Taloyhtiön tilintarkastus

Taloyhtiön tilintarkastuksessa riippumaton tarkastaja arvioi yhtiön talouden ja hallinnon. Tilintarkastaja on pakollinen, jos yhtiössä on vähintään 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa tai tietyt raja-arvot täyttyvät. Pienemmissä yhtiöissä riittää usein kevyempi toiminnantarkastus. Tarkastajan valitsee aina yhtiökokous asunto-osakeyhtiölain mukaisesti.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Päivitetty 13.6.2026.

Mitä taloyhtiön tilintarkastus tarkoittaa?

Tilintarkastus on riippumaton tarkastus, jossa arvioidaan yhtiön talous ja hallinto. Sen tarkoitus on antaa osakkaille varmuus siitä, että yhtiön rahat on hoidettu oikein.

Tarkastuksen tarkoitus

Tarkastaja käy läpi yhtiön kirjanpidon, tilinpäätöksen ja hallinnon. Hän arvioi, onko varoja käytetty sääntöjen ja päätösten mukaisesti ja onko kirjanpito asianmukainen.

Tarkastus suojaa osakkaita. Riippumaton silmä havaitsee virheet ja epäselvyydet, joita osakkaat eivät itse näkisi yhtiön asiakirjoista.

Tarkastus tehdään jokaiselta tilikaudelta. Se ajoittuu tilinpäätöksen valmistuttua, ennen varsinaista yhtiökokousta.

Tulokset kootaan kirjalliseen kertomukseen. Kertomus käsitellään varsinaisessa yhtiökokouksessa osana taloyhtiön tilinpäätöstä. Näin jokainen osakas saa saman tiedon yhtiön taloudesta.

Tilintarkastus ja toiminnantarkastus

Taloyhtiössä tarkastus voi olla joko lakisääteinen tilintarkastus tai kevyempi toiminnantarkastus. Tilintarkastuksen tekee vain hyväksytty ammattilainen, toiminnantarkastuksen voi tehdä maallikko.

Ero ratkaisee, kumpi yhtiöön valitaan. Suurissa yhtiöissä laki vaatii tilintarkastajan, kun taas pienissä riittää usein toiminnantarkastaja.

Yhtiössä voi olla myös molemmat tarkastajat. Suuri yhtiö voi valita toiminnantarkastajan tilintarkastajan rinnalle, jos osakkaat haluavat lisävalvontaa.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (9 luku); Kiinteistöliitto.

Milloin taloyhtiössä on oltava tilintarkastaja?

Tilintarkastaja on pakollinen, kun yhtiö ylittää tietyn koon tai raja-arvot. Useimmiten ratkaisee huoneistojen määrä.

30 huoneiston raja

Tilintarkastaja on valittava, jos yhtiössä on vähintään 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa (laki, 9 luku 5 §). Tätä pienemmissä yhtiöissä tilintarkastaja ei ole pakollinen, ellei yhtiöjärjestys (eli yhtiön omat säännöt) muuta määrää.

Laskennassa kannattaa olla tarkkana. Osakashallinnassa olevat autotallit ja autokatospaikat lasketaan mukaan huoneistojen määrään, joten raja voi ylittyä odotettua aiemmin (Kiinteistöliitto).

Mukaan luetaan vain osakashallinnassa olevat tilat. Yhtiön suorassa hallinnassa olevia tiloja ei oteta laskentaan mukaan.

Muut perusteet

Tilintarkastaja on valittava myös, jos tilintarkastuslain raja-arvot täyttyvät. Raja ylittyy, kun kahtena vuonna peräkkäin täyttyy vähintään kaksi kolmesta ehdosta. Ehdot ovat tase yli 100 000 euroa, liikevaihto yli 200 000 euroa tai yli kolme työntekijää (Suomen Tilintarkastajat).

Tilintarkastaja on valittava myös, jos yhtiöjärjestys sitä edellyttää. Osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa osakkeista, voivat lisäksi sitä vaatia. Vähemmistö voi näin varmistaa ammattitarkastuksen, vaikka laki ei muuten sitä vaatisi.

Tarkastajan tarve tilanteittain

Velvollisuuden voi tiivistää muutamaan tilanteeseen. Alla oleva taulukko kokoaa yleisimmät perusteet, joiden täyttyessä tilintarkastaja on valittava.

Lähteet: asunto-osakeyhtiölaki, 2009 (9 luku 5 §); Suomen Tilintarkastajat.

Mitä tarkastuksessa käydään läpi?

Tarkastus kohdistuu yhtiön talouteen ja hallintoon. Tarkastaja arvioi asiakirjat, päätökset ja varojen käytön.

Tarkastuksen kohteet

Tilintarkastaja tarkastaa tilinpäätöksen, kirjanpidon ja hallinnon hyvän tilintarkastustavan vaatimassa laajuudessa (Suomen Kiinteistölehti). Hallinnon tarkastus tarkoittaa, että johdon päätökset ja toimet ovat lain ja yhtiöjärjestyksen mukaisia.

Lähteet: Suomen Kiinteistölehti; Suomen Tilintarkastajat.

Miten tarkastus tehdään

Tarkastaja kerää riittävän aineiston päätelmiensä tueksi. Hän käy läpi kirjanpitoaineiston, tekee laskelmia ja haastattelee tarvittaessa johtoa (Suomen Kiinteistölehti).

Työ noudattaa hyvää tilintarkastustapaa. Tavoitteena on varmistaa, että tilinpäätös on luotettava ja yhtiön asiat on hoidettu sääntöjen mukaan.

Havainnoistaan tarkastaja keskustelee tarvittaessa hallituksen kanssa. Lopullinen arvio kirjataan kertomukseen, jonka osakkaat saavat ennen kokousta.

Mitä on toiminnantarkastus?

Toiminnantarkastus on kevyempi vaihtoehto tilintarkastukselle. Se tehdään pienissä yhtiöissä, joissa tilintarkastaja ei ole pakollinen.

Toiminnantarkastajan tehtävä

Toiminnantarkastaja arvioi yhtiön taloutta ja hallintoa osakkaiden näkökulmasta (laki, 9 luku 9 §). Hän tarkastaa, että varoja on käytetty sääntöjen ja päätösten mukaisesti ja että kirjanpito on asianmukainen.

Tarkastus ei ole yhtä yksityiskohtainen kuin tilintarkastus. Tavoitteena on varmistaa, että yhtiön asiat on hoidettu rehellisesti, ei tehdä virallista tilintarkastusta.

Toiminnantarkastus täydentää hallituksen omaa seurantaa. Se antaa osakkaille riippumattoman näkemyksen ilman ammattitarkastuksen kustannusta.

Kelpoisuus ja riippumattomuus

Toiminnantarkastaja voi olla maallikko, eikä häneltä vaadita tutkintoa. Hänellä on kuitenkin oltava riittävä taloudellinen ja oikeudellinen ymmärrys tehtävään (laki, 9 luku 8 §).

Toiminnantarkastajan on oltava riippumaton. Hän ei voi olla hallituksen jäsen, isännöitsijä tai muuten yhtiön johdossa, jotta tarkastus on puolueeton.

Kuka valitsee tarkastajan?

Tarkastajan valitsee aina yhtiökokous. Hallitus tai isännöitsijä valmistelee valinnan, mutta päätöksen tekee kokous.

Yhtiökokous valitsee

Tilintarkastajan valinnasta päättää yhtiökokous (laki, 9 luku 2 §). Sama koskee toiminnantarkastajaa, jonka yhtiökokous valitsee, ellei yhtiöjärjestys toisin määrää (laki, 9 luku 6 §).

Valinta tehdään yleensä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Tarkastaja kannattaa valita hyvissä ajoin ennen tilikauden päättymistä, jotta hän ehtii tutustua yhtiön asioihin.

Valinta merkitään yhtiökokouksen pöytäkirjaan. Pöytäkirjasta käy ilmi, kuka tarkastajaksi on valittu ja mille kaudelle.

Toimikausi

Tilintarkastajan toimikausi jatkuu toistaiseksi, ellei yhtiöjärjestyksessä ole määräaikaa (laki, 9 luku 4 §). Käytännössä tarkastaja valitaan usein vuodeksi kerrallaan.

Tarkastajan voi vaihtaa yhtiökokouksen päätöksellä. Vaihto on järkevää, jos yhteistyö ei toimi tai yhtiö haluaa kilpailuttaa palvelun.

Jos tarkastajaa ei valita

Pakollisen tarkastajan valitsematta jättäminen on lainvastaista. Osakas voi viedä asian aluehallintovirastoon, joka voi määrätä yhtiölle tilintarkastajan (tilintarkastuslaki).

Puuttuva tarkastus heikentää myös osakkaan tiedonsaantia. Ilman kertomusta osakkaan on vaikea arvioida, onko yhtiön taloutta hoidettu oikein.

Mitä tarkastus maksaa?

Tarkastuksen hinta riippuu tarkastuksen tyypistä ja yhtiön koosta. Toiminnantarkastus on selvästi tilintarkastusta edullisempi.

Palkkion suuruus

Toiminnantarkastajan palkkio on useimmiten 100-200 euroa (Kiinteistöliitto). Tilintarkastuksen palkkio painottuu välille 300-800 euroa, ja suuremmissa yhtiöissä se voi nousta korkeammaksi.

Lähde: Kiinteistöliitto (tilin- ja toiminnantarkastuskysely).

Mistä hinta riippuu

Hintaan vaikuttavat yhtiön koko ja tilinpäätöksen vaativuus. Mitä enemmän huoneistoja ja tapahtumia, sitä työläämpi tarkastus.

Tilintarkastus maksaa enemmän, koska sen tekee hyväksytty ammattilainen. Toiminnantarkastuksen tekee usein osakas pientä korvausta vastaan.

Yhtiö voi kilpailuttaa tarkastuksen palvelun. Tarjouksia kannattaa pyytää useammalta tekijältä ennen valintaa.

Mitä tarkastuskertomus sisältää?

Tarkastuksen tulos kootaan kertomukseen, joka annetaan yhtiökokoukselle. Kertomus kertoo, onko taloutta ja hallintoa hoidettu asianmukaisesti.

Kertomuksen sisältö

Toiminnantarkastuskertomuksessa todetaan, sisältääkö tilinpäätös olennaisia virheitä ja onko yhtiön johto toiminut moitteettomasti (laki, 9 luku 10 §). Tilintarkastuskertomus on muodoltaan tarkempi ja perustuu tilintarkastuslakiin.

Jos tarkastaja havaitsee puutteita, hän kirjaa ne kertomukseen. Osakkaat saavat näin tiedon ongelmista ja voivat vaatia korjauksia tai lisäselvityksiä.

Kertomus ei itsessään päätä johdon vastuuvapaudesta. Vastuuvapaudesta päättää yhtiökokous kertomuksen ja tilinpäätöksen pohjalta.

Vakiomuotoinen ja mukautettu kertomus

Vakiomuotoinen kertomus annetaan, kun tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan yhtiön taloudesta (Suomen Tilintarkastajat). Tämä on yleisin tulos hyvin hoidetussa taloyhtiössä.

Mukautettu kertomus annetaan, jos tarkastuksessa havaitaan olennaisia puutteita. Mukautus on osakkaalle selvä merkki siitä, että yhtiön taloutta tai hallintoa kannattaa selvittää tarkemmin.

Mukautus voi olla varauma tai kielteinen lausunto (Suomen Tilintarkastajat). Vakavin muoto kertoo, ettei tilinpäätökseen voi sellaisenaan luottaa.

Erityinen tarkastus

Tavallisen tarkastuksen lisäksi vähemmistö voi hakea erityistä tarkastusta (laki, 9 luku 13 §). Erityinen tarkastus kohdistuu johonkin tiettyyn asiaan, kuten epäiltyyn väärinkäytökseen.

Ehdotus erityisestä tarkastuksesta on ensin tehtävä yhtiökokouksessa. Hakemuksen voi tehdä, jos ehdotusta on kannattanut vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista tai kolmasosa kokouksessa edustetuista. Erityisen tarkastuksen määrää aluehallintovirasto, jos siihen on painava syy.

Mikä on tarkastajan vastuu?

Tarkastaja vastaa työstään. Virheellinen tai huolimaton tarkastus voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.

Vahingonkorvausvastuu

Tilintarkastaja korvaa vahingon, jonka hän tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttaa yhtiölle (laki, 24 luku 4 §). Toiminnantarkastajalla on vastaava velvollisuus (laki, 24 luku 5 §).

Vastuu koskee vain tarkastukseen liittyvää toimintaa. Tarkastaja ei vastaa virheistä, jotka kuuluvat hallituksen tai isännöitsijän tehtäviin.

Vastuun rajat

Toiminnantarkastajan vastuuta arvioidaan maallikon näkökulmasta. Häneltä ei voida edellyttää tilintarkastajan erikoisosaamista (Suomen Tilintarkastajat).

Vahingonkorvauskanteella on määräaika. Kanneoikeus vanhenee viiden vuoden kuluessa (laki, 24 luku 10 §).

Vastuu syntyy vasta, jos tarkastaja on toiminut huolimattomasti. Pelkkä virhe yhtiön taloudessa ei tee tarkastajasta vastuullista.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin taloyhtiössä on oltava tilintarkastaja?

Tilintarkastaja on pakollinen, jos yhtiössä on vähintään 30 osakashallinnassa olevaa huoneistoa. Tilintarkastaja on valittava myös, jos tilintarkastuslain raja-arvot täyttyvät, yhtiöjärjestys sitä vaatii tai osakkaat, joilla on yhteensä kymmenesosa osakkeista, sitä vaativat. Muuten pienissä yhtiöissä riittää toiminnantarkastus.

Mitä eroa on tilintarkastuksella ja toiminnantarkastuksella?

Tilintarkastuksen tekee hyväksytty tilintarkastaja, ja se on lakisääteinen ja muodoltaan tarkka tarkastus. Toiminnantarkastuksen voi tehdä maallikko, eikä siihen vaadita tutkintoa. Toiminnantarkastaja arvioi yhtiön taloutta ja hallintoa osakkaiden näkökulmasta, mutta tarkastus on kevyempi kuin tilintarkastus.

Kuka valitsee taloyhtiön tarkastajan?

Tarkastajan valitsee yhtiökokous. Tämä koskee sekä tilintarkastajaa että toiminnantarkastajaa. Hallitus tai isännöitsijä valmistelee valinnan, mutta päätöksen tekee kokous. Tarkastaja kannattaa valita hyvissä ajoin ennen tilikauden päättymistä.