Asunto-osa­keyh­ti­ö­lain muutos 2026

Asunto-osakeyhtiölain muutos tulee voimaan 1. lokakuuta 2026. Ikkunat siirtyvät kokonaan taloyhtiön vastuulle ja osakas vastaa jatkossa omien muutostöidensä kunnossapidosta. Häiriöihin voi puuttua myös lyhytvuokrauksen perusteella ja varoituksen voi antaa sähköpostilla. Tällä sivulla esitellään muutokset pykälittäin, siirtymäsäännöt ja tehtävät ennen lokakuuta.

Mikä asunto-osakeyhtiölaissa muuttuu 1.10.2026?

Muutos täsmentää kunnossapitovastuuta, helpottaa häiriöihin puuttumista ja keventää taloyhtiön päätöksentekoa. Kyse ei ole kokonaisuudistuksesta vaan päivityksestä, joten suurin osa laista pysyy ennallaan.

Lain tausta ja aikataulu

Nykyinen asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan vuonna 2010. Oikeusministeriö alkoi valmistella sen päivitystä vuonna 2024. Hallitus antoi esityksensä eduskunnalle maaliskuussa 2026.

Eduskunta hyväksyi lain toukokuussa. Tasavallan presidentti vahvisti sen 16.6.2026 ja laki julkaistiin säädöskokoelmassa kesäkuussa. Muutos koskee noin 92 000 taloyhtiötä ja arviolta 2,5 miljoonaa asukasta (hallituksen esitys, 2026).

Laki tulee voimaan 1.10.2026. Siirtymäaikaa ei ole muuta kuin muutamalle erityissäännölle.

Muutokset yhdellä silmäyksellä

Mikä ei muutu

Lyhytvuokrauksen kieltäminen yhtiöjärjestyksellä vaatii jatkossakin jokaisen osakkaan suostumuksen. Lakimuutos ei tuo tähän helpotusta, vaikka etujärjestöt sitä toivoivat (Kiinteistöliitto, 2026).

Uudet kunnossapitosäännöt ovat olettamia. Jos yhtiöjärjestys eli yhtiön omat säännöt määräävät ikkunoista tai latauspisteiden kuluista toisin, määräys pätee lokakuun jälkeenkin. Etäkokous, yhtiökokouksen yleiset enemmistösäännöt ja kokouksen määräajat pysyvät ennallaan. Uusia päätöskynnyksiä tulee kuitenkin vastikeperusteen muuttamiseen ja omien osakkeiden hankintaan.

Kuka vastaa ikkunoista ja muutostöistä lokakuusta 2026?

Lokakuun alusta koko ikkuna lasista tiivisteisiin kuuluu yhtiölle ja osakkaan teettämä muutostyö osakkaalle itselleen. Kumpikin sääntö on olettama, jonka yhtiöjärjestys voi kumota.

Ikkunat siirtyvät yhtiölle

Lain uusi sanamuoto kuuluu: "Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat." Sana ikkunat on uusi. Tähän asti yhtiö on vastannut ulko-osista ja osakas sisäosista, koska laissa ei ole ollut ikkunoista omaa säännöstä.

Lain perustelujen mukaan vastuu kattaa koko ikkunan yhtenä teknisenä kokonaisuutena. Yhtiölle kuuluvat siis lasit, puitteet, karmit, helat ja tiivisteet, myös sisemmän puitteen sisäosa. Samaan kokonaisuuteen luetaan tuuletusluukut, kiinteät hyttysverkot ja kiinteästi asennetut umpiolasielementit.

Osakkaalle jää huolenpitovelvollisuus, eli huolimattomuudesta rikotun lasin maksaa edelleen rikkoja. Ikkunoiden vastuunjako osa kerrallaan ennen ja jälkeen muutoksen on koottu omaan taulukkoonsa.

Jos ikkuna vuotaa lokakuun alussa, korjaus kuuluu heti yhtiölle, sillä ikkunoille ei säädetty siirtymäaikaa. Ainoastaan ennen lokakuuta sattunut vahinko arvioidaan vanhan lain mukaan.

Muutostyön kunnossapito osakkaalle

Lakiin lisätään virke, jonka mukaan osakas vastaa muutostyön kunnossapidosta ja muutostyöstä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kunnossapitokuluista. Korkein oikeus linjasi saman jo vuonna 2003, joten oikeustila ei muutu, vaan sääntö siirtyy oikeuskäytännöstä lakitekstiin.

Kun asunto vaihtaa omistajaa, muutostyön vastuu seuraa mukana. Myöhempikin omistaja vastaa edellisen omistajan teettämästä muutoksesta, jos se aiheuttaa yhtiölle lisäkuluja vaikkapa putkiremontin yhteydessä. Ostajalle isännöitsijäntodistuksen muutostyöluettelo on siksi tärkein sivu.

Osakkaan asennus voi silti jäädä yhtiön vastuulle, jos asennus vastaa yhtiön itsensä teettämää työtä ja yhtiö on voinut valvoa asennusta. Sama vastuusääntö koskee jatkossa myös yhtiön tiloihin tehtyjä muutostöitä.

Hoitovelvollisuus laajenee yhtiön tiloihin

Osakkaan on jatkossa hoidettava huolellisesti käytössään olevaa yhtiön tilaa tai aluetta, jonka hallinta ei perustu yhtiöjärjestykseen eikä vuokrasopimukseen. Hallituksen esitys mainitsee esimerkkeinä huoneistoon rajautuvan pihan ja osakkaan käyttöön annetun varaston.

Hoitovelvollisuus ei ole kunnossapitovastuuta. Osakas ei saa tehdä tällaisessa tilassa muutostöitä, eikä hän vastaa sen korjaamisesta. Vioista on kuitenkin ilmoitettava yhtiölle samalla tavalla kuin huoneiston vioista.

Vesimittarin vika

Kun huoneiston vesimittari vikaantuu, vesivastike peritään tilapäisesti luotettavasti arvioidun kulutuksen mukaan. Arvio voi perustua esimerkiksi huoneistossa asuvien määrään. Arvio on väliaikainen, joten mittari on korjattava.

Sääntö ei koske yhtiötä, jonka mittarit perustuvat ennen lokakuuta 2026 haettuun rakennuslupaan.

Miten taloyhtiö voi puuttua häiriöihin ja lyhytvuokraukseen?

Yhtiökokous voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi myös silloin, kun lyhytvuokraus aiheuttaa muille lisäkuluja tai haittaa. Menettely alkaa hallituksen varoituksesta, jonka voi jatkossa antaa sähköpostilla.

Uudet haltuunoton perusteet

Haltuunoton perusteita on lokakuusta seitsemän aiemman viiden sijaan. Vastikkeen maksamatta jättäminen, huoneiston huono hoito ja käyttötarkoituksen vastainen käyttö säilyvät ennallaan.

Yksittäinen meluisa ilta ei silti riitä, sillä rikkomuksella on oltava vähäistä suurempi merkitys. Esitöiden mukaan uusi painava syy on tarkoitettu tilanteisiin, joissa asukkaan vieraat aiheuttavat toistuvasti haittaa tai häiriötä muille osakkaille taikka vahinkoa yhtiön omaisuudelle.

Huoneiston haltuunotto etenee varoituksesta yhtiökokouksen päätökseen ja häätöön samoin vaihein kuin ennen. Lakimuutos ei muuta vaiheita, vain perusteita ja tiedoksiantoa.

Lyhytvuokraus pysyy sallittuna

Laki ei aseta lyhytvuokraukselle päivärajaa eikä määrittele lyhytaikaista, vaan ratkaisevaa on haitta. Jos Airbnb-käyttö tuottaa yhtiölle tai muille osakkaille asumisesta poikkeavia lisäkuluja tai häiriötä, haltuunotto on mahdollinen. Ilman todennettua haittaa se ei ole.

Hallituksen on siis kirjattava häiriöt muistiin. Siivouskulut, lukituksen vaihdot ja naapurien valitukset kirjataan päivämäärineen, sillä yhtiökokous päättää haltuunotosta niiden perusteella. Vuokrauksen kieltäminen kokonaan vaatii edelleen kaikkien osakkaiden suostumuksen yhtiöjärjestyksen muutokseen.

Vuokranantajaosakkaan on jatkossa huolehdittava, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttäjästä. Tiedot on annettava yhtiölle perustellusta pyynnöstä, esimerkiksi vahingonkorvauksen vaatimista varten. Velvollisuus ei riipu vuokrauksen kestosta.

Varoitus sähköpostilla ja heräteviestillä

Varoitus ja haltuunottopäätös annetaan edelleen tiedoksi todistettavasti, mutta rinnalle tulee sähköinen tapa. Osakkaalle viesti lähetetään kokouskutsuja varten ilmoitettuun sähköpostiin ja vuokralaiselle vuokrasopimuksessa sovittuun kanavaan.

Pelkkä sähköposti ei riitä, vaan vastaanottajalle on lähetettävä lisäksi heräteviesti toisessa kanavassa, esimerkiksi tekstiviestinä. Tiedoksianto katsotaan tapahtuneeksi kolmantena päivänä heräteviestin lähettämisestä.

Sähköistä tapaa ei saa käyttää, jos yhtiö tiesi tai sen olisi pitänyt tietää, että vastaanottaja on estynyt käyttämästä kanavaa. Esteen voi tuoda ikääntyminen, vamma tai muu vastaava syy, kuten sairaus, edunvalvonta tai pitkä laitoshoito.

Haltuunottopäätös on annettava tiedoksi viipymättä, muuten se on tehoton. Vanha 60 päivän määräaika poistuu, mutta esitöiden mukaan sen sisällä toimitettu tiedoksianto on jatkossakin viipymätön.

Pääsy huoneistoon ja jäänyt omaisuus

Jos osakas ei vastaa yhtiön tiedusteluun sopivasta käyntiajasta, huoneistossa voidaan käydä kohtuullisen ajan kuluttua vastausajan päättymisestä. Ajankohta ilmoitetaan etukäteen ja huoneistoon jätetään lappu, josta käyvät ilmi käynnin syy, lapun jättäjän nimi ja lisätietoja antavan yhteystiedot. Sama koskee osakkaan käytössä olevaa yhtiön varastoa.

Haltuun otetusta huoneistosta jäänyt omaisuus siirtyy yhtiölle kuukauden kuluttua siitä, kun yhtiö on ilmoittanut asiasta asukkaalle. Jos ilmoitus ei tavoita, määräaika on neljä kuukautta huoneiston haltuunotosta. Jos omaisuus on jätetty yhtiön tiloihin eikä omistajaa tiedetä, määräaika on kuusi kuukautta yleisestä ilmoituksesta.

Jätteet saa hävittää heti, valokuvia ja asiakirjoja ei. Sääntö koskee vain huoneistoa, jonka asukas on jo lähtenyt. Jos huoneistossa yhä asutaan, häätö haetaan edelleen käräjäoikeudesta ja ulosotto hoitaa irtaimiston.

Mitä yhtiökokouksessa ja osakkaan oikeuksissa muuttuu?

Kokouskutsu lähtee jatkossa osakehuoneistorekisterin osoitteeseen ja osakas saa pyynnöstä jäljennöksen omaa huoneistoaan koskevista asiakirjoista. Latauspisteiden kulut jaetaan tasan, jos yhtiöjärjestys vaikenee.

Kokouskutsu rekisterin osoitteeseen

Kirjallinen kokouskutsu toimitetaan lokakuusta alkaen jokaiselle osakkaalle Maanmittauslaitoksen osakehuoneistorekisterissä olevaan posti- tai sähköpostiosoitteeseen. Osakas voi itse tallentaa sähköpostinsa rekisteriin. Esitöiden mukaan tallennus on samalla suostumus sähköiseen kutsuun.

Sähköpostikutsu saa sisältää linkin erilliselle sivulle, kunhan viestistä käy ilmi, että kyse on yhtiökokouskutsusta. Kutsua ei saa piilottaa palveluun, joka vaatii rekisteröitymistä tai sovelluksen asentamista.

Osallistumisoikeus on sillä, joka on kokousta edeltävänä päivänä merkitty osakeluetteloon tai osakehuoneistorekisteriin. Yhtiökokouksessa nähtävillä olevasta osakeluettelosta ei enää näytetä osakkaan kotikuntaa, vaan nimi ja osakkeiden määrä osakeryhmittäin.

Oikeus huoneiston asiakirjoihin

Osakas saa jatkossa viipymättä jäljennöksen yhtiöllä olevasta asiakirjasta, joka koskee hänen huoneistoaan. Oikeus kattaa asiakirjat, jotka vaikuttavat huoneiston käyttöön, kunnossapitoon tai kustannuksiin taikka osakkaan oikeuksien ja velvollisuuksien toteuttamiseen. Esitöissä mainitaan kunto- ja vahinkoraportit, korjaussuunnitelmat, putki- ja rakennepiirustukset, tarkastuspöytäkirjat ja pohjakuvat.

Toisen huoneiston asiakirjoihin tai hallituksen pöytäkirjoihin oikeus ei yleensä ulotu, eikä yhtiön tarvitse laatia asiakirjaa, jota sillä ei ole. Poikkeus on esimerkiksi naapurihuoneiston vahinkoraportti, jos sitä tarvitaan oman huoneiston vahingon arviointiin.

Yhtiö saa kieltäytyä vain, jos jäljennös tuottaisi sille olennaista haittaa, käytännössä muiden asukkaiden henkilötietojen tai urakoitsijan liikesalaisuuden takia. Silloinkin asiakirja annetaan, mutta arkaluonteiset kohdat peitetään. Häiriöilmoituksista osakas saa tietää lajin ja ajankohdan, ei ilmoittajan nimeä.

Jäljennöksestä voidaan periä hallituksen vahvistama kohtuullinen maksu. Esitöiden mukaan sähköinen toimitus ei yleensä maksa mitään, eikä maksua saa käyttää tiedonsaannin rajoittamiseen.

Latauspisteiden kulut jaetaan tasan

Kun yhtiökokous päättää sähköautojen latauspisteistä eikä yhtiöjärjestys määrää vastikeperusteesta, uudistuksen isot kulut jaetaan tasan niiden huoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua. Samalla tavalla jaetaan myös latauspisteiden myöhemmät kunnossapitokulut. Yhtiöjärjestyksen määräys menee aina tämän olettaman edelle, eikä jakoa ratkaise päätökseen osallistuminen vaan hyöty.

Esitöiden mukaan pelkän latausvalmiuden kulut jaetaan valmiuden saaneiden kesken ja valmiin latauspisteen kulut pisteen saaneiden kesken. Itse lataussähkö jää tämän jaon ulkopuolelle, ja sen laskuttamisesta mitatun kulutuksen mukaan on yleensä määrättävä yhtiöjärjestyksessä.

Samalla laki täsmentää, että vain osaa huoneistoista hyödyttävän uudistuksen myöhemmät isot kunnossapitokulut peritään vain hyötyviltä osakkailta. Taloyhtiön latauspisteen hankinta etenee tarvekartoituksesta yhtiökokouksen päätökseen ja asennukseen.

Liiketilan muutos, selvitystila ja konkurssi

Liiketila on jatkossa helpompi muuttaa asunnoksi. Vastikeperusteen alentaminen asuinhuoneistojen tasolle ei enää vaadi jokaisen osakkaan suostumusta, jos muutosta kannattaa neljä viidesosaa muista osakkeista ja äänistä. Muiden osakkaiden vastike voi tällöin nousta.

Selvitystilasta on voitu päättää neljän viidesosan enemmistöllä jo vuodesta 2019, ja lokakuusta peruste laajenee yhtiön rakennuksen ohella muihin tiloihin. Päätös vaatii yhä sekä huomattavan vahingon että sen, että netto-omaisuus jaetaan huoneistojen käypien arvojen suhteessa. Konkurssiin hakemisesta päättää jatkossa yhtiökokous, hallitus vain silloin, kun odottaminen aiheuttaisi olennaista haittaa.

Konkurssissa osakkaan hallintaoikeus ja vastikevelvollisuus lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut konkurssipäätöksen tiedoksi. Vuokrasopimus päättyy samana päivänä ilman irtisanomista. Osakkaan on ilmoitettava ajankohta vuokralaiselleen viivytyksettä.

Mitä osakkaan ja hallituksen kannattaa tehdä ennen lokakuuta 2026?

Lakimuutos ei pakota muuttamaan yhtiöjärjestystä, mutta lukemisen aika on nyt. Osakkaan lista on lyhyt, hallituksen hieman pidempi.

Osakkaan tarkistuslista

Tärkein tehtävä on tarkistaa oman yhtiöjärjestyksen kunnossapitopykälä. Jos se määrää ikkunoista, sitä sovelletaan lain olettaman sijasta myös lokakuun jälkeen.

Sähköpostin tallentamisessa osakehuoneistorekisteriin on kaksi puolta. Kutsut tulevat vaivattomasti, mutta samaan osoitteeseen voidaan antaa tiedoksi myös haltuunoton varoitus.

Hallituksen tarkistuslista

Hallituksen työ painottuu pohjiin ja kirjanpitoon. Kutsupohjan lisäksi päivitystä kaipaavat varoitus- ja päätöspohjat, joihin heräteviesti pitää lisätä. Taloyhtiön yhtiökokouskutsun sisältö ja määräajat pysyvät ennallaan, vain toimitusosoite muuttuu.

Ikkunat kuuluvat samalla kunnossapitotarveselvitykseen, koska ne ovat lokakuusta yhtiön korjattavia. Asuntoanalyysin laskuri arvioi ikkunoiden ja muiden rakennusosien korjaustarpeen suoraan myynti-ilmoituksesta.

Siirtymäsäännöt lyhyesti

Voimaantulosäännös on lyhyt. Se koskee vain muutamaa tilannetta.

• Ennen lokakuuta 2026 tehdystä teosta tai laiminlyönnistä johtuva vahingonkorvaus arvioidaan vanhan lain mukaan.
• Vesimittarisääntö ei koske mittareita, joiden rakennuslupaa on haettu ennen voimaantuloa.
• Ennen voimaantuloa siirtyneeseen osakkeeseen sovelletaan vanhoja lunastussääntöjä.
• Ennen voimaantuloa alkanut konkurssi tai selvitystila viedään loppuun vanhan lain mukaan.
• Ikkunoille, muutostöille ja haltuunotolle ei ole siirtymäaikaa.

Vuokralaki ja muut hankkeet

Samana päivänä muuttuu myös laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Vuokranantaja voi antaa ilmoituksia sovitussa sähköisessä kanavassa, ja tupakointi on vuokra-asunnossa kielletty, joskin vuokranantaja voi antaa siihen luvan. Lokakuusta alkaen tehdyissä sopimuksissa vuokranantajan irtisanomisaika on neljä kuukautta vähintään kaksi vuotta kestäneessä vuokrasuhteessa ja muuten kolme kuukautta.

Ennen lokakuuta tehdyissä sopimuksissa irtisanomisaika pysyy kuutena kuukautena yli vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa, jollei lain voimaantulon jälkeen toisin sovita. Säännöt koskevat myös taloyhtiötä, joka vuokraa haltuun ottamaansa huoneistoa. Tupakkalakiin esitettiin elokuussa 2026 muutosta, joka antaisi taloyhtiölle vallan päättää tupakointikielloista kahden kolmasosan enemmistöllä vuoden 2027 alusta (Kiinteistöliitto, 2026).

Rakentamislakiin ehdotettu lyhytvuokrauksen päiväraja on tästä erillinen, yhä kesken oleva hanke. Taloyhtiön keinot lokakuusta alkaen perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin, eivät päivärajaan.

Usein kysytyt kysymykset

Pitääkö yhtiöjärjestystä muuttaa lokakuussa 2026?

Ei pakolla. Lakimuutos toimii oletussäännöillä, jotka pätevät, jos yhtiöjärjestys vaikenee. Muutos kannattaa harkita, jos yhtiö haluaa pitää ikkunat osakkaan vastuulla tai sopia latauspisteiden vastikeperusteesta toisin kuin tasan. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä lainvastainen yhtiöjärjestyksen määräys on korjattava seuraavan muutoksen yhteydessä.

Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-vuokrauksen lakimuutoksen jälkeen?

Ei enemmistöpäätöksellä. Kielto vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen, johon tarvitaan jokaisen osakkaan suostumus, koska se rajoittaa oikeutta hallita huoneistoa. Lakimuutos antaa sen sijaan keinon puuttua haittaan. Jos lyhytvuokraus aiheuttaa yhtiölle tai muille osakkaille asumisesta poikkeavia lisäkuluja tai häiriötä, yhtiökokous voi ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmeksi vuodeksi.

Koskeeko lakimuutos ennen lokakuuta 2026 syntyneitä vahinkoja?

Ei. Vahingonkorvaus, joka perustuu ennen 1.10.2026 tapahtuneeseen tekoon tai laiminlyöntiin, arvioidaan vanhan lain mukaan. Syyskuussa rikottu ikkuna kuuluu siis vanhan jaon piiriin, vaikka korvausta vaadittaisiin vasta lokakuussa. Lokakuussa havaittu tavallinen korjaustarve kuuluu sen sijaan heti uuden jaon mukaan yhtiölle.

Riittääkö haltuunoton varoitukseen pelkkä sähköposti?

Ei riitä. Sähköpostin rinnalle tarvitaan heräteviesti eri kanavassa, esimerkiksi tekstiviesti, ja tiedoksianto katsotaan tapahtuneeksi kolmantena päivänä sen lähettämisestä. Osakkaalle käy vain kokouskutsuja varten tallennettu sähköpostiosoite, vuokralaiselle vuokrasopimuksessa sovittu kanava. Ikänsä tai vammansa vuoksi estyneelle vastaanottajalle käytetään todistettavaa tapaa, jos yhtiö tietää esteestä.