Kat­to­re­mon­tin kus­tan­nus­ja­ko

Kattoremontin kustannukset jaetaan osakkaille yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tavallisin peruste on huoneiston pinta-ala. Osuus ei riipu kerroksesta eikä siitä, kuinka paljon remontista hyötyy. Kattoa ei myöskään voi jakaa tasan huoneistoa kohti, sillä laki sallii tasan jakamisen vain huoneistoihin kohdistuvissa töissä. Tällä sivulla esitellään vastikeperusteet, tasan jakamisen rajat, oikeuskäytäntö ja lainaosuuden maksutavat.

Miten kattoremontin kustannukset jaetaan taloyhtiössä?

Jako luetaan yhtiöjärjestyksestä (yhtiön omista säännöistä), ei päätetä kokouksessa tapauskohtaisesti.

Yhtiöjärjestys määrää vastikeperusteen

Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistaja "on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan". Vastikkeella katetaan muun muassa rakennuksen kunnossapito, johon kattoremontti kuuluu. Velvollisuutta ei voi välttää jättäytymällä remontin ulkopuolelle.

Vastikkeen maksuperusteesta on lain mukaan määrättävä yhtiöjärjestyksessä. Perusteeksi laki nimeää esimerkiksi huoneiston pinta-alan, osakkeiden lukumäärän ja hyödykkeen mitatun kulutuksen. Sama perussääntö on myös Kilpailu- ja kuluttajaviraston taloyhtiöohjeessa.

Tavallisin peruste on huoneiston pinta-ala. Näin toteaa jo lain esityö. Kiinteistöliiton mukaan uusissa yhtiöissä muuhun perusteeseen ei enää juuri törmää, kun taas osakkeiden lukumäärä on käytössä vanhemmissa yhtiöissä.

Osuus lasketaan yhtiöjärjestykseen merkitystä pinta-alasta. Merkintä pätee, vaikka se poikkeaisi huoneiston todellisesta pinta-alasta, eikä vähäinen poikkeama kelpaa edes sovitteluperusteeksi. Ennen vuotta 1992 perustetuissa yhtiöissä huoneistoselitelmän pinta-alat eivät välttämättä vastaa nykyisiä mittausstandardeja.

Osuus ei seuraa hyötyä

Katto on rakenne, jonka kunnossapidosta vastaa yhtiö. Rajanveto yhtiön ja osakkaan töiden välillä on koottu vastuunjakotaulukkoon.

Korkein oikeus on linjannut, ettei osuus riipu hyödystä. Ratkaisun KKO 2005:83 sanoin vastiketta maksetaan "riippumatta siitä, mihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin tiloihin korjaustyö kohdistuu ja missä määrin yksittäiset osakkeenomistajat korjaustyöstä suoranaisesti hyötyvät".

Ratkaisu koski parvekelasituksia, jotka yhtiökokous päätti teettää julkisivuremontin yhteydessä ja rahoittaa kaikilta perittävillä vastikkeilla. Parvekkeettoman huoneiston osakas riitautti päätöksen ja hävisi. Ensimmäisen kerroksen osakas maksaa samalla logiikalla katosta saman perusteen mukaan kuin ylimmän. Sama periaate koskee kaikkia yhtiön kunnossapitovastuulla olevia rakenteita julkisivuista perustuksiin.

Suurikaan lasku ei muuta perustetta. Korkein oikeus katsoi ratkaisussa KKO 1998:20, että yksittäisinä menoerinä suuretkin korjauskustannukset katetaan vastikkeella eikä siitä synny toisille osakkaille epäoikeutettua etua. Tapauksessa yhtiö kattoi julkisivu- ja ikkunakorjauksen kustannukset vastikkeilla.

Mikä vastikeperuste yhtiöjärjestyksessä voi olla?

Yleisimmät perusteet ovat huoneiston pinta-ala ja osakkeiden lukumäärä. Kattoremontin lasku peritään monesti pääomavastikkeena (pitkävaikutteisten menojen omana vastikkeena).

Pinta-ala, osakeluku ja kertoimet

Taulukossa ovat pinta-ala, osakeluku ja kerroin rinnakkain.

Kerroin tarkoittaa, että tietyn huoneistotyypin vastike lasketaan muita suuremmalla painolla. Liikehuoneiston vastike on monesti määrätty puolitoista- tai kaksinkertaiseksi asuinhuoneistoihin verrattuna. Samasta järjestelystä käytetään myös sanaa jyvitys. Oikeuskirjallisuudessa suositellaan, ettei kerrointa sovellettaisi peruskorjauskustannuksiin ilman erityistä syytä.

Kulutus kelpaa laissa perusteeksi, kun se mitataan tai arvioidaan luotettavasti. Sähkön ja lämmön kaltaisissa menoissa mittari kertoo osuuden suoraan. Kattoremontissa perusteena on silti pinta-ala tai osakeluku, sillä katolla ei ole mitattavaa kulutusta.

Hoito- ja pääomavastike voivat erota

Laki sallii eri maksuperusteen eri menoille. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että "tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste". Pitkävaikutteiset menot, kuten kattoremontti, katetaan pääomavastikkeella.

Kiinteistöliiton mukaan hoitovastike voi määräytyä pinta-alan mukaan ja pääomavastikkeen perusteena voi olla osakkeiden lukumäärä. Arjessa pääomavastiketta kutsutaan rahoitusvastikkeeksi.

Kerroin ei ulotu pääomavastikkeeseen itsestään. Korkein oikeus tulkitsi ratkaisussa KKO 2009:22 yhtiöjärjestystä niin, että kerroin koski vain hoitovastiketta. Tapauksessa vastike maksettiin jyvitetyn pinta-alan mukaan, mutta pääomavastikkeen perusteen määritteli lainaosuuden maksupykälä, joka oli jyvittämätön.

Hovioikeudet ovat lukeneet kertoimia sekä pääomavastikkeeseen että pelkkään hoitovastikkeeseen. Vaasan hovioikeus katsoi vuonna 2012, ettei liikehuoneiston kerroin ulottunut rahoitusvastikkeeseen. Vuonna 2017 sama hovioikeus hyväksyi liikehuoneiston kaksinkertaisen vastikkeen julkisivuremontin rahoituksessa. Ratkaisu on joka kerta löytynyt yhtiöjärjestyksen omasta sanamuodosta, ei kohtuusharkinnasta.

Tuorein linja vaatii sanamuodolta selkeyttä. Vuonna 2023 korkein oikeus katsoi, ettei rahoitusvastikkeen maksuperusteesta ollut määrätty riittävän selkeästi, joten maksuvelvollisuus määräytyi lain lähtökohdan mukaan. Tapauksessa rahoitusvastike oli peritty osakkeiden lukumäärän suhteessa ja osa huoneistoista oli vapautettu siitä kokonaan.

Vastikkeen on myös vastattava todellisia menoja. Vuonna 2007 korkein oikeus piti ylimääräistä vastiketta pätemättömänä, kun yhtiö ei ollut yksilöinyt menoja, joita varten se perittiin. Sama ratkaisu edellyttää, että kulut ja vastikkeet vastaavat toisiaan kohtuullisella aikavälillä.

Voiko kattoremontin jakaa tasan huoneistoa kohti?

Ei voi. Laki sallii kulujen jakamisen tasan vain töissä, jotka kohdistuvat suoraan osakehuoneistoihin.

Laki rajaa tasan jakamisen huoneistoihin

Yhtiökokous voi määräenemmistöllä päättää kulujen jakamisesta tasan osakkeenomistajien kesken, jos toimenpide kohdistuu osakehuoneistoihin. Lisäedellytys on, että etu ja kustannus ovat jokaiselle huoneistolle yhtä suuret.

Lain esityö nimeää esimerkeiksi huoneistojen ulko-ovien vaihdon ja samankokoisten parvekkeiden jälkiasennuksen. Rajaus koskee vain välittömästi huoneistoon kohdistuvia toimenpiteitä, jotta vastikeperusteen merkitys ei vesittyisi.

Katto ei kohdistu yhteenkään osakehuoneistoon, vaan koko rakennukseen. Kattoremontissa kulujen jakaminen tasan ei siksi ole käytettävissä edes määräenemmistöllä. Jako palaa aina vastikeperusteeseen.

Sanamuoto voittaa kohtuuden

Hovioikeuskäytäntö näyttää, miten tiukasti sanamuodossa pysytään. Itä-Suomen hovioikeus ratkaisi vuonna 2019 riidan, jossa autotalliosakkaat vaativat hissiremontin 135 000 euron lainan jakoon kerrointa 0,4. Yhtiössä autotallit olivat omien osakeryhmiensä hallinnassa.

Yhtiökokouksessa hallituksen esitys ilman kerrointa oli tullut valituksi. Autotalliosakkaiden osuudeksi vahvistui 15 823,77 euroa. Vaadittu kerroin olisi pudottanut osuuden 6 329,50 euroon.

Hovioikeuden mukaan yhdenvertaisuusperiaate ei tee päätöstä pätemättömäksi, eikä vastikeperusteesta voida poiketa ilman kaikkien osakkaiden suostumusta. Oikea tulkinta on vakiintuneen ohjeen mukaan luettava yksinomaan yhtiöjärjestyksen sanamuodosta.

Miten osakas maksaa oman osuutensa?

Osakas maksaa osuutensa yhtiövastikkeessa tai maksaa lainaosuutensa kerralla pois. Maksuhetkiä on kolme.

Vastike tai lainaosuus kerralla pois

Kun yhtiökokous päättää kattoremontin lainoituksesta, samalla päätetään monesti osakkaan oikeudesta maksaa oma osuutensa lainasta pois. Oikeus perustuu yhtiökokouksen päätökseen, ei suoraan lakiin. Taulukossa ovat Kiinteistöliiton kuvaamat kolme maksuhetkeä.

Ennen lainan nostoa maksettua erää kutsutaan hankeosuudeksi. Sen maksava vapautuu tämän lainan pääomavastikkeesta kokonaan.

Lainan nostamisen jälkeen maksettu erä on lainaosuussuoritus riippumatta siitä, onko velka yhtiölainaa vai remonttiaikaista limiittiluottoa. Erän nimi ei ratkaise, vaan se, onko laina jo nostettu. Myöhemmin maksavan lasku on suurempi, sillä hän maksaa osuutensa lisäksi lainan kulut maksuhetkeen asti.

Hyvitys aiemmasta työstä

Laki tuntee myös hyvityksen aiemmin tehdystä työstä. Jos osakkaan huoneistossa aiemmin tehty työ vähentää yhtiön remonttikustannuksia, yhtiökokous voi alentaa hänen vastikettaan. Alennuksessa otetaan huomioon "yhtiölle tuleva säästö ja osakkeenomistajan yhtiövastikeperusteen mukainen maksuvelvollisuus". Enimmäismäärä on näistä pienempi.

Hyvitys ei tule itsestään. Kiinteistöliiton mukaan osakkaan on itse vaadittava sitä hyvissä ajoin ennen urakkaa. Edellytys ei ole, että osakas olisi itse teettänyt työn. Hyvitys ei voi ylittää yhtiön säästöä eikä osakkaan omaa vastikeperusteen mukaista osuutta kustannuksista. Säästöstä vähennetään käytännössä ensin rakenteen ikävähennykset.

Katolla hyvitys on harvinainen, koska huoneistossa tehty työ ei juuri vähennä kattourakan kustannuksia. Poikkeus on lähinnä yhtiö, jossa kattovastuu on jo siirretty osakkaille.

Milloin jako menee toisin?

Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä sekä kunnossapitovastuusta että vastikeperusteesta laista poikkeavasti. Poikkeus on kirjattava yhtiöjärjestykseen, sillä pelkkä kokouspäätös ei riitä.

Yhtiöjärjestys voi siirtää vastuun

Kunnossapitovastuu (vastuu rakenteiden korjaamisesta) jaetaan lain mukaan yhtiön ja osakkaan kesken, "jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin". Erillistaloista koostuvassa yhtiössä katon kunnossapito on voitu siirtää osakkaille, jolloin jokainen kustantaa oman kattonsa. Oma katto on silloin osakkaan kunnossapitovastuulla samalla tavalla kuin huoneiston sisäosat muissa yhtiöissä.

Taloustaito-lehden verojuristin mukaan määräyksen on oltava rekisteröitynä kaupparekisterissä ennen töiden aloittamista. Ilman rekisteröityä määräystä remontti on yhtiön hanke, jonka kustannukset jaetaan vastikeperusteella.

Vastuunsiirto muuttaa maksajan, ei urakan hintaa. Euromääräinen taso käy ilmi kattoremontin hinnasta.

Ullakkoasunnot ja kertoimien muutokset

Ullakkoasunnoille on voitu määrätä oma kerroin. Korkein oikeus kohtuullisti ratkaisussa KKO 1998:19 ullakkohuoneistojen puolitoistakertaisen kertoimen pinta-alan lukuarvoon. Ratkaisun mukaan vastikeperuste on "pakostakin kaavamainen".

Kertoimen poistaminen tavallisella enemmistöpäätöksellä ei onnistu. Maksuvelvollisuutta kasvattava muutos vaatii suostumuksen jokaiselta osakkaalta, jonka maksu kasvaa. Yhdenkin osakkaan vastustus jättää kertoimen voimaan.

Vastikeperusteen uudistukset ovat Aalto-yliopiston diplomityön mukaan käytännössä melko harvinaisia. Oman osuuden perusteen voi tarkistaa itse yhtiöjärjestyksen vastikepykälästä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka maksaa taloyhtiön kattoremontin?

Taloyhtiö teettää remontin. Osakkaat maksavat sen yhtiövastikkeessa tai lainaosuuksina yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tavallisin peruste on huoneiston pinta-ala.

Maksaako ylin kerros kattoremontista enemmän?

Ei maksa. Osuus ei riipu kerroksesta eikä remontista saatavasta hyödystä. Korkein oikeus on linjannut, että vastiketta maksetaan riippumatta siitä, mihin yhtiön tiloihin korjaus kohdistuu.

Voiko kattoremontin kustannukset jakaa tasan huoneistoa kohti?

Ei voi. Laki sallii tasan jakamisen vain töissä, jotka kohdistuvat suoraan osakehuoneistoihin ja hyödyttävät jokaista huoneistoa yhtä paljon. Katto on koko rakennuksen rakenne.

Voiko lainaosuuden maksaa kerralla pois?

Voi. Osuuden voi maksaa ennen lainan nostoa, lopullisten kustannusten selvittyä tai myöhemmin lainan aikana. Myöhemmin maksava maksaa myös lainan kulut maksuhetkeen asti.