Ylimääräinen yhtiökokous taloyhtiössä

Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun hallitus katsoo sen tarpeelliseksi tai kun osakkaat, joilla on yhdessä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista, sitä kirjallisesti vaativat. Hallituksen on lähetettävä kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksesta. Jos hallitus ei toimi, valtion viranomainen voi oikeuttaa osakkaan kutsumaan kokouksen koolle yhtiön kustannuksella.

Kirjoittanut Owen Zhang, Kiinteistötalouden DI. Sisältö perustuu asunto-osakeyhtiölakiin 1599/2009 (Finlex) sekä Suomen Kiinteistöliiton ja Isännöintiliiton julkiseen ohjeistukseen. Päivitetty 13.6.2026.

Mikä on ylimääräinen yhtiökokous?

Ylimääräinen yhtiökokous ratkaisee yksittäisen asian varsinaisten kokousten välissä. Se on pidettävä, kun hallitus pitää sitä tarpeellisena tai kun riittävän moni osakas sitä vaatii.

Varsinainen vai ylimääräinen kokous

Varsinainen yhtiökokous pidetään kerran vuodessa, ja siinä käsitellään aina samat asiat: tilinpäätös, vastikkeet ja hallituksen valinta. Ylimääräinen kokous käsittelee yhden kiireellisen asian, kun seuraavaa varsinaista kokousta ei voi odottaa.

Lähde: asunto-osakeyhtiölaki, 6 luku 3 § ja 4 § (Finlex).

Ylimääräisiä kokouksia voi olla vuoden aikana useita, jos asioita tulee. Ne eivät korvaa varsinaista kokousta, vaan täydentävät sitä yksittäisissä kysymyksissä. Sama päätösvalta ja samat enemmistösäännöt pätevät kummassakin.

Milloin se on pidettävä

Ylimääräinen kokous on pidettävä kolmessa tilanteessa (6 luvun 4 §). Hallitus pitää sitä aiheellisena, yhtiöjärjestys eli taloyhtiön sääntökirja edellyttää sitä, tai osakas taikka tarkastaja vaatii sitä laissa säädetyllä tavalla.

Useimmiten aloite tulee hallitukselta, kun kiireellinen päätös ei voi odottaa seuraavaa varsinaista kokousta. Osakkaiden ja tarkastajien vaatimukset ovat harvinaisempia mutta yhtä päteviä perusteita.

Tyypilliset syyt

Yleisin syy on iso korjaushanke, josta on päätettävä ennen seuraavaa varsinaista kokousta. Muita tavallisia syitä ovat lisärahoitus, ylimääräinen vastike, huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan ja hallituksen erottaminen.

Kokous kutsutaan koolle myös, jos varsinaisessa kokouksessa ei ehditty käsitellä kaikkia asioita tai jokin päätös on tehtävä nopeasti rahoituksen ehtojen vuoksi. Kiireellinen vesivahinko on tyypillinen yllättävä syy.

Kuka voi vaatia ylimääräistä yhtiökokousta?

Hallitus kutsuu kokouksen koolle omasta aloitteestaan, ja sitä voivat lisäksi vaatia tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkaat, joilla on yhteensä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista. Vaatimus on tehtävä kirjallisesti ja tiettyä asiaa varten.

Kymmenesosan vaatimus

Osakkaat, joilla on yhdessä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista, voivat vaatia kokousta (6 luvun 5 §). Yhtiöjärjestys voi asettaa pienemmän rajan, mutta ei suurempaa.

Kymmenesosa lasketaan kaikista yhtiön osakkeista, ei kokouksessa edustetuista. Sadan osakkeen yhtiössä riittää siis kymmenen osakkeen omistus. Osakkeet lasketaan yhteen, joten yksittäisen osakkaan ei tarvitse omistaa kymmenesosaa yksin, vaan useampi osakas voi yhdistää osuutensa.

Vaatimus on tehtävä kirjallisesti, ja siinä on yksilöitävä käsiteltävä asia. Vain tämä asia tulee kokouksen asialistalle.

Vaatimusoikeus on osakkaiden vähemmistösuoja. Se estää sen, että hallitusta lähellä oleva enemmistö voisi vältellä epämieluisaa asiaa seuraavaan varsinaiseen kokoukseen asti. Vähemmistö saa asiansa käsittelyyn omalla aikataulullaan, kun vaatimus täyttää muotovaatimukset.

Hallitus ja tarkastajat

Hallitus voi kutsua ylimääräisen kokouksen koolle aina, kun pitää sitä aiheellisena. Myös tilintarkastaja ja toiminnantarkastaja eli osakkaiden valitsema maallikkotarkastaja voivat vaatia kokousta yksin, ilman osakemäärää.

Hallitukselle vaatimusoikeus on harvinaisempi, koska se voi muutenkin kutsua kokouksen koolle. Tarkastajien oikeus liittyy yleensä talouden tai hallinnon ongelmaan, joka ei voi odottaa seuraavaa varsinaista kokousta.

Näin teet vaatimuksen

Tee vaatimus kirjallisesti ja osoita se hallitukselle. Kerro selvästi, mitä asiaa kokouksessa on käsiteltävä, ja kokoa vaatimuksen taakse riittävä osakemäärä.

Hyvä vaatimus sisältää käsiteltävän asian, päätösehdotuksen ja allekirjoitukset osakkailta, joiden osuus ylittää kymmenesosan. Mitä täsmällisempi vaatimus on, sitä vaikeampi hallituksen on viivyttää kokousta tai rajata asiaa pois.

Säilytä kopio ja päiväys. Hallituksen kahden viikon määräaika lasketaan siitä, kun vaatimus saapuu.

Yleisimmät virheet vaatimuksessa

Tavallisin virhe on liian epämääräinen asia: jos vaatimuksessa ei yksilöidä päätettävää asiaa, hallitus voi rajata sen pois. Toinen virhe on liian pieni osakemäärä, jolloin kymmenesosa ei täyty. Kolmas on suullinen vaatimus, joka ei sido hallitusta lainkaan.

Virheet on helppo välttää käyttämällä isännöitsijän valmista vaatimuspohjaa, jos sellainen on saatavilla. Selkeä, päivätty ja allekirjoitettu vaatimus etenee nopeimmin, koska hallituksen ei tarvitse pyytää siihen täydennyksiä. Kannattaa myös pyytää hallitukselta kirjallinen kuittaus vaatimuksen vastaanottamisesta.

Mitä jos hallitus ei kutsu kokousta koolle?

Jos hallitus ei toimi, valtion viranomainen voi oikeuttaa osakkaan kutsumaan kokouksen koolle yhtiön kustannuksella. Hallitus saa kieltäytyä vain laillisella perusteella.

Kahden viikon määräaika

Hallituksen on toimitettava kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta (6 luvun 5 §). Aikaa ei saa venyttää.

Määräaika suojaa vaatijaa hallituksen viivyttelyltä. Jos kaksi viikkoa kuluu ilman kutsua, vaatija voi siirtyä hakemaan viranomaisen oikeutusta kokouksen koollekutsumiseen.

Lupa- ja valvontaviraston oikeutus

Jos kokousta ei kutsuta koolle, Lupa- ja valvontavirasto voi oikeuttaa hakijan tekemään sen (6 luvun 18 §). Hakija voi olla osakas, hallituksen jäsen, isännöitsijä tai tarkastaja.

Kokous pidetään tällöin yhtiön kustannuksella, ja viraston päätös voidaan panna täytäntöön heti, vaikka se ei ole vielä lainvoimainen. Ennen vuotta 2026 tehtävä kuului aluehallintovirastolle, joten vanhemmat ohjeet puhuvat yhä siitä.

Oikeutusta haetaan kirjallisesti, ja virasto kuulee yhtiötä ennen päätöstä. Jos edellytykset täyttyvät, hakija saa luvan kutsua kokouksen koolle ja järjestää sen käytännössä. Tämä on osakkaan viimeinen keino, kun hallitus jättää velvollisuutensa täyttämättä.

Hallituksen erottaminen

Yhtiökokous voi erottaa hallituksen jäsenen kesken toimikauden, ja tämä on yleinen syy ylimääräiselle kokoukselle. Asia on mainittava kutsussa. Istuva hallitus kutsuu kokouksen koolle myös silloin, kun aiheena on sen oma erottaminen.

Erottaminen on yhtiökokouksen vapaassa harkinnassa. Uusi jäsen valitaan yleensä samassa kokouksessa, jotta hallitus pysyy päätösvaltaisena.

Milloin hallitus saa kieltäytyä

Hallitus saa kieltäytyä, jos vaadittu asia ei kuulu yhtiökokoukselle tai yhtiön toimivaltaan. Kieltäytyminen on perusteltua myös, jos sama asia on juuri ratkaistu eikä tilanne ole muuttunut (Kiinteistöliitto).

Kieltäytyminen on poikkeus. Jos asia kuuluu yhtiökokoukselle ja vaatimus on muodoltaan oikea, hallituksella ei ole harkintavaltaa, vaan kokous on kutsuttava koolle. Epäselvässä tilanteessa kannattaa pyytää isännöitsijältä kirjallinen perustelu.

Miten kokous kutsutaan ja mitä siinä päätetään?

Kutsuun liittyy kaksi eri määräaikaa, jotka menevät helposti sekaisin. Kokouksessa saa päättää vain kutsussa mainitusta asiasta.

Kaksi määräaikaa

Ensimmäinen määräaika koskee hallitusta: kutsu on lähetettävä kahden viikon kuluessa vaatimuksesta. Toinen koskee kutsun ja kokouksen väliä: kutsu toimitetaan aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta (6 luvun 20 §).

Käytännössä kokous voidaan siis pitää aikaisintaan noin kahden viikon ja viimeistään noin kuukauden kuluttua vaatimuksesta. Hallitus ei voi venyttää aikataulua oman harkintansa mukaan.

Vain kutsussa mainitut asiat

Kokous voi päättää vain asiasta, joka on mainittu kutsussa (6 luvun 12 §). Siksi vaatimuksessa nimetty asia kannattaa muotoilla huolella.

Uudesta asiasta ei voi päättää kesken kokouksen. Kokous voi kuitenkin aina päättää uuden kokouksen koollekutsumisesta. Tämä suojaa osakkaita yllätyksiltä, sillä kukaan ei voi tuoda kokoukseen uutta isoa päätöstä ilman ennakkovaroitusta kutsussa.

Päätöksenteon säännöt

Päätöksenteko on samanlaista kuin varsinaisessa kokouksessa: korjaukset ja uudistukset ratkaistaan yli puolen äänten enemmistöllä. Enemmistölajit ja päätöksen moittiminen on käyty läpi yhtiökokouksen sivulla.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii kahden kolmasosan määräenemmistön myös ylimääräisessä kokouksessa. Kokous ei siis madalla päätöskynnyksiä, vaan samat enemmistövaatimukset pätevät kuin varsinaisessa kokouksessa.

Kokouksen päätökset kirjataan pöytäkirjaan, jonka osakkaat saavat nähtäväkseen. Eriävän mielipiteen voi pyytää kirjattavaksi, mistä on hyötyä, jos päätöstä myöhemmin moititaan.

Voiko ylimääräisen pitää etänä, ja kuka maksaa?

Ylimääräisen kokouksen voi pitää etäyhteydellä samoin kuin varsinaisen. Kokouksen kustannukset maksaa taloyhtiö.

Etäkokous

Hallitus voi järjestää kokouksen hybridinä, jollei yhtiöjärjestys sitä kiellä (laki uudistui 11.7.2022). Vähintään 30 osakehuoneiston taloyhtiössä etäosallistuminen on tarjottava, jos sitä vaativilla osakkailla on yhteensä vähintään kymmenesosa osakkeista (Isännöintiliitto).

Etäosallistuminen on nostanut osallistujamääriä, koska kokoukseen pääsee kotoa käsin. Osakkaan kannattaa tarkistaa kutsusta, järjestetäänkö kokous paikan päällä, etänä vai hybridinä.

Kustannukset

Kokouksen kulut, kuten tilavuokra ja isännöitsijän palkkio, maksaa taloyhtiö. Osakkaalle ne näkyvät vasta vastikkeessa, eivät erillisenä laskuna.

Kustannus on yleensä pieni suhteessa käsiteltävään asiaan, kuten korjaushankkeeseen. Kulu ei siksi saisi estää tarpeellisen kokouksen pitämistä.

Jos kokous joudutaan kutsumaan viranomaisen oikeuttamana, hakija maksaa kulut aluksi itse ja perii ne yhtiöltä jälkikäteen (Kiinteistöliitto). Lisäksi Lupa- ja valvontavirasto perii hakemuksesta käsittelymaksun, joka on 292 euroa vuonna 2026.

Liittymä korjausvelkaan

Ylimääräinen kokous kutsutaan useimmiten ison korjaushankkeen vuoksi. Mitä paremmin osakas tuntee talon korjausvelan, sitä vähemmän kutsu yllättää.

Kun korjaushanke päätetään ylimääräisessä kokouksessa, sen rahoitus näkyy pian rahoitusvastikkeessa. Korjausvelan tunteminen etukäteen auttaa arvioimaan, ovatko hanke ja sen aikataulu järkeviä.

Asuntoanalyysin laskuri arvioi talon tulevat remontit ja korjausvelan myynti-ilmoituksesta, joten tuleva remonttitarve näkyy jo ennen kokousta tai ostopäätöstä.

Usein kysytyt kysymykset

Kuka voi vaatia ylimääräistä yhtiökokousta?

Hallitus voi kutsua kokouksen koolle omasta aloitteestaan. Sitä voivat lisäksi vaatia tilintarkastaja, toiminnantarkastaja tai osakkaat, joilla on yhteensä vähintään kymmenesosa kaikista osakkeista. Yhtiöjärjestys voi asettaa pienemmän osakemäärän, mutta ei suurempaa. Vaatimus on tehtävä kirjallisesti ja siinä on yksilöitävä käsiteltävä asia.

Kuinka nopeasti hallituksen on kutsuttava kokous koolle?

Hallituksen on toimitettava kokouskutsu kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta. Itse kutsu toimitetaan aikaisintaan kaksi kuukautta ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta. Nämä ovat kaksi eri määräaikaa: ensimmäinen koskee hallituksen toimintaa, toinen kutsun ja kokouksen väliä.

Mitä jos hallitus kieltäytyy kutsumasta kokousta?

Jos hallitus ei kutsu kokousta koolle, Lupa- ja valvontavirasto voi hakemuksesta oikeuttaa osakkaan, hallituksen jäsenen, isännöitsijän tai tarkastajan tekemään sen yhtiön kustannuksella. Ennen vuotta 2026 tehtävä kuului aluehallintovirastolle. Hallitus saa kuitenkin kieltäytyä, jos vaadittu asia ei kuulu yhtiökokoukselle tai se on juuri ratkaistu.

Kuka maksaa ylimääräisen yhtiökokouksen kustannukset?

Kokouksen kustannukset maksaa taloyhtiö, ja osakkaalle ne näkyvät vasta vastikkeessa. Vaatimuksen tehnyt osakas ei siis joudu maksamaan kokousta erikseen. Jos kokous joudutaan kutsumaan viranomaisen oikeuttamana, hakija maksaa kulut aluksi itse, perii ne yhtiöltä jälkikäteen ja maksaa lisäksi viranomaisen käsittelymaksun.