Isännöitsijäntodistuksen pohja

Isännöitsijäntodistuksella ei ole vapaata pohjaa, vaan sen sisältö on määritelty laissa ja erillisessä asetuksessa. Et siis tarvitse omaa mallia, sillä taloyhtiön isännöitsijä laatii todistuksen vakiopohjalle. Pohjassa on aina samat osiot yhtiöstä ja huoneistosta.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin, valtioneuvoston asetukseen ja Isännöintiliiton tietoihin. Päivitetty 13.6.2026.

Mistä isännöitsijäntodistuksen pohja muodostuu?

Todistuksella ei ole vapaata pohjaa, vaan sen sisältö on määritelty laissa ja asetuksessa. Tämän vuoksi osakkaan ei tarvitse etsiä tai tehdä omaa mallia.

Lakisääteinen rakenne

Todistuksen sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 pykälään ja valtioneuvoston asetukseen. Asetus määrää, mitä todistukseen on kirjattava ja mitä liitteitä siihen kuuluu. Sisältö ei siis ole vapaasti valittavissa.

Laissa ja asetuksessa on määritelty todistuksen minimisisältö. Isännöitsijä voi antaa myös tätä enemmän tietoa, jos se selventää yhtiön tilannetta ostajalle. Tavoitteena on, että ostaja saa kaiken kauppaan vaikuttavan tiedon.

Säädelty sisältö suojaa ostajaa. Myyjä ei voi jättää pois epämieluisia tietoja, kuten tulevaa remonttia. Tämä tekee todistuksesta luotettavan tietolähteen.

Asetus varmistaa, että olennaiset tiedot ovat aina mukana. Näin ostaja saa vertailukelpoisen tietopaketin joka kohteesta. Tämä on koko todistuksen tarkoitus.

Et tarvitse omaa pohjaa

Todistuksen laatii taloyhtiön isännöitsijä, ei osakas tai myyjä. Sinun ei siis tarvitse ladata tai täyttää valmista pohjaa itse.

Isännöitsijä päättää, mitkä tiedot todistukseen merkitään, ja vastaa niiden oikeellisuudesta. Taloyhtiön hallituksella ei ole tähän päätösvaltaa. Isännöintiyrityksillä on käytössä omat vakiopohjansa.

Myyjän tehtävä on tilata todistus, ei laatia sitä. Tilaus tehdään taloyhtiön isännöitsijältä. Näin todistus on aina yhtiön virallinen asiakirja.

Pohjan vakiomuoto ei ole valittavissa. Sisältö tulee suoraan asetuksesta. Tämä takaa, että jokainen ostaja saa saman tasoisen tiedon.

Mitä osioita pohjassa on?

Pohja jakautuu osioihin, jotka seuraavat asetuksen pykäliä. Taulukko näyttää osiot ja niiden pääsisällön.

Pohjan osiot

Valtioneuvoston asetus osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Pykäläviittaukset ovat asetuksen mukaisia.

Yhteinen rakenne

Sama rakenne on kaikissa taloyhtiöissä. Tämän ansiosta ostaja löytää tarvitsemansa tiedon aina samasta kohdasta. Eri isännöintiyritysten pohjat näyttävät hieman erilaisilta, mutta sisältö on sama.

Vakiopohja helpottaa myös isännöitsijän työtä. Kun rakenne on sama, mitään olennaista ei jää vahingossa pois. Ostaja voi luottaa siihen, että kaikki pakolliset kohdat on käyty läpi.

Tuttu rakenne nopeuttaa myös kohteiden vertailua. Ostaja löytää saman tiedon eri asuntojen todistuksista samasta kohdasta. Tämä helpottaa eri asuntojen vertailua keskenään.

Mitä huoneisto-osio sisältää?

Huoneisto-osio kertoo ostajalle keskeiset tiedot kaupan kohteesta. Se on pohjan tärkein osa ostajan kannalta.

Huoneiston tiedot

Osiossa ilmoitetaan huoneiston käyttötarkoitus, pinta-ala ja huoneiden lukumäärä. Pinta-alasta kerrotaan, onko se mitattu standardin SFS 5139 mukaisesti. Lisäksi mainitaan tilat, joihin osakkeet oikeuttavat.

Talouspuolelta osio kertoo yhtiövastikkeen, osuuden yhtiön lainoista ja mahdolliset rästit. Lainaosuus ilmoitetaan edellisen kuukauden viimeisen päivän tilanteen mukaan. Näistä luvuista syntyy asunnon kuukausittainen kulu.

Pinta-alatieto kannattaa lukea tarkasti. Yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala voi poiketa todellisesta. Ero selitetään todistuksessa, jos huoneisto on tarkistusmitattu.

Viat ja muutostyöt

Osiossa mainitaan huoneiston käytön kannalta olennaiset viat ja puutteet, jotka ovat yhtiön tiedossa. Mukana ovat myös osakkaan tekemät kunnossapito- ja muutostyöt. Kohtien tarkemman tulkinnan löydät sivulta isännöitsijäntodistus.

Juuri näistä tiedoista syntyy usein riita, jos jokin jää mainitsematta. Siksi osio kannattaa lukea huolellisesti läpi. Epäselvistä kohdista kannattaa kysyä isännöitsijältä ennen kauppaa.

Muutostöistä mainitaan ilmoituksen päivämäärä. Näin ostaja näkee, mitä huoneistossa on tehty ja milloin. Luvattomat muutostyöt voivat aiheuttaa ostajalle ongelmia myöhemmin.

Mitä yhtiö-osio sisältää?

Yhtiötä koskevat osiot kertovat kiinteistöstä, rakennuksista ja taloudesta. Niistä ostaja näkee yhtiön kunnon ja tulevat kulut.

Kiinteistö ja rakennukset

Osio kertoo tontin hallinnan, rakennusten iän ja perustiedot. Mukana ovat muun muassa rakennusvuosi, lämmitystapa ja tieto hisseistä. Vuokratontista ilmoitetaan vuokra ja vuokrasuhteen päättymisaika.

Tärkein tieto on selvitys yhtiön korjaustarpeesta ja kunnossapidosta. Todistukseen liitetään korjaustarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma. Niistä ostaja näkee, mitä remontteja yhtiössä on edessä.

Rakennusvuosi ja tekniikan ikä kertovat tulevista remonteista. Esimerkiksi putkien ja julkisivun käyttöikä lähestyy loppuaan tietyn ikäisissä taloissa. Näitä tietoja kannattaa verrata yhtiön korjaussuunnitelmaan.

Tieto hisseistä ja lämmitystavasta vaikuttaa tuleviin kuluihin. Esimerkiksi vanhan lämmitysjärjestelmän uusiminen on iso investointi. Nämä tiedot löytyvät kiinteistöä koskevasta osiosta.

Yhtiön talous

Talousosio kertoo vastikkeet, yhtiön lainat ja talousarvion. Niistä ostaja arvioi, kuinka vakaalla pohjalla yhtiön talous on. Korkea velka tai iso korjaustarve näkyy tulevina vastikkeina.

Talouden tiedot täydentävät huoneiston tietoja. Yhdessä ne kertovat, mitä asuminen ja omistaminen todella maksavat. Tarkempi taloyhtiön talouden lukuohje on koottu sivulle taloyhtiön tilinpäätös.

Talousarvio kertoo, riittävätkö vastikkeet menoihin. Alijäämäinen talous voi johtaa vastikkeen korotukseen. Suuri laina taas näkyy korkeana pääomavastikkeena.

Talousosio kannattaa lukea yhdessä korjaustarpeen kanssa. Iso remontti yhdistettynä pieneen puskuriin tarkoittaa todennäköistä lainaa. Tämä näkyy myöhemmin pääomavastikkeessa.

Mitä liitteitä pohjaan kuuluu?

Todistukseen kuuluu liitteitä, jotka tarkentavat yhtiön kuntoa ja taloutta. Liitteet ovat osa todistusta, eivät erillinen lisä.

Pakolliset liitteet

Keskeisin liite on selvitys yhtiön korjaustarpeesta. Mukana on myös yhtiökokouksen hyväksymä kunnossapitosuunnitelma sen pääpiirteittäin. Nämä liitteet kertovat tulevista remonteista.

Liitteenä mainitaan myös tehdyt kuntoarviot ja -tutkimukset. Lisäksi ilmoitetaan korjaushistoria eli aiemmin tehdyt remontit. Liitteet ovat ostajalle yhtä tärkeitä kuin itse todistus.

Liitteiden merkitys ostajalle

Liitteet kertovat yhtiön tulevista kuluista. Pelkkä perustodistus ilman liitteitä antaa vajaan kuvan, koska remontit eivät näy. Pyydä siksi todistus aina liitteineen.

Korjaustarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma ovat ostajalle tärkeimmät liitteet. Niistä näkee, mitä yhtiössä on suunnitteilla seuraavien vuosien aikana. Tieto vaikuttaa suoraan asunnon hintaan.

Ilman liitteitä todistus kertoo vain nykytilan. Tulevat remontit jäävät tällöin näkymättä. Siksi liitteet ovat ostajalle välttämättömät, eikä todistusta kannata ottaa vastaan ilman niitä.

Liitteet annetaan todistuksen mukana, ei erikseen pyytämällä. Tarkista silti, että kaikki liitteet ovat mukana. Puuttuva liite voi jättää korjaustarpeen ostajalle pimentoon.

Onko vuokraukseen oma pohja?

Vuokrausta varten on oma todistuspohjansa. Se on suppeampi kuin myyntiä varten annettava todistus.

Vuokratodistus

Asetuksen 8 pykälä koskee isännöitsijäntodistusta vuokrausta varten. Tämä todistus sisältää vuokraajan kannalta olennaiset tiedot. Se ei sisällä kaikkia kauppaa varten tarvittavia tietoja.

Vuokratodistus riittää, kun asuntoa vuokrataan, ei myydä. Asunnon myyntiin tarvitaan aina laajempi todistus liitteineen. Tilaa siksi oikea todistus käyttötarkoituksen mukaan.

Vuokratodistus on yleensä myyntitodistusta halvempi. Se ei silti korvaa myyntitodistusta kaupassa. Pyydä siksi oikea todistus heti tilatessa.

Erot myyntitodistukseen

Myyntiä varten annettava todistus sisältää tarkemmat tiedot taloudesta ja korjaustarpeesta. Ostaja tarvitsee nämä tiedot ostopäätöstä varten. Vuokralaiselle riittää suppeampi tieto.

Kerro isännöitsijälle, tarvitsetko todistuksen myyntiä vai vuokrausta varten. Näin saat oikean pohjan ja oikeat liitteet. Väärä todistustyyppi voi viivästyttää kauppaa.

Myyntitodistus sisältää myös korjaushistorian ja kunnossapitosuunnitelman. Nämä puuttuvat vuokratodistuksesta. Siksi vuokratodistus ei riitä ostajan tietolähteeksi.

Kerro käyttötarkoitus jo tilausvaiheessa. Sama isännöitsijä tuottaa molemmat todistustyypit. Oikea valinta säästää aikaa ja rahaa.

Kuka pohjan täyttää ja allekirjoittaa?

Todistuksen täyttää ja allekirjoittaa taloyhtiön isännöitsijä. Hän vastaa siitä, että tiedot ovat oikein.

Allekirjoitus ja päiväys

Todistus on päivättävä ja allekirjoitettava. Allekirjoittaja on isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja. Päiväys kertoo, minkä hetken tilanteen mukaan tiedot on annettu.

Tiedot annetaan todistuksen antamishetken mukaan. Siksi vanha todistus ei kerro yhtiön nykytilaa, jos välissä on tehty päätöksiä. Tuore todistus on kaupan perusedellytys.

Sähköinen allekirjoitus on yhtä pätevä kuin paperinen. Monet isännöintiyritykset toimittavat todistuksen sähköisesti. Sähköinen todistus on helppo välittää ostajalle ja pankille.

Tarkista, että todistuksessa on päiväys ja allekirjoitus. Allekirjoittamaton todistus ei ole virallinen. Pankki ja ostaja edellyttävät asianmukaisesti allekirjoitettua todistusta.

Pohjan oikea käyttö

Älä täytä todistusta itse, vaikka pohjia löytyisi verkosta. Vain isännöitsijän laatima ja allekirjoittama todistus on pätevä. Sen hinta ja tilaaminen on koottu sivulle isännöitsijäntodistuksen hinta.

Verkosta löytyvät mallit voivat olla vanhentuneita. Asetuksen sisältö on muuttunut vuosien varrella. Vain isännöitsijän tuottama todistus on ajantasainen.

Jos myyt itse ilman välittäjää, tilaa todistus ajoissa. Toimitus voi kestää muutaman päivän. Aiheesta lisää sivulla asuntokauppa ilman välittäjää.

Todistus on yksi asuntokaupan tärkeimmistä asiakirjoista. Sen avulla ostaja näkee yhtiön talouden ja korjaustarpeen. Talon tulevat remontit saat arvioitua Asuntoanalyysin laskurilla.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko isännöitsijäntodistuksen tehdä itse omalle pohjalle?

Ei. Todistuksen laatii ja allekirjoittaa taloyhtiön isännöitsijä, ei osakas tai myyjä. Sisältö on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa ja valtioneuvoston asetuksessa, joten omaa pohjaa ei tarvita eikä itse tehty todistus ole pätevä.

Mitä isännöitsijäntodistuksen pohja sisältää?

Pohjassa on osiot todistuksen yksilöinnistä, osakehuoneistosta, yhtiön kiinteistöstä ja rakennuksista, yhtiön taloudesta sekä muista tiedoista. Liitteenä on yhtiön korjaustarveselvitys ja kunnossapitosuunnitelma. Rakenne perustuu valtioneuvoston asetukseen.

Onko vuokraukseen oma isännöitsijäntodistuksen pohja?

On. Asetuksen 8 pykälä koskee isännöitsijäntodistusta vuokrausta varten. Se on suppeampi kuin myyntiä varten annettava todistus eikä sisällä kaikkia kauppaa varten tarvittavia tietoja. Kerro isännöitsijälle, kumpaa tarvitset.

Kuka allekirjoittaa isännöitsijäntodistuksen?

Todistuksen allekirjoittaa isännöitsijä tai hallituksen puheenjohtaja, ja se on päivättävä. Allekirjoittaja vastaa tietojen oikeellisuudesta. Tiedot annetaan todistuksen antamishetken mukaan.