Kun­nos­sa­pi­to­tar­ve­sel­vi­tys ta­lo­yh­ti­ös­sä

Taloyhtiön kallein päätös on lähes aina korjaus, jonka ajankohta on luettavissa etukäteen. Kunnossapitotarveselvitys eli hallituksen kirjallinen korjausarvio esitetään joka kevät yhtiökokouksessa. Siitä näkee, onko iso remontti tulossa lähivuosina, vaikka selvitys ei sido yhtiötä mihinkään. Tällä sivulla esitellään selvityksen sisältö, sen ero muihin korjausasiakirjoihin ja se, mitä puutteellinen selvitys voi maksaa.

Mikä kunnossapitotarveselvitys on ja onko se pakollinen?

Kunnossapitotarveselvitys (hallituksen näkemys korjaustarpeesta) on pakollinen. Laki vaatii sen jokaiselta asunto-osakeyhtiöltä joka vuosi.

Lain vaatimus

Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää hallitukselta kirjallista selvitystä varsinaisessa yhtiökokouksessa. Se koskee rakennusten kunnossapitotarvetta seuraavan viiden vuoden aikana, siltä osin kuin tarve vaikuttaa olennaisesti asumiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin asumisen kustannuksiin. Sana kunnossapitotarveselvitys ei itse asiassa esiinny laissa lainkaan. Se on vakiintunut käytännön nimitys tälle hallituksen selvitykselle.

Selvitys kuuluu varsinaisen yhtiökokouksen vakioasioihin, samoin kuin tilinpäätös ja tilintarkastuskertomus. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Käytännössä selvitys käsitellään useimmissa taloyhtiöissä keväällä.

Viiden vuoden ikkuna

Selvitys katsoo aina viisi vuotta eteenpäin kokouspäivästä. Ikkuna siis liikkuu vuosittain: se, mikä tänä keväänä on viiden vuoden päässä, on ensi keväänä neljän vuoden päässä. Siksi selvitys tehdään uudelleen joka vuosi, vaikka rakennus ei olisi muuttunut.

Kynnys on olennaisuus. Pieni vuosikorjaus ja rutiininomainen huolto jäävät selvityksen ulkopuolelle. Mukaan kuuluvat isot hankkeet, kuten putkiremontti, julkisivuremontti ja kattoremontti, jotka nostavat vastiketta tai häiritsevät asumista.

Mitä laki ei vaadi

Laki ei vaadi kustannusarvioita, tarkkoja vuosilukuja eikä ulkopuolisen asiantuntijan laatimaa suunnitelmaa. Se ei myöskään pakota tekemään erillistä pitkän tähtäimen suunnitelmaa. Riittää, että hallitus esittää oman perustellun näkemyksensä kirjallisena.

Mitä kunnossapitotarveselvityksessä pitää olla?

Selvityksessä pitää olla hallituksen näkemys seuraavan viiden vuoden olennaisista korjauksista. Muuten laki jättää sisällön ja tarkkuuden hallituksen harkintaan.

Korjaustarpeet ja ajoitus

Ydin on lista rakennusosista, jotka ovat tulossa korjausikään. Mukana on arvio siitä, milloin kukin korjaus on edessä. Esimerkiksi 1970-luvun kerrostalossa selvitys nostaa yleensä esiin putkiston, julkisivun ja katon, koska niiden käyttöikä alkaa olla lopussa. Tarkka korjausvuosi selviää vasta kuntotutkimuksesta, mutta selvitys kertoo suuruusluokan ja järjestyksen.

Käytännöt vaihtelevat paljon. Oikeusministeriön selvityksessä osakkaista 63 prosenttia kertoi, että korjausten aikataulu oli mainittu, mutta kustannusarvio oli mukana vain 31 prosentissa ja vaikutus vastikkeeseen 14 prosentissa. Neljännes osakkaista koki, ettei selvityksessä ollut mitään näistä.

Tehtyjen töiden selvitys

Samaan yhteyteen kuuluu toinen, usein unohtuva osa: hallituksen on myös esitettävä kirjallinen selvitys jo tehdyistä huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden ajankohdista. Yhdessä nämä osat kertovat, mitä talolle on tehty ja mitä on tulossa.

Laitetaanko hinnat näkyviin

Kustannusarvio ei ole pakollinen. Sen kanssa kannattaa olla tarkkana. Liian sitovalta kuulostava euromäärä voi myöhemmin kääntyä taloyhtiötä vastaan, jos lopullinen hinta poikkeaa siitä selvästi. Jos hinnat merkitään, ne kannattaa esittää haarukkana ja arviona, ei lupauksena. Oman talon rakennusosien elinkaaren ja alustavan korjausvelan voi katsoa myös laskurista.

Mitä eroa on selvityksellä, kuntoarviolla ja PTS:llä?

Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen oma lakisääteinen arvio. Kuntoarvio ja pitkän tähtäimen suunnitelma ovat sen vapaaehtoisia, asiantuntijan tekemiä tarkennuksia, jotka käytännössä sekoitetaan siihen.

Neljä asiakirjaa

Lähteet: Suomen Kiinteistöliitto, 2014 ja 2018; Suomen Kiinteistölehti, 2017.

Selvitys on lyhyt ja lakisääteinen. Se katsoo viisi vuotta eteenpäin. Pitkän tähtäimen suunnitelma on laajempi tekninen ohjelma, joka ulottuu noin kymmenen vuoden päähän ja jossa on mukana kustannusarviot. Suunnitelma kattaa lain vaatimuksen riippumatta siitä, miksi asiakirjaa kutsutaan.

Kuntoarvio ja kuntotutkimus

Kuntoarvio on asiantuntijan tekemä yleisluontoinen katsaus rakennuksen nykykuntoon. Se on luonteva pohja sekä selvitykselle että suunnitelmalle. Kuntotutkimus menee syvemmälle yhteen rakenteeseen, esimerkiksi putkistoon, kun tarkempi tieto on tarpeen. Selvitys kertoo, mitä pitäisi tutkia. Tutkimus kertoo, missä kunnossa asia todella on.

Suositus on, että ensimmäinen kuntoarvio teetetään viimeistään talon täyttäessä kymmenen vuotta ja päivitetään noin viiden vuoden välein. Pitkän tähtäimen suunnitelma päivitetään kahden tai kolmen vuoden välein, jotta hankkeet ja vastiketaso pysyvät hallinnassa.

Kuka laatii kunnossapitotarveselvityksen?

Selvityksestä vastaa hallitus, käytännön työstä usein isännöitsijä. Ulkopuolista asiantuntijaa saa käyttää, mutta laki ei sitä vaadi.

Hallitus ja isännöitsijä

Hallitus vastaa siitä, että selvitys tehdään ja että se on tehty huolellisesti. Isännöitsijä kokoaa lähtötiedot ja valmistelee selvityksen hallituksen käsittelyä varten. Lähtötietoja ovat huoltokirja, aiemmat kuntoarviot ja tehtyjen töiden historia. Osakkaan korjausesityksen ei tarvitse perustua ammattilaisen tekemään arvioon, vaan hallituksen oma perusteltu näkemys riittää.

Näin myös tehdään. Oikeusministeriön selvityksen mukaan yleisin peruste selvitykselle oli hallituksen ja isännöitsijän oma arvio, joka oli pohjana runsaassa puolessa taloyhtiöistä. Pitkän tähtäimen suunnitelmaan nojasi 42 prosenttia ja ulkopuolisen asiantuntijan arvioon 29 prosenttia.

Asiantuntijan rooli

Asiantuntijaa kannattaa käyttää silloin, kun talo on iäkäs tai edessä on iso hanke. Silloin selvityksen pohjaksi teetetään kuntoarvio, joka antaa hallitukselle riittävän tiedon esittää arvionsa vastuullisesti. Uudessa talossa riittää yleensä toteamus, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista ja että rakennusosilla on käyttöikää runsaasti jäljellä.

Sitooko selvitys taloyhtiötä ja voiko yhtiökokous muuttaa sitä?

Selvitys ei sido taloyhtiötä eikä velvoita tekemään mitään siinä mainittua remonttia. Se on hallituksen näkemys, ei päätös.

Kokoukselle vain tiedoksi

Selvitys esitetään yhtiökokoukselle tiedoksi. Kokous ei äänestä siitä eikä voi muuttaa sen sisältöä, koska kyse on nimenomaan hallituksen arviosta. Osakas voi tietysti esittää oman näkemyksensä ja tehdä korjausehdotuksia, mutta itse selvitys pysyy hallituksen asiakirjana.

Selvityksen voi ajatella muistilistana tulevista tarpeista. Jokin hanke selvityksessä ei tarkoita, että siitä olisi jo päätetty. Yhtä lailla hanke voidaan myöhemmin siirtää tai jättää tekemättä ilman, että selvitystä on rikottu.

Jokainen remontti päätetään erikseen

Varsinainen remonttipäätös tehdään aina omana asianaan yhtiökokouksessa. Tavanomaisesta kunnossapidosta ja korjauksesta päätetään yli puolen annettujen äänten enemmistöllä. Selvitys vain valmistaa osakkaat siihen, että päätös on tulossa, jotta se ei tule yllätyksenä eikä kaadu tiedon puutteeseen.

Mitä puutteellinen kunnossapitotarveselvitys voi maksaa?

Vaikka selvitys ei sido, se ei ole riskitön. Huolimattomasti tehty selvitys voi johtaa taloyhtiön vahingonkorvausvastuuseen erityisesti asuntokaupan yhteydessä.

Oikeuden ratkaisu

Vaasan hovioikeus katsoi vuonna 2019, että taloyhtiö oli vahingonkorvausvastuussa asunnon ostajalle ja joutui maksamaan yli 23 000 euroa. Taloyhtiön asiakirjoissa oli todettu, ettei putkiremontti ollut ajankohtainen, vaikka rakennus oli 1960-luvulta ja putkisto alkuperäinen. Arvio oli tehty ilman teknistä selvitystä. Putkisto vuoti pian kaupan jälkeen.

Ratkaisun opetus on selkeä. Mitä vanhempi rakennus on, sitä enemmän hallitukselta odotetaan. Iäkkäässä talossa huolellinen menettely vaatii ainakin tärkeimpien järjestelmien kunnon selvittämistä ennen kuin niiden sanotaan olevan kunnossa.

Huolellisuuden mittapuu

Vastuu ei synny siitä, että arvio osoittautuu jälkeenpäin vääräksi. Uusikin korjaustarve voi ilmetä pian kokouksen jälkeen. Ratkaisevaa on, onko selvitys tehty hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti sillä tiedolla, joka oli käytettävissä. Selvästä syystä huolellinen hallitus hankkii iäkkäässä talossa tuekseen asiantuntija-arvion.

Toinen tuomioistuinratkaisu vuodelta 2025 vahvisti saman asian toisesta suunnasta. Kun selvityksessä mainittuja korjauksia siirrettiin kaupan jälkeen, ostajan vaatimus hylättiin. Selvitys on yleisluontoinen arvio, ei sitova lupaus, joten sen muuttuminen ei ollut virhe.

Mitä selvitys kertoo osakkaalle ja ostajalle?

Selvitys on yksi arvokkaimmista asiakirjoista, kun arvioi taloyhtiön kuntoa. Se paljastaa, onko iso remontti tulossa ja kuinka pian.

Ostajan lukuohje

Kunnossapitotarveselvitys kuuluu isännöitsijäntodistuksen liitteisiin, joten ostaja saa sen käytännössä aina käsiinsä. Tyhjä selvitys ei ole automaattisesti hyvä uutinen. Jos 1970-luvun talossa ei muka ole mitään tulossa viiteen vuoteen, kannattaa kysyä, onko selvitys tehty huolellisesti vai vain muodon vuoksi.

Selvitystä kannattaa lukea rinnan tehtyjen töiden listan kanssa. Jos putkiremonttia ei ole tehty eikä sitä näy selvityksessäkään, edessä on todennäköisesti rahoitusvastike, joka ei vielä näy hinnassa.

Osakkaan keinot

Jos selvitys on osakkaan mielestä puutteellinen, keinoja on. Osakas voi tehdä hallitukselle tai yhtiökokoukselle kirjallisen ehdotuksen, jossa pyytää kuntoarviota tai tietyn rakenteen tutkimista. Ehdotus on syytä perustella hyvin. Hallitus valmistelee asiat kokoukseen. Näin yksittäinen osakas saa korjaustarpeen viralliseen käsittelyyn.

Miten selvitys liittyy taloyhtiön korjausvelkaan?

Selvitys on ikkuna talon korjausvelkaan: siihen kunnossapitoon, joka on kertynyt, kun töitä on lykätty. Mitä isompi velka, sitä tiheämpiä ja kalliimpia hankkeita lähivuodet tuovat.

Rahoituksen ennakointi

Selvityksen tarkoitus on lain perusteluidenkin mukaan kiinnittää osakkaiden huomio korjausten rahoituksen järjestämiseen ajoissa. Tässä on kirittävää. Oikeusministeriön selvityksen aikaan noin 70 prosenttia taloyhtiöistä ei ollut varautunut tuleviin korjauksiin taloudellisesti etukäteen.

Seuraukset näkyvät jo. Isännöintiliiton putkiremonttibarometrin mukaan vuonna 2026 jopa 21 prosenttia suunnitelluista putkiremonteista jäi toteutumatta rahoitussyistä, kun osuus oli parina edellisvuonna 9-10 prosenttia. Tilastokeskuksen mukaan taloyhtiöiden pääomavastikkeet nousivat vuonna 2024 yli 9 prosenttia, kun korjauksia tehtiin kerrostaloissa 2,1 miljardilla eurolla.

Selvityksestä hankkeeksi

Kun selvitys nostaa esiin ison korjauksen, seuraava askel on hankesuunnitelma, joka tarkentaa laajuuden, kustannukset ja rahoituksen päätöstä varten. Osakkaalle selvitys on hyödyllisin luettuna hyvissä ajoin: se antaa aikaa varautua vastikkeen nousuun ennen kuin hanke on kokouksen pöydällä.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko kunnossapitotarveselvityksen tehdä ilman ammattilaista?

Kyllä. Laki ei vaadi ulkopuolisen asiantuntijan laatimaa selvitystä, vaan hallituksen oma perusteltu näkemys riittää. Iäkkäässä talossa tai ennen isoa hanketta asiantuntijan kuntoarvio kannattaa silti teettää, koska huolimattomasti tehty selvitys voi johtaa taloyhtiön vahingonkorvausvastuuseen. Mitä vanhempi rakennus, sitä perustellumpi tekninen selvitys on.

Kuinka usein kunnossapitotarveselvitys tehdään?

Selvitys esitetään joka vuosi varsinaisessa yhtiökokouksessa, joka pidetään kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Vaikka se esitetään vuosittain, se kattaa aina seuraavat viisi vuotta. Ikkuna siis liikkuu vuosi kerrallaan eteenpäin, joten selvitys päivitetään joka kevät, vaikka rakennuksessa ei olisi tapahtunut muutoksia.

Mistä löydän taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksen?

Selvitys kuuluu isännöitsijäntodistuksen liitteisiin, joten sen saa isännöitsijältä ja se toimitetaan asunnon ostajalle kaupan yhteydessä. Osakas saa sen myös hallitukselta tai yhtiökokouksen aineistosta. Kokouskutsun liitteenä se toimitetaan monessa taloyhtiössä, mutta ei kaikissa, joten sitä kannattaa tarvittaessa pyytää erikseen.