Julkisivun maalaus taloyhtiössä

Julkisivun maalaus taloyhtiössä on pintakäsittelyä, joka suojaa rapattua tai betonista ulkoseinää säältä ja pidentää sen käyttöikää. Maalaus riittää, kun pinta on muuten ehjä; jos betoni on vaurioitunut raudoitusta myöten, tarvitaan laajempi julkisivuremontti.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex) 6 luvun 26-27 §, Rakennustiedon julkisivun pinnoitus- ja maalausohjeisiin sekä Julkisivuyhdistys ry:n ja Suomen Kiinteistöliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 2.6.2026.

Mitä julkisivun maalaus taloyhtiössä tarkoittaa?

Julkisivun maalaus on kevyin tapa korjata kerrostalon ulkoseinää. Vanhan maalipinnoitteen päälle tai puhdistetulle pinnalle levitetään uusi maalikerros, joka suojaa rakennetta ja palauttaa ulkonäön.

Maalin tehtävä

Maalipinnoite ei ole vain ulkonäköasia. Se estää veden ja lian tunkeutumista pintaan, hidastaa pakkasrapautumista ja pidentää rappauksen tai betonin käyttöikää. Kulunut maali jättää pinnan suojattomaksi.

Maalaus on osa julkisivun kunnossapitoa, ei talon tason nostamista. Se säilyttää julkisivun alkuperäisen kunnon, eikä esimerkiksi lisää lämmöneristystä. Tasoa nostava työ on jo perusparannusta.

Ero remonttiin

Maalaus koskee vain pintaa. Laajempi julkisivuremontti puuttuu rakenteeseen: siinä paikataan rapautunutta betonia, uusitaan saumat, lisätään eristystä tai vaihdetaan koko pintamateriaali.

Raja kulkee siinä, onko vaurio pinnassa vai sen alla. Haalistunut tai hilseilevä maali korjataan maalaamalla. Rapautuva betoni ja ruostuva raudoitus vaativat rakenteellisen korjauksen, josta kerrotaan tarkemmin julkisivuremontin sivulla.

Ajoitus

Ajoissa tehty huoltomaalaus on edullinen tapa pitää julkisivu kunnossa. Kun maalaus laiminlyödään, pinta alkaa vaurioitua ja korjauksesta tulee raskaampi ja kalliimpi.

Hyvin hoidettu taloyhtiö seuraa julkisivun kuntoa ja ajoittaa maalauksen ennen kuin pinta pettää. Lykätty pintakäsittely kasvaa korjausvelaksi, joka erääntyy myöhemmin laajempana julkisivuremonttina.

Milloin julkisivun maalaus riittää ja koska tarvitaan remontti?

Maalaus riittää, kun julkisivu on rakenteeltaan ehjä ja vaurio rajoittuu pintaan. Jos betoni rapautuu tai teräkset ruostuvat, pelkkä maalaus peittää ongelman näkyvistä, mutta ei korjaa sitä.

Pinta vai rakenne

Ratkaisun antaa kunto, ei ikä. Sama talo voi tarvita kevyen huoltomaalauksen tai laajan korjauksen riippuen siitä, kuinka pitkälle vauriot ovat edenneet. Tämän erottaa kuntotutkimus.

Lähde: Julkisivuyhdistys ry, betonijulkisivujen korjaustavat (pinnoitus- ja paikkauskorjaus), sekä Rakennustiedon julkisivun pinnoitus- ja maalausohjeet. Yksittäisen talon tarpeen ratkaisee kuntotutkimus.

Varoitusmerkit

Kun betonin pinnasta lohkeilee paloja ja niiden alta paljastuu ruostunut teräs, kyseessä on rapautuminen eikä pintavika. Tällöin maalaus jää lyhytaikaiseksi, koska vaurio etenee maalin alla.

Myös laajat halkeamat, kosteat valumajäljet ja kopiseva rappaus ovat merkkejä rakenteen vauriosta. Niiden korjaus kuuluu julkisivuremontin piiriin, ei huoltomaalaukseen.

Maalauksen riski

Vaurioituneen pinnan maalaaminen voi tiivistää rakenteen ja estää kosteutta haihtumasta. Väärä maali väärällä pinnalla pahentaa vauriota sen sijaan, että suojaisi.

Siksi kuntotutkimus kannattaa teettää ennen maalauspäätöstä, jos julkisivu on vanha. Tutkimus erottaa kevyen pintakäsittelyn ja rakenteellisen korjauksen toisistaan ennen kuin rahaa sidotaan väärään ratkaisuun.

Mitä pintoja taloyhtiössä maalataan ja millä maalilla?

Kerrostalon maalattavat julkisivupinnat ovat tyypillisesti rappaus ja betoni. Maalityyppi valitaan aina alustan mukaan, koska väärä yhdistelmä ei tartu pintaan tai sulkee kosteuden rakenteen sisään.

Maalin valinta

Maalin tärkein tehtävä julkisivulla on päästää vesihöyry ulos rakenteesta mutta estää sadeveden pääsy sisään. Hengittävä pinnoite pitää rappauksen ja betonin kuivana, mikä on rakenteen kestävyyden kannalta olennaista.

Lähteet: Rakennustiedon rappaus- ja betonipintojen maalausohjeet sekä Julkisivuyhdistyksen pinnoitusohjeet. Kestoiät ovat ohjeellisia ja riippuvat ilmansuunnasta, säärasituksesta ja työn laadusta.

Rapattu pinta

Silikaattimaali sopii useimmille rappauspinnoille, koska se sitoutuu kemiallisesti alustaan ja on hyvin hengittävä. Se ei muodosta tiivistä kalvoa, joten kosteus pääsee haihtumaan rakenteesta ulospäin.

Vanhalle kalkki- tai kalkkisementtirappaukselle sopii kalkki- tai kalkkisementtimaali, joka on samaa perhettä alustan kanssa. Aiemmin orgaanisella maalilla käsitelty pinta maalataan yleensä uudelleen samalla maalityypillä, jotta uusi pinnoite tarttuu vanhaan.

Betonipinta

Betonipinnoille käytetään usein silikonihartsimaalia, joka hylkii vettä mutta päästää vesihöyryn läpi. Tämä yhdistelmä suojaa betonia sateelta ja antaa rakenteen silti kuivua.

Maalauksen lisäksi betonijulkisivu voidaan käsitellä paksummalla pinnoitteella, joka tasoittaa pieniä epätasaisuuksia. Valinta tehdään betonin kunnon ja vanhan pinnoitteen perusteella, ei pelkän värin vuoksi.

Miten julkisivu esikäsitellään ennen maalausta?

Maalaus onnistuu vain puhtaalle ja ehjälle alustalle. Esikäsittely on työn tärkein vaihe, koska huonosti valmisteltu pinta hylkii maalia ja pinnoite irtoaa muutamassa vuodessa.

Pinnan valmistelu

Pinta pestään ensin liasta, levästä ja irtoavasta vanhasta maalista, tyypillisesti painepesulla. Sen jälkeen halkeamat ja kolot paikataan ja irtonainen rappaus uusitaan ennen maalausta.

Vanhan maalin tutkinta

Uusi maali tarttuu vain yhteensopivaan vanhaan pintaan. Jos vanha pinnoite on tiivis muovipohjainen kalvo, sen päälle ei voi maalata hengittävää silikaattimaalia ilman, että vanha kerros poistetaan.

Siksi vanha maalityyppi selvitetään ennen uuden valintaa. Maalivalmistajat ja kuntotutkija osaavat tunnistaa pinnoitteen ja suositella sille sopivan uuden maalin.

Esikäsittely ja aikataulu

Julkisivumaalaus tehdään lämpimänä ja kuivana kautena, koska maali vaatii kuivumiseen lämpöä ja matalan kosteuden. Suomessa työ ajoittuu siksi tavallisesti kesälle ja alkusyksyyn.

Telineet ja sääsuojaus nostavat työn hintaa, mutta mahdollistavat hallitun esikäsittelyn ja tasaisen lopputuloksen. Sama teline kannattaa hyödyntää muihinkin julkisivun korjauksiin, jos niitä on tiedossa.

Kuinka kauan julkisivun maalaus kestää?

Hyvin tehty huoltomaalaus kestää nykyaikaisilla ulkomaaleilla tyypillisesti noin 10-20 vuotta. Kestoaika riippuu maalityypistä, alustasta ja siitä, kuinka paljon aurinko ja sade rasittavat pintaa.

Kestoaika

Etelään ja länteen avautuvat seinät haalistuvat ja kuluvat nopeammin kuin varjoon jäävät pinnat. Aurinkoisella julkisivulla huoltomaalaus voi tulla vastaan jo kymmenen vuoden välein, varjoisalla harvemmin.

Käyttöiän lyhentäjät

Käyttöikää lyhentävät puutteellinen esikäsittely, väärä maalityyppi ja kostea alusta. Jos maali on levitetty likaiselle tai kostealle pinnalle, se irtoaa ennen ohjeellista kestoaikaa.

Myös rakenteen viat, kuten vuotavat pellitykset ja tukkeutuneet vedenpoistot, kastelevat julkisivua jatkuvasti. Tällöin maalipinta ei kestä, vaikka itse maalaus olisi tehty oikein.

Keston pidennys

Säännöllinen pesu poistaa lian ja levän, jotka syövät maalipintaa. Pieni huolto ajallaan siirtää seuraavaa täysmaalausta vuosilla eteenpäin.

Vedenpoiston ja pellitysten kunto kannattaa tarkistaa maalauksen yhteydessä. Kun rakenne pidetään kuivana, maalipinta säilyy huomattavasti pidempään kuin jatkuvasti kastuvalla seinällä.

Kuka taloyhtiössä päättää julkisivun maalauksesta?

Julkisivun maalauksesta päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Julkisivu on rakennuksen ulkovaipan osa ja kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle.

Enemmistö

Maalaus on tavanomaista kunnossapitoa, jonka yhtiökokous hyväksyy, kun ehdotusta kannattaa yli puolet annetuista äänistä (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista maalauspäätöstä.

Enemmistö lasketaan annetuista äänistä, ei kaikista osakkaista. Aktiivinen osallistuminen kokoukseen on osakkaalle tehokkain tapa vaikuttaa maalauksen ajoitukseen ja sisältöön.

Määräenemmistö

Ei tarvita. Julkisivun maalaus ja muu kunnossapito tehdään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (6 luku 26 §). Tämä sama enemmistö koskee myös tasoa nostavia uudistuksia.

Kahden kolmasosan määräenemmistöä tarvitaan vasta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen (6 luku 27 §). Sitä tarvitaan myös päätökseen jakaa kustannukset tasan vastikeperusteesta poiketen, kun hyöty ja kustannus ovat osakkaille yhtäläiset (6 luku 32 §). Itse maalaukseen määräenemmistöä ei vaadita.

Rahoitus

Julkisivun huoltomaalaus on usein selvästi pienempi hanke kuin koko julkisivuremontti, joten se voidaan kattaa hoitovastikkeesta tai kunnossapitovarauksesta ilman erillistä taloyhtiölainaa.

Laaja maalaus telineineen voi silti olla kymmenientuhansien eurojen hanke, jolloin taloyhtiö voi ottaa lainan ja periä osuuden osakkailta rahoitusvastikkeena. Suuruusluokka riippuu julkisivun pinta-alasta, maalityypistä ja esikäsittelyn laajuudesta.

Miten korjausvelka ennakoi julkisivun maalaustarvetta?

Korjausvelka eli kertynyt korjaustarve, jota taloyhtiö ei ole vielä toteuttanut, ennakoi tulevaa pintakäsittelyä rahassa. Vanha maalipinta on osa tätä velkaa, vaikka se ei näy taseessa.

Velan ennakointi

Kun maalipinnoitteen ikä lähestyy ohjeellista kestoaikaansa, huoltomaalaus siirtyy suunnitelmasta päätökseen. Sama logiikka koskee koko julkisivun elinkaarta: pinnan kunto ennakoi, milloin kevyt maalaus riittää ja milloin edessä on laajempi remontti.

Osakkaan hyöty

Kun julkisivun ikä ja kunto ovat tiedossa, yhtiökokouksen maalausesitys ei tule yllätyksenä. Osakas osaa varautua kustannukseen ja arvioida, onko kyseessä kevyt huoltomaalaus vai laajemman remontin ensimmäinen vaihe.

Ostajalle julkisivun tila on tärkeä osa talon kokonaiskuvaa. Tuore huoltomaalaus on eri asia kuin julkisivu, jonka pinnoite on tiensä päässä ja betoni jo rapautumassa.

Ulkonäön rajat

Tuoreelta näyttävä maalipinta voi peittää alleen rapautuvan betonin. Siksi julkisivun todellinen korjaustarve kannattaa arvioida iän, kunnon ja mahdollisen kuntotutkimuksen pohjalta, ei silmämääräisesti.

Asuntoanalyysi laskee taloyhtiön rakennusosien elinkaaren ja korjausvelan suoraan asuntoilmoituksesta. Näin näet julkisivun ja muiden rakennusosien tulevan korjaustarpeen jo ennen yhtiökokousta tai ostopäätöstä, eikä arvio jää pelkän silmämääräisen vaikutelman varaan.

Usein kysytyt kysymykset

Milloin julkisivun maalaus riittää ja koska tarvitaan julkisivuremontti?

Maalaus riittää, kun julkisivu on rakenteeltaan ehjä ja vaurio rajoittuu pintaan, esimerkiksi maali on haalistunut, likaantunut tai hilseilee. Silloin pinta pestään, paikataan ja maalataan uudelleen. Laajempi julkisivuremontti tarvitaan, kun betoni rapautuu, raudoitusteräkset ruostuvat, saumat pettävät tai rappaus irtoaa laajalti alustastaan. Tällöin pelkkä maalaus vain peittää ongelman näkyvistä, mutta vaurio etenee maalin alla. Yksittäisen talon tarpeen ratkaisee kuntotutkimus, ei julkisivun ikä.

Millä maalilla rapattu tai betoninen julkisivu maalataan?

Maalityyppi valitaan aina alustan mukaan. Silikaattimaali sopii useimmille rappauspinnoille, koska se sitoutuu kemiallisesti alustaan ja on hyvin hengittävä. Kalkki- ja kalkkisementtirappaukselle sopii kalkki- tai kalkkisementtimaali, joka on samaa perhettä alustan kanssa. Kosteusrasitetuille betoni- ja rappauspinnoille käytetään usein silikonihartsimaalia, joka hylkii vettä mutta päästää vesihöyryn läpi. Aiemmin orgaanisella maalilla käsitelty pinta maalataan yleensä uudelleen samalla maalityypillä, jotta uusi pinnoite tarttuu vanhaan. Väärä maali väärällä alustalla ei tartu tai sulkee kosteuden rakenteeseen.

Kuinka kauan julkisivun maalaus kestää?

Hyvin tehty julkisivun huoltomaalaus kestää nykyaikaisilla ulkomaaleilla tyypillisesti noin 10-20 vuotta. Kestoaika riippuu maalityypistä, alustasta ja säärasituksesta. Etelään ja länteen avautuvat seinät haalistuvat ja kuluvat nopeammin kuin varjoon jäävät pinnat, joten aurinkoisella julkisivulla huoltomaalaus voi tulla vastaan jo noin kymmenen vuoden välein. Käyttöikää lyhentävät puutteellinen esikäsittely, väärä maalityyppi sekä rakenteen viat, kuten vuotavat pellitykset, jotka kastelevat seinää jatkuvasti. Säännöllinen pesu ja vedenpoiston kunnossapito pidentävät pinnan käyttöikää.

Kuka taloyhtiössä päättää julkisivun maalauksesta?

Julkisivun maalauksesta päättää yhtiökokous, ja hallitus valmistelee asian sekä panee päätöksen täytäntöön. Julkisivu on rakennuksen ulkovaipan osa ja kuuluu asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle. Maalaus on tavanomaista kunnossapitoa, jonka yhtiökokous hyväksyy yli puolen annettujen äänten enemmistöllä (asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 26 §). Kahden kolmasosan määräenemmistöä ei tarvita itse maalaukseen, vaan se koskee vasta yhtiöjärjestyksen muuttamista (6 luku 27 §) tai vastikeperusteesta poikkeavaa tasajakoa (6 luku 32 §). Yksittäinen osakas ei voi yksin estää lainmukaista maalauspäätöstä.

Miksi julkisivu pitää esikäsitellä ennen maalausta?

Maalaus onnistuu vain puhtaalle ja ehjälle alustalle, joten esikäsittely on työn tärkein vaihe. Pinta pestään liasta, levästä ja irtoavasta vanhasta maalista, tyypillisesti painepesulla, ja halkeamat sekä irtonainen rappaus paikataan ennen maalausta. Lisäksi vanha maalityyppi selvitetään, koska uusi maali tarttuu vain yhteensopivaan vanhaan pintaan: hengittävää silikaattimaalia ei voi levittää tiiviin muovipohjaisen kalvon päälle ilman, että vanha kerros poistetaan. Huonosti valmisteltu pinta hylkii maalia, ja pinnoite irtoaa muutamassa vuodessa.