Avaintiedot
- Vaihdosta päättää hallitus, ei yhtiökokous.
- Irtisanomisaika on tavallisesti kolme kuukautta.
- Vanha aineisto luovutetaan kuukauden kuluessa.
Isännöitsijän vaihto
Isännöitsijän vaihto tarkoittaa taloyhtiön isännöitsijän vaihtamista toiseen. Vaihdosta päättää hallitus, joka irtisanoo vanhan isännöintisopimuksen ja valitsee uuden isännöinnin. Vaihtoon kuuluu myös taloyhtiön asiakirjojen, kirjanpidon ja rekisteritietojen luovutus uudelle isännöitsijälle.
Isännöitsijän vaihto tulee ajankohtaiseksi, kun isännöinti ei enää toimi. Silloin taloyhtiö menettää rahaa ja hallitus hermojaan. Vaihto ei kuitenkaan ole yksi päätös, vaan se etenee kuudessa vaiheessa. Vaihdosta päättää hallitus, vanha isännöintisopimus irtisanotaan omalla irtisanomisajallaan ja uusi isännöinti kilpailutetaan. Vaiheiden tunteminen estää päällekkäiset sopimukset ja turhat kuukaudet. Seuraavassa käydään läpi vaihdon vaiheet, aikataulu ja yleisimmät virheet.
Milloin isännöitsijä kannattaa vaihtaa?
Vaihtoa harkitaan yleensä silloin, kun isännöinti ei enää palvele taloyhtiötä. Yleisimmät syyt ovat huono tavoitettavuus, epäselvät laskut ja toistuvasti tekemättä jäävät tehtävät.
Huonon isännöinnin merkit
Selvin merkki on hiljaisuus. Puheluihin ja sähköposteihin ei vastata. Kokouksissa luvatut asiat jäävät roikkumaan. Toinen tavallinen syy on laskutus, jota hallitus ei osaa selittää. Yksittäinen moka ei ole vielä vaihdon peruste, mutta samojen ongelmien toistuminen on.
Vaihtuvuus isännöinnissä
Joskus ongelma ei ole yritys vaan jatkuva henkilövaihdos. Sama taloyhtiö saa aika ajoin uuden yhteyshenkilön, eikä kukaan ehdi oppia talon historiaa. Silloin taloyhtiö vaihtaa henkilöä henkilön perään, vaikka sopimus pysyy samana. Vakaa yhteyshenkilö kannattaa kirjata tavoitteeksi jo tarjouspyyntöön.
Vika hallituksessa vai isännöinnissä
Ennen vaihtoa kannattaa tutkia, mistä ongelma oikeasti johtuu. Joskus isännöinti ei toimi, koska hallitus ei anna sille selkeitä tehtäviä tai päätöksiä. Vaihto ei korjaa tilannetta, jos juurisyy on taloyhtiön omassa hallitustyössä. Silloin kannattaa korjata työnjako ensin.
Kilpailutus ilman vaihtoa
Isännöinnin voi myös kilpailuttaa vaihtamatta. Tarjousten pyytäminen kertoo, onko nykyinen hinta ja palvelu ajan tasalla. Usein pelkkä kilpailutus riittää neuvottelun pohjaksi. Mitä isännöinti maksaa, käsitellään isännöinnin hintasivulla.
Miten isännöitsijän vaihto etenee vaihe vaiheelta?
Vaihto etenee kuudessa vaiheessa päätöksestä aineiston luovutukseen. Jokaisesta vaiheesta vastaa hallitus, viimeisessä myös vanha isännöinti.
Vaihdon kuusi vaihetta
| Vaihe | Kuka tekee | Mitä tapahtuu |
|---|---|---|
| 1. Lue nykyinen sopimus | Hallitus | Tarkista irtisanomisaika ja ehdot |
| 2. Päätä vaihdosta | Hallitus | Hallitus päättää vaihtaa isännöitsijän |
| 3. Kilpailuta uusi isännöinti | Hallitus | Pyydä tarjoukset usealta yritykseltä |
| 4. Irtisano vanha sopimus | Hallitus | Irtisano kirjallisesti kuun loppuun |
| 5. Valitse ja tee sopimus | Hallitus | Sovi luovutuksesta jo sopimuksessa |
| 6. Luovuta aineisto | Molemmat isännöinnit | Asiakirjat ja pankkiasiat siirtyvät |
Vaiheiden järjestys
Vaiheet tehdään tietyssä järjestyksessä. Sopimus luetaan ennen kilpailutusta. Vanha isännöinti irtisanotaan vasta, kun uusi on valittu ja aloituspäivä on varma. Väärä järjestys johtaa joko palvelukatkoon tai päällekkäisiin sopimuksiin.
Kuka päättää isännöitsijän vaihtamisesta?
Isännöitsijän valinnasta ja erottamisesta päättää hallitus, ei yhtiökokous. Sama hallitus, joka valitsi isännöitsijän, voi myös vaihtaa hänet.
Hallituksen valta
Hallitus voi erottaa isännöitsijän tehtävästään. Erottaminen tulee lain mukaan voimaan välittömästi. Laki ei vaadi erottamiselle erityistä syytä. Isännöitsijän valintaa ja erottamista käsitellään tarkemmin isännöitsijän tehtävissä. Tämä sivu keskittyy itse vaihdon vaiheisiin.
Osakkaan keinot
Yksittäinen osakas ei voi erottaa isännöitsijää suoraan. Osakkaan keino on vaikuttaa hallitukseen, joka päätöksen tekee. Tyytymätön osakas voi ajaa hallituksen vaihtoa epäluottamuslauseella tai vaatia asian käsittelyä ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Kokouksessa osakkaat voivat vaihtaa hallituksen, joka puolestaan päättää isännöinnistä.
Milloin yhtiökokous tarvitaan
Yhtiökokousta ei tarvita isännöitsijän vaihtoon. Yhtiökokous päättää vain siitä, onko taloyhtiöllä isännöitsijää lainkaan. Kun kyse on saman tehtävän uudesta hoitajasta, päätös pysyy hallituksella. Suurissa vaihdoissa asia viedään usein kokoukseen silti, tiedoksi osakkaille.
Miten vanha isännöintisopimus irtisanotaan?
Vaihto vaatii kaksi erillistä tekoa. Isännöitsijä erotetaan tehtävästään ja isännöintisopimus irtisanotaan omana toimenaan.
Kaksi erillistä tekoa
Erottaminen päättää tehtävän heti, mutta se ei pura sopimusta. Sopimuksen irtisanominen noudattaa omaa irtisanomisaikaansa. Jos hallitus erottaa isännöitsijän mutta jättää sopimuksen irtisanomatta, taloyhtiö voi joutua maksamaan palkkion irtisanomisajalta. Molemmat teot on siis tehtävä.
Kolmen kuukauden irtisanomisaika
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päätetään irtisanomalla se kirjallisesti. Yleisten sopimusehtojen mukaan irtisanomisaika on kolme kuukautta, ellei sopimuksessa ole muuta sovittu. Määräaikainen sopimus taas sitoo yleensä määräajan loppuun. Oma sopimus kannattaa lukea ennen kuin uuden isännöinnin kanssa sovitaan aloituspäivästä.
Määräaikainen vai toistaiseksi
Sopimuksen muoto ratkaisee, miten helposti siitä pääsee irti. Ellei muuta ole sovittu, sopimus on voimassa toistaiseksi ja se voidaan irtisanoa normaalilla irtisanomisajalla. Sopimus voi olla myös sopimuskausittain jatkuva, jolloin se päättyy sopimuskauden lopussa. Kannattaa siis tarkistaa, onko oma sopimus toistaiseksi voimassa vai määräaikainen.
Sopimuksen purku
Sopimuksen voi purkaa päättymään heti, jos toinen osapuoli laiminlyö olennaisesti tehtävänsä kirjallisesta huomautuksesta huolimatta. Ilman purkuperustetta määräaikaisen sopimuksen voi päättää ennen aikojaan maksamalla korvauksen jäljellä olevalta sopimusajalta. Purku on poikkeus, ei pääsääntö.
Miten uusi isännöitsijä kilpailutetaan?
Uusi isännöinti kannattaa kilpailuttaa ennen vanhan sopimuksen irtisanomista. Tarjouspyyntö lähetetään useammalle yritykselle kerralla.
Tarjouspyyntö
Tarjouspyyntö kertoo taloyhtiön perustiedot sekä sen, mitä isännöinniltä odotetaan. Tarjouksia kannattaa pyytää kolmesta viiteen yritykseltä. Kiinteistöliitto tarjoaa hallituksille valmiit tarjouspyyntölomakkeet ja tehtäväluettelot työn tueksi. Hyvä tarjouspyyntö tekee tarjouksista vertailukelpoiset.
Sisältö ennen hintaa
Tarjouksia verrataan palvelun sisällöllä, ei pelkällä kuukausihinnalla. Halvin voi tulla kalliiksi, jos peruspalveluun kuuluu vähän ja erillisveloituksia on paljon. Hinnan tarkempi vertailu ja arvonlisäveron käsittely kuuluvat isännöinnin hintasivulle. Palvelun laajuus ratkaisee enemmän kuin listahinta.
Referenssit ja palvelutaso
Tarjousten vertailussa kannattaa katsoa muutakin kuin listaa tehtävistä. Pyydä yritykseltä referenssejä vastaavista taloyhtiöistä ja kysy, kuinka nopeasti viesteihin vastataan. Selvitä myös, hoitaako sama yhteyshenkilö taloa jatkuvasti. Nämä seikat kertovat palvelutasosta enemmän kuin esite.
Ajoitus ilman katkoa
Vaihto ajoitetaan niin, että uusi isännöinti aloittaa heti vanhan päätyttyä. Palvelukatko on riski, koska ilman isännöitsijää hallitus hoitaa tehtävät itse. Uusi sopimus kannattaa allekirjoittaa vasta, kun vanhan päättymispäivä on varma. Käytännössä vanha ja uusi isännöinti toimivat hetken rinnakkain, mikä varmistaa sujuvan siirtymän. Näin taloyhtiö ei jää tyhjän päälle missään vaiheessa.
Miten aineisto ja tehtävät luovutetaan?
Vaihdon vaikein kohta on aineiston siirto. Vanhan isännöitsijän on luovutettava kaikki taloyhtiön asiakirjat ja tiedot uudelle isännöinnille.
Luovutuksen sisältö
Luovutukseen kuuluvat kirjanpito, taloustiedot, kokouspöytäkirjat, sopimukset ja kiinteistön avaimet. Mukaan kuuluu myös sähköpostikirjeenvaihto, joka sisältää usein urakoiden reklamaatioita. Sopimusehtojen mukaan kirjanpito luovutetaan ajantasaisena ja suoriteperusteisena. Sähköinen aineisto annetaan samassa sähköisessä muodossa.
Kuittauslista ja perehdytys
Luovutuksesta kannattaa tehdä allekirjoitettu kuittauslista, josta näkyy jokainen siirretty asiakirja. Vanha isännöinti myös perehdyttää uuden yhteyshenkilön talon keskeneräisiin asioihin. Mukaan kuuluu lista taloyhtiön sopimuskumppaneista. Kun aineiston siirto kirjataan pöytäkirjaan, hallitus voi osoittaa luovutuksen tapahtuneen.
Kuukauden määräaika
Isännöinnin eettinen neuvosto suosittelee, että aineisto luovutetaan oma-aloitteisesti kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä. Vanha isännöinti ei saa pidättää aineistoa esimerkiksi riidanalaisten laskujen vuoksi. Taloyhtiö omistaa omat tietonsa. Jos aineistoa ei luovuteta ja taloyhtiölle syntyy vahinkoa, isännöinti voi joutua korvausvastuuseen.
Rekisteri ja pankki
Isännöitsijän vaihto ilmoitetaan kaupparekisteriin viipymättä. Ilmoituksen allekirjoittaa hallituksen jäsen tai isännöitsijä. Käsittelymaksu on 55 euroa, joka ei sisällä arvonlisäveroa. Samalla siirretään pankkitilien käyttöoikeudet uudelle isännöinnille. Huoneistotietojärjestelmän ylläpito-oikeudet siirtyvät niin ikään uudelle isännöitsijälle.
Huoneistotietojärjestelmä
Isännöitsijä ylläpitää taloyhtiön korjaus- ja kunnossapitotietoja Maanmittauslaitoksen huoneistotietojärjestelmässä. Perustiedot on vietävä järjestelmään kesäkuun 2026 loppuun mennessä ja päivitettävä vähintään vuosittain. Vaihdossa uusi isännöinti jatkaa näiden tietojen ylläpitoa, joten ylläpito-oikeuksien siirto on tärkeä osa luovutusta.
Kauanko isännöitsijän vaihto kestää?
Vaihto vie käytännössä useita kuukausia. Suurin osa ajasta kuluu vanhan sopimuksen irtisanomisaikaan.
Vaihdon aikataulu
Päätös ja kilpailutus etenevät rinnakkain, minkä jälkeen alkaa irtisanomisaika. Kolmen kuukauden irtisanomisajalla koko vaihto kestää usein noin kahdesta neljään kuukautta. Tarkka kesto riippuu sopimuksen ehdoista ja kilpailutuksen laajuudesta. Määräaikainen sopimus voi pidentää aikataulua sopimuskauden loppuun asti. Aikatauluun kannattaa siksi varata reilusti pelivaraa.
Vaihto kesken tilikauden
Vaihdon voi tehdä myös kesken tilikauden. Määräaikaisessa sopimuksessa se voi tosin tarkoittaa korvausta jäljellä olevalta ajalta. Tilinpäätöksen laatii käytännössä usein uusi isännöinti, vaikka se ei toiminut tilikauden aikana. Puhtain leikkauskohta on tilikauden vaihde, jolloin vastuut jakautuvat selkeästi.
Tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Vanhalla isännöinnillä ei ole velvollisuutta laatia sitä sopimuksen päätyttyä. Siksi kannattaa sopia jo uuden sopimuksen yhteydessä, kuka tilinpäätöksen tekee ja millä hinnalla.
Yleisimmät virheet
Tavallisin virhe on uuden sopimuksen allekirjoittaminen ennen kuin vanhan irtisanomisaika on tarkistettu. Toinen on se, ettei hallituksella ole omaa sopimusta tallessa. Kolmas on palvelukatko vaihtohetkellä. Neljäs on keskeneräinen aineiston siirto, joka jättää uuden isännöinnin ilman tietoja.
Virheet välttää valmistautumalla ajoissa. Hallitus varaa vaihdolle riittävästi aikaa, tarkistaa sopimuksen ja pitää aloituspalaverin uuden isännöinnin kanssa. Allekirjoitettu kuittauslista ja pöytäkirjamerkintä varmistavat, että kaikki tiedot ovat siirtyneet.
Uuden isännöinnin aloitus
Uusi isännöinti tarvitsee alussa kunnon perehdytyksen talon asioihin. Ensimmäisten viikkojen aikana käydään läpi sopimukset, vakuutukset ja avoimet urakat. Samalla varmistetaan, että isännöitsijäntodistuksen tuottaminen jatkuu katkotta. Hyvin hoidettu aloitus säästää myöhemmältä selvittelyltä.
Usein kysytyt kysymykset
Voiko isännöitsijän irtisanoa kesken sopimuskauden?
Kyllä. Hallitus voi erottaa isännöitsijän tehtävästä milloin tahansa. Määräaikaisen sopimuksen päättäminen ennen aikojaan voi kuitenkin edellyttää korvausta jäljellä olevalta ajalta, ellei purkuperustetta ole. Tarkista aina oma sopimus.Mitä jos vanha isännöitsijä ei luovuta aineistoa?
Taloyhtiö omistaa omat tietonsa, eikä vanha isännöinti saa pidättää niitä. Aineisto tulee luovuttaa kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä. Jos luovutus laiminlyödään ja taloyhtiölle syntyy vahinkoa, isännöinti voi joutua korvausvastuuseen.Riittääkö hallituksen päätös vai tarvitaanko yhtiökokous?
Hallituksen päätös riittää. Isännöitsijän valinta ja erottaminen kuuluvat hallitukselle. Yhtiökokous päättää vain siitä, onko taloyhtiöllä isännöitsijää lainkaan, ei siitä kuka tehtävää hoitaa.Mitä isännöitsijän vaihto maksaa?
Suurin kustannus on uuden isännöinnin palkkio, jota vertaillaan kilpailutuksessa. Vaihdon oma kulu on pieni, esimerkiksi kaupparekisterin muutosmaksu. Isännöinnin hinnan muodostuminen käsitellään isännöinnin hintasivulla.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Uusi isännöinti aloittaa taloyhtiön korjaustilanteesta. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta.
Lähteet
Näytä 8 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Isännöinnin eettinen neuvosto ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 20 § (Isännöitsijän valinta, eroaminen ja erottaminen): "Hallitus valitsee isännöitsijän. Isännöitsijän on oltava luonnollinen henkilö tai rekisteröity yhteisö. Isännöitsijällä on oikeus erota tehtävästään. Eroaminen tulee voimaan aikaisintaan, kun siitä on ilmoitettu hallitukselle. Hallitus voi erottaa isännöitsijän tehtävästään. Erottaminen tulee voimaan välittömästi, jollei hallitus päätä myöhemmästä ajankohdasta." finlex.fi.
- Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007 (Isännöintiliiton ja Kiinteistöliiton yhteinen suositus, sovelletaan vain kun osapuolet ovat sopineet sen noudattamisesta), 14 §: "Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päätetään irtisanomalla se kirjallisesti. Jos sopimuksessa ei ole muuta sovittu, irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta. Toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen sopimus voidaan päättää heti, mikäli päättämistä haluava sopijapuoli suorittaa toiselle sopijapuolelle korvauksen, jonka määrä on irtisanomisaikaa tai jäljellä olevaa sopimusaikaa vastaavan sopimuskauden maksu." isannointiliitto.fi.
- Isännöintipalvelujen yleiset sopimusehdot ISE 2007, 15 § (Menettely sopimuksen päättyessä): toimeksisaaja luovuttaa tilaajalle hallussaan olevat sopimusta ja kiinteistöä koskevat asiakirjat ja tiedot, kiinteistön avaimet sekä muun tilaajan omaisuuden, sekä ajantasaisen suoriteperusteisesti laaditun kirjanpidon; toimeksisaaja myötävaikuttaa uuden toimeksisaajan toiminnan käynnistymiseen. 16 §: tilaaja omistaa kiinteistöään koskevan tiedon. kiinteistoliitto.fi.
- Isännöinnin eettinen neuvosto, suositus taloyhtiön aineiston luovutuksesta isännöinnin vaihtuessa (10.4.2025): aineisto on luovutettava oma-aloitteisesti ja viivyttelemättä, käytännössä kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä; aineistoa ei saa pidättää; sähköinen aineisto luovutetaan samassa muodossa; laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen. isannointiliitto.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto, lakipähkinä "Isännöintisopimuksen irtisanominen" (22.10.2024): jos sopimuksessa ei ole muuta sovittu, irtisanomisaika on kolme kuukautta; sopimuksen irtisanominen ei lähtökohtaisesti vaikuta sopimusvelvoitteiden täyttämiseen irtisanomisaikana; hallituksella tulee olla isännöintisopimus käytettävissään. kiinteistoliitto.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto, lakipähkinä "Kuka vastaa tilinpäätöksen laatimisesta isännöitsijän vaihtuessa?" (20.11.2023): tilinpäätös on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä; sopimuksen päätyttyä isännöitsijän työvelvoitteet päättyvät, joten edellisen vuoden tilinpäätöksen laatii käytännössä usein uusi isännöinti. kiinteistoliitto.fi.
- Patentti- ja rekisterihallitus, asunto-osakeyhtiön muutosilmoitus (johto ja edustajat): hallituksen ja isännöitsijän muutokset on ilmoitettava kaupparekisteriin; ilmoituksen allekirjoittaa hallituksen jäsen tai isännöitsijä; käsittelymaksu 55 euroa, ei arvonlisäveroa; paperilomakkeet poistuivat käytöstä 1.1.2026. prh.fi.
- Maanmittauslaitos, huoneistotietojärjestelmä (2026): taloyhtiöiden hallinnolliset perustiedot on ilmoitettava huoneistotietojärjestelmään 30.6.2026 mennessä ja päivitettävä vähintään vuosittain; isännöitsijän vaihtuessa ylläpito-oikeudet siirretään uudelle isännöitsijälle. maanmittauslaitos.fi.