Keit­ti­ö­re­mon­tin vas­tuun­ja­ko ta­lo­yh­ti­ös­sä

Keittiön remontissa ja vioissa lasku jakautuu taloyhtiön ja osakkaan kesken. Raja ratkaisee, kumpi maksaa hanan korjauksen, kaapistojen uusimisen ja vesivahingon jäljet. Tällä sivulla esitellään vastuun raja keittiön osissa, oman remontin vaikutus vastuuseen ja vesivahingon maksajajako.

Kuka vastaa keittiöstä taloyhtiössä?

Taloyhtiö vastaa keittiön putkista, sähköistä ja rakenteista, osakas kalusteista, pinnoista ja kodinkoneista. Jaon määrää asunto-osakeyhtiölain 4 luku.

Rajan sijainti

Raja kulkee järjestelmien ja sisustuksen välissä. Vesijohto, viemäri, kiinteä sähköverkko ja ilmanvaihto palvelevat koko taloa, joten ne ovat yhtiön perusjärjestelmiä. Kaapistot, työtasot ja pinnat palvelevat vain yhtä huoneistoa, joten ne ovat osakkaan sisäosia.

Laki nimeää järjestelmien puolelta yhden poikkeuksen. Yhtiö ei vastaa huoneistoissa olevista altaista, mutta hanoja rajaus ei koske. Tiskiallas on siis osakkaan, vaikka siihen liittyvä hana ja sen alla oleva vesilukko ovat yhtiön.

Lain olettama

Lain jako on olettama, ei pakko. Yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökokoelma voi siirtää vastuuta kumpaan suuntaan tahansa, kunhan määräys on kirjattu sinne.

Ilman kirjausta sovelletaan lakia. Isännöitsijän kanta, yhtiökokouksen päätös tai talon vakiintunut tapa ei muuta vastuuta, eikä sido asunnon uutta omistajaa.

Mistä taloyhtiö vastaa keittiössä?

Yhtiö vastaa hanasta, vesijohdoista, vesilukosta, viemäristä, kiinteistä sähköistä ja ilmanvaihtoon kytketystä liesikuvusta. Ne ovat lain tarkoittamia perusjärjestelmiä.

Hana ja putket

Yhtiön asentama tai hyväksymä keittiöhana on yhtiön vastuulla osana vesijohtojärjestelmää. Hanan syöttöputket kuuluvat samaan järjestelmään.

Kun tällainen hana vuotaa tai hajoaa, korjaus tilataan isännöitsijältä yhtiön laskuun. Yhtiö saa päättää, minkä tasoisen hanan se asentaa tilalle.

Vesilukko ja viemäri

Allaskaapissa kulkeva viemäriputki ja sen vesilukko ovat yhtiön perusjärjestelmää. Helsingin hovioikeus piti vuoden 2015 ratkaisussaan riidattomana, että allaskaapin viemäriputken kunnossapito kuului yhtiölle. Kiinteistöliiton tulkinnan mukaan yhtiö huolehtii myös hajulukon avaamisesta tukostilanteessa.

Tukoksissa raja kulkee työkaluissa. Tukoksen, joka aukeaa viemärinavausaineella, hoitaa osakas itse. Kun vesilukko pitää avata työkaluin, työ on yhtiön.

Liesikupu ja sähköt

Talon poistoilmakanavaan kytketty liesikupu kuuluu yhtiölle osana ilmanvaihtojärjestelmää. Omalla puhaltimella tai aktiivihiilisuodattimella toimiva liesituuletin on osakkaan laite. Rasvasuodattimen puhdistus kuuluu osakkaalle kummassakin.

Seinien sisällä kulkevat kiinteät sähköjohdot, pistorasiat ja valokytkimet ovat yhtiön sähköjärjestelmää. Osakkaan puolelle jäävät kodinkoneiden omat johdot ja hänen asentamansa valaisimet.

Mistä osakas vastaa keittiössä?

Osakas vastaa kaapistoista, työtasoista, pinnoista, tiskialtaasta ja kodinkoneista. Ne ovat lain tarkoittamia huoneiston sisäosia.

Kalusteet ja pinnat

Ylä- ja alakaapit, työtasot, välitilan laatoitus sekä lattian, seinien ja katon pintamateriaalit ovat osakkaan kunnossapitoa. Kulunut kaapinovi tai lohjennut työtaso ei ole yhtiön asia, vaan osakas korjaa ja maksaa itse.

Sama koskee kalusteisiin kiinnitettyjä osia, kuten kaappien valaisimia ja listoja. Kiinnitys rakenteisiin ei siirrä kalustetta yhtiölle.

Tiskiallas ja kodinkoneet

Tiskiallas kuuluu osakkaalle kuten kaapisto, johon se on upotettu. Jääkaappi, liesi, uuni ja astianpesukone letkuineen ovat osakkaan kodinkoneita. Kun astianpesukone hajoaa, osakas ostaa uuden. Koko keittiön uusimisen kustannukset ja vaiheet kokoaa keittiöremontti taloyhtiössä.

Rajakohta on liitos. Kone ja letkut ovat osakkaan, mutta hana ja viemäri, joihin ne kytketään, ovat yhtiön. Uuden liitännän rakentaminen on ilmoitusta vaativa muutostyö.

Perustaso

Yhtiön vastuu ulottuu vain perustasoon eli siihen varustukseen, jonka yhtiö on itse toteuttanut tai hyväksynyt. Kun yhtiö joutuu korjaamaan osakkaan keittiötä esimerkiksi putkivuodon jäljiltä, se ennallistaa pinnat ja kalusteet perustasoon asti, ei sitä parempaan varusteluun.

Perustaso nousee ajan myötä. Kun yhtiö uusii remontissa varustusta, uudesta tasosta tulee uusi perustaso. Osakkaiden omat parannukset eivät perustasoa nosta, vaan niiden erotus jää osakkaan omaan piikkiin.

Osakkaan muutostyöt

Remontti voi siirtää vastuun. Kun osakas vaihtaa yhtiön vastuulla olevan osan perustasoa parempaan, uusi osa jää osakkaan kunnossapidettäväksi. Kiinteistöliiton esimerkissä osakkaan vaihtama perustasoa laadukkaampi keittiöhana jäi kokonaan osakkaan vastuulle. Yhtiön vastuu palaa vain, jos asennus vastaa perustasoa, siitä on ilmoitettu ja yhtiö on voinut valvoa työn.

Vastuu seuraa osaketta, ei tekijää. Korkein oikeus ratkaisi vuonna 2003, että huoneiston muutosten lisäkustannusriski kuuluu osakkaalle silloinkin, kun muutokset teki edellinen omistaja.

Sama sääntö kirjataan lakiin 1.10.2026 voimaan tulevalla muutoksella, joka nimeää muutostyön kunnossapidon osakkaan vastuuksi. Ostajalle tämä tarkoittaa, että edellisen omistajan keittiöremontti on ostajan tuleva vastuu.

Voiko yhtiöjärjestys muuttaa keittiön vastuunjakoa?

Voi. Laki sallii vastuunjaosta poikkeamisen, kun määräys on kirjattu yhtiöjärjestykseen.

Poikkeuksen tunnistaminen

Yhtiöjärjestyksen saa isännöitsijältä tai kaupparekisteristä. Sen kunnossapitoa koskeva kohta kannattaa lukea ennen remonttia. Pätevä poikkeama on täsmällinen, esimerkiksi määräys siitä, että osakas vastaa huoneistonsa hanoista. Epäselvää määräystä tuomioistuimet tulkitsevat lain suuntaan, jolloin huonosti kirjoitettu poikkeama jää tehottomaksi.

Muutos vastuunjakoon vaatii yhtiökokouksessa kahden kolmasosan määräenemmistön ja pätee vasta, kun uusi yhtiöjärjestys on rekisteröity. Vahingon jälkeen tehty muutos ei vaikuta jo syntyneeseen vastuuseen. Pelkkä viittaus Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukkoon ei riitä poikkeamaksi.

Erimielisyyden ratkaisu

Vastuuriidassa ei ole julkista neuvovaa viranomaista, koska osakas ei ole kuluttaja eikä taloyhtiö elinkeinonharjoittaja. Kuluttajariitalautakunta ei käsittele osakkaan ja yhtiön välistä riitaa. Sitova ratkaisu syntyy yhtiön kotipaikan käräjäoikeudessa.

Ennen oikeutta kannattaa vaatia hallitukselta kirjallinen ja perusteltu kanta. Jäsentaloyhtiö voi pyytää Kiinteistöliitolta kirjallisen lausunnon. Osakkaan oma sopimus keittiöurakoitsijan kanssa on sen sijaan kuluttajasopimus, jonka riidat kuuluvat kuluttajaneuvonnalle. Koko talon jakoperiaatteet kokoaa vastuunjakotaulukko.

Kuka maksaa keittiön vesivahingon?

Vesivahingossa kumpikin korjaa omansa: yhtiö rakenteet ja perusjärjestelmät, osakas pintansa ja kalusteensa. Huolimattomuus siirtää koko laskun aiheuttajalle.

Maksaja eri tilanteissa

Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009 ja Kiinteistöliiton vastuunjakokoulutus 2023.

Vastuun jako vuodossa

Kun keittiössä vuotaa eikä kukaan ole toiminut huolimattomasti, yhtiö kuivaa ja korjaa kastuneet rakenteet. Osakas uusii omat pintansa, kaapistonsa ja koneensa siltä osin kuin ne kastuivat.

Alakerran naapurissa jako on toinen. Kun vesi tulee naapurihuoneistoon rakenteiden läpi, yhtiö korjaa sielläkin rakenteet ja lisäksi pinnat perustasoon. Laki velvoittaa yhtiön korjaamaan sisäosat, jotka vahingoittuvat sen vastuulla olevan rakenteen viasta.

Tuottamusolettama

Kun vahinko syntyy kunnossapito- tai muutostyösäännöksiä rikkomalla, laki olettaa osakkaan toimineen tuottamuksellisesti eli huolimattomasti, kunnes hän osoittaa toimineensa huolellisesti. Helsingin hovioikeuden vuoden 2015 ratkaisun mukaan lieväkin huolimattomuus riittää korvausvastuuseen.

Olettamalla on rajansa. Sama ratkaisu kuitenkin vapautti osakkaan keittiön allaskaapin viemärivuodon vastuusta, koska osakkaalla ei ollut erityistä velvollisuutta tutkia allaskaapin sisältöä ja viemärin kuntoa. Havaitusta viasta on silti ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä. Ilmoituksen lykkääminen jättää vahingon pahenemisen osakkaan maksettavaksi.

Astianpesukone ja vuokralainen

Astianpesukoneen vuoto on keittiön yleisin riita, koska keittiössä ei ole lattiakaivoa eikä vedeneristystä. Huolellisesti asennetun koneen äkillisessä vuodossa kumpikin korjaa omansa. Kannakoimaton viemäriliitos tai suojaamaton poistoletku luetaan Vakuutuslautakunnan ratkaisuissa asennusvirheeksi, joka jää työn teettäneen osakkaan maksettavaksi.

Vuokralaisen aiheuttamasta vahingosta yhtiö perii korvauksen vuokralaiselta itseltään. Osakas joutuu maksajaksi vasta, jos hän laiminlyö puuttua tietoonsa tulleeseen huoneiston väärinkäyttöön.

Mitä taloyhtiön vakuutus korvaa keittiövuodossa?

Kiinteistövakuutus korvaa äkillisen ja ennalta arvaamattoman vuodon rakennukselle aiheuttamat vauriot. Vakuutus ei poista vastuunjakoa, vaan maksaa yhtiön osuuden ja vähentää siitä ikävähennykset ja omavastuun.

Äkillisyysvaatimus

Korvaus edellyttää, että vuodon syy selvitetään ja se on äkillinen. Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE toteaa oppaassaan, että asennus- tai rakennusvirheestä syntynyt vuoto ei ole ennalta arvaamaton, eikä sitä korvata, vaikka asukas ei virheestä tiennyt. Hitaasti tihkunut kosteus ja kuluminen on rajattu pois.

Ehdoissa on keittiölle tärkeitä rajauksia. Fennian kiinteistövakuutus rajaa altaan poistoputken ja sen viemäriliitoksen vuodot kokonaan korvauspiirin ulkopuolelle, eikä tiivisteen kulumista tai liitoksen löystymistä lueta rikkoutumiseksi.

Ikävähennykset

Uuden putken vuodosta ei vähennetä mitään. Sen jälkeen korvauksesta vähennetään iän mukaan kasvava osuus, jonka portaat riippuvat vakuutusyhtiöstä. Vähennys lasketaan koko korjauskustannuksesta, joten vanhan putkiston vuodossa yhtiölle jää iso omarahoitusosuus.

OP Kiinteistövakuutus KI 02 ja Fennia YT130, voimassa 1.1.2026.

LähiTapiola käyttää taulukon sijasta kaavaa. Alle 15 vuoden putkesta ei vähennetä mitään, sen jälkeen vähennys on 10 prosenttia ja 2 lisäprosenttia jokaiselta 15 vuotta ylittävältä vuodelta, enintään 60 prosenttia.

Molemmat taulukon yhtiöt rajaavat vähennyksen enintään 20 000 euroon vahinkoa kohti. LähiTapiolan oma esimerkki näyttää mittakaavan. 50 vuotta vanhan talon 30 000 euron putkivuodosta vähennys olisi ollut 60 prosenttia, mutta 9 vuotta aiemmin tehty putkiremontti pudotti sen nollaan.

Omavastuu ja kotivakuutus

Omavastuun suuruus on yhtiökohtainen ja lukee vakuutuskirjassa. Ehdot myös korottavat omavastuuta riskitilanteissa. Fenniassa kodinkoneen vuodon omavastuu on 25 prosenttia vahingon määrästä. Saman osuuden OP perii auki jääneen hanan vuodosta. OP jättää omavastuun kokonaan perimättä, jos vuotohälytin rajoitti vahinkoa. Omavastuun ja ikävähennyksen maksaa se osapuoli, jonka vastuulle vahinko vastuunjaossa kuuluu.

Kiinteistövakuutus ei koske osakkaan omaisuutta. Kastuneet kaapistot, pinnat ja irtaimiston korvaa osakkaan oma kotivakuutus omilla ehdoillaan. Sijaisasunnon se korvaa vain, jos vahinko on sen ehdoissa korvattava.

Usein kysytyt kysymykset

Ostin asunnon, jonka keittiön edellinen omistaja remontoi. Kuka vastaa siitä nyt?

Ostaja. Korkeimman oikeuden ratkaisun mukaan huoneiston muutosten lisäkustannusriski kuuluu osakkeen kulloisellekin omistajalle, vaikka muutokset teki edellinen omistaja. Perustasoa paremmat kalusteet ja laitteet ovat siis ostajan kunnossapidettäviä. Yhtiö ennallistaa vahinkotilanteessa vain perustasoon. Ennen ostoa kannattaa pyytää isännöitsijältä huoneiston muutostyöhistoria.

Taloyhtiö huoltaa vain tiettyä hanamerkkiä. Saako se vaatia sitä?

Kyse ei ole merkistä vaan perustasosta, jonka yhtiö saa valita. Jos osakas tai edellinen omistaja on vaihtanut hanan muuhun kuin yhtiön perustasoon, hana on siirtynyt osakkaan vastuulle. Yhtiö huoltaa sitä vasta, kun tilalle vaihdetaan perustason hana. Oman talon perustason voi tarkistaa isännöitsijältä. Poikkeavat vastuut näkyvät vain yhtiöjärjestyksestä.

Vuokralaiseni aiheutti vesivahingon keittiössä. Joudunko maksamaan?

Et ilman omaa huolimattomuuttasi. Korkein oikeus vahvisti vuonna 2016, ettei vuokranantajaosakas vastaa yhtiölle vahingosta, jonka vuokralainen aiheutti ja josta osakas ei tiennyt eikä voinut tietää. Yhtiö perii korvauksen suoraan vuokralaiselta. Osakkaan vastuu voi syntyä, jos hän laiminlyö puuttua tietoonsa tulleeseen väärinkäyttöön tai jättää huoneiston kunnon kokonaan seuraamatta. Keittiön liitännät kannattaa tarkastaa ainakin vuokralaisen vaihtuessa.

Kuka maksaa kiinteistövakuutuksen omavastuun ja ikävähennykset?

Maksaja on se, jonka vastuulle vahinko kuuluu. Kun putki rikkoutuu itsekseen, yhtiö maksaa oman osuutensa omavastuineen ja ikävähennyksineen vastikevaroista. Kun vahinko on osakkaan tuottamusta, yhtiö voi periä nämä erät osakkaalta vahingonkorvauksena. Osakkaalle kuukausia myöhemmin tuleva omavastuu- tai ikävähennyslasku on siis perusteltu vain, jos osakas on vastuussa itse vahingosta. Perusteet kannattaa aina pyytää kirjallisena.