Isän­nöit­si­jän­to­dis­tuk­sen hinta

Isännöitsijäntodistus on asuntokaupan tärkein yksittäinen paperi, ja sen maksaa yleensä asunnon myyjä. Hinnalle ei ole laissa kattoa, vaan taloyhtiön hallitus hyväksyy siitä kohtuullisen maksun, joten summat vaihtelevat yhtiöittäin. Käyttötarkoitus ratkaisee, minkä asiakirjan tarvitset, ja oikea valinta voi säästää kymmeniä euroja. Tällä sivulla esitellään todistuksen hinta, sen maksaja ja se, mihin hintaerot perustuvat.

Mitä isännöitsijäntodistus maksaa?

Isännöitsijäntodistuksen mediaanihinta liitteineen oli 130 euroa Kiinteistöliiton vuoden 2026 hintatutkimuksessa, ja luku sisältää arvonlisäveron. Sama todistus maksaa eri yhtiöissä eri verran, koska hinnan hyväksyy oma taloyhtiön hallitus.

Mediaanihinta ja hajonta

Puolet taloyhtiöistä maksaa mediaania vähemmän ja puolet enemmän. Edullisin neljännes veloitti liitteineen noin 105 euroa tai vähemmän, ja kallein neljännes noin 152 euroa tai enemmän. Hajonta on siis suuri jo pelkän täyden todistuksen sisällä.

Yksittäinen hinta voi poiketa mediaanista vielä reilummin. Rakennuslehden vuoden 2020 selvityksessä todistusten hinnat vaihtelivat noin 40 eurosta yli 200 euroon liitteineen ja pikatoimituksineen, jo ennen arvonlisäveron nousua. Siksi omaa tarjousta kannattaa verrata mediaaniin, ei naapuritaloyhtiön hintaan.

Lähde: Kiinteistöliitto ja KTI Kiinteistötieto Oy, Isännöintipalkkiot 2017-2026 (hallitusten puheenjohtajien mediaanit, sisältävät arvonlisäveron).

Todistuksen hinta on noussut selvästi yleistä hintakehitystä nopeammin. Kiinteistöliiton mukaan mediaani kasvoi 13 prosenttia vuosina 2023-2026, kun elinkustannusindeksi nousi samaan aikaan vain 3,8 prosenttia. Arvonlisäveron nousu selittää noususta noin 1,2 prosenttiyksikköä, joten kyse ei ole pelkästä verosta.

Ei lakisääteistä enimmäishintaa

Todistukselle ei ole laissa enimmäishintaa. Asunto-osakeyhtiölain mukaan todistuksesta voidaan periä taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu. Ehtoja on siis kaksi, sillä maksun on oltava kohtuullinen ja hallituksen on se hyväksyttävä.

Kiinteistöliiton lakimiehen mukaan todistuksen hintaa ei säännellä missään, vaan se sovitaan yleensä isännöintisopimuksessa. Jos yhtiöllä ei ole isännöitsijää tai voimassa olevaa sopimusta, hallituksen tulee tehdä hinnasta erillinen päätös. Kohtuullisuutta ei ole oikeudessa juuri testattu, joten raja jää käytännössä hallituksen harkintaan.

Kuka maksaa isännöitsijäntodistuksen?

Todistuksen maksaa se, joka sen tilaa. Asuntokaupassa tilaaja on käytännössä myyjä, ei taloyhtiö eikä ostaja.

Todistuksen tilausoikeus

Laki rajaa todistuksen tilaamisen kolmelle taholle. Sen saavat tilata osakkeiden omistaja, osakkeita panttauksen nojalla hallussaan pitävä sekä välitysliike, jolla on voimassa oleva toimeksianto. Asunnon ostaja ei siis voi tilata todistusta itse, vaan hän saa sen myyjältä tai välittäjältä. Todistus kannattaa pyytää liitteineen nähtäväksi jo ennen tarjousta.

Pankin ja taloyhtiön osuus

Osakasta lainoittava pankki voi tilata todistuksen itse, koska se pitää osakkeita panttina. Silloin pankki myös maksaa sen. Taloyhtiö ei sen sijaan yleensä maksa osakkaan todistusta, koska maksu laskutetaan suoraan tilaajalta erillisveloituksena.

Joissakin pienissä yhtiöissä osakas saa todistuksen ilman erillistä maksua, mutta tämä on käytäntö, ei pääsääntö. Oman taloyhtiön käytännön näkee isännöinnin erillisveloituksista.

Miksi hinnat vaihtelevat niin paljon?

Todistuksesta ei ole yhtä hinnastoa, koska jokainen hallitus hyväksyy oman maksunsa. Loppusummaan vaikuttavat eniten liitteet ja toimitustapa.

Työ todistuksen takana

Todistus ei synny yhtä nappia painamalla. Kiinteistöliiton taloyhtiölehden mukaan isännöintiyrityksen asiakaspalvelu tarkastaa huoneiston perustiedot, kirjanpito varmistaa lainaosuudet ja mahdolliset vastikerästit, ja isännöitsijä tarkistaa korjaustiedot.

Allekirjoituksellaan isännöitsijä vastaa tietojen oikeellisuudesta, ja juuri tämä vastuu on osa hintaa. Rakennuslehden haastattelussa on muistutettu, että tiedot omistaa taloyhtiö ja isännöitsijä vain kokoaa ne yhteen.

Liitteet ja pikatoimitus

Vertaamasi hinta ei ole aina se, jonka maksat. Osa isännöintiyrityksistä sisällyttää liitteet hintaan, osa laskuttaa ne erikseen. Liitteisiin kuuluvat tilinpäätös, toimintakertomus, talousarvio, yhtiöjärjestys eli taloyhtiön säännöt ja energiatodistus. Kalliimpi todistus ei silti ole halvempaa parempi, sillä sama työ voi maksaa eri toimistoissa hyvin eri verran.

Kaikkia liitteitä ei aina tarvita. Vuokranantaja pärjää usein ilman tilinpäätöstä ja talousarviota, kun taas asuntokauppaan ne kuuluvat. Kun kerrot tilatessa käyttötarkoituksen, maksat vain tarvitsemistasi liitteistä etkä turhista sivuista.

Isännöintiliiton mukaan tavallinen toimitusaika on 2-4 arkipäivää ja enintään viikko. Kiireiseen kauppaan moni yritys tarjoaa pikatoimituksen, mutta siitä peritään lisämaksu. Pikatoimituslisä on esimerkiksi yhdellä pääkaupunkiseudun yrityksellä 65 euroa. Pikatoimitusta ei kuitenkaan ole pakko ostaa, jos tilaat todistuksen ajoissa.

Vaikuttaminen hintaan

Todistuksen hintaan ei vaikuteta kilpailuttamalla, koska sen antaa vain oman taloyhtiön isännöitsijä. Vaikuttaminen kulkee taloyhtiön kautta. Kiinteistöliiton mukaan maksua ei saa nostaa yksipuolisesti, koska se on osa isännöintisopimusta ja muutos vaatii molempien osapuolten hyväksynnän. Lähes kolmasosa puheenjohtajista oli vuonna 2025 pyytänyt isännöinniltä tarkennuksia laskutukseen, joten erittelyn pyytäminen on tavallista.

Erittely kannattaa pyytää myös siksi, että hinta ei aina näy selvästi. Kiinteistöliiton mukaan noin 43 prosenttia puheenjohtajien isännöintiyrityksistä ei erittele erillisveloituksia vuosittain, joten todistuksen todellinen hinta voi jäädä hallitukseltakin huomaamatta. Eritelty lasku tekee hinnasta vertailukelpoisen.

Mihin tarkoitukseen tarvitset todistuksen?

Käyttötarkoitus ratkaisee, minkä asiakirjan tarvitset, ja hinta muuttuu sen mukana. Moni maksaa täydestä todistuksesta, vaikka kevyempi riittäisi.

Hinta käyttötarkoituksen mukaan

Asuntokauppaan tarvitaan täydellinen todistus liitteineen. Vuokraukseen ja pankin lainaosuustietoihin riittää kevyempi asiakirja, joka on myös edullisempi. Alla olevat mediaanihinnat sisältävät arvonlisäveron.

Kevyempi vuokraustodistus

Vuokrausta varten on olemassa oma, laissa määritelty kevyempi todistus. Se ei sisällä esimerkiksi vastike- ja tilinpäätöstietoja, ja sen mediaanihinta oli 99 euroa Kiinteistöliiton hintatutkimuksessa. Pankkia tai perunkirjoitusta varten todistuksen voi tilaajan pyynnöstä saada myös ilman talousliitteitä. Kannattaa siis kertoa tilatessa, mihin todistusta tarvitset.

Kaksi todistusta kaupassa

Yhdellä todistuksella harvoin selviää koko kauppa. Kiinteistöliiton taloyhtiölehden mukaan uusi, kaupantekohetken lainaosuustiedon sisältävä todistus tarvitaan varainsiirtoveron laskemista varten. Kahdenkin todistuksen hinta on pieni summa mahdollisen asuntokauppariidan rinnalla.

Osa yrityksistä myy erillisen lainaosuuslaskelman, jonka mediaanihinta oli 75 euroa. Sitä ei kuitenkaan voi vaatia, koska laki ei tunne erillistä lainaosuuslaskelmaa, vaan se on joidenkin yritysten oma palvelutuote. Todistuksen sisältö kannattaa lukea tarkasti, koska se kertoo, mitä osakas todella maksaa. Sisällön tulkinnassa auttaa isännöitsijäntodistuksen tarkistuslista.

Kuinka vanha todistus saa olla?

Laki ei aseta todistukselle voimassaoloaikaa. Käytännön rajat tulevat hyvästä välitystavasta ja pankeista.

Neljän kuukauden käytäntö

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan todistus saa asuntokaupassa olla enintään neljä kuukautta vanha. Raja nostettiin kolmesta neljään kuukauteen vuoden 2024 alussa, joten monissa vanhemmissa ohjeissa toistuva kolmen kuukauden sääntö on vanhentunut. Pankki voi silti vaatia rahoituspäätöstä varten korkeintaan kolme kuukautta vanhan todistuksen.

Uusi todistus, uusi maksu

Vanhentuneesta todistuksesta tilataan uusi, ja siitä maksetaan uudelleen. Sama koskee tilannetta, jossa tiedot muuttuvat kesken myynnin, esimerkiksi lainaosuuden tai remonttipäätöksen vuoksi. Virheellinen todistus sen sijaan korjataan veloituksetta, koska kyse on isännöitsijän vastuulla olevasta virheestä. Muuttuneet tiedot ovat siis eri asia kuin virhe, ja vain jälkimmäinen on maksuton.

Virhe ei silti ole vain hinnan kysymys. Korkein oikeus on katsonut, että ostajalla on oikeus vaatia todistuksen antajalta vahingonkorvausta, jos todistuksen tiedot ovat virheelliset. Juuri tämä vastuu selittää, miksi todistuksesta ylipäätään peritään maksu ja miksi sen korjaaminen kuuluu antajalle.

Riittääkö halvempi rekisteriote?

Huoneistotietojärjestelmästä saa edullisen otteen, mutta se ei korvaa isännöitsijäntodistusta. Asiakirjat kertovat eri asioita.

Osakehuoneistotuloste ei korvaa todistusta

Maanmittauslaitoksen osakehuoneistotuloste maksaa 19 euroa, eikä siihen lisätä arvonlisäveroa. Halvempi hinta houkuttaa, mutta tuloste kertoo vain omistus-, panttaus- ja rajoitustiedot. Todistus taas kokoaa yhteen taloyhtiön talouden, lainaosuudet, vastikkeet ja tulevat korjaukset. Asuntokaupassa tarvitaan siksi usein molemmat.

Rekisteri perii myös muita kertamaksuja, jotka eivät ole osa todistuksen hintaa. Maanmittauslaitos veloittaa osakeluettelon ylläpidon siirrosta taloyhtiöltä 135 euroa, omistuksen kirjaamisesta osakkaalta 92 euroa ja panttauksen kirjaamisesta 41 euroa, eikä näihin viranomaismaksuihin lisätä arvonlisäveroa. Ne liittyvät omistuksen rekisteröintiin, eivät taloyhtiön tietojen kokoamiseen.

Todistuksen hinta jatkossa

Osa todistuksen tiedoista siirtyy vähitellen Maanmittauslaitoksen rekisteriin, ja isännöitsijä voi jatkossa täyttää tiedot suoraan järjestelmään. Halventumista ei silti kannata odottaa.

Valtioneuvoston asetuksen mukaan todistukselta poistuu vuoden 2027 alusta yksi tieto, mutta samalla siihen lisätään useita uusia, kuten haitta-ainekartoitukset ja tieto lyhytvuokrauksesta. Osa yrityksistä myös laskuttaa taloyhtiötä rekisterin tietojen siirrosta erikseen, joten tietojen kokoaminen pysyy maksullisena työnä.

Usein kysytyt kysymykset

Onko isännöitsijäntodistus pakko hankkia asuntoa myytäessä?

Käytännössä on. Laki ei nimenomaisesti pakota hankkimaan todistusta, mutta ostaja, välittäjä ja pankki tarvitsevat sen tiedot, eikä kauppaa yleensä tehdä ilman sitä. Varainsiirtoveron laskeminen edellyttää lisäksi tuoretta todistusta, jossa lainaosuus on ajan tasalla. Todistus suojaa myös myyjää, koska siinä mainituista asioista ei synny myyjälle myöhemmin vastuuta.

Voiko isännöitsijäntodistuksen saada ilmaiseksi?

Yleensä ei. Todistuksesta peritään taloyhtiön hallituksen hyväksymä kohtuullinen maksu, joka on liitteineen esimerkiksi noin 130 euroa. Joissakin pienissä taloyhtiöissä osakas saa todistuksen ilman erillistä maksua, jos hallitus on niin päättänyt, mutta tämä on poikkeus. Maanmittauslaitoksen edullisempi osakehuoneistotuloste ei korvaa todistusta.

Voiko liian kalliista todistuksesta valittaa?

Maksun on lain mukaan oltava kohtuullinen ja hallituksen hyväksymä. Jos hinta tuntuu kohtuuttomalta, asian voi ottaa esiin taloyhtiön hallituksessa, koska hinnasta sovitaan isännöintisopimuksessa. Yksittäisen todistuksen hinnan kohtuullisuutta ei ole juuri testattu oikeudessa, joten käytännön raja määräytyy hallituksen ja isännöinnin välisessä sopimuksessa.

Sisältyykö todistuksen hinta isännöintisopimukseen?

Yleensä todistus on erillisveloitus, joka laskutetaan tilaajalta erikseen kiinteän isännöintipalkkion päälle. Hinta on kuitenkin sovittu isännöintisopimuksessa tai isännöintiyrityksen hinnastossa. Hallituksen kannattaa varmistaa sopimuksesta, mitkä asiakirjat kuuluvat kiinteään palkkioon ja mitkä veloitetaan erikseen.