisäänitaso 50 desibeliä naapurin parvekkeella tai ikkunan ulkopuolella. Äänitasomittaus tehdään vain, jos haittaa epäillään perustellusti.

Paljonko ilmalämpöpumppu maksaa ja kuka maksaa sen?

Asennettu ilmalämpöpumppu maksaa alan julkisten hintatietojen mukaan yleensä noin 1 500 - 3 000 euroa. Osakas vastaa kaikista kuluista itse, koska kyse on hänen omasta muutostyöstään. Kiinteistöliiton ohjeen mukaan kesäaikainen viilennys kuluttaa sähköä noin 50 - 200 kilowattituntia vuodessa eli noin 5 - 25 euroa. Lisäksi osakas maksaa työn valvonnasta yhtiölle koituvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 7 §:n mukaan.