Kat­to­re­mon­tin päätös

Isosta kattoremontista päättää yhtiökokous, jossa yli puolet annetuista äänistä riittää. Hallitus saa hoitaa pienet korjaukset ja kiireellisen vuotokorjauksen itse, mutta lainaan ja urakkaan tarvitaan kokouksen valtuudet. Vastustavakaan osakas ei voi estää enemmistön päätöstä. Tällä sivulla esitellään päätösvallan jako, tarvittava enemmistö ja hallituksen valtuudet kattoremontissa.

Kuka päättää kattoremontista taloyhtiössä?

Isosta kattoremontista päättää yhtiökokous. Hallitus hoitaa pienet korjaukset ja kiireelliset työt itse.

Yhtiökokous päättää isosta remontista

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiökokous päättää kunnossapidosta, joka on "laajakantoinen taikka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin". Katon uusiminen täyttää yleensä molemmat tunnusmerkit. Työ koskee koko rakennusta. Lasku nostaa monessa yhtiössä vastiketta vuosiksi.

Kiinteistöliitto Uusimaan lakimies Heidi Nordströmin mukaan hallituksen tulee saattaa kaikki remontin vaiheet yhtiökokouksen päätettäväksi. Kokous päättää remontin toteutustavasta, laajuudesta ja rahoituksesta. Se päättää myös hallitukselle annettavista valtuutuksista, kuten suunnittelijan valinnasta.

Taulukossa on päätösvallan jako katon tavallisissa töissä.

Sama korjaus voi olla pienessä yhtiössä iso asia ja isossa yhtiössä arkista huoltoa. Kiinteistölehden koosteessa yhtiökokoukselle kuuluvat lainojen nostaminen, korjausten aloittaminen ja vastikkeen suuruudesta päättäminen.

Hallitus hoitaa pienet korjaukset

Lain mukaan hallitus tarvitsee yhtiökokouksen päätöksen toimiin, jotka ovat yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen "epätavallisia tai laajakantoisia". Päätös tarvitaan myös toimiin, jotka vaikuttavat olennaisesti huoneiston käyttämiseen tai velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta.

Kiinteistöliiton ohjeen mukaan talousarviossa pysyvien ja kustannuksiltaan vähäisten toimenpiteiden päättäminen kuuluu hallituksen toimivaltaan. Toimenpiteen suuruutta on saman ohjeen mukaan arvioitava suhteessa yhtiön kokoon ja talouteen.

Euromääräistä rajaa laissa ei ole. Katossa raja tulee silti nopeasti vastaan, sillä katon uusiminen on lähes joka yhtiössä laajakantoinen työ.

Kiinteistölehden koosteen mukaan isännöitsijä puolestaan hoitaa juoksevat asiat ja tilaa vuosikorjaukset. Laajempiin toimiin isännöitsijä tarvitsee lain mukaan hallituksen valtuutuksen. Hallitus taas voi päättää yhtiökokouksen valtuutuksella myös muista kuin omaan toimivaltaansa kuuluvista asioista.

Omataloyhtiö.fi:n lakimiesvastauksessa kuuden asunnon yhtiön hallitus oli aloittanut 12 000 euron kattokorjauksen ilman yhtiökokousta. Vastauksen mukaan hallituksen toimivalta ei tällaiseen työhön riittänyt.

Millä enemmistöllä kattoremontista päätetään?

Kattoremontista päätetään yli puolella annetuista äänistä. Määräenemmistöä ei tarvita.

Yli puolet annetuista äänistä riittää

Yhtiökokouksessa päätökseksi tulee lain mukaan ehdotus, jota on kannattanut "yli puolet annetuista äänistä". Kunnossapidosta kokous päättää tällä samalla enemmistöllä. Sama koskee uudistusta, sillä laajakantoisesta tai asumiseen olennaisesti vaikuttavasta uudistuksesta päättää niin ikään yhtiökokous.

Kahden kolmasosan määräenemmistö vaaditaan vain laissa erikseen luetelluissa asioissa. Kunnossapito ja uudistus eivät kuulu luetteloon. Kiinteistöliiton mukaan korjausten aloittamisesta päätetään yhtiökokouksessa enemmistöpäätöksellä.

Taulukossa ovat kattopäätösten tyypit, enemmistöt ja maksajat.

Äänet lasketaan annetuista äänistä, joten poissa pysyvä osakas ei kasvata kynnystä.

Parannus katolla

Uudistuksesta kokous päättää samalla enemmistöllä, jos osakkaan maksuvelvollisuus "ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi". Laki edellyttää lisäksi, että uudistus kuuluu johonkin sen luettelemista ryhmistä. Tavallisin niistä on korjaus, jossa rakennus "saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia".

Tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta päätetään sekin enemmistöllä. Ero näkyy maksajissa, sillä tällaisen lisän kustantavat vain siihen suostuneet osakkaat. Raja ratkaisee siis maksajan, ei tarvittavaa enemmistöä.

Katolle tehtävä parannus arvioidaan tällä asteikolla. Aurinkopaneelit asennetaan Kiinteistöliiton mukaan rivi- ja kerrostaloissa tyypillisesti koko yhtiön yhteisenä työnä. Yhdelle osakkaalle ei voida varata osaa yhtiön katosta niin, että muut eivät voisi toimia samoin.

Katemateriaalin vaihtoa laki ei luokittele valmiiksi kunnossapidoksi tai uudistukseksi. Asunto-osakeyhtiölaki ei mainitse kattoa kertaakaan, joten rajanveto tehdään näillä yleissäännöksillä tapaus kerrallaan.

Mitä yhtiökokouksessa oikeasti päätetään?

Kokous päättää remontin laajuudesta, rahoituksesta ja hallituksen valtuuksista. Isossa remontissa päätöksiä kertyy yleensä kahteen kokoukseen.

Suunnitelmasta päätetään ennen urakkaa

Vakiintuneessa käytännössä ensimmäinen kokous hyväksyy hankesuunnitelman (kuvauksen remontin sisällöstä ja tavoitehinnasta). Kun suunnitelmat ovat valmiit, toinen kokous päättää korjaustyön käynnistämisestä. Näin kulun kuvaa Kiinteistölehden asiantuntija-artikkeli.

Pohjaksi tarvitaan tieto katon todellisesta kunnosta. Sen antaa katon kuntotutkimus, jonka tulokset esitellään kokoukselle. Urakoitsijavalinta tehdään Omataloyhtiö.fi:n mukaan yhtiökokouksessa tai hallituksen valtuutuksen perusteella.

Sama kulku näkyy korkeimman oikeuden linjasaneerausta koskeneessa ratkaisussa KKO 2024:15. Yhtiökokous päätti remontista ja valtuutti hallituksen viemään sen läpi. Urakkasopimuksen hallitus teki vasta valtuutuksen saatuaan.

Tarjousten käsittelyssä pelisäännöt sitovat yhtiötä. Ratkaisussa KKO 1999:48 taloyhtiö neuvotteli hinnoista tarjousten avaamisen jälkeen ja joutui korvausvastuuseen halvimman tarjouksen tehneelle. Miten koko remontti etenee valmistelusta takuuseen, selviää kattoremontista.

Budjetti, laina ja hallituksen valtuudet

Rahoituspäätökset kuuluvat kokoukselle. Retta-isännöinnin ohjeen mukaan hallitus ei voi ottaa remonttilainaa ilman yhtiökokouksen hyväksyntää. Kokous päättää lainan enimmäismäärästä ja valtuuttaa hallituksen nostamaan sen. Laskun jako osakkaille käy ilmi kattoremontin kustannusjaosta.

Sama koskee ylimääräisiä vastikkeita. Kiinteistöliiton mukaan hallitus ei voi määrätä ylimääräistä vastiketta ilman yhtiökokouksen nimenomaista valtuutusta. Saman ohjeen mukaan käytäntönä on antaa hallitukselle pysyvä valtuus yhteen tai kahteen ylimääräiseen vastikkeeseen kaudessa.

Omataloyhtiö.fi:n lakimiesvastauksen mukaan yhtiön on haettava lainaa remonttiinsa, jos yksikin osakas sitä vaatii. Lainapäätöksen tekee silloinkin yhtiökokous. Osakasta ei voi pakottaa ottamaan henkilökohtaista pankkilainaa yhtiön remonttiin.

Kustannusarvion olennainen ylitys palauttaa asian kokoukseen. Omataloyhtiö.fi:n vastauksessa lakimies Markus Talvio katsoi, että asia pitää käsitellä uudestaan yhtiökokouksessa. Tapauksessa noin 20 000 euron piharemontti oli osoittautunut arvonlisäveroineen noin 28 000 euron työksi. Uudessa käsittelyssä kokous voi saman vastauksen mukaan myös päättää, ettei urakkaa teetetä lainkaan.

Voiko osakas vastustaa kattoremonttia?

Osakas voi äänestää vastaan, mutta enemmistön päätös sitoo myös häntä. Toisaalta yhtiökään ei voi vapaasti päättää jättää kattoa korjaamatta.

Enemmistö voittaa äänestyksen

Kiinteistölehden asiantuntijavastauksen mukaan päätös voidaan tehdä, jos yli puolet kannattaa korjausten aloittamista. Loppujen osakkaiden vastustaminen ei sitä estä.

Korkein oikeus vahvisti saman ratkaisussa KKO 2016:43. Osakas on ratkaisun sanoin "lähtökohtaisesti velvollinen vastikkeenmaksun muodossa osallistumaan kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin". Velvollisuus ei riipu siitä, "missä määrin hän saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä".

Päätöksen voi riitauttaa vain oikeudessa. Lainvastaisesta päätöksestä osakas voi nostaa moitekanteen kolmen kuukauden kuluessa kokouksesta. Pelkkä tyytymättömyys lopputulokseen ei ole moiteperuste.

Korjaamatta jättämisen rajat

Turun hovioikeus ratkaisi lokakuussa 2024 riidan, jossa yhtiökokous oli päättänyt olla korjaamatta rakenteita varojen puutteessa. Yhtiössä oli kolme vuonna 1974 valmistunutta rivitaloa ja 19 asuntoa. Korjausten kustannusarvio oli 1-2 miljoonaa euroa. Väliaikaiset korjaukset oli todettu riittämättömiksi. Kantajan asunnossa oli terveyshaittaa, eikä asuntoa voinut käyttää.

Hovioikeus julisti päätöksen pätemättömäksi. Ratkaisun referaatin sanoin "riski rakenteiden vaurioitumisesta kuuluu asunto-osakeyhtiön kannettavaksi". Referaatti nojaa myös oikeuskirjallisuuteen, jonka mukaan rakenteet kuuluvat yhtiön vastuulle riippumatta siitä, kuinka kalliiksi korjaaminen tulee. Viallinen rakenne on saman referaatin mukaan korjattava viipymättä. Yhtiö ei voinut päättää, ettei se kunnosta kunnossapitovastuulleen kuuluvia rakenteita.

Ratkaisu on hovioikeuden tuomio, ei ennakkopäätös. Linja on silti selvä. Yhtiöllä on oikeus asettaa korjaukset kiireellisyysjärjestykseen, mutta ei jättää vastuullaan olevaa rakennetta korjaamatta. Sama koskee kattoa, joka on yhtiön vastuulla oleva rakenne.

Laiminlyönnillä on laissa myös toinen seuraus. Kiinteistölehden mukaan osakas voi teettää yhtiön vastuulle kuuluvan työn yhtiön kustannuksella, jos laiminlyönti rajoittaa olennaisesti huoneiston käyttöä. Edellytyksenä on kirjallinen huomautus, johon yhtiö ei ole viivytyksettä vastannut riittävin toimin.

Saako hallitus korjata vuotavan katon heti?

Saa. Kiireellisen korjauksen hallitus saa teettää odottamatta yhtiökokouksen päätöstä.

Kiireellinen korjaus ei odota kokousta

Lain mukaan hallitus saa toimia ilman kokouksen päätöstä, "jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa". Vuotava katto on tästä selvä esimerkki, sillä odottaminen kasvattaa vaurioita päivä päivältä.

Kiinteistöliiton lakipähkinä täsmentää menettelyn. Hallitus saa ryhtyä kiireellisiin toimenpiteisiin, mutta tehdyistä toimista tulisi ilmoittaa osakkaille kirjallisesti mahdollisimman pian.

Lakipähkinän esimerkissä putkirikko aiheutti vesivahingon kellarissa. Hallitus sai tilata putken korjauksen ja kuivatuksen heti. Kiireessä kustannus saa ohjeen mukaan ylittää tason, joka normaalitilanteessa vaatisi yhtiökokouksen päätöksen. Sama pätee vuotavan katon suojaukseen ja paikkaukseen. Vaihtoehtona kirjalliselle ilmoitukselle hallitus voi viedä asian jälkikäteen yhtiökokouksen päätettäväksi. Sama kiirepoikkeus koskee lain mukaan myös isännöitsijää.

Kiireellisyys kattaa vahingon torjunnan, ei koko katon uusimista. Vuodon tukkimisen jälkeen laaja remontti valmistellaan ja päätetään normaalissa järjestyksessä.

Raha pakottaa silti kokoukseen

Kiinteistö-Tahkolan ohjeen mukaan yhtiökokous on kutsuttava koolle valtuutta varten, jos olemassa oleva rahoitus ei riitä kiireelliseenkään korjaukseen.

Kesken kauden asia käsitellään ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Kokous voi samalla valtuuttaa hallituksen pyytämään tarjoukset varsinaisesta remontista.

Jos katto vuotaa eikä hallitus toimi, osakkaat voivat vaatia yhtiökokouksen koolle kutsumista. Edellytykset esitellään samalla ylimääräisen yhtiökokouksen sivulla.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka päättää taloyhtiön kattoremontista?

Laajakantoisesta remontista päättää yhtiökokous. Hallitus päättää pienistä korjauksista talousarvion rajoissa sekä kiireellisistä töistä, joiden kanssa ei voida odottaa kokousta.

Millä enemmistöllä kattoremontista päätetään?

Päätökseen riittää yli puolet annetuista äänistä. Määräenemmistöä ei tarvita, sillä laki vaatii kahden kolmasosan enemmistön vain erikseen luetelluissa asioissa. Kunnossapito ei kuulu niihin.

Voiko osakas estää kattoremontin?

Ei voi, jos yli puolet annetuista äänistä kannattaa remonttia. Vastaan äänestänytkin osallistuu kustannuksiin. Lainvastaisen päätöksen voi riitauttaa moitekanteella kolmen kuukauden kuluessa.

Saako hallitus teettää kattoremontin ilman yhtiökokousta?

Pienen korjauksen tai kiireellisen vuotokorjauksen hallitus saa teettää. Katon uusiminen vaatii aina yhtiökokouksen päätöksen, sillä laki vaatii kokouksen päätöksen laajakantoisesta kunnossapidosta.