Ikkunoiden vastuunjako taloyhtiössä

Taloyhtiön ikkunoissa raja kulkee ulko- ja sisäpuolen välistä: yhtiö vastaa ulkopuolesta ja koko ikkunan uusimisesta, osakas sisäpuolesta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luku määrää tämän jaon, ja yhtiöjärjestys voi sitä muuttaa.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex), erityisesti 4 ja 6 lukuun, sekä Suomen Kiinteistöliiton julkiseen vastuunjako-ohjeistukseen. Päivitetty 2.6.2026.

Kuka vastaa taloyhtiön ikkunoista?

Yhtiö vastaa ikkunan ulkopuolesta ja koko ikkunan uusimisesta, osakas ikkunan sisäpuolesta. Raja kulkee ulko- ja sisäpuolen välistä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luku ratkaisee, kumpi vastaa minkäkin osan.

Ulkopuite, karmi ja ulkopuolen maalaus ovat rakennuksen ulkovaippaa. Ne suojaavat koko taloa sateelta ja tuulelta, joten ne ovat yhtiön vastuulla. Sama koskee koko ikkunan uusimista, kun ikkuna on tiensä päässä.

Osakas vastaa siitä, mikä jää ulkovaipan sisäpuolelle. Sisäpuite, sisäpintojen maalaus, sisäpuolen lasinpesu ja itse asennetut varusteet kuuluvat hänelle. Tämä jako seuraa lain pääsäännöstä, jollei yhtiöjärjestys eli taloyhtiön oma sääntökirja toisin määrää.

Miksi raja kulkee ulkovaipasta?

Ulkovaippa palvelee koko taloa, ei vain yhtä huoneistoa. Siksi sen ikkunaosat ovat yhtiön vastuulla. Sisäpuoli taas on huoneiston sisustusta, ja siitä osakas huolehtii itse.

Tämä yksi sääntö ratkaisee suurimman osan riitatilanteista. Kun jokin ikkunan osa hajoaa, kysytään ensin, onko vika ulko- vai sisäpuolella. Vastaus kertoo vastuullisen ilman pitkää selvittelyä.

Miten ikkunoiden vastuu liittyy laajempaan lakiin?

Ikkunoiden vastuunjako on osa taloyhtiön yleistä kunnossapitovastuuta eli velvollisuutta korjata talon ja huoneiston osat. Sama logiikka pätee julkisivussa, parvekkeilla ja märkätiloissa.

Koko jaon perusteet kokoaa vastuunjakotaulukko, ja ikkunaremontin kokonaiskuva löytyy sivulta ikkunaremontti taloyhtiössä.

Mistä yhtiö vastaa ikkunoissa?

Yhtiö vastaa ulkopuitteesta, karmista, ulkopuolen maalauksesta, uloimmasta lasista ja koko ikkunan uusimisesta. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 § velvoittaa yhtiön pitämään kunnossa rakenteet, eristeet ja rakennuksen ulkopinnan.

Karmi on ikkunan kiinteä runko seinässä, ja ulkopuite on uloin avattava kehys. Nämä yhdessä uloimman lasin kanssa muodostavat ulkovaipan, joka pitää sään ulkona. Kun ne ikääntyvät, korjaus kuuluu yhtiölle.

Yhtiön vastuuseen kuuluu myös ulkoa tulevan kosteuden aiheuttama lahovaurio. Sadeveden vaurioittama karmi tai puite on rakennevaurio, jonka yhtiö korjaa, vaikka vaurio näkyisi ensin huoneiston puolella.

Kuuluuko koko ikkunan uusiminen yhtiölle?

Kyllä. Kun ikkuna uusitaan kokonaan, kyse on rakennuksen ulkovaipan kunnossapidosta, joten työ on yhtiön vastuulla. Tämä koskee koko taloyhtiön ikkunakannan vaihtoa yhtenä hankkeena.

Uusinnan yhteydessä yhtiö ennallistaa myös karmien ympäriltä rikkoutuneet sisäpinnat perustasoon. Jos osakas haluaa perustasoa kalliimman pinnan tai varustelun, hän maksaa erotuksen itse.

Kuka vastaa ulkolasin rikkoutumisesta?

Yhtiö vastaa, jos uloin lasi rikkoutuu ulkopuolisesta syystä, kuten raekuurosta tai linnun törmäyksestä. Tällöin kiinteistövakuutus korvaa yleensä vaurion, mutta lain mukainen vastuu pysyy yhtiöllä.

Jos osakas, vieras tai vuokralainen rikkoo ulkolasin, vaurio siirtyy osakkaan vastuulle huolimattomuuden perusteella. Perusperiaate on silti, että uloin lasi on yhtiön rakennetta.

Mistä osakas vastaa ikkunoissa?

Osakas vastaa sisäpuitteesta, sisemmistä laseista, sisäpintojen maalauksesta, sisäpuolen lasinpesusta sekä itse asentamistaan varusteista. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 § velvoittaa osakkaan pitämään kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Sisäpuite on huoneiston puoleinen avattava kehys, ja sisemmät lasit ovat sen lasit. Näiden hoito, sisäpuolen maalaus ja lasien pesu sisäpuolelta kuuluvat osakkaalle, koska ne ovat huoneiston sisäosaa.

Osakas vastaa myös ikkunan sisäpuitteen tiivisteistä ja heloituksen säädöstä. Sisätiivisteiden uusiminen on vakiintuneesti osakkaan kunnossapitoa, ei yhtiön.

Kuka vastaa sälekaihtimista ja muista varusteista?

Osakas vastaa. Sisäsälekaihtimet, verholaudat ja muut osakkaan itse asentamat varusteet ovat huoneiston sisustusta. Osakas valitsee, kustantaa ja huoltaa ne itse.

Jos sälekaihtimen kiinnitys irtoaa ja vahingoittaa lasia tai karmia, vaurio kuuluu osakkaalle. Itse asennettu varuste pysyy osakkaan vastuulla, vaikka se vahingoittaisi yhtiön rakennetta.

Kuka pesee ikkunat?

Ikkunoiden sisäpuolen pesu on osakkaan tavanomaista huolenpitoa huoneistostaan. Sisäpinnat ja sisemmät lasit ovat osakkaan vastuulla, joten myös niiden puhtaanapito jää hänelle.

Ulkopuolen lasinpesu liittyy ulkovaippaan, ja korkeissa kerrostaloissa yhtiö järjestää sen usein osana julkisivun huoltoa. Käytäntö vaihtelee taloittain, joten asia kannattaa tarkistaa isännöitsijältä.

Voiko yhtiöjärjestys muuttaa ikkunoiden vastuunjakoa?

Kyllä. Yhtiöjärjestys voi siirtää ikkunoiden vastuuta lain pääsäännöstä osakkaalle tai yhtiölle. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii poikkeaman, kun se on kirjattu yhtiöjärjestykseen.

Käytännössä lain pääsääntö pätee valtaosassa kerrostaloyhtiöitä, eli yhtiö vastaa ulkopuolesta ja koko uusimisesta. Poikkeus on harvinaisempi ja sitoo vain, jos se on kirjattu nimenomaisesti ja selkeästi.

Yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä. Sen kohta ikkunoista kannattaa lukea ennen kuin tekee johtopäätöksiä yksittäisen osan vastuullisesta.

Mistä poikkeuksen tunnistaa?

Poikkeus näkyy yhtiöjärjestyksen kunnossapitoa koskevassa kohdassa nimenomaisena määräyksenä. Esimerkiksi maininta siitä, että osakas vastaa ikkunoistaan, siirtää vastuun lain pääsäännöstä poiketen.

Jos yhtiöjärjestys vaikenee ikkunoista, sovelletaan lain pääsääntöä. Tällöin yhtiö vastaa ulkopuitteesta, karmista ja koko uusimisesta, osakas sisäpuolesta.

Mitä jos vastuusta syntyy erimielisyys?

Erimielisyys ratkaistaan ensin lukemalla yhtiöjärjestys ja lain 4 luku. Hallitus ja isännöitsijä tulkitsevat jakoa, ja epäselvässä tilanteessa apuna on Kiinteistöliiton julkinen vastuunjakotaulukko.

Jos osapuolet eivät pääse sopuun, asia voidaan saattaa viime kädessä tuomioistuimen ratkaistavaksi. Selkeä kirjaus yhtiöjärjestyksessä vähentää tällaisen riidan riskiä.

Mistä ikkunoiden vastuunjaon raja kulkee?

Raja kulkee ulko- ja sisäpuolen välistä: ulkopuoli yhtiölle, sisäpuoli osakkaalle. Tämä yksi jakolinja kattaa puitteet, lasit, maalauksen ja varusteet.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 4 luku 2-3 § (Finlex) ja Suomen Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko. Yhtiöjärjestys voi muuttaa jakoa (4 luku 1 §). Yksittäiset kohdat löytyvät vastuunjakotaulukosta.

Kehyksissä ja laseissa raja on selvä: ulompi kuuluu yhtiölle, sisempi osakkaalle. Maalauksessa ja lasinpesussa pätee sama logiikka ulko- ja sisäpuolen mukaan.

Koko ikkunan uusiminen on yhtiön hanke, johon osakas osallistuu vastikkeella. Varusteet jäävät kokonaan osakkaalle, kun hän on ne itse asentanut.

Kumpi vastaa, jos vaurion aiheuttaa osakas?

Osakas vastaa vahingosta, jonka hän tai hänen vieraansa aiheuttaa huolimattomuudella, vaikka osa olisi muuten yhtiön. Esimerkiksi huonekalujen siirrossa rikottu karmi siirtyy osakkaan vastuulle.

Sama pätee vuokralaisen aiheuttamiin vaurioihin. Osakas vastaa niistä yhtiölle ja voi periä kustannuksen vuokralaiselta vuokrasuhteen mukaisesti.

Kuka vastaa lahovauriosta?

Yhtiö vastaa ulkoa tulevan kosteuden aiheuttamasta lahovauriosta, koska se on rakennevaurio. Useimmat kiinteistövakuutukset eivät korvaa vähittäistä lahoa, joten yhtiö maksaa korjauksen vastikkeesta.

Osakkaan velvollisuus on ilmoittaa havaitsemastaan vauriosta yhtiölle viivytyksettä. Jos osakas jättää ilmoittamatta ja vaurio pahenee, ylimääräiset korjauskulut voivat siirtyä hänelle.

Kuka päättää ikkunoiden uusimisesta ja millä enemmistöllä?

Yhtiökokous päättää ikkunoiden uusimisesta, ja päätös syntyy tavallisella enemmistöllä. Asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 § mukaan ehdotus hyväksytään, kun sitä kannattaa yli puolet annetuista äänistä.

Ikkunoiden uusiminen on rakennuksen ulkovaipan kunnossapitoa, joten siihen ei vaadita määräenemmistöä. Yksittäinen osakas ei voi yksin estää enemmistön hyväksymää ikkunaremonttia eikä välttää vastiketta vastustamalla.

Kustannus katetaan vastikkeella tai erillisellä hankerahoituksella. Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, joten kokoukseen osallistuminen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa.

Milloin tarvitaan kahden kolmasosan määräenemmistö?

Itse ikkunaremonttiin ei tarvita kahden kolmasosan määräenemmistöä. Se koskee vasta yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luvun 27 §), esimerkiksi jos ikkunoiden vastuunjakoa halutaan kirjata uudelleen.

Sama määräenemmistö koskee päätöstä jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luvun 32 §). Itse ikkunaremontin päätös pysyy tavallisessa enemmistössä.

Mitä hallituksen pitää valmistella?

Hallitus tilaa kuntoarvion, laatii hankesuunnitelman ja vie selkeän päätösehdotuksen yhtiökokoukseen. Hyvä valmistelu erottaa kevyen huollon ja koko ikkunan uusimisen toisistaan.

Ikkunoiden uusinnan pitäisi näkyä taloyhtiön pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa jo vuosia ennen päätöstä. Jos remontti tulee yhtiökokoukseen yllätyksenä, kyseessä on laiminlyöty suunnittelu.

Miten ikkunoiden vastuu liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Yhtiön vastuulla olevat ikkunat ikääntyvät, ja niiden uusiminen kasvattaa taloyhtiön korjausvelkaa. Ikkunoiden ulkovaippa kuluu loppuun samaa rytmiä kuin julkisivu ja katto.

Korjausvelka eli kertynyt korjaustarve syntyy, kun kunnossapitoa lykätään. Tiensä päässä olevat ikkunat näkyvät korjausvelassa samoin kuin lähestyvä julkisivuremontti tai kattoremontti.

Osakkaalle tämä tarkoittaa, että ikkunoiden ikä ennakoi tulevaa vastiketta. Kun talon ikkunat lähestyvät käyttöikänsä loppua, yhtiön hanke on lähivuosina edessä.

Miten osakas hyötyy tiedosta ennen ostoa?

Ostokohteessa kannattaa selvittää ikkunoiden ikä ja kunto. Vanhat alkuperäiset ikkunat tarkoittavat lähestyvää yhtiön hanketta ja sen myötä nousevaa vastiketta.

Korjausvelka ei näy isännöitsijäntodistuksessa euroina, joten kahden samanhintaisen asunnon vertailussa lähestyvä ikkunaremontti pitää huomioida erikseen velattoman hinnan päälle.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näet yhtiön vastuulla olevien ikkunoiden ja muun ulkovaipan kunnon jo ennen ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka vastaa taloyhtiön ikkunoista?

Yhtiö vastaa ikkunan ulkopuitteesta, karmista, ulkopuolen maalauksesta, uloimmasta lasista ja koko ikkunan uusimisesta, koska ne ovat rakennuksen ulkovaippaa (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §). Osakas vastaa sisäpuitteesta, sisemmistä laseista, sisäpintojen maalauksesta, sisäpuolen lasinpesusta ja itse asentamistaan varusteista, kuten sälekaihtimista (4 luvun 3 §). Raja kulkee ulko- ja sisäpuolen välistä, ja yhtiöjärjestys voi muuttaa jakoa.

Kuka maksaa ikkunoiden uusimisen?

Ikkunoiden uusiminen on rakennuksen ulkovaipan kunnossapitoa, joten se on yhtiön vastuulla ja kustannus katetaan vastikkeella. Yhtiökokous päättää uusimisesta tavallisella enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 26 §), ei kahden kolmasosan määräenemmistöllä. Osakas ei voi vaihtaa koko ikkunaansa omin päin eikä välttää vastiketta vastustamalla. Jos osakas haluaa perustasoa kalliimman varustelun, hän maksaa erotuksen itse.

Kuka vastaa ikkunan sisäpuitteen maalauksesta ja lasinpesusta?

Osakas vastaa. Ikkunan sisäpuite, sisäpintojen maalaus ja sisäpuolen lasinpesu ovat huoneiston sisäosaa, jonka kunnossapito kuuluu osakkaalle (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §). Sama koskee sisäpuitteen tiivisteitä ja heloituksen säätöä. Ulkopuolen maalaus ja korkeissa kerrostaloissa usein ulkopuolen lasinpesu ovat sen sijaan yhtiön puolella, koska ne liittyvät rakennuksen ulkovaippaan.

Voiko yhtiöjärjestys siirtää ikkunoiden vastuun osakkaalle?

Kyllä. Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 1 § sallii, että yhtiöjärjestys poikkeaa lain pääsäännöstä ja siirtää ikkunoiden vastuuta osakkaalle. Poikkeus sitoo vain, jos se on kirjattu yhtiöjärjestykseen nimenomaisesti ja selkeästi. Valtaosassa kerrostaloyhtiöitä pätee lain pääsääntö, eli yhtiö vastaa ulkopuolesta ja koko uusimisesta. Oma yhtiöjärjestys löytyy isännöitsijäntodistuksen liitteenä, ja se kannattaa lukea ennen johtopäätöksiä.

Kuka vastaa, jos osakas tai vuokralainen rikkoo ikkunan?

Osakas vastaa vahingosta, jonka hän, hänen vieraansa tai vuokralaisensa aiheuttaa huolimattomuudella, vaikka osa olisi muuten yhtiön vastuulla. Esimerkiksi huonekalujen siirrossa rikottu karmi tai ulkolasi siirtyy osakkaan vastuulle huolellisuusvelvoitteen nojalla (asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 3 §). Osakas voi periä vuokralaisen aiheuttaman vaurion tältä erikseen. Ulkopuolisesta syystä, kuten raekuurosta, rikkoutunut ulkolasi jää sen sijaan yhtiön vastuulle ja yleensä kiinteistövakuutuksen korvattavaksi.