Isännöitsijän tehtävät taloyhtiössä

Isännöitsijä on taloyhtiön operatiivinen johtaja, joka hoitaa yhtiön päivittäisen hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan. Tehtävät jakautuvat hallinnollisiin, taloudellisiin ja teknisiin, ja niiden perusta on asunto-osakeyhtiölain 7 luvussa. Hallitus päättää, isännöitsijä toteuttaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä isännöitsijä tekee taloyhtiössä?

Isännöitsijä on taloyhtiön operatiivinen johtaja. Hän hoitaa yhtiön päivittäisen hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan ja vastaa siitä, että talous, hallinto ja kunnossapito hoidetaan asianmukaisesti.

Isännöitsijän tehtävä laissa

Isännöitsijän perustehtävä on määritelty asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 17 §:ssä. Sen mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaan.

Sama pykälä antaa isännöitsijälle taloudellisen perusvastuun. Hänen on huolehdittava siitä, että yhtiön kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito järjestetty luotettavalla tavalla (laki, 7 luku 17 §). Tämä on isännöitsijän tehtävien oikeudellinen runko.

Lain lisäksi tehtävistä sovitaan isännöintisopimuksessa. Käytännössä tehtäväkenttä on laaja, ja se jakautuu hallinnollisiin, taloudellisiin ja teknisiin tehtäviin.

Hallitus päättää, isännöitsijä toteuttaa

Taloyhtiössä päätösvalta ja toimeenpano on jaettu. Hallitus vastaa yhtiön johtamisesta ja tekee päätökset, kun taas isännöitsijä toteuttaa ne ja hoitaa juoksevat asiat. Itsenäistä päätösvaltaa isännöitsijällä on vain rutiiniluonteisissa asioissa.

Selkeä työnjako on hyvän hallinnon perusta. Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus (Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto, AKHA ja oikeusministeriö, 2021) ohjeistaa sopimaan rooleista ja vuosikellosta, jotta vastuut eivät jää epäselviksi.

Isännöitsijä raportoi hallitukselle ja antaa sille tiedot, jotka ovat tarpeen päätösten tekemiseksi. Hyvä yhteistyö hallituksen kanssa on isännöinnin onnistumisen edellytys, koska kumpikin tarvitsee toista oman tehtävänsä hoitamiseen.

Käytännössä isännöitsijä osallistuu hallituksen kokouksiin esittelijänä, vaikka hänellä ei ole kokouksessa äänioikeutta. Hän valmistelee kokouksen asiat, esittää vaihtoehdot ja kirjaa päätökset. Näin hallitus voi keskittyä päättämiseen, ja isännöitsijä huolehtii, että päätökset myös toteutuvat sovitusti.

Tarvitseeko taloyhtiö isännöitsijää?

Isännöitsijä ei ole pakollinen kaikissa taloyhtiöissä. Yhtiöllä on oltava isännöitsijä vain, jos yhtiöjärjestys (eli yhtiön omat säännöt) niin määrää tai yhtiökokous niin päättää.

Milloin isännöitsijä on pakollinen

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöllä on aina oltava hallitus. Isännöitsijä tarvitaan vain, jos yhtiöjärjestyksessä niin määrätään tai yhtiökokous niin päättää (laki, 7 luku 1 §). Pienissä yhtiöissä hallitus voi hoitaa tehtävät itse.

Jos yhtiössä ei ole isännöitsijää, hallituksen puheenjohtaja hoitaa usein vastaavat tehtävät. Tämä sopii vain pieniin yhtiöihin, joissa hallinto on yksinkertaista. Suuremmissa yhtiöissä ammatti-isännöinti on käytännössä välttämätöntä.

Useimmat kerrostaloyhtiöt valitsevat ammatti-isännöitsijän, koska hallinto, kirjanpito ja korjaushankkeet vaativat osaamista ja aikaa. Mitä suurempi yhtiö on, sitä vaikeampi tehtäviä on hoitaa luottamustyönä.

Isännöitsijän valinta ja toimikausi

Isännöitsijän valitsee hallitus (laki, 7 luku 20 §). Isännöitsijä voi olla luonnollinen henkilö tai isännöintiyritys. Yhtiön ja isännöinnin suhde perustuu isännöintisopimukseen, jossa tehtävät ja ehdot on kirjattu.

Isännöitsijä toimii yleensä toistaiseksi, kunnes hallitus vaihtaa hänet tai sopimus irtisanotaan. Isännöitsijän vaihtaminen on hallituksen päätös, ja se hoidetaan sopimuksen irtisanomisajan mukaan.

Isännöitsijän vaihtaminen ei vaadi erityistä syytä, mutta se kannattaa valmistella huolella, jotta yhtiön asiat siirtyvät uudelle isännöitsijälle ilman katkoksia. Vanhan isännöitsijän on luovutettava yhtiön asiakirjat ja tiedot uudelle.

Mitä isännöitsijän tehtäviin kuuluu?

Isännöitsijän tehtävät jakautuvat kolmeen alueeseen: hallinnollisiin, taloudellisiin ja teknisiin. Yhdessä ne kattavat taloyhtiön päivittäisen johtamisen.

Hallinnolliset tehtävät

Hallinnollisiin tehtäviin kuuluu yhtiökokousten ja hallituksen kokousten valmistelu, kokouskutsut, pöytäkirjat ja päätösten toimeenpano. Isännöitsijä huolehtii myös sopimuksista, vakuutuksista ja viranomaisasioista.

Tärkeä yksittäinen tehtävä on isännöitsijäntodistus, jonka isännöitsijä laatii esimerkiksi asunnon myyntiä varten. Todistukseen kootaan tiedot huoneistosta, yhtiön taloudesta ja tulevista korjauksista.

Isännöitsijä toimii usein yhtiön yhteyshenkilönä osakkaisiin, asukkaisiin ja viranomaisiin. Hän vastaa kyselyihin, hoitaa asukasmuutokset ja pitää yllä yhtiön asiakirjoja, kuten osakeluetteloa.

Isännöitsijä arkistoi yhtiön pöytäkirjat, sopimukset ja tekniset asiakirjat. Näin tieto säilyy, vaikka hallitus tai isännöitsijä vaihtuisi, eikä yhtiön historia katoa.

Taloudelliset tehtävät

Taloudellisiin tehtäviin kuuluu kirjanpidon ja varainhoidon järjestäminen, talousarvion valmistelu, vastikkeiden ja vuokrien laskutus sekä maksujen seuranta. Isännöitsijä raportoi taloudesta hallitukselle ja yhtiökokoukselle.

Talousarvio ja tilinpäätös valmistellaan isännöitsijän johdolla, mutta hallitus ja yhtiökokous hyväksyvät ne. Isännöitsijä seuraa, että yhtiön talous pysyy suunnitellussa ja että maksuvalmius riittää.

Isännöitsijä huolehtii myös laskujen maksamisesta, yhtiön lainojen hoidosta ja tarvittaessa perinnän käynnistämisestä. Hän esittää yhtiökokoukselle, miten vastikkeet katetaan tulevana vuonna ja mihin yhtiön rahaa käytetään.

Isännöitsijä laatii yhtiön taloudesta säännölliset raportit hallitukselle. Raporteista hallitus näkee, miten talous kehittyy ja tarvitaanko korjaavia toimia ajoissa.

Tekniset tehtävät

Teknisiin tehtäviin kuuluu kiinteistön kunnossapidon ja huollon järjestäminen, kuntoarvioiden ja pitkän aikavälin suunnitelman (PTS) teettäminen sekä korjaushankkeiden valmistelu ja valvonnan järjestäminen.

Isännöitsijä ei tee teknistä työtä itse, vaan koordinoi huoltoyhtiöitä, asiantuntijoita ja urakoitsijoita. Hänen tehtävänsä on varmistaa, että kiinteistöä hoidetaan suunnitelmallisesti ja korjaukset tehdään ajoissa.

Isännöitsijä huolehtii myös siitä, että lakisääteiset tarkastukset, kuten hissien ja paloturvallisuuden huollot, tehdään ajallaan. Hän kokoaa tiedot kiinteistön kunnosta ja esittää korjaustarpeet hallitukselle.

Yhä useammin isännöitsijän tehtäviin kuuluu myös energiankulutuksen seuranta ja energiansäästötoimien valmistelu. Kun isännöitsijä seuraa lämmön, veden ja sähkön kulutusta, vastikkeet pysyvät paremmin kurissa ja yhtiön päästöt pienenevät.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (7 luku 17 §); Taloyhtiön hyvä hallintotapa -suositus, 2021.

Mikä on isännöitsijän rooli taloyhtiön remontissa?

Remontissa isännöitsijä vastaa hallinnollisesta valmistelusta ja valvonnan järjestämisestä, ei rakennustyön toteutuksesta. Hän toimii yhtiön ja urakoitsijan välissä.

Valmistelu ja kilpailutus

Isännöitsijä kartoittaa kunnossapitotarpeet, kilpailuttaa tarjoukset ja valmistelee sopimukset. Hän vie hallitukselle ja yhtiökokoukselle päätösesitykset ja huolehtii, että päätöksenteon pohjana on riittävä tieto.

Isännöitsijä myös tiedottaa osakkaille hankkeen vaiheista ja aikataulusta. Selkeä viestintä vähentää epätietoisuutta ja valituksia, kun osakkaat tietävät, mitä remontissa tapahtuu ja milloin.

Valvonta ja vastuu

Itse rakennustyötä valvoo yleensä erillinen tekninen valvoja, jonka isännöitsijä ja hallitus hankkivat. Isännöitsijän tehtävä on varmistaa, että valvonta on järjestetty ja hanke etenee päätösten mukaan.

Isännöitsijä voi joutua vastuuseen, jos hän laiminlyö tehtävänsä huolimattomasti (isännöitsijän vastuu remontissa). Itse työn virheistä vastaa urakoitsija. Suurissa hankkeissa, kuten putkiremontissa, valvonnan merkitys korostuu.

Miten isännöitsijän pätevyys varmistetaan?

Isännöitsijän ammatti ei ole Suomessa luvanvarainen, mutta pätevyyttä osoittavat alan auktorisointi ja tutkinnot. Ne kertovat taloyhtiölle isännöinnin laadusta.

ISA-auktorisointi ja tutkinnot

Isännöinnin Auktorisointi ISA ry myöntää auktorisoinnin isännöitsijöille ja isännöintiyrityksille. Yhdistyksen taustalla ovat Isännöintiliitto ja Kiinteistöliitto. Auktorisointi edellyttää koulutusta, työkokemusta ja juridiikan osaamista mittaavan tentin läpäisyä.

Alan tutkintoja ovat isännöitsijän tutkinto (ITS) ja ammatti-isännöitsijän tutkinto (AIT). Auktorisoidun isännöitsijän pätevyyden voi hankkia osana näitä tutkintoja. Pätevyys ei ole pakollinen, mutta se on yleinen laadun merkki.

Kun taloyhtiö palkkaa auktorisoidun isännöitsijän, se voi luottaa siihen, että isännöinti on sitoutunut alan laatuvaatimuksiin ja jatkuvaan kouluttautumiseen. Auktorisoinnin voi tarkistaa Isännöinnin Auktorisointi ISA ry:n rekisteristä.

Eettiset ohjeet ja isännöintisopimus

ISA-auktorisoituja isännöintiyrityksiä sitovat isännöinnin eettiset ohjeet, jotka Isännöintiliitto, Isännöinnin Auktorisointi ISA ry ja Kiinteistöliitto ovat laatineet. Ohjeet korostavat puolueettomuutta ja yhtiön edun ajamista.

Isännöitsijän ja taloyhtiön suhde perustuu isännöintisopimukseen. Hyvä sopimus määrittelee tehtävät, vastuualueet, hinnoittelun ja irtisanomisehdot, jolloin molemmat osapuolet tietävät, mitä palveluun kuuluu (isännöinnin hinta).

Hyvä isännöintisopimus ehkäisee riitoja, koska siitä näkee, mitkä tehtävät kuuluvat sovittuun palkkioon ja mitkä laskutetaan erikseen. Epäselvä sopimus johtaa helposti erimielisyyksiin kustannuksista.

Mitä isännöitsijän tehtäviin ei kuulu?

Isännöitsijä ei päätä yhtiön asioista yksin eikä vastaa osakkaan omasta kunnossapidosta. Päätösvalta on hallituksella ja yhtiökokouksella.

Hallituksen päätösvalta

Isännöitsijä valmistelee ja toteuttaa, mutta suuret päätökset tekee hallitus tai yhtiökokous. Esimerkiksi suurista remonteista, talousarviosta ja vastikkeista päättää yhtiökokous tai hallitus, ei isännöitsijä.

Isännöitsijä ei voi sivuuttaa hallituksen päätöksiä eikä tehdä yhtiötä sitovia suuria sitoumuksia ilman valtuutusta. Tämä suojaa osakkaita ja pitää vallan yhtiön omissa käsissä (hallituksen tehtävät).

Esimerkiksi isännöitsijä ei voi yksin päättää julkisivuremontista tai ottaa yhtiölle suurta lainaa. Tällaiset asiat kuuluvat yhtiökokoukselle tai hallitukselle, ja isännöitsijä valmistelee ne päätöksentekoa varten.

Osakkaan oma vastuu

Isännöitsijä vastaa yhtiön kunnossapidosta, ei osakkaan vastuulle kuuluvista huoneiston osista. Osakkaan ja yhtiön välinen kunnossapitovastuu (eli kuka vastaa mistäkin korjauksesta) määräytyy lain ja vastuunjakotaulukon mukaan (kunnossapitovastuu yhtiössä).

Isännöitsijä neuvoo osakasta esimerkiksi huoneistoremontin ilmoittamisessa, mutta työn teettää ja siitä vastaa osakas itse. Rajan tunteminen ehkäisee turhia riitoja.

Usein kysytyt kysymykset

Mitä isännöitsijä tekee taloyhtiössä?

Isännöitsijä on taloyhtiön operatiivinen johtaja, joka hoitaa yhtiön päivittäisen hallinnon hallituksen ohjeiden mukaan. Tehtävät jakautuvat hallinnollisiin, taloudellisiin ja teknisiin: kokousten valmistelu ja pöytäkirjat, kirjanpito ja talousarvio sekä kiinteistön kunnossapito ja korjaushankkeet. Perustehtävä on määritelty asunto-osakeyhtiölain 7 luvussa.

Päättääkö isännöitsijä taloyhtiön remonteista?

Ei päätä. Suurista remonteista päättää hallitus tai yhtiökokous, ei isännöitsijä. Isännöitsijä valmistelee hankkeen, kilpailuttaa tarjoukset ja toteuttaa päätöksen, mutta itse päätösvalta on yhtiön elimillä. Isännöitsijällä on itsenäistä päätösvaltaa vain rutiiniluonteisissa asioissa.

Mitä eroa on isännöitsijällä ja hallituksella?

Hallitus johtaa taloyhtiötä ja tekee päätökset, isännöitsijä toteuttaa ne ja hoitaa juoksevat asiat. Hallituksen jäsenet ovat yleensä osakkaita ja toimivat luottamustehtävässä, kun taas isännöitsijä on palkattu ammattilainen. Lyhyesti: hallitus päättää, isännöitsijä toteuttaa.