Kuka päättää kat­to­re­mon­tis­ta ta­lo­yh­ti­ös­sä?

Kattoremontista päättää yhtiökokous, ja päätös syntyy tavallisella enemmistöllä eli yli puolella annetuista äänistä. Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei tarvita, sillä laki ei vaadi sitä korjaushankkeisiin lainkaan. Tämä yllättää monet, koska määräenemmistöä pidetään yleisesti ison remontin kynnyksenä.

Kuka kattoremontista päättää?

Päätöksen tekee yhtiökokous. Hallitus valmistelee esityksen ja teettää työn, isännöitsijä hoitaa paperit, eikä kumpikaan päätä hankkeesta.

Yhtiökokouksen valta

Vesikaton uusiminen on hanke, joka vaikuttaa olennaisesti asumiskustannuksiin. Laissa tällainen kunnossapito kuuluu yhtiökokoukselle. Hankkeen laajuus, materiaalit ja käyttöiät käsitellään kattoremontin yleisoppaassa.

Yhtiökokous päättää siis siitä, tehdäänkö remontti ja millä rahoituksella.

Kokous voi myös valtuuttaa hallituksen päättämään toteutuksen yksityiskohdista. Esitöiden mukaan tämä on sallittua. Valtuutus kannattaa muotoilla täsmällisesti, koska liian avoin valtuutus siirtää kokoukselle kuuluvaa valtaa hallitukselle. Käytännössä kokous päättää hankkeesta ja enimmäiskustannuksesta, hallitus ajankohdasta ja urakoitsijasta.

Hallituksen rooli

Hallitus vastaa kiinteistön pidon järjestämisestä. Käytännössä se teettää kuntotutkimuksen, laatii esityksen ja vie asian kokoukseen. Hallitus ei kuitenkaan saa päättää mistä tahansa: sen toimivalta ulottuu vain siihen, mitä laki ei ole varannut yhtiökokoukselle.

Päätöksen jälkeen hallitus kilpailuttaa urakan ja tekee sopimuksen. Tämä työnjako selittää, miksi osakas kuulee hankkeesta ensin hallitukselta mutta äänestää siitä vasta kokouksessa.

Isännöitsijän tehtävät

Isännöitsijä ei päätä kattoremontista.

Isännöitsijä valmistelee asiakirjat, toimittaa kokouskutsun ja hoitaa käytännön järjestelyt hallituksen johdolla. Kun osakas kuulee, että isännöitsijä päätti remontista, taustalla on lähes aina yhtiökokouksen päätös, jonka isännöitsijä on pannut täytäntöön. Sama pätee puheeseen siitä, että isännöitsijä olisi valinnut urakoitsijan hallituksen ohi.

Hylätty esitys

Enemmistö voi kaataa esityksen, mutta hylkäys ei poista yhtiön lakisääteistä velvollisuutta pitää rakennuksen rakenteet kunnossa.

Vuotavan katon jättäminen korjaamatta siirtää ongelman eteenpäin ja kasvattaa vahinkoa. Jos kokous hylkää esityksen toistuvasti, osakas voi vaatia asian käsittelyä uudelleen, teettää omassa huoneistossaan kiireellisen työn yhtiön kustannuksella ja viime kädessä vedota hallituksen huolellisuusvelvollisuuteen. Hallituksen jäsenet vastaavat henkilökohtaisesti vahingosta, jonka he aiheuttavat laiminlyömällä lain mukaisia tehtäviään.

Millä enemmistöllä päätös tehdään?

Tavallinen enemmistö riittää, ja juuri tästä verkon neuvot menevät useimmin pieleen.

Tavallinen enemmistö

Päätökseksi tulee ehdotus, jota kannattaa yli puolet annetuista äänistä. Äänet lasketaan annetuista, ei kaikista osakkeista. Poissaolo ei ole vastaääni vaan käytännössä valtakirja niille, jotka tulivat paikalle.

Verkossa esiintyy väite, jonka mukaan pitkä yhtiölaina nostaisi vaatimuksen kahteen kolmasosaan. Laista ei löydy tällaista sääntöä. Määräenemmistö eli kahden kolmasosan kannatus vaaditaan vain erikseen luetelluissa asioissa, ja luettelossa ovat esimerkiksi yhtiöjärjestyksen muuttaminen ja suunnattu osakeanti, eivät korjaushankkeet.

Yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt voi kuitenkin asettaa oman, lakia tiukemman enemmistövaatimuksen. Oman yhtiön säännöt kannattaa siksi tarkistaa ennen kuin luottaa pelkkään lain vähimmäistasoon.

Kunnossapito ja uudistus

Kunnossapitoa on lain esitöiden mukaan myös suuri korjaushanke, jos kiinteistön laatutasoa ei olennaisesti muuteta. Vanha kate saa siis väistyä uuden tieltä ilman, että hanke muuttuu miksikään muuksi.

Esitöiden mukaan kunnossapitoa on jopa tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen. Uudistusta koskee oma pykälänsä lisäehtoineen, mutta sekään ei nosta enemmistövaatimusta: myös uudistuksesta päätetään tavallisella enemmistöllä, kun laissa säädetyt ehdot täyttyvät.

Rajanveto

Raja ei kulje hankkeen hinnassa vaan laatutasossa, ja se ylittyy harvemmin kuin usein ajatellaan.

Lain esitöiden mukaan korkeampi laatutaso on kunnossapitoa silloinkin, kun siihen mennään viranomaismääräysten vuoksi. Yhtiö saa tehdä korjauksen uudisrakentamisen määräysten mukaan, vaikka korjausrakentamisen vähimmäistaso olisi matalampi. Esitöiden mukaan energiansäästö on tähän hyväksyttävä syy.

Yläpohjan eristäminen nykyvaatimusten tasolle pysyy siis kunnossapitona, vaikka katon ominaisuudet paranevat. Sama koskee muita määräysten edellyttämiä parannuksia, jotka tehdään korjauksen yhteydessä.

Pelkkä katemateriaalin vaihtaminen kestävämpään ei kuitenkaan nojaa tähän poikkeukseen, koska valinnan perusteena on yleensä käyttöikä eikä viranomaismääräys. Silloin ratkaisee se, muuttuuko laatutaso olennaisesti. Uudistuksesta on kyse viimeistään, kun taloon syntyy jotain uutta, kuten ullakolle rakennettavaa asuintilaa.

Ero näkyy myös maksuvelvollisuudessa. Uudistuksessa osakkaan maksuvelvollisuus ei saa nousta kohtuuttoman ankaraksi. Kunnossapidossa tätä suojaa ei ole, ja esitöiden mukaan osakkaan on varauduttava suuriinkin korjausmenoihin.

Voiko hallitus päättää ilman yhtiökokousta?

Katto vuotaa marraskuussa ja seuraava yhtiökokous on maaliskuussa. Tähän tilanteeseen laissa on oma sääntönsä, joka päästää hallituksen toimimaan heti.

Laajakantoinen hanke

Hallitus hoitaa tavanomaisen kunnossapidon omin päätöksin: vuosikorjaukset, yksittäisen vuotokohdan paikkaus ja huoltotyöt eivät kuulu kokoukselle. Yhtiökokouksen päätös tarvitaan vasta toimiin, jotka ovat yhtiön kokoon nähden epätavallisia tai laajakantoisia, ja koko vesikaton uusiminen on tällainen hanke lähes aina.

Kokouksen päätös tarvitaan myös toimiin, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkaan velvollisuuteen maksaa vastiketta. Kattourakka nostaa vastiketta tai vaatii yhtiölainan, joten se täyttää tämänkin ehdon.

Kiireellinen korjaus

Laissa on tätä varten poikkeus. Hallitus saa toimia ilman kokouksen päätöstä, jos päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa.

Vuotava katto keskellä syksyä on tyypillinen esimerkki, ja sama koskee myrskyn repimää katetta. Hallitus voi tilata paikkauksen tai kiireellisen korjauksen ennen seuraavaa kokousta, koska viivyttely kasvattaa vahinkoa. Poikkeus kattaa vahingon pysäyttämisen, ei koko hankkeen käynnistämistä.

Ilmoitus osakkaille

Poikkeus ei ole vapaakirja. Laki velvoittaa ilmoittamaan tällaisista toimista osakkaille kirjallisesti niin pian kuin mahdollista. Esitöiden mukaan ilmoitus on juuri sitä varten, että osakkaat voivat halutessaan vaatia asian käsittelyä yhtiökokouksessa.

Kiireen perusteella tehty korjaus tuodaan myös jälkikäteen kokouksen tietoon. Jos hallitus teettää kiireeseen vedoten koko katon uusimisen, kiireen käsite venyy yli sen, mitä laki tarkoittaa.

Milloin päätös on pätevä?

Pätevyys ratkeaa menettelystä, ei siitä, pitävätkö osakkaat päätöksestä.

Kokouskutsun sisältö

Kokouskutsussa on mainittava käsiteltävät asiat, ja päättää saa vain kutsussa mainitusta asiasta. Kattoremontista ei voi päättää kokouksessa, jonka kutsussa asiaa ei ole nimetty.

Esitöiden mukaan asiat on mainittava niin selvästi, että osakkaat ymmärtävät, mistä on kysymys. Pelkkä maininta korjauksista ei riitä, jos kokouksessa päätetään koko vesikaton uusimisesta. Kutsun sisältövaatimukset käy kohta kohdalta läpi taloyhtiön yhtiökokouskutsu.

Kutsuaika

Kutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä kutsuaika voi olla tätä pidempi. Kahta viikkoa lyhyemmällä varoitusajalla kokousta ei voi koskaan kutsua koolle.

Kaksi viikkoa on lyhyt aika perehtyä kymmenien tai satojen tuhansien eurojen urakkaan, joten asiakirjat kannattaa pyytää heti kutsun saavuttua.

Esteellisyys

Osakas ei saa äänestää asiassa, joka koskee hänen ja yhtiön välistä sopimusta. Sama koskee yhtiön ja kolmannen osapuolen välistä sopimusta, jos osakkaalla on siitä odotettavissa olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa.

Hallituksen jäsentä koskee oma säännöksensä, joka kieltää häntä osallistumasta asian käsittelyyn. Kumpikaan säännös ei luettele sukulaisia, joten urakoitsijan ja päättäjän side arvioidaan tapauskohtaisesti. Esteellisyys eli jääviys liittyy urakkasopimukseen, ei päätökseen siitä, korjataanko katto lainkaan.

Voiko osakas estää päätöksen?

Yksittäisellä osakkaalla ei ole veto-oikeutta. Enemmistön päätös sitoo häntä silloinkin, kun hän äänesti vastaan ja pitää hanketta turhana.

Kiireellinen työ huoneistossa

Jos katto vuotaa huoneistoon eikä yhtiö toimi, osakas ei ole voimaton. Jos työ on kiireellinen, kuuluu yhtiön vastuulle ja on tarpeen lisävahingon välttämiseksi, osakas saa teettää sen huoneistossaan yhtiön laskuun.

Oikeus koskee työtä huoneiston sisällä, ei koko vesikaton uusimista. Sillä estetään lisävahinko, kun yhtiö viivyttelee. Laajemmasta laiminlyönnistä voi lisäksi huomauttaa yhtiölle kirjallisesti.

Enemmistön sitovuus

Enemmistöllä hyväksytty kattoremontti sitoo myös niitä, jotka äänestivät vastaan, eikä vastikkeen maksuvelvollisuus riipu äänestyskäyttäytymisestä. Kunkin osakkaan osuus määräytyy yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan, ja säännöt käy läpi kattoremontin kustannusjako. Vastustava osakas voi siis puuttua siihen, miten päätös tehtiin, mutta ei siihen, mitä päätettiin.

Moitekanne ja määräaika

Osakas voi nostaa moitekanteen eli viedä päätöksen käräjäoikeuden tutkittavaksi, jos menettelyssä on rikottu lakia tai yhtiöjärjestystä ja virhe on voinut vaikuttaa päätökseen. Kanne on nostettava kolmen kuukauden kuluessa päätöksestä.

Määräaika on ehdoton: jos kannetta ei nosteta ajoissa, päätöstä pidetään pätevänä, vaikka menettelyssä olisi ollut virhe.

Mitättömät päätökset

Osa päätöksistä on mitättömiä ilman määräaikaa, mutta perusteet ovat kapeat. Kutsun lähettämättä jättäminen tai kutsusäännösten olennainen rikkominen voi olla yksi niistä.

Korkein oikeus on pitänyt mitättöminä päätöksiä, jotka tehtiin kokouksessa, jonka koolle kutsujalla ei ollut siihen oikeutta. Kyse oli siis siitä, kuka kokouksen ylipäätään sai kutsua. Tavallinen tyytymättömyys urakkaan ei kuulu tähän joukkoon.

Rajan lievän ja olennaisen virheen välillä vetää viime kädessä tuomioistuin. Siksi mitättömyyteen ei kannata jäädä luottamaan: toimi kolmen kuukauden kuluessa myös silloin, kun virhe vaikuttaa vakavalta, ja pidä mitättömyyttä vain varajärjestelmänä.

Miten osakas vaikuttaa ennen kokousta?

Vaikuttaminen kannattaa ajoittaa valmisteluun, koska kokouksessa äänet on jo muodostettu.

Asian saaminen listalle

Osakkaalla on oikeus saada yhtiökokoukselle kuuluva asia käsiteltäväksi. Vaatimus on tehtävä hallitukselle kirjallisesti niin ajoissa, että asia ehtii kokouskutsuun.

Ensimmäinen merkki tulevasta kattoremontista näkyy yleensä kunnossapitotarveselvityksessä eli hallituksen vuosittaisessa arviossa seuraavan viiden vuoden korjaustarpeesta. Selvitys käsitellään varsinaisessa yhtiökokouksessa, joka pidetään kerran vuodessa tilinpäätöstä varten. Se on paras hetki kysyä katon kunnosta.

Ylimääräinen kokous

Osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa kaikista osakkeista tai yhtiöjärjestyksen mukaan tätä pienempi osa, voivat vaatia ylimääräistä yhtiökokousta kirjallisesti tietyn asian käsittelemistä varten. Kutsu on toimitettava kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta. Tarkemmat vaiheet kokoaa ylimääräinen yhtiökokous.

Pöytäkirja ja liitteet

Pöytäkirja on pidettävä osakkaiden nähtävänä isännöitsijän tai hallituksen puheenjohtajan luona viimeistään neljän viikon kuluttua kokouksesta, ja jäljennös on toimitettava sitä pyytävälle osakkaalle. Oikeus koskee myös pöytäkirjan liitteitä, joten tarjousvertailun tai urakkasopimuksen liitteet saa pyytämällä. Jäljennöksistä voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu. Pöytäkirjasta selviää myös, millä äänimäärillä päätös lopulta syntyi.

Kyselyoikeus

Hallituksen ja isännöitsijän on kokouksessa annettava pyynnöstä tarkempia tietoja seikoista, jotka voivat vaikuttaa käsiteltävän asian arviointiin. Tietoja ei kuitenkaan saa antaa, jos siitä aiheutuisi yhtiölle olennaista haittaa.

Jos vastaus vaatii tietoja, joita kokouksessa ei ole, se on annettava kirjallisesti kahden viikon kuluessa. Tämä on tehokas keino, kun urakan laajuus tai tarjousvertailu jää epäselväksi.

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitaanko kattoremonttiin kahden kolmasosan määräenemmistö?

Ei tarvita itse remonttiin. Kahden kolmasosan kannatus tulee kyseeseen vasta, jos hankkeen yhteydessä muutetaan yhtiöjärjestystä. Näin käy esimerkiksi silloin, kun kattoremontin rahoittamiseksi rakennetaan ullakolle uusia asuntoja ja yhtiöön luodaan uusia osakkeita, tai kun katon kustannus halutaan jakaa vastikeperusteesta poiketen. Määräenemmistö koskee tällöin yhtiöjärjestyksen muutosta, ei korjauspäätöstä.

Voiko yhtiökokous päättää kattoremontista, jos sitä ei mainittu kutsussa?

Ei voi pätevästi. Kutsussa on mainittava käsiteltävät asiat, ja laiminlyönti on menettelyvirhe, johon voi vedota moitekanteella kolmen kuukauden kuluessa. Vakava kutsuvirhe voi tehdä päätöksestä jopa mitättömän, mutta rajanveto on tuomioistuimen, joten määräajassa kannattaa toimia joka tapauksessa.

Mitä tapahtuu, jos hallitus teetti katon ilman kokouksen päätöstä?

Ratkaisevaa on, olisiko kokouksen päätöstä voitu odottaa ilman olennaista haittaa. Aidosti kiireellinen korjaus on sallittu, ja siitä on ilmoitettava osakkaille kirjallisesti. Ilman kiirettä tehty laaja urakka on toimivallan ylitys, joka voi johtaa hallituksen jäsenten vahingonkorvausvastuuseen.

Mitä seuraa, jos osakas jättää kattoremontin vastikkeen maksamatta?

Maksamatta jätetty erääntynyt vastike on peruste ottaa osakehuoneisto yhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi. Yhtiö vuokraa huoneiston ja perii vuokrasta saatavansa. Hallitus ei voi tehdä tätä yksin: päätöksen tekee yhtiökokous, ja sitä ennen osakkaalle on annettava kirjallinen varoitus. Huoneistoa ei saa ottaa hallintaan, jos laiminlyönnillä on vain vähäinen merkitys. Vastikkeen määräytymisen selittää kattoremontin kustannusjako.

Kuka valitsee urakoitsijan kattoremonttiin?

Urakoitsijan valitsee yleensä hallitus kilpailutuksen jälkeen, ellei yhtiökokous ole pidättänyt valintaa itselleen. Osakas voi vaikuttaa vertailuun kyselyoikeutensa kautta ja pyytää tarjousvertailun nähtäväksi.