Remontin vaikutus asunnon hintaan

Taloyhtiön remontti vaikuttaa asunnon hintaan kahdella tavalla: tuleva remontti laskee hintaa, ja tehty remontti palauttaa sen lähelle remontoitujen asuntojen tasoa. Putki- ja julkisivuremontti suojaavat arvoa, mutta nostavat sitä harvoin yli kustannusten. Vertailu kannattaa tehdä aina velattomalla hinnalla, ei pelkällä myyntihinnalla.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu Aalto-yliopiston ja muiden tutkimuksiin, varainsiirtoverolakiin sekä Isännöintiliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 13.6.2026.

Nostaako vai laskeeko remontti asunnon hintaa?

Vastaus riippuu ajoituksesta. Tuleva remontti laskee hintaa, tehty remontti palauttaa sen, mutta vain harvoin yli kustannusten.

Kaksi vaikutustapaa

Remontilla on kaksi eri vaikutusta hintaan. Osa remonteista suojaa asunnon arvoa, osa lisää sitä.

Arvon suojaus tarkoittaa, että rakennus pysyy myyntikunnossa eikä putoa remonttia odottavien asuntojen tasolle. Arvonlisä tarkoittaa, että asunnosta saa enemmän kuin ennen remonttia. Taloyhtiön tekniset remontit kuuluvat yleensä ensimmäiseen ryhmään.

Tuleva vai tehty remontti

Tuleva remontti näkyy hinnassa jo vuosia ennen töitä. Aalto-yliopiston tutkimuksen mukaan hinta alkaa laskea noin kuusi vuotta ennen putkiremonttia (Aalto-yliopisto 2011).

Lasku ei silti riitä kattamaan tulevan remontin kustannusta, joten ostaja maksaa usein liikaa. Juuri remontoitu asunto on tutkimuksessa vain noin kolme prosenttia kalliimpi kuin aiemmin remontoitu. Tulevan putkiremontin ostopäätös on käyty läpi omalla sivullaan.

Ilmiötä kutsutaan joskus V-käyräksi: hinta laskee remonttia kohti, painuu pohjaan töiden aikana ja nousee takaisin remontin valmistuttua. Pohja osuu juuri ennen päätöstä, kun epävarmuus on suurimmillaan.

Korjausvelka laskee hintaa

Korjausvelka tarkoittaa lykättyjen korjausten kertymää. Mitä suurempi korjausvelka, sitä enemmän tulevia remontteja hinnoitellaan asunnon hintaan alaspäin.

Ostaja maksaa korjausvelan joko nyt matalampana hintana tai myöhemmin rahoitusvastikkeena. Talon korjausvelan tunteminen on siksi hinnan arvioinnin perusta.

Miksi ostaja maksaa liikaa

Tulevan remontin tarkkaa kustannusta on vaikea arvioida etukäteen. Ostaja aliarvioi sen helposti, koska lopullinen hinta selviää vasta urakan kilpailutuksessa.

Moni ostaja keskittyy myyntihintaan eikä laske tulevaa rahoitusvastiketta mukaan. Näistä syistä remonttia odottavasta asunnosta maksetaan usein liikaa.

Ostajalle tämä on muistutus: laske tuleva remontti aina hintaan mukaan ennen tarjousta. Myyjälle se on etu halutulla alueella, jossa kysyntää riittää.

Miksi velaton hinta ratkaisee?

Velaton hinta kertoo asunnon todellisen kokonaishinnan. Pelkkä myyntihinta voi näyttää matalalta, jos taloyhtiöllä on suuri remonttilaina.

Velaton hinta ja myyntihinta

Velaton hinta tarkoittaa myyntihintaa ja siihen lisättyä osuutta taloyhtiön lainasta. Ostaja maksaa myyntihinnan rahana ja lainaosuuden rahoitusvastikkeena.

Varainsiirtovero peritäänkin velattomasta hinnasta (varainsiirtoverolaki 20 §). Kahta asuntoa kannattaa siksi verrata aina velattomalla hinnalla. Remonttilaina jää muuten näkymättä.

Laskuesimerkki

Esimerkki havainnollistaa eron. Ensimmäisen asunnon myyntihinta on 150 000 euroa ilman lainaa. Toisen myyntihinta on 120 000 euroa, mutta päälle tulee 30 000 euron lainaosuus.

Molempien velaton hinta on 150 000 euroa. Halvemmalta näyttävä asunto ei siis ole halvempi, vaan sen remonttilasku on siirretty rahoitusvastikkeeseen.

Sama logiikka pätee remontin jälkeen. Jos taloyhtiö maksoi remontin lainalla, myyntihinta voi näyttää matalalta, vaikka velaton hinta on noussut lainaosuuden verran. Vertailu velattomalla hinnalla paljastaa todellisen muutoksen.

Lainaosuus ja rahoitusvastike

Taloyhtiön remonttilaina jaetaan osakkeille lainaosuutena. Ostaja maksaa osuutensa joko kerralla pois tai kuukausittain rahoitusvastikkeena.

Rahoitusvastike on todellinen kuukausikulu, joka kannattaa laskea hintaan mukaan. Pelkkä myyntihinta johtaa harhaan, jos asuntojen lainaosuudet eroavat toisistaan.

Mitkä remontit nostavat arvoa ja mitkä suojaavat sitä?

Taloyhtiön tekniset remontit suojaavat arvoa, asunnon omat pintaremontit lisäävät sitä. Energialuokan nosto tuo lisähintaa vain ylimmällä tasolla.

Arvoa suojaavat remontit

Putki-, julkisivu-, katto- ja ilmanvaihtoremontti ovat arvon suojausta. Ne pitävät rakennuksen kunnossa, mutta eivät tee asunnosta vastaavia parempaa.

Hyöty näkyy siinä, ettei asunto putoa remonttia odottavien hintatasolle. Tekemättä jätettyinä ne muuttuvat korjausvelaksi, joka laskee hintaa. Julkisivun kunto näkyy hinnassa, ja sen kustannukset on käyty läpi julkisivuremontin sivulla. Ostaja arvostaa tehtyä remonttia, koska se siirtää seuraavan ison kustannuksen kauas tulevaisuuteen.

Arvoa lisäävät remontit

Keittiön ja kylpyhuoneen uusiminen sekä asunnon oma pintaremontti voivat nostaa hintaa. Ne erottavat asunnon vastaavista ja vetoavat ostajaan suoraan.

Arvonlisä ei silti vastaa koko kustannusta. Osa rahasta jää aina asumismukavuudeksi, eikä palaudu myynnissä. Eniten hintaan vaikuttavat keittiö ja kylpyhuone, joita ostajat katsovat tarkimmin.

Energialuokka

Energialuokalla on hintaan pieni mutta todennettu vaikutus. Helsingin toteutuneita kauppoja tarkastelleessa tutkimuksessa kolmen ylimmän energialuokan asunnoista maksettiin 1,3-3,3 prosenttia enemmän (Oikarinen ym. 2015).

Lisähinta koski vain ylintä tasoa, eikä keski- ja alaluokkien välillä ollut eroa. Energiaremontti kannattaa siis hinnan vuoksi vain, jos se nostaa talon ylimpään luokkaan.

Asuntoanalyysin jäsennys tutkimusten pohjalta (Aalto-yliopisto 2011; Oikarinen ym. 2015). Vaikutus on suuntaa antava ja riippuu alueesta ja kohteesta.

Mikä ei nosta hintaa

Kaikki remontti ei näy hinnassa. Putkien sukitus, ilmanvaihdon säätö tai julkisivun pesu pitävät kuntoa yllä, mutta ostaja ei niistä erikseen maksa.

Liian persoonalliset pintaremontit voivat jopa kaventaa ostajajoukkoa. Neutraali ja hyväkuntoinen asunto myy laajimmalle yleisölle. Sama pätee ylihintaisiin materiaaleihin, joiden kustannusta ostaja ei ole valmis maksamaan.

Remontin laajuus ratkaisee

Saman remontin vaikutus vaihtelee laajuuden mukaan. Kevyt pintaremontti ei muuta hintaa samalla tavalla kuin koko huoneiston uusiminen.

Taloyhtiön remonteissa laajuus näkyy lainaosuudessa. Mitä kalliimpi hanke, sitä suurempi rahoitusvastike ja sitä enemmän se painaa myyntihintaa alaspäin ennen valmistumista.

Ostajan kannattaa katsoa hankkeen laajuus ja rahoitustapa, ei pelkkää otsikkoa. Pieni pintasaneeraus ja koko linjan uusiminen ovat eri asioita hinnan kannalta.

Saako remontin rahat takaisin?

Yleensä ei kokonaan. Ylläpitoremontti palauttaa arvon lähelle vastaavien tasoa, mutta harvoin yli kustannusten.

Ylläpitoremontti palauttaa arvon

Juuri remontoitu asunto on tutkimuksessa vain noin kolme prosenttia kalliimpi kuin aiemmin remontoitu (Aalto-yliopisto 2011). Suuri osa remonttiin laitetusta rahasta ei siis palaudu hintana.

OP-Kiinteistökeskuksen selvityksen mukaan tehty putkiremontti nosti neliöhintaa noin 1 400 euroa pääkaupunkiseudulla ja noin 500 euroa muualla Suomessa (Isännöintiliitto). Luku on suuntaa antava ja vaihtelee alueittain.

Tärkein hyöty on tappion välttäminen. Remonttia odottava asunto myydään selvästi halvemmalla, joten tekemätön remontti maksaa myyjälle usein enemmän kuin tehty.

Remontti ja yleinen hintakehitys

Remontin vaikutus erottuu vaikeasti yleisestä hintakehityksestä. Asunnon hinta voi nousta remontin jälkeen pelkästään markkinan nousun vuoksi, ei remontin ansiosta.

Todellinen vaikutus näkyy parhaiten vertaamalla samaa asuntoa remontoituihin ja remontoimattomiin naapureihin samalla hetkellä.

Alueelliset erot

Alue ratkaisee, palautuuko raha. Halutulla alueella remontti voi olla lähes sijoitus, koska kysyntää riittää.

Muuttotappioalueella sama remontti jää helposti pelkäksi kustannukseksi, koska hinnat eivät nouse. Tällöin remontti suojaa arvoa mutta ei tuo voittoa.

Milloin myydä

Pääkaupunkiseudulla kannattaa usein myydä ennen remonttia, koska ostajat eivät täysin hinnoittele tulevaa kustannusta (Aalto-yliopisto 2011). Muualla valmis remontti voi olla helpompi myydä, koska se poistaa ostajan epävarmuuden.

Salaaminen ei kannata. Tiedossa olevan remontin tai vian salaaminen on kaupan virhe, jonka rajat on käyty läpi piilevän virheen sivulla.

Korjaushistoria ja luottamus

Hyvin dokumentoitu korjaushistoria tukee hintaa. Kun ostaja näkee, mitä on tehty ja milloin, epävarmuus pienenee ja maksuhalu kasvaa.

Puuttuvat tiedot toimivat päinvastoin. Epäselvä korjaushistoria laskee tarjouksia, koska ostaja varautuu pahimpaan.

Miten ostaja ja myyjä hyödyntävät tiedon?

Ostajan kannattaa laskea velaton hinta ja tuleva rahoitusvastike. Myyjän kannattaa ajoittaa myynti ja dokumentoida tehdyt remontit.

Ostaja

Vertaa kohteita velattomalla hinnalla ja selvitä, mitä remontteja on tulossa. Tuleva remontti tarkoittaa tulevaa rahoitusvastiketta, joka kannattaa lisätä hintaan jo mielessä.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi talon tulevat remontit ja korjausvelan myynti-ilmoituksesta, joten näet hintaan vaikuttavan remonttitarpeen jo ennen tarjousta.

Pyydä isännöitsijäntodistus ja hallituksen viiden vuoden korjaussuunnitelma. Niistä näkyvät tulevat remontit, jotka vaikuttavat hintaan eniten.

Myyjä

Dokumentoi tehdyt remontit ja niiden takuut, sillä ne tukevat hintaa. Mieti myös ajoitus: halutulla alueella valmis remontti myy, mutta pian alkava remontti kannattaa joskus myydä eteenpäin ennen töitä.

Kerro tulevat remontit avoimesti. Se nopeuttaa kauppaa ja välttää myöhemmän riidan ostajan kanssa.

Jos remontti on juuri tehty, tuo esiin sen laajuus ja takuut. Jos remontti on tulossa, hinnoittele se realistisesti, jotta kauppa ei kaadu jälkikäteen tulevaan kustannukseen.

Mitä asiakirjoista katsoo

Tulevat ja tehdyt remontit näkyvät isännöitsijäntodistuksesta, tilinpäätöksestä ja korjaussuunnitelmasta. Niistä selviää, mitä on päätetty, mitä on tulossa ja kuinka suuri lainaosuus asuntoon kohdistuu.

Samoista asiakirjoista näkee, mitkä rakennusosat on jo uusittu. Niiden perusteella voi arvioida, milloin seuraava iso remontti on todennäköisesti edessä.

Usein kysytyt kysymykset

Nostaako putkiremontti asunnon arvoa?

Tehty putkiremontti palauttaa asunnon arvon lähelle vastaavien remontoitujen asuntojen tasoa, mutta harvoin yli kustannusten. Aalto-yliopiston tutkimuksen mukaan juuri remontoitu asunto on vain noin kolme prosenttia kalliimpi kuin aiemmin remontoitu. Suurempi hyöty on siinä, ettei asunto putoa remonttia odottavien hintatasolle.

Saako remontin rahat takaisin myynnissä?

Yleensä ei kokonaan. Ylläpitoremontti, kuten putki- tai julkisivuremontti, suojaa arvoa mutta palauttaa harvoin koko kustannuksen. Halutulla alueella raha palautuu paremmin kuin muuttotappioalueella, jossa remontti jää usein pelkäksi kustannukseksi.

Vaikuttaako energialuokka asunnon hintaan?

Vaikuttaa, mutta vain ylimmillä tasoilla. Helsingin kauppoja tarkastelleessa tutkimuksessa kolmen ylimmän energialuokan asunnoista maksettiin 1,3-3,3 prosenttia enemmän (Oikarinen ym. 2015). Keski- ja alaluokkien välillä eroa ei ollut, joten energiaremontti tuo lisähintaa vain, jos se nostaa talon ylimpään luokkaan.

Kannattaako myydä ennen vai jälkeen putkiremontin?

Pääkaupunkiseudulla kannattaa usein myydä ennen remonttia, koska ostajat eivät täysin hinnoittele tulevaa kustannusta. Muualla valmis remontti voi olla helpompi myydä, koska se poistaa ostajan epävarmuuden. Tiedossa olevaa remonttia ei saa salata, sillä se on kaupan virhe.