Ik­ku­noi­den vas­tuun­ja­ko ta­lo­yh­ti­ös­sä

Ikkunoiden vastuunjako on taloyhtiön kiistellyimpiä rajoja, ja se piirretään nyt uusiksi. Lokakuun 2026 alusta yhtiö pitää kunnossa koko ikkunan, kun tähän asti osakas on kustantanut sisäpuitteet, sisemmät lasit ja tiivisteet. Tältä sivulta näet, kumpi maksaa minkäkin ikkunan osan ennen muutosta ja sen jälkeen, kuka korvaa rikkoutuneen lasin ja mihin vakuutus venyy. Seuraavassa esitellään jako osa kerrallaan lain ja oikeuskäytännön pohjalta.

Kuka vastaa taloyhtiön ikkunoista nyt?

Syyskuun 2026 loppuun asti yhtiö vastaa ikkunan ulko-osista ja osakas sisäosista. Yhtiölle kuuluvat ulko-osat maalauksineen, osakkaalle sisäosat tiivisteineen, ja tarkka jako on alla taulukossa.

Mihin nykyjako perustuu

Itse laissa jakoa ei ole. Kunnossapitovastuu eli velvollisuus pitää talon osat kunnossa jakautuu asunto-osakeyhtiölaissa kahtia. Yhtiölle kuuluvat rakenteet ja eristeet, osakkaalle huoneiston sisäosat, mutta sanaa ikkuna laki ei vielä tunne.

Ikkunoiden raja on johdettu lain esitöistä ja Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukosta.

Rajanveto on aiheuttanut jatkuvia erimielisyyksiä. Lainvalmistelussa arvioitiin, että vastuun jakautuminen on jouduttu selvittämään käytännössä jokaisessa ikkunoiden peruskorjauksessa. Juuri epäselvyys mainitaan syyksi koko sääntelyn uusimiseen.

Vastuunjakotaulukko ikkunoista

Taulukossa on nykyjako ja lokakuussa 2026 voimaan tuleva jako rinnakkain. Muutos vie yhtiölle kaikki ikkunan toimintaan kuuluvat osat.

Lähde: Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko 2019 ja lakimuutoksen esityöt 2026.

Liitto muistuttaa itse, että taulukko on sen tulkinta lain suppeista säännöksistä ja että kiistat ratkaisee viime kädessä tuomioistuin. Koko rakennuksen rivit kattaa vastuunjakotaulukko, ja jaon yleiset periaatteet selittää taloyhtiön kunnossapitovastuu.

Umpiolasi ja rajatapaukset

Kiinteästi seinään asennettu umpiolasielementti on kokonaan yhtiön, myös sisemmät lasit. Avattavan ikkunan umpiolasielementti on nykyjaossa sen sijaan osakkaan, koska se luetaan sisemmiksi laseiksi.

Toinen rajatapaus on lahovaurio. Kun ulkoa tuleva kosteus lahottaa sisä- tai välipuitteen, vaurio luetaan rakenteelliseksi ja korjaus kuuluu yhtiölle, vaikka puite muuten olisi osakkaan. Ikkunanpesu ei kuulu kummankaan kunnossapitovastuuseen, sillä se on puhtaanapitoa, jonka käytännöt taloyhtiö määrittelee itse.

Miten ikkunoiden vastuu muuttuu 1.10.2026?

Lokakuun 2026 alusta yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet, eristeet ja ikkunat. Kesäkuussa 2026 vahvistettu asunto-osakeyhtiölain muutos lisää lakiin yhden sanan, joka siirtää koko ikkunan yhtiölle.

Mitä siirtyy yhtiölle

Esitöiden mukaan yhtiön vastuu kattaa ikkunan toiminnallisena ja teknisenä kokonaisuutena. Siihen kuuluvat uloimmat ja sisemmät lasit, puitteet, karmit, helat, tiivisteet, tuuletusluukut, kiinteät hyttysverkot ja jopa sisäpuitteen sisäpinta.

Suurin arjen muutos koskee tiivisteitä. Vetoisan ikkunan tiivistys on tähän asti ollut osakkaan kustannus, ja juuri tiivisteistä syntyy neuvontapalstojen kysymyksissä toistuvasti kiistaa. Lokakuusta alkaen tiivistys kuuluu yhtiölle samoin kuin sisäpuitteen huoltomaalaus.

Osakkaalle jää huolenpitovelvollisuus. Huoneistoa on hoidettava niin, ettei yhtiön vastuulla oleva ikkuna tai sen osa rikkoudu, ja laiminlyönnistä voi seurata korvausvastuu.

Mikä ei muutu

Sälekaihtimet, ikkunalaudat ja verhotangot pysyvät osakkaalla, sillä ne ovat huoneiston varusteita, eivät ikkunarakennetta.

Osakkaan itse vaihtamat tai muuttamat ikkunat ovat oma lukunsa. Muutoksen jälkeenkin osakas vastaa oman muutostyönsä kunnossapidosta ja siitä yhtiölle myöhemmin aiheutuvista ylimääräisistä kuluista. Itse asennettu erikoisikkuna ei siis siirry yhtiön hoidettavaksi.

Laissa ei ole ikkunoita koskevaa siirtymäsääntöä, joten uusi jako pätee sellaisenaan voimaantulopäivästä alkaen. Vahingonkorvaus arvioidaan kuitenkin tekohetken lain mukaan, eli ennen lokakuuta 2026 rikottu ikkuna käsitellään vanhan jaon mukaan.

Kuka maksaa, kun ikkuna rikkoutuu?

Rikkoutuneen ikkunan korjaa se, jonka vastuulla osa on, mutta rikkoja maksaa. Kunnossapitovastuu ja vahingonkorvausvastuu ovat eri asiat, ja lakimuutos siirtää vain ensimmäisen.

Vahingon aiheuttajan vastuu

Jos osakas tai hänen vieraansa rikkoo ikkunan, osakas korvaa vahingon, vaikka lasi olisi yhtiön kunnossapidettävä. Laki olettaa kunnossapitosäännösten rikkomisesta aiheutuneen vahingon johtuvan huolimattomuudesta, ellei osakas osoita toimineensa huolellisesti. Todistustaakka on siis osakkaalla.

Raja pysyy samana myös lokakuun 2026 jälkeen. Yhtiön laajeneva kunnossapito ei kumoa aiheuttajan vastuuta, vaan rikkojan lasku vain kiertää jatkossa yhtiön kautta.

Vuokralainen ja ikkunavahinko

Vuokralainen ilmoittaa viasta vuokranantajalle, joka osakkaana vie asian yhtiölle. Osakkaan on lain mukaan ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä viasta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Vuokralaisen itse aiheuttama vahinko menee vuokrasuhteen ja vahingonkorvauksen kautta, ja vuokralaisen kotivakuutuksen vastuuturva voi kattaa sen.

Voiko yhtiöjärjestys poiketa ikkunoiden vastuunjaosta?

Voi, sillä lain jako on olettama, josta yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja voi määrätä toisin. Esitöiden mukaan tämä koskee myös uutta ikkunasääntöä.

Vanhat määräykset lokakuun jälkeen

Jos yhtiöjärjestys jo nyt siirtää ikkunat osakkaille, määräys jää voimaan myös lokakuussa 2026. Laki ei pakota päivittämään yhtiöjärjestystä eikä kumoa vanhoja määräyksiä.

Vanhalla sanastolla kirjoitettu määräys voi silti muuttua tulkinnaltaan hankalaksi, kun lain uusi sanamuoto kattaa koko ikkunan eikä erottele ulko- ja sisäpuolta. Hallituksen kannattaa lukea oma määräys läpi ja viedä epäselvä muotoilu yhtiökokouksen päätettäväksi seuraavan muutoksen yhteydessä.

Miten poikkeama tehdään

Poikkeaminen vaatii aina yhtiöjärjestysmääräyksen. Kiinteistöliitto muistuttaa, ettei vastuunsiirtoa voi jättää yhtiökokouksen päätösten tai sopimusten varaan. Määräys näkyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä olevasta yhtiöjärjestyksestä, joka kannattaa lukea ennen johtopäätöksiä.

Kuka päättää ikkunoita koskevista korjauksista?

Yhtiökokous päättää laajakantoisesta kunnossapidosta tavallisella enemmistöllä, eli yli puolella annetuista äänistä. Ikkunoiden uusiminen koko taloon on juuri tällainen hanke.

Mitä oikeus on linjannut

Helsingin hovioikeus vahvisti vuonna 2019, että ikkunoiden uusiminen entisen kaltaisella rakenteella on kunnossapitoa eikä tasonparannusta, joten enemmistöpäätös riittää. Riidan nostanut liikeosakas piti puuikkunoita kalliina valintana, josta se ei hyötynyt. Oikeus katsoi hinta- ja hyötyvertailun merkityksettömäksi, kun rakenne vastasi entistä.

Hävinnyt osakas velvoitettiin korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut molemmissa asteissa omien kulujensa päälle. Riitely kustansi siis hankevarauksen verran ilman yhtään uutta ikkunaa.

Kustannusten jako osakkaille

Ikkunakulut jaetaan vastikkeissa samassa suhteessa kuin muutkin yhtiön kulut, ellei yhtiökokous päätä toisin. Tasajako on mahdollinen kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Se edellyttää, että työ kohdistuu huoneistoihin ja jokaisen huoneiston etu ja kustannus ovat yhtä suuret. Rahoituksen vaihtoehdot käsittelee tarkemmin ikkunaremontin hinta.

Milloin vakuutus korvaa ikkunavahingon?

Kiinteistövakuutus korvaa ikkunavahingon vain, kun syy on äkillinen ja ennalta arvaamaton, esimerkiksi murto, ilkivalta tai myrskyn kaatama puu. Ikkunan tavallinen vikaantuminen jää vakuutuksen ulkopuolelle.

Mitä rajoitusehdot sulkevat pois

Vakuutusehdot rajaavat pois kulumisen, lahoamisen ja muut vähitellen tapahtuvat ilmiöt. Vakuutuslautakunta piti kotivakuutusta koskeneessa tapauksessa parikymmentä vuotta vanhan eristyslasin harmaantumista kaasun hitaana vuotamisena eikä suosittanut korvausta, vaikka omistaja vetosi myrskyyn.

Myrskyssäkin raja on tarkka. Vakuutusehdoissa ikkunavahinko korvataan vasta, kun sen aiheuttaa myrskyn kaatama puu tai irrottama esine, ja myrskyksi luetaan vähintään 21 metriä sekunnissa puhaltava puuska. Ilkivallasta taas on näytettävä tahallisuus, sillä pelkkä rikkoutunut lasi ei lautakunnan mukaan riitä näytöksi.

Omavastuu ja ikkunan hinta

Kiinteistövakuutuksen omavastuu alkaa noin 500 eurosta ja nousee usein tuhanteen euroon. Yksittäisen ikkunan tai lasin vaihto on ratkaisukäytännössä kustantanut suunnilleen tuhat euroa, joten yhden ikkunan vahinko jää käytännössä yhtiön itsensä maksettavaksi.

Isommassakin vahingossa korvaus voi jäädä ohueksi. Vakuutuslautakunnan arvioimassa kerrostalotapauksessa vesi valui katon rei'istä seinän ja ikkunan välistä huoneistoihin, ja korjauslaskut olivat lähes 19 000 euroa. Vakuutus maksoi omavastuun ja katon ikävähennyksen jälkeen runsaat tuhat euroa, ja loput jäivät yhtiölle.

Vakuutus ei myöskään ole osakkaan työkalu, sillä kiinteistövakuutusasiat hoitaa yhtiö, ei yksittäinen osakas.

Miten ikkunoiden kunto näkyy taloyhtiön korjausvelassa?

Ikkunat ovat pitkäikäisiä mutta kalliita uusia, ja uusiminen osuu monessa yhtiössä lähivuosiin. Lokakuun 2026 jälkeen niiden koko elinkaari on yhtiön taloutta.

Elinkaari ja kustannus

KOR 2026 -pohjaisessa laskennassamme ikkunoiden uusimisen perusarvo on 150 euroa asuinneliöltä arvonlisäveroineen ja tekninen käyttöikä 50 vuotta. Motiva ohjaa harkitsemaan vaihtoa samassa iässä, jos ikkunat ovat vain kaksilasiset tai puuosissa on lahoa. Kunnon merkit ja uusimisen ajoituksen käy läpi ikkunoiden uusiminen, ja hankkeen kulun kuvaa ikkunaremontti.

Ikkunahankkeiden yleisyys

Hanke on yleinen juuri nyt. Kiinteistöliiton korjausrakentamisbarometrin mukaan noin viidennes rivi- ja erillistaloyhtiöistä suunnittelee ikkunoiden ja ulko-ovien remonttia vuosille 2025-2029. Kun vastuu laajenee, ikkunoiden ikä kannattaa lukea talon korjausvelasta ennen asuntokauppaa.

Usein kysytyt kysymykset

Kuuluuko ikkunat taloyhtiölle?

Kuuluvat lokakuusta 2026 alkaen kokonaan, sitä ennen osittain. Syyskuun 2026 loppuun yhtiö vastaa ikkunan ulko-osista eli ulkopuitteesta, karmista, uloimmasta lasista ja ulkomaalauksesta, ja osakas sisäpuitteesta, sisemmistä laseista, tiivisteistä ja sisäpinnoista. Lokakuun 2026 alusta koko ikkuna siirtyy yhtiölle, kun lakiin lisätään ikkunat yhtiön kunnossapidettävien osien luetteloon. Yhtiöjärjestys voi kummassakin jaossa määrätä toisin.

Kuka maksaa rikkoutuneen ikkunan?

Rikkoja maksaa, muuten se, jonka vastuulla osa on. Jos lasi rikkoutuu osakkaan tai hänen vieraansa huolimattomuudesta, osakas korvaa vahingon, vaikka kunnossapito kuuluisi yhtiölle. Näyttötaakka huolellisuudesta on osakkaalla. Ulkoa tulevat vauriot, kuten myrskyn kaataman puun rikkoma lasi, kuuluvat yhtiölle, ja kiinteistövakuutus voi korvata ne. Ennen lokakuuta 2026 aiheutettu vahinko arvioidaan vanhan jaon mukaan.

Kuka vaihtaa ikkunoiden tiivisteet taloyhtiössä?

Syyskuun 2026 loppuun osakas, lokakuun 2026 alusta yhtiö. Tiivistys on nykyjaossa osakkaan kunnossapitoa. Lakimuutoksen esitöissä tiivisteet luetaan nimenomaisesti ikkunakokonaisuuteen, joka siirtyy yhtiölle. Vetoisasta ikkunasta kannattaa silti ilmoittaa yhtiölle heti, sillä ilmoitusvelvollisuus koskee kaikkia yhtiön vastuulle kuuluvia vikoja.

Mikä ikkunoiden vastuunjaossa muuttuu lokakuussa 2026?

Koko ikkunan kunnossapito siirtyy taloyhtiölle 1.10.2026. Lakiin lisätään yhtiön velvollisuus pitää kunnossa osakehuoneistojen ikkunat, ja esitöiden mukaan vastuu kattaa ikkunan kaikki osat tiivisteitä ja tuuletusluukkuja myöten. Sälekaihtimet, ikkunalaudat ja verhotangot pysyvät osakkaalla, samoin osakkaan itse asentamien ikkunoiden kunnossapito. Siirtymäsääntöä ei ole, joten uusi jako pätee heti voimaantulosta.

Saako osakas vaihtaa ikkunansa itse?

Saa muutostyönä, mutta vastuu jää itselle. Ikkunan vaihto on osakkaan muutostyö, josta tehdään yhtiölle kirjallinen ilmoitus ennen työn aloittamista, ja yhtiö voi asettaa ehtoja ja valvoa työtä. Vastuu omasta muutostyöstä ja sen yhtiölle aiheuttamista lisäkuluista säilyy osakkaalla lokakuun 2026 jälkeenkin.