Avaintiedot
- Ennen myyjän hyväksyntää ostotarjouksen saa perua vapaasti.
- Hyväksytyn osaketarjouksen perumisesta menettää enintään neljä prosenttia hinnasta.
- Ehdon jäädessä täyttymättä tai virheen paljastuessa perua saa ilman seuraamusta.
Ostotarjouksen peruminen
Ostotarjouksen peruminen tarkoittaa asunnosta tehdyn tarjouksen peruuttamista. Ennen myyjän hyväksyntää tarjouksen saa perua vapaasti. Hyväksytyn asunto-osaketarjouksen peruminen ostajan omasta syystä maksaa käsirahan tai vakiokorvauksen. Menetys on enintään neljä prosenttia tarjotusta hinnasta.
Hyväksytty ostotarjous sitoo. Jos ostaja vetäytyy kaupasta omasta syystään, hän voi menettää käsirahan tai joutua maksamaan vakiokorvauksen. Asunto-osakkeessa menetys on kuitenkin laissa rajattu enintään neljään prosenttiin hinnasta. Ennen kuin myyjä on hyväksynyt tarjouksen, sen saa perua vapaasti. Tällä sivulla esitellään, milloin perumisesta joutuu maksamaan, paljonko ja milloin tarjouksen saa perua ilman seuraamuksia.
Voiko ostotarjouksen perua?
Voi, mutta seuraukset riippuvat ajoituksesta. Ennen myyjän hyväksyntää tarjouksen saa perua vapaasti, hyväksynnän jälkeen peruminen voi maksaa.
Ennen hyväksyntää
Tarjouksen voi peruuttaa ilman seuraamuksia, jos peruutus ehtii myyjälle ennen kuin hän on ottanut selon tarjouksesta. Käytännössä peruutus on tehtävä heti, koska tarjous muuttuu sitovaksi sillä hetkellä, kun myyjä on lukenut sen.
Jos myyjä ehtii hyväksyä tarjouksen, syntyy sitova sopimus, eikä ostaja voi enää vetäytyä vapaasti. Sama koskee myös suullista tarjousta, joka sitoo hyväksynnän jälkeen.
Tarjouksen sitovuus perustuu varallisuusoikeudellisiin oikeustoimiin sovellettavaan lakiin. Sen mukaan hylätty tarjous raukeaa heti eikä sido enää myöhemmin. Jos myyjä siis torjuu tarjouksen, ostaja on vapaa silloinkin, kun myyjä katuu torjuntaansa seuraavana päivänä. Uusi sitova tarjous olisi tehtävä alusta molempien suostumuksella.
Hyväksytyn tarjouksen peruminen
Hyväksytyn tarjouksen voi silti perua, mutta se voi maksaa. Jos kauppa jää syntymättä ostajan omasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada vakiokorvaus. Ostaja ei kuitenkaan voi menettää enempää kuin laki sallii.
Käsirahan tai vakiokorvauksen menettäminen on yleensä ainoa seuraamus perumisesta. Myyjä ei voi vaatia sen lisäksi erillistä vahingonkorvausta. Vain kahden yksityishenkilön kaupassa osapuolet voivat sopia todellisen vahingon korvaamisesta. Kuluttajan vahingoksi poikkeava ehto olisi sen sijaan mitätön.
Osake vai kiinteistö
Sääntely riippuu kaupan kohteesta. Asunto-osakkeen tarjousta koskee asuntokauppalaki, joka rajaa menetyksen neljään prosenttiin. Kiinteistöä eli omakotitaloa tai tonttia koskee maakaari, jonka mukaan tavallinen tarjous ei sido samalla tavalla.
Kiinteistön kaupassa pelkkä ostotarjous tai esisopimus sitoo vasta, kun se on tehty maakaaren määrämuodossa eli kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistamana. Jos määrämuotoa ei noudateta, vetäytyvä osapuoli korvaa vain toisen kohtuulliset kulut. Kulut ylittävä osuus käsirahasta palautetaan.
Korkein oikeus katsoi tapauksessa KKO 1993:47, että määrämuodoton esisopimus oli pätemätön, eikä ostajan tarvinnut siksi menettää maksamaansa käsirahaa.
| Piirre | Asunto-osake | Kiinteistö |
|---|---|---|
| Laki | Asuntokauppalaki | Maakaari |
| Tarjous sitoo | Hyväksynnästä | Vasta esisopimuksesta |
| Menetyksen katto | 4 prosenttia | Ei kattoa |
| Ilman sopimusta | Ei seuraamusta | Kohtuulliset kulut |
Mitä ostotarjouksen peruminen maksaa?
Perumisen hinta on käsiraha tai vakiokorvaus. Kumpikin on asunto-osakkeessa rajattu enintään neljään prosenttiin tarjotusta hinnasta.
Käsiraha
Käsiraha on tarjouksen vakuudeksi maksettu rahasumma. Jos kauppa toteutuu, käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa. Jos ostaja vetäytyy omasta syystään, myyjä saa pitää käsirahan.
Käsirahan suuruudelle ei ole laissa ala- eikä ylärajaa. Käytännössä se asettuu markkinoilla lähelle neljää prosenttia hinnasta. Laki rajaa vain sitä osaa, jonka ostaja voi menettää. Jos käsiraha on neljää prosenttia suurempi, ylittävä osuus palautetaan aina, vaikka vetäytyminen olisi ostajan syytä.
Vakiokorvaus
Vakiokorvaus on ennalta sovittu summa, jonka ostaja lupaa maksaa vetäytymisen varalta. Rahaa ei makseta etukäteen. Sitoumus syntyy jo tarjouksesta. Peruminen laukaisee saman maksuvelvollisuuden kuin menetetty käsiraha.
Näiden rinnalla käytetään joskus varausmaksua, jonka ostaja maksaa ennakkomarkkinoinnissa asunnon varaamiseksi. Varausmaksu ei ole sakko, vaan se palautetaan aina kokonaan, jos kauppa jää syntymättä. Tämä erottaa varausmaksun käsirahasta, jota myyjä saa tietyin edellytyksin pitää. Varausmaksusta ei voi koskaan sopia menetettäväksi. Siksi se on ostajan kannalta turvallisin ennakkoon maksettava suoritus.
Enimmäismäärä ja sovittelu
Laki rajaa menetyksen neljään prosenttiin tarjotusta kauppahinnasta. Sama katto koskee myös hyvitystä, jonka myyjä joutuu maksamaan, jos hän itse vetäytyy kaupasta. Julkisuudessa toistettu neljän tai kuuden prosentin sakko on siis väärä, sillä yläraja on aina neljä prosenttia.
Tuomioistuin voi vielä sovitella summaa alaspäin, jos täysi neljä prosenttia olisi yksittäistapauksessa kohtuuton. Käytännössä sovittelu on harvinaista, sillä katto on jo valmiiksi matala. Ostajan kannattaa silti vedota kohtuullistamiseen, jos vetäytyminen johtui pakottavasta ja yllättävästä syystä.
Helsingin hovioikeus katsoi vuonna 2022, että myyjä sai pitää neljä prosenttia 178 000 euron tarjouksesta. Ratkaisu piti katon voimassa, vaikka käsiraha oli sovittu kokonaan palautettavaksi. Perusteena oli, että lain katto suojaa myös yksityistä myyjää.
| Vakuus | Etukäteen | Jos perut |
|---|---|---|
| Käsiraha | Kyllä | Myyjä pitää |
| Vakiokorvaus | Ei | Ostaja maksaa |
| Varausmaksu | Kyllä | Palautetaan |
Milloin tarjouksen voi perua ilman seuraamuksia?
Peruminen on maksutonta aina, kun kauppa jää syntymättä muusta kuin ostajan omasta syystä. Silloin myyjän on palautettava käsiraha viipymättä.
Ennen hyväksyntää ja myyjän vetäytyessä
Ennen myyjän hyväksyntää tarjouksen peruminen ei maksa mitään. Jos taas myyjä itse ei hyväksy tarjousta tai vetäytyy kaupasta, hänen on palautettava käsiraha. Lisäksi hän voi joutua maksamaan ostajalle saman verran hyvitystä. Myyjänkään maksama hyvitys ei ylitä neljää prosenttia. Sama katto suojaa molempia osapuolia symmetrisesti.
Ehdollinen tarjous
Ehdollisessa tarjouksessa ostaja pääsee irti ilman kuluja, jos sovittu ehto jää täyttymättä. Tavallisia ehtoja ovat rahoituksen saaminen, oman asunnon myynti ja kuntotarkastuksen tulos. Ehto pitää kuitenkin kirjata niin, että sen täyttymättä jääminen ei ole ostajan syy.
Rahoitusehto kannattaa sitoa täsmälliseen määräpäivään ja nimettyyn pankkiin. Silloin ehto raukeaa itsestään, jos laina ei järjesty ajoissa, eikä myyjä voi vaatia korvausta. Löysästi kirjattu ehto kääntyy helposti ostajaa vastaan, koska tulkinnanvarainen ehto tulkitaan usein tavalliseksi vetäytymiseksi.
Ero on tärkeä. Kun ehto raukeaa, tarjous kaatuu itsestään eikä kuluja synny. Kun ostaja vain vetäytyy, esimerkiksi ilmoittaa löytäneensä paremman asunnon, peruminen voi maksaa neljä prosenttia.
Virhe paljastuu tarjouksen jälkeen
Jos asunnossa havaitaan tarjouksen jälkeen olennainen vika, ostaja saa vetäytyä ja käsiraha palautetaan. Korkein oikeus katsoi tällaisessa tapauksessa, että tarjouksen jälkeen ilmennyt kosteusvaurio ei ollut ostajan puolella oleva syy. Myyjän oli palautettava 4 400 euron käsiraha.
Miten peruminen tehdään käytännössä?
Peruminen kannattaa tehdä kirjallisesti ja heti. Kirjallinen ilmoitus jää todisteeksi ajankohdasta, joka ratkaisee, ehtikö peruminen ennen myyjän hyväksyntää.
Ilmoita kirjallisesti
Tee peruminen viestillä, josta näkyy päivä ja kellonaika. Kerro yksiselitteisesti, minkä tarjouksen peruutat. Jos peruminen perustuu ehtoon, mainitse ehto ja liitä mukaan todiste, kuten pankin kielteinen lainapäätös. Suullinen peruutus on sinänsä pätevä, mutta sen ajoitusta on jälkikäteen vaikea näyttää toteen.
Välittäjän rooli
Kun kaupassa on välittäjä, hän säilyttää käsirahan erillisellä asiakasvaratilillä. Jos kauppa ei synny tai ehto jää täyttymättä, välittäjä palauttaa käsirahan viipymättä. Riitatilanteessa raha pidetään tilillä, kunnes asia ratkeaa.
Käsirahan palautus ja riidat
Riidan käsirahasta ratkaisee kuluttajariitalautakunta, joka antaa suosituksen ilman oikeudenkäyntiä. Käsittely on maksuton, mutta hidas. Ratkaisu kestää keskimäärin noin 13 kuukautta, joskus pidempään.
Lautakunnan suositus ei ole ulosottokelpoinen, mutta myyjät ja välittäjät noudattavat sitä yleensä. Riidan ajan välittäjä pitää käsirahan asiakasvaratilillä eikä luovuta sitä kummallekaan osapuolelle ennen ratkaisua. Jos toinen osapuoli vie asian käräjäoikeuteen, käsittely maksaa enemmän ja kestää pidempään kuin lautakunnassa.
Mitä eroa on tarjouksen perumisella ja kaupan purulla?
Peruminen koskee tarjousvaihetta ennen kaupan allekirjoitusta. Kaupan purku on aivan eri asia ja selvästi vaikeampaa.
Kolme eri vaihetta
Kauppa etenee kolmessa vaiheessa. Ennen hyväksyntää tarjouksen voi peruuttaa vapaasti. Hyväksynnän jälkeen tarjouksesta voi vetäytyä, mutta se voi maksaa neljä prosenttia. Kauppakirjan allekirjoituksen jälkeen kyse on kaupan purusta, joka vaatii olennaisen virheen.
Purku on oma lukunsa
Kaupan purku on paljon perumista raskaampi tie. Sen edellytykset ovat tiukat. Purun perusteita ja seurauksia käsittelee erikseen asuntokaupan purku. Tarjouksen perumisessa riittää sen sijaan ajoitus ja pätevä syy.
Miten välttää tilanteen, jossa tarjous pitää perua?
Paras tapa välttää perumisen kulut on tehdä harkittu tarjous kerralla. Se tarkoittaa taloyhtiön kunnon selvittämistä ennen tarjousta ja tarpeellisten ehtojen kirjaamista.
Selvitä taloyhtiön kunto ennen tarjousta
Suuri osa peruutuksista johtuu siitä, että asunnosta löytyy jotain odottamatonta. Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön korjaussuunnitelma kertovat tulevat remontit ja niiden kustannukset jo ennen tarjousta. Kun tiedot ovat tiedossa, tarjouksen voi tehdä oikealla hinnalla.
Todistuksesta näkyvät myös vastikkeet, taloyhtiön lainat ja jo tehdyt remontit, jotka kaikki vaikuttavat asunnon todelliseen hintaan. Näiden selvittäminen etukäteen vähentää riskiä siitä, että tarjous pitää myöhemmin perua.
Kirjaa tarpeelliset ehdot
Jos rahoitus on vielä auki tai kuntotarkastus tekemättä, kirjaa ne ehdoiksi tarjoukseen. Silloin peruminen on maksutonta, jos ehto ei täyty. Ilman ehtoa sama peruste voi jäädä ostajan omaksi syyksi. Ehto kannattaa muotoilla yhdessä välittäjän tai lakimiehen kanssa, jotta se on riittävän täsmällinen eikä jää tulkinnanvaraiseksi.
Korjausvelka ja tulevat remontit
Taloyhtiön korjausvelka muuttaa asunnon todellista hintaa enemmän kuin pyyntihinnan pyöristys. Asuntoanalyysi laskee korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tarjouksen voi mitoittaa oikein jo ennen sen tekemistä.
Usein kysytyt kysymykset
Menetänkö käsirahan, jos peruutan ostotarjouksen?
Menetät, jos myyjä on jo hyväksynyt tarjouksen ja kauppa kaatuu sinun syystäsi. Silloin myyjä saa pitää käsirahan, kuitenkin enintään neljä prosenttia hinnasta. Jos peruutat ennen myyjän hyväksyntää tai sovittu ehto jää täyttymättä, käsiraha palautetaan sinulle.Paljonko ostotarjouksen perumisesta voi menettää?
Asunto-osakkeessa menetys on enintään neljä prosenttia tarjotusta kauppahinnasta. Se on lain asettama katto, joka koskee sekä ostajaa että myyjää. Kiinteistössä eli omakotitalossa vastaavaa lakisääteistä kattoa ei ole, vaan vetäytyvä korvaa toisen osapuolen kohtuulliset kulut.Voinko perua tarjouksen, jos lainaa ei myönnetä?
Voit ilman kuluja, jos tarjous on tehty rahoitusehdolla ja pankki kieltäytyy määräaikaan mennessä. Ehto pitää kirjata täsmällisesti, jotta se raukeaa itsestään. Jos vain ilmoitat vetäytyväsi ilman tällaista ehtoa, peruminen voi silti maksaa neljä prosenttia.Onko suullinen ostotarjous sitova?
Asunto-osakkeessa suullinenkin tarjous sitoo, kun myyjä on sen hyväksynyt. Ongelmana on näyttö, koska suullista sopimusta on vaikea todistaa jälkikäteen. Välittäjän kautta tehty tarjous on aina kirjallinen. Kiinteistön kaupassa pelkkä tarjous ei sido kumpaakaan osapuolta.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Suuri osa ostotarjouksen peruutuksista johtuu taloyhtiöstä löytyvistä yllätyksistä. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta, joten tarjouksen voi mitoittaa oikein jo ennen sen tekemistä.
Lähteet
Näytä 8 lähdettä: Asuntokauppalaki 843/1994, Maakaari 540/1995 ja muut
- Asuntokauppalaki 843/1994, 3 luku (varausmaksu, käsiraha ja vakiokorvaus). 3 luku 3 §: jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus; jos kauppa jää syntymättä muusta syystä, myyjän on palautettava käsiraha. 3 luku 3 a §: varausmaksu palautetaan aina, jos kauppa jää syntymättä. 3 luku 6 §: tarjouksen tekijä voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja sama yläraja koskee myyjän maksamaa hyvitystä. 3 luku 2 §: säännöksistä kuluttajan vahingoksi poikkeava ehto on mitätön. Luku on säädetty muotoonsa 7.10.2005 eikä ole sen jälkeen muuttunut. finlex.fi.
- Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista 228/1929, 1 luku. 1 luku 7 §: peruutettu tarjous ei sido, jos peruutus saapuu vastaanottajalle ennen kuin hän on ottanut selon tarjouksesta tai samaan aikaan. 1 luku 5 §: hylätty tarjous raukeaa. finlex.fi.
- Maakaari 540/1995, 2 luku (kiinteistön kauppa). 2 luku 1 §: kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan vahvistettava. 2 luku 7 §: myös esisopimus on tehtävä samassa määrämuodossa. 2 luku 8 §: jos aiottua kauppaa ei tehdä määrämuotoisesti, vetäytyvän on korvattava vain toisen osapuolen kohtuulliset kustannukset, ja käsiraha palautetaan kulut ylittävältä osalta. Kiinteistön tavallinen ostotarjous ei siis sido samalla tavalla kuin asunto-osakkeen tarjous. finlex.fi.
- Korkein oikeus, KKO 2009:49: asunnossa oli ostotarjouksen ja sovitun kaupantekopäivän välillä havaittu merkityksellinen kosteusvaurio, joten kauppa ei jäänyt syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, ja myyjän oli palautettava 4 400 euron käsiraha. finlex.fi.
- Korkein oikeus, KKO 1993:47: kiinteistön esisopimusta ei ollut tehty määrämuodossa, joten se oli pätemätön, eikä myyjällä ollut oikeutta pitää sen nojalla maksettua käsirahaa. finlex.fi.
- Helsingin hovioikeus 20.10.2022 nro 1408: ehdollisessa 178 000 euron tarjouksessa oli 24 000 euron käsiraha; koska asuntokauppalain 3 luku on pakottava myös yksityisen myyjän hyväksi, myyjä sai pitää neljä prosenttia eli 7 120 euroa ja palauttaa 16 880 euroa, vaikka tarjouksen ehdon mukaan koko käsiraha olisi pitänyt palauttaa. asuntokaupanvirheet.fi.
- Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, Ohje hyvästä välitystavasta: välitysliike säilyttää käsirahan erillisellä asiakasvaratilillä, palauttaa sen viipymättä, jos kauppa ei synny, ja pitää riidan ajan rahat tilillä, kunnes asia ratkeaa. kvkl.fi.
- Kuluttajaliitto ja Kuluttajariitalautakunta: lautakunta ratkaisee käsiraha- ja vakiokorvausriitoja suosituksella, ja asioiden käsittely kestää keskimäärin runsaat 13 kuukautta. kuluttajariita.fi.