Avaintiedot
- Isännöitsijäntodistuksen sisältö on määrätty laissa.
- Todistuksen laatii isännöitsijä, ei osakas itse.
- Ilmaista täytettävää pohjaa ei virallisesti ole.
Isännöitsijäntodistus
Isännöitsijäntodistus on isännöitsijän laatima asiakirja, joka kokoaa osakehuoneistosta ja taloyhtiöstä laissa määrätyt tiedot asuntokauppaa, vuokrausta tai lainanhakua varten. Sen vähimmäissisältö on määrätty valtioneuvoston asetuksessa. Todistusta ei voi täyttää vapaalla pohjalla itse, vaan sen antaa isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja.
Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein yksittäinen paperi. Se kertoo yhtiön ja huoneiston todellisen taloudellisen ja teknisen tilan. Ostaja lukee sen ennen kauppaa. Moni hakee sille ilmaista pohjaa, mutta todistus ei ole lomake, jonka täytät itse. Sen sisältö on määrätty laissa ja todistuksen laatii isännöitsijä. Juuri lainaosuus- ja korjausrivit ennakoivat tulevia kuluja. Tällä sivulla esitellään todistuksen viisi tietoryhmää, mistä pohjan saa ja kuka todistuksen laatii.
Millainen isännöitsijäntodistuksen pohja on?
Isännöitsijäntodistus ei ole vapaamuotoinen asiakirja vaan lomake, jonka vähimmäissisältö on määrätty laissa. Isännöitsijä kokoaa sen yhtiön tiedoista aina samaan rakenteeseen.
Laki ja asetus kahdessa kerroksessa
Todistuksen sisältö tulee kahdesta lähteestä. Asunto-osakeyhtiölaki luettelee pääkohdat, jotka todistuksesta on käytävä ilmi. Yksityiskohdat on eritelty valtioneuvoston asetuksessa. Laki asettaa vain vähimmäistason. Huolellinen isännöitsijä merkitsee todistukseen enemmän kuin laki vaatii. Ohut todistus on itsessään tieto, ei rauhoittava merkki.
Pohjan viisi tietoryhmää
Asetus jakaa sisällön viiteen tietoryhmään. Ne etenevät yhtiön yksilöinnistä huoneiston ja kiinteistön kautta talouteen ja muihin seikkoihin. Sama järjestys on lähes jokaisessa isännöintiohjelman tuottamassa todistuksessa.
| Tietoryhmä | Mitä osioon merkitään |
|---|---|
| Kohteen yksilöinti | Perustiedot, osakenumerot ja todistuksen laatija |
| Osakehuoneisto | Pinta-ala, vastike, lainaosuus, maksut, muutostyöt |
| Rakennustiedot | Rakennusvuosi, korjaukset, kunnossapitotarve |
| Yhtiön talous | Yhtiön lainat, vastikeperusteet, vakuutukset, tilinpäätösliitteet |
| Muut tiedot | Isännöinti, energiatodistus ja osakehuoneistorekisteri |
Lähde: valtioneuvoston asetus 365/2010, 3-7 §.
Osiot etenevät yleisestä yksityiskohtaiseen. Kohteen yksilöinti kertoo, mistä yhtiöstä ja huoneistosta on kyse. Osakehuoneisto-osio on ostajalle tärkein, koska se listaa vastikkeet, lainaosuuden ja tehdyt muutostyöt. Kiinteistö-osio kuvaa rakennukset ja korjaukset, talous-osio kokoaa lainat ja tilinpäätösliitteet. Muut tiedot -osio kattaa energiatodistuksen.
Todistuksen liitteet
Pohjan mukana kulkee liitteitä, joita moni ei osaa odottaa. Todistukseen liitetään yleensä viimeisin vahvistettu tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio sekä tilintarkastus- tai toiminnantarkastuskertomus. Yhtiöjärjestyksen taloyhtiö toimittaa pyydettäessä. Liitteet kertovat yhtiön taloudesta enemmän kuin todistuksen etusivu.
Yhtenäinen rakenne
Todistuksen rakenne ei vaihtele yhtiöstä toiseen. Isännöintiohjelma tuottaa jokaisen todistuksen samasta pohjasta. Osioiden järjestys ja pakolliset kentät on määrätty asetuksessa. Sama muoto helpottaa ostajaa, joka löytää lainaosuuden ja korjaukset aina samasta kohdasta. Kahden eri yhtiön todistusten vertailu on siksi suoraviivaista, vaikka yhtiöt olisivat hyvin erilaisia.
Mitkä kohdat ennakoivat tulevia kuluja?
Ostajalle todistuksen tärkeimmät rivit ovat ne, jotka kertovat tulevista maksuista. Kolme kohtaa kannattaa lukea tarkasti, koska ne paljastavat piilevän korjausvelan.
Yhtiölainaosuus
Lainaosuus kertoo huoneiston osuuden taloyhtiön lainoista ja sen voi yleensä maksaa pois kerralla. Osuus ilmoitetaan edellisen kuukauden lopun mukaan. Se muuttuu siis kaupan ja maksun välillä. Todistus erittelee osuuden lainoittain. Jo päätetty mutta nostamaton laina voi kasvattaa summaa myöhemmin.
Erittely kannattaa lukea lainoittain. Jos yksi korjaushanke jää pois, osuus näyttää todellista pienemmältä ja lasku kasvaa vasta kaupan jälkeen. Pientä lukua kannattaa aina verrata korjaushistoriaan ja päätettyihin remontteihin.
Tehdyt ja päätetyt korjaukset
Todistus erottaa neljä tilaa, jotka ostajat sekoittavat. Tehdyt korjaukset ovat valmiita, päätetyt on hyväksytty yhtiökokouksessa, ehdotetut ovat vasta hallituksen esityksiä ja ilmenneet korjaustarpeet on havaittu kokouksen jälkeen. Merkintä "ei päätettyjä korjauksia" ei siis tarkoita, ettei remontteja olisi tulossa.
Ostajan kannattaa verrata korjausrivejä kunnossapitotarpeeseen. Jos suuria töitä ei ole tehty vuosikymmeniin, ne ovat todennäköisesti edessä lähivuosina. Vanhan putkiston tai julkisivun puuttuminen korjaushistoriasta on varoitusmerkki, ei myyntivaltti. Tarkemmat asiakirjat kannattaa pyytää yhtiöltä erikseen.
Kunnossapitotarve
Kiinteistö-osiossa on hallituksen selvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeesta. Se on todistuksen paras ennuste tulevasta korjausvelasta. Tyhjä tai "ei tiedossa olevia tarpeita" merkitty rivi vanhassa talossa on kehotus kysyä lisää, ei tae huolettomuudesta.
Selvitys perustuu hallituksen näkemykseen, ei aina tehtyyn kuntotutkimukseen. Se on silti ainoa lakisääteinen ennuste tulevista töistä. Tarkemman kuvan saa teettämällä oman arvion tai lukemalla yhtiön pitkän tähtäimen suunnitelman ja edellisten vuosien tilinpäätökset.
Onko ilmaista täytettävää pohjaa?
Hakukoneessa luvataan ilmaisia pohjia, mutta pätevää isännöitsijäntodistusta ei voi täyttää itse. Sen antaa lain mukaan isännöitsijä tai, jos häntä ei ole, hallituksen puheenjohtaja.
Miksei pohjaa voi täyttää itse
Kaksi syytä estää oman täyttämisen. Ensinnäkin todistus on lailla varattu isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan annettavaksi. Se on päivättävä ja allekirjoitettava. Antaja ja yhtiö vastaavat tietojen oikeellisuudesta vahingonkorvausvastuulla. Lisäksi vain yhtiöllä on tarvittavat tiedot, kuten lainaosuudet, erääntyneet vastikkeet ja korjauspäätökset.
Kaksi erilaista hakijaa
Pohjaa etsii kahdenlainen hakija. Ostaja tai myyjä haluaa nähdä, mitä todistuksessa lukee. Hänelle riittää tämän sivun tieto ja valmis todistus isännöitsijältä. Pienen taloyhtiön hallituksen jäsen taas laatii todistuksen itse. Vasta hän tarvitsee oikean lomakkeen ja yhtiön tiedot sen tueksi.
Milloin tyhjä pohja on aiheellinen
Vapaasti ladattavat mallipohjat ovat tyhjiä lomakkeita, jotka palvelevat vain yhtä tilannetta. Pienessä taloyhtiössä, jolla ei ole isännöitsijää, hallituksen puheenjohtaja laatii ja allekirjoittaa todistuksen itse. Hänelläkin on samat tiedot käytettävissä ja sama vastuu niiden oikeellisuudesta.
Vastuu on tällöinkin sama. Puheenjohtaja vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta samalla tavalla kuin isännöitsijä. Väärä lainaosuus tai unohtunut korjauspäätös voi johtaa vahingonkorvausvaatimukseen. Tyhjän pohjan täyttäminen edellyttää siksi yhtiön kaikkien asiakirjojen läpikäyntiä.
Mistä ilmaiset pohjat tulevat
Verkon ilmaiset mallit ovat yleensä ohjelmistotalojen tai lakipalveluiden markkinointia. Ne näyttävät todistuksen ulkoasun. Yhtiön oikeita lukuja ne eivät tuota. Ladattu tyhjä lomake ei vie asuntokauppaa eteenpäin ilman isännöitsijän kokoamia tietoja.
Mistä virallisen lomakkeen saa?
Virallinen lomake on olemassa, mutta se on maksullinen. Useimmat todistukset tehdään käytännössä isännöintiohjelmalla, ei paperilomakkeella.
Kiinteistöliiton lomake
Vakiintunut lomake on Kiinteistöalan Kustannuksen julkaisema, tehty yhteistyössä Suomen Kiinteistöliiton kanssa. Sen saa itsejäljentävänä paperilomakkeena tai sähköisenä Rakennustiedon sopimusasiakirjapalvelusta. Kyseessä on maksullinen tuote, ei ilmainen viranomaispohja.
Isännöintiohjelmat tekevät todistuksen
Suurin osa todistuksista ei synny paperilomakkeelle lainkaan. Isännöintiliiton selvityksen mukaan 94 prosenttia isännöintiyrityksistä tuottaa todistuksen suoraan järjestelmästään. Useimmat tarjoavat myös sähköisen tilaamisen ja sähköisen allekirjoituksen. Valmis todistus tulee tavallisesti allekirjoitettuna pdf-tiedostona.
Käytännössä valinta on paperilomakkeen ja sähköisen todistuksen välillä. Paperilomake sopii pienelle yhtiölle ilman isännöintiohjelmaa. Isännöintiyritys taas tuottaa todistuksen sähköisesti ja allekirjoittaa sen vahvalla tunnistautumisella. Molemmat ovat yhtä päteviä asiakirjoja saman sisällön edessä.
Miten todistus liittyy huoneistotietojärjestelmään?
Osa todistuksen tiedoista siirtyy huoneistotietojärjestelmään, mutta rekisteri ei anna itse todistusta. Maanmittauslaitoksen tuloste on suppeampi eikä korvaa isännöitsijäntodistusta.
Mitä rekisteriin siirtyy
Huoneistotietojärjestelmä on Maanmittauslaitoksen rekisteri, joka kokoaa taloyhtiöiden omistus- ja rajoitustiedot. Taloyhtiöiden on vietävä korjaus- ja kunnossapitotiedot rekisteriin kesäkuun 2026 loppuun mennessä. Siitä eteenpäin tiedot päivitetään vähintään kerran vuodessa. Todistuksen tiedot pysyvät näin tuoreempina. Isännöitsijä antaa todistuksen kuitenkin edelleen.
Todistus vai rekisteripäivitys
Vuodesta 2023 alkaen isännöitsijä voi todistuksen antamisen sijaan päivittää tiedot huoneistotietojärjestelmään. Tietojen pyytäjä saa ne tällöin suoraan rekisteristä. Vastuu tietojen oikeellisuudesta säilyy isännöitsijällä kummassakin tavassa. Ostajan kannalta lopputulos on sama tieto eri kanavaa pitkin.
Sähköinen todistus
Sähköinen isännöitsijäntodistus syntyy isännöintiohjelmassa, joka hakee omistustiedot huoneistotietojärjestelmästä. Maanmittauslaitos myy rekisteristä osakehuoneistotulosteen. Se ei kuitenkaan sisällä taloustietoja, vastikkeita eikä korjauksia. Tuloste on siis eri asiakirja kuin isännöitsijäntodistus.
Kuka näkee rekisterin tiedot
Rekisterin tiedot eivät ole vapaasti kaikkien nähtävissä. Omistaja näkee oman huoneistonsa tiedot sähköisesti. Ostaja ja välittäjä saavat tiedot todistuksen tai osakehuoneistotulosteen kautta. Maanmittauslaitos veloittaa tulosteesta erikseen.
Miten pohja täytetään ja todistus tilataan?
Todistuksen tilaa se, jolla on siihen oikeus. Isännöitsijä täyttää pohjan yhtiön tiedoista ja allekirjoittaa valmiin todistuksen.
Kuka voi tilata todistuksen
Todistus ei ole julkinen asiakirja. Sen saavat tilata osakkeenomistaja, osakkeet panttina pitävä pankki sekä kiinteistönvälittäjä, jolla on voimassa oleva myynti- tai vuokraustoimeksianto. Muut eivät saa todistusta ilman valtuutusta.
Miten tilaus etenee
Todistus tilataan taloyhtiön omalta isännöintiyritykseltä, monilla yrityksillä myös sähköisesti verkossa. Isännöitsijä kokoaa tiedot yhtiön järjestelmästä ja allekirjoittaa todistuksen. Toimitus kestää tavallisesti kahdesta neljään arkipäivässä, sillä laki ei aseta toimitukselle määräaikaa.
Kauanko todistus on voimassa
Laki ei aseta todistukselle enimmäisikää. Hyvän välitystavan mukaan todistus ei saisi olla kolmea kuukautta vanhempi, kun taas Isännöintiliitto pitää asuntokaupassa rajana neljää kuukautta. Lainaosuus vanhenee joka tapauksessa, koska se lasketaan edellisen kuukauden lopun mukaan. Todistuksen hinnasta kerrotaan tarkemmin isännöitsijäntodistuksen hintasivulla.
Milloin sisältö muuttuu
Todistuksen pakollinen sisältö laajenee vuoden 2027 alusta. Asetusmuutos lisää pohjaan muun muassa sähköauton latauspisteiden vastikevelvollisuuden, erillisen maininnan asbesti- ja haitta-ainekartoituksista sekä tiedon huoneistojen lyhytvuokrauksesta. Vanhempi todistus ei siis kata kaikkia näitä kohtia.
Todistus eri käyttötarkoituksiin
Sama pohja palvelee useaa tarvetta. Asuntokaupassa ostaja ja pankki lukevat ennen muuta lainaosuuden ja korjaukset. Vuokrauksessa riittää suppeampi versio ilman kaikkia taloustietoja. Lainaa haettaessa pankki tarkistaa vastikkeet ja yhtiön velat vakuutta varten. Käyttötarkoitus ratkaisee, kuinka tarkasti kukin osio luetaan.
Usein kysytyt kysymykset
Mitä isännöitsijäntodistus maksaa?
Taloyhtiö saa periä todistuksesta hallituksen hyväksymän kohtuullisen maksun. Hinta sovitaan yleensä isännöintisopimuksessa. Tarkat hinnat ja niiden vaihtelu käsitellään isännöitsijäntodistuksen hintasivulla.Onko isännöitsijäntodistus sama kuin energiatodistus?
Ei ole. Isännöitsijäntodistus kokoaa yhtiön ja huoneiston tiedot laajasti. Energiatodistus kertoo vain rakennuksen energiatehokkuuden. Se on yksi isännöitsijäntodistukseen liitettävistä tiedoista.Tarvitaanko todistus myös vuokrauksessa?
Kyllä. Vuokrausta varten on oma, suppeampi isännöitsijäntodistus. Se jättää pois osan eritellyistä taloustiedoista. Vuokralainen tarvitsee kevyemmät tiedot kuin ostaja.Kuka allekirjoittaa todistuksen?
Todistuksen allekirjoittaa isännöitsijä. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai hän on esteellinen, allekirjoittajana toimii hallituksen puheenjohtaja. Allekirjoittaja vastaa siitä, että tiedot ovat oikein.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Todistuksen korjaus- ja lainaosuusrivit ennakoivat taloyhtiön tulevia kuluja. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta.
Lähteet
Näytä 6 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Isännöintiliitto ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 7 luku 27 § (muutettu lailla 152/2023): "Isännöitsijän on pyynnöstä annettava osakehuoneistoa koskeva isännöitsijäntodistus taikka tehtävä huoneistotietojärjestelmästä annetun lain 17 a §:ssä tarkoitettu tietojen päivitys. Jollei yhtiöllä ole isännöitsijää tai tämä on esteellinen, velvollisuus antaa todistus taikka tehdä päivitys on hallituksen puheenjohtajalla." Todistuksen saavat pyytää osakkeenomistaja, osakkeet panttina pitävä sekä välitysliike toimeksiannon nojalla; yhtiö saa periä hallituksen hyväksymän kohtuullisen maksun. finlex.fi.
- Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta 365/2010, 2-7 §: isännöitsijäntodistus on tiivistelmä 3-7 §:ssä tarkoitetuista tiedoista, päivättynä ja allekirjoitettuna. Sisältö jakautuu viiteen tietoryhmään: todistuksen ja kohteen yksilöinti (3 §), tiedot osakehuoneistosta (4 §), tiedot kiinteistöstä ja rakennuksista (5 §), tiedot yhtiön taloudesta (6 §) ja muut tiedot (7 §). finlex.fi.
- Valtioneuvoston asetus 567/2026 (muutos asetukseen 365/2010, voimaan 1.1.2027): laajentaa isännöitsijäntodistuksen pakollista sisältöä muun muassa sähköauton latauspisteiden vastikevelvollisuudella, erillisellä maininnalla asbesti- ja haitta-ainekartoituksista sekä tiedolla huoneistojen lyhytvuokrauksesta. finlex.fi.
- Isännöintiliitto, Järjestelmäselvitys 2024: 94 prosenttia isännöintiyrityksistä tuottaa isännöitsijäntodistuksen suoraan isännöintijärjestelmästä; suuri osa tarjoaa sähköisen tilaamisen ja sähköisen allekirjoituksen. isannointiliitto.fi.
- Suomen Kiinteistölehti, "Tarkkuus on valttia isännöitsijäntodistusta laadittaessa" (2015): asunto-osakeyhtiö ja todistuksen antaja vastaavat siitä, että todistuksen tiedot ovat oikein; hyvän välitystavan mukaan todistus ei saisi olla kolmea kuukautta vanhempi välitystoimeksiantoa suoritettaessa. kiinteistolehti.fi.
- Maanmittauslaitos, huoneistotietojärjestelmä (2026): taloyhtiöiden on vietävä kunnossapitotarve- ja korjaustiedot rekisteriin 30.6.2026 mennessä. Jatkuva päivitysvelvollisuus alkaa 1.7.2026. Osakehuoneistotuloste on rekisteriote, joka ei sisällä yhtiön talous- ja korjaustietoja eikä korvaa isännöitsijäntodistusta. maanmittauslaitos.fi.