Ener­gi­a­te­hok­kuus­di­rek­tii­vi ja taloyhtiö

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi herättää taloyhtiöissä huolta pakkoremonteista. Huoli on aiheeton: yksittäiselle asuinrakennukselle ei aseteta määräaikaan sidottuja velvoitteita. Direktiivi ohjaa koko rakennuskantaa kohti päästöttömyyttä vuoteen 2050 mennessä. Konkreettiset vaatimukset kytkeytyvät uudisrakentamiseen ja isoihin korjauksiin. Taloyhtiö varautuu parhaiten kytkemällä energiakorjaukset osaksi muuta korjaamista.

Mikä on rakennusten energiatehokkuusdirektiivi?

Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi on Euroopan unionin sääntely. Se ohjaa rakennusten energiankäyttöä koko unionin alueella.

Direktiivin tavoite

Direktiivin tavoite on vähentää rakennusten energiankulutusta ja päästöjä. Rakennuksissa kuluu noin 40 prosenttia EU:n energiasta. Siksi niillä on iso rooli ilmastotavoitteissa. Direktiivi on osa unionin laajempaa ilmastotavoitetta, jolla päästöjä leikataan vuoteen 2030 mennessä. Rakennukset aiheuttavat myös suuren osan unionin kasvihuonekaasupäästöistä.

Päätavoite on päästötön rakennuskanta viimeistään vuonna 2050. Uudisrakentaminen ehtii sinne ensin. Vanhaa rakennuskantaa parannetaan vähitellen. Jokainen maa määrittää päästöttömän rakennuksen tarkat rajat itse omien olosuhteidensa mukaan. Näin päästöttömyyden raja voidaan Suomessa mitoittaa kylmän ilmaston ja pohjoisen rakennustekniikan mukaan sen sijaan että sovellettaisiin lämpimämpien maiden lukuja sellaisinaan.

Aikataulu ja kansallinen toimeenpano

Uusittu direktiivi tuli voimaan vuonna 2024. Jäsenmaiden on siirrettävä se omaan lakiinsa määräajassa. Suomessa muutokset on tehtävä vuoteen 2026 mennessä. Ympäristöministeriö johtaa työtä yhdessä Motivan ja Teknologian tutkimuskeskus VTT:n kanssa. Sidosryhmät osallistuvat valmisteluun ministeriön koolle kutsumassa seurantaryhmässä.

Toimeenpano tehdään mahdollisimman kevyesti. Hallitusohjelman mukaan voimassa olevia säädöksiä muutetaan vain sen verran kuin direktiivi vaatii. Tavoite on joustava ja kustannustehokas toteutus. Uusia sääntöjä noudatetaan vasta, kun ne ovat tulleet voimaan. Taloyhtiön ei siis tarvitse ennakoida vielä valmistelussa olevia sääntöjä.

Kansallinen perusparannussuunnitelma

Direktiivi vaatii jokaiselta maalta kansallisen perusparannussuunnitelman. Siinä esitetään, miten rakennuskanta muutetaan päästöttömäksi vuoteen 2050 mennessä. Suunnitelma sisältää välitavoitteet vuosille 2030 ja 2040. Se korvaa aiemman pitkän aikavälin korjausstrategian. Suunnitelma valmistuu vaiheittain vuoteen 2026 mennessä.

Suunnitelma koskee koko kantaa, ei yksittäistä taloa. Se asettaa tavoitteet kannan keskimääräiselle energiatehokkuudelle. Lisäksi siinä esitetään rahoituskeinot ja tuki haavoittuville kotitalouksille. Luonnos toimitetaan EU-komissiolle vuoden 2025 loppuun mennessä. Lopullinen suunnitelma toimitetaan komissiolle myöhemmin. Komissio kommentoi luonnosta ennen sen viimeistelyä.

Mitä direktiivi tarkoittaa taloyhtiölle?

Taloyhtiöiden yleisin huoli on pakkoremontti. Direktiivi ei kuitenkaan tuo sellaista asuinrakennuksiin.

Ei pakkoremontteja asuintaloihin

Asuintalolle ei tule määräaikaista korjausvelvoitetta. Tämä on toimeenpanon keskeinen linjaus. Alkuperäisen ehdotuksen pakkokorjaukset jäivät pois lopullisesta direktiivistä. Taloyhtiön ei siis tarvitse pelätä pakotettua remonttia tiettyyn määräaikaan mennessä. Parannuksiin ohjataan kannustein, ei sanktioin.

Huoli pakkoremontista syntyi direktiivin valmisteluvaiheesta. Komission alkuperäinen ehdotus sisälsi asuinrakennusten pakolliset korjaukset. Neuvotteluissa ne poistettiin lopullisesta tekstistä. Lopputulos on aiempaa ehdotusta joustavampi.

Sääntely ohjaa parannuksiin kustannustehokkaasti. Tavoite on, ettei omistajille synny kohtuuttomia velvoitteita. Energiatehokkuutta parannetaan osana tavallista korjaamista ja kunnossapitoa. Näin kustannukset pysyvät hallinnassa. Kustannustehokkuus on toimeenpanon johtava periaate.

Koko kannan tavoitteet

Tavoitteet asetetaan koko rakennuskannalle, ei yksittäiselle talolle. Kannan keskimääräisen energiatehokkuuden pitää parantua vuosiin 2030, 2040 ja 2050 mennessä. Tavoite täyttyy kannan kokonaiskehityksellä. Koska mittarina on koko kannan keskiarvo, yhden taloyhtiön hyvin ajoitettu energiakorjaus auttaa täyttämään kansallisen tavoitteen, vaikka talolle ei anneta omaa sitovaa lukurajaa.

Vuoden 2020 jälkeen tehdyt energiakorjaukset lasketaan mukaan. Jos taloyhtiö on parantanut energiatehokkuuttaan, työ näkyy kannan kehityksessä. Tehdyt remontit siis edistävät tavoitetta. Mikään aiempi parannus ei mene hukkaan. Näin jo tehty energiakorjaus vahvistaa koko maan tavoitetta. Jokainen parannus vie kantaa lähemmäs päämäärää.

Velvoitteet tulevat hankkeiden yhteydessä

Konkreettiset vaatimukset kytkeytyvät rakennus- ja korjaushankkeisiin. Uudisrakentamiseen ja laajamittaiseen korjaukseen tulee uusia energiavaatimuksia. Tavallinen kunnossapito ei laukaise erillistä velvoitetta. Vaatimus tulee ajankohtaiseksi vasta hankkeen yhteydessä. Ero uudisrakentamisen ja olemassa olevan talon välillä on tässä olennainen.

Muille kuin asuinrakennuksille tulee tiukempia velvoitteita. Niille asetetaan energiatehokkuustason tavoitteet vuosiin 2030 ja 2033 mennessä. Asuinrakennukset on rajattu näiden ulkopuolelle. Ero on taloyhtiön kannalta tärkeä. Asuintalon velvoitteet pysyvät kevyempinä kuin toimitilojen.

Mitkä velvoitteet koskevat taloyhtiötä?

Muutama konkreettinen asia koskee myös taloyhtiöitä. Ne liittyvät latauspisteisiin, aurinkoenergiaan ja energiatodistukseen.

Latauspisteet ja esikaapelointi

Sähköautojen latausvalmiutta lisätään asteittain. Uusissa ja laajamittaisesti korjattavissa asuintaloissa, joissa on yli kolme pysäköintipaikkaa, vähintään puolet paikoista esikaapeloidaan. Esikaapelointi tarkoittaa valmiutta, johon latauspiste on myöhemmin helppo lisätä. Uuteen taloon asennetaan lisäksi vähintään yksi latauspiste. Muille kuin asuinrakennuksille asetetaan tiukemmat latausvaatimukset. Polkupyöräpysäköintiin voi tulla kansallisia helpotuksia.

Osakkaan oikeutta asentaa oma latauspiste vahvistetaan. Jäsenmaiden on poistettava asennuksen esteitä pysäköintipaikoilla. Osakkaan tai vuokralaisen pyyntö voidaan evätä vain vakavasta ja perustellusta syystä. Tämä helpottaa latauspisteiden lisäämistä taloyhtiöissä. Yhtiön on hyvä varautua kysyntään jo suunnitteluvaiheessa.

Aurinkoenergiavalmius

Aurinkoenergia otetaan huomioon jo suunnitteluvaiheessa. Olemassa olevaan asuintaloon ei tule asennuspakkoa. Sen sijaan myöhempi asennus on tehtävä mahdolliseksi kustannustehokkaasti. Käytännössä katolle jätetään tilaa aurinkopaneelien myöhemmälle asennukselle. Valmius ei siis pakota asennukseen. Vapautuksen saa, jos asennus ei ole teknisesti tai taloudellisesti järkevää.

Taloyhtiö voi harkita aurinkopaneeleja osana energiakorjausta. Aurinkosähkö pienentää ostoenergian tarvetta ja tukee direktiivin tavoitetta. Kannattavuus arvioidaan talon oman kulutuksen mukaan. Paras hetki asennukselle on kattoremontin yhteydessä. Valmius katolla laskee myöhemmän asennuksen kustannuksia.

Energiatodistus uudistuu

Energiatodistusta koskevat säännöt uudistuvat. Todistus tarvitaan jo nyt, kun rakennus myydään tai vuokrataan. Uudistuksessa myös energiatehokkuusluokat menevät uusiksi. Parhaat rakennukset siirtyvät uuteen ylimpään luokkaan. Alin luokka säilyy nykyisen kaltaisena. Muutokset koskevat lähinnä ylimpiä luokkia.

Taloyhtiölle todistus on hyödyllinen työkalu. Se kertoo rakennuksen energiatehokkuuden ja auttaa vertaamaan korjausten vaikutusta. Luku helpottaa remonttien priorisointia. Ajantasainen todistus tukee myös myyntiä. Energiatehokkuus näkyy yhä useammin asunnon hinnassa. Hyvä energialuokka voi nostaa asunnon myyntiarvoa.

Milloin muutokset tulevat voimaan?

Muutokset tulevat porrastetusti. Osa on jo tiedossa, osa tarkentuu toimeenpanon edetessä.

Direktiivistä kansalliseen lakiin

Voimaantulo ajoittui vuoteen 2024. Kansalliset lait valmistuvat vuoteen 2026 mennessä. Uudet vaatimustasot tulevat voimaan porrastetusti tämän jälkeen. Käytännössä moni muutos näkyy vasta lakien valmistuttua. Ennen lakimuutosta nykyiset vaatimukset ovat voimassa.

Osa säädöksistä on jo ollut lausunnolla. Muutoksia tulee muun muassa energiatodistus- ja latauspistelakiin. Uutta lakia noudatetaan vasta, kun se on voimassa. Ennen sitä taloyhtiön ei tarvitse tehdä mitään erikseen. Valmistelun etenemistä voi seurata ympäristöministeriön sivuilta.

Rakennushankkeet

Uudisrakentamisen vaatimukset kiristyvät ensin. Uusien rakennusten on oltava päästöttömiä vuosikymmenen loppuun mennessä. Fossiilisen energian käyttö niissä kielletään. Nämä eivät koske olemassa olevaa taloyhtiötä sellaisenaan. Vaatimukset kohdistuvat ensin uusiin rakennuksiin.

Iso remontti on hetki, jolloin energiavaatimus aktivoituu. Pieni kunnossapito ei sitä tee. Silloin energiatehokkuutta parannetaan saman työn yhteydessä. Ajoitus kannattaa siksi suunnitella etukäteen. Iso remontti on hyvä hetki parantaa myös energiatehokkuutta.

Pitkän aikavälin suunta

Suunta on kohti päästötöntä rakennuskantaa vuoteen 2050 mennessä. Välitavoitteet asetetaan vuosille 2030 ja 2040. Muutos tapahtuu vuosikymmenten aikana, ei kerralla. Taloyhtiöllä on aikaa suunnitella korjauksensa. Koska siirtymä jakautuu useammalle vuosikymmenelle, taloyhtiö voi kytkeä energiaparannukset osaksi muutenkin edessä olevia korjauksia sen sijaan että teettäisi ne erillisinä hankkeina.

Fossiilisista polttoaineista siirrytään vähitellen pois. Uusissa taloissa niitä ei enää käytetä. Vanhassa kannassa siirtymä tapahtuu korjausten myötä. Aikataulu tarkentuu kansallisen suunnitelman edetessä. Tarkat lämmitystapaa koskevat rajat päätetään kansallisesti.

Miten taloyhtiö kannattaa varautua?

Taloyhtiö varautuu parhaiten suunnitelmallisuudella. Energiakorjaukset niveltyvät luontevasti muuhun korjaamiseen.

Perusparannuspassi ja suunnitelma

Direktiivi tuo käyttöön vapaaehtoisen perusparannuspassin. Se on rakennukselle laadittu etenemissuunnitelma energiakorjauksista. Passi jakaa korjaukset järkevään järjestykseen ja aikatauluun. Taloyhtiö voi hyödyntää sitä osana omaa suunnitteluaan. Passi on omistajalle vapaaehtoinen, ei pakollinen asiakirja. Se kokoaa energiakorjaukset yhteen aikajanaan.

Kunnossapitosuunnitelma on tässä luonteva pohja. Kun energiakorjaukset kirjataan siihen, ne voidaan ajoittaa oikein. Näin työ ei tule yllätyksenä. Suunnitelmallisuus pitää kustannukset hallinnassa. Sama suunnitelma palvelee myös muuta korjaamista. Kun energiakorjaukset kirjataan samaan pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelmaan muiden töiden kanssa, ne voidaan ajoittaa kustannustehokkaasti eivätkä ne tule taloyhtiölle yllätyksenä.

Energiakorjaus osana remonttia

Paras hetki energiakorjaukselle on toisen remontin yhteydessä. Julkisivuremontin aikana lisätään lämmöneristettä. Kattoremontin yhteydessä katolle voidaan jättää valmius aurinkopaneeleille. Yhdistäminen laskee kokonaiskustannusta. Yksi työmaa tuottaa monta parannusta kerralla.

Erillinen energiaremontti on harvoin kannattava. Kun työ tehdään muun korjauksen ohessa, telineet ja suunnittelu palvelevat montaa tarkoitusta. Näin investointi maksaa itsensä nopeammin takaisin. Ajoitus on tässä tärkeä. Oikein ajoitettu energiakorjaus tuottaa säästöä heti.

Rahoitus ja tuki

Energiakorjauksiin on tarjolla rahoitusta ja neuvontaa. Kansallinen suunnitelma sisältää keinoja korjausten rahoittamiseksi. Tuet ja niiden ehdot muuttuvat, joten ne kannattaa tarkistaa erikseen. Ajantasainen tieto löytyy Motivalta ja kunnan energianeuvonnasta. Myös haavoittuville kotitalouksille suunnataan tukea suunnitelmassa. Rahoitus kartoitetaan ajoissa.

Rahoituksen ehdot varmistetaan hankekohtaisesti. Energiakorjauksen tuki riippuu työn laajuudesta ja ajankohdasta. Isännöitsijä ja energianeuvonta kertovat ajantasaisen tilanteen. Näin taloyhtiö saa täyden hyödyn tarjolla olevasta tuesta. Tuen hakemisessa isännöitsijä on avuksi.

Taloyhtiön on hyvä arvioida oma tilanteensa ajoissa. Analyysi rakennuksen kunnosta ja tulevista korjauksista auttaa suunnittelussa. Kun energiakorjaukset ajoitetaan muun korjaamisen yhteyteen, työ etenee hallitusti ja direktiivin suunta täyttyy luontevasti. Näin taloyhtiö etenee ilman kiirettä.

Usein kysytyt kysymykset

Tuoko energiatehokkuusdirektiivi taloyhtiöön pakkoremontteja?

Ei tuo. Asuinrakennukselle ei aseteta pakollista korjausaikataulua. Alkuvaiheen ehdotukseen kuuluneet pakkokorjaukset karsittiin neuvotteluissa. Energiatehokkuutta parannetaan tavallisen korjaamisen ohessa.

Pitääkö taloyhtiön luopua öljylämmityksestä?

Ei ainakaan tiettyyn päivämäärään mennessä. Olemassa olevalle asuintalolle direktiivi ei aseta määräaikaa lämmitystavan vaihtoon. Uusissa taloissa fossiilinen energia jää pois. Vanhassa kannassa muutos etenee korjausten tahdissa.

Vaatiiko direktiivi latauspisteitä taloyhtiöön?

Ei automaattisesti. Latausvalmius kytkeytyy uudisrakentamiseen ja korjaushankkeisiin, joissa osa paikoista kaapeloidaan valmiiksi. Osakkaan oma latauspiste on aiempaa helpompi asentaa. Valmis talo säilyy ennallaan ilman hanketta.

Onko taloyhtiön tehtävä jo jotain?

Ei pakollista. Järkevin liike on liittää energiakorjaukset kunnossapidon suunnitelmaan. Silloin parannukset osuvat luontevaan hetkeen. Rakennuksen kunnon kartoitus ohjaa ajoitusta.