Ta­lo­yh­ti­ön säh­kö­au­ton la­taus­pis­te

Sähköauton latauspiste on yhä useamman taloyhtiön kysymys. Laki velvoittaa varautumaan lataukseen laajan remontin yhteydessä, mutta valmiita latauspisteitä se ei pakota rakentamaan. Latauspisteet rakentaa joko taloyhtiö yhteishankkeena tai osakas omalle autopaikalleen. Sähköverkon kapasiteetti ja kuormanhallinta määräävät, kuinka monta autoa voi ladata. Näin taloyhtiö löytää oikean päätöspolun ja jakaa kustannukset reilusti.

Mitä laki vaatii taloyhtiön latauspisteiltä?

Latauspistelaki velvoittaa taloyhtiöt varautumaan sähköautojen lataukseen. Velvoite ei tarkoita valmiita latauspisteitä vaan valmiutta niiden asentamiseen.

Latauspistevalmius laajassa remontissa

Latauspistelaki edellyttää latauspistevalmiutta, kun taloyhtiössä tehdään laajamittainen korjaus ja pysäköintipaikkoja on enemmän kuin neljä. Valmius tarkoittaa putkitusta tai johtoteitä, joihin latauspisteen kaapelointi voidaan myöhemmin vetää. Näin jokaiseen pysäköintipaikkaan voidaan asentaa latauspiste ilman uutta kaivuuta.

Laajamittainen korjaus tarkoittaa rakennuslupaa vaativaa hanketta, jossa rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin kohdistuvien korjausten kustannukset ylittävät 25 prosenttia rakennuksen arvosta. Lisäksi korjausten on katettava pysäköintipaikat tai rakennuksen sähköjärjestelmä. Velvoite syntyy siis vasta ison remontin yhteydessä.

Valmius on halvinta rakentaa juuri remontin aikana. Kun kaapelireitit tehdään muun työn ohessa, erillisen kaivuun kustannus jää pois. Siksi latauspistevalmius kannattaa suunnitella osaksi piha- tai sähköremonttia. Sama velvoite juontuu EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiivistä.

Milloin velvoite koskee taloyhtiötä

Velvoite ei koske olemassa olevaa taloyhtiötä ilman remonttia. Se laukeaa vasta laajamittaisen korjauksen yhteydessä. Ilman rakennuslupaa vaativaa hanketta taloyhtiöllä ei ole lakisääteistä pakkoa rakentaa valmiutta.

Muissa kuin asuinrakennuksissa raja on tiukempi. Rakennukseen, jonka yhteydessä on yli kymmenen pysäköintipaikkaa, on rakennettava latauspistevalmius puoleen paikoista ja lisäksi vähintään yksi käyttövalmis latauspiste. Tämä koskee esimerkiksi keskinäisiä kiinteistöosakeyhtiöitä.

Vaikka laki ei pakota, kysyntä kasvaa. Sähköautojen yleistyessä latausmahdollisuus vaikuttaa asuntojen haluttavuuteen. Moni taloyhtiö rakentaa valmiuden ennakoiden eikä pakon vuoksi.

Turvallinen lataustapa

Sähköauton lataus vaatii oman latauslaitteen. Kotitalouspistorasia tai lämpötolppa soveltuu vain tilapäiseen ja hitaaseen lataukseen. Jatkojohdolla lataaminen on kielletty paloriskin vuoksi.

Turvallinen ratkaisu on kiinteä latauslaite Type 2 -pistokkeella, joka on suunniteltu jatkuvaan lataukseen ja kestää auton ottaman virran. Vanhalla pysäköintialueella pistorasioiden kunto on syytä tarkastuttaa sähköalan ammattilaisella. Turvallisuus ratkeaa ennen laitteen valintaa.

Latauslaitteen valinta vaikuttaa myös verkon kuormaan. Tehokas laite lataa nopeasti mutta kuormittaa liittymää enemmän. Oikea teho valitaan käytön ja verkon kapasiteetin mukaan.

Kuka päättää latauspisteen rakentamisesta?

Latauspisteen voi toteuttaa taloyhtiö yhteisenä hankkeena tai osakas omalla autopaikallaan. Päätöstapa riippuu siitä, kenen hallinnassa autopaikat ovat.

Yhtiön yhteishanke

Kun taloyhtiö rakentaa latauspisteet yhtiön hallinnassa oleville autopaikoille, asiasta päättää yhtiökokous. Suomen Kiinteistöliiton mukaan tavallinen enemmistöpäätös riittää. Hallitus valmistelee suunnitelman ja kustannusarvion kokousta varten.

Yhteishankkeessa rakentamisen kulut jaetaan vastikeperusteisesti kaikille osakkaille, koska valmius palvelee koko taloyhtiötä ja nostaa kiinteistön arvoa. Latauksen käyttäjä maksaa lisäksi oman sähkönsä. Näin yhteinen investointi ja henkilökohtainen kulutus pysyvät erillään.

Yhteishanke on hallittu tapa varautua kysyntään. Yksi urakka kattaa monta paikkaa ja laajenee sitä mukaa kun latureita tarvitaan. Näin taloyhtiö välttää päällekkäiset erillisasennukset.

Osakkaan muutostyö

Yksittäinen osakas voi asentaa latauspisteen hallinnassaan olevalle autopaikalle omalla kustannuksellaan. Kyseessä on osakkeenomistajan muutostyö, josta on tehtävä ilmoitus hallitukselle tai isännöitsijälle. Taloyhtiö ei saa kieltää työtä ilman hyväksyttävää syytä.

Osakas vastaa muutostyön kustannuksista ja laitteen kunnossapidosta, ellei toisin sovita. Hän vastaa myös lataamansa sähkön kulutuksesta. Muutostyössä noudatetaan taloyhtiön antamia teknisiä ehtoja.

Muutostyölupa ei anna oikeutta ylikuormittaa verkkoa. Taloyhtiö voi asettaa ehtoja lataustehosta ja kuormanhallinnasta. Näin yhden osakkaan laturi ei vie muilta sähköä.

Osakasvähemmistön hanke

Joukko osakkaita voi teettää latauspisteet omille autopaikoilleen yhteisenä hankkeena, josta päätetään yhtiökokouksessa. Osakasvähemmistön hanke sijoittuu yksittäisen muutostyön ja koko yhtiön hankkeen väliin. Se sopii tilanteeseen, jossa osa osakkaista haluaa latauksen mutta koko yhtiö ei vielä ole valmis investointiin.

Kun päätös koskee autopaikkaosakkaita, se vaatii kahdenkertaisen enemmistön. Hanketta on kannatettava sekä enemmistö annetuista äänistä että enemmistö autopaikkaosakkaiden äänistä. Näin päätös ei sivuuta niitä, joita se suoraan koskee.

Osakkaiden yhdenvertaisuus ohjaa jokaista mallia. Osakkaita on kohdeltava tasapuolisesti riippumatta siitä, kuka latauspistettä käyttää. Tämä otetaan huomioon kustannusten jaossa ja käyttöoikeuksissa.

Riittääkö taloyhtiön sähköverkko lataukseen?

Sähköauton lataus lisää kiinteistön sähkönkulutusta tuntuvasti. Siksi verkon kapasiteetti on selvitettävä ennen laitteiden asennusta.

Kapasiteetin selvitys

Ensimmäinen askel on selvittää sähköverkon kunto ja liittymän kapasiteetti autopaikoilla. Selvityksen voi tilata hallituksen päätöksellä ja kattaa hoitovastikkeesta. Se kertoo, kuinka monta latauspistettä nykyinen verkko kestää.

Kartoituksen tekee sähkösuunnittelija tai sähköurakoitsija. Tulos ohjaa sekä latauspisteiden määrää että valittavaa tekniikkaa. Ilman selvitystä verkko voi ylikuormittua kesken latauksen.

Vanhemmassa taloyhtiössä liittymä on usein mitoitettu aikana, jolloin sähköautoja ei ollut, joten latauspisteiden määrä on sovitettava käytettävissä olevaan tehoon. Selvitys erottaa sen, mikä onnistuu heti ja mikä vaatii lisätehoa. Tämä estää kalliit yllätykset kesken hankkeen.

Dynaaminen kuormanhallinta

Dynaaminen kuormanhallinta jakaa käytettävissä olevan tehon latureiden kesken automaattisesti. Järjestelmä mittaa kiinteistön muuta kulutusta ja säätää lataustehoa sen mukaan. Näin verkko ei ylikuormitu ruuhka-aikaankaan.

Kuormanhallinta hyödyntää nykyisen liittymän kapasiteetin tehokkaasti ja poistaa usein tarpeen kasvattaa liittymää, vaikka latureita olisi monta. Tämä pienentää hankkeen kustannusta huomattavasti. Moni taloyhtiö selviää lataushankkeesta ilman kallista liittymän suurennusta.

Taloyhtiössä kuormanhallinta on käytännössä välttämätön monen laturin ratkaisuissa. Se turvaa sähkönjaon tasaisesti kaikille lataajille. Ilman sitä ensimmäiset laturit veisivät tehon muilta.

Sähköliittymän kasvattaminen

Jos latauspisteitä tarvitaan paljon, liittymää voi joutua kasvattamaan. Suurempi liittymä nostaa sekä rakentamis- että kuukausimaksua. Kuormanhallinta kannattaa käyttää ensin, ennen kuin liittymään kajotaan.

Liittymän kasvattaminen on rakennushanke, joka vaatii oman suunnittelunsa. Verkkoyhtiö määrittää saatavilla olevan tehon ja liittymismaksun. Aikataulu on syytä varmistaa hyvissä ajoin.

Osalle taloyhtiöistä riittää nykyinen liittymä pitkälle. Toisilla kysyntä kasvaa niin, että lisäteho maksaa itsensä takaisin. Selvitys ja kuormanhallinta yhdessä määräävät, kumpi tilanne on käsillä.

Miten latauksen kustannukset jaetaan?

Latauksessa erotetaan rakentamisen kulut ja käytön kulut. Kumpikin jaetaan omalla periaatteellaan.

Rakentamisen kulut

Yhtiön hankkeessa rakentamisen kulut katetaan vastikkeella kaikilta osakkailta, koska valmius palvelee koko kiinteistöä. Osakas, joka lisää oman laturinsa, maksaa sen erikseen. Yhteinen valmius ja henkilökohtainen laite pysyvät näin eri laskuissa.

Osakkaan muutostyössä kulut jäävät osakkaalle itselleen. Hän maksaa laitteen, asennuksen ja oman kaapelointinsa. Yhtiön valmiiksi rakentama putkitus voi silti pienentää hänen kulujaan.

Osakasvähemmistön hankkeessa kulut jaetaan mukana olevien kesken. Ulkopuoliset osakkaat eivät maksa hanketta, jota eivät käytä. Jako sovitaan ennen työn aloittamista.

Sähkön mittaus ja veloitus

Latauksen sähkö mitataan laiturikohtaisesti ja veloitetaan käyttäjältä. Näin kukin maksaa vain oman kulutuksensa. Mittaus estää sen, että lataussähkö valuisi yhtiön yhteiseen laskuun.

Nykyaikaiset latauslaitteet tunnistavat käyttäjän ja kirjaavat kulutuksen. Veloitus hoituu joko taloyhtiön kautta tai palveluntarjoajan järjestelmässä. Laskutustapa sovitaan hankkeen yhteydessä.

Käyttömaksu kattaa sähkön lisäksi usein laitteen ylläpidon. Tämä pitää latauksen kulut niillä, jotka lataavat. Muut osakkaat eivät osallistu käytön menoihin.

Kunnossapitovastuu

Kunnossapitovastuu (velvollisuus huoltaa ja korjata laite) riippuu siitä, kuka laitteen omistaa. Yhtiön hankkeessa yhtiö vastaa laitteista kuten muustakin yhteisestä tekniikasta. Osakkaan muutostyössä vastuu on osakkaalla.

Vastuunjako on syytä kirjata selkeästi jo hankkeen alussa. Sopimus kertoo, kuka huoltaa, korjaa ja vakuuttaa laitteen. Näin riita vältetään, jos laite rikkoutuu.

Latauslaite on tekninen järjestelmä, jolla on rajallinen käyttöikä. Sen huolto ja aikanaan uusiminen otetaan mukaan kunnossapidon suunnitteluun. Ennakointi pitää latauksen toimintavarmana.

Mistä latauspisteen rakentaminen aloitetaan?

Latauspistehanke etenee tarpeen selvittämisestä valmiiseen asennukseen. Hyvä valmistelu pitää kustannukset ja aikataulun hallinnassa.

Tarveselvitys ja kartoitus

Hanke alkaa tarpeen ja verkon kartoituksesta. Hallitus selvittää osakkaiden halukkuuden lataukseen ja teettää sähköverkon kapasiteettikartoituksen. Näin tiedetään, mitä nykyinen verkko mahdollistaa.

Samalla arvioidaan tuleva kysyntä. Sähköautojen määrä kasvaa, joten valmius kannattaa mitoittaa tulevaisuuteen. Ylimitoitusta ei tarvita, kun kuormanhallinta joustaa kysynnän mukaan.

Kartoitus tuottaa pohjan päätökselle. Se kertoo latauspisteiden mahdollisen määrän ja karkean kustannustason. Hallitus vie tulokset yhtiökokouksen käsittelyyn.

Suunnitelma ja tarjoukset

Kartoituksen jälkeen laaditaan suunnitelma ja pyydetään tarjoukset. Tarjouspyyntö kuvaa paikkojen määrän, lataustehon ja kuormanhallinnan. Vertailukelpoiset tarjoukset syntyvät vain yhtenäisestä pyynnöstä.

Urakan hinta, referenssit ja huolto katsotaan yhdessä. Halvin tarjous ei aina kata kuormanhallintaa tai laskutusta. Koko elinkaaren hinta painaa enemmän kuin pelkkä asennushinta.

Yhtiökokous päättää hankkeesta suunnitelman pohjalta. Selkeä esitys kustannuksista ja hyödyistä helpottaa päätöstä. Hyväksytty suunnitelma siirtyy toteutukseen.

Tuet ja rahoitus

ARA tuki latausinfran rakentamista vuosina 2018-2023, mutta avustuksen haku on päättynyt. Uutta valtakunnallista latausinfra-avustusta ei ole tällä hetkellä haettavissa. Rahoitus järjestetään taloyhtiön omin keinoin.

Hanke rahoitetaan yleensä hankelainalla tai vastikkeella. Latauspisteet voi rahoittaa myös palvelumallilla, jossa toimittaja omistaa laitteet. Malli valitaan taloyhtiön talouden mukaan.

Latauspistevalmius nostaa kiinteistön arvoa ja houkuttelevuutta. Investointi maksaa osan itsestään takaisin asuntojen kysynnässä. Valmius kannattaa nähdä osana kiinteistön kehittämistä.

Usein kysytyt kysymykset

Onko taloyhtiöllä pakko rakentaa latauspisteet?

Taloyhtiöllä ei ole pakkoa rakentaa valmiita latauspisteitä. Latauspistelaki vaatii ainoastaan latauspistevalmiuden eli putkituksen tai kaapeloinnin. Sekin syntyy vain laajamittaisen korjauksen yhteydessä, kun pysäköintipaikkoja on enemmän kuin neljä. Ilman isoa remonttia velvoitetta ei synny. Moni taloyhtiö rakentaa valmiuden silti ennakoiden.

Voiko taloyhtiö kieltää osakkaan latauspisteen?

Taloyhtiö ei saa kieltää osakkaan latauspistettä ilman hyväksyttävää syytä. Osakas asentaa laitteen hallinnassaan olevalle autopaikalle omalla kustannuksellaan osakkeenomistajan muutostyönä ja tekee siitä ilmoituksen hallitukselle tai isännöitsijälle. Taloyhtiö voi kuitenkin asettaa teknisiä ehtoja, esimerkiksi lataustehosta ja kuormanhallinnasta. Näin yhden laturi ei vie muilta sähköä.

Kuka maksaa sähköauton latauksen sähkön?

Latauksen sähkön maksaa aina se, joka lataa. Jokainen latauslaite mitataan erikseen. Lukema laskutetaan käyttäjältä taloyhtiön tai palveluntarjoajan kautta. Yhteiseen hoitovastikkeeseen lataussähköä ei siis päädy.

Tarvitseeko latauspiste isomman sähköliittymän?

Latauspiste ei aina vaadi isompaa sähköliittymää. Dynaaminen kuormanhallinta jakaa käytettävissä olevan tehon latureiden kesken ja säätää lataustehoa kiinteistön muun kulutuksen mukaan. Nykyinen liittymä riittää näin usein useallekin laturille. Liittymää kasvatetaan vasta, jos latauspisteitä tarvitaan hyvin paljon. Kapasiteettikartoitus kertoo, kumpi tilanne on käsillä.