Keittiöremontti taloyhtiössä

Keittiöremontti on kerrostalossa lähes aina osakkaan muutostyö: osakas päättää remontista ja maksaa sen itse, tyypillisesti 3000-18000 euroa laajuudesta riippuen ja laajassa pohjamuutoksessa jopa 30000 euroa. Tekniikkaan, kuten veteen, viemäriin tai sähköön, kajoava työ vaatii muutostyöilmoituksen taloyhtiölle ennen aloitusta.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), Verohallinnon kotitalousvähennysohjeisiin sekä Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton ohjeistukseen. Päivitetty 2.6.2026.

Onko keittiöremontti osakkaan vai taloyhtiön vastuulla?

Keittiöremontti on kerrostalossa osakkaan muutostyö. Osakas tekee sen omalla kustannuksellaan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n nojalla.

Vastuun jako

Taloyhtiö ei maksa osakkaan keittiöremonttia. Kunnossapitovastuu eli vastuu korjauksista ja huollosta jakautuu kahtia. Osakas vastaa huoneiston sisäosista, kuten kaapeista, pinnoista ja kodinkoneista (4 luvun 3 §). Taloyhtiö vastaa rakenteista ja perusjärjestelmistä, joihin kuuluvat vesijohdot, viemärit, ilmanvaihto ja sähkönousut (4 luvun 2 §).

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 § (Finlex). Yhtiöjärjestys eli talon omat säännöt voi tarkentaa jakoa.

Yhtiön vastuulla oleva vika

Osakas maksaa oman keittiönsä, mutta ei taloyhtiön vastuulla olevaa vikaa. Jos remontin aikana paljastuu vuotava putki tai viallinen viemäri seinän sisällä, sen korjaus kuuluu taloyhtiölle. Raja kulkee pinnan ja rakenteen välissä.

Osakkaan on jätettävä taloyhtiön osat ehjiksi ja toimiviksi. Hän ei saa aiheuttaa vahinkoa rakenteille eikä naapurille. Siksi vesi- ja sähkötyöt teetetään aina ammattilaisella, joka vastaa työnsä jäljestä.

Kunnossapito vai muutostyö

Kunnossapito palauttaa keittiön entiseen kuntoon, esimerkiksi rikkoutuneen hanan vaihtona. Muutostyö muuttaa keittiötä, kuten uusi pohja tai siirretty vesipiste. Keittiöremontti on lähes aina muutostyö, vaikka se kohdistuu osakkaan omiin pintoihin.

Ero on tärkeä, koska muutostyöstä on tehtävä ilmoitus, kun se vaikuttaa taloyhtiön vastuulla oleviin osiin. Pelkkä pintojen uudistus ei sitä vaadi.

Itse tekeminen

Osakas saa teettää keittiöremontin haluamallaan tekijällä. Vesi- ja sähkötyöt on kuitenkin teetettävä ammattilaisella, jolla on tarvittava pätevyys. Tämä on sekä lain että vakuutusten edellytys.

Milloin keittiöremontista on tehtävä muutostyöilmoitus?

Muutostyöilmoitus on tehtävä, kun remontti voi vaikuttaa taloyhtiön tai naapurin vastuulla oleviin osiin (5 luvun 2 §). Ilmoitus tehdään kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ennen työn aloittamista.

Milloin ilmoitus tarvitaan

Lähde: Suomen Kiinteistöliitto ja asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 2 § (Finlex). Epävarmassa tilanteessa ilmoitus kannattaa tehdä.

Ilmoituksen sisältö

Ilmoituksessa kerrotaan, mitä tehdään, milloin ja kuka työn toteuttaa. Mukaan liitetään tekijöiden tiedot ja vesi- tai sähkötöiden tekijän pätevyys. Hyvä ilmoitus nopeuttaa käsittelyä.

Käsittelyaika

Taloyhtiöllä on kohtuullinen aika käsitellä ilmoitus. Käytännössä se on enintään kuukausi, loma-aikoina enintään kaksi kuukautta (Isännöintiliitto). Työtä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiö on ehtinyt käsitellä ilmoituksen (5 luvun 4 §).

Luvattoman remontin seuraukset

Ilmoituksen laiminlyönti on osakkaan riski. Taloyhtiö voi keskeyttää luvattoman työn heti. Pahimmassa tapauksessa se vaatii jo tehtyjen muutosten purkamista ja rakenteiden palauttamista ennalleen osakkaan kustannuksella.

Luvaton remontti voi myös kaatua asuntokaupassa. Kuntotarkastuksessa paljastuva ilmoittamaton muutos siirtää vastuun myyjälle ja voi alentaa kauppahintaa. Kirjallinen ilmoitus ja sen hyväksyntä ovat osakkaan oma suoja, eivät pelkkä muodollisuus.

Tarvitaanko keittiöremonttiin rakentamislupa?

Tavallinen keittiöremontti ei vaadi kunnan rakennuslupaa, vaan taloyhtiölle tehtävän muutostyöilmoituksen. Lupa tulee kysymykseen vasta, kun työ menee syvälle rakenteisiin tai järjestelmiin.

Luvanvarainen työ

Vuoden 2025 alusta kunnan luvat yhdistyivät yhdeksi rakentamisluvaksi. Lupa tarvitaan tyypillisesti, kun vesipiste siirretään, viemäröintiä muutetaan tai kantavaan rakenteeseen kajotaan. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 5 § ohjaa, että hallitus joko hakee luvan tai valtuuttaa osakkaan hakemaan sen.

Varma lupatarve

Lupa tarvitaan, jos keittiöremontti yhdistää tiloja kantavaa seinää avaamalla. Sama koskee vesipisteen siirtoa toiseen kohtaan tai viemärin uutta reititystä. Kunnan rakennusvalvonta ratkaisee asian tapauskohtaisesti.

Taloyhtiön muutostyöilmoitus ja kunnan lupa ovat eri asioita. Osakas voi tarvita molemmat, ja taloyhtiön suostumus on edellytys luvan hakemiselle.

Kuka päättää keittiöremontista ja voiko taloyhtiö kieltää sen?

Osakas päättää oman keittiönsä remontista itse. Asiaa ei viedä yhtiökokoukseen, koska kyse on osakkaan muutostyöstä eikä yhtiön hankkeesta.

Taloyhtiön rooli

Taloyhtiön rooli on valvoa, ei päättää. Taloyhtiö ei voi kieltää remonttia ilman perusteltua syytä (5 luvun 3 §). Se saa kuitenkin asettaa ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai haitata naapuria. Kielto on mahdollinen vain, jos haittaa ei voi torjua ehdoilla.

Valvonnan peruste

Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että työ tehdään hyvän rakennustavan mukaan (5 luvun 7 §). Valvonta voi olla isännöitsijän tai ulkopuolisen valvojan käyntejä. Niiden tarpeellisuuden ja laajuuden ratkaisee yhtiö.

Valvonnan kulut maksaa osakas, kun ne ovat tarpeellisia ja kohtuullisia. Valvojan palkkio on tyypillisesti 500-2000 euroa työn laajuudesta riippuen. Tämä kulu ei oikeuta kotitalousvähennykseen, koska se maksetaan yhtiölle.

Erimielisyyden ratkaisu

Erimielisyys ratkaistaan ensin neuvottelemalla. Jos taloyhtiö kieltää remontin ilman perusteltua syytä, osakas voi hakea muutostyölle lupaa tuomioistuimelta (5 luvun 6 §). Useimmiten riita ratkeaa kuitenkin sopimalla ehdoista.

Selkeä ja ajoissa tehty ilmoitus vähentää riitoja. Kun työn sisältö, tekijät ja aikataulu on kirjattu, taloyhtiön on helppo hyväksyä hanke.

Mitä keittiöremontti maksaa kerrostalossa?

Keittiöremontti maksaa kerrostalossa tyypillisesti 3000-30000 euroa laajuuden mukaan.

Hinta laajuuden mukaan

Pintaremontti uusii kalusteet, työtason, altaan ja hanan. Koko keittiön uusinta lisää kodinkoneet ja asennustyön. Laaja remontti muuttaa pohjaa tai siirtää vesipisteen.

Lähde: Asuntoanalyysin oma arvio, suhteutettuna Tilastokeskuksen korjausrakentamisen kustannustietoihin. Vaihteluväli riippuu materiaaleista, kodinkoneista ja vesi- tai sähkömuutoksista.

Hinnan osatekijät

Suurin yksittäinen kuluerä ovat kalusteet ja kodinkoneet. Työn osuus on tavallisesti noin kolmasosa hinnasta. Kaapinovet vievät budjetista usein viidesosasta puoleen, joten niiden taso vaikuttaa paljon.

Vesi- ja sähkömuutokset nostavat hintaa, koska ne vaativat ammattilaisen. Materiaalitaso ratkaisee eniten: kivitaso ja korkean luokan kodinkoneet voivat kaksinkertaistaa loppusumman. Tarkan erittelyn saa keittiöremontin hinta -sivulta.

Kotitalousvähennys

Osakas saa kotitalousvähennyksen keittiöremontin työn osuudesta. Vähennys on 35 prosenttia työstä, enintään 1600 euroa henkilöä kohti, ja omavastuu on 150 euroa (Verohallinto, 2025-2026). Pari voi saada yhteensä 3200 euroa.

Vähennys koskee vain työtä, ei materiaaleja, kalusteita tai kodinkoneita. Vähennyksen saa omassa huoneistossa tehdystä työstä, ei taloyhtiön omasta hankkeesta. Laskussa työ ja tarvikkeet on eriteltävä.

Mitä ennen keittiöremonttia on huomioitava?

Ennen purkutöitä on syytä tarkistaa rakennusvuosi, ilmanvaihto ja mahdollinen tuleva putkiremontti. Hyvä valmistelu estää yllätykset ja pitää kulut hallinnassa.

Asbestikartoitus

Ennen vuotta 1994 valmistuneessa kohteessa asbestikartoitus on tehtävä ennen purkutöitä, kuten asbestiasetus edellyttää. Keittiössä asbestia voi olla laattojen kiinnityslaastissa, lattiamatoissa ja liimoissa. Kartoituksen tilaa ja maksaa osakas, ja purkua ei saa aloittaa ennen sitä. Jos asbestia löytyy, sen purkaa vain valtuutettu asbestipurkuyritys.

Ilmanvaihto

Kerrostalossa liesituulettimen liitäntä riippuu talon ilmanvaihtojärjestelmästä. Suoraa hormiliitäntää ei aina ole tarjolla, vaan liitäntätapa määräytyy talon järjestelmän mukaan. Sopiva ratkaisu on selvitettävä taloyhtiöltä ennen tilausta.

Vesi- ja sähkötyöt

Keittiön vesi- ja sähkötyöt saa tehdä vain pätevä ammattilainen. Tämä on sekä lain että taloyhtiön vakuutuksen edellytys. Sähköasentaja laatii työstä käyttöönottopöytäkirjan, ja putkityöt teettää valtuutettu tekijä.

Ammattilaisen kuitti on myös kotitalousvähennyksen ja takuun ehto. Itse tehty vesi- tai sähkötyö voi mitätöidä vakuutusturvan, jos vahinko sattuu.

Vesipisteen siirto

Vesipisteen siirto on keittiöremontin yleisin huolenaihe. Hanan ja vesijohdon siirto on usein kohtuullinen toimenpide. Viemärin siirto on vaikeampi ja kalliimpi, koska kaato vaatii tilaa ja lattian avaamista.

Betonilattiassa viemärin siirto tarkoittaa lattian piikkausta, mikä nostaa kustannusta ja vaatii usein luvan. Jos altaan paikka siirtyy vain vähän, vanha viemäri voi riittää. Suunnittelija arvioi, mikä siirto on järkevä.

Ajoitus putkiremonttiin

Jos taloyhtiössä on tulossa putkiremontti, uusi keittiö voi vaurioitua työn yhteydessä. Tällöin keittiöremontti kannattaa ajoittaa putkiremontin jälkeen. Tulevan hankkeen ajankohdan näkee taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä eli viiden vuoden korjaussuunnitelmasta. Putkiremontin yhteydessä keittiön kalusteet joudutaan usein irrottamaan, koska vesi- ja viemäriliitokset uusitaan seinän sisältä.

Putkiremontin laajuus ja ajoitus selviävät hallitukselta tai isännöitsijältä. Aiheesta kerrotaan tarkemmin putkiremontti taloyhtiössä -sivulla.

Usein kysytyt kysymykset

Saako taloyhtiö kieltää osakkaan keittiöremontin?

Ei ilman perusteltua syytä. Keittiöremontti on osakkaan muutostyö, ja osakkaalla on oikeus tehdä se omalla kustannuksellaan asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n nojalla. Taloyhtiö ei voi kieltää remonttia ilman perusteltua syytä (5 luvun 3 §), mutta se saa asettaa ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai haitata naapuria.

Pitääkö pelkästä kaappien vaihdosta tehdä muutostyöilmoitus?

Ei, jos vaihto ei vaikuta taloyhtiön vastuulla oleviin osiin. Pelkkä kaappien tai ovien vaihto ja kodinkoneen asennus valmiisiin liitäntöihin eivät vaadi muutostyöilmoitusta. Ilmoitus tarvitaan, kun työ menee vesi-, viemäri-, sähkö- tai ilmanvaihtojärjestelmiin tai rakenteisiin.

Kuka maksaa keittiöremontin taloyhtiössä?

Osakas maksaa oman keittiöremonttinsa kokonaan itse, koska se on osakkaan muutostyö. Osakas vastaa myös taloyhtiön tarpeellisista ja kohtuullisista valvontakuluista (5 luvun 7 §), kuten valvojan palkkiosta. Taloyhtiö maksaa vain oman vastuunsa, esimerkiksi seinän sisällä olevan vuotavan putken korjauksen, jos sellainen paljastuu remontin yhteydessä.

Tarvitaanko keittiöremonttiin rakentamislupa?

Tavallinen keittiöremontti ei vaadi kunnan rakennuslupaa, vaan taloyhtiölle tehtävän muutostyöilmoituksen. Lupa tarvitaan tyypillisesti vasta, kun vesipiste siirretään, viemäröintiä muutetaan tai kantavaan rakenteeseen kajotaan. Kunnan rakennusvalvonta ratkaisee tarpeen tapauskohtaisesti.

Tarvitaanko keittiöremonttiin asbestikartoitus?

Tarvitaan, jos kohde on valmistunut ennen vuotta 1994 ja remontissa puretaan rakenteita. Asbestikartoitus on tehtävä ennen purkutöitä asbestiasetuksen mukaan. Keittiössä asbestia voi olla laattojen kiinnityslaastissa, lattiamatoissa ja liimoissa. Kartoituksen tilaa ja maksaa osakas.