Jul­ki­si­vun maalaus

Julkisivun kunto ratkaisee, pääseekö taloyhtiö korjauksesta maalilla vai onko edessä raskas remontti, jonka hinta on kymmenkertainen. Maalaus on julkisivukorjausten kevyin porras. Kun rajat tuntee, maalauksen oikean ajankohdan voi päätellä oman talon kunnosta etukäteen. Tällä sivulla esitellään korjaustapojen portaat, maalauksen kunnon rajat sekä työn kulku pesusta pinnoitukseen.

Mitä julkisivun maalaus taloyhtiössä tarkoittaa?

Julkisivun maalaus on kevyin julkisivun korjaustapa.

Säilyttävä korjaus

Julkisivuyhdistyksen korjaustapakuvausten mukaan maalaus on ennen kaikkea esteettinen korjaus, joka pidentää rakenteen käyttöikää jonkin verran.

Suoja perustuu kosteuden torjuntaan, sillä betonijulkisivun vauriot etenevät veden mukana. Tampereen teknillisen yliopiston BeKo-tutkimuksissa havaittiin jo 2010, että ehjä maalipinta hidastaa sadeveden imeytymistä betonin huokosiin. Sama kalvo hidastaa hiilidioksidin tunkeutumista betoniin. Hiilidioksidi hävittää betonista emäksisyyden, joka suojaa raudoitteita ruostumiselta.

Maalaus on säilyttävien korjausten ensimmäinen porras. Maaliksi luetaan ohjeissa alle 0,4 millimetrin kerrokset, paksummat kerrokset ovat pinnoitteita. Kun vauriot ovat edenneet pitkälle, edessä on peittävä tai purkava julkisivuremontti.

Kuntotutkimus ratkaisee

Korjaustavan valintaa ei voi tehdä silmämääräisesti, sillä betonin vauriot etenevät ohjeiston mukaan piilossa. Vain pitkälle edenneet vauriot näkyvät päällepäin. Julkisivuyhdistys edellyttää, että korjaustarve arvioidaan perusteellisella kuntotutkimuksella ennen menetelmän valintaa. Julkisivun kuntotutkimus mittaa rapautuman ja karbonatisoitumisen ennen kuin korjaustavasta päätetään.

Ilman tutkimusta maalaus voi peittää vaurioita eikä korjaa niitä. Asunnon ostajat lukevatkin pelkän maalauksen vanhassa talossa helposti lykätyn remontin merkiksi. Tutkimukseen nojaava maalauspäätös kestää tämän epäilyn.

Julkisivutyypit ja maalit

Betonijulkisivulle soveltuvat Julkisivuyhdistyksen mukaan orgaaniset akryyli-, alkydi- ja silikonihartsimaalit sekä epäorgaaniset silikaatti- ja sementtipohjaiset maalit. Silikonihartsimaali hylkii vettä mutta läpäisee vesihöyryä, joten rakenne kuivuu maalin alla. Uuden maalin on sovittava vanhan pinnoitteen päälle. Vanha pinnoitetyyppi selvitetään ennen työtä. Liian tiiviin maalin alle jäävä kosteus vaurioittaa pintaa.

Julkisivuyhdistyksen mukaan päällemaalaus onnistuu varmimmin vanhojen läpäisevien epäorgaanisten pinnoitteiden päälle. Tiiviit orgaaniset maalikerrokset eivät välttämättä sovellu päällemaalaukseen.

Rapatulla julkisivulla huoltomaalauksen käyttöikä on ohjeiston arvioissa 10-15 vuotta. Ohjeisto edellyttää säilyttävältä korjaukselta, että rappaus on pakkasenkestävä. Helsingin rakennusvalvonta varoittaa, että liian tiivis maali voi vaurioittaa rappausta ja irrottaa sen alustastaan. Jos rappaus itsessään on vaurioitunut, kyse ei ole enää maalauksesta vaan rappauksen korjauksesta.

Rivitaloyhtiöiden puujulkisivuilla maalausväli on lyhyempi. Tikkurilan ammattilaisohje arvioi kuultavien käsittelyjen kestävän 2-5 vuotta ja peittävien maalien 5-15 vuotta, mutta yleispätevää väliä ei valmistajan mukaan ole.

Puulla vakavin virhe on väärä maalityyppi. Tiivis lateksi- tai alkydikalvo estää lautaa kuivumasta ja voi Helsingin kaupungin korjaustapaohjeen mukaan lahottaa koko laudoituksen. Huoltomaalaus tehdään samalla maalityypillä kuin edellinen maalaus. Vanhan öljymaalin tunnistaa Tikkurilan ohjeen mukaan ruutumaisesta halkeilusta.

Milloin maalaus riittää ja milloin ei?

Maalaus riittää, kun vauriot ovat vähäisiä ja alusta on ehjä. Jokaisella korjaustavalla on oma kuntoehtonsa.

Korjaustapojen portaat

Julkisivuyhdistyksen ohjeisto arvioi säilyttäville korjaustavoille ja niihin liittyvälle saumaukselle käyttöiät.

Julkisivuyhdistys, JUKO-ohjeistokansio B2, 2023.

Huoltomaalaus sopii hyväkuntoiselle julkisivulle, jonka maalipinta on kulunut. Suojaava pinnoitus sopii, kun ruostevaurioita on vasta satunnaisesti ja rapautuminen on aivan alussa. Perusteellinen pinnoitus- ja paikkauskorjaus on säilyttävistä järein. Siinä vauriokohdat avataan ja paikataan laastilla ennen koko pinnan pinnoitusta. Saumauskorjaus kulkee usein maalauksen rinnalla, sillä elementtisaumojen uusiminen pitää seinän kuivana.

Vaurioiden rajat

Säilyttävä korjaus ei palauta menetettyä lujuutta, vaan hidastaa vaurioiden etenemistä. Ohjeiston mukaan suojaava pinnoitus auttaa vain, jos karbonatisoituminen ei ole laajasti saavuttanut lähellä pintaa olevia raudoitteita.

Perusteellinenkin korjaus edellyttää, että vanha rakenne on pääosin ehjä ja riittävän luja. Paikkaustyö on ohjeiston mukaan mielekästä vain, jos paikattavia raudoitteita on suhteellisen vähän. Heikolle alustalle tehdyn korjauksen käyttöikä jää lyhyeksi.

Pakkasrapautumisessa betonin huokosiin imeytynyt vesi jäätyy ja laajenee. Toistuvat jäätymiskerrat rikkovat betonia sisältäpäin, minkä takia kastuva seinä rapautuu. Vettä imeytyy huokosiin etenkin viistosateella ja lumen sulaessa. Talvella kastunut rakenne myös kuivuu hitaasti.

Rajat tulevat vastaan monessa yhtiössä. BeKo-aineistossa rapautumavaurioita oli 30 prosentissa 925 tutkitusta betonielementtitalosta. Laaja pakkasrapautuminen tai laajalle ruostuneet raudoitteet vievät maalaukselta pohjan. Silloin vaihtoehdoiksi jäävät peittävä tai purkava korjaus.

Kerran tehtävä korjaus

Huoltomaalaus kannattaa ohjeiston mukaan tehdä yleensä vain kerran. Toinen kerta on joissain tapauksissa mahdollinen, mutta sen jälkeen seuraavan korjauksen on oltava raskaampi. Syy on kalvossa, sillä pinnoitekerroksen tiiviys kasvaa jokaisella maalauskerralla.

Sama kaari näkyy toteutuneissa hankkeissa. Tamperelainen As Oy Tammelan Keskus valmistui 1973. Sen julkisivu huoltomaalattiin kertaalleen 1993. Kun korjaus tuli uudelleen ajankohtaiseksi, kevyen pintakorjauksen jälkeen julkisivua olisi arvioiden mukaan pitänyt korjata raskaammin jo 10-15 vuoden kuluttua. Peittävällä korjauksella käyttöiäksi arvioitiin 20-30 vuotta. Yhtiökokous valitsi peittävän.

Peittävää puolsivat halu parantaa talon energiatehokkuutta ja betonirakenteiden kunto, joka oli kuntotutkimuksissa todettu talon ikään nähden poikkeuksellisen hyväksi. Urakka toteutettiin kevään ja syksyn 2020 välillä.

Maalauksen onnistuminen edellyttää myös, että seinän kosteusrasitus pysyy alhaisena. Vaurioituneet saumat ja puutteelliset pellitykset kastelevat seinää maalin alla. Ne korjataan samassa yhteydessä. Helsingin rakennusvalvonta kehottaa dokumentoimaan värityssuunnitelman, värikoodit ja maalityypin taloyhtiön huoltokirjaan seuraavaa maalauskertaa varten.

Tarkastus ja huolto

Maalauksen ajoitus paranee, kun julkisivua seurataan. Betoniteollisuuden ohjeen mukaan elementtijulkisivut tarkistetaan 2-5 vuoden ja saumat 1-2 vuoden välein. Saumojen kunto arvioidaan ensin silmämääräisesti ja tarvittaessa materiaalinäyttein. Säännöllisissä tarkastuksissa maalipinnan kuluminen löytyy siinä vaiheessa, kun kevyt korjaus vielä riittää.

Seurannan merkitys kasvaa, sillä Betoni-lehden mukaan ilmastonmuutos rasittaa julkisivuja kasvavan viistosademäärän takia ja kunnossapitovälit oletettavasti lyhenevät. Julkisivuja korjataan Suomessa jo nyt vain puolet laskennallisesta tarpeesta.

Miten maalaustyö etenee ja kauanko se kestää?

Työ etenee pesusta paikkausten kautta maalaukseen. Pelkkä julkisivumaalaus kestää maalausliikkeiden mukaan muutamasta viikosta pariin kuukauteen.

Pesu ja esikäsittely

Maali tarttuu vain puhtaaseen pintaan. Alusta pestään ennen maalausta painepesulla. Pesu vie mukanaan irtoavan vanhan maalin. Heikot kohdat paljastuvat viimeistään tässä vaiheessa.

Ennen pesua ja maalinpoistoa on selvitettävä vanhan maalin asbestipitoisuus. Asbestia käytettiin rakennusmateriaaleissa vuosina 1922-1992, myös maaleissa, joissa se Työterveyslaitoksen mukaan esti valumista. Runsainta käyttö oli Työsuojeluhallinnon mukaan vuosina 1963-1979. Työsuojeluhallinnon ohjeen mukaan käytännössä kaikissa ennen vuotta 1994 valmistuneissa taloissa on varmistuttava purettavien pintojen asbestista ennen työtä.

Paikkaukset ja saumat

Näkyvät ruostevauriot avataan ja paikataan laastilla maalauksen yhteydessä. Perusteellisessa korjauksessa koko pinta puhdistetaan märkähiekkapuhalluksella, halkeamat avataan ja pinta tasoitetaan ennen pinnoitusta. Elementtisaumojen uusiminen tehdään Betoni-lehden mukaan samassa yhteydessä.

Itse saumoja ei maalata. Julkisivuyhdistyksen mukaan saumojen päällemaalaus heikentää niiden kestävyyttä oleellisesti. Urakoitsija jättää saumat maalaamatta tai pyyhkii niiden päälle levinneen kerroksen ohueksi.

Olosuhteet ja vuodenaika

Julkisivuyhdistyksen suunnitteluohje kieltää korjaustyöt sateella ja rajaa maalaustyön lämpötilan +5 ja +25 asteen väliin. Ilman kosteus saa olla 40-95 prosenttia. Kun tuulen nopeus ylittää kaksi metriä sekunnissa, seinä suojataan. Siksi maalauskausi painottuu kesään. Remontteja tehdään Raksystemsin arvion mukaan maaliskuusta marraskuuhun, koska betoni tarvitsee kuivuakseen tarkan lämpötilan.

Kesto ja haitta asukkaalle

Maalausliike J&B arvioi maalaustyön vievän 2-4 viikkoa ja Maaliässät keskikokoisen kerrostalon 4-8 viikkoa telineiden pystytyksineen ja purkuineen.

Kuopiolaisessa 1980-luvun kerrostalossa maalausurakka kesti Tikkurilan kohdekuvauksen mukaan reilut kaksi kuukautta ja koko julkisivu- ja parvekeremontti noin viisi kuukautta. Koko julkisivuremontin urakkavaihe kestää Kiinteistölehden mukaan 3-5 kuukautta, joten kevyt maalaus on asukkaalle selvästi lyhyempi kokemus.

Näkyvin haitta ovat telineet ja suojaukset ikkunoiden edessä sekä tyhjennettävät parvekkeet. Työ etenee taloyhtiössä yleensä seinä kerrallaan, jolloin koko taloa ei pidetä suojattuna yhtä aikaa.

Mitä julkisivun maalaus kustantaa?

Julkisivuyhdistyksen 2023 arvioissa huoltomaalaus kustantaa 20-30 euroa julkisivuneliöltä ilman arvonlisäveroa. Se on julkisivun korjaustavoista halvin.

Hintataso

Saman ohjeiston 2023 kustannustason arvioissa suojaava pinnoitus kustantaa 50-70 ja perusteellinen pinnoitus- ja paikkauskorjaus 110-150 euroa julkisivuneliöltä. Ohjeisto huomauttaa, että kevyeenkin korjaukseen liittyvät laastipaikkaukset nostavat hintaa. Peittävät korjaukset kustantavat samojen arvioiden mukaan noin 180-310 ja purkavat 240-390 euroa julkisivuneliöltä menetelmästä riippuen.

Luvut ovat julkisivuneliöitä kohden, eivät asuinneliöitä. Seinäpintaa on kerrostalossa usein enemmän kuin asuinpinta-alaa, joten pieneltä näyttävä neliöhinta kertautuu. Osakkaan osuus lasketaan julkisivuremontin hintasivulla asuinneliöille asti.

Maalaus vai raskas korjaus

Arviomme mukaan betonielementtijulkisivun purkava uusiminen kustantaa noin 280 euroa julkisivuneliöltä ilman arvonlisäveroa. Huoltomaalaukseen verrattuna hintaero on noin kymmenkertainen. Uusittu julkisivu kestää arviomme mukaan 50 vuotta. Forecon puolestaan arvioi pinnoitetun betonijulkisivun tekniseksi iäksi noin 50 vuotta.

Käyttöikävuotta kohden huoltomaalaus kustantaa portaan arvioilla 1-3 euroa ja purkava uusiminen vajaat kuusi euroa julkisivuneliöltä. Halpa hinta houkuttaa maalaamaan aikaisin. Kerran käytettynä porras on kuitenkin käytetty. Maalauksen oikea paikka on hyväkuntoinen seinä, jolla ostetaan aikaa raskaampaan korjaukseen.

Usein kysytyt kysymykset

Tarvitseeko julkisivun maalaus rakentamisluvan?

Samalla värillä maalaaminen ei tarvitse lupaa. Vuoden 2025 alussa voimaan tulleen rakentamislain aikana värin muuttaminen on vapautettu luvasta esimerkiksi Tampereella ja Helsingissä, mutta vapautus ei koske suojeltuja rakennuksia. Helsingin rakennuksista noin 10 prosenttia on suojeltuja, joten värinmuutos kannattaa varmistaa oman kunnan rakennusvalvonnasta.

Pitääkö vanhan julkisivumaalin asbesti tutkia ennen maalausta?

Pitää, jos talo on valmistunut ennen vuotta 1994 ja pinnoitetta pestään tai poistetaan. Vanhoissa julkisivumaaleissa voi olla asbestia. Kartoitus tehdään ennen urakoitsijan valintaa. Löydös muuttaa esikäsittelyn asbestipurkutyöksi.

Voiko julkisivun maalata talvella?

Voi, jos olosuhteet hallitaan. Suojatuilta telineiltä työ onnistuu Julkisivuyhdistyksen mukaan lähes säätilasta riippumatta. Talvikorjauksissa lämpötila varmistetaan lämmityksellä ja seurannalla. Ilman suojausta maalauskausi rajautuu lämpimään vuodenaikaan.

Kuka taloyhtiössä päättää julkisivun maalauksesta?

Hallitus valmistelee hankkeen ja yhtiökokous päättää siitä äänten enemmistöllä, koska julkisivu on yhtiön kunnossapitovastuulla. Kustannukset jaetaan osakkaille vastikeperusteen mukaan. Väreille kannattaa hakea hyväksyntä ennen telineiden pystytystä.