Isännöitsijän vaihtaminen taloyhtiössä

Isännöitsijän vaihtamisesta päättää taloyhtiön hallitus. Vaihto etenee neljässä vaiheessa: vanhan sopimuksen irtisanominen, uuden isännöitsijän kilpailutus ja valinta sekä tietojen siirto. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallitus valitsee ja erottaa isännöitsijän, mutta isännöintisopimuksen irtisanomisaika sitoo yhtiötä erikseen.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Miten isännöitsijän vaihtaminen tapahtuu?

Isännöitsijän vaihtaminen etenee neljässä vaiheessa. Vanha sopimus irtisanotaan, uusi isännöitsijä kilpailutetaan ja valitaan, siirtymä koordinoidaan ja lopuksi yhtiön tiedot siirretään uudelle isännöinnille.

Vaihdon neljä vaihetta

Ensimmäinen vaihe alkaa, kun hallitus irtisanoo vanhan isännöintisopimuksen sopimuksen ehtojen mukaan. Toisessa vaiheessa yhtiö kilpailuttaa uuden isännöitsijän ja vertailee tarjousten palvelusisältöä ja hintaa.

Kolmas vaihe on siirtymän koordinointi, eli aikataulun sopiminen vanhan ja uuden isännöinnin välillä. Neljäs vaihe on yhtiön tietojen ja asiakirjojen siirto, jotta uusi isännöitsijä pääsee heti hoitamaan yhtiön asioita.

Lähteet: Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus, 2021; Suomen Kiinteistölehti. Kestot ovat suuntaa antavia ja riippuvat sopimuksesta.

Koko vaihto kestää tavallisesti yhdestä neljään kuukautta. Suurin osa ajasta kuluu irtisanomisaikaan, joten vaihto kannattaa aloittaa hyvissä ajoin.

Kuka päättää vaihdosta

Isännöitsijän valinnasta ja erottamisesta päättää hallitus (laki, 7 luku 20 §). Yhtiökokous ei yleensä päätä vaihdosta, vaan se kuuluu hallituksen tehtäviin osana yhtiön johtamista.

Osakkaat voivat silti vaikuttaa asiaan. Jos osakkaat ovat tyytymättömiä isännöintiin, he voivat tuoda asian hallitukselle tai valita yhtiökokouksessa uuden hallituksen, joka vaihtaa isännöitsijän.

Käytännössä hallitus tekee vaihdosta päätöksen kokouksessaan ja kirjaa sen pöytäkirjaan. Päätös ei vaadi yhtiökokouksen erillistä hyväksyntää, vaan se kuuluu hallituksen toimivaltaan.

Milloin isännöitsijää kannattaa vaihtaa?

Isännöitsijää kannattaa vaihtaa, jos palvelu ei vastaa yhtiön tarpeita eikä tilanne korjaannu keskustelemalla. Pelkkä hinta on harvoin riittävä syy yksinään.

Tyypilliset syyt vaihtoon

Yleisimpiä syitä ovat heikko tavoitettavuus, hidas asioiden hoito ja puutteellinen viestintä. Myös toistuvat virheet kirjanpidossa tai kokousasiakirjoissa heikentävät luottamusta.

Joskus syy on taloudellinen, jos palvelun hinta ei vastaa sen sisältöä. Hintaa kannattaa kuitenkin verrata palveluun, koska halvin isännöinti ei ole aina edullisin lopputulokseltaan.

Vaihtoa harkitaan usein myös silloin, kun yhtiössä alkaa suuri remontti. Kokenut isännöitsijä osaa johtaa hanketta, joten osaamisen taso punnitaan ennen isoja päätöksiä.

Keskustele ennen vaihtoa

Ennen vaihtoa kannattaa keskustella nykyisen isännöinnin kanssa. Moni ongelma johtuu epäselvästä työnjaosta tai sopimuksesta, ja se voi korjaantua, kun odotukset käydään yhdessä läpi.

Jos keskustelu ei tuota tulosta, vaihto on perusteltu. Hallituksen kannattaa kirjata havaitut ongelmat, jotta uudelle isännöinnille osataan asettaa oikeat vaatimukset.

Hyvä keino on käydä isännöinnin kanssa läpi vuoden tärkeimmät tehtävät ja sopia niille selkeät tavoitteet. Jos sovitut asiat eivät silti parane sovitussa ajassa, vaihto on perusteltu ja seuraavalta isännöinniltä osataan vaatia oikeat asiat heti alusta.

Mitä isännöitsijän vaihto maksaa?

Isännöitsijän vaihto aiheuttaa yhtiölle jonkin verran kuluja. Suurin osa liittyy irtisanomisaikaan ja uuden isännöinnin aloitukseen.

Mistä kulut syntyvät

Vanhalle isännöinnille kertyy palkkio koko irtisanomisajalta, vaikka uusi olisi jo aloittanut. Lisäksi uusi isännöinti voi veloittaa aloitusmaksun, joka kattaa tietojen siirron ja yhtiöön perehtymisen.

Kilpailutus ja siirtymä vaativat myös hallituksen aikaa. Tämä työ ei näy laskussa, mutta se kannattaa ottaa huomioon, kun vaihtoa ajoitetaan.

Vaihtokulut kannattaa selvittää etukäteen sekä vanhasta että uudesta sopimuksesta. Näin hallitus tietää, mitä vaihto kaikkiaan tulee maksamaan ja milloin kulut osuvat yhtiölle.

Kannattaako vaihto silti

Vaihdon kulut ovat kertaluonteisia, kun taas heikko isännöinti rasittaa yhtiötä vuosi toisensa jälkeen. Hyvä isännöinti säästää rahaa esimerkiksi onnistuneen kilpailutuksen ja kunnossapidon kautta.

Siksi vaihtoa kannattaa arvioida pitkällä aikavälillä, ei vain ensimmäisen vuoden kuluina. Kun yhtiö tuntee omat tarpeensa, se osaa valita itselleen sopivan isännöinnin.

Hyvä tapa arvioida hyötyä on katsoa, kuinka paljon nykyinen isännöinti on jättänyt asioita hoitamatta. Jos korjaukset viivästyvät ja viestit jäävät vaille vastausta, vaihto maksaa itsensä takaisin nopeasti.

Miten isännöintisopimus irtisanotaan?

Isännöintisopimus irtisanotaan sopimuksessa sovitulla tavalla ja irtisanomisaikaa noudattaen. Se tehdään yleensä kirjallisesti.

Irtisanomisaika ja ehdot

Irtisanomisaika määräytyy isännöintisopimuksesta, ja se on käytännössä usein muutaman kuukauden. Sopimus kannattaa lukea huolella, koska siinä on sovittu irtisanomisajasta ja mahdollisista ehdoista.

Irtisanomisajalta yhtiö maksaa sovitun palkkion, vaikka uusi isännöitsijä olisi jo valittu. Siksi vaihto kannattaa ajoittaa niin, ettei yhtiö maksa kahdesta isännöinnistä pitkään päällekkäin.

Sopimus kannattaa irtisanoa kirjallisesti ja säilyttää kuittaus vastaanotosta. Näin yhtiö voi osoittaa, milloin irtisanomisaika alkoi ja koska sopimus päättyy.

Toimen erottaminen ja sopimuksen irtisanominen

Laki ja sopimus ovat tässä kaksi eri asiaa. Hallitus voi erottaa isännöitsijän toimestaan, ja erottaminen tulee voimaan heti tai päätöksessä mainittuna ajankohtana (laki, 7 luku 20 §).

Isännöintisopimuksen irtisanomisaika sitoo yhtiötä silti erikseen. Vakavassa sopimusrikkomuksessa sopimus voidaan joskus purkaa heti, mutta tavallisessa tilanteessa irtisanomisaikaa noudatetaan.

Käytännössä yhtiö irtisanoo sopimuksen ja antaa isännöitsijän hoitaa tehtävät irtisanomisajan loppuun. Välitön ero tulee kyseeseen vain, jos luottamus on mennyt kokonaan.

Miten uusi isännöitsijä valitaan?

Uusi isännöitsijä valitaan kilpailuttamalla. Hallitus pyytää tarjoukset useammalta toimijalta ja vertaa niitä palvelusisällön perusteella.

Kilpailutus

Tarjoukset kannattaa pyytää vähintään kahdelta tai kolmelta isännöinniltä. Vertailussa katsotaan palvelun sisältöä, kuten mitä palkkioon kuuluu ja mitä laskutetaan erikseen, ei pelkkää kuukausihintaa.

Hyvä tarjouspyyntö kuvaa yhtiön koon, kunnon ja tulevat hankkeet. Näin tarjoukset ovat vertailukelpoisia ja yhtiö saa oikean kuvan kokonaiskustannuksesta (isännöinnin hinta).

Tarjousten lisäksi ehdokkaat kannattaa haastatella. Henkilökemia ja tavoitettavuus ratkaisevat arjessa paljon, eikä niitä näe pelkästä tarjouksesta.

Valinta ja uusi sopimus

Hallitus valitsee uuden isännöitsijän tarjousten ja haastattelujen perusteella (laki, 7 luku 20 §). Valinnan jälkeen tehdään isännöintisopimus, jossa tehtävät ja vastuut kirjataan selkeästi.

Uuden isännöitsijän tehtävät kannattaa käydä läpi heti (isännöitsijän tehtävät). Selkeä sopimus ja yhteinen näkemys ehkäisevät samat ongelmat, jotka johtivat vaihtoon.

Ennen allekirjoitusta kannattaa varmistaa, että hinta ja palvelusisältö vastaavat tarjousta. Suullisesti luvatut asiat kannattaa kirjata sopimukseen, jotta niihin voi tarvittaessa vedota.

Mitä uudelta isännöitsijältä kannattaa vaatia?

Uudelta isännöitsijältä kannattaa vaatia pätevyyttä, hyviä referenssejä ja selkeää sopimusta. Nämä ennakoivat palvelun laatua paremmin kuin pelkkä hinta.

Pätevyys ja referenssit

Auktorisoitu isännöitsijä on osoittanut alan osaamisensa, joten ISA-auktorisointi on hyvä laadun merkki. Pätevyyden ja kokemuksen voi tarkistaa ennen valintaa (isännöitsijän tehtävät).

Referenssit kertovat, miten isännöinti on hoitanut samankokoisia yhtiöitä. Kannattaa kysyä, montako kohdetta yhdellä isännöitsijällä on hoidettavanaan, koska liian suuri määrä heikentää palvelua.

Pieni yhtiö voi pärjätä kevyemmällä isännöinnillä, kun taas suuressa tai remontoivassa yhtiössä kokemus painaa enemmän. Tarpeet kannattaa miettiä ennen tarjouspyyntöä, jotta valinta osuu oikeaan.

Selkeä sopimus

Hyvä isännöintisopimus kertoo, mitkä tehtävät kuuluvat kiinteään palkkioon ja mitkä laskutetaan erikseen. Näin yhtiö välttää yllätyslaskut ja tietää, mitä palvelu kattaa.

Sopimukseen kannattaa kirjata myös irtisanomisaika ja raportointi. Selkeä sopimus tekee tarvittaessa seuraavasta vaihdosta helpomman.

Sopimukseen on hyvä kirjata, kuinka usein isännöinti raportoi hallitukselle ja miten kiireelliset asiat hoidetaan. Selkeät pelisäännöt vähentävät erimielisyyksiä myöhemmin.

Miten vaihto hoidetaan käytännössä?

Vaihdon onnistuminen ratkeaa siirtymävaiheessa. Yhtiön tiedot on saatava uudelle isännöinnille kokonaisina ja ajoissa.

Tietojen ja asiakirjojen luovutus

Yhtiö omistaa omat asiakirjansa, joten vanhan isännöitsijän on luovutettava ne uudelle. Tähän kuuluvat kirjanpito, sopimukset, pöytäkirjat, osakeluettelo ja tekniset asiakirjat (laki, 7 luku 17 §).

Sähköisessä muodossa olevat tiedot luovutetaan samassa muodossa. Jos asiakirjoja ei saada kohtuullisessa ajassa, uusi isännöinti voi vaatia niitä yhtiön puolesta.

Hallituksen kannattaa tehdä lista siirrettävistä aineistoista ja kuitata ne saaduiksi. Näin mikään tärkeä asiakirja ei jää vanhalle isännöinnille eikä tieto katoa vaihdossa.

Sujuva siirtymä ilman katkoksia

Hyvä siirtymä sovitaan etukäteen aikatauluksi, jossa vanha ja uusi isännöinti tekevät hetken yhteistyötä. Näin juoksevat asiat, kuten laskutus ja kiinteistönhoito, eivät katkea.

Hallituksen kannattaa varmistaa, että uusi isännöitsijä saa pankki- ja järjestelmäoikeudet ajoissa. Pienikin viive näissä voi häiritä yhtiön maksuja ja viestintää.

Osakkaille kannattaa tiedottaa vaihdosta selkeästi. Kun asukkaat tietävät uuden isännöinnin yhteystiedot ja aloituspäivän, arki jatkuu ilman epätietoisuutta.

Ensimmäisten viikkojen aikana kannattaa seurata, että sovitut asiat etenevät. Pieni tarkkuus alussa varmistaa, että yhteistyö lähtee käyntiin oikein.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää isännöitsijän vaihtamisesta?

Isännöitsijän vaihdosta päättää taloyhtiön hallitus, joka asunto-osakeyhtiölain mukaan valitsee ja erottaa isännöitsijän. Yhtiökokous ei yleensä päätä vaihdosta. Osakkaat voivat kuitenkin vaikuttaa asiaan tuomalla tyytymättömyytensä hallitukselle tai valitsemalla yhtiökokouksessa uuden hallituksen.

Kuinka pitkä isännöintisopimuksen irtisanomisaika on?

Irtisanomisaika määräytyy isännöintisopimuksesta, ja se on käytännössä usein muutaman kuukauden. Tarkka aika kannattaa tarkistaa sopimuksesta. Irtisanomisajalta yhtiö maksaa sovitun palkkion, joten vaihto kannattaa ajoittaa niin, ettei yhtiö maksa kahdesta isännöinnistä pitkään päällekkäin.

Saako vanha isännöitsijä pitää yhtiön asiakirjat?

Ei saa. Yhtiö omistaa omat asiakirjansa, joten vanhan isännöitsijän on luovutettava ne uudelle isännöinnille. Tähän kuuluvat kirjanpito, sopimukset, pöytäkirjat ja osakeluettelo. Sähköiset tiedot luovutetaan samassa muodossa, ja uudella isännöinnillä on oikeus vaatia aineisto kohtuullisessa ajassa.