Kerrostalon jäähdytys

Kerrostalon jäähdytys hoituu joko osakkaan omalla huoneistokohtaisella ilmalämpöpumpulla tai koko talon yhteisellä järjestelmällä, kuten kaukokylmällä tai ilmanvaihdon jäähdytyksellä. Tapa ratkaisee, kuka päättää ja kuka maksaa: huoneistokohtainen laite on osakkaan muutostyö, yhtiön järjestelmä yhtiökokouksen päätös.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex, 5 ja 6 luku), Motivan viilennysohjeisiin, Rakennustiedon ohjeistukseen ja Energiateollisuuden kaukojäähdytyssuositukseen J1/2023. Päivitetty 2.6.2026.

Mitkä jäähdytystavat sopivat kerrostaloon?

Kerrostalon jäähdytykseen on neljä yleistä tapaa. Niistä yksi on osakkaan oma huoneistokohtainen laite, kolme muuta koko taloyhtiön yhteisiä järjestelmiä.

Neljä jäähdytystapaa

Yleisin yksittäisen osakkaan ratkaisu on ilma-ilmalämpöpumppu, jota kerrostalossa käytetään lähinnä kesäaikaiseen viilennykseen. Koko talon ratkaisuja ovat ilmanvaihdon jäähdytys, kaukokylmä ja maaviileä.

Valinta ei ole pelkästään tekninen. Se ratkaisee myös, kuka päättää hankinnasta ja kuka maksaa, koska huoneistokohtainen laite on osakkaan muutostyö ja yhtiön järjestelmä yhtiökokouksen päätös.

Ilmalämpöpumpun toiminta

Ilma-ilmalämpöpumpussa on erillinen ulko- ja sisäyksikkö, jotka yhdistää ulkoseinän läpi kulkeva kylmäaineputkisto. Sisäyksikkö puhaltaa viilennettyä ilmaa huoneeseen ja siirtää lämmön ulkoyksikön kautta ulkoilmaan.

Laite on osakkaan oma muutostyö, koska ulkoyksikkö ja läpivienti koskevat yhtiön vastuulla olevaa julkisivua. Lupaprosessi, ulkoyksikön sijoitus ja melu on käyty läpi erillisellä sivulla ilmalämpöpumppu kerrostaloon.

Yhtiön yhteiset järjestelmät

Yhtiön yhteinen jäähdytys jaetaan asuntoihin puhallinkonvektoreilla, jäähdytyspalkeilla tai ilmanvaihdon tuloilmaa viilentämällä. Kylmä tuotetaan keskitetysti, esimerkiksi kaukokylmällä tai maaviileällä.

Tällainen järjestelmä kattaa koko talon tasaisesti, eikä jokainen osakas asenna omaa laitettaan julkisivuun. Vastineeksi investointi on suuri ja vaatii yhtiökokouksen päätöksen.

Motivan mukaan kaukokylmään tai maaviileään liitetyssä talossa tilat viilennetään tyypillisesti puhallinkonvektoreilla, jotka muistuttavat toiminnaltaan ilmalämpöpumpun sisäyksikköä.

Mitä eroa jäähdytystavoilla on?

Tavat eroavat toisistaan investoinnin koossa, soveltuvuudessa vanhaan taloon ja siinä, onko kyse osakkaan vai yhtiön hankkeesta. Alla oleva taulukko kokoaa erot pääpiirteittäin.

Vertailu pääpiirteittäin

Suuruusluokat ovat ohjeellisia. Tarkka kustannus riippuu talon koosta, olemassa olevasta tekniikasta ja siitä, tehdäänkö jäähdytys muun remontin yhteydessä.

Lähde: Motiva, viilennystavat lämpöpumppujärjestelmissä; Energiateollisuus, Rakennusten kaukojäähdytys J1/2023; alan julkiset hintatiedot ilmalämpöpumpun asennukselle. Suuruusluokat ovat ohjeellisia.

Ilmanvaihdon jäähdytys

Ilmanvaihdon jäähdytys liittää viilennyksen talon koneelliseen tulo- ja poistoilmanvaihtoon. Tuloilma jäähdytetään keskitetysti, jolloin viileys jakautuu asuntoihin ilmanvaihtokanavia pitkin.

Ratkaisu kannattaa erityisesti, kun talossa on jo koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto tai kun se uusitaan. Itse ilmanvaihtojärjestelmän yleiskuvaus on käyty läpi sivulla koneellinen ilmanvaihto.

Pelkkä tuloilman jäähdytys ei aina riitä viilentämään asuntoa voimakkaasti, koska kanavissa kulkeva ilmamäärä on rajallinen. Lisäjäähdytys saadaan tarvittaessa huonekohtaisilla puhallinkonvektoreilla, jotka kytketään samaan kylmäntuotantoon.

Etuna on, että viileys jakautuu kaikkiin asuntoihin tasaisesti eikä julkisivuun tule erillisiä ulkoyksiköitä. Ratkaisu vaatii kuitenkin toimivan koneellisen ilmanvaihdon pohjaksi.

Kaukokylmä ja maaviileä

Kaukokylmä eli kaukojäähdytys tuo viileän veden talon ulkopuolisesta verkosta. Energiateollisuuden mukaan kaukojäähdytys on yleistynyt tasaisesti kaupungeissa, ja sopimusteho on lähes nelinkertaistunut vuosien 2010 ja 2024 välillä.

Kaukokylmä sopii parhaiten alueille, joilla verkko jo on, useimmiten uusiin kaupunkikohteisiin. Vanhaan taloon liittäminen vaatii Energiateollisuuden mukaan merkittäviä investointeja ja putkiston rakentamista asuntoihin.

Maaviileä hyödyntää maalämpöjärjestelmän energiakaivoja. Kesällä viileä keruuneste ohjataan kiertopumpulla asuntojen puhallinkonvektoreihin. Kaivosta tuleva neste on jo valmiiksi kylmää, joten Motivan mukaan vapaajäähdytys ei vaadi lämpöpumpun kompressoria.

Käytännössä maaviileä on edullisinta toteuttaa silloin, kun talo siirtyy maalämpöön tai sellainen on jo asennettu. Erillisenä hankkeena pelkät energiakaivot ovat jäähdytykseen kallis investointi.

Kuka kerrostalon jäähdytyksestä päättää?

Päätösvalta riippuu siitä, onko kyse osakkaan omasta laitteesta vai yhtiön yhteisestä järjestelmästä. Tämä jako on jäähdytyksen tärkein hallinnollinen kysymys.

Yhtiön päätös

Yhtiön yhteisen jäähdytysjärjestelmän hankinta on asunto-osakeyhtiölain tarkoittama uudistus, jonka yhtiökokous päättää yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Sama enemmistösääntö koskee kaukokylmäliittymää, ilmanvaihdon jäähdytystä ja maaviileää.

Päätös ei siis vaadi kahden kolmasosan määräenemmistöä. Tämä on yleinen väärinkäsitys, sillä jäähdytys mielletään suureksi parannukseksi, mutta laki käsittelee sitä tavanomaisena uudistuksena.

Osakkaan oma laite

Osakas päättää omasta huoneistokohtaisesta ilmalämpöpumpustaan itse, mutta tarvitsee yhtiön luvan. Hän tekee hallitukselle kirjallisen muutostyöilmoituksen, koska ulkoyksikkö ja läpivienti koskevat julkisivua (5 luku 2 §).

Yhtiö voi asettaa luvalle ehtoja sijoituksesta, melusta ja kiinnityksestä (5 luku 3 §), mutta ei kieltää parvekkeelle tulevaa laitetta ilman perusteltua haittaa. Laite jää kokonaan osakkaan kustannukselle ja vastuulle.

Näin osakas voi jäähdyttää oman asuntonsa, vaikka taloyhtiö ei hankkisi yhteistä järjestelmää. Yhtiön kannattaa silti sopia yhtenäiset ehdot kaikille hakijoille.

Määräenemmistö ja suostumus

Itse jäähdytyshankkeeseen ei tarvita määräenemmistöä. Kahden kolmasosan kannatus äänistä ja edustetuista osakkeista vaaditaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §).

Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §). Jäähdytyksen kulut jaetaan muuten yleensä vastikeperusteen mukaan.

Jos päätös loukkaisi yksittäisen osakkaan oikeutta tai lisäisi hänen maksuvelvollisuuttaan tavanomaisesta poiketen, tarvitaan hänen suostumuksensa (6 luku 28 § ja 1 luku 10 §). Yhdenvertaisuus ohjaa kaikkia jäähdytyspäätöksiä.

Kuka jäähdytyksestä vastaa ja paljonko se kuluttaa?

Vastuu seuraa omistusta. Yhtiön hankkima jäähdytysjärjestelmä on yhtiön vastuulla ja sen kulut peritään vastikkeessa, kun taas osakkaan oma ilmalämpöpumppu jää huoltoineen osakkaalle.

Vastuunjako

Yhtiön järjestelmän huolto, korjaus ja sähkö kuuluvat talon yhteisiin kuluihin. Osakas maksaa oman laitteensa hankinnan, sähkön, huollon ja mahdollisen poiston itse, koska kyse on hänen muutostyöstään.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku (yhtiön uudistus ja vastike) ja 5 luku (osakkaan muutostyö), Finlex. Motiva, jäähdytyksen energiankulutus.

Sähkönkulutus

Motivan mukaan asunnon kesäaikainen jäähdytys kuluttaa sähköä yleensä noin 100-400 kilowattituntia vuodessa. Se on sähkön hinnasta riippuen noin 20-80 euroa sen mukaan, pidetäänkö laitetta päällä jatkuvasti vai vain helteillä.

Maltillinen viilennys ei siis ole suuri kuluerä. Motivan mukaan usein yhden tai kahden asteen lasku riittää, koska viilennys poistaa samalla kosteutta huoneilmasta.

Maaviileä on käytön aikana edullisin, koska vapaajäähdytys tarvitsee vain kiertovesipumput eikä lämpöpumpun kompressoria. Kaukokylmän kulu peritään energiayhtiön laskutuksen mukaan.

Energiatehokas talo

Energiateollisuuden mukaan uusi kerrostalo rakennetaan hyvin energiatehokkaaksi ja tiiviiksi. Kun kylmä ei pääse sisään talvella, ei lämpökään pääse ulos kesällä, joten jäähdytystarve kasvaa.

Tiivis vaippa pitää helteellä lämmön sisällä. Tämä selittää, miksi uudet kohteet suunnitellaan yhä useammin jäähdytysvalmiiksi jo rakennusvaiheessa.

Vanhassa talossa jäähdytys on lähes aina jälkiasennus. Silloin huoneistokohtainen ilmalämpöpumppu on usein kevyin tapa, koska se ei vaadi koko talon putkistoa.

Miten jäähdytys liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Jäähdytys kannattaa ajoittaa talon muihin remontteihin, koska se on usein edullisinta tehdä toisen hankkeen yhteydessä. Ilmanvaihdon jäähdytys sopii ilmanvaihtoremonttiin ja maaviileä maalämpöön siirtymiseen.

Ajoitus remontteihin

Korjausvelka eli kertynyt korjausvaje kertoo, mitkä rakennusosat ovat käyttöikänsä päässä. Kun ilmanvaihto tai lämmitysjärjestelmä on uusimassa, samaan hankkeeseen voi liittää jäähdytyksen pienemmällä lisäkustannuksella.

Osakkaan oman ilmalämpöpumpun ajoitus kannattaa sovittaa tulevaan julkisivuremonttiin. Jos julkisivu lähestyy korjausta, uusi ulkoyksikkö joudutaan ehkä irrottamaan pian, ja osakas maksaa irrotuksen. Talon korjaussuunnitelmat selviävät isännöitsijältä ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta ennen oman hankinnan tilaamista.

Yhteishankinnan etu

Kun jäähdytys liitetään käynnissä olevaan remonttiin, samat telineet, suunnittelu ja läpiviennit palvelevat kahta hanketta. Erillisenä työnä tehty jäähdytys maksaa enemmän kuin osana muuta urakkaa.

Yhtiön yhteinen järjestelmä kattaa lisäksi kaikki asunnot kerralla, eikä jokainen osakas asenna omaa laitettaan julkisivuun. Lopputulos on tasaisempi ja ulkonäöltään siistimpi kuin hajanaiset ulkoyksiköt.

Toisaalta yhteishankinta sitoo koko taloyhtiön suureen investointiin. Huoneistokohtainen ilmalämpöpumppu on kevyempi tapa, jos vain osa osakkaista haluaa viilennyksen.

Korjaustilanteen selvitys

Talon korjaustarpeen näkee hallituksen kunnossapitotarveselvityksestä ja pitkän tähtäimen suunnitelmasta. Niistä selviää ilmanvaihdon, julkisivun ja lämmitysjärjestelmän arvioitu korjausvuosi.

Tieto tulevasta remontista ohjaa myös jäähdytyksen tapaa. Jos ilmanvaihto tai lämmitys uusitaan lähivuosina, jäähdytys kannattaa odottaa ja liittää siihen samaan urakkaan kustannusten säästämiseksi.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet tulevien remonttien ajoituksen ennen kuin päätät jäähdytyksen tavasta ja ajankohdasta.

Usein kysytyt kysymykset

Mitkä ovat kerrostalon yleisimmät jäähdytystavat?

Kerrostalon jäähdytys hoituu neljällä päätavalla. Huoneistokohtainen ilmalämpöpumppu on osakkaan oma laite, jolla viilennetään yksittäinen asunto. Koko talon yhteisiä ratkaisuja ovat ilmanvaihdon jäähdytys, jossa tuloilma viilennetään keskitetysti, kaukokylmä eli kaukojäähdytys, joka tuo viileän veden ulkoisesta verkosta, sekä maaviileä, joka hyödyntää maalämmön energiakaivoja. Huoneistokohtainen laite on osakkaan muutostyö, yhtiön yhteinen järjestelmä yhtiökokouksen päätös.

Millä enemmistöllä taloyhtiö päättää yhteisestä jäähdytysjärjestelmästä?

Yhtiön yhteisen jäähdytysjärjestelmän hankinta on asunto-osakeyhtiölain tarkoittama uudistus, josta yhtiökokous päättää yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Tämä koskee kaukokylmäliittymää, ilmanvaihdon jäähdytystä ja maaviileää. Päätös ei vaadi kahden kolmasosan määräenemmistöä. Määräenemmistö koskee vain yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luku 27 §) ja vastikeperusteesta poikkeavaa tasajakoa (6 luku 32 §), ei itse jäähdytyshanketta.

Voiko osakas asentaa oman jäähdytyslaitteen ilman taloyhtiötä?

Osakas voi päättää omasta huoneistokohtaisesta ilmalämpöpumpustaan itse, mutta tarvitsee taloyhtiön luvan. Laite on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun mukainen muutostyö, koska ulkoyksikkö ja kylmäaineputkiston läpivienti koskevat yhtiön vastuulla olevaa julkisivua. Osakas tekee hallitukselle kirjallisen muutostyöilmoituksen ennen työn aloittamista (5 luku 2 §), ja yhtiö voi asettaa luvalle ehtoja sijoituksesta, melusta ja kiinnityksestä (5 luku 3 §). Laite jää osakkaan kustannukselle ja vastuulle.

Paljonko kerrostalon jäähdytys kuluttaa sähköä?

Motivan mukaan asunnon kesäaikainen jäähdytys kuluttaa sähköä yleensä noin 100-400 kilowattituntia vuodessa. Kustannus on sähkön hinnasta riippuen noin 20-80 euroa vuodessa sen mukaan, pidetäänkö laitetta päällä jatkuvasti vai vain helteillä. Maltillinen viilennys ei siis ole suuri kuluerä, sillä usein yhden tai kahden asteen lasku riittää. Maaviileä on käytön aikana edullisin, koska vapaajäähdytys tarvitsee vain kiertovesipumput eikä lämpöpumpun kompressoria.

Kuka vastaa jäähdytysjärjestelmästä asennuksen jälkeen?

Vastuu seuraa omistusta. Yhtiön hankkima yhteinen jäähdytysjärjestelmä on taloyhtiön vastuulla, ja sen huolto, korjaus ja sähkö kuuluvat talon yhteisiin kuluihin, jotka peritään vastikkeessa. Osakkaan oma ilmalämpöpumppu jää kokonaan osakkaan vastuulle: hän maksaa hankinnan, sähkön, huollon ja mahdollisen poiston itse. Jos yhtiö korjaa julkisivua ja laite on irrotettava, osakas vastaa irrotuksen ja uudelleenasennuksen kuluista.