Avaintiedot
- Ammattitilintarkastaja on pakollinen, jos osakkaiden hallinnassa on vähintään kolmekymmentä huoneistoa tai yhtiö ylittää lain kokorajat.
- Sitä pienemmässä taloyhtiössä riittää toiminnantarkastaja, jonka voi tehdä tavallinen osakas ilman tutkintoa.
- Riittävän suuri vähemmistö voi silti aina vaatia tilintarkastajan valintaa yhtiökokouksessa.
Taloyhtiön tilintarkastus
Taloyhtiön tilintarkastus on asunto-osakeyhtiön kirjanpidon, tilinpäätöksen ja hallinnon lakisääteinen tarkastus. Sen tekee hyväksytty HT- tai KHT-tilintarkastaja. Pienessä yhtiössä riittää kevyempi toiminnantarkastus, jonka voi tehdä tavallinen osakas.
Moni taloyhtiö luulee tarvitsevansa tilintarkastajan, vaikka laki ei sitä vaadi. Ammattitilintarkastaja on pakollinen vasta, kun osakkaiden hallinnassa on vähintään kolmekymmentä huoneistoa tai yhtiö ylittää lain kokorajat. Pienemmässä yhtiössä riittää toiminnantarkastaja, jonka voi tehdä maallikkokin. Kun tiedät kumpi koskee omaa taloa, valitset oikean tarkastajan etkä maksa turhasta.
Milloin taloyhtiössä on oltava tilintarkastaja?
Tilintarkastaja ei ole pakollinen joka taloyhtiössä. Laki ratkaisee, milloin ammattitarkastaja tarvitaan.
Kolmenkymmenen huoneiston sääntö
Yleisin peruste on koko. Jos yhtiön rakennuksissa on vähintään kolmekymmentä osakkaiden hallinnassa olevaa huoneistoa, tilintarkastaja on aina valittava. Raja ei katso yhtiön taloutta. Se koskee pelkkää huoneistojen määrää. Sääntö tulee suoraan asunto-osakeyhtiölaista. Tämä on tavallisin syy pakolliseen tilintarkastukseen.
Miksi raja on olemassa
Kokorajalla on selkeä peruste. Suuressa yhtiössä liikkuu enemmän rahaa ja tehdään enemmän päätöksiä. Ammattitarkastus tuo osakkaille lisää turvaa raskaammassa taloudessa. Pienessä yhtiössä kevyempi tarkastus riittää. Näin vaatimus on suhteutettu yhtiön kokoon ja riskiin.
Kokoon perustuvat rajat
Pienempikin yhtiö voi ylittää lain kokorajat. Tilintarkastuslaki asettaa rajat taseelle, tuotoille ja henkilöstölle. Jos vähintään kaksi kolmesta rajasta ylittyy kahtena vuonna peräkkäin, tarkastaja on pakollinen. Useimmat pienet yhtiöt jäävät näiden rajojen alle. Silloin ammattitarkastusta ei vaadita laista. Yhtiöjärjestyksessä voidaan silti sopia tilintarkastuksesta vapaaehtoisesti.
Näin huoneistot lasketaan
Rajaan lasketaan vain osakkaiden hallinnassa olevat huoneistot. Myös osakkaan hallinnassa oleva autotalli tai autopaikka lasketaan mukaan. Yhtiön itse omistamat tai vuokraamat tilat eivät kasvata lukua. Jos asuntoja on hieman alle rajan, osakasautotallit voivat nostaa määrän sen yli. Laske siis osakashallinnassa olevat kohteet huolella. Epäselvässä tapauksessa isännöitsijä osaa kertoa tarkan luvun.
Vähemmistön oikeus vaatia
Pienessäkin yhtiössä osakkaat voivat vaatia tilintarkastajaa. Riittävän suuri vähemmistö saa vaatimuksen läpi yhtiökokouksessa. Oikeus turvaa vähemmistöä enemmistön päätöksiä vastaan. Vaatimus on tehtävä kokouksessa, jonka esityslistalla asia on. Sama oikeus koskee toiminnantarkastajaa. Oikeus on tärkeä silloin, kun osakas epäilee hallinnon puutteita.
Milloin tarkastaja on pakollinen
Taulukko kokoaa tilanteet, joissa laki vaatii ammattitilintarkastajan.
| Tilanne | Seuraus |
|---|---|
| Vähintään 30 huoneistoa | Aina valittava |
| Lain kokorajat ylittyvät | Valittava |
| Vähemmistö vaatii | Valittava |
| Näitä pienempi yhtiö | Ei tarvita |
Näitä pienemmässä yhtiössä riittää toiminnantarkastaja. Tarkastus ei siis jää kokonaan pois, vaan se tehdään kevyemmässä muodossa.
Mitä eroa on tilintarkastuksella ja toiminnantarkastuksella?
Moni sekoittaa nämä kaksi tarkastusta. Ne ovat eri asioita.
Kaksi eri tarkastusta
Tilintarkastus on ammattilaisen tekemä lakisääteinen tarkastus. Toiminnantarkastus on kevyempi, maallikon tekemä tarkastus. Pieni yhtiö valitsee usein toiminnantarkastajan. Suuri yhtiö tarvitsee tilintarkastajan. Yhtiössä voi olla myös molemmat rinnakkain. Valinta riippuu yhtiön koosta ja säännöistä.
Kuka voi toimia tarkastajana
Tilintarkastajan on oltava hyväksytty ammattilainen, HT- tai KHT-tarkastaja. Toiminnantarkastajaksi käy tavallinen osakas ilman tutkintoa. Häneltä vaaditaan silti riittävä talouden ja lain tuntemus. Tehtävä ei sovi kenelle tahansa. Osaaminen on suhteutettava yhtiön kokoon. Väärä valinta voi heikentää tarkastuksen arvoa.
Riippumattomuus on ehto
Tarkastaja ei saa tarkastaa omaa työtään. Hallituksen jäsen tai isännöitsijä ei voi toimia tarkastajana. Myöskään kirjanpitoa hoitava henkilö ei kelpaa tehtävään. Riippumattomuus tekee tarkastuksesta uskottavan. Riippumaton tarkastaja uskaltaa myös huomauttaa virheistä. Tämä ehto koskee molempia tarkastusmuotoja.
Erot yhdellä silmäyksellä
Taulukko kokoaa tärkeimmät erot tarkastusmuotojen välillä.
| Piirre | Ero tarkastusmuotojen välillä |
|---|---|
| Tekijä | Ammattilainen tai osakas |
| Pätevyys | Tutkinto tai osaaminen |
| Varmuus | Tilintarkastus |
| Halvempi | Toiminnantarkastus |
Ammattitarkastus antaa vahvemman varmuuden kuin maallikkotarkastus, koska sen tekijän pätevyys on todettu tutkinnolla. Osakkaan kannalta ero ratkaisee sen, kuinka paljon kertomukseen voi nojata.
Mitä tarkastus kattaa?
Tarkastus ei ole vain lukujen laskemista. Se ulottuu myös hallintoon.
Kirjanpito ja tilinpäätös
Tilintarkastaja käy läpi yhtiön kirjanpidon ja tilinpäätöksen. Hän varmistaa, että luvut pitävät paikkansa. Tositteet ja tiliotteet, joita kirjanpito kerää läpi vuoden, ovat tarkastuksen aineisto. Virheet ja puutteet kirjataan kertomukseen. Näin osakas voi luottaa siihen, mitä tilinpäätös näyttää. Selkeä kirjanpito nopeuttaa työtä ja pienentää laskua.
Hallinnon tarkastus
Tarkastus ulottuu myös hallintoon. Tarkastaja arvioi, ovatko hallitus ja isännöitsijä toimineet lain ja sääntöjen mukaan. Tätä kutsutaan laillisuustarkastukseksi. Se ei arvioi päätösten järkevyyttä, vaan niiden laillisuutta. Tarkastus kertoo menneestä; tulevien remonttien mittaluokan näkee korjausvelasta ja PTS:stä.
Toiminnantarkastuksen laajuus
Toiminnantarkastus kattaa talouden ja hallinnon riittävällä tavalla. Laajuus suhteutetaan yhtiön kokoon ja toimintaan. Se ei ole yhtä syvä kuin ammattitilintarkastus. Tavoite on silti sama, eli varmistaa, että asiat on hoidettu oikein. Kevyempi tarkastus riittää pienelle yhtiölle. Sen tekijän ei tarvitse olla ammattilainen.
Tilintarkastusmuistio
Kertomuksen lisäksi tarkastaja voi antaa erillisen muistion. Siinä hän kertoo havaintonsa hallitukselle ja isännöitsijälle. Muistio ei ole julkinen kuten kertomus. Se auttaa korjaamaan pienet puutteet ilman virallista huomautusta. Muistion suositukset kannattaa käydä läpi seuraavana vuonna. Näin hallinto paranee vuosi vuodelta.
Mitä tilintarkastuskertomus kertoo?
Tarkastuksen tulos tiivistyy kertomukseen. Se kannattaa lukea huolella.
Vakiomuotoinen lausunto
Puhdas kertomus on vakiomuotoinen. Siinä tarkastaja toteaa, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan yhtiön taloudesta. Mitään olennaista huomautettavaa ei ole. Tämä on yleisin lopputulos. Se on merkki hyvin hoidetusta taloudesta. Osakas voi silloin luottaa yhtiön lukuihin.
Mukautettu lausunto
Jos jotain on vialla, lausunto mukautetaan. Mukautus on kolmea lajia. Lievin on varauma yksittäisestä virheestä. Vakavampi on kielteinen lausunto, kun kuva ei ole oikea. Kolmas on lausunnon antamatta jättäminen, kun näyttöä ei saatu riittävästi. Mukautus on aina viesti, jota osakkaan ei kannata ohittaa.
Näin luet kertomuksen
Katso ensin lausunnon tyyppi. Vakiomuotoinen tarkoittaa, että kaikki on kunnossa. Mukautettu lausunto on aina syytä lukea tarkkaan. Sen perusteluosa kertoo, mikä oli vialla. Epäselvässä kohdassa kannattaa kysyä suoraan tarkastajalta. Taulukko avaa lausuntojen tyypit.
| Lausunto | Mitä se tarkoittaa |
|---|---|
| Vakiomuotoinen | Kuva on oikea |
| Varauman sisältävä | Yksi olennainen virhe |
| Kielteinen | Kuva ei ole oikea |
| Ei lausuntoa | Näyttö ei riittänyt |
Varauma rajaa huomautuksen yhteen kohtaan, joten muilta osin tilinpäätös on kunnossa. Kielteinen lausunto koskee koko tilinpäätöstä. Lausunnon puuttuminen kertoo aineiston puutteesta, ei suoraan virheestä.
Toiminnantarkastuskertomus
Myös toiminnantarkastaja antaa kertomuksen. Se ottaa kantaa yhtiön tuottoihin, kuluihin, varoihin ja velkoihin. Kertomus ottaa kantaa myös siihen, antaako toimintakertomus oikeat tiedot. Kertomus on annettava hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta. Tarkastaja huomauttaa, jos johto on rikkonut lakia tai sääntöjä. Näin osakas saa tiedon ennen tärkeitä päätöksiä.
Miten tarkastaja valitaan?
Tarkastaja ei tule itsestään. Osakkaat valitsevat hänet.
Yhtiökokous valitsee
Tilintarkastajan valitsee yhtiökokous tavallisella enemmistöllä. Sama koskee toiminnantarkastajaa. Hallitus voi ehdottaa tarkastajaa, mutta päätös on osakkailla. Valinta kirjataan pöytäkirjaan. Ilman kokouksen päätöstä valinta ei ole pätevä. Näin tarkastaja saa valtuutuksensa suoraan osakkailta.
Toimikausi ja varatarkastaja
Toimikausi jatkuu oletuksena seuraavaan varsinaiseen yhtiökokoukseen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan sopia toisin. Jos tilintarkastajia on vain yksi eikä se ole yhteisö, on valittava myös varatilintarkastaja. Vara astuu tilalle tarpeen tullen. Yhtiön kannattaa varmistaa, että vara on aina nimettynä. Näin tarkastus ei jää tekemättä esteen sattuessa.
Aikataulu vuoden mittaan
Tilinpäätös on annettava tarkastajalle hyvissä ajoin ennen kokousta. Laki vaatii sen viimeistään kuukautta ennen. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Aikatauluun kannattaa varata tilaa taloyhtiön vuosikelloon. Kiire heikentää tarkastuksen laatua.
Tarkastajan palkkio
Tarkastuksesta maksetaan palkkio. Ammattitarkastus maksaa selvästi enemmän kuin toiminnantarkastus. Toiminnantarkastaja tekee työn usein pienellä palkkiolla tai talkoilla. Hinta riippuu yhtiön koosta ja kirjanpidon laadusta. Siisti kirjanpito pitää laskun kurissa. Tarjouksia kannattaa pyytää useammalta tarkastajalta.
Tarkastajan vaihtaminen
Tarkastajan voi vaihtaa. Yhtiökokous valitsee uuden, kun toimikausi päättyy. Vaihto ei vaadi erityistä syytä. Uusi tarkastaja tuo tuoreen silmän lukuihin. Pitkä sama suhde ei ole aina etu osakkaille. Vaihto kannattaa silti valmistella hyvissä ajoin.
Mitä jos tarkastajaa ei valita?
Pakollisen tarkastajan puuttuminen ei jää seurauksitta. Laki antaa keinot.
Viranomainen määrää tarkastajan
Jos pakollista tilintarkastajaa ei valita, kuka tahansa voi ilmoittaa asiasta. Patentti- ja rekisterihallitus määrää silloin yhtiölle tarkastajan. Yhtiö ei siis voi kiertää velvollisuutta. Määräys tulee ulkopuolelta. Se pysyy voimassa, kunnes yhtiö valitsee tarkastajan itse. Se on osakkaan turva.
Johdon vastuu
Tarkastuksen laiminlyönti on lain rikkomista. Hallitus ja isännöitsijä voivat joutua vastuuseen. Toiminnantarkastaja vastaa myös omasta työstään. Hän korvaa vahingon, jonka aiheuttaa huolimattomuudella. Vastuu kannustaa hoitamaan tehtävän kunnolla. Vahingon euromäärää on tosin käytännössä vaikea osoittaa.
Ilmoitus kaupparekisteriin
Valittu tilintarkastaja ilmoitetaan kaupparekisteriin. Toiminnantarkastajaa ei sinne merkitä. Rekisteri kertoo ulkopuoliselle, kuka tarkastaa yhtiön. Tieto on julkinen. Muutokset kannattaa päivittää rekisteriin ilman viivettä. Se lisää yhtiön hallinnon avoimuutta.
Erityinen tarkastus on eri asia
Epäiltyä väärinkäytöstä ei selvitetä tavallisella tilintarkastuksella. Sitä varten on erillinen erityinen tarkastus. Sen voi hakea vähemmistö viranomaiselta. Keino kuuluu osakkaan oikeuksiin, ei vuosittaiseen tarkastukseen. Pidä nämä kaksi erillään. Sekaannus voi viivästyttää oikean keinon käyttöä.
Usein kysytyt kysymykset
Milloin taloyhtiö tarvitsee tilintarkastajan?
Kun osakkaiden hallinnassa on vähintään kolmekymmentä huoneistoa tai yhtiö ylittää lain kokorajat. Muuten riittää toiminnantarkastaja.Voiko tavallinen osakas olla toiminnantarkastaja?
Voi, tutkintoa ei vaadita. Riittää talouden ja lain riittävä tuntemus. Hallituksen jäsen tai isännöitsijä ei kelpaa.Lasketaanko autotallit kolmenkymmenen huoneiston rajaan?
Osakkaiden hallinnassa olevat autotallit ja autopaikat lasketaan mukaan. Yhtiön omat tilat eivät. Raja voi siksi ylittyä pienessäkin talossa.Mitä mukautettu tilintarkastuskertomus tarkoittaa?
Tarkastaja löysi jotain huomautettavaa. Lievin muoto on varauma, vakavin kielteinen lausunto. Perusteluosa kertoo syyn.Voiko yksittäinen osakas vaatia tilintarkastajaa?
Yksin ei riitä, mutta riittävän suuri vähemmistö voi vaatia sitä yhtiökokouksessa. Vaatimus on tehtävä kokouksessa, jonka listalla asia on.Laskuri
Missä kunnossa taloyhtiösi on?
Tilintarkastus vahvistaa, että menneet luvut pitävät paikkansa, mutta se ei kerro tulevien remonttien mittaluokkaa. Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön korjausvelan ja tulevien remonttien suuruusluokan suoraan asuntoilmoituksesta.
Lähteet
Näytä 11 lähdettä: Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, Tilintarkastuslaki 1141/2015 ja muut
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 9 luku 5 § (Velvollisuus valita tilintarkastaja): "Asunto-osakeyhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema tilintarkastaja, jos: 1) yhtiön rakennuksessa tai rakennuksissa on vähintään 30 osakkeenomistajien hallinnassa olevaa huoneistoa; 2) tilintarkastaja on valittava tilintarkastuslain 4-6 §:n tai muun lain perusteella; taikka 3) osakkeenomistajat, joilla on vähintään yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista, vaativat sitä varsinaisessa yhtiökokouksessa tai yhtiökokouksessa, jossa asiaa kokouskutsun mukaan on käsiteltävä." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 9 luku 6 § (Toiminnantarkastajan valinta ja toimikausi): "Yhtiössä on oltava yhtiökokouksen valitsema toiminnantarkastaja, jos yhtiössä ei ole tilintarkastajaa ja yhtiöjärjestyksessä ei määrätä toisin." Sama yhden kymmenesosan tai yhden kolmasosan vähemmistö voi vaatia toiminnantarkastajan valintaa. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 9 luku 8 § (Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus): tarkastajalla on oltava tehtävään riittävä talouden ja oikeudellisten asioiden tuntemus, ja hänen on oltava riippumaton; hallituksen jäsen, isännöitsijä tai yhtiön kirjanpidosta vastaava henkilö ei voi toimia tarkastajana. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 9 luku 9 § (Toiminnantarkastuksen sisältö): "Toiminnantarkastus sisältää yhtiön talouden ja hallinnon tarkastuksen yhtiön toiminnan laadun ja laajuuden kannalta riittävällä tavalla." finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 9 luku 4 § (Tilintarkastajan toimikausi): toimikausi päättyy uuden tilintarkastajan valinnasta päättävän varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä tai valittaessa päätetä toisin; yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä määräaikaisesta tai toistaiseksi jatkuvasta toimikaudesta. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 6 luku 3 § (Varsinainen yhtiökokous): "Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä muusta määräajasta." Kokouksessa esitetään tilinpäätös, toimintakertomus ja tilintarkastuskertomus. finlex.fi.
- Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 24 luku 5 § (Toiminnantarkastajan vahingonkorvausvelvollisuus): toiminnantarkastaja on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään aiheuttanut tahallisesti tai huolimattomuudesta; lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheutettu vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei tarkastaja osoita menetelleensä huolellisesti. finlex.fi.
- Tilintarkastuslaki 1141/2015, 2 luku 2 § (Tilintarkastusvelvollisuus): tilintarkastaja voidaan jättää valitsematta yhteisössä, jossa sekä päättyneellä että sitä välittömästi edeltäneellä tilikaudella on täyttynyt enintään yksi seuraavista: 1) taseen loppusumma ylittää 100 000 euroa; 2) liikevaihto tai sitä vastaava tuotto ylittää 200 000 euroa; tai 3) palveluksessa on keskimäärin yli kolme henkilöä. finlex.fi.
- Tilintarkastuslaki 1141/2015, 6 luku 6 § (Oikeus käyttää ammattinimikettä): ammattinimikettä HT-tilintarkastaja, KHT-tilintarkastaja ja JHT-tilintarkastaja saa käyttää vain siihen hyväksytty henkilö. Taloyhtiön tilintarkastajaksi kelpaa HT- tai KHT-tilintarkastaja taikka tilintarkastusyhteisö. finlex.fi.
- Suomen Kiinteistöliitto, taloyhtiöiden tilintarkastuskysely (noin 2 200 vastaajaa, julkaistu 31.10.2024): runsas kolmannes taloyhtiöistä maksoi tilintarkastajalle 500-800 euroa ja vajaa kolmannes 800-1 200 euroa, kun taas toiminnantarkastajan palkkio oli useimmiten 100-200 euroa tai tarkastus tehtiin palkatta. kiinteistoliitto.fi.
- Suomen Tilintarkastajat ry: mukautettu tilintarkastuskertomus on kolmea lajia, eli varauman sisältävä lausunto (yksittäinen olennainen virhe), kielteinen lausunto (virheet niin laajoja, ettei tilinpäätös anna oikeaa kuvaa) ja lausunnon antamatta jättäminen (tarkastaja ei saanut riittävää näyttöä). tilintarkastajat.fi.