Kuka maksaa kat­to­re­mon­tin ta­lo­yh­ti­ös­sä?

Katon kunnossapito kuuluu taloyhtiölle, mutta raha tulee osakkailta vastikkeena. Kuinka suuren osuuden kukin maksaa, määräytyy yhtiöjärjestyksen eli yhtiön omien sääntöjen vastikeperusteesta, ei yhtiökokouksen äänestyksestä. Tämä yllättää monet, koska osuuksista keskustellaan kokouksessa kuin niistä voitaisiin päättää.

Kuka kattoremontin lopulta maksaa?

Taloyhtiö teettää työn ja vastaa siitä, mutta rahoituksen keräävät osakkaat omista taskuistaan.

Yhtiön vastuu ja osakkaan lasku

Asunto-osakeyhtiölaki ei mainitse kattoa sanallakaan. Se asettaa yhtiölle kunnossapitovastuun kaikesta siitä, mikä ei kuulu osakkaalle, ja lain esitöissä vesikatto luetaan nimenomaisesti tähän joukkoon. Moni lukee vastuun niin, ettei remontti kosketa omaa lompakkoa.

Vastuu tarkoittaa kuitenkin vain sitä, kuka työn teettää ja kuka siitä vastaa. Yhtiöllä ei ole omaa rahaa muuta kuin se, minkä se osakkailta perii. Lasku päätyy siis joka tapauksessa osakkaille, ja kysymys kuuluu ainoastaan, missä suhteessa.

Vastikkeen kolme lajia

Kattoremontti näkyy vastikkeessa yleensä uutena eränä tai korotuksena. Nimitykset menevät helposti sekaisin, joten ne kannattaa erottaa toisistaan.

Pääomavastike eli pitkävaikutteisten menojen vastike on lain käyttämä termi. Hoito- ja rahoitusvastike ovat vakiintunutta käytännön sanastoa. Euromääräiset esimerkit oman osuuden laskemisesta antaa kattoremontin hinta.

Jakoperuste yhtiöjärjestyksessä

Asian ratkaisee yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt, ja laki vaatii nimenomaan, että vastikkeen maksuperuste kirjataan sinne. Esimerkkeinä laki mainitsee huoneiston pinta-alan, osakkeiden lukumäärän sekä sähkön, lämmön tai muun hyödykkeen kulutuksen. Lain esitöiden mukaan tavallisin peruste on huoneiston pinta-ala.

Painavin yksityiskohta on esitöiden vaatimus siitä, että peruste kirjataan niin tarkasti, ettei yhtiökokous voi harkita, miten maksuvelvollisuus jakautuu. Juuri tämä sulkee kokouksessa käytävän keskustelun osuuksista.

Kattoremontissa se tarkoittaa, että isompi huoneisto maksaa enemmän riippumatta siitä, missä kerroksessa se sijaitsee.

Pinta-ala ja osakeluku

Kaksi yleisintä perustetta tuottavat eri lopputuloksen. Pinta-alaperusteessa osuus seuraa suoraan neliöitä, joten kahden samankokoisen huoneiston lasku on sama riippumatta siitä, milloin ne on rakennettu.

Osakeluku sen sijaan juontuu yhtiön perustamisvaiheen jyvityksestä. Vanhoissa taloyhtiöissä osakemäärää porrastettiin aikanaan myös kerroksen, ilmansuunnan ja huoneistotyypin mukaan, joten osuus voi poiketa neliöistä selvästi. Peruste kattaa myös sellaiset osakashallinnassa olevat tilat, jotka eivät sisälly yhtiöjärjestykseen merkittyyn huoneistoalaan.

Hoitovastikkeelle ja pääomavastikkeelle voidaan määrätä eri peruste, vaikka lain esitöiden mukaan sama peruste on selvyyden vuoksi yleensä tarkoituksenmukaisempi. Julkaistua tietoa siitä, kuinka suuri osa taloyhtiöistä käyttää kumpaa perustetta, ei ole saatavilla.

Oman yhtiön peruste selviää vain yhtiöjärjestyksestä. Sen saa isännöitsijältä pyytämällä, ja se on myös kaupparekisterissä. Vastikepykälä kannattaa lukea ennen kokousta, koska keskustelu osuuksista on turhaa, jos peruste on jo kirjattu.

Voiko yhtiökokous päättää, että vain osa maksaa?

Tavallisen kattoremontin osuuksia yhtiökokous ei voi äänestämällä muuttaa, vaikka laki tunteekin muutaman tarkkarajaisen poikkeuksen.

Lain viisi erityissääntöä

Maksuvelvollisuuden muuttamista koskevassa pykälässä on viisi momenttia. Ne koskevat osakkaan aiemmin tekemää työtä, kulujen tasajakoa, hissin jälkiasennusta, hissiä vain osaan porrashuoneista ja uudistusta, joka hyödyttää vain tiettyjä huoneistoja.

Tavalliseen vesikaton uusimiseen niistä ei yllä käytännössä yksikään. Kolme niistä koskee vain uudistusta, ja katon uusiminen on lain esitöiden jaottelussa kunnossapitoa.

Kaksi jäljelle jäävää ulottuu kunnossapitoon, mutta kumpikaan ei siirrä kuluja osalle osakkaista. Toinen alentaa yksittäisen osakkaan vastiketta hänen aiemmin tekemänsä työn vuoksi. Toinen jakaa kulut tasan kaikkien kesken.

Tasajaon tiukat ehdot

Tasajako tarkoittaa kulujen jakamista tasan osakkaiden kesken huoneistokoosta riippumatta. Sen saa hyväksyä määräenemmistöllä, mutta laki asettaa sille kolme ehtoa yhtä aikaa.

Toimenpiteen pitää kohdistua osakehuoneistoihin, jokaiselle huoneistolle tulevan edun pitää olla yhtä suuri ja kunkin huoneiston kustannuksen pitää olla yhtä suuri. Katto on rakennuksen rakenne, joten tasajakoesitys kaatuu yleensä jo ensimmäiseen ehtoon. Kokouksessa tehty tasajakoesitys kaatuu siksi yleensä jo tähän.

Hissi poikkeuksena

Hissin jälkiasennukselle laissa on oma laskukaava: kustannukset jaetaan vastikeperusteen ja huoneiston kerroksen tulon mukaan. Ylin kerros maksaa siis hissistä eniten.

Juuri tämä osoittaa, miksi katossa ei voi tehdä samoin. Lain esitöiden mukaan korkein oikeus oli jo 1960-luvulla linjannut, ettei yhtiökokous saa periä hissin jälkiasennuksen hankintakustannuksia vastikeperusteesta poikkeavalla tavalla ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Hissisääntö kirjoitettiin lakiin sen vuoksi.

Katolle vastaavaa sääntöä ei kirjoitettu, ja sen puuttuminen sitoo taloyhtiön vastikeperusteeseen. Hissihankkeen omat säännöt avaa hissin jälkiasennus.

Virheellisen päätöksen seuraus

Jos yhtiökokous silti päättää poikkeavasta jaosta, osakkaan on toimittava itse.

Lainvastainen päätös on riitautettava moitekanteella kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä. Jos kannetta ei nosteta ajoissa, päätöstä pidetään pätevänä, vaikka se olisi ollut virheellinen. Tämä on se määräaika, joka tavallisessa riitatilanteessa ratkaisee.

Kaikkia päätöksiä määräaika ei koske. Yhtiöjärjestyksen muutos, johon ei ole saatu vaadittua osakkaan suostumusta, on mitätön ilman määräaikaa. Sama koskee päätöstä, joka on selvästi yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen ja jää ilman sen osakkaan suostumusta, jonka kustannuksella etua annetaan.

Miten jakoperustetta ylipäätään muutetaan?

Pysyvä muutos tehdään yhtiöjärjestykseen, ja kynnys nousee korkeammalle kuin moni odottaa.

Määräenemmistö ja suostumus

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Pelkkä määräenemmistö ei kuitenkaan riitä vastikeperusteen muuttamiseen.

Laki edellyttää lisäksi jokaisen sellaisen osakkaan henkilökohtaista suostumusta, jonka maksuvelvollisuus muutoksen myötä kasvaa. Käytännössä ne, jotka alkaisivat maksaa enemmän, joutuvat itse hyväksymään korotuksen. Siksi jakoperusteen muutokset ovat harvinaisia.

Yhdenvertaisuuden raja

Yhtiökokous ei saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä. Periaate ei silti vaadi, että jokaista osakasta kohdellaan kaikissa tilanteissa täsmälleen samoin.

Se kieltää perusteettoman edun tuottamisen yhdelle osakkaalle toisen kustannuksella. Vastikeperusteen mukainen jako ei loukkaa periaatetta, vaikka hyöty jakautuisi epätasaisesti. Tämä pettää usein sen, joka odottaa laskun seuraavan koettua hyötyä.

Korkein oikeus on katsonut, että vastikkeiden perusteet ovat väistämättä jossain määrin kaavamaisia. Yhdenvertaisuus ei takaa jokaiselle samaa hyötyä suhteessa maksettuun vastikkeeseen. Vastuunjaon rakennusosakohtaiset perusteet on koottu vastuunjakotaulukkoon.

Kuka maksaa, jos yhtiössä on monta rakennusta?

Vastaus yllättää monet: kaikki osakkaat osallistuvat, vaikka katto uusittaisiin vain yhdessä talossa.

Kaikki maksavat, myös naapuritalo

Taloyhtiö on yksi oikeushenkilö, jolla on yksi talous. Menot katetaan yhtiövastikkeella yhtiöjärjestyksen perusteen mukaan, eikä laki tunne rakennuskohtaista rajausta.

Verkossa esitetään toisinaan, että kustannukset kohdistuisivat automaattisesti korjatun rakennuksen osakkaille. Se on väärin. Naapuritalon osakas maksaa yhtiön vastikeperusteen mukaisen osuutensa, vaikka hänen rakennuksensa katto olisi uusittu hiljattain. Ajan myötä vuorot tasoittuvat, koska seuraavalla kierroksella uusitaan hänen kattonsa.

Yhtiöjärjestyksen erillismääräys

Laki sallii yhtiöjärjestyksessä määrättävän tietyille menoille eri maksuperusteen tai sen, että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia. Tällainen määräys on kuitenkin harvinainen tavallisessa asuinyhtiössä.

Määräyksen pitää olla yhtiöjärjestyksessä ennen kuin siihen voi vedota, eikä sellaista voi luoda yhtiökokouksen päätöksellä silloin, kun remontti on jo edessä.

Tulkinnanvarainen kirjaus ei myöskään auta. Korkein oikeus on katsonut, että poikkeavan maksuvelvollisuuden peruste ja laskutapa on käytävä selkeästi ilmi yhtiöjärjestyksestä, ja epäselvyys ratkeaa yhtäläisen maksuvelvollisuuden hyväksi.

Erittely toimintakertomuksessa

Jos yhtiössä on eri perusteet eri menoille, se näkyy asiakirjoissa. Laki vaatii toimintakertomukseen tiedot yhtiövastikkeen käytöstä aina, kun vastiketta voidaan periä eri tarkoituksiin eri perustein. Erittely ei siis jää hallituksen harkintaan.

Tämä on käytännöllinen tarkistuskeino. Jos toimintakertomus ei erittele vastikkeen käyttöä, yhtiössä on mitä todennäköisimmin yksi yhteinen peruste, ja katon kulut jaetaan sen mukaan kaikkien kesken.

Maksavatko liiketilat ja autotallit samalla tavalla?

Yleensä kyllä, mutta juuri näissä tiloissa yhtiöjärjestyksen erillismääräykset ovat tavallisia.

Eri peruste eri tiloille

Liiketilojen vastike on toisinaan sidottu omaan perusteeseensa. Jos yhtiöjärjestys määrää näin, samaa perustetta sovelletaan myös kattoremonttiin.

Ilman erillismääräystä liiketila maksaa kuten asuinhuoneisto, siis pinta-alansa tai osakelukunsa mukaan, ja katto suojaa sitä samalla tavalla kuin asuntoa.

Autotallit esimerkkinä

Autotallien korjauskuluista kysytään usein, pitääkö kaikkien osallistua, kun paikka on vain muutamalla osakkaalla. Vastaus riippuu yhtiöjärjestyksestä samalla tavalla kuin katossa.

Yhtiöjärjestykseen voidaan kirjata, että autotallien korjauskustannuksiin osallistuvat vain autotalliosakkaat. Ilman tällaista kirjausta kulut jaetaan kaikkien kesken. Ero kattoon on, että autotalli palvelee aidosti vain osaa osakkaista, kun taas katto on kaikkien yllä.

Mitä asunnon ostajan pitää tarkistaa?

Tuleva kattoremontti siirtyy uudelle omistajalle, ja se selviää vain asiakirjoista.

Isännöitsijäntodistus ja päätökset

Isännöitsijäntodistus kertoo tehdyt korjaukset ja päätetyt hankkeet. Kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen arvio tulevista korjauksista ja pitkän tähtäimen suunnitelma kertovat, mitä on tulossa lähivuosina.

Lue myös yhtiöjärjestyksen vastikepykälä, joka paljastaa, minkä perusteen mukaan oma osuus laskettaisiin ja sisältääkö yhtiöjärjestys poikkeavia määräyksiä eri tiloille.

Kauppakirjaan kirjattu lupaus

Keskustelupalstoilla kerrotaan tästä tarinaa. Ostaja kuulee välittäjältä, että kattoremontti sisältyy hintaan, ja saa vuoden päästä tuhansien eurojen osuuden maksettavakseen.

Suullinen lupaus ei sido taloyhtiötä, joka ei ollut kaupan osapuoli. Jos myyjä lupaa hoitaa tulevan remontin osuuden, kirjaa se kauppakirjaan. Muuten velvollisuus siirtyy osakkeiden mukana uudelle omistajalle.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko ylin kerros joutua maksamaan kattoremontista enemmän?

Ei tavallisessa taloyhtiössä. Osuus lasketaan yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta, joka ei tunne kerrosta. Kerroksen mukaan porrastaminen onnistuu vain hissin jälkiasennuksessa, jolle laissa on oma laskukaava.

Voiko osakas kieltäytyä maksamasta, jos vastusti remonttia kokouksessa?

Ei voi. Vastikkeen maksuvelvollisuus perustuu yhtiöjärjestykseen eikä siihen, miten osakas äänesti. Päätöstä voi moittia tuomioistuimessa määräajassa, mutta vastike on maksettava myös oikeudenkäynnin ajan.

Saako osakas alennuksen, jos on itse uusinut oman osuutensa katosta?

Laki tuntee alennuksen tilanteessa, jossa osakkaan aiemmin tekemä työ vähentää yhtiölle koituvia kustannuksia. Vesikatto on kuitenkin yhtiön kunnossapitovastuulla, joten osakas ei yleensä ole voinut tehdä siihen kohdistuvaa työtä omalla kustannuksellaan.

Muuttuuko kustannusten jako lokakuussa 2026 voimaan tulevan lakimuutoksen myötä?

Ei tavallisessa kattoremontissa. Muutos laajentaa sääntöä, joka koskee vain tiettyjä huoneistoja hyödyttävää uudistusta ja sen kunnossapitoa. Katto ei ole tällainen uudistus, joten jako määräytyy jatkossakin yhtiöjärjestyksen vastikeperusteesta.

Kannattaako oma osuus maksaa kerralla vai vastikkeena?

Kertasuoritus säästää korkokulut, kuukausierä säilyttää käteisvarat. Valinta riippuu oman lainan korosta ja siitä, aikooko myydä asunnon lähivuosina. Vaihtoehdot ja niiden verokohtelun käy läpi kattoremontin hinta.