Keit­ti­ö­re­mont­ti ta­lo­yh­ti­ös­sä

Keittiöremontti on taloyhtiössä osakkaan oma hanke, mutta siitä on yleensä ilmoitettava yhtiölle kirjallisesti ennen töiden aloittamista. Ilmoitus tarvitaan aina, kun työ voi vaikuttaa yhtiön vastuulla oleviin rakenteisiin tai järjestelmiin. Tällä sivulla esitellään ilmoitusvelvollisuus, keittiön vastuunjako, putkiremontin ajoitus ja kustannukset.

Pitääkö keittiöremontista ilmoittaa taloyhtiölle?

Ilmoitus tarvitaan, kun remontti voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan vastuulla olevaan rakennuksen osaan tai huoneiston käyttämiseen. Keittiössä raja ylittyy heti, kun työ koskee vesijohtoa, viemäriä, kiinteitä sähköasennuksia tai ilmanvaihtoa.

Ilmoituksen raja

Arkikielen remontti-ilmoitus ja lain muutostyöilmoitus ovat sama asia. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 §:n sanamuoto ratkaisee rajan: ilmoitus tehdään, jos työ voi vaikuttaa yhtiön vastuulla olevaan osaan. Varmuutta vaikutuksesta ei siis edellytetä. Netin listaukset ilmoitusvapaista töistä ovat keskenään ristiriidassa. Seuraava taulukko soveltaa lain sääntöä keittiön tavallisiin töihin.

Asunto-osakeyhtiölaki 5 luku ja Suomen Kiinteistölehti, 2017.

Kaapistojen vaihto ilman ilmoitusta edellyttää, että vesi- ja sähköliitäntöihin ei kosketa.

Miten ilmoitus tehdään

Muutostyöilmoitus tehdään kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ennen töiden aloittamista. Monella isännöintiyrityksellä on siihen valmis lomake. Ilmoituksesta on käytävä ilmi, mitä tehdään, kuka tekee ja miten työ valvotaan.

Sisällön on oltava niin tarkka, että yhtiö voi arvioida hyvän rakennustavan toteutumisen ja mahdollisen haitan. Ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut maksaa ilmoittava osakas.

Mitä ilmoittamatta jättämisestä seuraa

Ilmoituksen ohittaminen siirtää todistustaakan osakkaalle. Jos vahinko syntyy muutostyösäännöksiä rikkoen tehdystä työstä, vahinko katsotaan lain mukaan huolimattomuudella aiheutetuksi, ellei osakas osoita toimineensa huolellisesti.

Lisäksi ilmoittamatta tehty asennus jää pysyvästi osakkaan vastuulle. Asianmukaisesti ilmoitettu ja valvottu vesi- tai sähkötyö voi sen sijaan siirtyä yhtiön kunnossapitovastuulle, koska yhtiö on voinut valvoa sen toteutuksen.

Seuraukset eivät ole teoriaa. Hovioikeus käsitteli vuonna 2021 tapauksen, jossa ostaja alkoi purkaa vanhaa keittiötä itse vuonna 1971 valmistuneessa talossa. Hän oli saanut isännöitsijältä muutostyöilmoituslomakkeen, mutta ei palauttanut sitä eikä teettänyt asbestikartoitusta. Välitilan laattaliimasta levisi asbestia porraskäytäviin ja ilmanvaihtoon. Osakas maksoi vahingonkorvaukset ja oikeudenkäyntikulut, yhteensä lähes 29 000 euroa (VaaHO:2021:8).

Kauanko käsittely kestää ja voiko yhtiö kieltää remontin?

Työt saa aloittaa, kun yhtiöllä on ollut kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus. Kieltää remontin yhtiö voi vain painavalla, perustellulla päätöksellä.

Käsittelyaika ja aloituslupa

Laki ei aseta käsittelylle päivämäärää. Se vaatii, että ilmoitus käsitellään viivytyksettä ja että vastaus annetaan pyydettäessä kirjallisesti. Isännöintiliitto pitää kohtuullisena käsittelyaikana enintään kuukautta ja loma-aikoina enintään kahta kuukautta.

Moni opas esittää kuukauden lakisääteisenä määräaikana, mutta se on alan suositus. Jos käsittely venyy perusteetta, osakas voi vaatia kirjallista päätöstä ja vedota lain viivytyksettömyysvaatimukseen.

Ehdot, kielto ja riitatilanne

Yhtiö voi asettaa remontille ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa. Tyypillinen ehto on LVI-töiden teettäminen ammattilaisella tai valvojan käyttö.

Kokonaan kieltää työn yhtiö voi vain, jos sen suorittaminen olisi kohtuutonta haitan määrän ja osakkaalle koituvan hyödyn punninnassa. Tavanomaista keittiöremonttia ei siis voi kieltää makuasiana. Perusteettoman kiellon voi viedä tuomioistuimeen, joka voi oikeuttaa työn.

Valvonta ja sen kustannukset

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Valvonnan tarpeelliset ja kohtuulliset kulut maksaa remontin teettävä osakas. Kohtuullisuusvaatimus on osakkaan turva: yhtiö ei saa laskuttaa valvonnasta enempää kuin työn laatu ja laajuus edellyttävät. Vesi- ja viemäritöissä valvontakäynti ennen rakenteiden sulkemista on tavallinen ja perusteltu vaatimus.

Kannattaako keittiöremontti tehdä putkiremontin yhteydessä?

Usein kannattaa, koska putkiremontissa keittiökaapistot joudutaan monesti joka tapauksessa irrottamaan vesijohtojen ja viemärin uusimisen tieltä. Ajoitus ratkeaa siitä, missä keittiön vesipiste sijaitsee ja mitä yhtiön linjasuunnitelma keittiölle tekee.

Mitä putkiremontti tekee keittiölle

Perinteisessä linjasaneerauksessa uusitaan myös keittiön vesijohdot ja viemäri ainakin allaskaapin taakse asti. Vanhat kaapistot irrotetaan työn tieltä ja asennetaan takaisin. Urakan päätteeksi yhtiö palauttaa keittiön perustason mukaiseen kuntoon.

Isännöintiliiton ja RILin putkiremonttioppaan mukaan vanhojen kalusteiden vaihtoa kannattaa tässä kohtaa harkita kokonaisuutena, koska purku- ja suojaustyöt, vesikatkot ja valvonta tulevat urakan mukana joka tapauksessa. Häiriöaika huoneistossa on oppaan mukaan muutamasta viikosta neljään kuukauteen.

Kolme teettämistapaa

Vaihtoehtoja on kolme. Osakas voi tilata keittiön uusimisen osana yhtiön urakkaa. Hän voi ostaa sen pääurakoitsijalta erillisenä lisätyönä omaan laskuunsa. Kolmas tapa on teettää työ omalla kalustetoimittajalla samaan aikaan. Perustason ylittävät valinnat osakas maksaa aina itse.

Isännöintiliiton ja RILin oppaan hinta-arvioissa keittiön uusiminen putkiremontin yhteydessä oli arviolta 70-140 euroa huoneistoneliöltä, tosin arvio on pääkaupunkiseudun hintatasosta vuodelta 2011 ja silloisella arvonlisäverokannalla. Halukkuudesta kannattaa kertoa hankesuunnitteluvaiheessa, jolloin keittiöt ehditään sovittaa urakkaan.

Ennen putkiremonttia vai sen jälkeen

Jos putkiremontti on tulossa muutaman vuoden sisällä, uusi keittiö voi mennä osittain purkuun. Korkein oikeus on linjannut (KKO:2003:80), että osakkaan teettämien muutosten ennallistamisen lisäkustannus jää osakkaalle itselleen, ei yhtiölle. Riski siirtyy myös asunnon ostajalle: kalliin keittiön kanssa ostettu asunto kantaa saman riskin seuraavassa putkiremontissa.

Yhtiövastikkeen alennus eli hyvitys on mahdollinen vain, jos osakkaan aiempi työ todella vähentää yhtiön kustannuksia. Hyvityksestä päättää yhtiökokous. Putkiremontin ajankohdan voi tarkistaa yhtiön kunnossapitotarveselvityksestä ennen kuin keittiöön sijoittaa.

Mikä keittiössä on osakkaan ja mikä taloyhtiön vastuulla?

Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten kaapistoista, työtasoista, pinnoista ja kodinkoneista. Yhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, joihin kuuluvat vesijohdot, viemärit, sähkö ja ilmanvaihto.

Vastuu keittiön osissa

Suurin osa rajanvedosta on selvää, mutta kolme kohtaa yllättää. Keittiön hana kuuluu yhtiölle osana vesijohtojärjestelmää. Hallituksen esitys olisi siirtänyt hanat osakkaalle, mutta eduskunta poisti rajauksen, joten laki jättää yhtiön vastuun ulkopuolelle vain altaat.

Myös vesilukko ja allaskaapissa kulkeva viemäriputki ovat yhtiön vastuulla, kuten Helsingin hovioikeus on vahvistanut (HelHO:2015:11). Vastuunjako on lain olettama, joten yhtiöjärjestys eli yhtiön oma sääntökokoelma kannattaa tarkistaa ennen remonttia.

Asunto-osakeyhtiölaki 4 luku, lain olettama.

Astianpesukone ja vesivahingon riski

Keittiö ei ole märkätila. Lattiassa ei ole kaivoa eikä vedeneristystä, joten vuotava liitäntä valuu suoraan rakenteisiin ja usein alakertaan. Siksi riski keskittyy astianpesukoneen liitäntään. Liitännän saa teettää omalla kustannuksella, mutta vakuutusyhtiöt voivat evätä korvauksen asennusvirheestä johtuvasta vahingosta. Ammattilaisen tekemä liitäntä ja vuotokaukalo koneen alla ovat halvin vakuutus.

Sähkötyöt ja liesituuletin

Kiinteät sähköasennukset saa tehdä vain sähköurakoitsijarekisteriin merkitty ammattilainen. Edes kiinteää pistorasiaa ei saa vaihtaa itse (Tukes). Työstä kannattaa pyytää käyttöönottotarkastuspöytäkirja.

Liesituulettimessa raja kulkee poistotavassa: moottoroitua tuuletinta ei saa liittää kerrostalon yhteiseen poistoilmakanavaan, koska se työntää ruoankäryt naapureihin ja sekoittaa ilmanvaihdon säädön. Vaihtoehdot ovat ilmanvaihtoon kytketty moottoriton liesikupu tai aktiivihiilisuodattimella kiertoilmalla toimiva tuuletin.

Mitä keittiöremontti kustantaa kerrostalossa?

Keittiöremontin hinta vaihtelee niin paljon kalusteiden, kodinkoneiden ja LVI-töiden mukaan, että yhtä luotettavaa keskihintaa ei ole olemassa. Kustannusrakenteen voi silti ottaa haltuun ennen tarjouspyyntöjä.

Mihin keittiöremonttieurot menevät

Tilastokeskus tilastoi omistusasujien korjaukset rakennusosittain. Vuonna 2025 kerrostalojen keittiökorjauksiin kului 168 miljoonaa euroa eli vajaa kolmannes osakkaiden kaikista korjauskustannuksista. Laskelma on Asuntoanalyysin oma ja perustuu Tilastokeskuksen avoimeen aineistoon.

Työn osuus kerrostaloasuntojen korjauskustannuksista on 37 prosenttia (Tilastokeskus StatFin, 2025). Se on samalla se osa laskusta, josta kotitalousvähennyksen saa. Keittiöremontin hinta kerrostalossa erittelee hintahaarukat remonttityypeittäin.

Kotitalousvähennys keittiöremontissa

Työn osuudesta saa kotitalousvähennystä, kun työn tekee ennakkoperintärekisteriin merkitty yritys. Vuonna 2026 vähennys on 35 prosenttia työkorvauksesta ja enintään 1 600 euroa vuodessa. Omavastuu on 150 euroa (Verohallinnon kotitalousvähennysohje, 2026). Vähennys on henkilökohtainen, joten pariskunta voi vähentää kaksinkertaisen määrän.

Kaksi rajausta yllättää keittiössä: vähennys ei koske materiaaleja eikä kodinkoneiden asennus- tai korjaustyötä. Kaapistojen asennus siis kelpaa, astianpesukoneen liitäntä ei. Keittiöremontin kotitalousvähennys erittelee rajaukset laskuesimerkein.

Asbestikartoitus vanhassa talossa

Ennen vuotta 1994 valmistuneessa talossa purkutyöhön tarvitaan käytännössä aina asbestikartoitus. Velvollisuus on asetuksessa säädetty rakennushankkeeseen ryhtyvälle eli remonttia teettävälle osakkaalle itselleen. Keittiössä asbestia löytyy tyypillisesti välitilan laattaliimasta ja vanhoista muovimatoista. Keittiön asbestikartoitus kuvaa kartoituksen kulun ja hinnan.

Mitä keittiön siirto vaatii?

Keittiön siirto toiseen paikkaan on aina ilmoitettava muutostyö, johon tarvitaan käytännössä yhtiön ehdot täyttävä suunnitelma. Viemärin kaato, ilmanvaihto ja sähkösyötöt ratkaisevat, onnistuuko siirto ylipäätään.

Tekniikka ratkaisee luvat

Siirretty vesipiste tarvitsee uudet vesijohdot ja viemärin, jolla on riittävä kaato nousulinjaan. Pitkä vaakaviemäri betonilaatassa on usein siirron kallein ja vaikein osa.

Liesikuvun kanava on reititettävä uuteen paikkaan ja sähköliedelle vedettävä oma syöttö. Naapurihuoneistoille koituva melu- tai vesivahinkoriski on siirroissa tavallisin peruste ehdoille ja kielloille.

Milloin tarvitaan rakentamislupa

Tavallinen keittiöremontti ei tarvitse rakentamislupaa. Vuoden 2025 alusta voimaan tulleen rakentamislain mukaan lupa tarvitaan korjaukseen, joka on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen tai joka voi vaarantaa rakennuksen terveellisyyden ja turvallisuuden. Keittiön siirrossa raja voi ylittyä, jos kantavaan rakenteeseen tehdään läpivientejä.

Luvan hakee tällöin rakennuksen omistajana taloyhtiön hallitus tai sen valtuuttama osakas. Kulut maksaa osakas. Käytännöt kannattaa varmistaa oman kunnan rakennusvalvonnasta.

Mitä kannattaa huomioida ennen remonttia?

Suurin osa keittiöremontin riidoista juontuu puuttuvasta paperista. Ilmoitus ja dokumentointi hoituvat pienellä vaivalla ennen töiden alkua.

Dokumentit talteen

Muutostyöilmoitukset kirjataan yhtiössä huoneistokohtaisesti. Omaan arkistoon kannattaa säilyttää ilmoitus, kuitit ja tarkastuspöytäkirjat.

Merkitys myyntitilanteessa

Tehty remontti näkyy isännöitsijäntodistuksessa asuntoa myytäessä. Taloyhtiöt vievät remonttitiedot myös huoneistotietojärjestelmään. Dokumentoitu ja valvottu keittiöremontti on ostajalle osoitus siitä, että työ on tehty oikein.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko muutostyöilmoituksen tehdä jälkikäteen?

Lain mukaan ilmoitus tehdään etukäteen, eikä jälki-ilmoitus poista todistustaakkaa. Aloitettu remontti kannattaa silti ilmoittaa heti, koska se palauttaa valvonnan ja rajaa vahinkoa. Valvomatta jäänyt asennus ei voi myöhemmin siirtyä yhtiön kunnossapitovastuulle.

Saako keittiöremontin tehdä kerrostalossa itse?

Saa suurelta osin. Purkutyöt, kaapistojen asennuksen ja pintatyöt voi tehdä itse, kunhan työ on hyvän rakennustavan mukainen. Kiinteät sähkötyöt vaativat aina sähköalan ammattilaisen. Vanhassa talossa purkutyö vaatii asbestikartoituksen. Vesijohtotöihin yhtiö edellyttää käytännössä LVI-ammattilaista.

Tarvitaanko keittiöremonttiin taloyhtiön lupa vai riittääkö ilmoitus?

Kyse on ilmoituksesta, ei lupahakemuksesta. Osakkaalla on lakiin perustuva oikeus muutostyöhön omassa huoneistossaan. Yhtiö voi asettaa ehtoja tai kieltää työn vain laissa säädetyillä perusteilla. Kielteinen päätös on aina perusteltava. Keittiöremontin lupa kokoaa rajanvedon yksityiskohdat.

Maksaako taloyhtiö uuden hanan keittiöremontin yhteydessä?

Ei maksa. Hana on yhtiön vastuulla vain kunnossapidossa, siis silloin, kun vanha hana rikkoutuu. Kun osakas uusii keittiön omana muutostyönään, hän maksaa myös hanan. Yhtiön vastuu jatkuu remontin jälkeen perustasoisesta hanasta.